אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שאלת אחריות מינהל מקרקעי ישראל כלפי מציעים במכרז: בפני ארבע תביעות אשר הוגשו בעילה נזיקית נגד מנהל מקרקעי ישראל, מחוז חיפה (להלן: הנתבע). ארבע התביעות האמורות אוחדו לדיון בפני משום השאלות המשותפות שהן מעלות. בתביעה שהוגשה ע"י משפחת רואסו (להלן: רואסו) עתרו התובעים לפיצוי בסך 142,788 ₪ (ת.א. 6104/04). בתביעה שהוגשה ע"י משפחת שיינר (להלן: שיינר) עתרו התובעים לפיצוי בסך131,389 ₪ (ת.א. 6105/04). בתביעה שהוגשה ע"י מר סלומון (להלן: סלומון) עתר התובע לפיצוי בסך 175,718 ₪ (ת.א. 6106/04). בתביעה שהוגשה ע"י משפחת ארמוני (להלן: ארמוני) עתרו התובעים לפיצוי בסך 223,847 ₪ (ת.א. 6107/04). הרקע בחודש אפריל 1999 פרסם הנתבע מכרז "לקבלת הצעות לחכירת 57 מגרשים לבנייה דו משפחתית וחד משפחתית בשכונת אילנות - גבעת עדה" (להלן: המכרז או המגרשים). במסגרת תנאי המכרז הזמין הנתבע את הציבור להציע הצעות לחתימה על חוזה פיתוח לתקופה של 3 שנים, בעקבותיו ייחתם חוזה חכירה ל- 98 שנים עם אופציה להארכה לעוד 98 שנים נוספות. התובעים זכו במכרז בין במישרין ובין בעקיפין, וחתמו עם הנתבע על הסכמי פיתוח במועדים כדלקמן; רואסו ביום 8.8.99, סלומון ביום 16.9.99, ארמוני ביום 5.8.99 ושיינר אשר רכש את הזכויות מאחר, חתם על חוזה הפיתוח ביום 15.8.99. קודם לפרסום המכרז האמור, בשנת 1998, ביוזמת הנתבע באמצעות חברת מבני תעשיה בע"מ, הוכנה תוכנית לשינוי תב"ע על המגרשים האמורים (ר' נ/2) שאושרה, היא תוכנית תב"ע מק/ש/418ג' (להלן: התוכנית המחמירה). ואכן, בסעיף א' לתנאי המכרז, נקבע כי על המגרשים חלה התוכנית המחמירה והוראותיה, שהינן חלק בלתי נפרד מתנאי המכרז. התוכנית המחמירה ככל תוכנית תב"ע אחרת, מורכבת מתקנון התוכנית (ההוראות) ותשריט התוכנית. תקנון תוכנית, אשר צורף לחוברת המכרז (נספח ח' לתצהיר הנתבע), בסעיף 12 שכותרתו "טבלת האזורים" מפרט את אחוזי הבניה המותרים לבניה בשיעור 50% בשתי קומות (כולל שטחי שרות) ואת קווי הבניין, כדלקמן: "מרווחים קדמי 5, צדדי 4 אחורי 4 (או כפי שצוין בתשריט)", כלשונו. סעיף 1 לתקנות התוכנית (נספח ח' האמור) מציין כי לתקנון התוכנית מצורף תשריט, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, אם כי אין חולק שתשריט התוכנית לא צורף כנספח לחוברת המכרז. בחינת תקנון התוכנית מול התשריט מעלה כי בתשריט משורטטים קווי בניין גדולים יותר ושונים מהרשום בתוכנית בנוגע למגרשם של התובעים, כך כפי שהוכח בפני; התוצאה היא שהתובעים רואסו, שיינר וסלומון לא יכלו למצות את מלוא זכויות הבנייה האפשריות עפ"י התוכנית המחמירה, כנגזרת משטח המגרש מושא חוזי הפיתוח שנחתמו עמם, וכל התובעים כאחד הוגבלו, כך לטענתם, בחופש התכנון של הבית ומיקומו במגרש. בעקבות הקשיים האמורים ביישום התוכנית המחמירה, כפי שהצביעו