אופציה בחוזה שכירות ללא סכום

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אופציה בחוזה שכירות ללא סכום:   האם אופציה להארכת תקופת שכירות, משתכללת גם כאשר הצדדים לא הסכימו על דמי השכירות בתקופת האופציה והסתפקו בקביעה "כפי שיוסכם בין הצדדים?". בשאלה זאת דן פסק-הדין.   ההליכים בתיק זה: 1. בפניי תביעה לפינוי מושכר, בהתאם להוראות פרק ט"ז 4 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, כפי שהותקנו בתקנות סדר הדין האזרחי (תיקון מס' 2), התשס"ט-2008 ופורסמו בק"ת 6783 ביום א' בטבת התשס"ט, 28/12/08), עמ' 242.   2. התיק התקבל בלשכתי ביום 16/06/09 ונקבע לקד"מ ביום 23/06/09. במועד זה הופיעה הנתבעת, בלא יצוג משפטי, ועל כן יעצתי לה להיות מיוצגת ע"י עו"ד (ע' 3 ש' 5) והתיק נקבע להוכחות וסיכומים ליום 20/07/09 בשעה 09:00.   3. ביום 20/07/09 העידו התובע (ע"ת/1) חברתו של התובע ססיליה ארנוביץ (ע"ת/2) המתווך שלמה אגאי (ע"ת/3), המתווך עמיקם קסיר (ע"ת/4), והנתבעת (ע"ה/1).   4. משהסתיימה פרשת ההגנה, הצעתי כי התובע והנתבעת ייבדקו ע"י בודק פוליגרף אשר יגיש את חוות דעתו, כחלק ממארג הראיות ולא כראיה מכרעת, לצורך כך ניתנה לבעלי הדין ארכה של 3 ימים להסכים ביניהם על הבודק, התנאים והשאלות. כמו כן הצעתי כי אם בעלי הדין לא יגיעו להסכמה יגישו רשימה של בודקי פוליגרף ממנה או מחוץ לה יקבע בית המשפט את המומחה (ע' 45 ש' 15 - ע' 46 ש' 6).   5. ביום 26/07/09 החלטתי כי הצעת בית המשפט בעניין הפוליגרף לא זכה לכל מענה (לא חיובי ולא שלילי) מצד בעלי הדין ועל כן קבעתי התיק לסיכומים בע"פ ביום 02/08/09 (ע' 47 ש' 13-16). לאחר מתן ההחלטה הנ"ל הובאה בפניי ביום 26/07/09 בשעה 12:40 הודעה מאת התובע כי "התובע מתכבד להודיע כי לא הגיע להסכמה עם הנתבעת לבדיקת פוליגרף מבוקש איפוא לקבוע את התיק לסיכומים".   6. ביום 30/07/09 הגיש התובע בקשה דחופה להוספת מוצג לראיות התובע ובאותו היום הוגשה תגובת הנתבעת לבקשה זאת בה נומקה התנגדות הנתבעת לבקשה והתבקשה דחיית מועד שמיעת הסיכומים מהטעם שב"כ הנתבעת ישהה במועד שנקבע, בחופשה.   7. ביום 02/08/09 התייצבו התובע, בת זוגו וב"כ התובע אך לא היתה התייצבות מטעם הנתבעת וב"כ. גם שותפו של ב"כ הנתבעת עוה"ד בנימין ברליין, הרשום גם ביפוי הכח שהוגש מטעם הנתבעת לא התייצב מן הטעם "שיש לו הקאות והוא חולה" (ע' 48 ש' 17 - 18). בדיון זה העליתי בפני הנוכחים, כי לאחר הדיון הקודם הסתבר לי שבעבר היתה היכרות ביני לבין התובע, לפני כ-15 שנים (ע' 49 ש' 2 - 14). ב"כ התובע הצהיר , כי "אין לי טענת פסלות" (ע' 49 ש' 17 - 20) ואילו ב"כ הנתבעת הצהיר ביום 13/08/07 כי "את עניין ההיכרות בין התובעת לבית המשפט אני משאיר לשיקול דעת בית המשפט" (ע' 52 ש' 14).   לעניין זה אוסיף ואציין, כי נפגשתי עם התובע לפני כ-15 שנים בנסיבות המפורטות בעמ' 49 ש' 2 - 13 לפרוטוקול. המדובר בהיכרות אקראית. עד אז ומאז לא היה לי כל קשר עם התובע ואף לא זיהיתי אותו בבית המשפט. בנסיבות אלה ועל פי תחושתי אין לי כל משוא פנים כנגד הנתבעת ועל כן אינני מוצא לנכון לפסול עצמי מלדון בתיק זה, וליתן את פסק-הדין.   8. בדיון שהתקיים ביום 02/08/09 התרתי הגשת שיק שהנתבעת שלחה לתובע, אך לא נפרע בכפוף לחקירת התובע (ע' 53 ש' 14 - 19). בהתאם העיד התובע לעניין השיק הזה, שהתקבל וסומן ת/1, ואף נחקר בחקירה נגדית, ואחריו אפשרתי גם לנתבעת להעיד בעניין השיק והיא אף נחקרה בחקירה נגדית. לאחר מכן נשמעו סיכומי ב"כ בעלי הדין.   9. בתום שמיעת הסיכומים הצעתי לב"כ בעלי הדין, כי ינהלו מו"מ מזורז ומיידי כדי להגיע לפשרה, אך הם הודיעוני כי הניסיון לא צלח, ומכאן הצורך במתן פסק-הדין. התביעה: 10. בפי התובע שלוש טענות: הראשונה - התובע השכיר לנתבעת את דירתו למשך שנה ע"פ הסכם שכירות מיום 10/06/08, בו ניתנה לנתבעת אופציה לשכור את הדירה למשך שנה נוספת בתנאי שדמי השכירות לשנה הנוספת יהיו "כפי שיסוכם בין הצדדים" ומאחר ולא סוכם דבר בנדון, אין לנתבעת אפשרות לעשות שימוש באופציה (ס' 2 - 3 לכתב התביעה).   