קניית דירה מעמידר ע''י יורשים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית דירה מעמידר ע''י יורשים: העותר בעתירה שלפניי, מר אברהם זאדה (להלן - העותר) מבקש מבית המשפט להצהיר כי הוא זכאי לרכוש דירה ציבורית ברחוב השומר בירושלים (להלן - הדירה) ממשיבה 1, עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (להלן - עמידר), וזאת, באותם התנאים שבהם היה זכאי לרכשה אביו המנוח. הזכות למגורים בדירה ניתנה להוריו של העותר על ידי הסוכנות היהודית בשנת 1958 והם התגוררו בה במשך עשרות שנים עם העותר ושבעת אחיו. אביו של העותר נפטר ביום 29.10.00. בשנים האחרונות שלפני מועד פטירתו של האב התגוררו בדירה העותר (שהתגורר בדירה ממועד לידתו בשנת 1968) ואביו. מאז מועד פטירת האב ועד היום ממשיך העותר להתגורר בדירה, לאחר שהוכר כ"דייר ממשיך". בשנת 1998 התקבל בכנסת חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) תשנ"ט-1998 (להלן - חוק הדיור הציבורי או החוק), אשר אפשר לדיירים בדיור הציבורי, בתנאים מסוימים, לרכוש את הדירות שבהם התגוררו. על פי הוראות החוק מחיר הדירה מושפע בין השאר מהוותק של הרוכש כדייר בדיור הציבורי. ההנחה בגין וותק עשויה להגיע ל- 90% ממחיר הדירה. המועד לכניסת חוק הדיור הציבורי לתוקף נדחה, כידוע, מפעם לפעם, והחוק, למעשה, מעולם לא נכנס לתוקף. עם זאת, בשנים 1999 ו- 2000 החליטה הממשלה להתחיל במכירת הדירות במסגרת מבצעים שפרסם משרד הבינוי והשיכון (להלן - משיב 2). בתחילה נמכרו הדירות לזכאים כחלק מ"מבצע" שכונה "הבית שלי". במסגרת זו נקבעו קריטריונים לרכישת הדירות שאינם זהים לקריטריונים שנקבעו בחוק. לאחר מכן נמכרו הדירות במסגרת "מבצע קנה ביתך", שבו אומצו הקריטריונים הקבועים בחוק. בשנת 1999 ביקש אביו המנוח של העותר לרכוש את הדירה. לטענת העותר, בקשותיו של האב נדחו על ידי עמידר בתירוצים שונים. לעומת זאת טוענת עמידר כי החל מחודש יוני 1999, כשפנה האב לראשונה בבקשה לרכוש את הדירה, הונפקו לו מספר אישורים על מגורים בדירה ציבורית. על מנת להתחיל בהליך הרכישה היה האב אמור לפנות לבנק למשכנתאות עם האישור ולקבל תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון, אך הוא לא עשה עם האישור דבר. ביום 17.9.00 המציא האב תעודת זכאות לעמידר. באותו מועד הוחתם האב על טופס בקשה לרכישת דירה, נערכה עבורו "בקרת מסמכים חיוניים למכר" והוא שילם דמי פתיחת תיק. ביום 25.9.00 פנתה עמידר לשני שמאים לשם קבלת הערכות שווי לדירה. פנייה זו נדרשה, שכן לפני תנאי המבצע מחיר הדירה נגזר מממוצע של שתי הערכות שמאי (ומההנחה בגין ותק כדייר בדיור הציבורי). שומה אחת נערכה ביום 5.10.00 והשומה הנוספת נערכה ביום 4.12.00. בעקבות עריכת השומות חישבה עמידר, ביום 11.12.00, את מחיר הדירה והנפיקה "הודעה על תנאי רכישה". לדברי עמידר, מסמכים אלו לא נשלחו לאב המנוח, שכן, כפי שצוין לעיל, ביום 29.10.00, בטרם בוצעה השומה השנייה וחושב מחיר הדירה, נפטר האב. בעקבות פטירת האב