האם דרישת פיצויים מוסכמים בחוזה מהווה חוסר תום לב ?

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם עצם דרישת פיצויים מוסכמים בחוזה מהווה חוסר תום לב: התובעים רכשו מאת הנתבעת 1 דירת קוטג' במושבה מגדל, עפ"י הסכם מיום 12/9/96. הנתבעת התחייבה לרשום את הדירה על שם התובעים בלשכת רישום המקרקעין בתוך 48 חודשים מיום חתימת ההסכם, משמע, עד ולא יאוחר מיום 11/9/00. הדירה לא נרשמה על שם התובעים במועד האמור, וגם לא לאחר מכן, ועל כן הגישו התובעים תביעה לתשלום הפיצוי המוסכם מראש, הקבוע בסעיף 30(ב) להסכם, בסך השווה ל-10,000דולר. הנתבע 2 הוא מנהלה של הנתבעת 1, והתביעה הוגשה גם נגדו באופן אישי מכח ערבותו, "באופן אישי ומוחלט, לכל התחייבויות המוכרת עפ"י הסכם זה". התביעה הוגשה בחודש 2/07. בחודש 10/07 נרשמה הדירה על שם התובעים. בהסכם המכר בין הצדדים נקבע כי "הממכר" כולל, בין היתר, גם חצר צמודה. כמו כן צוין כי הממכר וסביבתו מסומנים בתשריט שצורף כנספח א' להסכם ומהווה חלק בלתי נפרד הימנו. דא עקא, בתשריט, שצורף להסכם, לא נעשה סימון מהם גבולות החצר, שהוצמדה לדירה, ועל כך נטושה מחלוקת בין הצדדים. התובעים טוענים, כי כל שטח החצר, כפי שהוצמדה ונרשמה בסופו של דבר בלשכת רישום המקרקעין (ראה נספח ג' לחוות דעת קעואר), היא החצר הצמודה, האמורה בהסכם. ואילו הנתבעים טוענים, כי החצר, שנרכשה ע"י התובעים כחלק מן "הממכר", שטחה קטן יותר, אלא שהתובעים ביקשו לקבל שטח נוסף מחצר הפרוייקט, באופן שהשטח הנוסף יהפוך אף הוא לחלק מהחצר הצמודה לדירתם. לטענתם, אכן הוסכם בין הצדדים כי השטח הנוסף יוצמד אף הוא לדירת התובעים - בנוסף לחצר המקורית אותה רכשו עפ"י ההסכם - וכי בתמורה לכך ישלמו התובעים לנתבעת סך השווה ל-40,000דולר. הסכם זה, לטענתם, הועלה על הכתב ב"פתק", עליו חתמו שני הצדדים, אולם פתק זה נעלם ואיננו. כיצד ענין זה קשור לתביעה לפיצוי מוסכם מראש בגין האיחור ברישום הדירה ע"ש התובעים? טענת הנתבעים בבקשת הרשות להתגונן שהגישו היתה, כי הוסכם בין הצדדים, שאם אכן יצליחו הנתבעים להקצות ולהעביר ע"ש התובעים בטאבו גם את "השטח הנוסף", כי אז התובעים "לא יקשו על מועדו הסופי של הרישום", הואיל וענין מסירת והעברת השטח הנוסף ע"ש התובעים "מהווה מכשול לא פשוט לרישום הנכס כבית משותף". לטענת הנתבעים, הוסכם מפורשות, שבמקרה כזה, לא תהיה לתובעים כל עילת תביעה בגין האיחור ברישום. הנתבעים גם הגישו תביעה-שכנגד נגד התובעים, בה הם דורשים לחייב את התובעים לשלם להם את תמורת השטח הנוסף, היינו, סך השווה ל-40,000דולר, ולחלופין, להחזיר המצב לקדמותו תוך סילוק ידם של התובעים מן השטח הנוסף. התובעים משיבים, כי לא היה ולא נברא שום "שטח נוסף". לטענתם, הם מעולם לא פנו ולא ביקשו מהנתבעים כי יקצו