טופס 4 כראיה להשלמת בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אי חוקיות חוזה אספקת מים: האם בניית ומסירת חנות בהעדר גישה סבירה לחנות מהווה מסירה של החנות "כשהיא מושלמת וראויה לשימוש מיידי", כפי שנקבע בהסכם ? שאלה זו היא העומדת במוקד פסק הדין . 1. התביעה שורשיה של תביעה זו בהסכם שנחתם בשנות ה-90 בין חברת מרכז כלל ירושלים בע"מ (להלן: "החברה") לבין אביהם המנוח של התובעים 1-3 (להלן: "המנוח"), בקשר לפינויו של המנוח מנגריה בה החזיק (כדייר מוגן) ברחוב אגריפס בירושלים, על רקע רצונה של החברה לבנות על השטח הנ"ל מרכז מסחרי (הוא הבנין הידוע כיום כבנין כי"ח). בהסכם מיום 31/01/95, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 09/02/95 (נספח ז' לכתב התביעה המתוקן), נקבע, כי בתמורה לפינוי המושכר ע"י המנוח, תעניק לו החברה חנות בשטח של כ-60 מ"ר במרכז המסחרי שיוקם על השטח הנ"ל, וכן זכות לצמיתות להחנות את מכוניתו בחניון שיוקם למבנה. עוד נקבע בהסכם, כי מיום פינוי המושכר בפועל ע"י המנוח ועד ליום מסירת החזקה בחנות "כשהיא מושלמת וראויה לשימוש מיידי" תשלם החברה למנוח, כפיצוי חודשי מוסכם, את הסכומים הבאים: סך של 2,750 $ לחודש - במשך 30 החודשים הראשונים מיום הפינוי. סך של 3,000 $ לחודש - במשך 12 החודשים הבאים. סך של 3,250 $ לחודש- אחרי 42 חודשים מיום הפינוי ועד 60 חודשים מיום הפינוי. כמו כן, נקבע בהסכם, כי "אם המסירה לא תתבצע עד לתום 60 חודש מיום הפינוי יהא בכך הפרה יסודית של ההסכם" (ס' 2.4 סיפא להסכם). ביום 15/12/95 פינה המנוח את המושכר, ובהתאם למוסכם שילמה לו החברה את סכומי הפיצוי החודשי על-פי המנגנון שנקבע בהסכם, כך עד לתום 60 חודשים מיום פינוי המושכר. מאחר ובמועד זה החנות טרם היתה מוכנה למסירה, נחתם ביום 20/01/04 הסכם נוסף בין החברה (בשמה החדש: אור ים בינוי ופיתוח בע"מ) לבין יורשיו של המנוח (אשר בינתיים הלך לעולמו) בו נקבע, כי החברה תמשיך לשלם ליורשי המנוח את הסך של 3,250 $ בגין כל חודש "עד למועד מסירת החזקה בחנות על פי הגדרתה בסעיף 2.1 להסכם מיום 31/01/95 , אשר המועד למסירתה צפוי בתוך חודשים אחדים, זאת על אף שהחוזה לעיל אינו נוקב בסכום פיצוי כלשהו בגין התקופה אשר החלה בתום 60 חודש..." (להלן: "ההסכם המשלים", צורף כנספח ב' לכתב ההגנה המתוקן). בהתאם להסכם המשלים, המשיכה החברה לשלם ליורשי המנוח (התובעים) את הסך החודשי של 3,250 $ , כך עד לחודש מרץ 2005 , מועד בו הודיעה החברה לתובעים, כי החנות מוכנה למסירה. ואולם, התובעים טוענים, כי בחודש מרץ 2005 החנות לא היתה ראויה למסירה, וכי גם ביום הגשת התביעה דנן (ביום 28/05/07) החנות לא ראויה למסירה, שכן המעבר (הפסאז') המוביל לחנות חסום לעוברים ושבים בכלל וללקוחות בפרט, באופן שאין גישה סבירה לנכס, ומשכך אין לראות את החנות כ"מושלמת וראויה לשימוש מיידי". לאור זאת, טוענים התובעים, כי הנתבעת (לה הומחו כל זכויותיה וחובותיה של חברת מרכז כלל ירושלים בע"מ בקשר לבנין נשוא התביעה) - צריכה להמשיך לשלם להם את הפיצוי החודשי בסך של 3,250 $, עד לפינויו של המעבר בפועל, ועל כן יש לחייבה בסכום כולל של 84,500 $ (338,845 ₪) בגין התקופה שמחודש מרץ 2005 ועד מועד הגשת התביעה דנן, ביום 28/05/07 (בגין התקופה שמיום הגשת התביעה ועד לפינויו של המעבר בפועל, עתרו התובעים להתיר להם פיצול סעדים). התובעים סומכים תביעתם על חוות דעת של מומחה מטעמם (הנדסאי יעקב פטל) מיום 06/08/07 , בה נקבע, כי "לפחות עד תאריך 25/02/07 ואחריו בתאריך 17/06/07, עדיין הנכס לא היה מוכן למסירה כי לא היתה נגישות אל החנות, כי הפסאז' היה חסום משני צדדיו להולכי רגל ..." (ס' 10.1 לחוות הדעת) . 