השניה - הנתבעת הסכימה לפנות הדירה במועד שהוסכם, קרי 19/06/09 (ס' 5 לכתב התביעה).   השלישית - על סמך הסכמת הנתבעת לפנות הדירה, מכר התובע את הדירה לצד ג' ע"פ הסכם מיום 02/03/09 (ס' 6 לכתב ההגנה).   על יסוד טענות אלה עתר התובע להורות לנתבעת לפנות את הדירה עד ליום 19/06/09.   ההגנה: 11. בפי הנתבעת חמש טענות: הראשונה - בהסכם השכירות מיום 10/06/08 ניתנה לה אופציה לשכור הדירה למשך שנה נוספת, קרי עד ליום 19/06/10, והיא פעלה בהתאם להוראות ההסכם למימוש האופציה (ס' 1 לכתב ההגנה). השניה - הצהרות התובע ומספר אנשים בפגישה שנערכה בדירה, לפני מספר חודשים בדבר הסכמה על פינוי, הן הצהרות לא נכונות בלשון המעטה (ס' 2 לכתב ההגנה).   השלישית - התובע הבטיח לנתבעת שאין בכוונתו למכור הדירה וניתנה לה אופציה ארוכה ורק חמישה חודשים לאחר חתימת ההסכם הודיע לה התובע, כי בכוונתו למכור הדירה.   הרביעית - התובע רשאי להעביר זכויותיו בדירה לצד ג' בלא שייפגעו זכויות הנתבעת.   החמישית - ההסכם כביכול על פינוי הדירה היה צריך להיעשות בכתב לאור הוראת סעיף 15.1 להסכם השכירות ומשלא נעשה בכתב אין להסכמה שכזאת כל תוקף (ס' 6 לכתב ההגנה).   על יסוד טענות אלה עתרה הנתבעת לתת לה לממש זכותה על פי החוזה ולהישאר בדירה לפחות לתקופת האופציה (ס' 6 סיפא לכתב ההגנה).   דיון והכרעה: 12. השאלות העומדות להכרעה הן שתיים: השאלה הראשונה: האם ניתנה לנתבעת אופציה להאריך השכירות בשנה נוספת ואם כן האם פעלה למימוש האופציה בהתאם להוראות ההסכם?   השאלה השניה: האם בשלב מסויים שלאחר חתימת הסכם השכירות, הסכימה הנתבעת לפנות הדירה במועד שהוסכם, קרי ב-19/06/09?   13. דיון בשאלה הראשונה: האם ניתנה לתובעת אופציה להאריך השכירות בשנה נוספת ואם כן האם פעלה למימוש האופציה בהתאם להוראות ההסכם?   13.1 אין חולק כי ביום 10/06/08 נכרת בין התובע כמשכיר לבין הנתבעת כשוכרת הסכם שכירות בלתי מוגנת בנוגע לדירה בת 4 חדרים שברח' ההרדוף 584/9 בגילה, ירושלים (ס' 2 לנספח "ב" לכתב התביעה וס' 1 לכתב ההגנה (ההגדרות במבוא להסכם השכירות).   13.2 נוסח סעיף 5.1 להסכם השכירות הוא: "המשכיר משכיר בזה לשוכר את המושכר כשהוא פנוי מכל אדם, לתקופה של 12 חודשים החל מיום 20.6.08 (להלן: "מועד המסירה") ועד ליום 19.6.09 (להלן: "תקופת השכירות").   נוסח סעיף 5.2 להסכם השכירות הוא: "לשוכר ניתנת בזאת האופציה להאריך את תקופת השכירות ב-12 חודשים נוספים, מיום 20.6.09 ועד ליום 19.6.10 (להלן: "תקופת האופציה"), ובלבד שהשוכר הודיע למשכיר על רצונו לממש את האופציה בהודעה בכתב של 30 יום (להלן: "הודעה מוקדמת"). בתקופת האופציה יחולו על הצדדים שאר הוראות הסכם זה, בשינויים המחוייבים". נוסח סעיף 6.1.2 להסכם השכירות הוא: "במהלך כל תקופת האופציה ישלם השוכר למשכיר דמי שכירות חודשיים בסך בשקלים חדשים כפי שיוסכם בין הצדדים".   13.3 אין חולק כי המילים "כפי שיוסכם בכתב בין הצדדים" נכתבו ע"י התובע בכתב ידו, כפי שגם נכתבו המספרים והתאריכים בסעיפים 5.1, 5.2, להסכם השכירות.   13.4 אין גם חולק כי מול התיקונים/השינויים הנ"ל חתמו התובע והנתבעת בראשי תיבות שמותיהם, כנהוג, להוכחת ההסכמה בדבר התיקונים/השינויים.   13.5 אין גם חולק כי הנתבעת שלחה לתובע מכתב נושא תאריך 30/04/09 שזה נוסחו: "לכבוד רוני שגיא רשום רח' שאול ברקלי 106 ירושלים   שלום רב,   הנדון: הדירה ברח' הרדוף 284/9 ירושלים   קיים בינינו חוזה שכירות על הדירה ברח' הרדוף 584/9. בסעיף 5.2 לחוזה ניתנת לי האופציה להאריך את תקופת השכירות ב-12 חודשים נוספים.   ברצוני להודיעך על רצוני לממש את תקופת האופציה המגיעה לי על פי החוזה אשר מתחילה ב-20.6.09 ועד יום 19.6.2010.   