או יתנו להם שטח קרקע נוסף כלשהו, מעבר למפורט בהסכם המכר, ומעולם לא היה כל סיכום או הסכם בדבר רכישת שטח נוסף כביכול. העיסקה נעשתה לטענתם אך ורק כאמור בהסכם המכר, ללא כל שינוי, ומעולם לא היתה כל עיסקה או הסכמה בין הצדדים, בענין "שטח נוסף" כלשהו. התובעים מציינים גם, כי הטענה אינה יכולה בכל מקרה לעמוד, שהרי לא יכולה להתקיים עיסקת מקרקעין ללא מסמך בכתב. דיון בתביעה העיקרית בסיכומיהם (לענין התביעה העיקרית) אין הנתבעים מזכירים כלל ועיקר את טענתם המקורית (קרי כי הוסכם בין הצדדים, שכנגד העברת השטח הנוסף לתובעים, לא תהיה לתובעים עילת תביעה בענין האיחור ברישום). לפיכך, לא אזדקק לטענה זו, שנזנחה (ע"א 447/92 פד"י מט (2) 102, בעמ' 107, ו' - ז'), ואתייחס בקצרה רק לטענות הנתבעים בסיכומיהם, כסידרן. טוענים הנתבעים בסיכומיהם כי התובעים לא מיהרו לתבוע את זכותם, אלא הגישו תביעתם למעלה משש שנים לאחר שנולדה העילה, ב -11/9/00. התובע 2, שהעיד מטעם התובעים, הסביר, בעדותו בביהמ"ש, שלא מיהר להגיש תביעה, הן משום שקיווה שהנתבעת תעמוד בהתחייבות בסופו של דבר, והן משום שנאמר לו שהנתבעים חדלי פרעון, ואין טעם לתבוע אותם (פרו' עמ' 11). מכל מקום, אינני סבור כי על התובעים ליתן הסבר לכך שלא מיהרו לבית המשפט. זכותם המלאה להגיש תביעה עד תום תקופת ההתיישנות, וכך עשו. הנתבעים אינם טוענים ואינם יכולים לטעון כי נגרם להם נזק כלשהו בעקבות השיהוי כביכול בהגשת התביעה, שהרי התובעים גילו דעתם, במכתבים ששיגרו שוב ושוב, ב-2001, ב-2002, ב-2006, כי הם אינם מוותרים על זכותם, לרבות זכותם לקבלת הפיצוי המוסכם בשל האיחור ברישום. טוענים הנתבעים כי כל נזק לא נגרם לתובעים. טענה זו אינה ראויה לדיון, שהרי עסקינן בפיצויים מוסכמים, ללא הוכחת נזק. נפגע מהפרת חוזה זכאי להסתמך על תניית פיצויים מוסכמים, גם אם לא נגרם לו נזק כלשהו (ג' שלֵו, "דיני חוזים", דין הוצאה לאור, מהד' 2, ירושלים, תשנ"ה, בעמ' 591). מוסיפים הנתבעים וטוענים כי הם "התאמצו מאד בקיום התחייבויותיהם עפ"י הסכם המכר". ייתכן שהם התאמצו מאד, אך לטעמי לא התאמצו דיים, ועובדה היא, שאיחרו איחור של כשבע שנים בקיום התחייבותם החוזית. ומה לי יותר מהודאת בעל דין מפורשת של הנתבע, בתצהיר עדותו הראשית (סע' 6) שם הוא אומר כי "באי כוחה של החברה, קרי עו"ד דסאו, תומר צליח, ואריק בן דוד, השתהו ברישום הזכויות ללא כל סיבה וטעם". וכל המוסיף גורע. הנתבעים מזכירים בסיכומיהם, תוך הפניה לסעיף 5 לתצהיר הנתבע, כי קשיים כלכליים פקדו אותם. אציין בענין זה כי בתצהיר הנתבע, סעיף 5, ישנה טענה כללית וסתמית בדבר "קשיים כלכליים", ללא כל פירוט. שנית, הטענה (שם) איננה כי הקשיים הכלכליים הם שגרמו לעיכוב ברישום הדירה ע"ש התובעים. מדובר שם בגורמים