איחור בקבלת טופס 4 בכניסה לדירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איחור בקבלת טופס 4 בכניסה לדירה: לפני תביעה שעניינה חוזה מכר דירה. כללי - התובעים, מר בנימין מילר וגב' ליאורה קוצר-מילר (להלן: "התובע", "התובעת" ו-"התובעים" בהתאמה) רכשו מאת הנתבעת, הגב' אנטוניה הופמן (להלן: "הנתבעת") דירה ברח' ראול ולנברג 24 בחיפה (להלן: "הדירה") בהתאם לחוזה מכר מיום 31/8/04 (להלן: "החוזה"). תמצית טענות הצדדים - התובעים טוענים לכמה הפרות חוזיות כדלקמן: איחור במסירת החזקה בדירה. איחור בהמצאת אישור לפי תקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון, התשמ"א-1981) - להלן: "טופס 4", אשר גרם לתשלום חשבונות חשמל בשיעור גבוה מהנדרש, לאי קבלת שירותים מוניציפליים ולאי הפעלת המעלית במבנה. אי הצמדת מחסן, כמתחייב ע"פ החוזה. אי הצמדת חניה, כמתחייב ע"פ החוזה. התובעים דורשים כי הנתבעת תפצה אותם בגין כל ההפרות המתוארות מעלה בפיצוי המוסכם החוזי, שהינו בסך של 40,000 $ ארה"ב. הנתבעת טוענת כי לא היתה כל הפרה מצידה של החוזה. לגבי האיחור במסירת החזקה, טוענת הנתבעת כי החזקה נמסרה עוד לפני המועד הנקוב בחוזה. לגבי טופס 4 - טוענת הנתבעת כי הדבר היה בידיעתם ובהסכמתם של התובעים. לגבי המחסן - טוענת הנתבעת כי לא הופרה ההתחייבות שלה, כפי שבא לידי ביטוי בחוזה. לגבי החניה - טוענת הנתבעת כי בחוזה אין אינדיקציה למיקום החניה שאמורה להימסר לידי התובעים. מסכת הראיות - בפני העידו התובע (לגבי תצהיריו ת/1 ו-ת/2), התובעת (לגבי תצהירה ת/3) ועו"ד סמי דה- קלו (להלן: "ב"כ הנתבעת"), אשר ניהל בשמה את המו"מ לפני חתימת החוזה ואת המגעים עם התובעים לאחריו (לגבי תצהיריו נ/1 ו-נ/2). בנוסף הגישו הצדדים במהלך הדיון מסמכים במסגרת החקירות הנגדיות של העדים. דיון - לאחר בחינת הראיות ושקילת טענות הצדדים, לרבות בסיכומיהם בכתב, מצאתי כי דין התביעה להתקבל בחלקה, וזאת מן הנימוקים שיפורטו להלן, בהתייחס לנושאים השונים השנויים במחלוקת במובחן. מועד מסירת החזקה - התובעים בתצהיריהם מתארים את המו"מ שבין הצדדים לפני החתימה על החוזה ומפנים לכך שמועד מסירת החזקה היה נושא שלגביו היתה מחלוקת לפני החתימה על החוזה, תוך שהם מפנים לטיוטות של החוזה ולמכתבים בין באי כוחם של הצדדים, אשר מתייחסים לנושא זה. לא מצאתי שיש כל רלבנטיות במקרה זה למו"מ לפני חתימת החוזה והדבר היחיד שחשוב הוא שבסעיף 3.2.3 (בעמ' 3 לחוזה, פיסקה שניה מלמעלה) נקבע כי המועד למסירת החזקה של הדירה יהא 28/2/05. עוד הוכח כי לבקשתם של התובעים מועד מסירת החזקה הוקדם והם למעשה קיבלו את החזקה ונכנסו לדירה ביום 1/1/05, משמע, כחודשיים לפני מועד המסירה החוזי (עקב סיום חוזה שכירות קודם, וראו את עמ' 2 שורות 21-22). לכן, הטענה הראשונה של התובעים לגבי איחור במסירת החזקה בפועל בדירה - נדחית. מועד קבלת טופס 4 - מעיון בחוזה עולה כי הצדדים הסכימו שטופס 4 יינתן עד מועד מסירת החזקה וכי החזקה תימסר בכפוף לקיומו של טופס 4 (וראו את המבוא לחוזה, את סעיף 3.2.3 ואת סעיף 4.2). לכן, היה על הנתבעת לדאוג לכך שטופס 4 יתקבל עד יום 28/2/2005. דא עקא, שטופס 4 ניתן רק ביום 25/12/05, דהיינו כ-10 חודשים לאחר מועד מסירת החזקה (וראו את נספח ו' לתצהירי התובעים). יוער בהקשר זה כי נספח טז/3 לתצהירי התובעים (שהינו תדפיס מרשומות העיריה לגבי תהליך הרישוי והטיפול בכל הנוגע לטופס 4) מלמד שהיה אישור עקרוני ליתן טופס 4 כבר ביום 15/6/05, אך הנתבעת היתה אחראית לדאוג לכך שיינתן טופס 4 ולא