בברכה אורה מזרחי".   (נספח "1" לכתב התביעה, נספח "א" לכתב ההגנה).   13.6 "אם האופציה מנוסחת בדרך שתאפשר לצדדים לקבוע בבוא העת לממש את תנאי ההסכם לפי קנה מידה או מודוס מקובל, אין אופציה כזו פסולה בגלל חוסר ודאות או העדר תנאים מפורשים". (כב' השופט י' כהן ע"א (מחוזי - ירושלים) 112/72 ד"ר יהושע ספרא ואח' נ' אמנון בר גיורא (פ"מ תשל"ה (2) 356, 361 (1975)).   13.7 "העדר התייחסות לתמורה לא יפסול את האופציה והשוכר ישלם דמי שכירות כמו בתקופה המקורית או דמי שכירות ראויים" (ד"ר שלום לרנר שכירות נכסים, הוצאת חושן למשפט, תש"ן-1990, 68 - 69).   13.8 "במקרים מאין אלו מחילים הצדדים, דרך כלל, את מכלול תנאי החוזה למשך תקופת שכירות הנוספת. בעניין זה אוסיף כי בניגוד לטענת... אין בהעדר תניות והסדרי תשלום ספציפיים כדי לפסול את האופציה החוזית ועל השוכר לשלם... במקרה זה דמי שכירות באופן הדומה להסדרים אשר נקבעו בתקופה הראשונית או דמי שכירות ראויים כמצוותו של סעיף 13(ב) לחוק השכירות והשאילה". (כב' השופט מ' קליין ת"א (שלום תל-אביב-יפו) 214577/02 מלכה אברהם נ' גרדי שלום ואח', פיסקה 18 סיפא לפסק הדין מיום 11/08/03, פורסם ב"נבו").   13.9 סעיף 13 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע: ”(א) השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות. (ב) לא הוסכם על שיעור דמי השכירות או על דרך קביעתם, ישולמו דמי שכירות שהיו ראויים להשתלם לפי הנסיבות בעת כריתת החוזה".   13.10 התובע הצהיר בתצהיר עדותו הראשית: "כמו כן לשוכרת היתה 'אופציה' להשכיר (צ"ל לשכור - י.מ.) את המושכר לשנה נוספת, כאשר נקבע כי דמי השכירות לשנת האופציה יקבעו וכפי שיסוכם בין הצדדים, כך שלמעשה כל עוד לא סוכמו דמי השכירות, אין לשוכרת כל אפשרות להשתמש באופציה המוקנית לה ללא הסכמת הצדדים על דמי השכירות".   13.11 בחקירתו הנגדית העיד התובע, בין השאר: "לא דרשתי שום מחיר לגבי תקופת האופציה. האופציה זה לא אופציה אלא התכוונתי לפתוח את זה למו"מ היה והדירה שלי לא תימכר" (ע' 5 ש' 10 - 11)... רשמתי שם על פי מה שיקבע בינינו למקרה שאשנה את דעתי או לפתוח את זה למו"מ, למעשה לסתור את האופציה". (ע' 6 ש' 17 - 18).   13.12 בכל הכבוד, אין בידי לקבל טענות אלה, כפי שאין בידי לקבל טענות הנתבעת בדבר הבטחה לאופציה של חמש שנים וכיוצ"ב. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".   בעלי הדין הם בגירים, יודעי קרוא וכתוב ולא נטענה ולא הוכחה לגביהם כל מגבלה של אי הבנה. הם בחרו לערוך את ההסכם על יסוד מסמך ש"הורידו" מהאינטרנט. המסמך ברור והוא הדין גם בתוספת שבכתב יד "כפי שיוסכם בין הצדדים". לא אומד הדעת הסובייקטיבי של התובע או הנתבעת, הוא הקובע אלא אומד הדעת האובייקטיבי המשתמע מלשון ההסכם הוא הקובע. (כב' הנשיא א' ברק ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ פ"ד מט(2) 265, 313 א-ב); ג' שלו, דיני חוזים, החלק הכללי, 2005, 414).   13.13 ב"כ התובע טוען כי: "אילו רצתה הנתבעת לממש את האופציה שכביכול היתה לה הייתה צריכה לשלם גם באותו אופן את דמי השכירות שהרי לשיטת הנתבעת תנאי השנה השניה תופסים לשנה הראשונה". (ע' 61 ש' 8 - 12). בכך מפנה ב"כ התובע לעובדה כי הנתבעת שילמה את דמי השכירות באופן שבחודש הראשון שולמו דמי שכירות של 3 חודשים (ע' 61 ש' 8 - 9 ).   אין בידי לקבל טענה זאת: ראשית: אופן תשלום זה, אינו נדרש ע"פ תנאי ההסכם לא בנוגע לשנת השכירות הראשונה ולא בנוגע לשנת השכירות השניה ולא כתנאי למימוש האופציה. שנית: הטענה לא נטענה בכתב התביעה, ולא הוכח שכך הוסכם. אומד דעת הצדדים כפי שהיא משתמעת מהחוזה, ברור לחלוטין ואינו מצריך חקירה בנסיבות. על כן, ועל יסוד הראיות והטיעונים מתבקשות המסקנות הבאות:   המסקנה הראשונה: בעלי הדין הסכימו בהסכם השכירות על מתן אופציה לנתבעת להאריך השכירות למשך 12 חודשים נוספים.   