עליהם התובעים ואשר עניינם במגרשים בודדים בלבד, כעדות עדת הנתבע שלא נסתרה, יזם הנתבע את שינוי התוכנית, עת הופקדה ביום 13.3.00 תב"ע ש/מק/418 ז' (להלן: התוכנית המקלה), במקום התוכנית המחמירה, שפורסמה למתן תוקף ביום 25.2.01, וזאת במטרה לאפשר יתר גמישות בהעמדת הבית במגרש ומיצוי זכויות הבנייה לאלה שלא יכלו למצות את זכויות הבניה עפ"י התוכנית המחמירה. דומה כי בסוגיה זו אין מחלוקת בין הצדדים ובעניין זה ר' סעיף 13 לתצהיר גב' י. בורובסקי, מטעם הנתבע. בתביעה שהוגשה אין התובעים טוענים לנזקים עקב הוראות מגבילות בתוכנית המחמירה, שהרי את היתרי הבניה קיבלו כל אחד מהתובעים לאחר פרסום התוכנית המקלה למתן תוקף, קרי לאחר שהוסרו המגבלות שהיו בדרכם של חלק מהתובעים למיצוי זכויות הבניה ולחופש תכנוני בתכנון ביתם ביחס לגבולות מגרשם. וכלשון ב"כ התובעים בסיכומיו (עמ' 8): "בסופו של דבר ביום 25.2.01, פורסמה למתן תוקף תוכנית ש/מק/418 ז', אשר הסדירה את קווי הבניה ואפשרה מתן היתרים, ואכן ההיתרים לתובעים הוצאו בסמוך לאחר התאריך הנ"ל...". באלה הנתונים, עומדת לדיון שאלה העולה מתוך הראיות נוכח עתירת התובעים לפיצוי על נזקים שנגרמו להם, כטענתם, בעקבות העיכובים שחלו במועד התחלת הבניה ומועד הנפקת היתרי הבנייה, אף שהלכה ולמעשה לא ביקשו התובעים היתר בניה עד לאחר אישור התוכנית המקלה, עת ברי כי אם היו פונים בבקשה היו נדחים משום מכשלה אחרת שנודעה רק בחודש אוגוסט 1999. ובמה דברים אמורים? במהלך חודש אוגוסט 1999 נשלח מכתב מאת מר מנחם טל, מהנדס מחוז של משרד הבריאות אל מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה - שומרון, עם העתק לראש מועצה מקומית גבעת עדה, לנתבע ולאחרים, ובו הוא מודיע מתוקף סמכותו ועפ"י חוק רשויות מקומיות (ביוב), כי לא יינתנו היתרי בניה ל- 91 יחידות דיור בשכונה מושא התביעה עד אשר; תוקם תחנת השאיבה לשפכים פרדס חנה - גבעת עדה. יבוצע קו ביוב מאסף ראשי לגבעת עדה. יבוצע קו הסניקה מתחנת השאיבה לשפכים, המתחבר לקו שפכים גרביטציוני בפרדס חנה המוביל שפכי גבעת עדה למכון טיהור חדרה" הודעת משרד הבריאות, אם כן, היתה חדה וברורה ולפיה נקבע כי לא יונפקו היתרי בניה או טופסי 4 לבתי השכונה מושא התביעה ובכלל זה לתובעים, עד אשר יבוצע חיבור מערכת הביוב להובלת שפכי הביוב של גבעת עדה למכון הטיהור בחדרה, קרי חיבור קצה לביוב (ר' מכתב מיום 2.8.99 שצורף לתצהיר בורובסקי - נספח י"א). כל נסיון, לרבות נסיון מטעם הנתבע, לשנות את רוע הגזירה לא צלח, עד שבעיית הביוב נפתרה לשביעות רצון משרד הבריאות בתאריך 22.4.01, מועד שהיה מאוחר למועד פרסום התוכנית המקלה למתן תוקף (בתאריך 25.2.01). לאחר יום 22.4.01, כעולה מהראיות, הגישו התובעים, כל אחד במועד אחר, בקשות להיתר בניה, ונענו. דיון והכרעה האחריות בעוולת הרשלנות, הנטענת בענייננו, מעלה שלוש