החליטה עמידר לבטל את הרכישה. להשלמת התמונה העובדתית יצוין כי עמידר חישבה את המחיר שבו זכאי האב לרכוש את הדירה לפי ותק של 28 שנה בלבד, ולא ממועד תחילת מגוריו בדירה, האמור להקנות הנחה מירבית לרכישת הדירה. הטעם לכך הוא שבשלב מסוים בעבר הרחוק ביקש האב לרכוש את הדירה, אך לא עמד בתנאי הרכישה, ובשנת 1973 חזר למסלול של שכירות. בנסיבות אלה סברה עמידר כי יש לחשב את הותק בדירה החל משנת 1973 בלבד. במועד כלשהו, שלא צוין בעתירה, פנו האב או מי מטעמו לועדת החריגים הבינמשרדית בבקשה להכיר לו בותק לצורך רכישת הדירה בהתאם למועד תחילת מגוריו בדירה (שיקנה לו את ההנחה הגבוהה ביותר האפשרית לצורך רכישת הדירה), והועדה הבינמשרדית אישרה את הבקשה. יצוין כי גם המועד שבו אושרה הבקשה לא צוין בעתירה. על פי המצוין בכתב יד על גבי המסמך הנושא את החלטת הועדה הבינמשרדית, הבקשה אושרה ביום 7.5.01. העותר לא השלים עם החלטת עמידר לבטל את הרכישה והגיש את העתירה דנן. בעתירתו טען העותר כי הליך רכישת הדירה לא הושלם בטרם נפטר אביו המנוח רק בשל רשלנותה של עמידר, שגרמה לעיכובים שונים בהליך. רשלנות זו באה לידי ביטוי, לטענתו, הן בכך שהשומה השנייה האמורה נערכה כחודשיים לאחר השומה הראשונה והן בכך שמחיר הדירה חושב לפי ותק של 28 שנים בלבד. לטענת העותר, נוכח האמור לעיל, ובשים לב לכך שיורשיו האחרים של אביו המנוח ויתרו על זכויותיהם בדירה לטובתו, יש להעמידו במצב שבו היה עומד אלמלא רשלנות עמידר, ולאפשר לו לרכוש את הדירה באותם תנאים שבהם היה זכאי האב לעשות כן. עמידר השיבה לעתירה וטענה כי משנפטר אביו של העותר, והעותר הוכר כדייר ממשיך בדירה, הרי שלפי הוראות המבצע שבתוקף, הוא זכאי לרכוש את הדירה בהתאם לנתוניו האישיים, ובכלל זה הוותק שלו בדירה (שיחושב, לפי הוראות המבצע המסדירות רכישת דירה על ידי דייר ממשיך, רק החל מהמועד שמלאו לעותר שמונה עשרה). לטענתה, העותר אינו זכאי לרכוש את הדירה בהתאם לנתוניו של אביו. לעמדת עמידר, יש לדחות את טענת העותר כי רשלנותה היא שגרמה לעיכוב בחתימה על הסכם הרכישה. לטענתה, במועדים הרלוונטיים היא נדרשה לטפל במספר גדול של בקשות לרכישת דירות, ולכן ארך הליך הרכישה במקרה הנוכחי מספר חודשים, דבר שאינו חורג מגדר הסביר. משיב 2 הגיב אף הוא לעתירה. בתגובתו הפנה משיב 2 לשלושה פסקי דין (ה.פ (י-ם) 616/01 עו"ד ויטנברג מנהל עיזבון המנוחה שמחה נחמיאס ז"ל נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (להלן - פסק דין נחמיאס); ה.פ (י-ם) 849/01; שאשא נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (להלן - פסק דין שאשא); ועת"מ (תל-אביב) 1288/02 פלח נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון עולים בישראל בע"מ (להלן - פסק דין פלח), שעסקו בסוגיה שלפנינו. בפסק הדין נחמיאס דובר, כמו במקרה הנוכחי, בדיירת ציבורית שביקשה לרכוש את הדירה הציבורית שבה התגוררה. הליך הרכישה התעכב בגין סיבות שונות, והדיירת הלכה לעולמה יום לפני שנתקבלו אצלה