שהביאו לאובדנם של מסמכים, לרבות "הפתק". ושלישית, גם לו נטען כי קשיים כלכליים הם שהביאו לעיכוב ברישום, וגם לו פורטו והוכחו הקשיים הללו, אין בטענה זו כדי לפטור את הנתבעים מתשלום הפיצוי המוסכם החל עליהם (בהעדר נסיבות של סיכול). אשר לטענת הנתבע 2 כי הוא "התנדב" לסייע בהשלמת הרישום, על אף שכל חובה לא חלה עליו בענין זה, אזכיר לנתבע 2 כי הוא נתבע בתיק זה לא כ"מתנדב", אלא כמי שחתם על ערבות אישית ומוחלטת לכל התחייבויותיה של הנתבעת 1 עפ"י ההסכם. לשון אחר, הוא לא פעל כמתנדב, אלא כמי שיש לו אינטרס כספי ואישי להסיר מעל כתפיו שלו את נטל הפיצוי המוסכם. אינני רואה כל פסול וכל טעם לפגם בכך, שהתובעים הגישו תביעתם זו סמוך לאחר שקיבלו את מכתבו של עו"ד איתן קוהלי מיום 14/1/07, אשר "בישר את בואו של רישום הזכויות". לטענת הנתבעים, התובעים נמנעו כל השנים מלהגיש תביעה, מחשש שמא התביעה תגרום לנתבעים לזנוח את הליכי הרישום ולא לכלול את השטח הנוסף בגדר חצר הנכס שבבעלות התובעים. לטענתם, רק משהובטח (במכתב הנ"ל) רישום הזכויות, כולל השטח הנוסף, על שם התובעים, הזדרזו להגיש תביעתם. טענה זו אינה יכולה לעמוד, מהטעם הפשוט, שכאשר הוגשה התביעה, רישום הזכויות על שמם עדיין לא נעשה ועדיין לא היה "מובטח". ואגב, באותו מכתב של עו"ד קוהלי מיום 14/1/07 אין זכר ל"שטח נוסף" כלשהו. וכן מציינים הנתבעים כי התובעים העלו דרישתם לתשלום הפיצוי המוסכם במכתב עו"ד גוטסמן מיום 6/11/01, אולם מאז ואילך לא הועלתה מעולם כל דרישה כאמור. טענה זו פשוט אינה נכונה עובדתית. נשלחו מטעם התובעים כמה וכמה מכתבים בענין העיכוב ברישום (נספחים ב', ג', ד', ה', ו' לתצהיר התובע 2), ובכלל זה שני מכתבים, האחד מיום 6/11/01, והשני מיום 27/12/06, בהם דרשו התובעים לשלם להם את הפיצוי המוסכם. לסיכום, הצד השווה בטענות הנתבעים בסיכומיהם הוא, שאין להם כל הגנה בפני התביעה. הם איחרו איחור של כשבע שנים (!) במילוי התחייבותם. אין להם כל הסבר או הגנה, ועליהם להתכבד ולשלם את הפיצוי המוסכם מראש. ואני נמנע מלחוות דעתי ביחס לטענת הנתבעים בסיכומיהם, כי הם ראויים לפרס (כך, במלים אלה) על כך שהתאמצו והוציאו הוצאות מכיסם בכדי להביא לרישום הזכויות. דיון בתביעה שכנגד כמוסבר בפתח הדברים, התביעה שכנגד נסבה סביב המחלוקת בשאלה, האם כל החצר, כפי שהוצמדה בטאבו לדירת התובעים, היא היא "החצר הצמודה" האמורה בהסכם, או שמא השטח המגיע להם לפי ההסכם קטן יותר, אלא שהם רכשו "שטח נוסף" תמורת סך 40,000דולר. בענין זה עלי לציין תחילה, כי הגירסה בדבר עיסקת מכר של שטח נוסף תמורת 40,000דולר לא הועלתה ולא נזכרה ע"י הנתבעים אי פעם בעבר, עד אשר הוגשה התביעה הנוכחית נגדם. הדבר בולט במיוחד בהקשר להתכתבות שהיתה לפני הגשת התביעה: ב"כ התובעים כותבת