ערעור על פיצויים בגין ירידת ערך

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על פיצויים בגין ירידת ערך: ערעור על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה במחוז צפון, שניתנה ביום 28.10.08, בעררים מס' 28/07, 171/05, לפיה התקבלה תביעת פיצויים לירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק"), אשר הוגשה ע"י המשיבים. הערעור נסב בעיקרו סביב השאלה, האם נפלו פגמים המחייבים את ביטול חוות הדעת השמאית המכריעה, לפיה תישא המערערת בתשלום 947,000 ₪ לידי המשיבה. כן מבוקש לבטל את החלטת הועדה המחייבת את המערערת בתשלום הוצאות לידי המשיבים. רקע ועובדות: המערערת הינה ועדה מקומית לתכנון ובניה אשר חויבה בתשלום פיצויים בסך 1,300,000 ₪ לידי המשיבים, עפ"י תביעה בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המשיבים הינם תושבי אעבלין ובעלי הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 12208 חלקה 27 בכפר אעבלין (להלן: "המקרקעין" ו/או "החלקה"). 3. ביום 20.12.01 פורסמה תוכנית ג/11683 (להלן: "התוכנית הפוגעת"), המתייחסת לחלקות הסמוכות למקרקעי המשיבים, אשר בבעלות דר' רשיד סלים (להלן: "מר רשיד" ו/או "בעל האולם"). 4. התוכנית הפוגעת הפכה את שטח המגורים אשר בבעלות מר רשיד, לאזור מסחרי בו הותרה הקמת אולם שמחות ומסעדה. 5. כנגד התוכנית הפוגעת הוגשה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, כאשר תביעה זו נדחתה ע"י המערערת. 6. המשיבים הגישו ערר על החלטת המערערת אשר נדון בפני ועדת הערר המחוזית. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות סותרות בנוגע לתביעה, מחד חוות דעת שמאית מטעם המערערת לפיה מקרקעי המשיבים הושבחו כתוצאה מהקמת אולם שמחות בסמוך, מאידך חוות דעת מטעם המשיבים המצביעה על פגיעה במקרקעין בסך 1,729,000 ₪. 7. ועדת הערר המחוזית מינתה את השמאית לילך בן פורת כשמאית מכריעה (להלן: "השמאית") לצורך בחינת טענותיהם השמאיות והנזקיות של הצדדים, תוך שהיא מתווה לה הנחיות וקביעות משפטיות הנדרשות להכרעתה. 8. חוות הדעת השמאית (להלן: "חוות הדעת"), נפרשה על פני כ- 35 עמודים, וקבעה כי למקרקעי המשיבים נגרמה ירידת ערך בסך של 974,000 ₪. תמצית החלטת ועדת הערר: 9. במסגרת החלטתה קבעה ועדת הערר, כי עפ"י פסיקת ביהמ"ש העליון צומצמה סמכות הוועדה להתערבות בקביעותיו המכריעות של השמאי כ"מומחה מכריע", גובה הפיצוי נתון למומחה המקצועי ובעניין זה מדובר על חוות דעת מקצועית, מנומקת היטב ונטולת פגם. מסקנות חוות הדעת ניתנו לאחר שטענות המערערת הונחו בפני השמאית ומכאן נוגעות לעצם הסקת המסקנות ולא לדרך הסקתן. 10. הועדה לא מצאה ממש בטענת המערערת לפגיעה בזכות הטיעון כיוון שלא ניתן לה לחקור את השמאית המכריעה, באשר זאת השיבה באופן מנומק וראוי לשאלות הועדה המקומית. 11. נדחתה הטענה לפיה השמאית לא ביצעה בדיקת חלופות אשר יכלו לצמצם את הנזק וכן נקבע כי חוות הדעת לעניין הרעש התבססה על מדידות מקצועיות. 12. נדחתה הטענה כאילו התוכנית אינה פוגעת בנגישות המשיבים וכן טענתם ל"הרחבת חזית". 13. מכל האמור, מצאה ועדת הערר לנכון לדחות את הערר ולקבל את תביעת הפיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. המערערת חויבה בתשלום סך של 1,300,000 ₪ לידי המשיבים (הנזק כפי חוות הדעת השמאית, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, שכ"ט השמאית והשמאי מטעם המשיבים ושכ"ט עו"ד). טענות המערערת בתמצית: 14. ראשית מציינת המערערת, כי עפ"י סעיף 198 (ח) לחוק התכנון והבניה, ניתן היה לערער על החלטת ועדת הערר בשאלה משפטית בלבד, והיום, על פי תיקון מספר 84 לחוק התכנון והבניה, המגבלה על הגשת ערעור מנימוקים משפטיים בלבד, הוסרה. לדידה של המערערת, למרות שתיקון 84 לחוק טרם נכנס לתוקפו, ניתן להסיק ממנו ככלי פרשני, משמע, הרחבת התערבות ביהמ"ש בהחלטות ועדת הערר והחלטות השמאי המכריע. 