שאלות; האם חב המזיק חובת זהירות לניזוק - חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית. האם הפר המזיק את חובת הזהירות, כלומר האם סטה מסטנדרט הזהירות המוטל עליו. האם הפרת החובה גרמה לנזק, דהיינו שאלת הקשר הסיבתי. חובת זהירות בענייננו, דומה כי הנתבע, מנהל מקרקעי ישראל, המנהל עפ"י חוק את קרקעות המדינה והמפרסם מכרז בהיקף נרחב המופנה למציעים פוטנציאליים, חייב ליתן מידע מעודכן, בהיר וברור על טיב העסקה המוצעת, ומכאן אחריותו המושגית בהתקיים יחסי "שכנות וקירבה" בינו לבין המציעים הפוטנציאליים. חובה מושגית זאת מוטלת על הנתבע, כבעל המקרקעין, היוזם פניה לציבור הרחב, במיוחד בנסיבות בהן הוא היה גם היוזם שהכין את התוכנית לשינוי התב"ע בין בעצמו ובין באמצעות אדריכל פרטי שנשכר על ידו, כעולה ממוצג נ/2 (תשריט התוכנית). סבורני כי גם חובה קונקרטית אינה במחלוקת בענייננו, כעולה אף מסיכומי הנתבע, שלא הביע עמדה אחרת מהנטען ע"י התובעים. הנתבע, מתוקף מעמדו, יכול היה לצפות בנסיבות המיוחדות של המקרה, כי מציעים הנענים למכרז יסתמכו על האמור בו ובנספחיו, ויחליטו החלטותיהם עפ"י כל אלה. המציעים בין אלה המבינים ומעורים בהליכים ובין אלה שאינם מעורים, זכאים למידע ברור, קוהרנטי וסדור, מאת המנהל יוזם הפניה. על כן, אם מדובר במידע מטעה, ככל שיוכח, קיימת "צפיה טכנית" לגרימת נזק ובהתקיים צפיה טכנית קמה גם חובה לצפות נזק מהפן הנורמטיבי, אלא אם קיימים שיקולים של מדיניות משפטית מיוחדת המצדיקים את הגבלת האחריות, שיקולים שלא נטענו. הנתבע אשר לו מחלקות מתאימות לייזום והכנה של תוכנית להקמת שכונה חדשה, היוצא במכרז כפי המקרה דנן, צופה או אמור לצפות כי הציבור יסתמך על המוצר המוגמר שיוצא תחת ידו; מכאן נלמדת חובת הזהירות הקונקרטית בענייננו. ר' ע"א 3862/04 וערעור שכנגד, עירית פתח תקווה נ' אורנה נקר ואח' ניתן ביום 13.2.08, לרבות הערת אגב של כב' המשנה לנשיאה א. ריבלין, המעלה שאלה, שדומה כי יש להעמיק בה בכל מקרה ומקרה. הפרת חובה השאלה השנייה המתעוררת בקביעת האחריות בעוולת הרשלנות היא האם הפר המזיק (הנתבע) את חובת הזהירות הקונקרטית, והאם סטה מסטנדרט זהירות המוטל עליו. התובעים מחד טוענים כי הוטעו ע"י מצג רשלני שהוצג להם. לטענתם, הם סברו עפ"י תנאי המכרז ותקנון התוכנית המחמירה, שצורפה למסמכי המכרז, כי יש בידם חופש תכנוני ואפשרות למיצוי מלא של כל זכויות הבניה לפי גודל המגרש בו זכו, כך שבאופן מיידי יוכלו לפנות להליך של הוצאת היתר בניה והתחלת בניה, ולא ידעו כי בתשריט שהוא חלק מהתב"ע, אשר לא צורף למכרז, קיימות הוראות מסייגות. מנגד, סבור הנתבע כי במכרז נתן את מלוא המידע והבהיר היטב כי על הרוכש הפוטנציאלי לבדוק את כל המסמכים בטרם יענה למכרז, ובכלל זה התשריט, אשר מצוי במשרדי הנתבע או בועדה המקומית לתכנון ולבניה. זאת ועוד, טוען הנתבע כי במכרז