ברור לי מדוע הטופס הוצא רק בדצמבר 2005 אם היה אישור עקרוני כבר ביוני 2005. בכל אופן, הדבר מצוי באחריותה של הנתבעת, ולכן - לא יכולה להיות מחלוקת כי העובדה שטופס 4 לא ניתן עד מועד המסירה החוזי (28/2/05) מהווה הפרה חוזית מצד הנתבעת. עוד אעיר בהקשר זה כי העובדה שהתובעים הסכימו להכנס לדירה חודשיים לפני הזמן ללא טופס 4, תוך ציפיתם כי טופס 4 יתקבל עד יום 28/2/2005, וזאת עקב כך שהשכירות הקודמת הסתיימה - אינה משנה מהמסקנה שההפרה בוצעה. בדומה, לא אוכל לקבל את טענת ב"כ הנתבעת, לפיה במסגרת ההתכתבויות שבין הצדדים ניתנה לנתבעת "אורכה" להשגת טופס 4, כפי שהוא טוען. אכן במסגרת התכתובות קיימים מכתבים אשר מציבים לנתבעת "אולטימטומים" לגבי טופס 4 ולדוגמא אפנה למכתב מיום 18/9/05, ששם מציינת ב"כ התובעים כי - "אם לא יומצא טופס 4 בתוך 90 יום ממכתבי זה ... יהיו מרשי רשאים להסיק כי העדר טופס 4 נובע מסיבות מהותיות ... על כל המשתמע מכך". עם זאת, המכתב הנ"ל איננו משקף מתן אורכה להשגת טופס 4, אלא משקף את חששם של התובעים מכך שאולי יש מניעה עקרונית מקבלת טופס 4 ומטרת המכתב היתה לתת ביטוי לכוונתם של התובעים לנקוט בהליכים משפטיים במידה ולא יושג טופס 4. אין במכתב זה או בשאר המכתבים שהוחלפו בין הצדדים כדי ללמד על כך שהתובעים הסכימו לתת ארכה או שהם חוזרים בהם מהטענה לפיה העדר טופס 4 מהווה הפרה חוזית. לכן, הוכח כי הנתבעת הפרה את החוזה בהתייחס למועד מתן טופס 4. באשר לשאלה אם עסקינן בהפרה יסודית ולגבי משמעות ההפרה אתייחס בהמשך. המחסן - במבוא לחוזה מצוין כי הממכר כולל גם - "מחסן שייבנה על ידי המוכר ועל חשבונו בחדר המדרגות במפלס הכניסה לדירה". בסעיף 5.2 לחוזה (פיסקה שניה) מוסכם כדלקמן: "למען הסר ספק, מוסכם בזה כי המחסן ייבנה בחדר המדרגות, יוצמד לדירה, במידה וניתן לעשות כן, או יינתנו לקונה זכויות שימוש לדורות במחסן, על דרך רישום חכירה. בכל מקרה, תרשמנה הוראות מתאימות בתקנון הבית המשותף על פיהן זכויות השימוש הבלעדיות והייחודיות במחסן הינן של הקונה". הואיל והניסוח הנ"ל קצת מעורפל, נשאלו העדים במהלך חקירותיהם לגבי ההסכמות שהיו בקשר למחסן והתברר ששני הצדדים הסכימו למעשה לבצע עבירה מכח חוקי התכנון והבניה בהתייחס לאותו מחסן. התברר שהיה ידוע שהעיריה לא תאשר בנית מחסן במפלס הכניסה לדירה והצמדתו לדירה (מחשש שהמחסן יתחבר בשלב מאוחר יותר באופן בלתי חוקי לדירה ויהפוך לשטח מגורים במקום להמשיך ולשמש כמחסן). לכן, הגיעו הצדדים לכמה הבנות שאמורות היו להביא לכך שבסופו של יום כן ניתן יהיה לבנות לתובעים מחסן במפלס הכניסה לדירתם. ראשית, הסכימו הצדדים שהמחסן ייבנה רק לאחר שיתקבל טופס 4 (וראו בהקשר זה את עדותו של התובע בעמ' 1, שורות 21-30 ועדותה של התובעת בעמ' 6, שורות 22-24, שם הם מאשרים שההסכמה היתה שהמחסן יבנה רק אחרי קבלת טופס 4 כיון "שלא ניתן היה לבנותו קודם לכן"). שנית, הסכימו הצדדים על ניסוחו של סעיף 5.2 הנ"ל, כפי שנוסח, כאשר ברור שהנתבעת שמרה לעצמה את האפשרות שלא להצמיד את המחסן לדירה, אם הרשויות תתנגדנה להצמדה כאמור, ושמרה לעצמה את האפשרות ליתן לתובעים זכות חכירה לדורות, במקום זכות בעלות. עוד התברר במהלך הדיון כי בפועל המחסן בקומת הכניסה לדירתם של התובעים אכן נבנה וכי הם עושים בו שימוש. עם זאת, התובעים טוענים כי ב"כ הנתבעת הודיע להם שהוא לא יוכל להסדיר את זכויותיהם הקנייניות במחסן וכי בכוונתו להצמיד לדירתם מחסן בקומה אחרת (תוך הפניה למכתבו של ב"כ הנתבעת מיום 3/6/07). התובעים טוענים כי העובדה