הסתמכות על מידע שגוי שהתקבל ממינהל מקרקעי ישראל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסתמכות על מידע שגוי שניתן ע''י מינהל מקרקעי ישראל: 1. הרקע לתובענה 1.1 בפני תביעה לפיצוי כספי בגין הפסדים שנגרמו כנטען לתובעת, בשל הסתמכותה על מידע שגוי שהעביר לה הנתבע באשר לנתוני השטח של מגרש מספר 6 במושב בית חשמונאי (להלן: "המגרש"), אשר התובעת היתה בעלת זכויות החכירה המהוונת בו ואשר לגביו התקשרה בעסקת מכר מקרקעין ביום 20.3.01 (להלן: "ההסכם") עם מר זיו שלו (להלן: "הקונה"). 1.2 על פי ההסכם, רכש הקונה מן התובעת את זכות החכירה המהוונת (להלן: "הזכויות") בבית מגורים בשטח של 120 מ"ר (להלן: "הבית") המצוי על המגרש בשטח של 540 מ"ר (להלן וביחד: "הנכס"), וזאת בתמורה לתשלום סך 270,000$ (להלן: "התמורה"). 2. טענות התובעת בקליפת אגוז 2.1 התובעת טוענת כי בקביעת שטח הנכס ומחירו, הסתמכו הצדדים להסכם על נתונים מתוך אישור מצב הזכויות בנכס מיום 1.2.01 החתום על ידי הנתבע (להלן: "אישור הזכויות"), וכי אותם נתונים נזכרו באישור הזכויות שהפיק הנתבע ביום 3.5.01, לאחר הודעת הצדדים להסכם על ביצוע העסקה (להלן: "אישור הזכויות העדכני"). 2.2 בשל הליכי פרצלציה שבוצעו בנכס, הודיע הנתבע לתובעת כי הטיפול בתיק הנכס הועבר לחברה חיצונית לצורך רישום בטאבו. לפיכך ביקשו הצדדים להסכם מן הנתבע כי תחילה יעביר את הזכויות בנכס על שם הקונה בטרם יעביר את תיק הנכס לטיפול החברה החיצונית. הנתבע הסכים, בכפוף לדרישת תשלום בגין הפרשי שטח שנוצרו כתוצאה מהליכי הפרצלציה. בעקבות דרישה זו התברר לתובעת לראשונה כי שטח המגרש נקבע לכדי 694 מ"ר, וזאת בעקבות הליכי פרצלציה שהחלו זמן רב קודם למועד חתימת ההסכם ותוצאותיהם נקלטו אצל הנתבע כבר בחודש ינואר 2001, דהיינו עובר קודם למועד הוצאת אישור הזכויות של הנתבע. 2.3 התובעת טוענת כי הנתבע לא יידע אותה בדרך כלשהיא בדבר קיומו של הליך פרצלציה ביחס לנכס ובדבר הגדלת שטחו, אף לא באופן פאסיבי באמצעות רישום הערה במרשמיו, ואף לא יידע אותה בדבר סיום הליכי קליטת נתוני הפרצלציה החדשים, ובשל מחדלו זה נגרם לתובעת נזק כספי בשיעור ההפרש שבין שווי הנכס לאחר הפרצלציה מזה ובין התמורה כפי שנקבעה בהסכם. התובעת צירפה חוות דעת מאת שמאי המקרקעין מר אברהם לוי (להלן: "חוו"ד התובעת"), לפיה נאמד ההפרש בין שווי מגרש בשטח של 694 מ"ר לשווי מגרש בשטח של 540 מ"ר בסכום של 20,500$ נכון ליום 20.3.01, ובשקלים- 85,710 ₪. 2.4 לאחר שהתוודעה לעובדות הנ"ל, פתחה התובעת בהליך משפטי כנגד הקונה במסגרת טען ביניים, בגדרו התנגדה להעברת הזכויות בשטח של 154 מ"ר (להלן: "השטח העודף"). במסגרת ההליכים הגיעו הצדדים להסכמה לפיה כנגד הסרת התנגדותה ישלם הקונה לתובעת סך 5,000$ וסף נוסף של 1,500$ שתשלומו כפוף לתוצאות הליך זה. 2.5 התובעת עותרת לחייב את הנתבע לפצותה בגין הפרש שווי המגרש בשים לב לשטחו המעודכן, בניכוי הסכומים ששילם לה הקונה, ובצירוף שכר טרחת מומחה, וסך הכל העמידה את תביעתה על סך 90,801 ₪. 