המסקנה השניה: הנתבעת פעלה למימוש האופציה בהתאם להוראות ההסכם ובכך רכשה את זכות השימוש באופציה, קרי רכשה זכות להאריך את תקופת השכירות למשך 12 חודשים נוספים החל ביום 20/06/09 ועד ליום 19/06/10.   המסקנה השלישית: בית משפט זה במסגרת התביעה לפינוי לא מוסמך ואף לא התבקש לקבוע את דמי השכירות לתקופת האופציה. הוא הדין גם לעניין התשלומים והחיובים בנוגע לשנת השכירות הראשונה ואף לתשלום הראשון של שנת השכירות המוארכת. כל אלה אין להם דבר עם השאלות העומדות להכרעה.   14. השאלה השניה: האם בשלב מסויים שלאחר חתימת הסכם השכירות, הסכימה הנתבעת לפנות הדירה במועד שהוסכם, קרי ב-19/06/09?   14.1 לטענת התובע הוא "רצה למכור את הדירה, ועל כן, וטרם חתימת הסכם המכירה, כפי שיפורט להלן, נפגש התובע עם הנתבעת הבהיר לה כי הוא עומד למכור את הדירה ורצה לוודא את הסכמתה לפינוי ביום 19.6.09 בכדי שלא להיקלע לצרות עם הקונה של הדירה" (ס' 4 לכתב התביעה, סעיף 9 לתצהיר התובע).   מוסיף התובע, טוען ומצהיר, כי "הפגישה נערכה בנוכחות מס' אנשים, ובה הסכימה הנתבעת כי היא תפנה את הדירה במועד שהוסכם - 19.6.09". (ס' 5 לכתב התביעה, ס' 10 לתצהיר התובע).   לדברי התובע, הנתבעת התקשרה לקונה, אשר לא הסכימה להשכיר לנתבעת את הדירה. הקונה התקשרה לתובע וסיפרה לו על השיחה עם הנתבעת ואמרה כי הנתבעת מסרה לה (לקונה) כי אין בכוונתה למסור הדירה במועד שהוסכם (ס' 7 - 8 לכתב התביעה, ס' 12 - 13 לתצהיר התובע).   על כן שלח ב"כ התובע לנתבעת מכתב ביום 04/05/09 בו כתב בין השאר, כי טרם חתימת הסכם המכר של הדירה, הגיע התובע עם המתווכים לדירה וסוכם עם הנתבעת באופן מפרש כי היא תפנה את הדירה ביום 19.6.09 ועל סמך זה חתם התובע על הסכם ובו נמכרה הדירה לקונים, ונקבע מועד המסירה בהתאם. הנתבעת נדרשה להודיע בכתב בתוך 3 ימים שהיא תפנה את הדירה כמוסכם. (נספח ד' לכתב התביעה).   הנתבעת השיבה לב"כ התובע במכתב נושא תאריך 11/05/09, כי התובע מסר לב"כ נתונים לא מדוייקים ורחוקים מלהיות נכונים שכן בכל שיחותיה עם התובע, המתווך וצד ג' שבאו לראות את הדירה לקניה אמרה להם הנתבעת והדגישה שכל עניין המכירה הפתיע אותה ושברצונה לממש לפחות את תקופת האופציה בחוזה אשר מסתיים ב-19/06/10 ואף שלחה על כך מכתב לתובע (נספח "ה" לכתב התביעה).   14.2 לטענת הנתבעת בכתב הגנתה שהוא גם תצהירה, היא אישרה כי אכן התובע פנה אליה לפני מספר חודשים בבקשה לקבל קבלות וכיוצ"ב עניינים הקשורים בדירה ולהפתעתה הגיע התובע עם מספר אנשים, בלא לעדכן אותה בכך והיא הנתבעת "לתומי הכנסתי אותם לבית ואם ידעתי שהם יצאו נגדי בהצהרות לא נכונות בלשון המעטה לא הייתי עושה כן" (ס' 2 לכתב ההגנה).   14.3 הנתבעת ממשיכה וטוענת כי פנתה לקונה להסדרת המשך השכירות בדירה והשיחה היתה נעימה מאד והקונה אף הודתה לנתבעת על כך שהאירה עיניה לעניין האופציה שיש לה, אשר התובע לא ראה לנכון להזכיר לה וטענה (הקונה) כי תפנה לתובע (ס' 4 לכתב ההגנה).   14.4 ספילה ארנוביץ, בת זוגתו של התובע בתצהירה מיום 13/05/09הצהירה כי התלוותה לתובע לפגישה עם הנתבע "ובה סוכם עם הנתבעת כי היא תעזוב הדירה ביום 19.6.09" (ס' 3).   14.5 המתווך שלמה אגאי, בתצהירו מיום 29/06/09 הצהיר, כי נכח בפגישה עם הנתבעת בדירה וכי "הנתבעת אישרה כי היא תצא מהדירה ביום 19.6.09 והבהירה כי לא התכוונה מלכתחילה לעשות בעיות". (ס' 4 לתצהיר). המשיך המתווך והצהיר כי "...אלא שאף סוכם בינינו כי נעביר לה ללא תמורה רשימה של דירות שכורות, בכדי שתוכל למצוא דירה אחרת, ואכן מר קסיר מסר לי כי הוא העביר לה רשימה זו לאחר מס' ימים". (ס' 4 לתצהיר).   