15. שנית, נוכח העובדה כי טענות שונות אותם טענה המערערת, נטענו לראשונה בעיקרי הטיעון ולא הוצגו בהליכים השונים בפני הועדה, נטען כי ההלכות לעניין "הרחבת חזית" מצומצמות יותר בביהמ"ש לעניינים מנהליים וזאת עקב האינטרס הציבורי שלא לזָכות מי שאינו זכאי לכך בממון אשר מקורו בקופה הציבורית. כן נטען כי כל טענות המערערת מבוססות על עובדות שאינן שנויות במחלוקת. 16. לגופו של עניין, טוענת המערערת, כי למשיבים לא נגרם כל נזק מאישור התוכנית הפוגעת. כן נטען כי אפילו היה נגרם נזק, אין לנזק זה כל קשר סיבתי לאישור התוכנית הפוגעת אלא להתנהלות מר רשיד- בעל האולם, לרבות הפרתו את הוראות התוכנית והחוק. 17. חוות הדעת השמאית לעניין גובה הנזק נגועה ב"טעויות תפיסתיות" היורדות לשורשה, אינה מבוססת על מודלים שמאיים מקובלים ועושה שימוש שגוי בנתונים שונים. 18. השגיאה שבהסתמכות על חוות הדעת מקבלת משנה תוקף נוכח העובדה שקבלתה גוזרת גריעת כספים מהקופה הציבורית והקפאת תקציבים ליוזמות תכנוניות אחרות באזור. 19. חוות הדעת העריכה את הפגיעה במקרקעין בגין שלושה ראשי נזק: א. מטרד הרעש ב. הגבלת הנגישות לחלקה ג. הקטנת קו הבניין המערערת העלתה טענות פרטניות בנוגע לכל אחד מראשי נזק הללו, כך למשל הוצגו מדידות לפיהן הרעש שנמדד בסביבת אולם האירועים היה כמעט זהה לרמת הרעש במקום ללא פעילות האולם, משמע מטרד זה אינו קיים. כן נטען כי אפילו היה "מטרד רעש"- מטרד זה אינו נובע מהתוכנית, שהרי סעיף 9.ד לתקנות התוכנית הפוגעת הורה על הקמת קיר אטום למניעת הפרעה אקוסטית מהאולם ובעל האולם הוא שהפר את התוכנית ונמנע מהקמת הקיר (בהרחבה נטען כי המערערת הגישה כתב אישום כנגד בעל האולם בגין סטייתו מהוראות התוכנית). גם לעניין הגבלת הנגישות לחלקה, נטען כי אכן קיימים הפרשי גבהים המגבילים את הנגישות למקרקעי המשיבים, אולם, גם כאן, בעל אולם השמחות הוא אשר יצר הפרשי גובה בין החלקות ללא היתר בניה והוא האחראי לפגיעה בנגישות. בנוגע להקטנת קו הבניין, נטען כי צמצום קו הבניין של האולם במטר אחד, אינו יכול לגרום כל נזק לחלקת המשיבים ואין לו השפעה על ערכה. כמו כן השמאית התעלמה מחובתה לבדוק דרכי פעולה אפשריות לצמצום הנזק. סיכומו של עניין, נטען כי חרף ההלכה לפיה אין להתערב בממצאי חוות דעת שמאית, במקרה הנדון, השומה גובלת בחוסר סבירות קיצונית ויש לבטלה. 20. המערערת ממשיכה ומבססת את יתדות הערעור על העובדה כי טרם הפעלת התוכנית הפוגעת, ניתן היתר ל"שימוש חורג" והפעלת מסעדה וגן אירועים פתוח במקום, משמע הפגיעה במקרקעי המשיבים, ככל שזו קיימת, לא נגרמה עקב התוכנית הפוגעת. לסיום נטען כי ועדת הערר פסקה למשיבים הוצאות ושכ"ט עו"ד בשיעור כולל של 15% מהפיצוי, סכום שאינו מידתי. כן נטען כי ועדת הערר חרגה מסמכותה כשחייבה את המערערת בתשלום שכ"ט שמאי המשיבים בסכום שאינו קצוב. טענות המשיבים בתמצית: 21. המשיבים טוענים כי דין הערעור לדחייה, אין כאן שאלה משפטית, כמצוות סעיף 198 לחוק התכנון והבניה, מדובר בניסיון לשינוי קביעות עובדתיות והערכות שמאיות. 22. המשיבים העלו טענה מקדמית לפיה יש לדחות את הערעור מחמת "הרחבת חזית" אסורה- נטען כי המערערת מעלה כעת טענות חדשות אשר לא בא זכרן, לא בתשובתה לערר, לא בפני השמאית המכריעה, לא בשאלות ההבהרה, לא בערר ואף לא בהודעת הערעור עצמה. כך למשל, הטענות כנגד בעל האולם- מר רשיד נטענות לראשונה עתה. 23. עוד טוענים המשיבים, כי הערעור דנן אינו עוסק "בשאלה משפטית הנובעת מעובדות שאינן שנויות במחלוקת". טענת המערער בדבר קיומו של רעש הנגרם מאולם אירועים אינה טענה משפטית אלא עובדתית גרידא, אף שאלת ירידת הערך, הפגיעה בזכות הגישה למקרקעין והפגיעה בקו הבניין אינן בגדר שאלות משפטיות. 24. נטען כי ניסיונה של המערערת למצוא עיגון לטענותיה בהתבסס על תיקון לחוק התכנון והבניה, שטרם נכנס לתוקף, מופרך, שכן לא ניתן לפרש דין "ישן" באמצעות דין "חדש" קל וחומר דין כזה שטרם נכנס לתוקפו. 