3. טענות הנתבע 3.1 לגירסת הנתבע, התובעת ידעה עוד במועד שרכשה את זכויותיה בנכס כי שטח המגרש אינו סופי וכי יתכנו בו שינויים. הדברים אף צוינו מפורשות בחוזה החכירה שנחתם בין התובעת לנתבע (להלן: "חוזה החכירה"). 3.2 בפועל, שטח המגרש שהחזיקה התובעת לא השתנה עקב הפרצלציה, שכן, התובעת החזיקה ממילא במגרש ששטחו היה גדול בכ-150 מ"ר מן השטח שהוגדר בחוזה החכירה. כתוצאה מהפרצלציה מצבה של התובעת רק הוטב לעומת מצבה לפי חוזה החכירה, וממילא אין בסיס לתביעתה. 3.3 בנפרד ובמובחן, היה על התובעת לברר באמצעות מדידה מוסמכת את גודל המגרש לפני מכירתו וכן לקבוע מנגנון מתאים בהסכם למקרה ששטחו ישתנה. משלא עשתה כן אין לה אלא להלין על עצמה. 3.4 הנתבע כפר בסכומי הנזק להם טענה התובעת ונסמך לעניין זה על חוות דעת של השמאית דגנית יצחקי-גולני (להלן: "חוו"ד הנתבע"), לפיה ההפרש בין שוויו של מגרש בשטח של 694 מ"ר לשווי מגרש בשטח של 540 מ"ר מסתכם בסכום של 36,500 ₪ (לא כולל מע"מ והוצאות פיתוח), וזאת נכון ליום 20.3.01. נכון למועד הגשת חוות הדעת ההפרש עומד על סך 36,000 ₪. לבסוף, קובעת חוות דעת הנתבע כי להערכתה, מחיר התמורה שנקבע בהסכם משקף את שווי המגרש בשטח של 694 מ"ר ובניצול זכויות הבנייה. 4. דיון וממצאים 4.1 אחריות הנתבע 4.1.1 התובעת טוענת כי הנתבע לא יצא ידי חובת הזהירות הרובצת עליו אשר בבסיסה אחריותו לאמינות ועדכון המידע המצוי ברישומיו, וכי בהיותו גוף מונופוליסטי המספק שירות שלטוני וייחודי, עליו היה לצפות כי התובעת כאזרח מן השורה מסתמכת עליו לשם ביצוע עסקאות במקרקעין. 4.1.2 התובעת טענה בעדותה כי בחוזה החכירה עם הנתבע (להלן: "חוזה החכירה") מצוין מגרש בשטח של כ-540 מ"ר (עדותה בעמ' 8 שורות 9-10). 4.1.3 יחד עם זאת, הודתה התובעת כי במודעת המכירה שפרסמה ציינה ששטח המגרש 600 מ"ר והסבירה כי לקחה בחשבון את הפוטנציאל שבצירוף שטח למגרש בעתיד (שם בעמ' 10 שורות 9-15). 4.1.4 עיון באישור הזכויות שהנפיק הנתבע (נספח ו' לתצהיר התובעת) מעלה כי פורטו בו סייגים שונים, בין השאר הסייג לפיו הרישום בלשכת רישום המקרקעין גובר על הרישום בספרי המינהל, וכי במקרה של סתירה בין השניים- הרישום בלשכת רישום המקרקעין גובר. 4.1.5 התובעת טענה בתצהיר עדותה כי לעת חתימתה על ההסכם הסתמכה על אישור הזכויות מאת הנתבע (שם, סע' 12), ובחקירתה הנגדית בפני נשאלה והשיבה: "ש. את לא פנים (צ"ל פנית- מ.ב.