ובתקנון התוכנית שצורף כחלק ממסמכי המכרז נאמרו ב"רחל בתך הקטנה" מס' אמירות המחייבות את הרוכש הפוטנציאלי לפעול במסגרתן ולא להיקלע למצב כפי שטוענים לו התובעים; ראשית, נאמר בתוכנית המכרז כי על המגרשים חלה תב"ע ש/מק/418 ג' שהוראותיה הינן חלק בלתי נפרד מהמכרז; ובתכנון התוכנית שנספח למכרז נאמר במפורש כי לצד התקנון קיים תשריט שמהווה חלק בלתי נפרד מהתוכנית. שנית, בסעיף 12 לתקנון התוכנית נרשם אומנם כי אחוזי הבניה הינם 50% בשתי קומות וצויינו המרווחים בין קו הבית לקו גבול המגרש ("קווי בניין") אך נאמר במפורש "מרווח קדמי של 5 מ', מרווח צדדי ואחורי של 4 מטר או כפי שצויין בתשריט" (הדגשה שלי) בנסיבות אלה, ככל שהתובעים בחרו לעצום עיניים ולא לבדוק את התשריט המצוי במשרדי הנתבע או בועדות התכנון, בטרם הועלתה על ידם הצעה לחכירת מגרש ספציפי, אין להם להלין אלא על עצמם. אם בכל אלה אין די, מוסיף הנתבע ומדגיש כי דאג לסייג במפורש את אחריותו כאשר מעבר להדגשים האמורים לעיל, הוסיף לתנאי המכרז סעיף פטור, המשמש אות אזהרה נוסף לתובעים ולשכמותם, כדלקמן; "בכל מקרה של העדר אפשרות לממש את זכויות הבניה המירביות המוגדרות בתב"ע אם בשל מגבלות התב"ע ואם בשל הנחיות שינתנו ע"י המועצה האזורית ו/או ועדות התכנון והבניה, יחולו ההוראות המגבילות יותר והזוכה לא יוכל לחזור אל מינהל מקרקעי ישראל בכל טענה או תביעה כלשהי". התובעים בצר להם, במסגרת סיכומי התשובה שהגישו, בקשו לראות בסעיף הפטור האמור כבטל, משום היותו סעיף מקפח בחוזה אחיד. דא עקא, שלא היה מקום להעלות טענה כזו, המבוססת על טיעון עובדתי ומשפטי מבלי שהונחה תשתית לטענה, וזאת לראשונה רק בסיכומי התשובה. הכרעה; עיינתי בטענות הצדדים ומצאתי לקבוע כי התובעים לא הוכיחו כי הנתבע, מנהל מקרקעי ישראל, הפר חובת זהירות כלפיהם. דומה כי אין מקום להטלת אחריות בעוולת רשלנות על הנתבע במקרה דנן בו מידת הקירבה בינו לבין הנפגעים הפוטנציאלים אינה רבה, ומתמצה בהעמדת מסמכי המכרז לעיון המציעים. ובמה דברים אמורים; התובעים, כל אחד בתורו, קבלו לעיונם את מסמכי המכרז לרבות נספחיו והיו צריכים לנהוג לאורם, במיוחד כשמתקשרים בפרוייקט מורכב שעניינו בנית שכונה חדשה. התשריט אומנם לא צורף למסמכי המכרז, אך היה "נוכח" בהם במיוחד בסעיף 12 לתקנון התוכנית שדן בזכויות הבניה ומיקום המבנה במגרש; כמפורט לעיל. התנהלות התובעים, אשר בסופו של יום התקשרו בחוזה מבלי לעיין קודם לכן בתשריט התוכנית מקום בו נאמר במפורש בתקנון התוכנית כי הוראותיו של התשריט גוברות על ההוראות המילוליות, נזקפת לחובתם וזאת אף אם נתעלם מסעיף הפטור המופיע במכרז. יתרה מזאת, מצופה מהתובעים, כי בטרם הצטרפותם לפרוייקט יבדקו ויבחנו אותו לא רק עפ"י נתוני המכרז אלא גם בכל דרך אפשרית אחרת לרבות עיון יזום במאגרי המידע של הרשות המקומית וועדות התכנון, ועמידה על קבלת כל