הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם שכירות עקב השכרה לצד שלישי: כללי 1. בפני תביעה בגדרה עותרת התובעת לחייב את הנתבעת לפצותה בגין הפרת הסכם שכירות שנכרת בין הצדדים ביום 25.1.2000 (נספח ב' לתביעה). הסכם זה כונה ע"י הצדדים "הסכם שכירות מתוקן", מחמת שהוא נועד להכניס שינויים בהסכם שכירות קודם ("הסכם השכירות המקורי"), שנכרת בין הצדדים ביום 8.6.1999 (נספח א' לכתב התביעה). 2. ביהמ"ש פסק, בהליך קודם, כי הסכם השכירות המקורי והסכם השכירות המתוקן הופרו ע"י הנתבעת (ר' פס"ד מיום 8.8.2007 בת.א. 3834/05, שלום ראשל"צ, , נספח ו' לכתב התביעה). בפסק הדין נפסק כדלקמן (ס' 18 לפסה"ד): "ההסכם [הסכם השכירות המתוקן] לא מומש. ההחזקה במושכר לא נמסרה לנתבעת [היא התובעת דנא]. לקראת המועד המוסכם למסירת ההחזקה החלה בין הצדדים דינמיקה של התכתבות וחילופי דברים. עולה מהם, כי התובעת [הנתבעת דנא] פעלה לטרפוד זכות השכירות של הנתבעת [התובעת כאן], עד שביטלה אותה כליל ...". ובהמשך, בס' 18(טו) עד 18(יח), וס' 19 לפסה"ד: "ביטול הסכם השכירות וחוזה השכירות המתוקן על ידי התובעת [הנתבעת כאן] היווה הפרה של הסכמים אלה. בידי התובעת לא הייתה עילה לבטל את הסכם השכירות והחוזה המתוקן, שכן דווקא היא הפרה הסכמים אלה. בהציבה תנאים מוקדמים למסירת ההחזקה (שטר החוב והתשריט) - תנאים שקיומם מצוי היה בשליטתה - הכשילה התובעת את קיום ההסכם. הוא הדין בסירובה לאפשר השכרה של המושכר בשכירויות משנה, אשר לא נתמך בלשון החוזים עצמם. המניע לביטול הסכמי השכירות נעוץ היה במערכת היחסים העכורה בין מנכ"ל התובעת(מר אורמן) למנכ"ל הנתבעת (מר רומח) ומהתנגדותו של מר אורמן לעצם מסירת המושכר לידי הנתבעת [התובעת דנא]. במכתבו של ב"כ התובעת לנתבעת מיום 6.8.2002 צוין מפורשות, כי מר אורמן "אינו מעוניין להשכיר לכם את המושכר וזאת בשל מערכת היחסים העכורה הקיימת והגלויה לעין" ... ב"כ התובעת, עו"ד כספי, העיד על "היחסים של אורמן עם D.R.N.C , היינו נדר ומר רומח, היו גרועים, בלשון המעטה. אני עייפתי מלשמוע ממנו מהטלפונים שלו, מי עשה למי ומי אמר למי מה, והיו תלונות במשטרה"... ובהמשך: "מר אורמן שאל אותי, אם הוא יכול לצאת מהחוזה, כי הוא לא רצה לראות את D.R.N.C., רומח ונדר כדיירים במבנה שלו, שבשבילו זה היה בית ומפעל חיים, בשטח העיקרי שנשאר... ואני הסברתי לו: אדון אורמן, היה לך כבר משפט אחד עם D.R.N.C. ובית המשפט אמר על המכר שהוא [אורמן] לא קיים את זה [את הסכם המכר]... ואתה תיתן להם את המבנה, אם הם רוצים אותו... מתוך עדות זו צפה ועולה השאיפה של מר אורמן, להימנע ממסירת החזקה במושכר לנתבעת [התובעת כאן]. המסקנה העובדתית המסתברת היא, כי כל אותם "תנאים מוקדמים" שהציגה התובעת למסירת ההחזקה לא נדרשו בתום לב ולהגנת אינטרס לגיטימי. הם הועלו כדי להקשות ולהכביד, ולהוביל לסיכולה של עסקת השכירות. סיכומה של נקודה זו: מן התשתית הראייתית עולה, כי הנתבעת [התובעת דנא] אוחזת בידה עילת תביעה טובה וראויה כנגד התובעת [הנתבעת דנא], לפיצוי בגין הפרת הסכם השכירות וחוזה השכירות המתוקן...". 3. ההליך דנא נסב על התרופה הכספית שהתובעת זכאית לקבל בגין הפרת הסכם השכירות המתוקן. התובעת ביקשה סעדים בשני מסלולים חלופיים: האחד - השבת הרווח אשר לפי הנטען הנתבעת הפיקה מהפרת ההסכם. השני הוא פיצוי התובעת בגין נזק שלטענתה סבלה כתוצאה מהפרת ההסכם. אין מחלוקת כי הנתבעת השכירה את המושכר בשכירות חלופית לצד שלישי ("מוסך איציק"), שהשקיע כמיליון ₪ בשיפוץ המושכר (ר' הסכם שכירות עם המוסך, נספח י' בתיק מוצגי הנתבעת, וכן ס' 24 בכתב ההגנה, שם הודתה הנתבעת כי "חברת מוסך איציק השקיעה בנכס למעלה ממיליון ₪"). התובעת ביקשה לטרוף מידי הנתבעת את ערך השבחת המקרקעין, בעילה של עשית עושר ולא במשפט. תביעת התובעת בראש זה עומדת על 929,800 ₪, לאחר ניכוי ההפחתה בגובה השכ"ד שהנתבעת קיבלה מהצד השלישי, וזאת בהשוואה לשכ"ד שהיתה מקבלת מן התובעת לפי הסכם השכירות המתוקן (ר' ס' 25 לכתב התביעה וס' 50 לסיכומי התובעת). 