אל הנתבע 2, במכתב מיום 27/12/06, כי עד היום טרם נרשמו הזכויות בדירה ע"ש התובעים, כי הוא (הנתבע) ערב אישית, וכי הוא נדרש לפיכך להעביר לאלתר את סכום הפיצוי המוסכם של 10,000דולר, וכי אם לא יעשה כן, יפנו התובעים לביהמ"ש. בתשובה למכתב זה, כותב עו"ד איתן קוהלי, אחיו של הנתבע, במכתב מיום 14/1/07: (א) כי לתובעים לא נגרם כל נזק. (ב) כי הרישום התעכב מסיבות שאינן בשליטתם ובתום לב. (ג) כי הרישום יתבצע בקרוב מאד, תוך חודשים בודדים. (ד) כי אין כל טעם וסיבה לפנות לערכאות משפטיות. (ה) כי הוא פועל באופן אישי לסיום ההליך. (ו) כי פעולות הרישום התעכבו בתום לב מוחלט ולא מתוך זלזול. הנה כי כן, אין זכר ורמז במכתב זה לטענה בדבר עיסקת מכר של "שטח נוסף"; או לטענה כי התובעים חבים לנתבעים סך של 40,000דולר או כל סכום אחר; או לטענה כי העיכוב ברישום הזכויות ע"ש התובעים נבע בין היתר מעיסקת השטח הנוסף (כטענת הנתבעים בכתב התביעה שכנגד, סעיף 13). לו היה שמץ של אמת בטענה זו, האם לא כאן, במכתב זה, היה המקום להעלותה? יתר על כן, אפילו לאחר שהתובעים הגישו תביעתם זו לביהמ"ש, והנתבעים הגישו בקשת רשות להתגונן, אפילו בשלב זה, בבר"ל, לא העלו הנתבעים את הגירסה, שהם מעלים כיום. הטענה בתצהיר הבר"ל היתה: (א) כי התובעים לא רכשו את השטח הנוסף (סע' 7 לתצהיר). (ב) כי התובעים ביקשו מהנתבעים לקבל גם את השטח הנוסף כחלק בלתי נפרד מהנכס שלהם (סע' 7 לתצהיר). (ג) כי הוסכם בין הצדדים, שהנתבעים יעשו מאמצים וכל שביכולתם על מנת לאפשר לתובעים לקבל את השטח הנוסף (סע' 14 לתצהיר). (ד) כי הוסכם שבמידה והנתבעים יצליחו להקצות ולהעביר לתובעים את השטח הנוסף, כי אז התובעים "לא יקשו על מועדו הסופי של הרישום" (סעיף 6 לתצהיר) ולא תהיה להם כל עילת תביעה (סעיף 7 לתצהיר). (ה) כמו כן נטען כי שוויו של השטח הנוסף "בשוק החופשי" הוא כ-40,000דולר (סעיף 7 לתצהיר), וכי יהיה צורך בהערכת שמאי מסודרת לצורך כך (סעיף 11 לתצהיר). הנה כי כן, לא נזכרה, בתצהיר הבר"ל, הטענה כי היתה עיסקת מכר של השטח הנוסף. להיפך, נטען במפורש שהתובעים לא רכשו את השטח הנוסף. כל שהיה (לפי הנטען שם) הוא, שהתובעים ביקשו לקבל שטח נוסף, והנתבעים נטלו על עצמם לעשות מאמצים בענין זה, וכי במידה ויצליחו, או אז התובעים "לא יקשו על מועדי הרישום". בתצהיר הבר"ל גם לא נטען כי היתה הסכמה על שוויו של השטח הנוסף, אלא הטענה היא כי הנתבעים מעריכים את שוויו בשוק החופשי בסכום של 40,000דולר, וכי יהיה צורך בהערכת שמאי לצורך כך. לעניות דעתי אין כל דמיון בין הטענה כיום בדבר עיסקת מכר תמורת סך מוסכם של 40,000דולר לבין הטענה כפי שהועלתה ונוסחה ע"י הנתבעים בתצהיר הבר"ל. למעשה ישנה בפניי עדות בע"פ, של הנתבע 2, כי היה הסכם למכירת שטח נוסף תמורת סך 