שוברי התשלום עבור הדירה. בתה של הדיירת שילמה עבור הדירה באמצעות השוברים מספר ימים לאחר מכן. הבת ביקשה, במסגרת המרצת פתיחה, להיכנס בנעליה של אמה הדיירת ולקבוע כי רכשה את הזכויות בדירה. בית המשפט דחה את בקשתה, בקובעו כי בין הדיירת לעמידר לא נכרת הסכם בטרם הלכה הדיירת לעולמה וכי הבת אינה יכולה לבוא בנעליה של האם לצורך השלמת המהלכים הנחוצים לרכישת הזכויות בדירה. בפסק דין שאשא נשלחו שוברי התשלום לדייר ציבורי שביקש לרכוש את הדירה בעודו בחייו, ואולם הדייר נפטר בטרם הספיק לשלם את התמורה עבור הדירה. בתו של הדייר שילמה זאת באמצעות השוברים וטענה כי יש לראות בה בעלת זכויות בדירה. בית המשפט קיבל את טענת הבת וקבע כי אמנם לא נכרת חוזה בין הדייר לבין עמידר, שכן התשלום באמצעות השוברים בוצע רק לאחר שהלך הדייר לעולמו, אך בנסיבות העניין ירשה בתו של הדייר הציבורי את זכותו לרכישת הדירה באותם תנאים שבהם היה זכאי לרכשה. בפסק דין פלח דובר שילמה הדיירת הציבורית חלק מרכיבי התשלום עבור הדירה, אך נפטרה בטרם השלימה את התשלום (העיכוב בהשלמת התשלום נבע ממחלוקת בינה לבין עמידר באשר לגובה ההנחה שהייתה זכאית לה). בתה של המנוחה עתרה לבית המשפט על מנת שיתאפשר לה להשלים את הליך הרכישה ובית המשפט דחה את העתירה. משיב 2 ציין בתגובתו כי לבית המשפט העליון הוגשו ערעורים על שלושת פסקי הדין האמורים. משיב 2 הוסיף וציין כי הערעורים אוחדו במסגרת עע"מ 8805/03 , והם תלויים ועומדים לפני בית המשפט העליון. לפיכך ביקש משיב 2 להמתין עם ההכרעה בעתירה דנן עד להכרעת בית המשפט העליון בערעור. משיב 2 הוסיף וטען כי דין העתירה להידחות על הסף. זאת, בגין שיהוי בהגשתה וכן מכיוון שהעותר לא הוכיח את זכאותו לבוא בנעליו של אביו המנוח, שכן לא צירף לעתירה צו ירושה ותצהירים של היורשים האחרים שלפיהם הם מוותרים לטובתו על הזכויות בדירה. לבסוף טען משיב 2 כי דין העתירה להידחות גם לגופה. לטענתו, חוזה הרכישה בין האב לבין עמידר כלל לא בא לעולם, ולכן ממילא אין לאפשר לעותר להיכנס בנעלי האב לעניין זה. כמו כן, העותר אינו יכול לרשת את זכויות האב, שכן הזכות לדיירות ציבורית היא זכות אישית שאינה ניתנת להעברה. עוד טען משיב 2 כי העותר לא הוכיח כי התנהגות רשלנית של עמידר היא שמנעה את כריתת ההסכם. לדבריו, ממועד הגשת בקשת הרכישה ועד למועד פטירתו של האב חלפו חודש ושניים-עשר ימים בלבד. כמו כן, לא הובהר בעתירה קשר כלשהו בין טעותה הנטענת של עמידר בנוגע לוותק האב בדירה לבין העיכוב בחתימה על חוזה הרכישה. ביום 15.6.04 התקיים דיון בעתירה. בעקבות הדיון הוחלט, בהסכמת הצדדים, כי פסק הדין בעתירה יינתן, ככל שיהיה בכך צורך, לאחר מתן פסק הדין בערעורים על שלושת פסקי הדין האמורים. ביום 12.2.08 הודיע העותר לבית המשפט כי ביום 19.12.07 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בערעור על פסק דין שאשא וביקש לחדש את ההליכים בעתירה דנן. בערעור נתן בית המשפט העליון תוקף של פסק דין לפשרה בין הצדדים לאותו