שהם לא יוכלו לקבל את הזכויות במחסן שנמצא בקומת הכניסה (בעלות או חכירה) מהווה הפרה של החוזה. הנתבעת טוענת כי היא לא הפרה את החוזה בהקשר זה וכי בכוונתה לתת לתובעים זכות חכירה במחסן ולדאוג לכך שבתקנון הבית המשותף תהא תניה המחייבת את כל שאר הדיירים ליתן לתובעים את זכות השימוש הבלעדית במחסן. הנתבעת אף צירפה לסיכומיה מסמכים מתוך צו רישום הבית המשותף (שככל הנראה היה קיים עוד מחודש מאי 2008) - אשר אמורים ללמדנו על כך שהיא דאגה להעניק את הזכויות כאמור לתובעים. כמובן שלא אאפשר בשום פנים ואופן צירוף מסמכים לסיכומים ללא הגשת בקשה לצירופם (ובמיוחד שעה שהמסמכים היו בידי ב"כ הנתבעת במשך מהלך ניהול התיק). לכן, לא אתייחס למסמכים שצורפו שלא כדין לסיכומים והיות וכך, הרי שלא הוכח כיצד נרשם המחסן, אם נרשם, למי הוצמד, אילו זכויות הוצמדו לו (בעלות או חכירה) האם יש לגביו התייחסות בתקנון הבית המשותף וכיו"ב שאלות עובדתיות. התלבטתי באשר לדינן של הטענות בכל הנוגע למחסן. מצד אחד, אין ספק שבחוזה מצוין שהתובעים זכאים לזכות קניינית מסוימת במחסן שבמפלס הכניסה (בין אם בעלות ובין אם חכירה לדורות) ואם הם לא יקבלו את הזכויות כאמור, הרי שהדבר מנוגד לתניות החוזה. הואיל ולא הוכח מאומה לגבי הזכויות שניתנו להם - לכאורה, יש ליתן להם סעד שיבטיח את הזכויות שהובטחו להם בחוזה. מצד שני, ההסכם בין הצדדים בהקשר זה היה בלתי חוקי, שוכנעתי כי התובעים ידעו שהמדובר בהסדר בלתי חוקי, ואינני מקבלת בהקשר זה את טענות התובע בעמ' 1 לפרוטוקול, שורה 27 עד עמ' 2, שורה 3, שם הוא הכחיש שידע שקיימת בעייתיות בכל הנוגע למחסן וטען שהוא הסתמך על עורך הדין שלו וכי הוא לא מבין בעניינים משפטיים. לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בהקשר זה, הגעתי למסקנה שאין להעניק לתובעים כל סעד בקשר למחסן. העובדה שהמדובר היה במחסן לא חוקי וכאשר הצדדים ידעו מראש שעלולה להיווצר בעיה עם המחסן, עם בנייתו, עם הגדרתו ועם רישומו, דומיננטית מבחינתי ואני סבורה שעל התובעים לקחת אחריות על ההחלטה שהם היו שותפים לה, בכל הנוגע למחסן. המצב היום הוא שהתובעים בפועל עושים שימוש במחסן הרלבנטי (עמ' 6, שורות 1-2) ולמרות שלא לא הובהר עד תום כיצד נרשמו הזכויות במחסן, מבחינתי יהא עליהם להסתפק בכך. החניה - אין חולק כי בחוזה נקבע שהדירה כוללת גם - "חניה אחת", אך כי לא צורף לחוזה תשריט ובו מצוין איזו חניה מבין החניות היא המיועדת לתובעים. התובע בתצהירו ובעדותו טוען כי אמנם בחוזה אין התייחסות למיקום החניה, אך כי ניתנה להם הבטחה בעל פה לפיה החניה שתוצמד לדירתם תהא חניה מס' 1 וכי בפועל הם עשו שימוש בחניה מס' 1 מאז שהם נכנסו לדירה. התובעת מבהירה עוד כי ההבטחה היתה "שבוע או 10 ימים לאחר שנכנסנו לדירה" (עמ' 7 שורה 20) ומציינת כי רק אחרי שהם נכנסו לדירה הם הסבירו לב"כ הנתבעת באיזו חניה הם מעוניינים וכי הם רשמו על גבי תשריט זה או אחר שהם בחרו את חניה מס' 1. התובעים טוענים כי בשלב מסוים הודיע להם ב"כ הנתבעת כי החניה אשר תוצמד לדירתם איננה חניה מס' 1, אלא חניה מס' 3 וכי הדבר מהווה הפרה נוספת של החוזה. ב"כ הנתבעת, בתצהירו המשלים (נ/2) לא התייחס בכלל לטענות העובדתיות הנ"ל של התובע, בין אם לגבי הבטחה הנטענת שבעל-פה, בין אם לגבי השימוש שעשו התובעים בחניה מס' 1 ובין אם לגבי הכוונה לרשום על שם התובעים את חניה מס' 3. משמע, שהטענות העובדתיות של התובעים בהקשר זה לא נסתרו ואני קובעת כי הוכח שהובטח לתובעים בעל פה שהחניה שתוצמד לדירתם הינה חניה מס' 1 