2. ההגנה בפי הנתבעת שלוש טענות הגנה: המועד הקובע לענין היות החנות "ראויה למסירה" הוא מועד קבלת "טופס 4" לבנין (ביום 24/07/05), ולחלופין מועד קבלת "תעודת גמר" לבנין (ביום 06/10/05). המעבר (הפסאז') המקשר בין רח' יפו לרח' אגריפס איננו חלק מהחנות שהחברה התחייבה להעניק למנוח, ואיננו חלק מההסכם שנחתם ביניהם, ועל כן אין לקשור בין מועד פינוי המעבר לבין מועד "מסירת החזקה" בחנות. במהלך כל התקופה הנטענת, צידו האחד של המעבר (מרחוב אגריפס) היה פתוח למעבר של הולכי רגל, ועל כן אין כל בסיס לתשתית העובדתית העומדת בבסיס התביעה דנן. את טענתה זו סומכת הנתבעת על עדותו של המהנדס דמיטרי אלשנסקי (המהנדס המפקח על ביצוע עבודות הבניה של בנין "מרכז כלל" מאז שנת 2005), וכן על חוות דעתו של המהנדס יעקב דובדבני, מהן עולה, לטענתה, כי במהלך כל התקופה שמיום קבלת "טופס 4" לבנין (24/07/0), המעבר מרח' אגריפס לחנות היה פנוי, למעט "מקרים בודדים ויוצאי דופן", בהם נחסם המעבר מכוון זה באמצעות מחסומי פלסטיק ניידים, למשך שעות ספורות בלבד, אך גם אז - נותר מעבר חופשי להולכי רגל, ברוחב של כ-3 מטרים . 3. דיון והכרעה 3.1 שאלת אחריותה של הנתבעת כלפי המנוח בכל הקשור לחסימת המעבר הנתבעת טוענת, כאמור, כי היא לא התחייבה ליתן למנוח כל זכויות במעבר (פסאז') המוביל לחנות, כי פסאז' זה אינו חלק מהחנות, ועל כן ממילא אין היא אחראית כלפי המנוח בכל הנוגע לחסימת הפסאז'. את יהבה בענין זה סומכת הנתבעת על סעיף 2.1 להסכם המקורי, בו נקבע, כי: "החברה מתחייבת להעביר ע"ש עמר את כל הזכויות בחנות שתיבנה במרכז המסחרי (להלן החנות) כשהן נקיות מכל עיקול, שעבוד ומשכנתא ולמסור לו את החזקה. החנות תהיה בשטח של 57.5 מ"ר נטו (שטח רצפה) למטרות עיקריות כהגדרתן בתקנות התכנון והבניה ותהיה ממוקמת על המגרש בו מצוי כיום המושכר או בסמוך לכך ובצמידות ליחידה הראשונה מכוון רח' אגריפס בפסאז' המבנה שייבנה, וזאת על פי תשריט שהעתקו מצ"ב ומהווה חלק בלתי נפרד מההסכם" (ההדגשות, כאן ובהמשך פסק הדין, לא במקור - י.מ.). לטענת הנתבעת, שטח החנות הוגדר בסעיף 2.1 להסכם כשטח "למטרות עיקריות" כהגדרתו של מונח זה בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים") התשנ"ב-1992, אשר מבחינות בין "שטח למטרות עיקריות" לבין "שטחי שירות": תקנה 9(ב)(3) לתקנות הנ"ל קובעת, כי "שטחים למטרות עיקריות" הם שטחים שנועדו למטרת מגורים, מסחר, מלאכה וכו', ואילו תקנה 9(ד)(7) קובעת, כי "מעברים ציבוריים (פסג'ים)" הם בגדר "שטחי שירות". מכאן, לטענת הנתבעת, כי הפסאז' איננו חלק מהתחייבותה כלפי המנוח. עוד טוענת הנתבעת בהקשר זה, כי סעיף 2.1 להסכם מפנה לתשריט, בו ניתן להבחין, כי החנות האמורה ממוקמת בפינת החזית הדרומית-מזרחית של המבנה, במקביל למקום בו מסומן רחוב אגריפס. כלומר, לשיטתה של הנתבעת "אין בתשריט תיאור מילולי או שרטוט כלשהו של הפסאז' או הוראה אחרת המחייבת קיומו של פסאז' ... התשריט מראה לכל היותר, כי יש לחנות גישה מרחוב אגריפס ומרחוב זה זה בלבד" - ועל כן, על ביהמ"ש לקבוע, כי "על פי ההסכם אין לחנות פסאז' כלשהו כחלק ממנה, לא כל שכן -אין לה פסאז' מרחוב יפו" (ס' 1.6 לסיכומי הנתבעת). האמנם ? אין ספק, כי ההסכם לא מעניק למנוח כל זכות קנין, קרי- זכות חזקה או בעלות בפסאז', ומסקנה זו עולה ברורות מההסכם, אף ללא היזקקות לדקדוקי העניות שמנסה הנתבעת לדקדק בלשונו של סעיף 2.1 להסכם. ואולם, השאלה הדרושה הכרעה בענייננו- איננה אם הפסאז' הוא חלק מהחנות (שהרי ברור שאיננו חלק ממנה), אלא השאלה: האם חלה חובה על הנתבעת לאפשר גישה לחנות דרך הפסאז' (המהווה את דרך הגישה היחידה אל תוך החנות). התשובה