החומר הרלוונטי לעיונם, כפי המוטל על כל מתקשר בחוזה מכר מקרקעין, קל וחומר לא להתעלם ולזנוח את העיון במסמכים המוזכרים במפורש במכרז, קרי בתשריט. התובעים מבקשים לצייר את התשריט והתקנון כסותרים מהותיים זה את זה, אך דומה כי התיאור שניתן על ידם אינו עולה בקנה אחד עם העובדה כי מדובר בקשיים הנוגעים אך למגרשים בודדים ועם העובדה לפיה בזכויות הבניה של מר אדמוני לא היתה פגיעה, ובזכויות הבניה של התובעים רואסו, שיינר וסלומון, מדובר בפגיעה הניתנת להסרה בהגשת בקשה אפשרית להקלה בקווי בנייה של 10% שהיתה מאושרת בנקל, אף לפי התוכנית המחמירה, נוכח עמדת הנתבע - בעל המקרקעין, נוכח רצון משותף של הרוכשים הפוטנציאליים לשיפור, ועלות מדודה של היטל ההשבחה, שלא הוכח כי הוא עמד לתובעים למכשול; ובכך היתה נסללת הדרך למיצוי מלוא זכויות הבניה. דומה, אם כן, כי המנהל לא הפר את חובת הזהירות כלפי התובעים. את ההכרעה בתובענה ניתן לסיים בשלב זה, יחד עם זאת מצאתי להוסיף ולבדוק את הקשר הסיבתי ויתר טענות התובעים. הנזק והקשר הסיבתי במסגרת הראיות, הגישו התובעים חוו"ד של השמאי מר נ. פרמינגר, ועל פיה עותרים לפיצוי בגין נזקים, תולדה של העיכוב בהוצאת היתרי בנייה. התובעים מפנים לחוזה הפיתוח הנוקב במועדים להגשת תוכניות בניה, להתחלת הבניה, השלמת השלד ולהשלמת הבניה; ולפער זמנים של כשנה וחצי בין מועד בו היו אמורים להתחיל בתכנון ועד למועד בו פורסמה התוכנית המקלה (25.2.01), ששחררה אותם מההוראות המגבילות בתוכנית המחמירה. בנסיבות אלה, לפי חוו"ד השמאי עותרים התובעים לפיצוי לפי ראשי הנזק הבאים; אובדן שכ"ד עבור הנכס במועד סיום בנייתו או עבור נכס חלופי עד תום הבניה לתקופה של שנה וחצי לערך (תקופת העיכוב) ולחילופין פיצוי בגין ירידת ערך במחירי המגרשים בתקופה הרלוונטית; עלות המימון להלוואות שנטלו לצורך הבניה, והחזר ריבית עבור תקופת העיכוב היות והנתבע מחד קיבל את התמורה המלאה עפ"י חוזה שנקשר מבלי שהתאים את מועדי התשלום לעיכוב שחל. אשר לקשר הסיבתי; הקשר הסיבתי בעילת הרשלנות נבחן בשני היבטים; עובדתי ומשפטי. בדרך כלל נלמדת הזיקה והקשר הסיבתי העובדתי באמצעות המבחן של "הגורם שאין בלתו". בענייננו, מבקש הנתבע לקבוע כי גם אם הפר את חובת זהירות הרי שלא נגרם לתובעים נזק; לא לרואסו, לשיינר ולסלומון שיכלו לעתור לקבלת הקלה שגרתית בקווי הבניין של 10%, אפילו עפ"י התוכנית המחמירה מבלי להמתין לאישור התוכנית המקלה, ובכך לנצל את מלוא זכויות הבניה; ולא לארמוני שלא היתה לו כלל ועיקר בעיה בניצול זכויות הבניה בשלמותן והיה יכול לבקש היתר בניה עפ"י התוכנית המחמירה. כמו כן, מוסיף הנתבע ומבקש לערער את אמינות גרסת התובעים, כך ניתן להבין מסיכומיו,אשר טוענים שעוכבו בבניה משום התוכנית המחמירה, בנסיבות בהן נמצא כי הגישו בסופו של יום בקשות להיתר בניה, בהן לא מוצו כלל ועיקר מלוא