וכי הם בפועל עשו שימוש באותה חניה במשך כשנתיים. דא עקא, שהפרת ההבטחה - אם אכן הופרה או אם תופר, אינה הפרה של החוזה כיון שהיא ניתנה הרבה אחרי שהחוזה נחתם, ועסקינן (אם בכלל) בהפרת הבטחה בעל-פה שלאחר מועד החוזה. אדגיש כי לטעמי אין להקל ראש בהפרת הבטחה שכזו בעל פה ואני אף סבורה כי הנתבעת היתה חייבת לצרף לחוזה תשריט אשר עליו ממוקמות החניות, ועם זאת - אין עסקינן בהפרת החוזה הכתוב, ואזכיר כי הסעדים להם עותרים התובעים הינם אך ורק הפרת החוזה שנחתם המקנה להם לטענתם, את הזכאות לפיצוי המוסכם. עוד אוסיף כי לא הוצגו כל ראיות מטעם התובעים באשר ליתרונותיהן או חסרונותיהן של החניות הרלבנטיות ולא אדע אם חניה מס' 3, בעייתית יותר מאשר חניה מס' 1, גדולה או קטנה יותר, או שמא יכולת התמרון אליה וממנה מסובכת יותר. לכן, לא הוכחה משמעותה של הפרת ההבטחה. סיכום ביניים - אשר על כן, מהאמור לעיל עולה כי הוכח שהנתבעת הפרה את החוזה בנוגע לאיחור בקבלת טופס 4 אך לא התקבלה טענת ההפרה בנוגע לנושא החניה ונושא המחסן. האם המדובר בהפרה יסודית ? אזכיר את סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970: "לענין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית; תניה גורפת בחוזה העושה הפרות להפרות יסודיות ללא הבחנה ביניהן, אין לה תוקף אלא אם היתה סבירה בעת כריתת החוזה". סעיף 7.5 לחוזה מונה סעיפים אשר הפרתם תחשב הפרה יסודית, המקנה לניפרים את הזכות לקבלת פיצוי מוסכם בשיעור של 40,000 $, ללא הוכחת נזק. בין היתר, מופיעים בסעיף 7.5 הסעיפים הקובעים מה יהא מועד מסירת החזקה והמורים כי מסירת החזקה תהא בכפוף לקיומו של טופס 4. על בסיס זאת, טוענים התובעים כי אי קיומו של טופס 4 במועד שקולה כנגד אי מסירת החזקה במועד. בנקודה זו אני מקבלת את עמדת התובעים, ואפנה לת"א (מחוזי י-ם) 22994/97 בקאל נ' לי-מעון בע"מ, מיום 30/9/2002 (פורסם ב"נבו"), לאמור - "טופס 4" הוא אישור המוצא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה, מכח הוראת סעיף 157א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 (להלן : חוק התכנון והבניה) ומכח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א - 1981 (להלן: התקנות למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), לשם אספקת חשמל, מים וחיבור טלפון לבנין. ב"טופס 4" מאשרת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, כי הבנין הנדון נבנה לפי היתר בניה, שניתן ע"י הוועדה. כתנאי להוצאת "טופס 4" יש להגיש בקשה בהתאם לתקנה 4 לתקנות הנ"ל ע"ג טופס 3 שבתוספת לתקנות הנ"ל. סעיף 157א(ה1) לחוק התכנון והבניה קובע, כי "רשות מאשרת רשאית לתת אישור לפי סעיף זה, אם שוכנעה, כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה, למעט פרטים הטעונים השלמה אשר לא הושלמו במועד הגשת הבקשה מטעמים שפורטו על ידי מבקש הבקשה, אך הוא ראוי לשימוש גם לפני השלמתם של אותם פרטים..." (הדגשה לא במקור - י.מ.). סעיף 157א(ה2)(1) קובע, כי "בקשה לרשות מאשרת לתת אישור לפי סעיף זה תוגש בחתימת המורשה להיתר כמשמעותו בפרק ה' 3 שערך את הבקשה להיתר ויצורף לה תצהיר של המורשה להיתר שבו יצויין כי המבנה נושא הבקשה נבנה בהתאם להיתר הבניה וכי הוא ראוי לשימוש..." לפי הוראת ס' 157א(א) לחוק התכנון והבניה ה"רשות המאשרת" - היא "יושב ראש ועדה מקומית יחד עם מהנדס הועדה, או יושב ראש ועדת המשנה לפי סעיף 18 יחד עם מהנדס הועדה המקומית" (הדגשה לא במקור - י.