40,000דולר, ולעומתה, עדות בע"פ, של התובע 2, כי לא היו דברים מעולם. למותר לציין כי הנטל על הנתבעים/התובעים שכנגד להוכיח טענתם בדבר עיסקת השטח הנוסף. מה ראיות הובאו מצד הנתבעים (שהנטל, כאמור, עליהם), מלבד עדותו של הנתבע 2 עצמו? ובכן, אין בידי הנתבעים כל מסמך בכתב להוכחת טענתם. העדים שהובאו על ידם הם: מר עמוס ג'ינו, האדריכל שערך והגיש את הבקשה להיתר בניה, ומר יעקב פלג, ההנדסאי שערך את התשריט לרישום בית משותף. ברור שעדים אלה לא היו נוכחים ואין טענה שהיו נוכחים בשעה שהושגה אותה הסכמה נטענת או אותו הסכם נטען בין הצדדים. אין הם יודעים דבר ואינם יכולים להעיד בשאלה, שהיא שאלה עובדתית, מה הוסכם בין הצדדים, או מהן זכויותיהם הקנייניות של התובעים. לכן, אין עם כל הכבוד ערך לעדותו של מר ג'ינו, כי "המלבן השמאלי הוא לא חלק מהחצר של יחידה 23" (היא דירת התובעים - צ' ד') (פרו', עמ' 15, ש' 11). כפי שאמר מר ג'ינו, בצדק, הוא לא עסק כלל בנושא הקנייני, אלא רק בנושא התכנוני (פרו', עמ' 15, ש' 9 - 10). ובאשר ליעקב פלג, הוא כלל לא התייחס בעדותו (פרו' עמ' 16) לשאלה האם היה או לא היה "שטח נוסף" מעבר לשטח החצר המקורית שנמכרה לתובעים לפי הסכם המכר. שני עדים אלה אינם יכולים לסייע בידי הנתבעים להוכחת טענתם העובדתית על אשר הוסכם בין הצדדים. ומלבד זאת, עדותם בוודאי אינה יכולה לחזק ולתמוך בעדותו של הנתבע, שכן, כל הידוע להם מבוסס על הוראותיו והנחיותיו של הנתבע. מר ג'ינו תכנן ושרטט את תכניות היתר הבניה לפי הנחיותיו של הנתבע (פרו', עמ' 15, ש' 13 - 14). ומר פלג ערך ושרטט את תשריט הבית המשותף לפי הנחיותיו של הנתבע (עמ' 16, ש' 3 - 4). העד היחיד הנוסף שהעיד מטעם הנתבעים הוא מר עודד דסאו, שהיה שותף עם הנתבע 2 בפרוייקט נשוא התובענה. דא עקא, עדותו של מר עודד דסאו, ככל שהיא נוגעת להסכם הנטען בענין השטח הנוסף, היא עדות שמיעה מובהקת, הואיל והוא לא היה נוכח באותה פגישה, או פגישות (פרו', עמ' 13, ש' 26), וגם לא כאשר הושגה - לפי הטענה - הסכמה בדבר תשלום 40,000דולר (עמ' 14, ש' 24 - 25). בנוסף אעיר כי למר דסאו אינטרס אישי כספי ישיר בתוצאותיה של התביעה-שכנגד, שכן לדבריו הוא אמור לקבל מחצית מסכום הזכיה בתובענה (פרו', עמ' 13, ש' 13 - 14). נראה אם כן שהנתבעים/התובעים שכנגד לא הביאו ראיות או עדים אשר די בעדותם כדי להרים את נטל השכנוע המוטל עליהם. לו נכונה היתה הטענה בדבר מכירת שטח נוסף לתובעים, המינימום שניתן היה לצפות מהנתבעים הוא, שיידעו לציין במדויק את מיקומו וגבולותיו המדויקים של אותו שטח נוסף. אך הנה מתברר, שאין התאמה מוחלטת ומדויקת (כפי שאמור היה להיות בענין כגון דא) בין עדויות שני השותפים, הנתבע 2 מצד אחד, ומר עודד דסאו מצד שני, בענין ציון גבולותיו של השטח