תיק. במסגרת הפשרה הודיע משיב 2 על שינוי במדיניותו, שנבע, לדבריו, מהתזכיר להצעת חוק דיני ממונות, תשס"ו-2006. המשיב פירט את שלבי הליך רכישת דירה ציבורית כדלקמן: "המהלך הרגיל של רכישת דירה בדיור הציבורי הוא זה: הגשת בקשה על ידי הדייר לחברת הדיור הציבורי, בה הדייר מביע נכונות עקרונית לרכוש הדירה ומבקש לברר את מחירה; עריכת שומה לדירה; חישוב על-ידי חברת הדיור הציבורי של גובה התשלום שעל הדייר לשלם, בהתאם לשומה ולהנחה; משלוח שובר לתשלום לדייר; תשלום הסכום; חתימה על חוזה רכישה". משיב 2 ציין כי על פי המדיניות שקדמה לשינוי "רק אם בחייו של הדייר השתכלל חוזה מחייב בין הצדדים לעניין רכישת הדירה הציבורית, אזי הזכות החוזית שהשתכללה עוברת בירושה ליורשים. כל עוד לא השתכלל בין הצדדים חוזה מחייב לרכישת הדירה, הרי עם מות המנוח עוברת מן העולם הזכות לרכישת הדירה הציבורית". לעמדת המשיב, מדיניות זו התחייבה מסעיף 4(2) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), לפיו הצעה פוקעת עם מות הניצע, ולכן לא ניתן להוריש את הזכות לקבל הצעה שלא השתכללה לכדי חוזה. משיב 2 הוסיף כי המועד המוקדם ביותר שניתן לראותו כמועד כריתתו של חוזה מחייב הוא מועד ביצוע התשלום על ידי הדייר. לכן, לפי המדיניות שהייתה נהוגה עד לאותה עת, יורשיו של דייר ציבורי היו זכאים לרשת את זכויותיו בדירה רק אם שילם את התמורה עבור הדירה לפני מותו. בהתאם לשינוי המדיניות, "מי שקיבל בחייו את השוברים לתשלום, הזכות לשלם את השוברים עוברת ליורשיו, ובלבד שהשוברים ישולמו על ידי היורשים לא יאוחר מהמועד הנקוב בשוברים". כאמור, לדברי משיב 2, נבע השינוי מפרסום תזכיר הצעת חוק דיני ממונות, תשס"ו-2006. בהתאם להוראות התזכיר האמור, הזכות לקבל הצעה בלתי חוזרת - המוגדרת, בין השאר, כהצעה שנקבע מועד לקיבולה ושנמסרה לניצע - עוברת בירושה ליורשים. לשיטת משיב 2, שוברי התשלום עבור הדירה הציבורית הנשלחים לדייר הציבורי הם בגדר הצעה בלתי חוזרת, שקיבולה נעשה באמצעות התשלום. לכן, לעמדת משיב 2, הזכות לשלם את התמורה באמצעות השוברים, מקום בו התקבלו אצל הדייר הציבורי בעודו בחיים, עוברת בירושה ליורשיו של הדייר הציבורי. נוכח האמור לעיל הוסכם במסגרת הפשרה כי פסק דין שאשא יבוטל וכי הדירה הציבורית תירשם על שם המשיבים. זאת, הואיל ובאותו עניין קיבל הדייר הציבורי את השוברים בעודו בחיים ויורשתו שילמה את התמורה באמצעות השוברים בתוך המועד הנקוב בהם. בית המשפט העליון, ביטל את פסק דין שאשא ונתן תוקף של פסק דין לאמור בהסדר הפשרה, בהדגישו כי פסק דין שאשא מבוטל ביחסים שבין הצדדים בלבד ואין בכך כדי לחוות דעה לגופה של המדיניות שפורטה בהסדר הפשרה. להשלמת התמונה בנוגע לערעורים האמורים יצוין כי בהתאם להודעת עדכון שהעביר משיב 2 לבית משפט זה ביום 2.9.09, הערעור על פסק דין פלח נמחק בהסכמה. בערעור על פסק דין נחמיאס הושגה פשרה בין הצדדים (נכון למועד העדכון שהועבר לעניין זה לבית משפט זה טרם ניתן פסק דין בערעור), שבמסגרתה