לשאלה זו טמונה לא בהוראותיו של ההסכם שנחתם בינה לבין המנוח, אלא בחובתה של הנתבעת למסור למנוח חנות שמתאימה לייעודה, קרי- חנות שמתאימה לסטנדרטים המקובלים של נוחיות, בטיחות ושימושיות (ראו: א' זמיר, חוק המכר דירות, פירוש לחוקי החוזים מיסודו של ג' טדסקי (תשס"ב-2002) 271). חנות, אשר לקהל לקוחותיה או לעוברי האורח המזדמנים אליה (לקוחות פוטנציאלים) אין למעשה כל אפשרות פיסית להגיע אליה, בשל חסימת שביל הגישה - בכל הכבוד איננה בגדר חנות המתאימה לייעודה, והדברים מעוגנים בהיגיון, בשכל הישר ובניסיון החיים: "התפיסה המקובלת בדיני ההתאמה בארץ ובשיטות משפט אחרות, היא שהתאמה פונקציונאלית, התאמה של אובייקט לייעודו, לשימושיו הרגילים והמוסכמים, דורשת לא רק שהשימוש הרגיל או המוסכם יהיה אפשרי, אלא גם שיהיה נוח, חסכוני, בטוח ובלתי מזיק במידה סבירה" (א' זמיר, עקרון ההתאמה בקיום חוזים (תש"ן-1990) עמ' 226-227. ראו גם: א' זמיר, מכר, עמ' 258; א' זמיר, קבלנות, עמ' 444; א' זמיר, מכר דירות, עמ' 426). מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאור קביעתם המפורשת של הצדדים בהסכם, כי החנות תימסר למנוח כשהיא "מושלמת וראויה לשימוש מיידי". בכל הכבוד, חנות שבנייתה הושלמה, וכל מרכולתה הועמדה בה למכירה, אך קונים אינם יכולים להגיע אליה פיסית (חנות שהיא בבחינת "לראותה בלבד") - איננה חנות "מושלמת וראויה לשימוש מיידי" כאמור בסעיף 2.4 להסכם. אשר לטענת הנתבעת, כי די בכך שהמעבר היה פתוח בתקופה הרלבנטית מצדו האחד (קרי- מכוון רח' אגריפס), על מנת לקבוע שהחנות היתה "מושלמת וראויה לשימוש מיידי": טענה זו לא בא זכרה בכתב ההגנה של הנתבעת, והיא הועלתה על ידה, לראשונה, רק במסגרת תצהיר עדותו הראשית של המהנדס דימיטרי אלשנסקי, ודי אפוא בכך כדי לדחות את הטענה. ואולם, גם לגופה אין בטענה זו ממש: כאמור, החנות ממוקמת בתוך הפסאז' והגישה היחידה לחנות היא דרך הפסאז' הנ"ל. הפסאז', יש לציין, סומן, באופן בולט וברור, בתשריט שצורף להסכם, ולידו נכתב בכתב יד: "פסאז' ". בנסיבות אלו, אין מנוס מהמסקנה, כי שימוש סביר של המנוח בחנות הוא שימוש כזה, אשר מנצל את תנועתם של הולכי הרגל (המהווים לקוחות פוטנציאלים) אשר משתמשים בפסאז' כדי לעבור מרחוב יפו לרחוב אגריפס, ולהיפך. "מעבר" כשמו כן הוא - קטע דרך אשר נועד לאפשר לאנשים לעבור ממקום למקום, קטע דרך שנועד לקשֵר בין שתי נקודות (ובענייננו- בין שני רחובות), ומשכך ברי, כי חסימת המעבר מצדו האחד - פירושה שהולכי רגל המעוניינים לעבור מרחוב יפו לרחוב אגריפס (או להפך) כלל לא ישתמשו במעבר. ואם כך- מה הועילו חכמים בתקנתם ?! . המסקנה היא, אם כן, כי הנתבעת אחראית כלפי התובעים לפינויו של המעבר, וכי אי פינויו של המעבר ע"י הנתבעת כמוהו כאי מסירת החנות כשהיא "מושלמת וראויה לשימוש מיידי". 3.2 "טופס 4" ו"תעודת גמר" - כראיה להיותו של הנכס "ראוי למסירה" לטענת הנתבעת, אופן ניסוחו של סעיף 2.1 להסכם מלמד, כי אומד דעתם של הצדדים היה, שהחנות תיחשב כ"מושלמת וראויה לשימוש מיידי", במועד קבלת "טופס 4" ו/או קבלת "תעודת גמר", שהינם שני אישורים המוצאים מכח הוראות חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, וניתנים רק אם הרשות שוכנעה, כי הבנין "הושלם לפי תנאי ההיתר ומותר להשתמש בו למטרות המפורטות בהיתר" . לשיטתה של הנתבעת, מאחר ובהסכם הצדדים הסתמכו על הוראות חוק התכנון והבניה בכל הנוגע לשטח החנות - אזי יש לומר, שהם התכוונו להחיל את הוראות חוק התכנון והבניה גם על מועד מסירת החנות. ואולם, גם בענין זה נראה, כי הנתבעת לא דקה פורתא: בסעיף 2.1 להסכם אין כל זכר למילים "טופס 4" או "תעודת גמר", ונסיונה של הנתבעת