4. במסלול הפיצויים נטען כי הפרת ההסכם מנעה מן התובעת להנות מן המושכר לתקופה של 4 שנים (שתי שנות שכירות, יחד עם שתי אופציות להאריך את משך השכירות לשנה אחת בכל פעם). התובעת טענה כי תכננה להשכיר חלקים מן המושכר בשכירות משנה, ולגרוף את הפער שבין השכ"ד החודשי שהתחייבה לשלם לנתבעת (בסך 4,500$) לבין השכ"ד שהיתה יכולה לקבל משוכרי משנה (כ- 6,500$ לחודש, לפי הנטען). התובעת העמידה את נזקה בראש זה על 549,256 ₪ (ליום הגשת התביעה; ס' 29 לכתב התביעה). לחלופין ביקשה להעריך נזקיה לפי גובה הפיצוי המוסכם שהנתבעת שילמה לה בעבר בגין קיצור תקופת השכירות המקורית, לפי הסכם השכירות משנת 1999, וזאת בסך 1,600$ לכל חודש, ובמכפלת 48 חדשי תקופת השכירות הצפויה לפי ההסכם המתוקן (ר' ס' 71 לסיכומיה וס' 3 להסכם השכירות המתוקן). 5. התובעת הוסיפה ותבעה פיצויים עקיפים בגין הוצאות ועוגמת נפש (ס' 30 לכתב התביעה). 6. הנתבעת טענה כי התובעת לא סבלה כל נזק (ס' 21-22 לסיכומיה). נטען כי מנהל התובעת כבר הודה שהנזק אינו אלא סך של 76,800$, כגובה הפיצוי המוסכם בגין הפרת ההסכם המקורי (לפי 1,600$ לחודש במכפלת 48 חדשים; ר' פרק II(א) לסיכומיה). נטען כי התובעת חסרה יריבות, שכן הנזקים הנטענים כלל לא נגרמו לה כי אם לחב' אחות בשם "דנרום", שנאלצה כביכול לאחסן את מכונותיה באתרים חלופיים (פרק II(ב) לסיכומיה). הנתבעת הדגישה כי טענות התובעת ביחס לגובה הנזק הן מעורפלות, סותרות, ובלתי מוכחות (פרק III לסיכומיה). במישור ההתעשרות נטען כי התביעה חסרת בסיס משפטי, שכן היא חורגת מן הסעד החוזי ומתכלית הפיצוי החוזי (פרק IV(ג) לסיכומיה). בנוסף נטען כי הנתבעת לא הפיקה כל רווח מהפרת הסכם השכירות, שכן השוכר החלופי הפר את ההסכם עמה והסב למושכר נזקים בגובה מאות אלפי דולרים (ס' 108-110 לסיכומיה). 7. במישור הדיוני: מטעם התובעת הצהיר מר דניאל רומח, בעל מניות ומנהל התובעת. כן הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין גיא שרת, להערכת דמי השכירות הראויים בנכס בתקופה הרלבנטית. מטעם הנתבעת הצהיר מר מנחם אורמן, בעלים ומנהל, וכן הוגשה חוות דעתו של השמאי והמהנדס שאול גפני להערכה נגדית של דמי השכירות הראויים. המצהירים והמומחים נחקרו בפני. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. 8. להלן אדון בשני מסלולי הסעדים הכספיים שנתבעו ע"י התובעת. סעדים כספיים בגין הפרת חוזה 9. נפגע מהפרת חוזה זכאי לפיצויים "בעד הנזק שנגרם לו עקב ההפרה" (ס' 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. זהו "סעד חוזי רגיל" למי שנפגע מהפרת חוזה (ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים כרך א' (1991), ס' 4.23). ואולם, הפיצוי בגין נזק אינו ממצה את הסעדים הכספיים העומדים לרשותו. הלכה היא, כי נפגע זכאי לקבל מן המפר את ההתעשרות שבאה למפר כתוצאה מן ההפרה (ד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה, פ"ד מב(1) 221; בע' 261; ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, בע' 321; ע"א 2702/92 גינזבורג נ' בן יוסף, פ"ד מז(1) 540 בע' 559). מקורו של סעד זה הוא בדיני עשית עושר ולא במשפט. סעיף 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט, התשל"ט- 1979, קובע כי "מי שקיבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת... שבאו לו מאדם אחר... חייב להשיב למזכה את הזכייה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה". 10. מפר חוזה, אשר זכה ברווח בעקבות הפרתו, נתפס כמי שזכה בטובת הנאה שבאה לו מזכות הנפגע ועל חשבונו. החוזה מבטא "נכס" השייך לנפגע. בהפרת החוזה, המפר נוטל רכוש השייך לנפגע, ועושה בו שימוש שלא ברשות. על כן, הנפגע זכאי לטרוף את הרווח שהפיק המפר מן הרכוש הניטל (לדיון בהפרת חוזה כנטילת "קניין" של הזולת, ר' מאמרו הוותיק של ח' דגן, "הזכות לפירות ההפרה: אנטומיה של חקיקה שיפוטית", עיוני משפט כ (1997) 601, בע' 630 ואילך). 