זכויות הבניה העומדות להם. הנה כי כן, לטענת הנתבע כל התובעים ללא יוצא מן הכלל, יכלו לבנות כבר מן ההתחלה מבלי לנקוט בהליכים נוספים ולהשיג את מבוקשם, כפי בקשתם בהיתרי הבניה שלבסוף התבקשו, ובמילים אחרות, אין לנו אלא טענה לנזק מדומה ומלאכותי. עיינתי בטענות הצדדים ומצאתי לקבוע כי לא הוכח קשר סיבתי עובדתי, כדבר הדבור על אופניו. כעולה מהראיות, היתרי בניה יכלו התובעים לקבל גם בתקופה בה חלה התוכנית המחמירה. התובעים בחרו שלא להגיש בקשה להיתר בניה עפ"י התוכנית המחמירה, וחלקם גם בחרו שלא להגיש בקשה להקלה בקווי בניה ובכך להעמיד במבחן את נזקיהם, ככל שהיו נגרמים, ומכאן כשלונם בהוכחת תביעתם. אמור מעתה, טענת התובעים כי נגרם להם נזק בשל עיכוב בהוצאות היתרי בניה, אינה מדוייקת בנסיבות האמורות לעיל, שהרי לא היתה, כאמור, מניעה להגיש בקשה להיתר בניה עפ"י תוכנית התב"ע בין עפ"י התוכנית המחמירה כמות שהיא ובין בהגשת בקשות להקלה בקווי הבניה. ככל שהיו התובעים מגישים בקשה להיתר בניה ומקבלים היתר, תביעתם היתה תביעה לנזק אחר מהנטען בכתב התביעה, ולמצער נזק תולדה מאי מיצוי מלוא זכויות הבניה, ככל שלא היתה דרך למיצוי הזכויות במלואן גם בעתיד או ירידת ערך הבית הממוקם במגרש שלא במיקום האופטימלי, אך לא הנזקים שנתבעו בכתב התביעה. בעניין זה ראוי לשוב ולהדגיש את טענות הנתבע בכל הנוגע לסוגית מיצוי אחוזי הבניה, אותה אני מקבלת, ובכל הנוגע לסוגיית החופש התכנוני, שהתבררה כסוגיה שאינה שעונה על אדנים ראייתיים מוכחים, במיוחד מקום שהמומחה מטעם התובעים מר מ. ברודיניץ, מודה כי חוו"ד ניתנת כחוו"ד תאורטית ללא נפקות מעשית קונקרטית למגרשם של התובעים (עמ' 14 לפרוטוקול). זאת ועוד, גם אם הייתי קובעת קיומו של קשר סיבתי עובדתי ומכירה בטענת התובעים לפיה המתינו כדין לתוכנית המקלה עד ליום 25/2/01 כדי לבנות ביתם בחופש תכנוני מכסימלי תוך מיצוי מלוא זכויות הבניה, הרי שאיני סבורה כי קיים קשר סיבתי משפטי ואבהיר; כידוע, שלושה מבחנים אפשריים הוכרו בפסיקה לבחינת הסוגיה; מבחן הציפיות, מבחן הסיכון ומבחן השכל הישר. ר' ע"א 2028/99, 3059/99 מ. פאר נ' חברה לבניין סילובט (1964) בע"מ ואח', פ"ד נה (3), 493; "התשובה לשאלה אם יש לראות באשם כגורם המכריע לנזק מצויה באותן תכונות של האשם שבעטיין מוטלת החבות. תכונות אלה ניתן לאתר עפ"י מבחנים המשקפים שיקולים של מדיניות. שלושת המבחנים המקובלים הם מבחן השכל הישר, מבחן הסיכון ומבחן הציפיות, שהוא המבחן הנפוץ מכולם... סעיף 64 (2) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש) אינו קובע קנה מידה אחיד מכריע בין מבחנים אלה, כך שניתן לעשות שימוש, לפי העניין, בכל אחד מהם..." וכן נאמר: "עפ"י מבחן השכל הישר, מתקיים הקשר הסיבתי כאשר התכונות הרשלניות שבמעשה גרמו עובדתית לנזק, והקשר הסיבתי נשלל רק אם בתהליך הגרימה מעורב גורם