לקרוא מילים אלו לתוך הסעיף, ואף לבסס עליהן כוונה חוזית משותפת בדבר מועד מסירת החנות - הינו, בכל הכבוד, חסר כל בסיס. גם מבחינה משפטית אין כל בסיס לטענת הנתבעת, לפיה יש לראות באישורים הללו משום ראיה חותכת וסופית להיות החנות "מושלמת וראויה לשימוש מיידי": "טופס 4 ", המכונה בטעות גם "טופס אכלוס" הוא אישור שמוצא ע"י הועדה המקומית לתכנון ובנייה מכח הוראות סעיף 157א לחוק התכנון והבניה , התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה), ומכח תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א-1981, הוא מאשר כי הבניה תואמת את תכנית ההיתר מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוזי הבניה, ומתיר לחבר את הבנין למערכות המים, החשמל והטלפון . "תעודת גמר" היא האישור הסופי, לכך שהבניה אכן הושלמה ונעשתה על פי היתר הבניה (ראו ת"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 1362/01 אמיתי אליעזר ואח' נ' בן משה יוסף ואח', ), והיא מתירה שימוש בבנין בהתאם להוראת תקנה 21 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל-1970, הקובעת: "(א) לפי בקשת בעל ההיתר יוציא לו המהנדס תעודה המעידה כי כל הבניה בוצעה בהתאם להיתר ולתנאיו (להלן - תעודת גמר)". על משמעותם של "טופס 4" ושל "תעודת גמר" עמדתי כבר במספר הזדמנויות (ראו: ת"א (שלום-ירושלים) 5274/03 גרנית הכרמל נ' פלג נציגויות מסחר שווק ותעשיות 1981 בע"מ , מיום 28/11/05 ; ת"א (שלום-ירושלים) 22996/97 יהודה דיין נ' חברת יפת שמש חברה לנכסים והשקעות בע"מ , מיום 29/03/06; ת"א(שלום-ירושלים) 22994/97 בקאל אלי ואח' נ' "לי-מעון" חברה קבלנית לבנין בע"מ, מיום 30/09/02 , ). בפרשת בקאל הנ"ל קבעתי, כי "קיומו של "טופס 4" הוא תנאי סף, שאין בלתו, לא סופי ולא קונקלוסיבי, לענין היות דירה או בנין מושלמים וראויים למגורים, או "תנאי מוקדם לאיכלוס הדירות" (כב' השופט מ' גל ת"א (מחוזי-ירושלים) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים בע"מ , פיסקה 14). "טופס 4" אינו מוכיח, כי דירה או בנין נבנו והושלמו לפי הוראת המפרט ו/או התקנים, אלא שהבניה תואמת את התכנית המאושרת, נשוא היתר הבניה, מבחינת הצורה האדריכלית ומבחינת אחוז הבניה" (באותו ענין דובר ב"טופס 4", ואולם הדברים נכונים גם לגבי "תעודת גמר"). כל שניתן, אפוא, ללמוד מהעובדה שלבנין בו נמצאת החנות דנן ניתנו "טופס 4" ו-"תעודת גמר" הוא שהבנין נבנה בהתאם להיתר הבניה. הא ותו לא. ואולם, "העובדה שהקבלן מילא אחר כל התכניות שהוגשו לקבלת ההיתר , כלומר לא עבר על תנאי ההיתר ,אינה מעלה ואינה מורידה. אין ההיתר מתיר למוכר לספק מוצר לקוי" (כב' השופט מ' טלגם ת"א (מחוזי תל-אביב-יפו) 124/82 גלוסקא נ' רוכוורגר-רומנטש, 209 (לא פורסם)). "בניה בהתאם להיתר אינה פוטרת את המוכר מאחריותו להתאמת הדירה מבחינות אחרות" (א' זמיר, שם, 361). ובענייננו- אינה פוטרת את הנתבעת מאחריותה לכך שהחנות תתאים "לשימוש סביר". בסיכומיה טענה הנתבעת, כי יש לאבחן בין המקרה דנן לבין המקרה שנדון בפרשת בקאל הנ"ל, שכן שם דובר בדירה שחל עליה חוק המכר דירות, ועל כן שאלת האיחור במסירה נבחנה בהתאם להוראות המפרט והתקנים, בעוד שבמקרה דנן מדובר בהסכם לפינויו של דייר מוגן משטח שיועד להריסה ובניה מחדש, ועל כן האינדיקציה היחידה להיות החנות ראויה למסירה, מצויה בטופס 4 ובתעודת הגמר שניתנו לבנין. ואולם, מאחר וחובתה של הנתבעת לאפשר גישה סבירה לחנות נובעת, כאמור לעיל, לא מהוראותיו המפורשות של ההסכם, לא מהיתר הבניה ואף לא מהוראות חוק התכנון והבניה, אלא מחובת ההתאמה הכללית של החיוב החוזי שנטלה הנתבעת על עצמה לסטנדרטים המקובלים של