מ.). מכאן אנו למדים, כי עפ"י חוק התכנון והבניה, בנין על דירותיו, אינו נחשב כראוי לשימוש, כל עוד לא ניתן בגינו "טופס 4", ורק בעקבות מתן "טופס 4" מותר לספק לבנין חשמל, מים וטלפון, שעד אז אין לספקם, אלא (חשמל ומים בלבד) עפ"י אישור לפי "טופס 2" בהתאם לתקנה 3 לתקנות למתן שרותי חשמל, מים וטלפון. כל "סידור" אחר של אספקת חשמל ומים אך בעיקר של חשמל, ע"י הקבלן, ושלא ע"י ספק חשמל מורשה, לאמור חברת החשמל לישראל בע"מ או חברת החשמל למחוז ירושלים בע"מ (ס' 157א (א) לחוק התכנון והבניה), הוא בלתי חוקי ומסוכן, שכן, המדובר בסידורים "פרוביזוריים" בלתי תקניים של מתיחת כבלי חשמל, ללא בדיקה וללא אישור הגורם המוסמך (חברת החשמל). ... משמע, הצדדים הסכימו, כי "מסירת החזקה בדירה" פירושה, בין היתר, היות הדירה במצב שניתן יהיה לחברה לרשת החשמל, הטלפון הגז והמים, וברור שללא "טופס 4", אין לראות הדירה כמושלמת ומתאימה למגורים, שכן דירה שאסור לחברה לרשתות החשמל, המים והטלפון, אינה ראויה למגורים. על כן, אין לראות את דירות התובעים כ"מושלמות ומוכנות למסירה" לפי הוראת סעיף 7.1. לחוזי המכר ואף לא לפי הוראות חוק התכנון והבניה, בכל מועד שהוא לפני מועד הנפקת "טופס 4" לבנין, לרבות לשתי הדירות, ביום 12/08/96. ... אמור מעתה, קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ תק-מח 2001 (3) 15114 פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה. המסקנה, כי אין לראות דירה או בנין כמושלמים ומוכנים למסירה, כלומר לשימוש, כל עוד לא ניתן "טופס 4", עולה בקנה אחד עם התכלית החקיקתית הן של חוק התכנון והבניה והן של חוק המכר (דירות), חוקים, אשר בחסות משטרם הקוגנטי, מתקיימים היחסים החוזיים שבין מוכר לבין קונה של דירה או בית. "ניתן להזכיר שחוק המכר (דירות) יוצר זיקה מפורשת בין קיום הדרישות שבתקנות התכנון והבניה לבין חיובי ההתאמה של המוכר". (פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי, א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג - 1973, תשס"ב - 2002 עורכים: א' זמיר, א"מ ראבילו, ג' שלו, ס' 308 ע' 849 ובמיוחד בעמ' 851). " משמע, שלמרות שמסירת החזקה "בפועל", מבחינה פיזית, היתה חודשיים לפני הזמן, המסירה "המלאה", מבחינה משפטית, לא בוצעה אלא לאחר שניתן טופס 4, באיחור של 10 חודשים. מכאן, שאכן עסקינן בהפרה של הסעיפים בחוזה שמדברים על מסירת החזקה. הואיל והאיחור בקבלת טופס 4 עולה כדי הפרה יסודית, ואם נזכור כי הסעד היחיד לו עותרים התובעים הינו פסיקת הפיצוי המוסכם, נמשיך את הדיון רק לגבי השאלה: האם האיחור בקבלת טופס 4 מזכה את התובעים בפיצוי המוסכם ? מקדמית, אתייחס לטענת ב"כ הנתבעת לפיה לא נשלחה התראה כנדרש טרם דרישת הפיצוי המוסכם ואומר כי מצאתי ששלל המכתבים שהוחלפו בין הצדדים לאחר המסירה ועד הגשת התביעה בהחלט מלמדים על שליחת "התראה" כנדרש (וראו את המכתבים שצורפו לתצהירי הצדדים ואת עמ' 4 שורות 24-30). עתה אתייחס לשאלת גובהו של הפיצוי המוסכם - ואומר כי לשיטתי הוא אינו פרופורציונלי להפרה ויש להפחיתו בצורה משמעותית. סעיף 15(א) לחוק החוזים - תרופות, לאמור : "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה." כידוע, ההלכה בנוגע להתערבותו של בהמ"ש בשיעור הפיצוי המוסכם היא כי יש למעט ולהתערב באומד דעתם של הצדדים, וההלכה סוכמה בע"א (מחוזי חיפה) 4209/07 חגים רשתות בע"מ ואח' נ' לב המפרץ בע"מ ואח', , לאמור : "... תניה בדבר פיצויים מוסכמים מחייבת, בהיותה ביטוי לרצון הצדדים, שבמקרה של הפרה, יהיה פיצוי מוסכם, ללא הוכחת