11. ההלכה המנחה בענין זה עוגנה בישראל בפסק דינו המפורסם של בית המשפט העליון בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד ג'ונס ג.מ.ב.ה (לעיל). באותו ענין התחייבה המשיבה לספק לעותרת כמות מסוימת של ברזל במחיר מוסכם. בסופו של יום נמכר חלק מן הסחורה לצד שלישי במחיר גבוה בהרבה, וזאת משום שהמשיבה ביקשה לנצל את העליה הפתאומית במחיר הברזל ולהפיק מכך רווח. בית המשפט העליון פסק כי לעותרת עומדת זכות, מכוח דיני עשית עושר, לטרוף מן המפרה את טובת ההנאה שקיבלה כתוצאה מהפרת ההסכם. תכליתה של תרופה זו היא למנוע התעשרות שלא כדין של המפר על חשבון הנפגע. כב' הש' א' ברק עמד על נקודת המבט של דיני עשית עושר ולא במשפט (בס' 13 לפסק דינו): "מערכת הסעדים, שדיני החיובים (חוזים, נזיקין, עשית עושר ולא במשפט) מעמידים, אינה מוגבלת להגנה על אינטרס ההסתמכות ועל אינטרס הציפייה בלבד. דיני החיובים מגנים על אינטרסים נוספים. לעניננו רלוונטי אינטרס שלישי, הוא האינטרס בדבר מניעת התעשרות שלא כדין, אשר בא למנוע עשית עושר ולא במשפט. לעתים מוגן אינטרס זה במסגרת דיני החוזים, אשר במתן אכיפה או פיצויים (בגין האינטרס "השלילי" או "החיובי") מונעים התעשרות שלא כדין. יש שדיני הנזיקין מגנים על אינטרס זה, בעיקר באמצעות התרופה של פיצויים. אך עיקר הסעד בגין פגיעה באינטרס מניעת ההתעשרות שלא כדין צפון בדיני עשית עושר ולא במשפט, אשר עיקר מטרתם היא למנוע התעשרות שלא כדין. דינים אלה לא נועדו, כשלעצמם, להשיב את המצב לקדמותו, ובכך להגן על אינטרס ההסתמכות... בדומה, דינים אלה לא נועדו, כשלעצמם, להעמיד את הצד התמים במצב בו היה נתון לולא ההפרה, ובכך להגן על אינטרס הציפייה. על-כן לא הרי פיצוי (בחוזים או בנזיקין) כהרי השבה: בכך נבדלת תרופת ההשבה מתרופת הפיצוי. הראשונה באה למנוע התעשרות שלא כדין, והיא מופעלת במקום שתחושת המצפון והיושר מחייבת השבה... ואילו האחרונה באה לפצות על נזק ... בעוד שבדיני הנזיקין תביעתו של התובע היא לתשלום פיצויים על הנזק שנגרם לו, תביעת ההשבה היא לתשלום טובת ההנאה, 'ההתעשרות', של הנתבע על חשבון התובע, התעשרות שהושגה שלא כדין ...". 12. הסעדים הכספיים השונים - פיצוי בגין נזק או השבת ההתעשרות - מגנים על אינטרסים שונים. פיצוי בגין נזק מתייחס לאינטרס ההסתמכות של הנפגע, שהרע מצבו בעקבות כריתת החוזה (פיצויי הסתמכות), או לאינטרס הציפייה שבקיום החוזה (פיצויי קיום). נקודת המבט של הפיצוי ה"נזיקי" שונה מנקודת המבט של השבת הרווח. השבת הרווח נעשית מתוך התבוננות במפר וברווח שהפיק. דמי הנזק, לעומת זאת, מתמקדים בהפסד שנגרם לנפגע. ד' פרידמן עמד על זווית הראיה השונות של סעדים כספיים אלה: "נקודת המוצא של דיני עשית עושר ולא במשפט שונה. במרכזם עומדת התעשרותו של הנתבע, ולא הנזק של התובע. הנתבע חייב בהשבה, אם התעשרותו מקורה באינטרס השייך לתובע, שהתגלגל לידי הנתבע באופן ששמירתה בידיו היא בלתי צודקת. אף כאן מוטלת על הנתבע חובה. אך בעוד שהחובה בנזיקין היא שלא לפגוע בזולת, שלא לגרום לו נזק, הרי שהחובה בדיני עשית עושר היא שאל להתעשר על חשבונו. דיני הנזיקין עוסקים איפא בפיצויים בגין נזק ודיני עשית עושר בהשבת רווח" (ד' פרידמן, דיני עשית עושר ולא במשפט, כרך א' מהדורה שנייה, (1998), בע' 126). ואולם, חרף השוני הרעיוני בין שני סוגי הסעדים הכספיים, הרי ששניהם יונקים מן הערך החברתי שבכיבוד החוזה. בשניהם יש כדי להמריץ את המפר להימנע מהפרת חוזה. כידוע, דיני החוזים נהנים מתיאוריות עיוניות מגוונות, המצדיקות את כוח הכפייה של דיני החוזים בנימוקים שונים (ר' למשל ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך א', פרק 3 (1991); א' זמיר, פירוש והשלמה של חוזים, הוצאת האוניברסיטה העברית (1996), בע' 79 - 129). תיאוריות חוזיות קלאסיות מדגישות את האוטונומיה של הרצון. תיאוריות אחרות מדגישות את התועלת החברתית הצומחת ממכשיר החוזה. בעת המודרנית צברה תאוצה הגישה הכלכלית למשפט, הרואה בחוזה מכשיר תועלתני להחלפת תמורות. ההנחה היא כי חוזה הנקשר מרצון מיטיב עם כל אחד מן המתקשרים, ובדרך זו תורם לרווחה החברתית הכוללת. החוזה, על כן, נתפס ככלי יעיל לדינמיקת שוק מסחרית ולהשאת רווחת הצדדים ורווחת החברה בכללותה (ר': R.A. Posner, Economic Analysis of Law 6th. Ed. (2002) S. 4.1). 