ח.) ללשכת רישום המקרקעין כדי לבקש נסח? ת. אמרו לי שאני בכלל לא שייכת לטאבו אלא שאני צריכה להביא אישור זכויות מהמנהל. עורך הדין שלי ביקש את המסמכים. לא הייתי בטאבו." (פרוטוקול יום 12.6.06, עמ' 11, שו' 10-12). 4.1.6 מר יוסי דהן, ממונה מחוזי לאישור והסדר אצל הנתבע, התייחס בעדותו לסוגיית הרישום בטאבו, והשיב: "ש. במועד הוצאת נספח ו' הזה (אישור הזכויות- מ.ב.ח.) נרשמה פרצלציה אבל הזכויות של גולדשטיין לא נרשמו? ת. נרשמה פרצלציה בטאבו בנובמבר 2000, באותו מועד טרם נרשמו הזכויות של התובעת." (שם, עמ' 15, שו' 20-23) קודם לכן, בעדותו, הסכים דהן כי הנתבע הוא שמרכז את מירב המידע בקשר להליכי חלוקה וזכויות במקרקעין (שם בעמ' 15 שורות 6-8). מר ויקטור לוזון, ממונה מחוזי למיפוי ומדידות אצל הנתבע, נשאל באותו עניין והשיב: "ש. נכון לערב ביצוע העסקה מרץ 2001, איך אני אמור לדעת שהחלקות הנ"ל בוטלו? ת. כתוב (בנסח הטאבו- מ.ב.ח.) חלקה מבוטלת. ש. רק אם אני מבקש נסח היסטורי? ת. לא, ברגע שמוציאים נסח כתוב חלקה מבוטלת חולקה לחלקים." (שם, עמ' 23, שו' 21-25). אטעים כי לוזון העיד כי הנתונים הרשומים באישור הזכויות באשר לשטח המגרש לא היו מדויקים כבר בעת עריכתו של אותו מסמך (שם בעמ' 25 שורות 21-23). 4.1.7 הגם שהנתבע סייג את אחריותו למידע האמור באישור הזכויות באופן שבמקרה של סתירה בין המידע הקיים בלשכת רישום המקרקעין גובר על זה הרשום בספרי הנתבע, הרי שהמירב שניתן ללמוד מן המידע שבלשכת רישום המקרקעין הוא כי החלקה מבוטלת וחולקה לחלקים. 4.1.8 לוזון שנדרש בעדותו לסוגיית עיתוי עדכון נתוני שטח המגרש אצל הנתבע השיב בעדותו, כי המדידה בשלב ביצוע הפרצלציה נעשתה כבר ביום 2.1.00 (עמ' 21 שורות 18-19). 4.1.9 נחה דעתי איפוא כי הממצאים העולים מעדויות הנתבע מלמדים כי גם לו ערכה התובעת בדיקה בלשכת רישום המקרקעין - לא היה עולה בידה לקבל מידע בדבר שטחו המעודכן של המגרש בעקבות הפרצלציה. 4.1.10 בסיכומיו, מודה הנתבע כי הליך הפרצלציה הושלם ונרשם בלשכת רישום המקרקעין ביום 27.11.00, כי ההליך נעשה על סמך תרש"צ (תכנית שיכון ציבורי) שהיתה כשרה לרישום ביום 16.8.00, כי רישום הפרצלציה עודכן בספרי הנתבע ביום 24.1.01 וכי לאחר מכן מתבצע תהליך של עדכון תיקי החוכרים הרלוונטים, שנמשך זמן מה, וכי לבסוף ביום 3.5.01 הודע לתובעת על כי החלקה נשוא התביעה עברה פרצלציה (שם, עמ' 5, סע' 34-35). בית המשפט כיצד יוכל אדם לקבל מידע מהימן אודות זכויותיו במידה ובלשכת רישום המקרקעין אין מידע על סיום הליך פרצלציה, השיב מר דהן מטעם הנתבע: "... קשה לקבל את המידע הזה במינהל, האינפורציה לא מדוייקת...האיש העומד מולם הוא ביחידת חוזים ואין לו את המידע...אני מסכים שהתובעת היתה פונה למינהל במרץ 2001, ערב העסקה עם שלו מה שהיא היתה יכולה לקבל מהמינהל זה נתונים כפי שהופיעו בנספח ו' (אישור הזכויות- מ.