14.6 המתווך עמיקם קסיר (שעובד בסוכנות התיווך של שלמה אגאי הנ"ל, בתצהירו מיום 29/06/09 הצהיר כי היה נוכח בפגישה עם הנתבעת בדירה המושכרת, "ובה סוכם עם הנתבעת כי היא תעזוב את הדירה ביום 19.6.09 בפגישה נאמר ע"י הנתבעת באופן שאיננו משתמע לשתי פנים כי הנתבעת תעזוב את הדירה ביום 19.6.09". (ס' 3 לתצהיר).   14.7 יצויין ויודגש כי התובע כלל לא נחקר בחקירה הנגדית על הפגישה עם הנתבעת, בנוכחות שני המתווכים וחברתו, בדירה המושכרת כמפורט בסעיפים 9, 10, לתצהירו. יצויין ויודגש גם כי התובע כלל לא נחקר בחקירה נגדית על השיחות שלו עם הקונה ושל הנתבעת עם הקונה כמפורט בסעיפים 12, 13, לתצהירו. ובכך נדון בהמשך.   14.8 ע"ת/2 ססיליה ארנוביץ, בת זוגו של התובע, בחקירתה הנגדית, העידה, בין השאר כי: "הפגישה עם הנתבעת והמתווכים בדירה היתה ב-02/09 (ע' 20 ש' 9 - 10) דובר בפגישה הזאת על פינוי הדירה" (ע' 20 ש' 12). "היה קונה פוטנציאלי. זאת היתה מטרת הפגישה לוודא שהפינוי יהיה בזמן כדי שניתן יהיה לערוך חוזה מכירה" (ע' 20 ש' 14 - 15). העדה העידה כי האוירה בפגישה היתה "נינוחה הוצע לנו שתיה ע"י הנתבעת זה היה ברוח טובה" (ע' 20 ש' 17).   העדה העידה כי נכון שהנתבעת ציינה בתחילת המפגש שיש לה קושי לפנות את הדירה אחרי שנה של שכירות ושהיא רק גמרה לסדר את הדירה (ע' 20 ש' 18 - 20). כשנשאלה העדה על כך שדובר עם המתווכים שהנתבעת אמרה להם שהיא מעוניינת לרכוש דירה ולא לשכור והיא חייבת שהאופציה תשמר לה, השיבה העדה: ”לא. לא דובר על אופציה, לא דובר על אופציה לקנות את הדירה הזאת. המתווכים דיברו על רשימת דירות להשכרה". (ע' 21 ש' 5-11).   14.9 ע"ת/3 המתווך שלמה אגאי, העיד בחקירה נגדית, בין השאר: "אני זומנתי לפגישה הזאת והגעתי..." (ע' 23 ש' 1) "שיש לתובע ספקות לגבי השוכרת שלו שקשור במועד פינוי הדירה והוא רוצה לסגור את הנושא הזה סופית לפני שהם חותמים על מכירת הדירה" (ע' 23 ש' 7 - 8)..." אני לא יודע על איזה אופציה אתה מדבר. באותו ערב היתה שיחה מאד נעימה וזה הכל. לא ראיתי שום בעיה בעניין" (ע' 23 ש' 13 - 14)... "אני אומר לך שהתנהלות הפגישה היתה אחרת. אני אומר לך שבפגישה הנתבעת אמרה שעם פטירת אמה היא עומדת לקבל סכום כסף ממכירת הדירה של אמה"(ע' 23 ש' 19-21)... אני אומר לך שאנחנו הצענו לה עזרה ללא דמי תיווך במציאת דירה חלופית ואכן שאלתי את עמי קסיר אם הוא שלח לנתבעת רשימה כזאת והוא אישר לי" (ע' 24 ש' 5 - 6), אך בהמשך אישר העד כי "יכול להיות שהנתבעת קיבלה רשימת דירות למכירה ולא לשכירות" (ע' 24 ש' 7 - 9).   משנשאל העד איך בנושא של פינוי הדירה לא טרחו לערוך מסמך בכתב על הסיכום אליו הגיעו הצדדים בפגישה והוא השיב "לא ראינו שום צורך" (ע' 25 ש' 20 - 23). וכך אף השיב בחקירה החוזרת (ע' 26 ש' 4 - 6).   משנשאל העד מה היתה מטרת הפגישה עם הנתבעת בדירה הוא השיב:   "התובע רצה להיות בטוח לפני שהוא חותם על חוזה המכירה שאכן אין כל בעיה עם הנתבעת ולכן הוא ביקש לקיים פגישה להבטיח את העניין וביקש מאיתנו להצטרף לפגישה כדי להיות נוכחים ולשמוע במה דברים אמורים אם יש איזו שהיא בעיה. אם בעצם הכל מתנהל כשורה ואפשר לחתום על הסכם המכירה" (ע' 29 ש' 16 - 19)... בעניין הזה, הבנתי מהתובע שהיו לו בעיות קודמות עם השוכרת, עם הנתבעת, והוא מבקש שנשתתף בפגישה שהוא יוזם כדי לשמוע ממקור ראשון האם המהלך אמור להתנהל בצורה חיובית מול השוכרת/הנתבעת" (ע' 30 ש' 18 - 20)... "בפגישה השתתפו התובע ובת זוגו, הנתבעת, שלמה אגאי ואני. הפגישה היתה חיובית מאד וכאשר נשאלה הנתבעת האם היא מתכוונת לפנות את הדירה בזמן, תשובתה היתה חיובית לחלוטין. הנתבעת שיתפה פעולה, האוירה היתה חיובית ... לא העלתה שום בעיה כלשהי בנושא מועד הפינוי. יש לציין כי משך הפגישה היתה קצרה, דבר שמעיד על האוירה החיובית ששררה" (ע' 30 ש' 23 - ע' 31 ש' 3)... הרעיון למסירת דירות למכירה לנתבעת היה רעיון שלנו ולא של הנתבעת כדי לעזור לה למצוא דירה חלופית היות ולכל אורך מהלך מכירת הדירה שהיה באורך מספר חודשים הנתבעת שיתפה פעולה בצורה יפה ולכן ראינו צורך ביוזמתנו לעזור לה ואכן מסרנו לה ללא שום תמורה מצידנו רשימה פוטנציאלית של דירות שהוכתבו לה על ידי דרך הטלפון אם זכרוני אינו מטעה אותי כ-20 דירות" (ע' 31 ש' 8 - 12).   