כתיבת סכום נמוך בהסכם מכר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כתיבת סכום נמוך בהסכם מכר: מבוא 1. זוהי תביעה שהגישו התובעים נגד הנתבע 1 (להלן:"הנתבע"), עורך דין במקצועו, לתשלום נזקים ופיצויים בגין רשלנות מקצועית, ונגד נתבעת 2 (להלן:"הנתבעת"), כמבטחת הנתבע. רקע עובדתי 2. התובעים רכשו מגרש ברח' לוי אשכול 56, יהוד, הידוע גם כחלקה 93 בגוש 6684 (להלן: "המקרקעין") ועליו שלד לא גמור של בית פרטי, מהגב' דורית הולצמן (להלן:"המוכרת"), שהיתה בעלת זכויות חוזיות להתקשר בהסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן:"המינהל") כנגד תשלום דמי חכירה מהוונים. 3. הנתבע ייצג בתחילה רק את המוכרת, אולם בהמשך ייצג את שני הצדדים בעסקת מכירת הזכויות במקרקעין מהמוכרת לתובעים, לרבות בעת החתימה על הסכם המכר. 4. ביום 1.7.98 נחתם הסכם מכר בין המוכרת ובין התובעים (להלן:"ההסכם" - נספח 3 לתצהיר ת/1). ההסכם נערך על ידי הנתבע. 5. בהסכם נכתב שהמקרקעין נקיים מכל חוב, משכנתא, עיקול, זכויות צד ג' או שיעבוד מכל סוג, למעט חוב לעיריית יהוד (נספח 3 לת/1, עמ' 1, סע' ג', סע' 2.1). 6. למחרת חתימת ההסכם, ביום 2.7.98, לאחר שהנתבע הוציא נסח מלשכת רישום המקרקעין, התברר כי ישנם ארבעה עיקולים על המקרקעין. 7. באותו יום - 2.7.98, חתמו המוכרת והתובעים על נספח להסכם המכר (להלן: "הנספח להסכם" - נספח 6 לתצהיר ת/1). בנספח להסכם הוסכם על הקדמת תשלומים לצורך מחיקת העיקולים. הוסכם שהתובעים יפקידו בידיו הנאמנות של הנתבע סכום של 50,000 ש"ח על חשבון התמורה בגין המקרקעין והנתבע ישלם מהסכום הנ"ל לנושים שפורטו בנספח לצורך מחיקת העיקולים. כמו כן נקבע בנספח להסכם כי יתרת התשלומים של התובעים למוכרת על חשבון התמורה יהיו כדלקמן: תוך 14 יום ממחיקת העיקולים סכום השווה ל-106,300 $ אשר יופקד בידיו הנאמנות של הנתבע, שישלם ממנו את החוב לעיריית יהוד והיתרה תועבר למוכרת. יתרת התמורה תהיה כפי שנקבע בהסכם. 8. שלושה עיקולים נמחקו ע"י הנתבע עד יום 7.9.98. עיקול אחרון לטובת מס רכישה בוטל ביום 4.11.98. 9. להשלמת התמונה ייאמר, כי מספר חודשים לאחר רכישת המקרקעין החלו התובעים בשיפוץ והשלמת בניית שלד הבית, ועברו להתגורר בבית בחודש מאי 1999 (פרוטוקול, עמ' 28, שו' 9-10). עיקר טענות התובעים 10. התובעים טוענים כי הנתבע לא גילה להם על קיומם של העיקולים על המקרקעין, הנתבע העמיד את התובעים על קיום חריגות בניה במקרקעין וצו הריסה שהוצא בגין חריגות רק במועד החתימה על ההסכם; הנתבע לחץ עליהם לחתום על הנספח להסכם ולהקדים תשלומים למוכרת; הנתבע שכנע את התובעים לפצל בהסכם את התמורה המוסכמת בגין המקרקעין בסכום של 270,000 $, כך שבהסכם ייכתב סכום של 176,000 $ בלבד ויתרת התמורה בסך של 94,000 $ תשולם על ידי התובעים ישירות למינהל, כשבפועל התברר לאחר מכן שצריך יהיה להוסיף למינהל מע"מ בסכום