הסכימו הצדדים כי הערעור יידחה. כמו כן, במסגרת הפשרה חזר משיב 2 על עמדתו המשפטית המעודכנת כפי שפורטה לעיל. משיב 2 הוסיף על עמדה זו, כי מקום בו מדובר בדייר ציבורי שהשובר לרכישת הדירה נשלח אליו בעודו בחיים, אך התקבל אצלו רק לאחר מותו, יועבר העניין לועדה אצל משיב 2, שתידון בעניין "לפנים משורת הדין", ורק אם יתברר שיורשיו של הדייר הם "חסרי דירה", תיבחן האפשרות להתיר להם להיכנס בנעליו ולהשלים את רכישת הדירה הציבורית. בתגובה לבקשת העותר לחידוש ההליך טענו המשיבים כי אביו של העותר נפטר עוד בטרם נשלחו לו השוברים ולכן נסיבות המקרה אינן עונות על הקריטריונים שנקבעו בהסדר הפשרה שבפסק דין שאשא באשר למתן אפשרות ליורשו של דייר ציבורי לבוא בנעליו. כמו כן חזרו המשיבים על הטענות שטענו בתגובותיהם לעתירה. ביום 1.6.08 התקיים דיון נוסף בעתירה. בעקבות הדיון הוחלט, בין השאר נוכח מצבו הכלכלי, האישי והנפשי של העותר, כי עניינו יובא לפני ועדת החריגים הבינמשרדית. ביום 4.6.09 הודיע משיב 2 לבית המשפט כי ועדת החריגים, בהחלטתה מיום 26.5.09, דחתה את בקשת העותר. בהתאם להחלטת הועדה, העותר זכאי לרכוש את הדירה בהתאם לוותק שלו בדירה, בהנחה של 13% בלבד. זאת, הואיל ולא ניתן להעדיף את העותר על פני פונים אחרים שבקשתם סורבה בנסיבות דומות, והואיל ולעותר, שמתגורר בדירה וזכאי להמשיך להתגורר בה, אין בעיית דיור. נוכח החלטת ועדת החריגים, שסירבה להיעתר לבקשת העותר, קם הצורך ליתן פסק דין בעתירה. לאחר שעיינתי בחומר הרלוונטי ושקלתי את טענות הצדדים הגעתי לצערי למסקנה כי דין העתירה להידחות. כפי שצוין לעיל, אביו המנוח של העותר נפטר בטרם נערך חישוב של מחיר הדירה בהתאם לתנאי המבצע הרלוונטי ובטרם נשלחו לו שוברי התשלום עבור הדירה. בנסיבות אלו, משנפטר האב בטרם חושב מחיר הדירה וממילא בטרם הביע את הסכמתו לרכישתה במחיר האמור, לא ניתן לומר כי נכרת הסכם בין האב, בעודו בחיים, לעמידר, לרכישת הדירה. נוכח זאת, ובשים לב להוראות סעיף 4(2) לחוק החוזים, העותר אינו יכול לבוא בנעליו של אביו ולהשלים את הליך הרכישה באותם תנאים שהאב היה זכאי להם. יצוין כי למסקנה דומה הגיע בית המשפט בפסקי הדין פלח ונחמיאס שצוינו לעיל, וכן בפסקי דין נוספים שניתנו לאחר מכן, בעע"מ 6495/04 מלכי נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (להלן - פסק דין מלכי), בעת"מ (י-ם) 413/06 עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל (להלן - פסק דין ביטון), בעת"מ 8853/08 (י-ם) בן חמו נ' "פרזות" חב' ממשלתית עירונית (להלן - פסק דין בן חמו) ובעת"מ (ת"א) 1343/06 בדש נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ (להלן - פסק דין בדש). כמו כן, בקשה לעיכוב ביצועו של פסק דין בן חמו נדחתה על ידי בית המשפט העליון (בהחלטה שניתנה במסגרת עע"מ 10705). בהחלטתו ציין בית המשפט העליון, בין השאר, כי סיכויי הערעור אינם מצדיקים עיכוב ביצוע. דומה כי גם העותר אינו טוען בעתירתו כי בין אביו המנוח לבין עמידר