העד אישר כי המדובר בדירות לרכישה ולא לשכירות (ע' 31 ש' 13-14, 34 ש' 21).   "הפגישה היתה מאד חיובית, כך שאף צד לא ראה לנכון להוציא מסמך שכזה" (ע' 34 ש' 15 - 16).   14.10 ע"ה/1 הנתבעת בחקירתה הנגדית העידה בין השאר: "...במהלך הפגישה סיפר לי רוני שהוא מכר את הבית. אני זוכרת שאמרתי לו שלפני שאתה מוכר אתה אומר לי אולי נגיע אנחנו להסכמה. אז הוא אמר מכרתי את הבית והפינוי כך וכך ב-19/06/09. אמרתי לו יש לנו אופציה לשנה ומאחר ואני מבינה שאת הדירה שלך הפסדתי אני אלך עכשיו לקנות בית ואצטרך עכשיו בטוח את התקופה של האופציה. אם הצלחתי למצוא בית לפני סיום האופציה אז אני אפנה את הבית לפני כן ואם לא אני אצטרך את האופציה ואולי אפילו כמה חודשים אחרי זה ליתר בטחון. ואז אמר לי המתווך נעזור לך למצוא בית ונעביר לך רשימה של דירות ונקווה שתצליחי למצוא בית בתקופה יותר קרובה. מעולם לא דובר על תאריך פינוי, לא היתה הסכמה שכזו, לא הייתי מסכימה לדבר כזה. אני לא יודעת איך להגיד את זה, אני רק עכשיו סיימתי להעמיד את הבית שיהיה אפשר לגור בו..., לבוא אלי בחודש פברואר עדיין הארגזים לא פורקו לבוא ולבקש שבעוד חצי שנה לפנות. הם יכולים להגיד כמה שהם רוצים. לא היה ולא נברא, לא יכולה לעמוד בזה לא כלכלית, נפשית ולא פיזית" (ע' 36 ש' 3 - 6).   משנשאלה "כלומר כל ארבעת העדים ששמעתי אותם כאן כרגע שאמרו מעולם לא דיברתי על נושא האופציה, אמרו דברים שאינם אמת בפני בית המשפט" השיבה הנתבעת "אתה אמרת כל אחד ואחד יש לו את האינטרס שלו לבוא ולהגיד מה שהוא רוצה. לי יש את העניין שלי והאמת" (ע' 36 ש' 20 - 23).   משנשאלה הנתבעת אם פנתה לקונה כדי שהיא תסכים להשכיר לה את הדירה, השיבה הנתבעת "לא כדי שהיא תסכים להשכיר לי את הדירה. זה שהדירה מגיעה לי זה רשום בחוזה עם התובע. פניתי אל הקונה של הדירה כדי שניפגש לסגור את העניינים" (ע' 37 ש' 1 - 3).   15. לאחר שבחנתי את הראיות והטיעונים, שבכתבי הטענות ובסיכומי ב"כ בעלי הדין, ולאחר ששקלתי כל אלה, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות, משום שלא הוכחה הסכמת הנתבעת לפינוי הדירה ליום 19/06/09. תימוכין למסקנתי מצאתי, כדלקמן:   תמך ראשון: לא שוכנעתי, אף לא במידה הנדרשת בהליך אזרחי, כי היתה גמירות דעת מצד הנתבעת לפנות את הדירה עם סיום תקופת השכירות ביום 19/06/09. "היעדר חתימה, יהיה בדרך כלל הוכחה - כמעט קונקלוסיבית - לטענה כי הצדדים לא הגיעו לכלל גמירות דעת" (י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד-2000, 2003, 1262; כב' השופט ג' בך ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' דינה ג'רבי פ"ד ל"ז (1) 589, 603 (1983)).   תמך שני: היעדרו של תיעוד בכתב להסכמת הנתבעת. אמנם אין דרישה שכזאת, לא בדין ולא בהוראות ההסכם ואולם ההיגיון, השכל הישר וניסיון החיים, מחייבים תיעוד שכזה, בנסיבות העניין. בהקשר לכך טען ב"כ הנתבעת כי הוא ראה את סעיף 15.1 להסכם השכירות מחייבת כתב וחתימת שני הצדדים ואולם טענה זאת לא יכולה להתקבל, שכן לא מדובר בשינוי תנאי שבחוזה אלא בהסכמה מאוחרת להסכם בדבר אי מימוש או ביטול האופציה. "בהיעדר קביעה מיוחדת בחוזה, נשוא הביטול - קביעה שבדרך כלל יש לפרש כדרישה הוכחתית - נראה כי ביטול חוזה אינו טעון צורה מיוחדת, אף אם החוזה נוצר על פי צורה כזאת. מסקנה אחרת הכובלת צדדים לדרישה פורמאליסטית כמו כתב לשם שינוי או ביטול החוזה שביניהם, עשויה להיות מנוגדת לעיקרון תום - הלב ולצרכי המסחר המודרני" (ג' שלו, דיני חוזים - החלק הכללי, תשס"ה-2005, 385; י' קדמי על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד-2003, 1257 - 1264).   