נזק. רצון זה, על בית המשפט לכבד, כחלק מעקרון חופש החוזים (ראה ג' שלו, דיני חוזים (מהדורה שניה) תשנ"ה, עמ' 592 ואילך). לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: חוק התרופות) על הצדדים לקבוע את שיעור הפיצוי מראש, ולצד קביעתם על ידי הצדדים, נתונה סמכות לבית המשפט להקטין את שיעור הפיצוי המוסכם. ככל תנאי אחר בחוזה, נתון סעיף הפיצוי המוסכם לפרשנות, וככל הסכמה אחרת, מבוסס הדבר על אומד דעתם של הצדדים. מכאן הסמכות הנתונה לבית המשפט. בהפעלת הסמכות לפי סע' 15(א) לחוק התרופות על בית המשפט לבחון תחילה אם נמצא יחס סביר כלשהו בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה, ורק אם יקבע כי יחס סביר כאמור לא נתקיים, אזי נתונה הסמכות לבית המשפט להתערב בקביעת שיעורו (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257, 564 ג-ו); לשון אחר, מקום בו הפיצוי המוסכם אינו ביטוי מלא לאומד דעתם של הצדדים, לאור מכלול הנסיבות שאפפו את כריתת החוזה, וקביעה כזו עולה מפרשנות של תנאי החוזה, יש מקום להתערבות בית המשפט (ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ. , ניתן ביום 13/12/06)." כאשר במקרה דלעיל הופחת הפיצוי המוסכם לכדי 60% מהשיעור הנקוב בחוזה, וראו אף את ע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג. פרץ, פ"ד מז(3) 427, בעמ' 433-434 ואת העובדה כי סמכות בית המשפט להפחית מסכום הפיצויים המוסכמים נותרה בעינה בהצעת הקודקס האזרחי (סעיף 569 (א) לקודקס האזרחי חוק דיני ממונות- נוסח לעיון הציבור (תשס"ד)). עם זאת, ולמרות הנטיה שלא להתערב בפיצוי המוסכם - לא אוכל לומר כי הוא ראוי במקרה זה, כי הוא נמצא ביחס להפרה בה עסקינן ולא שוכנעתי כי במועד חתימת החוזה הצדדים ראו אותו כהגיוני לגבי ההפרה בה עסקינן. אזכיר כי מחיר הדירה היה כ-346,000 $, משמע שפיצוי מוסכם בסך 40,000 $ הינו בסך של יותר מ-10% משווי הדירה. עוד אוסיף כי בחלק מהסעיפים אשר מוגדרים בסעיף 7.5 ככאלו שהפרתם הינה יסודית, הינם סעיפים אשר אכן יורדים לשורש הדברים ולעיקר הזכויות הקנייניות. עם זאת, אינני בטוחה שאיחור בקבלת טופס 4 (להבדיל מאי קבלתו בכלל) הינה הפרה "שוות ערך" לשאר ההפרות המוזכרות בחוזה - שהינן יותר מהותיות. כאן אפנה לכך שהפסיקה הכירה בכך שפיצוי מוסכם שנקבע בשיעור אחיד לגבי כל סוגי ההפרות ואינו "מבחין" בין הפרה להפרה - הינו פיצוי מוסכם שיתכן ומן הראוי להתערב בשיעורו. בהקשר זה אפנה לספרה של פרופ' שלו, "דיני החוזים" (עמ' 597-594) שם היא מונה שיקולים אחדים שיש להביא בחשבון בבחינת השאלה היש מקום להפחתת פיצויים מוסכמים, ובין היתר מתייחסת לכך כי תנייה גורפת, הקובעת פיצוי אחיד ושווה בגין כל הפרה של החוזה או בגין כל הפרה של אחת מן ההתחייבויות הכלולות בה, היא לכאורה בלתי סבירה. כך גם בת.א. (שלום תל-אביב) 34027/08 התאחדות עולי מזריץ דפודלסיה נ' גרינברג (מיום 17/11/2008, פורסם ב"נבו") שם בהמ"ש מצא לנכון להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם בקובעו כי - "במקרה דנן, ... לא נעשתה אבחנה בין ההפרות היסודיות השונות לעניין הפיצוי המוסכם. בנסיבות אלה, משמעות הדבר היא כי הצדדים לא עשו הבחנה בין הפרות יסודיות שונות, שמטבע הדברים, הנזק הצפוי להיגרם כתוצאה מהם, אינו בהכרח זהה. כך למשל, לענייננו לא נעשתה הבחנה בין מסירת הנכס באיחור לעומת רישום הנכס באיחור. בנסיבות אלה, אין לומר שהצדדים נתנו באופן ממשי את דעתם על הסבירות של הפיצוי שנקבע. בנוסף לכך, לא נעשתה אבחנה לעניין משך