הנוסף. נספח ב' לתצהיר הנתבע 2 הוא התשריט המקורי של הפרוייקט כפי שהוגש ביום 11/3/94 למועצה המקומית מגדל. או כפי שהגדיר זאת עורך המסמך, האדריכל ג'ינו, זוהי הבקשה להיתר בניה (פרו', עמ' 15, ש' 3). המוצג נ/2 אינו אלא הדף האחרון של נספח ב' הנ"ל. על גבי המוצג נ/2 סימן הנתבע 2 את השטח הנוסף (פרו', עמ' 20, ש' 3 - 4). לפי סימונו, השטח הנוסף הוא בצורת מלבן בצד הדרום-מערבי של החלקה. נספח ב' לחוו"ד המודד קעואר הוא תשריט המגרש, שצורף כנספח להסכם המכר בין הצדדים. על גבי נספח ב' סימן מר עודד דסאו את השטח הנוסף (פרו', עמ' 13, ש' 17 - 20). לפי עדותו, רק השטח בין שני הקוים הישרים שסימן בעט כחול על גבי נספח ב' - רק הוא השטח המקורי שנמכר לתובעים עפ"י הסכם המכר, ו"כל יתר השטח המסומן באדום ובקוים שחורים מקווקוים - זה השטח הנוסף. חד וחלק". אולי "חד וחלק", אך נוגד לחלוטין את עדותו, וסימונו, של הנתבע 2. השטח הנוסף לפי עודד דסאו גדול בהרבה מן השטח הנוסף לפי הנתבע 2. כיצד ייתכן הדבר? האם תיתכננה שתי גירסאות סותרות בשאלה מה גודלו וגבולותיו של השטח הנוסף שנטען כי נמכר לתובעים? ושתי הגירסאות הסותרות הן שתיהן מטעם הנתבעים, ולמען הדיוק - עדות הנתבע עצמו, ועדות שותפו לפרוייקט. לדעתי, סתירה אשר כזאת לא תיתכן, והיא תומכת בטענת התובעים כי "הסיפור על השטח הנוסף לא היה ולא נברא. זה נברא רק אחרי הגשת תביעתי. לא שמעתי מעולם עד הגשת התביעה על סיפור כזה או אחר בקשר לשטח נוסף" (פרו', עמ' 12, ש' 7 - 8). אעיר גם כי הנתבעים לא ציינו, בשום שלב משלבי המשפט, מהו גודלו, במטרים רבועים, של השטח הנוסף הנטען. לעומת העדר ראיות/עדויות מספקות מצד הנתבעים (שהנטל עליהם), ואף סתירות מהותיות (כפי שהראיתי) בענין עיקרי שעל הפרק (סימון השטח הנוסף), הרי מצד התובעים הוגשה חוות דעת של מומחה, המהנדס והמודד, מר רמזי קעואר. המומחה קובע בחוות דעתו כי מתכנית המדידה ניתן לקבוע חד משמעית, שהנכס המדוד תואם לתשריט הבית המשותף. וכמו כן, כי מתכנית המדידה ותשריט הבית המשותף ניתן לקבוע חד משמעית שהנכס הנ"ל תואם וזהה לנכס מס' 23 (שהוא יחידת הדיור של התובעים - צ' ד') בתשריט המגרש. חוות דעתו לא נסתרה בחקירתו הנגדית. להיפך, על תשריט המגרש, שצורף כנספח להסכם המכר, מוצג ת/1, והמהווה תוכנית בינוי של המיתחם, סימן המומחה בעט כחול "את כל חלק החצר המוצמדת, לפי תוכנית הבינוי הזאת, ליחידה 23" (פרו', עמ' 8, ש' 6 - 7), כלומר, את כל השטח אשר נרכש ע"י התובעים מלכתחילה, לפי הסכם המכר. הנתבעים גם לא הגישו חוות דעת נגדית. גם חוות דעתו ועדותו של המומחה מאששת אפוא את טענת התובע כי "הסיפור של השטח הנוסף לא היה ולא נברא". מתי הושגה, לטענת הנתבעים, ההסכמה הנטענת בענין השטח הנוסף? בכתב התביעה שכנגד (סע' 8) הם