ב.ח.)." (שם, עמ' 19, שורות 6-16) בהמשך עדותו (בעמ' 24 שורות 19-24) טען לוזון כי אם יש למישהו ספק בגודל החלקה הוא בא למחלקת מיפוי (אצל הנתבע-מ.ב.ח). 4.2 גרסה זו אינה מקובלת עלי, לדידי, יש לראות בנתבע על כל אגפיו ומחלקותיו בבחינת גוף אחד שבין יתר תפקידיו - לספק מידע אמין לאזרח. לשיטתי למיצער, מן המועד בו נרשמה הפרצלציה בלשכת רישום המקרקעין היה הנתבע מודע לשטחו המעודכן של המגרש וכי המידע שמסר לתובעת באישור הזכויות כלל היצג בלתי נכון של שטח המגרש. 5. רשלנות הנתבע 5.1 משקבעתי כי הנתבע מסר לתובעת אישור זכויות שכלל היצג בלתי נכון באשר לשטח המגרש עולה על מדוכת הדיון סוגיית רשלנותו הנטענת כלפי התובעת. 5.2 הסוגיה שעניינה חובת הזהירות בה נושא גוף שלטוני באשר לנכונות ודיוק המידע הנמסר על ידו לאזרח, נידונה בהרחבה בפרשה שנפסקה ב-ע"א 209/85 עיריית קרית אתא ואח' נ. אילנקו בע"מ (פד"י מ"ב (1) 190) (להלן: פרשת אילנקו), שם עלתה על מדוכת הדיון טענה בדבר רשלנות שיוחסה למערערת בשל מידע מוטעה שנמסר על ידה למשיבה בדבר סיווג נכס מקרקעין כשטח תעשייתי כאשר בפועל הסתבר כי הנכס היה מסווג זה מכבר כקרקע חקלאית. 5.3 בית המשפט בחן את טענת הרשלנות הן בהיבט של קיום חובה מושגית והן בהקשר לחובת הזהירות הקונקרטית וקבע, בהתייחס לחובת הזהירות המושגית כי המערערת דשם נושאת בחובת זהירות באמצעות עובדיה כלפי אזרח הפונה בבקשה לספק לו אינפורמציה המצויה בידיעתה ובשליטתה של אותה רשות וזאת: בנסיבות בהן מספק המידע, ואדם סביר יכול לצפות כי מבקש המידע יסמוך על אותו מידע ויפעל על פיו" (שם בפסקה 17 לפסק הדין). ולמטה מזה נקבע: "הפרתה של חובת הזהירות שתוארה, תגרור אחריה אחריות ברשלנות בנזיקין כלפי חוג האנשים אשר היה צפוי וידוע בעת מתן האינפורמציה כי יסמכו עליה ובגובה הנזק אשר ניתן היה לצפותו בעת שניתן המידע" (שם). סבורני כי בסיס האחריות שנומק בפרשת אילנקו מחייב ממצא של רשלנות שדבקה בהתנהגות הנתבע. 5.4 אשר לחובת הזהירות הקונקרטית הלכה היא כי מקום בו הנזק צפוי, יש חובה לצפותו כעניין נורמטיבי (השוו: ע"א 145/80 ועקנין נ. המועצה המקומית בית שמש (פד"י ל"ז (1) 113). בפסק הדין בפרשת אילנקו ראה בית המשפט לקבוע כי נוצרה חובת זהירות קונקרטית הן לאור ריכוז המידע החיוני שבידי הגוף הציבורי והן על יסוד הקביעה כי קיומה של הכרזה על קרקע חקלאית מהווה שיקול חשוב בשיקוליו של רוכש פוטנציאלי בבואו להחליט על המחיר שהוא מוכן לשלם בגין הקרקע (שם בפסקה 21). 5.5 בבחינת קיומה של חובת הזהירות הקונקרטית קבע בית המשפט כי מן הבחינה העקרונית אין הצדקה לקיומה של הנחה בדבר בדיקה נוספת ובלתי תלויה (שם בפסקה 23). 