ההפרה. די באלו כדי להצדיק את התערבות בית המשפט ובחינת סבירות הפיצוי על פי המבחנים שנקבעו בפסיקה. " לטעמי, ולמרות שקבעתי כי אי קיומו של טופס 4 במועד המסירה הפיזי שקול כנגד אי מסירה, במישור המשפטי - לא יעלה על הדעת שלא יהיה הבדל בין מצב בו הדירה עוברת לידי הקונים לבין מצב בו הם נשארים מחוץ לדירה במשך 10 חודשים. הפיצוי המוסכם, הכללי והגורף, שאינו מבדיל בין מצב אחד לשני, הינו בלתי סביר מעצם הגדרתו. התובעים זכאים לכך שיהיה בידם טופס 4, אך ההבדל שבין מסירה "בפועל" לבין מסירה "משפטית" חייב לבוא לידי ביטוי בעת שבהמ"ש בוחן את סבירות הפיצוי המוסכם, ובמקרה שלנו - המסקנה המתבקשת היא הפחתתו של הפיצוי המוסכם. בנוסף, בחנתי אם הוכחו הנזקים שנגרמו עקב אי קבלת טופס 4 במועד ומצאתי כי חלקם לא הוכח. טוענים התובעים כי התובעת החלה לסבול כשנה לפני רכישת הדירה מבעיות גב ולכן היה חשוב להם במיוחד לרכוש דירה אשר בה קיימת מעלית. מסבירים התובעים כי היה ברור להם שללא טופס 4 לא יהיה ניתן יהיה להפעיל את המעלית ולכן היה חשוב להם שמסירת החזקה תתבצע רק לאחר שכבר יש טופס 4 ורק לאחר שהמעלית תופעל. שנית, מסבירים התובעים כי הם חששו מאוד שללא טופס 4, הם לא יוכלו להפעיל מספר רב של מכשירים חשמליים, בשל העדר חיבור הקבע למערכת החשמל. עוד מסבירים התובעים כי הם חששו שלא יתקבלו שירותים עירוניים בסיסיים, טרם יינתן טופס 4. סיבה נוספת לחשיבות טופס 4 בעיני התובעים היתה שאי קבלתו תוריד משמעותית את ערך הדירה. הסיבה האחרונה קשורה למחסן, ואזכיר כי ההסכמה עם הנתבעת היתה שלאחר שיינתן טופס 4 ייבנה מחסן בקומת הדירה, שיוצמד לדירה, ולכן התובעים טוענים שכל עוד לא ניתן טופס 4, לא ניתן היה לבנות את אותו מחסן והם נאלצו לאחסן את חפציהם באחד מחדרי הדירה ושטח החדר "התבזבז". לגבי אי הפעלת המעלית - ברי כי גם ללא קשר לטענות התובעת באשר למחושים שחשה בגבה, הרי שהתובעים היו זכאים לכך שבדירה תופעל מעלית, כפי שהוסכם בחוזה ואם היעדרו של טופס 4 גרם לעיכוב בהפעלת המעלית - הרי שאין ספק שהדבר הסב להם אי נוחות ונזק. התובעת העידה כי המעלית הופעלה רק לאחר קבלת טופס 4 ולעומתה ב"כ הנתבעת טען כי המעלית הופעלה עוד קודם לכן. אני סבורה כי היה על ב"כ הנתבעת להמציא מסמכים לגבי מועד הפעלת המעלית, ובהעדרם - אקבל את עדותה של התובעת, משמע - שהמעלית לא פעלה במשך 10 חודשים, והתובעים לא יכלו לעשות בה שימוש (אם כי יש לזכור כי דירתם נמצאת בקומה 1- מתחת לחניה, משמע, שעליה לעלות ולרדת רק קומה אחת מהחניה ועד דירתם). לגבי חשבונות החשמל - התובעים טוענים כי עד שניתן טופס 4 ועד שחברת החשמל פיצלה את צריכת החשמל למונים שונים לגבי כל דירה ודירה, הצריכה הכוללת של הבניין היתה משותפת. התובעים עוד טוענים כי הדיירים נאלצו לבצע בינם לבין עצמם התחשבנויות באשר לחלקו של כל דייר בחשבון המשותף וכי התעריף של חברת החשמל טרם מתן טופס 4 היה "תעריף קבלן" שהינו גבוה יותר מאשר "תעריף מגורים", ולכן הם ויתר הדיירים שילמו סכומים גבוהים יותר עבור צריכת החשמל, מאשר הם היו משלמים לו היה ניתן טופס 4 טרם כניסתם לדירה. ב"כ הנתבעת מאשר שחשבון החשמל היה משותף עד קבלת טופס 4 ומאשר שתעריף "קבלן" גבוה יותר - אך מוסיף נתונים "מעניינים" חדשים. ב"כ התובעת טוען בתצהירו (סעיף 25) כי למעשה היה רק חשבון אחד ששולם על ידי הדיירים במשותף, כי הכספים ששילמו התובעים "בעודף" לגבי חשבון זה הושבו להם - והמעניין ביותר הוא שלטענת ב"כ הנתבעת הרי שעד קבלת טופס 4 הנתבעת שילמה את חשבונות החשמל