25. לגופו של עניין- נטען כי חוות דעתה של השמאית מנומקת, מפורטת ומקצועית וניתנה תוך מתן זכות טיעון מלאה למערערת, משכך - לא התקיימו התנאים המאפשרים התערבות בה. 26. לסיום טוענים המשיבים כי אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעת הוצאות, שכ"ט השמאי נקבע לאור העבודה הרבה אותה השקיעה במהלך השנים האחרונות בתיק זה. המערערת נקטה בכל דרך אפשרית למניעת הפיצוי המגיע למשיבים והביאה את המשיבים לניהול הליכים כנגדה משך ארבע שנים, הימשכות ההליכים הביאה לפסיקת ההוצאות בהתאם. דיון: לאחר עיון בהכרעתה של ועדת הערר, ועיון מדוקדק בטיעוני הצדדים אשר לא חסכו במילים ובטענות במסגרת כתבי טענותיהם, הגעתי לכלל למסקנה כי דין הערעור לדחייה, כפי שיבואר ויפורט לקמן: א. טענה מקדמית- הרחבת חזית: 1. המשיבים מנסים להיתלות באילנו של טיעון "הרחבת החזית". לדידם, טענות המערערת בסיכומיה ובעיקרי הטיעון אשר הוגשו מטעמה, מהוות הרחבת חזית אסורה ומשכך אין לדון בהם. נטען כי הטענות בדבר התנהלות בעל האולם (-מר רשיד), הקשר הסיבתי בין מטרד הרעש לבין התוכנית הפוגעת ואופן מדידת מטרד הרעש, נטענו בעיקרי הטיעון לראשונה, ולא עמדו בפני השמאית המכריעה וועדת הערר בהליכים הקודמים. 2. כאמור, טוענת המערערת כי מטעמי צדק ונוכח האינטרס הציבורי (מימון הפיצוי שנפסק מהקופה הציבורית) יש להחיל את רציונל ההקלה בנושאי הרחבות חזית כפי הנהוג בבג"צ, גם במקרה דנן. כאן טוענת המערערת מספר טענות: ראשית- כי גם אם טענותיה כאן אינן זהות בניסוחן לטענות שהועלו בערכאה הראשונה, הרי שביהמ"ש נוהג להקל ולאפשר השמעתן שעה שמדובר בטענות משפטיות או בטענות המתייחסות להסקת מסקנות מעובדות מוכחות. לדידה של המערערת, טענותיה בגין ניתוק קשר סיבתי, התנהלות היזם ומטרד הרעש, נובעות מהעובדות שאינן שנויות במחלוקת ולפיכך אינם בגדר הרחבת חזית אסורה. שנית- אף מבחינה עובדתית, טענות אלו הוזכרו כחלק מעילת התביעה המקורית ואינן טענות לראשונה. 3. ניכר כי בנסיבות שנוצרו כאן, מבחינה עובדתית, אין להגדיר את הטענות כהרחבת חזית, אף מבלי להידרש לשאלת סמכותו של ביהמ"ש בשבתו כביהמ"ש לעניינים מנהליים, להרחיב את החריגים הנוגעים לדיני הרחבת חזית. (לטעמיי ככלל, ביהמ"ש בשבתו כבימ"ש לענינים מנהליים, רשאי וצריך בגדר סמכותו כבימ"ש לענינים מנהליים, במקרים מתאימים בהם נדון אינטרס ציבורי חשוב לדון גם בטענות כגון דא ולא להתלות ב"הרחבת חזית"). 4. מכל מקום, הטענות בדבר ניתוק הקשר הסיבתי בין התוכנית למטרד הרעש- טענות אלה הובאו בעקיפין בסעיף 8 לכתב התשובה לערר (ערר 171/05), ובאופן ישיר בסעיפים ו(1) ו- 13(ה) לכתב הערעור (ערר 28/07). אם לא די בכך, הרי שהשמאית המכריעה דנה מפורשות באי הקמת הקיר האקוסטי אשר כנטען, יכול להביא לניתוק הקשר הסיבתי בין מטרד הרעש לתוכנית (ראה עמוד 35 לחוות הדעת השמאית). 5. הנתונים בדבר מחדליו של הבעל האולם- מר רשיד, אף אם לא הוצגו בפרוטרוט בפני הערכאה קמא, עדיין אינם משנים את מאזן התמונה בכללותה, שעה שהוראות התוכנית הפוגעת, מתייחסות מפורשות לחובות המוטלות על היזם. 6. כך גם הטענות בדבר אופן מדידת מטרד הרעש, הוזכרו הן בחוות דעתו של השמאי עטאף עלאם אשר הונחה בפני השמאית המכריעה (ראה סעיף 3 לשומה) והן בכתב הערעור (ראה סעיף 13). סיכומה של סוגיה, במקרה דנן יש לדחות הטענה המקדמית בדבר הרחבת חזית ולדון בטענות לגופן. לגופו של עניין: ב. האם הערעור מגלה שאלה משפטית: 7. תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה- הערעור דנן הוגש ביום 17.12.08 מכוח סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה, לאמור: "198. תביעה לפיצויים ... (ח) על החלטת ועדת הערר ניתן לערער, בשאלה משפטית בלבד, לבית משפט לענינים מנהליים בתוך ארבעים וחמישה ימים מהיום שבו הומצאה לצדדים החלטת ועדת הערר". (מקום בו לא נאמר אחרת - ההדגשות שלי - י.