14. הגישה הכלכלית עשויה להסתייג מן הסעד של השבת רווחי המפר, על בסיס התיאוריה של "הפרה יעילה". הטענה היא כי יתכנו מקרים בהם יהא זה יעיל להפר חוזה: אלה הם המקרים שבהם המפר מרוויח מן ההפרה, ואילו הנפגע אינו ניזוק, מחמת שהמפר פיצה אותו כדי מלוא נזקו. במקרים כאלה, ההפרה מגדילה את תועלת המפר, ואינה גורמת הפסד לנפגע (ר': Posner לעיל, בפרק 4.9 לספרו). ניתן לעגן רעיון כלכלי-מודרני זה בגישה האמריקאית הותיקה, שמקורה בשופט הולמס, ולפיה מותר לכאורה להפר חוזה, כל עוד המפר משלם פיצויים בגין הנזק שגרם (ר': O.W.Holmes, The Common Law (1990) 300-301). ואולם, גם הגישה הכלכלית עשויה להכיר בסעד של טריפת רווחי המפר, באותם מקרים בהם ההפרה מהווה ניצול אופורטוניסטי של חולשת המתקשר האחר (כגון שהמתקשר כבר הוציא הוצאות הסתמכות). במקרים כאלה, יהא זה יעיל להמריץ את הצדדים לחוזה להימנע מהפרתו, על מנת לשמור על ערכו האפקטיבי של המכשיר החוזי (ר' Posner, בפרק 4.1 לספרו שאוזכר לעיל). 15. דיני החוזים בישראל מעניקים לנפגע זכאות ברווחי המפר, ללא תלות בשאלה אם ניתן להיטיב את נזקו של הניזוק באופן מלא. הדין הישראלי מייחס לחוזה ערך חברתי החורג מתכליתו הכלכלית (ר' למשל הלכת אדרס, בע' 278 לפסק דינו של כב' הש' ברק). עמדה זו מבוטאת בין השאר בכך, שסעד אכיפת החוזה מהווה בשיטתנו סעד ראשי ועיקרי, להבדיל מן הדין האנגלו-אמריקאי (ס' 2 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970). העילה בעשית עושר ולא במשפט עולה בקנה אחד עם סעד האכיפה, ומהווה "תמונת ראי" של סעד זהה (ר', למשל: ד' פרידמן, בספרו שאוזכר לעיל, בפיסקה 15.35). 16. אשר על כן, נפגע מהפרת חוזה זכאי לתבוע בשתי העילות - פיצוי בגין נזקו וכן השבת רווחי המפר, ובלבד שלא יפרע פעמיים. "שתי העילות עשויות להתקיים זו בצד זו, אך אין הן מצטברות" (ד' פרידמן, שם בע' 395). התובע מכוחן יוכל לזכות בסכום הגבוה מבין שני המסלולים. במובן זה, התביעות הן חלופיות זו לזו. בעילה מכוח עשית עושר, הדיון יעסוק בהערכת הרווח שהשיג המפר כתוצאה מן ההפרה. לעומת זאת, סעד הפיצוי טעון דיון והערכה של הנזק שנגרם לנפגע. להלן אבחן כל אחד ממסלולים אלה, בפן העובדתי שלהם. שאלת ההתעשרות 17. תביעתה העיקרית של התובעת היא לקבל מן הנתבעת את הרווח שהפיקה כתוצאה מהפרת הסכם השכירות המתוקן. לפי הנטען, רווח זה מגולם בהשבחת המקרקעין ע"י השוכר החלופי, בערך של כמיליון ₪ (ר' ס' 40-56 לסיכומי התובעת). לפי הנטען, התעשרות זו באה לנתבעת תוך הפרת זכותה החוזית של התובעת במושכר. 18. לפי הסכם השכירות המתוקן, היה על הנתבעת להשכיר את המושכר לתובעת החל מיום 1.5.2002, וזאת לתקופה של 24 חודשים (ר' ס' 1.1 להסכם השכירות המתוקן, נספח ב' לכתב התביעה). בנוסף, לתובעת עמדו שתי תקופות אופציה להארכת השכירות, בנות שנה כל אחת (ס' 3(ב) להסכם השכירות המקורי, נספח א' לכתב התביעה). גובה השכ"ד נקבע ל- 4,500$ לחודש (ס' 1.2 להסכם השכירות המתוקן). 19. כנפסק בהליך הקודם, הנתבעת הפרה את הסכם השכירות המתוקן ולא העמידה את המושכר לרשות התובעת (ס' 18 לפס"ד מיום 8.8.2007 בת.