טוענים כי היה זה מיד לאחר חתימת הסכם המכר. מר עודד דסאו העיד כי היה זה בד בבד עם ההסכם (פרו', עמ' 13, ש' 21 - 22). הנתבע 2 העיד כי היה זה הרבה לפני ההסכם (עמ' 17, ש' 17). שוב - סתירה, שאינה ניתנת ליישוב, בין גרסאותיהם השונות של הנתבעים עצמם. לו נכונה היתה הגירסה בדבר חוב של התובעים לנתבעים בסך 40,000דולר, בגין רכישת שטח נוסף, האמנם היו הנתבעים זונחים ענין זה, ולא מגישים תביעה לגביית החוב? לא ניתן להסביר את העובדה, שהם מעולם לא דרשו ולא הזכירו ענין זה, ולא הגישו תביעה, ורק כאשר נתבעו הם לדין, לתשלום הפיצוי המוסכם מראש, רק אז העלו לראשונה את הטענה כי התובעים הם אלה החייבים כסף לנתבעים. הועלתה מצד הנתבעים טענה מקורית, שדווקא המחיר הנמוך של דירת התובעים (80,000דולר), בהשוואה לדירות האחרות בפרוייקט, מהווה חיזוק לטענה בדבר מכירת "שטח נוסף", שכן, לפי טענה זו, המחיר הכולל של העיסקה היה למעשה 120,000דולר (פרו', עמ' 13 ש' 5 - 8, עמ' 14 ש' 17 - 23, עמ' 20 ש' 7 - 9). אינני מקבל טענה זו, גם משום שהנתבעים לא הוכיחו את מחירי הדירות האחרות בפרוייקט. הוכח רק מחירה של דירה אחת בלבד, זו שנמכרה למשפחת חלד, במחיר 102,000דולר (מוצג ת/2). מהשוואה עם דירה אחת לא ניתן להסיק כי המחיר לתובעים היה נמוך, מה גם שהתובעים רכשו הדירה ב-1996, ומשפחת חלד רכשו ב-1999, כך שבהחלט ייתכן שהשוני במחיר נובע מעליית מחירים בפרק הזמן הזה. ומעבר לכל שנאמר עד כה, יש לזכור את העיקר, והעיקר הוא, לטעמי, שאין בידי הנתבעים שום מסמך בכתב בקשר לעיסקת המקרקעין הנטענת. ההלכה הפסוקה הידועה והמושרשת מזה שנים רבות היא כי "דרישת הכתב היא מהותית, ולא רק ראייתית. משמע, ללא כתב אין התחייבות" (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא פד"י נ (1) 185, בעמ' 190, ע"א 8144/00 עלריג נכסים נ' ברנדר פד"י נז (1) 158 בעמ' 168 למטה). ויצוין עוד, שגם לרשויות המס לא דווחה כל עיסקה בענין "השטח הנוסף" (פרו', עמ' 19, ש' 9 - 10). טוענים הנתבעים/התובעים שכנגד כי ההלכה הפסוקה הכירה במקרים מסוימים בקיומה של עיסקת מקרקעין, גם ללא מסמך בכתב. אמת, בהלכת קלמר נ' גיא הנ"ל נקבע כי עקרון תום הלב עשוי "להתגבר", במקרים מיוחדים ויוצאי דופן, על דרישת הכתב. למשל, כאשר החוזה בוצע כבר או בוצע בחלקו, והצד השני הסתמך עליו. וכב' השופט גולדברג מוסיף (בעמ' 198): רק אם הסתמך עליו הסתמכות משמעותית, "שהתעלמות ממנה תוביל לתוצאה קשה ובלתי צודקת, הנוגדת כללים בסיסיים של הגינות". ובענין ע"א (ת"א) 2570/06 חסין נ' כשריליאן תק - מח 2009 (1) 97 נאמר: "אם יחול החריג בו יגבר תום הלב על דרישת הכתב, יהא זה רק במקרים מובהקים של חוסר תום לב". במקרה שבפניי, לא רק שאין המדובר ב"נסיבות מיוחדות ויוצאות דופן", או