כ.). ביום 10 ביולי 2008 פורסם ברשומות חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 84 והוראת שעה), התשס"ח- 2008 (להלן: "תיקון 84"). תיקון 84 שינה באופן מהותי את הוראות התוספת השלישית בחוק התכנון והבניה (היטל השבחה) בכל הנוגע להשגה על גובה שומת הועדה המקומית, האפשרות להגיע להסכמות בדבר גובה ההיטל, מעמדו של "השמאי המכריע", אופן מינויו וכיו"ב. בין היתר, תיקון 84 השמיט את דרישת ההדגשות נשוא ערר "בשאלה משפטית בלבד", בנוגע להליך הערעור על החלטת ועדת הערר. נקבע לאמור: "ביום ה' בטבת התשס"ט (1 בינואר 2009) או ביום כניסתן לתוקף של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע ולעניין סדרי דין, לפי סעיף 202יג לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 5 לחוק זה, לפי המאוחר, ובלבד ששר המשפטים מינה לכל הפחות עשרה שמאים מכריעים" (ראה סעיף 10, ס"ח 2165). ביום 03.02.09 פורסמה התקנה לעניין שכרו של השמאי המכריע (ראה: ק"ת מס' 6748 תשס"ט) וביום 19.03.09 קבע שר המשפטים את רשימת עשרת השמאים המכריעים לפי חוק התכנון והבניה, כאשר תוקף מינוים החל ביום ז' באייר התשס"ט (1 במאי 2009) (ראה ילקוט הפרסומים חוברת 5933). לעניין תחולת החוק נקבע: "סעיף 198 לחוק העיקרי, כנוסחו בסעיף 4 לחוק זה, יחול על תביעת פיצויים כמשמעותה בסעיף 197 לחוק העיקרי, שהוגשה ביום תחילתו של סעיף 198 האמור ואילך" (ראה סעיף 11, ס"ח 2165). מאחר ותביעת הפיצויים המקורית הוגשה בשנת 2004, תיקון 84 לחוק אינו חל בענייננו. עם זאת; עדין יש להידרש לשאלה, האם התיקון יחול על ערעורים המוגשים נכון למועד זה? כאמור, תחילת תיקון 84 לחוק נקבעה ליום 01.01.09 או ביום כניסתן לתוקף של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע, לפי המאוחר, ובלבד ששר המשפטים מינה לפחות עשרה שמאים מכריעים. התקנות לעניין שכרו של השמאי המכריע פורסמה ביום 03.02.09, ואילו רשימת עשרת השמאים המכריעים פורסמה ביום 19.03.09, כאשר נקבע כי תוקף מינויים יחל ביום 01.05.09. לפיכך, לבחינת סוגיית כניסתו של תיקון 84 לחוק לתוקף, יש להידרש לתיבת המילים: "בלבד ששר המשפטים מינה לכל הפחות עשרה שמאים מכריעים", לשון אחר, האם יש לפרש את המילה "מינה" כמועד פרסום המינוי, קרי, תיקון 84 לחוק נכנס לתוקפו כבר ביום 19.03.0, או שמא יש ליתן למילה "מינוי" משמעות של כניסה בפועל לתוקף, קרי תיקון 84 לחוק יכנס לתוקפו החל ביום 01.05.09? 8. המשמעות ההגיונית לפיה ננתח את המילה "מינה" ביחס למקרה בו עסקינן: יפים לעניין זה דברי כב' הנשיא ברק המובאים בספרו "פרשנות במשפט" כרך שני, פרשנות החקיקה, התשנ"ט - 1993, עמ' 99: " ... ניתן להבין את לשון החוק במספר דרכים. החוק מדבר אלינו במספר לשונות. אין בכך ולא כלום : חשיפת המשמעות הלשונית של החוק היא תחילת התהליך הפרשני ולא סופו.  ריבוי המשמעויות או העמימות של הלשון משמעותה אך זאת, כי כל אחת ממספר המשמעויות העולות מהוראת החוק, היא אפשרית מבחינה לשונית... איננו בלשנים. אנו פרשנים, ותפקידנו הוא לשלוף מתוך קשת המשמעויות הלשוניות את המשמעות המשפטית.... ומתוך האפשרויות הלשוניות עלינו לקבוע אותה משמעות אחת ויחידה אשר יש ליתן ללשון החוק לעניין הסוגייה העומדת להכרעתנו.... על המשמעות המשפטית של הדיבור לומד הפרשן באמצעותם של כללי הפרשנות. הכלל הבסיסי בעניינו הוא, כי על הפרשן ליתן ללשון החוק אותה משמעות שהיא יכולה לשאת מבחינה לשונית והמגשימה את התכלית החקיקה". 9. מהי תכלית החקיקה? תיקון 84 לחוק עניינו שינוי במעמדו של השמאי המכריע והפיכתו לגורם בלתי תלוי בעל התמקצעות ייחודית - הכרעה במחלוקת שמאית. לפיכך, הוחלט על אבן בוחן לפיה השמאים המכריעים ימונו על ידי שר המשפטים, על פי המלצה של ועדה ציבורית, שתבחן את כישורי המועמדים כמו גם את מידת קיומה המעשי של התחייבותם להימנע מעיסוקים אחרים. תיקון 84 לחוק הגביל את מועד כניסתו לתוקף במועד מינוי עשרת השמאים המכריעים, כאשר כיום, במידה וועדת הערר נדרשת למינוי שמאי מכריע לעניין תביעת פיצויים עפ"י סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, הרי שהיא עדיין אינה יכולה לבחור את השמאי מכריע