א. 3834/05, שלום ראשל"צ, נספח ו' לכתב התביעה). חלף זאת, המושכר הושכר על ידי הנתבעת לשוכר חלופי, בגדרו של הסכם מיום 28.8.2002 (נספח י' לתיק מוצגי הנתבעת). לפי הסכם השכירות עם "מוסך איציק'", המושכר הושכר למשך 5 שנים ושלושה חודשים (ס' 3.1 להסכם). שכר הדירה נקבע לסך של 4,500$ -- סכום זהה לשכ"ד שנקבע בהסכם השכירות המתוקן בין התובעת לנתבעת -- וזאת למעט תקופה של 13 חדשים, בה הופחת השכ"ד לסך של 3,300$ (ר' ס' 4.1 להסכם השכירות עם "מוסך איציק"). 20. אין מחלוקת כי השוכר החלופי שיפץ את הנכס בהשקעה של כמיליון ₪ (ר' ס' 23-25 לכתב ההגנה). הזכאית התובעת לטרוף "רווח" זה מידי הנתבעת (בהפחתת הפרשי השכ"ד)? התשובה על כך היא שלילית. הטעם לכך נעוץ בזה, ש"התעשרותה" של הנתבעת כתוצאה משיפוץ המושכר הייתה תיאורטית גרידא ולא גובשה לכלל התעשרות ממשית: ראשית, במשך כל חייה של זכות השכירות החוזית של התובעת (4 שנים), לא היה המושכר מצוי בידי הבעלים, אלא בידי השוכר החלופי. הנתבעת, על כן, לא נהנתה מהשבחת המקרקעין בתקופת ההפרה, שכן מקרקעיה היו כפופים לזכות השכירות של הצד השלישי. יש לזכור, כי במהלך תקופת ההפרה, הנתבעת לא גבתה מן הצד השלישי שכ"ד גבוה מן השכ"ד שהיתה זכאית לקבל מן התובעת, ובחלק מן התקופה אף קיבלה שכ"ד נמוך יותר. הנה כי כן, התעשרותה הצפויה של הנתבעת מהשבחת המושכר לא היתה אלא התעשרות פוטנציאלית, אשר במהלך תקופת ההפרה (היא תקופת הזכאות החוזית של התובעת) לא גובשה לכלל התעשרות ממשית. שנית, גם בסיום השכירות עם הצד השלישי לא זכתה הנתבעת ליהנות מהשבחת המושכר. הנתבעת הוכיחה, במידה מספקת במשפט אזרחי, כי עם סיום תקופת ההשכרה למוסך איציק, ביום 25.5.2008, הושב המושכר לידיה במצב הרוס (ס' 54 ונספח ט"ז לתצהירו של מר אורמן). מר רומח, מטעם התובעת, לא חלק על טענה עובדתית זו (פ' ע' 7 ש' 20-25). נמצא כי פוטנציאל ההתעשרות של הנתבעת לא גובש לכלל התעשרות ממשית. 21. התובעת ביקשה לסמוך על פסק הדין בעניין מלון צוקים (ע"א 3666/90 מלון צוקים בע"מ נ' עירית נתניה, פ"ד מו(4)45), בטענה כי אין צורך בהתעשרות בפועל על מנת להקים עילת השבה (ס' 44 לסיכומיה). ואולם, פסה"ד הנ"ל עוסק בחובת השבה הדדית של תמורות שהוחלפו בין צדדים לחוזה, מכוח ס' 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). הוראת חוק זו מורה כי על כל צד לחוזה להשיב לרעהו את מה שקיבל מכוח החוזה. חובה זו צומחת גם אם הצד המקבל לא זכה בתועלת ולא הפיק טובת הנאה ממה שקיבל. די בעצם הקבלה על מנת להצמיח חובה להשיב. כב' הש' מלץ עמד בהקשר זה על ההבחנה בין חובת ההשבה מכוח ס' 9 לחוק התרופות, לבין העילה שלפי ס' 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט: "... השבה של מה שקיבל צד אחד מן הצד השני על-פי החוזה באה, מכוח סעיף 9 לחוק התרופות, להחזיר את המצב לקדמותו הטרום חוזית... ואילו השבה מכוח סעיף 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט, של הרווח שהפיק הנתבע משימוש בנכס התובעת שלא על-פי זכות בדין או בחוזה אינה בפועל השבה אלא ענינה להציל, כביכול, את בלעו של הנתבע מפיו ולשרת מטרות חברתיות, שהמשפט חפץ ביקרן..." (בס' 17 לפסק-דינו). 22. אמנם, יתכנו מקרים בהם חישוב ההשבה יעשה עפ"י קריטריון אובייקטיבי, ולאו דווקא על פי הרווח שהופק בפועל (ר' ד' פרידמן, בספרו דיני עשית עושר ולא במשפט, מהדורה שנייה, כרך א', בס' 18.3). כך למשל, פלוני המחזיק ללא רשות במקרקעין של אחר, עשוי להימצא חייב בתשלום דמי שימוש ראויים, אף אם לא השתמש בהם בפועל (שם, בס' 18.9). הטעם לכך הוא שמנע מן הבעלים את האפשרות לנצל את הנכס ולהפיק ממנו דמי שכירות ממקור אחר. ואולם אין מדובר בכלל גורף אשר לפיו ה"התעשרות" שלפי סעיף 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט היא כביכול רעיונית גרידא. ולהיפך: עילה זו צועדת, בדרך המלך, במסלול בו קיימת התעשרות ממשית (למשל: ר' ד' פרידמן, דיני עשית עושר ולא במשפט, מהדורה שנייה, כרך א, ס' 3.24-3.28) 23. זאת ועוד: אין לאמור כי ה"התעשרות" במקרה דנא באה לנתבעת מנכס השייך לתובעת. הטעם לכך נעוץ בזה, שזכות התובעת שהופרה היא שכירות גרידא. בהשוואה לבעלות, השכירות מקנה לשוכר זכויות מוגבלות. לולא ההפרה, התובעת הייתה אוחזת בידה אך את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר לתקופה מוגבלת (וכן להשכירו בשכירות משנה). כשוכרת, לא היה בכוחה של התובעת למכור את הנכס או להנות מהשבחתו. אף לו הושבח הנכס ע"י שוכר משנה, פירות ההשבחה לא היו נופלות לחיקה, כי אם לחיק הבעלים. 