נוסף של 17,000 $ על הסך של 94,000 $; הנתבע העביר לתובעים את המפרט להתקשרות עם המינהל לאחר המועד שעבר להגשת השגה ובעקבות כך ביטל המינהל את ההתקשרות ביחס למקרקעין; היתר הבניה שניתן למוכרת ביחס לקומה ב' לא היה תקף; התובעים ביצעו מחדש בעצמם את כל ההליכים הקשורים בהתקשרות ובעקבות כך נרשמו הזכויות במקרקעין על שם התובעים במינהל כ-6 שנים לאחר מועד ההתקשרות; המינהל לא קיבל את השומה העצמית שהגיש הנתבע בשל פיצול התמורה ובשל אי צרוף מסמכים מהותיים על ידי הנתבע; הנתבע העביר למוכרת כספים בניגוד להסכם המכר עוד בטרם סולק החוב לעיריית יהוד; 11. התובעים תובעים מהנתבע את הסכומים הבאים: 300,000 ₪ - נזקי מימון לרבות חוסר יכולת למשכן ו/או לשעבד את הזכויות במקרקעין והצורך לקבל מימון חלופי להלוואה מובטחת במשכנתא; 50,000 ₪ - תשלומים לבעלי מקצוע שונים (מודד, אדריכל, שמאית, עורך דין, ועוד) לצורך הסדרת היתר הבניה, חידוש ההתקשרות עם המינהל ורישום הזכויות על שם התובעים; 150,000 ₪ - עגמת נפש, כאב וסבל ונזקים נפשיים שנגרמו לתובעים במשך 6 שנים. 12. התובעים טוענים כי הנתבעת ביטחה את התובע בתקופה הרלוונטית לתביעה בביטוח אחריות מקצועית, ועל כן היא חייבת בתשלום הנזקים הנטענים לתובעים. עיקר טענות הנתבע 13. הנתבע טוען כי הוא לא התרשל בייצוג התובעים. הנתבע טוען כי התובעים ידעו על קיומם של העיקולים בטרם חתימת ההסכם; ידעו על קיום חריגות הבניה וצו ההריסה בטרם חתימת ההסכם; ההסכם עצמו נחתם מבלי שפורטו בו העיקולים משום שהצדדים לחצו על הנתבע לערוך את ההסכם באופן מיידי כשהוסכם מראש שייחתם נספח למחרת לאחר שיתבררו העיקולים המדויקים על המקרקעין; פיצול מחיר העסקה בהסכם נעשה לבקשת התובעים שהסכימו על כך עם המוכרת; הקדמת התשלומים בנספח נעשתה בהסכמת הצדדים; המפרט הכספי של המינהל נשלח לתובעים ישירות על ידי המינהל; העיקולים בוטלו זמן קצר ביותר מיום חתימת ההסכם כשהעיקול האחרון של מס רכוש בוטל מיד עם סיום שביתה שהיתה באותו זמן; וכי לתובעים לא נגרמו כל נזקים כפי הנטען על ידם. הנתבע טוען נגד הנתבעת 2, כי יש לו כיסוי ביטוחי אצל הנתבעת על פי פוליסת הביטוח בתקופה הרלוונטית שבגינה שילם פרמיות לנתבעת. לטענתו, הסייג שהנתבעת 2 מבקשת להתנער באמצעותו מהכיסוי הביטוחי הוא סייג נסתר שלא היה בידיעתו ומהווה גם תנאי מקפח בחוזה אחיד. עיקר טענות הנתבעת 14. הנתבעת טוענת כי פוליסת הביטוח שהיא הוציאה לנתבע בשנת 1998 הינה פוליסת "CLAIMS MADE", שנועדה לשפות בגין תובענות המוגשות נגד המבוטח לראשונה בתקופת הביטוח. התביעה הוגשה נגד הנתבע ביום 26.6.05, ובשנת 2005 לא היתה לנתבע פוליסת אחריות מקצועית אצל הנתבעת, ועל כן אין לנתבע כיסוי ביטוחי אצל הנתבעת. 