פונקציונאליות, בטיחות ושימוש- ממילא אין רלבנטיות לשאלה, האם ניתן לבנין "טופס 4" או "תעודת גמר". לשון אחר: שאלת הגישה לחנות הספציפית דנן, אין לה כל נגיעה לשאלת עמידתו של הבנין בהוראות ההיתר והתקנים מבחינת חוקי התכנון והבניה, ובכורכה בין סוגיית הגישה הפיסית לחנות, לבין הנפקת "טופס 4" ו"תעודת גמר" לבנין - עירבבה הנתבעת, למעשה, מין בשאינו מינו. במאמר מוסגר ייאמר, כי גם בהנחה שיש לראות ב"טופס 4" ו"בתעודת גמר" משום הוכחה להיותה של החנות ראויה למסירה - הרי שיש ממש בטענת התובעים , כי "אין הטפסים הנ"ל יכולים להעיד לגבי אירועים שקרו לאחר מועד מתן האישורים... כי אין מניעה שדקה לאחר מתן האישורים מילאה הנתבעת את המעבר בחומרי בנין וסגרה אותו משני הצדדים או אפילו שהבנין נהרס כליל דקה לאחר מתן האישור וכמובן הנכס נשוא התביעה אינו ראוי לשימוש בעליל" (ס' 22 לסיכומי התובעים) . 3.3 הפן העובדתי : מועד פינויו של הפסאז', אם בכלל הן התובעים והן הנתבעת סומכים יהבם בסוגיה זו על חוות דעת הנדסית של מומחה מטעמם: התובעים - על חוות דעתו של המומחה (הנדסאי) יעקב פטל, והנתבעת- על חוות דעתו של המומחה (מהנדס) יעקב דובדבני. ואולם, מסתבר כי שתי חווֹת הדעת מבוססות למעשה על עדות שמיעה, ולא על ידיעה ובדיקה אישית של המומחים: חוות דעתו של המומחה מטעם הנתבעת (יעקב דובדבני) מבוססת, כל כולה, על דבריו של ע"ה/1 מהנדס דימיטרי אלשנסקי , כפי שציין המומחה, שחור על גבי לבן, בחוות דעתו וכפי שהעיד גם בביהמ"ש (ע' 41 ש' 13-17), ואילו מסקנתו של המומחה מטעם התובעים (יעקב פטל), לפיה במועדים הנקובים בחוות הדעת המעבר היה חסום למעבר הולכי רגל - מבוססת, כל כולה, על סדרת תמונות שצולמו על ידי התובע 3 במועדים הנ"ל. אמנם, לחוות הדעת צורפו גם תמונות שצולמו ע"י המומחה פטל במועד ביקורו במקום (ביום 05/08/07), ואולם במועד זה המעבר כבר היה פתוח להולכי רגל (כפי שציין המומחה במפורש בחוות דעתו), ועל כן התמונות שצילם המומחה בעצמו אינן מעלות ואינן מורידות לענין השאלה שבמחלוקת. לאור זאת, לא ניתן להסתמך על חוות הדעת של הנתבעת ואף לא על חוות הדעת של התובעים, והראיות היחידות הקיימות למעשה בסוגיה זו הן: מטעם התובעים- התמונות שצולמו ע"י התובע 3 ביום 25/02/07 (תמונות שסומנו א'-ד' וצורפו לחוות דעת המומחה פטל) וביום 17/06/07 (תמונות שסומנו ה'-ו' וצורפו לחוות דעת המומחה פטל) ועדותו של התובע בנדון. ומטעם הנתבעת - עדותו של המהנדס דימיטרי אלשנסקי בתצהיר עדותו הראשית ובחקירתו הנגדית בביהמ"ש. עיון בתמונות א'-ד' שצולמו ע"י התובע ביום 25/02/07 מלמד, כי במועד זה, המעבר המוביל לחנות היה עמוס בפסולת בנין, חומרי בניה וכלי עבודה, פיגומים ורשתות מברזל אשר שימשו לחסימת המעבר לכוון רחוב יפו. אין ספק, כי מצבו זה של הפסאז' לא אפשר מעבר בטוח וסביר של הולכי רגל, ולא בכדי לא ניתן להבחין בתמונות הנ"ל, ולוּ בהולך רגל אחד הצועד במעבר (ודוק: המדובר במעבר שנועד כל כולו להולכי רגל, ואילו במועד זה המעבר היה אמנם פתוח לתנועת הולכי רגל, כפי שטוענת הנתבעת, אזי הדעת נותנת שהוא היה הומה אדם !). בתמונה ד' ניתן, אמנם, להבחין ברכב שחונה במעבר, ואולם עובדה זו לא רק שמוכיחה כי המעבר היה פתוח ונגיש למעבר של הולכי רגל (כפי שמנסה הנתבעת לטעון), אלא שהיא תומכת דווקא במסקנה ההפוכה, שכן הימצאותו של רכב, במעבר שנועד להולכי רגל בלבד- מלמדת, כי המדובר ככל הנראה ברכב עבודה, שהיה שייך למי מהקבלנים או הפועלים שעבדו אותה עת במקום. תמונות ה'-ו' צולמו ע"י התובע ביום 17/06/07. בתמונות ניתן לראות בברור, כי במועד זה הפסאז' פונה אמנם מפסולת הבנין, מהפיגומים, מכלי העבודה ומרשתות הברזל, ואולם הוא