5.6 לשיטתי וביישום עקרון הגזירה השווה, גם המידע בדבר שטח המגרש כבסיס, לקביעת שוויו מהווה שיקול מרכזי שיש בהתקיימותו עילה לקבוע חובת זהירות קונקרטית. בסעיף 39 לתצהירה טענה התובעת כי פנתה לנתבע למטרה ספציפית ידועה וברורה של ביצוע עיסקת מקרקעין. גרסה זו, לא נסתרה בפני. 5.7 על כך אוסיף כי לא זו בלבד שבנסיבות העניין לא היה על התובעת לערוך מדידה עצמאית של השטח אלא שנחה דעתי בבחינת חומר הראיות כי גם לו היתה פונה ללשכת רישום המקרקעין (כטענת הנתבע) - לא היה בידה לקבל כל מידע הסותר את הרישום באישור הזכויות. אני פוסק איפוא כי הנתבע הפר חובת זהירות קונקרטית כלפי התובעת. 6. רשלנות תורמת (אשם תורם) 6.1 הנתבע טוען כי יש לייחס לתובעת אשם תורם. טענה זו עוגנה בעובדה כי בחוזה החכירה נרשם כי שטח המגרש הינו כ-500 מ"ר וכי בהודעת הנתבע לתובעת מיום 30.12.91 נאמר כי אישר את בקשתה להקצות לה את המגרש בשטח של כ-540 מ"ר. 6.2 יתר על כן בסעיף 11 לחוזה החכירה הצהירה התובעת כי: "ידוע לה ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים...וכן כי ידוע לה כי בעקבות מדידה לצרכי רישום עלול להתברר ששטח המגרש קטן יותר או גדול יותר...". מכאן לא ארכה דרכו של הנתבע לטעון כי שומה היה על התובעת למדוד את שטח המגרש טרם מכירתו. 6.3 בנפרד ובמובחן טען הנתבע כי התובעת סיפחה לעצמה שטח נוסף על יסוד ידיעתה כי השטח הנוסף יצורף למגרש, וכי שלו סיפר ללוזון כי התובעת הציגה את המגרש בפניו כמגרש בשטח של 600 מ"ר. 6.4 אין בידי לקבל את טענות הנתבע: אשר לטענת הנתבע הנסמכת על הוראות חוזה החכירה אטעים כי אין חולק שאישור הזכויות בו גלום המידע המוטעה נמסר לתובעת לאחר שהסתיימו הליכי איחוד וחלוקה ואמור לשקף שטח סופי ומשכך, אין בידי לקבל את טענת הנתבע. 6.5 אשר לטענה כי התובעת ניכסה לעצמה שטח נוסף, אטעים כי התובעת אמנם הודתה בעובדה זו (שם בעמ' 9) ואף הודתה כי במודעת העיתון פרסמה כי שטחו של הנכס הוא 600 מ"ר אך הסבירה כי עשתה זאת על יסוד האפשרות כי שטחו יוגדל (שם בעמ' 10). אטעים כי אין חולק שבהסכם צויין שטח של 540 מ"ר והתובעת העידה כי קיבלה את עמדת הנתבע לפיה: "עד לסיפוח בפועל לא ניתן להתחשב בכך בקביעת גודל המגרש ויש להסתמך על אישור הזכויות" (סעיף 21 לתצהירה ועדותה בעמ' 12 שורות 5-4) 6.6 על יסוד המקובץ עד כאן, אני דוחה את טענת הנתבע לפיה יש לזקוף לפיתחה של התובעת אשם תורם כלשהוא. 7. גובה הנזק: 7.1 התובעת טענה כי על בסיס המידע השגוי באישור הזכויות התקשרה בהסכם עם שלו לפיו נמכר הנכס בסכום של 270,000 דולר על בסיס שטח של 540 מ"ר. שמאי התובעת קבע בחוות הדעת כי ההפרש בין שווי מגרש בשטח של 694 מ"ר מזה לבין שווי מגרש בשטח של 540 מ"ר מסתכם לסך של 85,710 ₪. עם זאת, הסכימה התובעת כי יש לנכות מסכום זה את הסכומים ששילם לה שלו במסגרת הליכים משפטיים שהתנהלו בין