24. בכך שונה המצב הנבחן כאן מן המקרה שנדון בפרשת אדרס נ' הרלו ג'ונס. שם דובר על קונה של נכס, בעוד שבמקרה דנא עסקינן בשוכר גרידא. כב' הש' ברק (כתוארו דאז) עמד על ההיגיון הפשוט העומד מאחורי עילת ההתעשרות: "... על פי הדין הנוהג אצלנו, קונה בחוזה מכר זכאי לקבלת מושא המכר, והתעשרות תוך פגיעה בזכות זו היא התעשרות על חשבון הקונה, ויש לראותה כהתעשרות "שבאה" ממנו. על פי גישתנו שלנו, כאשר נעשה חוזה למכירת סוס, רוכש הקונה זכות לקבלת סוס... אם המוכר מקבל טובת הנאה ממכירת הסוס לצד שלישי, הוא מתעשר על חשבון הקונה, שכן הוא שולל מהקונה זכות שהיה זכאי לה" (בס' 26 לפסק דינו). במקרה דנא, הנתבעת שללה מן התובעת את זכות השכירות. זכות זו לא כללה בחובה את הכוח להנות ממכר המושכר או מהשבחתו ע"י אחר. ממילא לא צמח קשר סיבתי בין השבחת המושכר לבין "נכס" השייך לתובעת. התובעת לא תרמה דבר ל"התעשרות", לא בפעילותה ולא בנכסיה. בנסיבות אלה, העברת פירות ההשבחה לתובעת תהווה בעצמה התעשרות שלא כדין -- מתת שמיים שהתובעת אינה זכאית לקבל. 25. סיכומה של נקודה זו: במקרה דנא, הנתבעת לא "התעשרה" כתוצאה מהפרת הסכם השכירות. בנוסף, נוכח אופיה המוגבל של זכות התובעת, לא ניתן לקשור סיבתית בין השבחת המקרקעין לבין "נכס" השייך לה. על כן, לא מתקיימים יסודות העילה מכח סעיף 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט. 26. ודוק: אף אם ניתן היה להסתפק בהתעשרות פוטנציאלית להקמת עילה זו, ראוי היה לזכות את הנתבעת מחובת השבה, מכוח הסייג שבסעיף 2 לחוק. הוראת חוק זו קובעת כי בית המשפט רשאי לפטור זוכה מחובת השבה, מקום בו מתקיימות נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת. כידוע, יסוד ה"צדק" עומד בליבה של העילה בעשית עושר ולא במשפט (ר', למשל: ע"א 588/87 כהן נ' שמש, פ"ד מה(5) 297, בע' 325, ע"א 442/85 משה זוהר נ' מעבדות טרבונל בע"מ, פ"ד(3) 661, בע' 700). אכן, "תכלית הוראת ס' 2 לחוק עשית עושר ולא במשפט להביא לתוצאה צודקת ביחסים בין הצדדים מתוך מבט חברתי רחב וכולל. מושג הצדק בהוראה זו הוא בבחינת "רקמה פתוחה" המתמלאת בתוכן ממשי ממקרה למקרה" (כב' הש' ארבל, ע"א 1445/04 בייזמן השקעות בע"מ נ' משה חליוה, , מיום 13.11.2008, בע' 39). העדר התעשרות ממשית מצד הנתבעת, יחד עם העדר קשר סיבתי בין זכות התובעת להשבחת המקרקעין, הופכים את ההשבה לבלתי צודקת בנסיבות העניין. הפגיעה בתובעת בגין הפרת הסכם השכירות תבוא על סיפוקה בפיצוי נזקיה, כפי שיפורט להלן. הנזק 27. התובעת טענה כי הנזק שנגרם לה כתוצאה מהפרת ההסכם נעוץ באובדן הזכות להשכיר את המושכר לשוכרי משנה (ס' 29 לכתב התביעה; ס' 57 לסיכומיה). התובעת טענה כי היה בכוחה להשכיר את הנכס בשכירות משנה בסכום של 6,700$ -- כפי המחיר ששילם שוכר קודם במושכר ("שרנוע"). ואולם בתוספת מעודכנת להסכם השכירות עם שרנוע, מיום 16.2.2000, נקבע כי השכ"ד יעמוד על 5,100$ בלבד (ר' נספח ג' בתיק מוצגי הנתבעת). מר רומח טען כי יכול היה להשכיר שתי שדות של המושכר לשרנוע בסכום של כ- 3,700$ לחודש, ואת שלוש השדות הנותרים תמורת סכום העולה על 4,000$ לחודש (ס' 61 לתצהירו). ואולם טענה זו נטענה בעלמא, ללא כל גיבוי ראייתי (כגון עדות של נציג "שרנוע"). 28. הצדדים הגישו חוות דעת שמאיות בשאלת גובה השכ"ד שניתן היה להפיק מן הנכס בעת הרלבנטית. השמאי גיא שרת מטעם התובעת העריך את דמי השכירות בסך של 6,494$ בשנים 2002-2003, ולאחר מכן ציין עליה מתונה: סך 6,972$ בשנת 2004, סך 7,740$ בשנת 2005, וסך 7,968$ בשנת 2006. השמאי שאול גפני מטעם הנתבעת חיווה דעתו כי דמי השכירות שניתן היה לקבל בנכס בשנים 2002 עד 2006 עמדו על 4,416$ לחודש. 