נחסם למעבר - לפחות מצדו האחד - באמצעות מחסומי פלסטיק שהוצבו לאורכו, עליהם נתלה גם השלט : "סכנה כאן בונים". הנתבעת טוענת, כי דובר ב"מקרים בודדים ויוצאי דופן בהם הונחו נקודתית מחסומי פלסטיק ניידים לשעות ספורות בלבד. ואולם בשום מקרה לא היה בכך כדי לחסום התנועה החופשית של הולכי הרגל במעבר. תמיד נותר מעבר חופשי ברוחב של כ- 3 מטר עם גישה חופשית להולכי רגל אל החנות וממנה מרח' אגריפס" (ס' 9 לתצהיר דימטרי אלשנסקי). ואולם, טענה זו, כלל לא הוכחה ע"י הנתבעת, ונותרה בגדר טענה כללית וסתמית. לא זו אף זו, בחקירתו הנגדית העיד המהנדס דימטרי אלשנסקי, כי אינו זוכר את התאריך בו הוסרו מחסומי הפלסטיק, שכן הנושא היה "בטיפול של חברת התחזוקה" (ע' 32 ש' 19), ואף לא ידע לומר, באלו שעות היו מחסומי הפלסטיק סגורים ובאלו שעות היו פתוחים, באומרו:"זה לפי חברת התחזוקה. היו פותחים מחסומים רק לפריקת מטענים של הדיירים" (ע' 37 ש' 6). מכל מקום, גם חסימת המעבר "במקרים בודדים" - די בה כדי להוביל למסקנה, בדבר העדר גישה סבירה של הולכי רגל לחנות. זאת ועוד, בתמונות הנ"ל נראה המעבר כשהוא חסום באמצעות מחסומי הפלסטיק לכל אורכו וללא כל מרווח למעבר של הולכי רגל (ודאי לא מרווח ברוחב של כ-3 מטרים כפי שטוענת הנתבעת), וגם טענתה זו של הנתבעת נותרה אפוא בגדר טענה בעלמא (מיותר לציין, שגם בתמונות הללו לא ניתן להבחין, ולו בהולך רגל אחד, העושה דרכו במעבר). עוד טענה הנתבעת, בהסתמך על עדותו של המהנדס דימטרי אלשנסקי בחקירתו הנגדית, כי מחסומי הפלסטיק הם מחסומים ניידים הניתנים להזזה ביד אחת (ע' 37 ש' 11-12), ועל כן אין מדובר בעצם בחסימה אמיתית של המעבר. ואולם, טענה זו, בכל הכבוד, מוטב היה לה אלמלא נטענה: המדובר במחסומי פלסטיק מסוג "ניו ג'רסי", המשמשים ברגיל לחסימת דרכים וכבישים (מחסומים מלבניים רחבים בצבעי לבן אדום), עליהם נתלה גם השלט : "סכנה כאן בונים". הסבירות שהולכי רגל יבחרו להזיז את המחסומים הללו ולנוע באופן חופשי במעבר, תוך התעלמותם מהמחסומים ומשלט האזהרה הנ"ל - שואפת לאפס (ואמנם מתמונות ה'-ו' נקל להיווכח, כי המעבר החסום במחסומי הפלסטיק, ריק מאדם). בכל הכבוד, מחסומי הפלסטיק הללו מיועדים, מעצם טיבם, לחסימת דרכים, וקיומה של אפשרות תיאורטית, שאדם כלשהו יבחר להתעלם מהמחסומים - אין פירושה שהדרך אינה חסומה (כשם שהאפשרות הנתונה לאדם לנסוע ברמזור אדום - לא מאיינת את העובדה שנסיעה ברמזור אדום היא אסורה !). ודוק: ע"ה/1 מהנדס דימטרי אלשנסקי העיד, כי רשת הברזל (הנראית בתמונות א'-ב') הוצבה בחלל הפונה לרח' יפו "למניעת מעבר אנשים מרחוב יפו למעבר לצד הבנין בו מתבצעות עבודות גמר בבנין עצמו באזור העבודה. שמנו מטעמי בטיחות כמו שמגדרים כל אתר בניה" (ע' 35 ש' 12-14). לאמור: בפברואר 2007 חלקו של המעבר הפונה לרח' יפו היה כמו "אתר בניה", פשוטו כמשמעו, והוא נחסם ע"י הנתבעת לתנועת עוברים ושבים מטעמי בטיחות. הנה כי כן: התמונות שהגישו התובעים מהווים ראיה לכאורה לכך שבחודש יוני 2007 - המעבר עדיין היה חסום לתנועת הולכי רגל. גם אם המדובר בחסימה של המעבר מצדו האחד בלבד (קרי מצדו של רח' יפו) - מה שכלל לא הוכח ע"י הנתבעת - אין בכך כאמור כדי לסייע לנתבעת, שכן לאור מיקומה של החנות על פי התשריט, ולאור מהותו וטיבו של הפסאז' (לחבר בין שני הרחובות) -יש לקבוע, כאמור, כי מסירת החנות כשהיא "מושלמת וראויה לשימוש מיידי" פירושה מסירה של החנות כשהמעבר פתוח לתנועת הולכי רגל משני צדדיו ( מה גם, שסביר להניח, כי הולך רגל הבא מכוון רח' אגריפס ומבקש להשתמש במעבר כדי להגיע לרח' יפו, אך מבחין כי המעבר חסום מצדו של רח' יפו - יימנע כליל מלהשתמש במעבר). הנתבעת מצידה