וכדבריו - "התובעים נהנו מחשמל חינם עד אשר הותקן שעון החשמל, מיד לאחר טופס 4" (סעיף 25(א) לתצהירו נ/1 ושוב בסעיף 25(י) וראו אף את המכתבים מיום 23/3/2005 ומיום 3/4/2005(נספחים י/1 ו-י/2 לתצהירו מהם עולה שהנתבעת שילמה עבור התובעים - עד קבלת טופס 4 - גם את חשבון החשמל וגם את חשבון המים). הואיל וטענתו זו לא נסתרה, התובעים לא העלו כל טענה סותרת (בתצהיר המשלים של התובע לאחר תצהירו של ב"כ הנתבעת) וב"כ הנתבעת לא נשאל לגבי נושא זה בחקירתו הנגדית - אני מקבלת טענה עובדתית זו. מכאן, שברי שכל טענותיהם של התובעים לגבי ההשפעה שהיתה לאיחור בקבלת טופס 4 על עלויות החשמל - דינן להדחות. לגבי צמצום צריכת החשמל - טענת התובעים כי עקב העובדה שצריכת החשמל היתה משותפת, הם נאלצו לצמצם את צריכת החשמל באופן שהם ויתרו על האפשרות להתקין מזגנים, לרבות בממ"ד - לא הוכחה מבחינה עובדתית ולא שוכנעתי שאכן אי התקנת המזגנים היתה קשורה בחוסר יכולתה של רשת החשמל לשאת את העומס הכרוך באותם מזגנים. בנוסף, התובע אישר בעדותו שהוא המתין טרם התקנת המזגן בממ"ד עד לאחר קבלת טופס 4 כיון שההתקנה כאמור הינה בלתי חוקית וכי הוא ידע שאסור להתקין מזגן בממ"ד לפני טופס 4 (עמ' 5 שורות 4-11, בדומה לפרשת המחסן). לגבי המחסן - לא ארחיב שוב. אשר על כן, מצאנו כי המשמעות בפועל של העדרו של טופס 4, כפי שטוענים לה התובעים - לא הוכחה ברובה. אין להקל ראש בכל הפרה חוזית, ובוודאי לא בהפרה שהוגדרה כיסודית, והגם שהיא תוקנה והגם שהנתבעת אולי עשתה מאמצים לקבל את טופס 4 בהקדם האפשרי - ברי שעליה לשלם פיצוי בגין ההפרה. יש לראות את היחס שבין ההפרה לבין הפיצוי המוסכם, את הקשרם של הדברים, את סך הסכומים בהם מדובר ויש לזכור כי מחד גיסא - התובעים חברו יחדיו לנתבעת לגבי המחסן וכי הם קיבלו בפועל את הדירה לידיהם חודשיים לפני הזמן ומאידך גיסא - יש לזכור כי משמעות האיחור היתה אי הפעלת המעלית וכי קבעתי שהופרה גם ההבטחה שבעל-פה לגבי החניה. לכן, אני סבורה כי פיצוי בשיעור של 40,000$ איננו סביר ואיננו ראוי בכל הנוגע להפרה כמתואר לעיל. אני מאמינה לתובעים, שהצהירו והעידו כי מבחינתם היתה חשיבות ממדרגה ראשונה לקיומו של טופס 4 במועד המסירה, אך עדיין אינני סבורה כי יהא זה ראוי לפסוק לזכותם 40,000 $ ללא הוכחת כל נזק, במקרה זה. אני מוצאת כי הפיצוי הראוי יהא בסך של כ-1/3 מהפיצוי המוסכם, דהיינו - כ-13,333 $, שהם כ-60,000 ₪ נכון להיום. עוד אוסיף כי אם ניקח בחשבון את הפיצוי היומי לגבי כל יום של איחור במסירה (ע"פ סעיף 4.3 לחוזה) הרי שהמדובר על 50$ לכל יום. במשך 10 חודשי האיחור, הצטברו כ-300 ימים, והפיצוי הכולל הוא כ-15,000 $. משמע, שזהו הפיצוי לו היו זכאים התובעים אם הם לא היו מקבלים את הדירה לידיהם, והיו נאלצים לשהות מחוץ לדירה, במשך 10 חודשים, וסכום זה "דומה" לכ-1/3 מהפיצוי המוסכם "הכללי". סיכום - אשר על כן, אני קובעת כי על הנתבעת לשלם לתובעים, ביחד, 60,000 ₪, בתוספת שכר טרחה בשיעור של 10,000 ₪ + מע"מ (כאשר לגבי גובה שכר הטרחה לקחתי בחשבון לחובת התובעים את בקשתם לתיקון כתב התביעה שהוגשה במועד בו היו אמורות להשמע ההוכחות, ומנגד, לחובת הנתבעת נזקף הנסיון לצרף ראיות לסיכומים). בנוסף, תשלם הנתבעת לתובעים את החזר מחצית מאגרת בהמ"ש ששולמה (בשים לב לסכום פסק הדין ביחס לסכות התביעה), כאשר לסכום האגרה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ששולמה ועד היום. את שאר הכספים שעוקלו יש להשיב לידי ב"כ הנתבעת. מקרקעיןכניסה לדירהטופס 4מסמכיםבניה