15. הנתבעת טוענת כי הנתבע אף לא הודיע לה על אפשרות של הגשת תביעה נגדו, אלא רק ביום 1.8.05, כשכבר לא היתה לו פוליסת ביטוח אצל הנתבעת. התביעה הראשונה בבית משפט השלום בתל-אביב 16. המשפט דנא הינו משפט שני שמתקיים בענין עסקת המכר נשוא התביעה. בשנת 1999 הגישה המוכרת תביעה נגד התובעים בבית משפט השלום בתל-אביב (להלן: "המשפט הראשון"), בגין אי תשלום מלוא התמורה החוזית על פי הוראות ההסכם וכן אי תשלום במועד של התשלומים ששולמו. התובעים הגישו בהליך הנ"ל תביעה שכנגד ובה טענו שהמוכרת היא זו שהפרה את ההסכם עמם ועליה לשלם להם החזר תשלומים ששולמו על ידם ביתר ופיצויים. 17. המשפט הראשון התברר, כאמור, בבית משפט השלום בתל-אביב יפו, בת.א. 57600/99 , בפני כב' השופטת מארק - הורנצ'יק דליה. בתאריך 25.3.02 ניתן פסק דין שקבע כי כל אחד מהצדדים הפר את ההסכם, הכל כפי המפורט בפסק הדין שם (פסה"ד - נספח 10 לתצהיר ת/1). 18. התביעה דנן הוגשה על ידי התובעים נגד הנתבע בתאריך 7.12.05, למעלה מ-6 שנים לאחר הגשת התביעה הראשונה בתל-אביב. 19. ב"כ הצדדים מסתמכים בטיעוניהם, בין השאר, גם על תצהירים ועדויות שניתנו במשפט הראשון ועל דברים שנקבעו על ידי כב' השופטת הורנצ'יק בפסק הדין שם. דיון עיקולים 20. הנתבע אינו כופר בכך כי בהסכם שנערך על ידו נכתב שהמקרקעין נקיים מכל חוב, משכנתא, עיקול, וכדו'. ואולם הנתבע טוען כי התובעים ידעו על כך שישנם עיקולים על המקרקעין, שכן הוא אמר להם זאת לפני שחתמו על ההסכם: "הסברתי לעמוס, כי דורית...יש לה חובות בגין הנכס לעיריית יהוד ומצד שני היא לא יכולה לקבל הלוואה מהבנק בגלל האמור לעיל ובגלל שבינתיים הוטלו עיקולים על הנכס על ידי נושים של דורית שלא ידוע שיעורם והיקפם" (תצהיר נ/7, סעיף 16). ובהמשך: "הסברתי לו (לתובע- א.מ.) שלאחר שיסכם את מחיר התמורה עם דורית, אם יסכם, יערך הסכם ביני לבין עוה"ד שייצג אותו באופן שהתשלום הראשון על חשבון התמורה ישמש לתשלום כל חוב או הוצאה שנחוצים לרישום הזכויות על שמו לרבות לסילוק העיקולים הקיימים על פי נסח שיוצא לפני החתימה על ההסכם..." (שם). 21. לטענת הנתבע, המוכרת ובעלה והתובע, הפעילו עליו לחץ כבד לערוך מיד את ההסכם ולעשות למחרת שינויים בהתאם לנסח שיוצא, למרות שהוא לא רצה לעשות זאת: "עמוס (התובע -א.מ.) דורית (המוכרת - א.מ.) ובעלה הפעילו עלי לחץ כבד לייצגם ולערוך מיד את ההסכם ולמחרת להיפגש שוב לאחר שיגיע נסח מעודכן ולערוך שינויים בהסכם בהתאם לנסח. התנגדתי לכך והסברתי שאין נסח מעודכן וגם כך השעה מאוחרת ועדיף לדחות זאת למחרת אולם, גם עמוס וגם דורית ובעלה הפעילו עלי לחץ כבד לערוך חוזה מייד, כאשר עמוס משכנע אותי בנפרד שסכום התמורה נמוך במיוחד והוא מפחד שיבוא קונה אחר ויציע סכום גבוה יותר... ואילו דורית ובעלה לחצו עלי והסבירו לי כי הם חנוקים וזקוקים בדחיפות והם מבקשים למכור מיד" (תצהיר נ/7, סעיף 21). 