לא הצליחה להפריך את המסקנות העולות מהתמונות הנ"ל, והסתפקה בעדותו הסתמית של המהנדס דימיטרי אלשנסקי, אשר מנוגדת למראה הברור הנשקף מהתמונות הנ"ל. על כן, כמאמר הביטוי "טוב מראה עיניים ממשמע אוזניים" - יש להעדיף את התמונות על פני עדותו של המהנדס דימיטרי אלשנסקי, ולקבוע כי המעבר היה חסום לתנועת הולכי רגל לפחות עד ליום 17/06/07. יצוין, כי עדותו של המהנדס דימטרי אלשנסקי בביהמ"ש, היתה לא רק סתמית אלא גם רצופה סתירות ותמיהות, והותירה עלי רושם בלתי מהימן בעליל. כך למשל, בשאלה בסוגיה המהותית ביותר העומדת על הפרק (חסימת המעבר), העיד המהנדס אלשנסקי בתחילה: "ש: האם נכון יהיה לומר שבמשך הבניה המעבר היה חסום הן ע"י חומרי בניה והן ע"י משאיות שפרקו או הטעינו סחורה ? ת:בהתחלת הפרוייקט זה היה חסום, אבל אחרי קבלת טופס 4 ותעודת גמר המעבר היה פתוח עד אחרי כניסה למגורים... בערך ב-05/06 התחלנו למסור דירות ואז המעבר היה פנוי לחלוטין... " (ע' 31 ש' 23- ע' 32 ש' 4). אך בהמשך סתר עצמו, והעיד: "ש: מראה לך את תמונה ו'... מתי המחסומים האלה הוסרו? ת: המחסומים הוסרו בגמר העבודות באגף מגורים יפו, זה היה באביב 2007. ש: מתי השטח שרואים בתמונה ד' נוקה , שוחרר למעבר חופשי של אנשים ? ת: זה באותה תקופה מה שאמרתי. באביב 2007. ש: האם נכון שבאותה תקופה כאשר גמרו לנקות את זה, המעבר שרואים בתמונה ד' המעבר מרחוב יפו היה חסום ? ת: באותה תקופה כן. ש: המראה שרואים בתמונה ב' ... מתי נפתח המעבר שרואים בתמונה הזאת להולכי רגל ? ת: נפתח בתחילת קיץ 2007 " (ע' 33 ש' 17- ע' 34 ש' 10). סופם של דברים: התובעים הוכיחו, על-פי מידת ההוכחה הנדרשת במשפט אזרחי, כי המעבר המקשר בין רח' יפו לרח' אגריפס היה חסום, באופן שלא התאפשרה גישה סבירה לחנות נשוא התביעה , לפחות עד ליום 17/06/07 . מאחר והתביעה דנן הוגשה ביום 28/05/07, הרי שבמסגרת התביעה דנן זכאים התובעים לפיצוי עד למועד זה בלבד. משכך, מחייב את הנתבעת לפצות את התובעים בגין 26 חודשים (אפריל 2005- מאי 2007) בסך של 3,250 $ לחודש, ובסה"כ בסך של 84,500 $ כשהוא משוערך עד ליום הגשת התביעה דנן (על פי שערו היציג של הדולר כפי שהיה בראשון לכל אחד מהחודשים אפריל 2005-מאי 2007, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום שבו אמור היה להתבצע כל תשלום ותשלום ועד לפרעון, והכל כמפורט בתחשיב השערוך שצורף ע"י ב"כ התובעים לסיכומיו) , קרי בסך של 394,469 ₪ , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (28/05/07) ועד לפרעון. 3.4 פיצול סעדים כבר בכתב התביעה ביקשו התובעים מבית המשפט להתיר להם לפצל את סעדיהם, באופן שיוכלו לתבוע בעתיד חיובים כספיים שיחולו על הנתבעת לאחר מועד הגשת התביעה דנן. בסיכומיהם חזרו התובעים על הבקשה לפיצול סעדים. בסיכומיה התייחסה הנתבעת לבקשה, וטענה כי אין להתיר לתובעים לפצל סעדיהם משני נימוקים פרוצדוראליים: משום שהבקשה לא הועלתה בכתב התביעה המקורי (בו התבקש סעד הצהרתי). משום שהבקשה לא הוגשה בדרך שבה יש להגיש בקשה בכתב, בהתאם לפרק כ' לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 . הנימוק הראשון, בכל הכבוד, אין בו ממש, שכן תביעה לסעד הצהרתי אינה מונעת הגשת תביעה לסעד אופרטיבי על סמך אותה עילה, גם בלא שניתן היתר לפיצול סעדים (ראו: א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי (מהדורה שביעית, תשס"ג-2003) עמ' 105), ועל כן אין כל רבותא בעובדה, שהבקשה לפיצול סעדים לא הועלתה ע"י התובעים בכתב התביעה המקורי. אשר לנימוק השני: אכן "בקשה להיתר פיצול סעדים צריכה להיערך ולהיות מוגשת בדרך של בקשה בכתב. הבקשה צריכה להיות מנוסחת במפורש ולא באופן סתמי