תמך שלישי: בהיעדרו של תיעוד להסכמה שכביכול נתנה הנתבעת, ובנסיבות העניין, לא ניתן להעדיף את תצהיריהם ועדויותיהם של התובע, בת זוגו ושני המתווכים, שכן בעניין זה "כל אחד ואחד יש לו את האינטרס שלו לבוא ולהגיד מה שהוא רוצה" (כפי שאמרה הנתבעת בחקירתה ע' 36 ש' 22).   נוסח התצהירים של התובע ועדיו ונוסח העדויות של העדים בחקירותיהם הנגדיות, בכל הקשור לפגישה עם הנתבעת, קצר ואף לקוני, כללי, זהה או כמעט זהה, וחסר תיאור מפורט של מהלך הפגישה, קרי מה נאמר על ידי כל אחד מהמשתתפים בפגישה, במילים של האומר לרבות הנתבעת. התובע ועדיו דיברו על אוירה נינוחה או נעימה, אך לא על עובדות. לא התובע ולא העדים (זולתי בת זוגו של התובע) לא ידעו לציין באיזה תאריך קויימה הפגישה. בת זוגו של התובע היתה גם היחידה שהעידה כי בתחילת המפגש צויין על ידי הנתבעת שיש לה קושי לפנות את הדירה (ע' 20 ש' 18 - 19). המתווכים הצהירו בתצהיריהם כי הסכימו למסור לנתבעת, ללא תשלום, רשימת דירות להשכרה, אך בפועל מסרו לה רשימת דירות לרכישה.   מניתוח תוכן התצהירים והעדויות מטעם התובע, כלל לא ברור כיצד "סוכם" או כיצד "אישרה" הנתבעת כי תפנה את הדירה עד ליום 19/06/09, ועל כן לא ניתן לקבוע, שלא מדובר במסקנות של המצהירים העדים הנ"ל, להבדיל מעובדות.   בנסיבות העניין, לא מצאתי כל עזרה בהוראת סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"ה-1971.   תמך רביעי: בנסיבות העניין, ההסכמה, אם ניתנה, היא נטולת היגיון מעשי, כלכלי ומשפטי. גם כאן נראה כי הנתבעת צדקה באומרה "לא. רוני לא אמר לי בסדר, כי לטענתו אין לי אופציה" (ע' 38 ש' 17). בכל הכבוד, גישתו של התובע מלכתחילה היא שהסכם השכירות לא העניק כל אופציה (להארכת השכירות) לנתבעת, ולכן גישתו ודרישתו לפינוי הדירה מבוססת על טעות מצידו (בתום לב ככל הנראה) המתעלמת לחלוטין מזכותה של הנתבעת, זכות המעוגנת בהיגיון, בשכל הישר ובניסיון החיים, שכן המדובר באינטרס כלכלי-מעשי-משפטי, ולא ניתן כל טעם לויתור עליו.   תמך חמישי: לא מצאתי באי העדת הרוכשת של הדירה על ידי הנתבעת, נקודת חובה, לחובתה של הנתבעת, שיהיה בה כדי לאיין או להחליש את גירסתה. הנתבעת ביקשה כבר בכתב הגנתה לזמן לדיון את המתווך עמיקם קסיר והקונה חודדה לימור (ס' 8 סיפא לכתב ההגנה). יתר על כן, ביום 14/07/09 הגיש ב"כ הנתבעת בקשה דחופה להזמנת הרוכשת לימור חודדה. בבקשה כתב ב"כ הנתבעת כי "עדות הגב' חודדה חשובה הן בשל איזכור פגישות ואירועים שארעו איתה בתצהירי הצדדים (איזכורים שהם כשלעצמם פסולים כראיה בהיותם עדות שמיעה הפסולה כראיה), והן בכדי להעיד על פגישות ואירועים שארעו בינה לבין המבקשת (הנתבעת - י.מ.). במהלך הדברים ואחרי חתימת החוזה" (ס' 1 לבקשה).   בהחלטה מיום 14/07/09 החלטתי, לעניין זה "כמבוקש במיסרה אישית ע"י ב"כ התובעת (צ"ל הנתבעת - י.מ.) ובכפוף להתחייבות אישית של ב"כ התובעת (צ"ל הנתבעת - י.מ.) לשאת בשכר העדה והוצאותיה כפי שיפסוק בית המשפט או הפקדה ע"ח הנ"ל בסך 750 ש"ח בקופת בית המשפט" (ראו בתיק העזר).   מבקשתה של הרוכשת לפסוק לה הוצאות, שהגישה ביום 22/07/09, עולה שהיא אכן הגיעה לבית המשפט והמתינה למסור את עדותה וזאת לאחר שלטענתה, בבקשה, ב"כ הנתבעת ביקש ממנה להופיע כעדה מטעם הנתבעת (ראו בתיק העזר).   ב"כ הנתבעת טען ביום 13/08/09 כי דיבר עם הרוכשת, אמר לה שהגיש בקשה לזימונה וכי לא קיים התנאים והוא לא מזמין אותה. לטענתו השיבה לו הרוכשת שהיא תגיע בכל מקרה עם העורך דין שלה בשל העניין שיש לה בדיון. בעניין זה טען ב"כ התובע בסיכומיו (ע' 59 ש' 11 - ע' 60 ש' 10) כי יש לזקוף לחובת הנתבעת את אי העדת הרוכשת הגב' לימור חודדה.   "...