22. התובע טוען, לעומת זאת, שהוא לא ידע על העיקולים לפני חתימת ההסכם: "לאחר חתימת הסכם המכר, התברר לי, בין היתר, כי עובדות מהותיות ביותר ביחס למקרקעין (כגון קיומם של עיקולים על המקרקעין ו/או קיומן של חריגות בניה חמורות במקרקעין) לא גולו ו/או לא הובהרו לנו על ידי עו"ד חדד" (תצהיר ת/1, סעיף 2.6). וכן: "יום לאחר מועד החתימה על הסכם המכר התברר, כי ההצהרה הנ"ל אינה נכונה וכי על המקרקעין רובצים מספר עיקולים שהוטלו על זכויות המוכרת...(ת/1, סע' 3.2). בעדותו בבית המשפט נשאל התובע אלו עובדות לא גולו לו על ידי הנתבע, וענה: "כל נושא החריגות בבניה, בהיקפים שלהם, כל נושא העיקולים" (פרוטוקול, עמ' 32, שו' 11). התובע אמר עוד : "היו שלבים שקודם כל רצינו לעשות הערת אזהרה ואז גילינו שיש עיקולים..." (עמ' 25, שו' 13). וכן: "אמרת שאין בעיה, נשלם ונסיר את העיקולים, אלה עיקולים שגם אני לא ידעתי עליהם..." (עמ' 26, שו' 5-4). 23. הנתבע הביא כעדה מטעמו את המוכרת, הגב' דורית הולצמן. הגב' הולצמן אמרה בתצהירה כי התובעים ידעו על העיקולים לפני שחתמו על ההסכם. לדבריה, בפגישה שהיתה במשרדו של הנתבע לפני חתימת ההסכם, הסביר הנתבע לתובע שיש לה חובות לעיריית יהוד ושהיא לא יכולה לקבל הלוואה מהבנק בגלל זה, "ובגלל שבינתיים הוטלו עיקולים על הנכס על ידי נושים שלי שלא ידוע לי שיעורם והיקפם" (תצהיר נ/10, סעיף 12). 24. הגב' הולצמן אישרה בתצהירה את גרסת הנתבע שהיא ובעלה והתובע לחצו על הנתבע לערוך מיד את ההסכם והציעו שלמחרת ייפגשו שוב במשרדו אחרי שיגיע נסח מעודכן ויערכו שינויים בהסכם בהתאם לנסח. הנתבע התנגד לכך ורצה לדחות את חתימת ההסכם למחרת אולם היא ובעלה וגם התובע לחצו על הנתבע לערוך את החוזה מיד, כשהם מסכמים שלמחרת יוצא נסח מעודכן וייפגשו שוב במשרד הנתבע לערוך שינויים בהסכם ולהוסיף את רשימת העיקולים על הנכס (נ/10, סעיף 15-14). בבית המשפט אמרה המוכרת: "ש. את אומרת בסעיף 13 לתצהירך שהיה ידוע שיש עיקולים על הנכס. ת.         בווודאי. ברור". (עמ' 47, שו' 28-27). 25. אני מעדיף את גרסת הנתבע, שנתמכה גם בעדות המוכרת, על פני עדות התובע. הנתבע כתב בהסכם המכר את העובדה ששלד הבית הבנוי על המקרקעין נבנה בסטייה מהיתר הבניה וכן שקיים צו הריסה על חלק זה. הנתבע לא כיסה אפוא מפני התובעים את העובדה ששלד הבית נבנה בסטייה מהיתר הבניה ואף הוצא נגדו צו הריסה. אין סיבה להניח שהנתבע יגלה דבר אחד ויסתיר דבר שני. שיודיע מצד אחד על ענין הפגמים הקשורים לחריגה מהיתר הבניה, ויכסה מצד שני על ענין העיקולים הקיימים. הגילוי בהסכם לגבי היתר הבניה וצו ההריסה, מחזק את טענת הנתבע שהיה גילוי מצדו גם לגבי העיקולים, וכי הוא אמר לתובעים על קיומם של העיקולים לפני החתימה, אולם לא ציין זאת בהסכם משום שלא ידע באותו מועד היקפם של העיקולים ורצה בגלל זאת לדחות את החתימה למחרת, לאחר שיוציא נסח וידע במדויק היקף העיקולים, אלא שהתובע והמוכרים לחצו עליו לערוך את הסכם המכר מיד. כאמור, גם המוכרת אמרה שכך היה. 26. בעדותו בבית המשפט טען הנתבע: "בשעה שש בערב, אחרי שש שעות, מבקשים ממני להכין הסכם. אחרי שעה, ההסכם משתנה, אני צריך להכין עוד הסכם. זו הסיבה שכשאני יודע שכל הצדדים יודעים שיש עיקולים ורק למחרת רוצים נסח טאבו, לא הקפדתי רק על ענין אחד להכניס להסכם את כל הידיעות על מה שאין. ידעתי שגם כך וכך ניפגש למחרת וכל העיקולים ירשמו על פי נסח הטאבו" (עמ' 34, שו' 15-12). הנתבע נשאל אם הוא לא רואה בכך רשלנות מקצועית וענה: "לא. עובדה שלמחרת הגיע נסח הטאבו וסגרנו את הכל בלי בעיות " (עמ' 34, שו' 22). בהמשך אמר הנתבע: "ידעתי שיש עיקולים ולא ידעתי למי, מה אני ארשום, בנק לאומי, בנק... כל העיקולים האחרים ידענו שקיימים אך לא ידענו למי. אני רשמתי בהואיל את מה שידעתי באותו הרגע, על אותם עיקולים לא ידעתי באותו רגע למי, אך ידעתי שהם קיימים, השארנו את זה לנסח שלמחרת" (עמ' 35, שו' 7-3). 27. אין ספק שהנתבע היה חייב וצריך לרשום בהסכם את העובדה שישנם עיקולים על המקרקעין, גם אם היקף העיקולים לא היה ידוע באותו מועד. לא היתה כל מניעה לכתוב בחוזה שישנם עיקולים בלתי ידועים על המקרקעין וכי הצדדים מבקשים בכל זאת לחתום על הסכם המכר ובירור ענין העיקולים יעשה מיד למחרת החתימה. אי כתיבת העיקולים בהסכם, כשמנגד מופיעים בהסכם הסעיפים הסטנדרטיים על כך שהקרקע נקיה מכל חוב, משכנתא, עיקול וכדו', יש בה כשלעצמה משום רשלנות. עם זאת, אני מקבל את גרסת הנתבע, כאמור לעיל, שהדברים נאמרו לתובעים והיו ידועים להם. גרסה שאושרה על ידי המוכרת בתצהירה ובעדותה. 28. בנוסף, גם רו"ח שלמה ריעני, שהיה רו"ח של התובע באותו מועד, כתב בתצהירו שהוגש במשפט הראשון : "יום לאחר חתימת ההסכם התקשר אלי עמוס ואמר לי שעו"ד חדד הודיע לו שהתברר לו קיימים עיקולים שלא היו ידועים". ואולם, רו"ח ריעני מוסיף וכותב בתצהירו הנ"ל: "יצוין כי במהלך המשא ומתן הוצגו דברים בקשר לעיקולים..." (ת/2, סעיפים 8-7). רו"ח ריעני מצהיר אפוא מפורשות בתצהירו כי במהלך המו"מ שלפני חתימת ההסכם נאמר לתובעים על קיום עיקולים. דברים אלו תומכים ומחזקים את גרסת הנתבע שהוא אמר לתובעים על קיומם של העיקולים לפני חתימת ההסכם. 29. רו"ח שלמה ריעני לא העיד בתובענה אצלנו, וגם לא הגיש תצהיר עדות ראשית. התצהיר המצוטט לעיל הוגש, כאמור, בהליך שהתקיים בבית משפט השלום בתל-אביב בת.א. 57600/99. על פי הפסיקה, ניתן להציג פרוטוקול דיונים מהליך משפטי אחר. פרוטוקול כזה מהווה תעודה ציבורית על פי פקודת הראיות וקביל להצגתו כראייה (ע"א 197/67 רוזנר נ' שטרויגולד, פ"ד כ"א (2) 273, 275; ע"פ 135/50 היועץ המשפטי לממשלה נ' יצחק פרידמן פ"ד ה' 567, 575 ד'). בפסיקה נקבע שלענין קבלת תוכן האמור בפרוטוקול יש לאפשר חקירה נגדית עליו. עם זאת נקבע, כי אם ישנה הסכמה להגשת החומר, כי אז ניתן לקבלו כראיה לתוכנו גם ללא חקירה (בר"ע (ב"ש) 549/03 סולל בונה בע"מ נ' עזרא אברהם (אתר נבו)). בדיון אצלנו