מרשימת עשרת השמאים המכריעים שפורסמה, שכן מינויים יכנס לתוקף ביום 01.05.09 ומנגנון פרוצדורת הפעלתם טרם פעיל. לאור האמור, במבחן פרשנות תכלית החקיקה, המסקנה המתבקשת כי המילה "מינה" בהקשר כאן, משמעותה כניסת מינוי השמאים המכריעים לתוקף ולא מועד פרסום דבר המינוי, משמע החוק בנוסחו הישן טרם הוחלף. [ראה עוד בעניין זה סעיפים 7-10 לדברי ההסבר להצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מספר 83), התשס"ח- 2008 (ה"ח הממשלה- 369 מיום 25.02.08) לפיהם: "מוצע כי תחילתו של התיקון המוצע תהיה ביום כניסתן לתוקף של תקנות לעניין שכרו של שמאי מכריע וסדרי הדין בדיון שלפניו.. זאת מאחר שכל עוד לא הותקנו התקנות בנושאים אלה, לא ניתן יהיה להפעיל את המנגנון החדש של השמאי המכריע"]. בנסיבות אלה, השאלה הנשאלת היא זו: האם תיקונו של חוק שטרם נכנס לתוקפו, יש בו בכדי ללמד פרשנות זו או אחרת על החוק בנוסחו הראשון? מדין קל וחומר, יש לענות לשאלה זו בשלילה. בע"א 12/68 עירית ראשון לציון נ' ויזלר, פ"ד כב(2) 256 (1968) בעמ' 259 נקבע: "לשם פירוש מצב משפטי סתום אין זו דרך בטוחה כלל ועיקר להביא ראָיה מחיקוק מאוחר יותר. לעולם לא תדע - אלא אם כן הדבר נאמר מפורשות - אם החיקוק המאוחר בא כדי לחדש או לשנות משהו או דילמא כל מטרתו היתה להבהיר ולהסיר ספק". וכן: "בחקיקתו של חוק חדש, מניח המחוקק פרשנות מסויימת של החוק הישן. האין לומר כי פרשנות זו היא "פרשנות אוטנטית"? אכן, ניתן לכנות פרשנות זו "פרשנות אוטנטית" ובלבד שלא תוסק מכך המסקנה כי פרשנות זו, משום האוטנטיות שלה, מחייבת". (ראה: א' ברק פרשנות במשפט, כרך ב, פרשנות החקיקה (תשנ"ג) בעמ' 54). שעה שדבר חקיקה חדש, אינו מחייב החלתו ככלי פרשני על דבר חקיקה ישן, הרי שעיקרון זה ייושם ביתר שאת, עת דבר החקיקה החדש טרם נכנס לתוקפו. סיכומו של ענין, אין רלוונטיות לסוגיית תיקון 84 לחוק (זאת אף מבלי להידרש לשאלה האם פרשנות התיקון יכולה לסייע למערערת). לפיכך, על החלטת ועדת הערר נשוא ערעור זה, ניתן לערער בשאלה משפטית בלבד. (לא אכחד, מעבר לניתוח המשפטי ככזה, קיימת תחושת "העדר" צדק שעה שעל פי תיקון 84 לחוק הנ"ל, ניתן היה לדון גם בשאלה שאינה משפטית גרידא אלא, שכאן, יש ליתן לב גם למשיבים ככאלה, בהליך שראשיתו ניתן לומר מיום 20/12/01, עם פרסום "התוכנית הפוגעת" כאשר הסתמכו על המצב הקיים וכאן עוד אוסיף ואומר, גם הבחינה העובדתית ככזו, עליה מלינים המערערים, אינה עומדת לדיון וכפי שנראה להלן, דין טענות אלה לדחייה לגופן. 10. האם הערעור מגלה שאלה משפטית? כאמור, סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה קובע זכות ערעור מצומצמת, המוגבלת לשאלה משפטית בלבד (ראה: עע"מ 1701/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" נ' החברה הא"י לישוב עולים בע"מ, פ"ד נז(1) 331 (2002)). סבורני כי מרבית הטענות אותן העלתה המערערת אינן עוסקות בשאלות משפטיות הראויות לדיון ודינן להידחות מהטעם הזה. המערערת העלתה טענות מן הגורן ומן היקב, כנגד הערכות השמאית המכריעה, כן תוך כדי הערעור הועלו גם טענות שלא נדונו מפורשות על ידי הועדה המקומית במקום הראשון, כי לא עמדו לפניה להכרעה. יחד עם זאת, מצאתי לדחותן גם לגופן, מהטעמים שיפורטו להלן: ג. חוות הדעת השמאית- 11. הסוגיה המשפטית המרכזית שעל מדוכת הדיון הדרושה כעת הכרעה, הינה מה הן העילות המצדיקות התערבות ועדת הערר בהחלטת השמאית המכריעה. לענין זה יפה אמרת חז"ל "דחזקה אומן לא מרע אומנותיה", כלומר, בעל מקצוע, אינו פוגע במומחיותו. 