כלל נקוט בידי בתי המשפט מימים ימימה, שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מבית המשפט ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, הייתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים..." (כב' השופטת ה' בן-עתו בע"א 548/78 אלמונית ואח' נ' פלוני, פ"ד לה(1) 736, 760 (1980)). הימנעות מהבאת ראיה... מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה, הנעוצה בהיגיון ובניסיון החיים, לפיה דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה היתה פועלת לחובת הנמנע" (י' קדמי, על הראיות, חלק שני (תשנ"א-1991), בעמוד 917). "הימנעות בעלי דין מהזמנה לעדות של עד, אשר לפי תכתיב השכל הישר היה עשוי לתרום לגילוי האמת,יוצרת חזקה עובדתית שדבריו היו פועלים לחיזוק גרסת הצד שכנגד". (י' קדמי, שם, חלק שלישי, עמ' 1393).   16. לאחר ששקלתי את דברי הנתבעת בעדותה בעניין זה, הגעתי לכלל מסקנה כי אין לזקוף הימנעות זאת לחובת הנתבעת בלבד, אלא גם לחובת התובע, אשר על אתר יכול היה לזמן הקונה לעדות, לאחר ששמע את דברי הנתבעת בחקירתה הנגדית, וחרף זאת לא ביקש להעיד את הרוכשת, שנכחה בבית המשפט (לא באולם), אף כי יכול היה לעשות כן לפחות לצורך הזמה.   17. ההלכה היא כי "נמנע בעל דין מחקירה נגדית של עד - רואים אותו, לכאורה, כמי שאינו חולק על דברי העד, אלא אם כן מוצג 'הסבר', להיעדרה של החקירה" (י' קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד-2003, 1707). ואולם הכלל הנ"ל איננו כלל נוקשה. "ערים אנו לכלל המקובל, שאפשר לייחס משקל לעובדה שצד במשפט אינו חוקר חקירת שתי וערב עד אשר הובא על ידי יריבו, אולם כאשר הצד שנמנע מלחקור את העד כאמור, מביא עדים והוכחות אחרות - אין זה מחובתו של השופט להתעלם מהעדים וההוכחות האלה רק מפני שהצד הנ"ל לא השתמש בזכותו לחקור עד בחקירת שתי וערב" (כב' מ"מ הנשיא ש' אגרנט, ע"פ 38/61 משה בן דוד יצחק נ' היועץ המשפטי לממשלה, וערעור שכנגד פ"ד ט"ז 514, 530).   "כאשר הובאו עדויות סותרות מטעם הצדדים היריבים, אין העדר חקירה נגדית מחייב תמיד את המסקנה שהצד אשר נמנע מלערוך חקירה כזאת, מקבל כנכונים את דברי העד של הצד היריב, אלא בית-המשפט חייב לשקול בעצמו את שאלת המהימנות של העדויות הסותרות ולהכריע ביניהם" (כב' מ"מ הנשיא ש' אגרנט, שם, 527ד, 528א).   "יש לכלל בדבר הצורך בחקירת שתי וערב, כמה וכמה חריגים, כגון כאשר הצד הנמנע מלחקור מביא עדים והוכחות אחרות ואז 'אין זה מחובתו של השופט להתעלם מהעדים וההוכחות האלה רק מפני שהצד הנ"ל לא השתמש בזכותו לחקור עד בחקירת שתי וערב'. הדעת נותנת שזה המצב אולי אף דרך קל וחומר, כאשר אותו צד שהשמיע את העד שלא נחקר נגדית משמיע עד אחר המעיד היפוכו של דבר. במקרה כזה בוודאי שהשופט היושב לדין מוסמך לקבוע גירסתו של מי מעדיו של אותו בעל דין היא הנכונה" (כב' השופטת מ' בן-פורת, ע"א 110/78 ספיאשווילי רחל נ' מור שמואל ואח', פ"ד לד(2) 589, 597א (1979)).   "הימנעות נציג התביעה מלחקור את הנאשם בחקירה נגדית על גירסתו אינה יוצרת חזקה, לפיה דבריו מהימנים ונכונים ואין הכרח להעדיף עדות נאשם לגביה לא נחקר, על עדות אחרת העושה רושם מהימן על השופט. אין להעלות את הדעת שמסקנת השופט לגבי האמינות והמהימנות של הנאשם תיגזר באופן בלעדי מהשאלה, אם נחקר חקירה נגדית על גירסתו או לא. עם זאת הרי שלהימנעות מלחקור חקירה שכנגד, יכול שתיוחס משמעות במסגרת שקלול מכלול הראיות ובמסגרת התרשמותו של השופט מן העדים ומן הנאשם שלא נחקר" (כב' השופט י' מלץ ע"פ 2603/90 אליאס אלפאד ואח' נ' מדינת ישראל פ"ד מ"ה(3) 799, 806 - 807). המסקנה המתבקשת היא, כי במקרה דנן ההימנעות מחקירת התובע ואף שלא ניתן לה הסבר, אינה מאיינת את גירסת הנתבעת.   18. סיכום על יסוד כל האמור לעיל, התביעה נדחית. התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לפירעון ובצירוף מע"מ כחוק.שכירותאופציההסכם אופציהחוזהחוזה שכירות