ולאקוני" (א' גורן, שם, 107, וכן: כב' השופט ד' לוין ע"א 2821/90 אמיר שומרוני נ' אליעזר רוזנבלום ואח', פ"ד מז(1) 201, 208). עם זאת, נפסק גם, כי במקרים חריגים, כאשר הצורך בהיתר לפיצול סעדים מהווה חלק מפסק הדין והוא פועל יוצא מחלקיות הכרעתו של השופט בתובענה המצויה בפניו , או כאשר על פי הנסיבות הנזקים הנטענים של המבקש לא התגבשו (כגון, בשל העובדה שהמבקשים ממשיכים להחזיק בנכס ולא ברור מתי יפנו את הנכס או יפונו ממנו, ואף לא ברור מה יהיה מצבו של הנכס לאחר הפינוי) - אזי מתבקש מאליו מתן היתר לפיצול סעדים, גם בהעדר בקשה בכתב (כב' השופט מ' סובל ת"א (שלום-תל-אביב-יפו) 59199/06 קשתות אירועים בע"מ ואח' נ' תדלוקים חברה לתדלוק והשקעות בע"מ, מיום 16/01/07, פורסם באתר המשפטי "נבו"). במקרה דנן, אין לתובעים אפשרות לתבוע בשלב זה סעדים נוספים מעבר לאלו המגיעים להם עד למועד הגשת התביעה דנן, שכן המעבר פונה רק לאחר הגשת התביעה דנן (במועד ביקורם של המומחים מטעם הצדדים במקום), ועל כן בעת הגשת התביעה טרם התגבשו מלוא נזקיהם של התובעים. משכך, זהו המקרה המתאים להתיר פיצול סעדים (וזו גם כנראה הסיבה לכך שהנימוקים אשר העלתה הנתבעת לדחיית הבקשה היו פרוצדוראליים בלבד, ולא התייחסו לבקשה גופה). בנסיבות אלו, מתיר לתובעים לפצל את סעדיהם באופן שיוכלו לתבוע מהנתבעת בעתיד סעדים אשר לא נתבעו על ידם במסגרת התביעה דנן. 3.5 זכות התביעה של התובעים על פי הנטען בכתב התביעה, התובעים 1-3 שימשו במועדים הרלבנטיים לתביעה כמנהלי עזבון של אמם המנוחה (רחל עמר ז"ל), אשר ירשה מחצית עזבון המנוח (יעקב עמר ז"ל), אביהם של התובעים 1-15. בנוסף לכך, התובעים 1-3 הינם היורשים של החלק ה-1/30 (כל אחד) של עזבון אביהם המנוח. התובעים 4-/15 הינם היורשים של החלק ה-1/30 (כל אחד) של עזבון אביהם המנוח, וייפו את כוחו של התובע 3 לטפל בענין הנכס נשוא התביעה דנן. לפיכך, התובעים 1-3 , באמצעות התובע 3, מייצגים את כל יורשי המנוח (התובעים 1-15). בסיכומיה טענה הנתבעת, כי הצו למינוי התובעים 1-3 כמנהלי העזבון של אמם המנוחה (שכאמור ירשה מחצית מעזבון אביהם המנוח) פקע ביום 31/12/07, ומעדותו של התובע 3 בביהמ"ש עולה, כי ניהול העזבון הועבר לנאמנות (ע' 16 ש' 16-21). משכך, טוענת הנתבעת, כי התובעים זכאים לכל היותר למחצית מהפיצוי החודשי על פי ההסכם. בסיכומי התשובה שהוגשו מטעם התובעים נטען בענין זה, כי יש לדחות טענת הנתבעת בנדון, מאחר והנושא אינו כלול בפלוגתאות, מאחר והנושא אינו רלבנטי מבחינת המועדים, מאחר וגם הנאמנים על הנאמנות הם התובעים 1-3 ששימשו כמנהלי העזבון, ומאחר וכל היורשים/האחים/הנהנים ממילא צורפו כתובעים בתביעה דנן. אכן, על סמך כל אחד מהנימוקים הללו, שוכנעתי, כי יש לדחות טענתה של הנתבעת בנדון. 4. סוף דבר 4.1 מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים (יחדיו) את הסך של 394,469 ₪ , בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (28/05/07) ועד לפרעון. 4.2 בשים לב להוראת תקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בשים לב לסכום התביעה, לתוצאה ולכלל נסיבות הענין, מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים (יחדיו), כדלקמן: 4,236 ₪ אגרת משפט (מחצית ראשונה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (05/07/07) ועד לפרעון. 4,496 ₪ אגרת משפט (מחצית שניה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום (03/12/08) ועד לפרעון. 50,000 ₪ שכ"ט עו"ד בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לפרעון ובצירוף מע"מ כחוק. 4.3 מתיר לתובעים פיצול סעדים כמבוקש.טופס 4מסמכיםבניההגשת ראיותטפסים משפטיים