12. בעמ"נ (חי') 418/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה נגד ורנר ואח' (טרם פורסם, , 13.12.04)), נקבע כי אין מעמדו של השמאי המכריע כמעמדו של בורר, אלא כ"מומחה מכריע" מטעם בית המשפט או מטעם ועדת הערר כגוף מעין שיפוטי ובתור שכזה, הגוף שמינה את השמאי המכריע הוא המחליט אם לאשר את החלטת השמאי המכריע, אם לאו, בדומה לבית המשפט אשר מינה מומחה מכריע: "יחד עם זאת, היקף ההתערבות של ועדת הערר בהחלטת השמאי המכריע, לא בשל העדר סמכות אלא בשל ההחלטה המהותית לגופה, תהא מצומצמת מעצם מהות ההליך, כאמור, "גובה הפיצוי", נתון למומחה מקצועי בתחום..." אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש. השמאי המכריע אינו מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים, לפיכך מוקנה לו מעמד מיוחד של גורם אובייקטיבי ומקצועי וככלל ראוי לכבד את קביעותיו בעניינים המקצועיים שנמסרו לחוות דעתו (ראה: עמ"נ (י-ם) 337/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' דוד פלבר ו-99 אחרים, (טרם פורסם, 07.03.06)). 13. במקרה דנן, וועדת הערר בחנה, בכלים העומדים לרשותה את חוות דעתו של השמאי המכריע וקבעה בעניין זה: "במקרה שבפנינו, המדובר בחוות דעת מקצועית, מנומקת היטב, קוהרנטית ונטולת פגם על פניה. הוועדה המקומית עוסקת בוויכוח מול חוות הדעת, אך היא למעשה מנסה להעלות שוב את הטענות השמאיות שנטענו בפני השמאית המכריעה. נימוקיה נוגעים לעצם הסקת מסקנות השמאית אך לא לדרך הסקתן.." (ראה סעיף 13 להחלטת ועדת הערר מיום 28.10.08). 14. לפיכך, כדין לא התערבה ועדת הערר, בחוות הדעת של השמאית שעסקה בתחומים מובהקים של מקצוע השמאות. ועדת הערר התרשמה כי מדובר בחוות דעת מקצועית, מפורטת ועניינית, שניכר בה כי נקבעה על בסיס עבודה יסודית ועל בסיס עסקאות השוואה כמקובל. 15. בנסיבות כאן, אין לנתח ולמנות את מכלול הטענות הפרטניות שהועלו כנגד חוות הדעת, שכן, הטענות נוגעות לשיקול דעת מקצועי, עם זאת, למעלה מן הדרוש, אדון במקצת הטענות - 16. כך למשל, יש לדחות את הטענה לפיה נוכח קיומו של שימוש חורג וקיומו של גן אירועים במקום עוד קודם לאישור התוכנית הפוגעת, ממילא נפגעו המקרקעין קודם לאישור התוכנית ולא בעטיה. העובדה כי ניתן היתר לשימוש חורג אינה יכולה להכשיר המשך פגיעה בבעל המקרקעין. בנדון מקובלת עלי קביעת וועדת הערר לפיה: "בדרך זו יוכלו הוועדות המקומיות לפעול בדרך דו שלבית לפגוע בבעלי המקרקעין- בתחילה יאושר היתר לשימוש חורג על הקרקע, למשך מספר שנים ואז, כאשר תאושר התוכנית יטענו הן כי לא נגרם נזק.." (ראה עמוד 5 להחלטת ועדת הערר מיום 20.09.05). 17. כן לעניין מטרד הרעש- המערערת טוענת כנגד חוות הדעת השמאית אשר לטענתה, הסתמכה על מדידה אחת מיני רבות. אין לקבל טענה זו, מדובר ושוב נציין בגוף מקצועי, אובייקטיבי שזו מלאכתו ומעבר לכך, כעובדה בפני השמאית הונחו ע"י הצדדים שני דוחו"ת של מדידות רעש (ראה סעיף 10.5 לחוות הדעת השמאית) ומכאן דין הטענה לדחייה. 18. כן נטען כי השמאית התבססה על נתונים שגויים שעה שקבעה כי הרעש המותר באזור הנדון בלילה הוא 40 דציבלים שעה שהמדידה נערכה ביום שאז עפ"י התקנות הרעש המותר הוא 60 דציבלים. בפועל נמדדו 61.9 דציבל בשעת פעילות באולם, מאחר וגם לאחר השעה 22:00 מתקיימים אירועים באולם, ללא כל גורם המפקח על מטרד הרעש, הרי שהנחת השמאית כי רמת הרעש הגבוהה תימשך אף לאחר השעה 22:00 מתקבלת על הדעת. (הרי אירועים אינם מסתיימים בשעה 22:00). 19. לטענת המערערת, מסקנות השמאית המכריעה בעניין צמצום קו הבניין שגויות, אולם, גם בעניין זה לא מצאתי כל סיבה להפוך את החלטת ומסקנת השמאית הקובעת כי פגיעה בקו הבניין נגרמה, תוך שהיא עורכת שיערוך הפחתת שווי בהתאמה. 20. לענין הסתמכותה של השמאית על חוות דעת אינטרנטית, מקובלת עלי התפיסה כי אין להניח נתונים מקצועיים על סמך מצע תוכן רעוע כגון סקר אינטרנטי, אולם השמאית מסתמכת על הסקר כאימרת אגב ומתוך הנחה שאין עליה חולק- כי בעת שאדם יפנה לרכוש נכס מסויים הרי שייתן דעתו לקיומו של אולם אירועים סמוך אשר מטבעו כרוך במטרד רעש. 21. הנה כי כן, אף אם אנקוט "בגישה המרחיבה" אשר מצאה ביטויה בין היתר בפסק דין גינזבורג (ראה: עמ"נ (ת"א) 120/02 גינזבורג ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ולבניה אונו, ), לפיה ניתן להשיג בפני ועדת הערר על קביעותיו של השמאי המכריע לגופן, לרבות בכל הנוגע לטעויות אשר נפלו, אם נפלו כאלה, הרי שבנדון, ממכלול הטענות, לא נמצאה מסקנה כדי עילת התערבות. ד. הקשר הסיבתי בין מטרד הרעש לבין התוכנית הפוגעת- 22. חוות הדעת השמאית מעלה בעקיפין שאלה הנוגעת לסוגיית הקשר הסיבתי בין מטרד הרעש (מטרד אשר כנתון עובדתי, אין לחלוק על קביעת השמאית לגביו), לבין התוכנית הפוגעת. סעיף 9.