הצדדים בסך של 22,160 ₪. בחוות דעת הנתבע נקבע כי סכום ההפרש מסתכם לסך של 36,500 ₪ בלבד. 7.2 בבסיס חוות דעת התובעת עומדות עסקאות השוואה המתייחסות למכירת נכס (דהיינו; בית העומד על מגרש - עדות שמאי התובעת בעמ' 28), זאת ועוד שמאי התובעת העיד: "הבדיקה היחידה הייתה האם 270,000 דולר סכום העיסקה הינו סכום סביר למגרש הנישום באותה סביבה או שהסכום הזה לא סביר לחלוטין" (בעמ' 29). שמאי התובעת הודה כי לא ביקר בבתים ואינו מודע לרמת הבניה (שם בעמ' 31, 30) כמו כן אישר שמאי התובעת כי הגם שביצע את השמאות לפי שיטת החילוץ לא לקח בחשבון נתוני מע"מ ורווח יזמי (שם בקצה עמ' 30). בשומתו בעמ' 7, הניח שמאי התובעת כי תרומת תוספת לשטח המגרש מתבטאת בתוספת חצר שולית (זנב חצר), ובעדותו הסכים כי כאשר מדובר בחצר גדולה, יש לקחת בחשבון תוספת שולית פוחתת (שם בעמ' 32) וכי נתן לשטח השולי (90 מ"ר) מקדם של 80% בלבד (שם בעמ' 33) אשר על פי חישוביו (בעמ' 9 לחוות הדעת) מלמדים כי זנב החצר (בשטח של 90 מ"ר) חושב לפי מקדם אקוויוולנטי של 0.4, ושוויו של מ"ר אקוויוולנטי הוא 628 דולר. שמאית הנתבע התייחסה לשטח המגרש בלבד ללא בינוי ופיתוח (עדותה בעמ' 37), הגם שלקחה בחשבון את מלוא שווי קיבולת הבניה (שם בעמ' 40 שורה 26). שמאית הנתבעת העריכה כנקודת מוצא 306 דולר למ"ר מבונה אקוויוולנטי (שם בעמ' 40). שמאית הנתבעת ייחסה ליתרת החצר (זנב החצר) מקדם אקוויוולנטי של 0.17 (שם בעמ' 43 שורה 4). לאחר שנתתי דעתי לעמדות שני השמאים סבורני כי בצד העקרוני יש להעדיף את חוות דעת הנתבע על זו של שמאי התובעת. מסקנתי זו מבוססת בעיקרה כי נקודת המוצא לבחינת השווי צריכה להתבסס על שטח המגרש בלבד וכי בעוד ששני השמאים מסכימים כי יש ליתן שווי אקוויוולנטי מופחת לזנב החצר, ניכר כי שמאי התובעת ייחס לו הערכה מופרזת. עם זאת סבורני בניגוד לעמדת שמאית הנתבע כי לא היה מקום בנסיבות העניין לקחת בחשבון רווח יזמי שכן עסקינן בעסקה בין אנשים פרטיים ולעניין זה מקובלת עלי עמדת שמאי התובעת. בשקלול כל הגורמים אני פוסק כי הפרשי השווי בין מגרש בשטח של 540 מ"ר ובין אותו מגרש בשטח של 694 מ"ר מסתכם לסכום של 55,000 ₪ ליום 20.3.01. בניכוי סך של 22,160 ₪ עולה כי סך כל נזקה של התובעת מסתכם לסך של 32,840 ₪. סוף דבר אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעת את הסך של 32,840 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין על סכום זה החל מיום 20.3.01 ועד ליום התשלום בפועל. לאור התוצאה אליה הגעתי, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט בסכום של 3,000 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסכום של 7,500 ₪. הודעה זכות הערעור מקרקעי ישראלמינהל מקרקעי ישראלמקרקעיןהסתמכותקרקעות