בלתי צפוי בעליל - כגון מאורעות טבע בלתי רגילים, צירוף מקרים או מעשיהם הרצוניים של אחרים - ובלבד שההתערבות התרחשה לאחר ביצוע הפעולה הרשלנית. על פי מבחן זה, נסיבות שהיו קיימות לפני ביצוע המעשה אינן מנתקות את הקשר הסיבתי". ובענייננו, כעולה מהראיות ביום 2.8.99 שלח מהנדס המחוז של משרד הבריאות מכתב למהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון, המורה שלא ליתן היתרי בניה להקמת השכונה מושא התביעה, עד אשר יושלמו העבודות הדרושות לצורך הובלת שפכי גבעת עדה למכון טיהור בחדרה. העתק המכתב נשלח לנתבע והגיע לידיעת התובעים, כך אני קובעת, משום טענת חלקם כי לא הגישו בקשות להיתר בניה כי כך הונחו לעשות, בעקבות ההודעה שלא יונפקו היתרי בניה עד לפתרון בעיית הביוב. ר' למשל מכתביו של מר ארמוני וכן ר' עדותו של רואסו שידע על בעיית הביוב בתחילת שנת 2000. זאת ועוד, ניתוח הראיות מצביע על העובדה, עליה אין חולק, לפיה היתרי בניה קטגורית לא ניתנו משום סוגית הביוב, וגם אם הנתבע למשל היה מחליט לפעול לקיצור משך התקופה שעד לפרסום התוכנית המקלה למתן תוקף קודם ליום 25.2.01, הדבר לא היה מועיל, משום עמדת משרד הבריאות. התובעים ניסו לשווא לקשור את הנתבע לסוגית הביוב, הגם שברי כי מערכת הביוב אינה באחריות הנתבע, אלא באחריות השלטון המקומי. בקליפת האגוז מוסיפים התובעים ומבקשים לקשור את הנתבע לסוגית הביוב בטענה כי הנתבע היה צריך לדעת על האפשרות כי הבניה תעצר ולא ינתנו היתרי בניה עד להשלמת דרישת משרד הבריאות, ולמצער היה צריך לברר ולהתעדכן קודם לפרסום המכרז. דא עקא, שדרישת משרד הבריאות כעדות גב' י. בורובסקי שלא נסתרה, היתה מפתיעה הן מתוכה והן לאור העובדה כי דרישה כזו לא עלתה קודם לכן, לא בעת אישור התוכנית המחמירה בועדת התכנון; לא בעת הוצאת היתרי הבניה לשכונות הסמוכות, שנבנו באותה תקופה; ולא בעת פרסום המכרז. גב' בורובסקי, שאת עדותה אני מקבלת, העידה כי במסגרת אישור התב"ע עוד בשלב שחלה התוכנית המחמירה, לא הועלתה כל דרישה לחיבור קצה ונותר האמור בתקנון התוכנית ככזה ללא דרישות נוספות לרבות דרישה ממשרד הבריאות, המאוחרת והמפתיעה, אודות חיבור קצה לשפכי גבעת עדה, וכלשון התקנון; (ס' 14(א) לתקנון) "לא יינתן היתר בניה, אלא אם כן יובטח ביצוע חיבור המבנה למערכת הביוב המרכזית, זאת בהתאם לתוכנית מפורטת ומאושרת ע"י מהנדס הועדה". כלומר ולמצער, עניין לנו באישור מהנדס הועדה ולא התערבות אחרת, כמשרד הבריאות. ר' עוד עמ' 8 לפרוטוקול מתוך עדותה של גב' בורובסקי, כדלקמן; "בקטע הזה התוכנית המאושרת היה בה סעיף ביוב ובו נאמר שנדרשת התחברות למערכת ביוב מרכזית. הסעיף הזה מולא וידענו שאין איתו שום בעיה. אני רוצה לציין נקודה חשובה שהפרוייקט הזה היה פרוייקט המשך לפרוייקט אחר בגבעת עדה ששם שיווקנו מגרשים, חלק באותה שנה וחלק שנה קודם ושם ניתנו היתרים. אם יש