29. אני סבורה כי מסלול ההערכה שהציע שמאי הנתבעת עדיף על פני דרכו של שמאי התובעת. חוות דעתו של השמאי גפני מטעם הנתבעת התבססה בעיקרה על נתוני השכירות של הנכס עצמו, בעוד שחוות דעתו של השמאי שרת ניזונה, לדבריו, מנתוני השוואה לנכסים אחרים באזור. אף כי אין כל פסול בהשוואה מעין זו, וברגיל היא אף עשויה לסייע, הרי שהשמאי שרת לא חשף את מקורות המידע שעמדו בבסיס חוות דעתו (ר' פ' ע' 6 ש' 7-8). הוא הודה כי לא עיין בחוזי השכרה השוואתיים (פ' ע' 6 ש' 1), ולא ידע למסור את שמו של אותו "מתווך שפועל בסביבה" ואשר עמו לכאורה דיבר (פ' ע' 5 ש' 16). אין לדעת מהי רמת דיוק הנתונים שמסר אותו מתווך ואשר היוו בסיס להשוואה. יש גם טעם לפגם בכך ששמאי התובעת לא נכנס פנימה אל המבנה על מנת להתרשם ממצבו (פ' ע' 4 ש' 4). 30. חוות דעתו של השמאי גפני מבוססת בעיקר על הסכמי שכירות שנכרתו במושכר עצמו (ע' 12 לחוות הדעת): הסכם השכירות המקורי בין הצדדים דנא מיום 8.6.1999, בו נקבע שכ"ד של 4,500$ (ר' ס' 4 להסכם נספח א' לכתב התביעה); הסכם להארכת שכירות בין הנתבעת ל"שרנוע" מיום 16.2.2000 בו הועמדו דמי השכירות על 5,100$ (ס' 3 להסכם נספח ג' בתיק מוצגי הנתבעת); הסכם השכירות בין הנתבעת למוסך "איציק קפויה" מיום 28.8.2002, שם נקבע שכ"ד בסך 4,500$ (בהפחתה זמנית ל- 3,300$, ר' ס' 4 להסכם נספח י' בתיק מוצגי הנתבעת). 31. אמנם, מכוח הסכם השכירות עם המוסך, השוכר ביצע במושכר שיפוצים בעלות בלתי מבוטלת, אשר מצאו ביטוי בגובה השכ"ד (ור' בעניין זה ס' 23 לכתב ההגנה). ואולם אין פירוש הדבר כי אלמלא השיפוצים היה הנכס מושכר בדמים גבוהים משמעותית: הלא גם בהסכם השכירות המתוקן בין הצדדים דנא, מיום 25.1.2000, הוסכם על דמי שכירות בסך 4,500$, ללא תלות בביצוע שיפוצים כלשהם (ס' 1.2 להסכם נספח ב' לכתב התביעה). 32. חוזי השכירות שנכרתו בין הצדדים עצמם מלמדים כי הם עצמם העריכו בעת הרלבנטית את שווי השכירות בסך של 4,500$ לחודש. אמנם, ניתן לקבל שהתובעת קיוותה להשכיר חלק מן הנכס בשכירות משנה, על מנת לגרוף רווח (כעדותו של מר רומח, למשל בס' 14 לתצהירו). כוחה לעשות כן עוגן בזכאות חוזית (ס' 5(א) להסכם השכירות המקורי). ואולם, התובעת לא הוכיחה כי אמנם הייתה מסוגלת לקבל שכ"ד הגבוה משמעותית מדמי השכירות שהתחייבה לשלם בעצמה. מר רומח טען כי דמי השכירות שהוסכמו בין הצדדים, בסך 4,500$, פחתו בהרבה מ"דמי השכירות הסבירים הריאליים" שניתן היה לקבל במושכר, בסך של 6,500$-6,700$ לחודש (ס' 18 לתצהירו). ואולם, אם אלה אמנם היו דמי השכירות הריאליים, מדוע הושכר הנכס לתובעת בסך של 4,500$ בלבד? אין לשלול אפשרות כי מצב הנכס בעת הרלבנטית חייב לבצע שיפוץ תחילה, כפי שבוצע ע"י "מוסך איציק", וזאת בטרם תתאפשר גביה "ריאלית" כזו. התובעת לא הוכיחה ציפייה ריאלית לתשלומי שכירות משנה בסך 6,700$. 33. מתברר כי הצדדים עצמם העריכו את הנזק שנגרם לתובעת כתוצאה מביטול השכירות. בחתימת הסכם השכירות המתוקן הסכימו הצדדים כי הנתבעת תשלם לתובעת סך של 1,600$ בגין כל חודש של קיצור תקופת השכירות המקורית (ר' ס' 3 להסכם השכירות המתוקן, שכותרתו "פיצויים", נספח ב' לכתב התביעה). נאמנה לגישה זו, התובעת עתרה לחייב את הנתבעת בפיצויים בסך 360,960 ₪, הנובעים מסך של 1,600$ לחודש במכפלת 48 חודשי שכירות: כך עשתה עת שהגישה להוצל"פ את אגרת החוב שנחתמה בין הצדדים ביום 20.2.2002 (נספח ד' לתיק מוצגי הנתבעת), ואשר נועדה להבטיח לה את סכומי הפיצויים שיגיעו לה מכוח הסכם השכירות המתוקן (ור' ס' 26 לסיכומיה). התובעת הודתה, כי הערכתה לגבי נזקיה "לא היתה קלוטה מהאויר, אלא תאמה את גישתו של עוה"ד כספי, בא כוחה דאז של הנתבעת, אשר העיד בתביעת אורמן כי במקרה ששרנוע היתה ממשיכה לשכור את המושכר לשנתיים נוספות היתה הנתבעת מפצה את התובעת על פי ההסדר הקודם" (ס' 28 לסיכומיה). 