נכרת חוזה שבמסגרתו רכש האב את הדירה. טענתו היא שחוזה מעין זה היה נכרת אלמלא רשלנותה של עמידר. ואולם, טענת העותר לפיה כבר בשנת 1999 ביקש אביו לרכוש את הדירה, אך נדחה בתירוצים שונים, נטענה ללא ביסוס. כמו כן, אין די בפרק הזמן שחלף בין המועד שבו המציא האב לעמידר תעודת זכאות, למועד שבו נתקבלו שתי השמאויות הנדרשות ונערך חישוב של מחיר הדירה, כדי להצביע על רשלנות מצד עמידר. לבסוף, לעניין טעות עמידר בחישוב ההנחה על בסיס הותק של האב בדיור הציבורי, הרי שגם אם נקבל את טענת העותר כי מדובר בטעות בלתי סבירה מצד עמידר, לא יהיה בכך כדי להועיל לעותר. הטעם לכך הוא שהעותר לא פירט בעתירתו את העובדות והמועדים הרלוונטיים לצורך ביסוס טענתו כי הטעות האמורה היא שגרמה לעיכוב ברכישת הדירה על ידי אביו המנוח ושאלמלא הטעות הייתה הדירה הציבורית נרכשת לפני פטירתו של האב. אכן, עמדת משיב 2, נכון להיום, היא כי יורשיו של דייר שביקש לרכוש את הדירה הציבורית ונפטר לאחר שנתקבלו אצלו שוברי התשלום עבור הדירה, יהיו רשאים לבוא בנעליו ולהשלים את הליך הרכישה, בכפוף לתנאים שפורטו לעיל. זאת, הואיל ומשלוח השוברים מהווה, לשיטת משיב 2, הצעה בלתי חוזרת שהזכות לקבלה עוברת בירושה ליורשי הניצע. עם זאת, במקרה הנוכחי, אביו של העותר נפטר, כאמור, בטרם נשלחו אליו שוברי התשלום (ואף בטרם הופקו שוברים). לכן, גם בהתאם למדיניות החדשה של משיב 2, אין העותר זכאי לרכישת הדירה בתנאים שלהם היה זכאי אביו. זאת ועוד, משנפטר אביו של העותר בטרם נקבע מחיר הדירה, קביעה שבלעדיה לא ניתן לומר כי התגבשה "הצעה" מטעם עמידר לעניין רכישת הדירה המקיימת את דרישות דיני החוזים, הרי שאין לקבל גם טענה שלפיה הצעה בלתי חוזרת, שהזכות לקבלה ניתנת להורשה, הוצגה לאב עוד בחייו (למסקנה דומה ר' פסק דין בדש הנ"ל). כפי שפורט לעיל, עמדתו העדכנית של משיב 2 הוגמשה במידת מה במסגרת הפשרה בערעור על פסק דין נחמיאס, כך שגם יורשיו של דייר ציבורי שהשוברים לרכישת דירה ציבורית שנפטר לאחר שהשוברים לרכישת הדירה נשלחו אליו אך בטרם הגיעו לידיו, יהיו זכאים, בהתקיים תנאים מסוימים, לבוא בנעליו ולהשלים את רכישת הדירה. ואולם, המקרה הנוכחי אינו בא גם בגדר הגמשה זו, שכן האב נפטר עוד בטרם נקבע מחיר הדירה ונשלחו השוברים. לבסוף, אין בידי לקבל את הטענה (שהתקבלה בפסק דין שאשא), שלפיה זכותו של דייר ציבורי לרכישת הדירה הציבורית עוברת בירושה ליורשיו גם מקום בו הדייר המקורי לא הספיק לכרות חוזה לרכישת הדירה בטרם הלך לעולמו. טענה זו נדחתה, באופן מפורש, בין השאר בפסק דין נחמיאס ובפסקי הדין בעניין בן חמו וביטון ובאופן משתמע גם בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין מלכי. מסקנה זו, על נימוקיה כפי שפורטו בפסק דין נחמיאס, מקובלת עלי. סיכומו של דבר, העותר שהוכר כדייר ממשיך איננו זכאי להשלים את הליך הרכישה שהחל בו אביו. העתירה נדחית ללא צו להוצאות. קניית דירהדירות עמידר / עמיגור / חלמישדייר מוגן (הגנת הדייר)מקרקעיןירושה