תוכנית מאושרת ויש תשתיות שמבוצעות עפ"י התוכנית אין צורך באישורים נוספים של משרדי ממשלה. אני טוענת שהתב"ע המאושרת מספיקה לצורך האישורים של המשרדים השונים". וכן ראה בהמשך בעמ' 10; "משרד הבריאות לא התנגד למתן היתר בניה לפרוייקט הקודם, שהפרוייקט נשוא המשפט הוא המשכו". הנתבע, כבעל המקרקעין, ממועד המכרז שפורסם על בסיס תוכנית המחמירה, שאושרה ע"י הגורמים הרלוונטיים, נהג על פי הנדרש ולא יכול היה לצפות בנסיבות דנן דרישה קטגורית לחיבור קצה של משרד הבריאות המכוונת, הלכה למעשה, לרשות המקומית, שמקורה נעוץ בהתנהלות הרשות עצמה בתחום שיפוטה באופן כללי. חיזוק נוסף לאמור ניתן למצוא בראיות שיפורטו להלן: ראשית, אפנה לנתון העולה מהראיות לפיו בעיית הביוב הלכה ולמעשה נפתרה ע"י הגורמים בשלטון המקומי האחראים לה, ולא ע"י הנתבע ובכך הוסר המכשול להפקת היתרי בניה לתובעים. שנית, דומה כי הטענות נגד הנתבע בסופו של יום נותרו תלויות על בלימה, אף לשיטת התובעים. אמור מעתה, גרסת הנתבע, שלא נסתרה, לפיה בשכונה הסמוכה, שכונת יפה נוף, הוצאו היתרי בניה ללא דרישה דומה של משרד הבריאות לחיבור קצה, היא הנותנת, וזאת בנוסף לעמדת התובעים התומכת בגרסת הנתבע כעולה מסיכומיהם, כדלקמן; "...על כן פקעה סבלנותו של משרד הבריאות ונקט פעולה חריפה, שלא כמנהגו, ועצר את הבניה". (עמ' 12 לסיכומים, הדגשות שלי). בנסיבות אלה, אני קובעת כי הסיבה המכרעת לנזקים הנטענים בגין איחור ועיכוב בהוצאת היתרי בניה, נעוצה בהוראת משרד הבריאות, עפ"י מבחן השכל הישר, שעניינה אינו לפתחו של הנתבע. ולפני נעילה; התובעים טוענים כי הנתבע היה צריך להודיעם מיידית על הוראות משרד הבריאות כדי שיוכלו לשקול האם להתקשר בחוזה פיתוח או לבקש להשתחרר מחוזה פיתוח שזה עתה נחתם, בהתאמה, ובכך למנוע מצב בו מצד אחד הם נדרשים לשלם מלוא התמורה עפ"י חוזה הפיתוח עם הנתבע, ומצד שני הבניה מתעכבת ללא מועד. דא עקא, שהטענה דומה כי לא הונחה על בסיס ראייתי מוכח. עיינתי בעדות התובעים ולא מצאתי כל הבעת רצון או פנייה מצידם באותם ימים, נוכח העיכובים שבהתחלת הבניה, לחזור מהסכם הפיתוח ולבטל זכייתם במכרז ולמצער, לקבוע מנגנון אחר לתשלום, בשים לב למכתב משרד הבריאות. במבט צופה פני עתיד, במועד הרלוונטי להתקשרות, לא ברור האם בקשתם בכלל היתה כדאית בפן הכלכלי, ואין לנו אלא טענה שהינה בבחינת "חוכמה לאחר מעשה". לו מחירי הקרקע היו מאמירים והזכיה במכרז כבר לא היתה מובטחת, מה היתה עמדת התובעים? לתובעים פתרונים. לסיכום לאור האמור לעיל, אני מורה על דחיית התובענות שבכותרת. נוכח מכלול הראיות וברוח התנהלות הנתבע אשר סמוך לאחר שהתוודע לקושי בתוכנית המחמירה במגרשים מסויימים יזם תוכנית מקלה ללא אומר ודברים, מצאתי לקבוע כי כל צד ישא בהוצאותיו, חרף התוצאה של דחית התובענות שבכותרת. מקרקעי ישראלמינהל מקרקעי ישראלמקרקעיןקרקעותמכרז