ד לתקנון התוכנית הפוגעת קובע בעניין זה, לאמור: "לא יינתנו היתרי בניה, ולא יחודש רשיון עסק, אלא לאחר קבלת אישור המשרד לאיכות הסביבה. תנאי לקבלת היתר בניה, בניית קיר הפרדה אטום בגובה של שני מטר ושתילת שורות עצים סביב הגדר, על מנת למנוע הפרעה אקוסטית מאולם האירועים לאזורים סמוכים (מגורים, מבני ציבור)". אם-כן, מטרד רעש מהסוג דנא, יכול והיה מצטמצם שעה שהוראות התוכנית היו מיושמות וקיר הפרדה אטום היה נבנה. 23. בפועל, החובה להקמת קיר ההפרדה מוטלת על בעל אולם האירועים כאשר אין חולק, חובה זו לא קוימה, לפיכך טוענת המערערת, שגתה השמאית משלא לקחה נתון זה בחשבון ומשלא הפחיתה את הנזק בגין מטרד הנזק. אמת היא, בניית קיר כאמור, גם אם לא תביא בהכרח למניעת מטרד הרעש, יש להתחשב בה לעניין צמצום הנזק, לצורך עריכת תחשיב נזק הוגן. לעניין זה, צוין בחוות דעתה של השמאית המכריעה: "לגבי הקיר האקוסטי- במסגרת הת.ב.ע נדרש בעל האולם כתנאי לקבלת היתר בניה לבנות קיר הפרדה אטום בגובה של 2 מ', ולשתול עצים סביב הגדר על מנת למנוע הפרדה אקוסטית מאולם האירועים לאזורים סמוכים (מגורים, מבני ציבור)... בפועל לא נבנה הקיר האקוסטי, בטענה אשר מבוססת על מומחי אקוסטיקה, "כי אין כל צורך בקיר האקוסטי שיבנה מעל המסלעה מכיוון שהמסלעה הקיימת מהווה מחסום אקוסטי ובנוסף קיר ממתכת יהווה מפגע נופי.. נתבקשתי לאמוד את שווי החלקה הסמוכה לפני ואחרי אישור התוכנית בהתאם לתקנון ולתנאי התוכנית, ע"פ התקנון קיימת חובת התקנת קיר אקוסטי, בפועל, נכון להיום פטרה היחידה האזורית לאיכות הסביבה שער הגליל את הבעלים מהקמת קיר אקוסטי. לפי מה להתייחס? לפי תנאי התקנון או לפי המצב בפועל? בחלוף השנים ובנקודת הזמן של היום, לאחר קבלת חוות דעת המומחים, נמצא כי הועדה מסתפקת במסלעה הקיימת ולכן בחרתי להתייחס למצב כפי שקיים בשטח, כמצב חדש, דהיינו ללא בניית הקיר האקוסטי". (ראה עמוד 29 לחוות הדעת השמאית). 24. בנסיבות אלה, נראה כי לא נפל פגם בשיקול דעתה של השמאית המכריעה. אין טעם בבניית הקיר האקוסטי, שעה שהמסלעה הקיימת בפועל, מהווה מחסום אקוסטי, ויודגש, אף הועדה עצמה מתייחסת למסלעה הקיימת כאל גורם "המתקן" ו"מונע" את מטרד הרעש (ראה למשל סעיפים 1.4 ו-1.6 לסיכומי הועדה המקומית מיום 31.08.08, אשר הוגשו לועדת הערר). בענייננו, נראה כי השמאית המכריעה חישבה במסגרת קביעת הפיצויים את ייסוד האפשרות של הקטנת הנזק (ראה עמוד 2 לתשובותיה לשאלות ההבהרה מיום 08.01.08), במסגרת חישוב זה נערך אומדן גס של עלויות הקטנת הנזק בחלקה הנדונה (תוך הדגשה כי אמדן זה עודנו תיאורטי , כיוון שעל החלקה הנפגעת כלל לא נבנו בתי מגורים), תחשיב זה הורה כי עלות הקטנת הנזק עולה על אומדן ירידת הערך כפי השומה. נוכח תחשיב זה, ולאור הגיון הטמון בפס"ד ברעלי, הרי שאין מדובר בנקיטת "אמצעים סבירים" לשם הקטנת הנזק, לפיכך, יש לדחות את טענת המערערת לפיה השומה מתעלמת מרכיב הקטנת הנזק ומתבססת על הנזק המרבי, ולהותיר את מסקנת השמאית על כנה גם בנדון זה. ה. האם הפגיעה באה בגדר הוראות סעיף 200 לחוק התכנון והבניה? 