34. הנה כי כן, במקרה הנדון ניתן ללמוד על גובה הנזק שנגרם לתובעת מביטול השכירות מהתנהלות הצדדים עצמם, ומכח הסכמתם לגובה הפיצוי בגין הפרת הסכם השכירות המקורי. התובעת חיזקה הערכה זו, בכך שהגישה את האג"ח לביצוע בגובה הסכום הנ"ל. דומה כי גם הנתבעת הסכימה לדרך הערכה זו של הנזק, ואף ראתה בהתנהלות התובעת משום הודאה בגובה נזקיה (פרק II לסיכומיה). 35. אני מעמידה את נזקה של התובעת כתוצאה מביטול השכירות ע"ס של 1,600$ לחודש. 36. מהו משך הזמן שלפיו יש לפצות את התובעת? התובעת עתרה לחייב את הנתבעת לפי 4 שנות שכירות (ס' 71-74 לסיכומיה). הנתבעת סברה כי אין לזכות את התובעת בגין תקופות האופציה, בנות שנתיים ימים יחדיו (ס' 64 לסיכומיה). טענתה היא כי האופציות לא הבשילו לכלל זכאות, שכן לשם כך היה על התובעת לעמוד תחילה בתנאי ס' 3(ג) להסכם השכירות המקורי: עמידה בתנאי ההסכם והפקת שיקים מעותדים עבור המשך השכירות. התובעת השיבה כי אין סיבה להניח שלא הייתה עומדת בהתחייבויותיה החוזיות (ס' 73 לסיכומיה). 37. יש טעם בטענת הנתבעת לפיה אופציה מותנית אינה כזכאות ממשית. כך או אחרת, אני סבורה כי אין מקום בנסיבות הענין לזכות את התובעת בפיצוי העולה על שנת שכירות אחת. הטעם לכך נעוץ בעקרון הקטנת הנזק, המחייב את הניזוק להימנע מלשבת על נזקיו. 38. כידוע, על שוכר שנפגע מהפרת חוזה שכירות מוטל הנטל להקטין נזקו על דרך של מציאת מושכר חלופי. גם על משקיע שנפגע באפיק השקעה (כגון השכרת משנה) למצוא מקור השקעה חלופי. על נפגע מהפרת חוזה לפעול בתוך פרק זמן סביר מן ההפרה להטבת נזקו (ר', למשל: ע"א 8556/96 לובליאניקר נ' משרד האוצר, נו(5)289, בע' 301-302; ע"א 660/86 תושיה נ' גוטמן פ"ד מד(1) 52, בע' 54; ע"א 6581/98 זאבי נ' מדינת ישראל, מיום 7.3.2005, בפסק-דינו של כב' הש' ג'ובראן). הטעם לעקרון זה נעוץ באינטרס החברתי להמריץ את הנפגע למצוא לו מרפא עצמאי ובכך להקטין את נזקו ואת תלותו באחר. "הצדקותיו של עקרון הקטנת הנזק הן מוסריות וכלכליות. עקרון זה מונע מהנפגע את ניצול המפר ע"י חוסר מעש ומדרבן אותו להקטין את הנזק" (פרופ' ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, (1995), בע' 581). במקרה דנא, דומה כי שנה אחת משקפת זמן סביר לאיתור מושכר חלופי ומקורות השקעה חלופיים (השוו: ת.א 42964/95 כוכבה גולן נ' חיים חרבש, ). 39. אשר על כן, אני מעמידה את נזקה של התובעת על 19,200$ (סך של 1,600$ במכפלת 12 חודשי שכירות). אני מורה לנתבעת לפצות את התובעת בסכום זה, כערכו בש"ח לפי השער היציג ביום 1.11.2002 (אמצע שנת השכירות הראשונה לפי הסכם השכירות המתוקן), ובתוספת הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד לתשלום בפועל. 40. אני דוחה את תביעת התובעת לפצותה בגין עגמת נפש. מדובר בתאגיד שאינו יצור בשר ודם. בנוסף, ההסכם הוא מסחרי גרידא, ואין מדובר אלא בנזק רכושי. 41. למען הסדר הטוב אציין כי אני דוחה את טענת הנתבעת לחוסר יריבות בינה לבין התובעת (ס' 40 לסיכומיה). התובעת היא בעלת הדין החוזית של הנתבעת מכוח הסכם השכירות המתוקן, ואף נושה בתובעת מכוח אגרת החוב שאוזכרה. התובעת זכאית לתבוע מן הנתבעת נזקיה בגין הפרת חוזה השכירות. ניסיון הנתבעת ליחס את נזקי ההפרה לחברת אחות של התובעת ("דנרום") הוא ניסיון מאולץ (ר' ההפניה לס' 15 לכתב הגנה שהגישה התובעת בת.א. 3834/05, נספח ט' בתיק מוצגי הנתבעת). אף אם חב' דנרום סבלה נזק מחמת הצורך באחסון ציוד באתרים חלופיים, הרי שאין בכך כדי לגרוע מנזקי התובעת, כמי שנמנע ממנה להחזיק ולהשתמש במושכר נשוא החוזה המופר (בין בעצמה ובין ע"י אחרים). 42. התוצאה היא שאני מקבלת את התביעה בחלקה וכמפורט לעיל. הנתבעת תישא בהוצאות התובעת בהליך זה (אגרה ושכ"ט השמאי), וכן בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪+מע"מ כחוק. שכירותחוזההפרת חוזהחוזה שכירות