ב"מקרה מובהק של חוסר תום לב", לטעמי, אינני רואה חוסר תום לב מצד התובעים כלל ועיקר. ואעיר כי (לפי טענת הנתבעים) אין המדובר במקרה שבו נעשתה עיסקה, אך מסמך בכתב לא נערך. לטענתם, נערך ונחתם מסמך בכתב, אך זה אבד להם (תצהיר הנתבע, סעיף 5). אינני סבור כי הנתבעים הצביעו על חוסר תום לב מצד התובעים. אינני מקבל בשום אופן את טענת הנתבעים, כי עצם הגשת התביעה לפיצוי המוסכם מהווה, בנסיבות מקרה זה, חוסר תום לב. עמידתו של צד לחוזה על זכותו לפיצוי מוסכם איננה מהווה כשלעצמה התנהגות בחוסר תום לב (שלֵו, "דיני חוזים", דין הוצאה לאור, מהד' 2, ירושלים, תשנ"ה, בעמ' 592), בוודאי לא בנסיבות כמו במקרה דנן, כשמדובר באיחור של כשבע שנים בקיום ההתחייבות החוזית; כשאין לנתבעים (כפי שהראיתי) כל הגנה וכל טענה להצדקת מחדלם; והם עצמם מצהירים כי עורכי הדין של החברה (הנתבעת 1) "השתהו ברישום הזכויות ללא כל סיבה וטעם"; וכשהתובעים שיגרו אליהם לא פחות מחמש התראות בכתב, בענין העיכוב ברישום. בנסיבות אלה, הגשת תביעה לתשלום הפיצוי המוסכם היא חוסר תום לב? אני דוחה טענה זו מכל וכל. לבסוף אתייחס גם לטענת הנתבעים כי אין מסמך בכתב, כביכול משום ש"עשיתי את העיסקה הזאת ברוח אמונה, מזל וברכה, וחברות" (פרו', עמ' 18 ש' 2 - 5, וכן עמ' 13 ש' 22 - 23, עמ' 14 ש' 6 - 7). גם טענה זו דינה להידחות. ראשית, כיצד ניתן לטעון כי לא נערך מסמך בכתב, בשל יחסי אמון בין הצדדים? הרי הנתבע טוען כי כן נערך במקרה דנן מסמך בכתב (אלא שזה אבד לו). ושנית, "הפסיקה שללה קיומו של פטור מקיום דרישת הכתב בעיסקאות מקרקעין בין קרובים ..... קל וחומר שאין הפסיקה פוטרת מקיומו של מסמך בכתב כאשר מדובר בצדדים שאין ביניהם קשר משפחתי" (ת.א. (חי') 230/04 ספדי נ' ברבארה, אתר נבו, בפיסקה ל"ה לפסה"ד). וגם הדברים הבאים, שנאמרו באותו פס"ד (מפי כב' השופט גריל), יפים ונכונים הם למקרה שבפניי (שם, בפיסקה ל"ז): "לעניות דעתי, העדר מסמך המשקף את עיסקת רכישת המקרקעין בין הצדדים איננו נובע מתוך כך שהיו יחסי אמון מיוחדים בין התובע לבין הנתבע, אלא פשיטא שלא נעשה מסמך בגין עיסקת רכישת המקרקעין, משום שלא היתה גמירות דעת בין הצדדים, ומשום שהעיסקה לא השתכללה". כך גם במקרה שבפניי. לסיכום, אני מקבל את התביעה העיקרית, ודוחה את התביעה שכנגד. אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעים סך 42,290ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14/2/07 ועד התשלום בפועל, ובתוספת הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד (הן בגין קבלת התביעה, הן בגין דחיית התביעה שכנגד) בסכום כולל של 15,000ש"ח בצירוף מע"מ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. שאלות משפטיותתום לבפיצוייםפיצויים מוסכמיםחוזה