25. המערערת טוענת לתחולת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה. 26. סעיף 200 לחוק, הדן בפטור מתשלום פיצויים, מהווה חריג לכלל הבסיסי הקבוע בסעיף 197 לחוק וקובע לאמור: "200. לא יראו קרקע כנפגעת אם נפגעה על ידי הוראה שבתוכנית הנמנית עם אחת ההוראות המפורטות להלן ובלבד שהפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות הענין ואין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים.. 27. סעיף 200 לחוק כולל אם כן שלושה יסודות: האחד פוזיטיבי, הוא הצורך שהתוכנית הפוגעת תיכנס בגדר אחד מסעיפי המשנה של סעיף 200 לחוק, ושני היסודות האחרים הם יסודות נגטיביים- לאמור, הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר, וכי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים (ראה: ע"א 210/88 פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא, פ"ד מו(4) 627, 656-655 (1992)). נקבע, כי הנטל להוכחת קיום שלושת היסודות על פי סעיף 200 לחוק מוטל על כתפי המערערת, אשר מעוניינת בקבלת פטור מתשלום פיצויים למשיבים (ראה: בר"ם 3052/06 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר, (טרם פורסם, , 30.10.2006). לעניין התנאי השלישי לסעיף 200 הדורש "שאין זה מן הצדק לשלם לנפגע פיצויים", נקבע כי "אין לך מלאכה קשה מזו" (ע"א 3901/96 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, רעננה  נ' הורוויץ, פ"ד נו(4) 913, 945 (2002)). 28. במקרה דנן, השמאית המכריעה הניחה חוות דעת הקובעת פגיעה ממשית ובוטה במקרקעי העותרים, חוות דעת שכאמור אין להתערב בה. בנוסף, שיקולי צדק מחייבים דווקא היעתרות לתביעת המשיבים שחלקתם ניזוקה משמעותית, ולא החלת סעיף הפטור אשר מטיבו חל במקרים יוצאי דופן. ו. פסיקת הוצאות- 29. המערערת טענה כי חיובה בהוצאות ושכ"ט בערכאה קמא, נעשה באופן בלתי סביר וקיצוני ועל כן מן הראוי להפחית או לבטל חיוב זה. עוד טוענת המערערת כנגד חיובה במלוא תשלום שכרו של שמאי המשיבים (מר נחום פרמניגר), מבלי שסכום זה נתחם ונקצב מראש. 30. מאידך טוענים המשיבים כי אין דרכה של ערכאת הערעור להתערב בעניין פסיקת הוצאות, כן נטען כי אין להתעלם מהעובדה כי סכום ההוצאות אשר הושת על המערערת, נגזר מעובדת הימשכות ההליכים תוך התנהלות קלוקלת של המערערת. כן נטען כי השכר המבוקש מטעם השמאי פרמניגר, הינו ראלי בהתחשב בעבודתו הרבה בתיק. 31. עניין ההוצאות המשפט- הן החיוב בהן והן שיעורן - מסור לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית וככלל, אין להתערב בשיקול דעתה של הערכאה הראשונה כששקלה והחליטה בעניין הוצאות המשפט. לכלל האמור חריג אשר השימוש בו יפה למקרים בהם נחשפים טעות משפטית, פגם או פסול באופן הפעלת שיקול הדעת בעת בחינת שאלת ההוצאות (ראה עא 406/80 אלקיים נ' י. הוברמן, פ"ד לו (4) 416 (1982)). במקרה הנדון, ועדת הערר פסקה למשיבים תשלום שכ"ט והוצאות בגובה 15% מסכום הפיצוי כפי התביעה, תוך הדגשה כי סכום נפסק בהתחשב בזמן הרב שחלף מאז הוגשה התביעה ועד למועד בו הסתיימה (ראה סעיף 22.3 להחלטה). לא שוכנעתי כי המקרה שלפניי מצדיק התערבות כאמור.    עם זאת, סבורני כי פסיקת ועדת הערר לחייב את המערערת בתשלום מלוא של הוצאות שמאי המשיבים, מחייבת התערבות- כפי שקבעה ועדת הערר בסעיף 22.1 להחלטתה: "על המשיבה לשלם לעוררם את הוצאות השמאי מטעמם וכן את הסכום ששולם לשמאית המכריעה במלואו. לסכומים שהוצאו אשר יחושבו בהתאם לחשבונית מס כדין אשר יוצגו למשיבה, יתווספו הפרשי הצמדה וריבית.." מקובלת עלי טענת המערערת כי ועדת הערר הייתה צריכה לכמת את סכום התשלום לשמאי באופן ברור ולא להותיר זאת לשיקול דעת המשיבים בהתאם להצגת חשבונית אשר הסכום הנקוב בה אינו קצוב. ואכן, בפועל, המשיבים הציגו חשבונית בעבור שכ"ט השמאי נחום פרמינגר בסכום אסטרונומי של 161,700 ש"ח בעוד שבבקשתם לפסיקתא מיום 14.12.06 העמידו את שכ"ט אותו השמאי בסך 23,000 ₪ (יצויין כי בבקשה לפסיקתא צרפו המשיבים הצעת מחיר מטעם השמאי פרמינגר הנוקבת סכום זניח ביחס לסכום החשבונית). סופו של יום, יש לפסוק את שכר טרחתו של שמאי המשיבים בסך 23,000 ₪, כפי בקשתם מיום 14/12/06 כאשר לסכום זה יתווספו מע"מ, הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד הגשת הבקשה לפסיקתא ועד למועד תשלומם בפועל. לבד מעניין זה, דין הערעור לדחייה וכך אני מורה. בנסיבות, תשא המערערת בהוצאות המשיבים ושכ"ט ב"כ כדי סך כולל של 15,000 ₪.ירידת ערךערעורפיצויים