התנגד ב"כ התובעים בתחילה להגשת תצהירו של רו"ח ריעני לענין תוכנו (עמ' 16, שו' 28-26), אולם בסוף הדיון ביקש ב"כ התובעים בעצמו להגיש תצהיר זה מטעמו, והסכים בכך להגשת התצהיר ללא חקירת העד (עמ' 48, שו' 16-12). משכך, ניתן לקבל את תצהירו של רו"ח ריעני גם לתוכנו, לאחר שהצדדים הסכימו לקבלתו כראיה בתובענה שלנו. 30. ויצויין, כי טענתו של הנתבע, שהוא אמר לתובעים שקיימים עיקולים לפני שחתמו על ההסכם, טענה הנתמכת בעדותה של המוכרת הגב' הולצמן ובתצהירו של רו"ח ריעני, אינה בגדר טענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב, שכן הנתבע אינו מכחיש את ההסכם. להפך, הנתבע מאשר שאכן כך נכתב בהסכם ואף אמר בענין זה בישיבת קדם משפט מיום 22.11.05: " אני מודה שטעיתי בכך שבהסכם לא ציינתי את קיומם של העיקולים" (פרוט' מיום 22.11.05, עמ' 2, שו' 20). אין טענה, אפוא, כנגד הכתוב בהסכם. הנתבע אינו מכחיש ואינו כופר שכך נכתב, ושהדברים נכתבו ביודעין. טענת הנתבע היא לא כנגד המסמך בכתב, אלא מתייחסת לידיעת התובעים לפני חתימת ההסכם. על כך יכול הנתבע להעיד, ועדותו נתמכת כאמור בעדויות נוספות (ע"א 1570/92 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פרופ' ציגלר, פ"ד מ"ט (1), 369, 389, סעיף 21). 31. זאת ועוד; התובעים אינם חולקים על כך שלמחרת חתימת ההסכם הם ידעו על כל העיקולים לפרטיהם, לאחר שהוצא נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין. איש לא מנע מהתובעים מלבטל את ההסכם במועד זה, אם אכן נכונה טענתם שהם לא ידעו כלל שישנם עיקולים על המקרקעין. ואולם התובעים לא ביטלו את ההסכם. להפך, הם הוסיפו וחתמו על נספח להסכם המפרט את רשימת כל העיקולים ומקדים תשלומים לצורך סילוק העיקולים ומחיקתם. בכך הראו התובעים בדרך של התנהגות שהם מסכימים לביצוע העסקה ומאשררים את ההסכם ואין להם טענות בקשר לכך. 32. אינני מקבל את הטענה שהתובעים חתמו על הנספח להסכם "בעקבות לחץ כבד שהפעיל עליהם הנתבע" (ת/1, סעיף 3.5) התובע אמר בעדותו שבתקופה הרלוונטית הוא עסק בבנייה ושיפוצים (עמ' 13, שו' 13-12). כמו כן אישר התובע כי הוא ורו"ח ריעני שותפים במגרש אחר באזור התעשיה יהוד יחד עם קבוצה של 7 שותפים (עמ' 16, שו' 18). התובע אמר שהוא קנה מגרש יחד עם רו"ח ריעני ועוד מגרש נוסף שלו (עמ' 18, שו' 1). התובע היה מצוי אפוא בעסקי במקרקעין וטענתו כאילו הוא חתם על הנספח בשל לחץ של הנתבע איננה מתקבלת על דעתי. התובעים חתמו על הנספח משום שהסכימו לעשות כן, וגם אם שוכנעו לעשות זאת על ידי הנתבע, אין הדבר מהווה "לחץ" והם לא נאנסו לעשות כן בעל כורחם. הם חתמו בהסכמה מלאה ומתוך ידיעה שישנם עיקולים על המקרקעין, ובכל זאת הם רצו לבצע ולממש את העסקה. יוער, כי בפסק הדין בת.א. (ת"א) 57600/99 כתבה כב' השופטת הורנצ'יק שהיא מאמינה לגרסת התובעים (הנתבעים שם), כי כל התשלומים שבוצעו על ידם בטרם נרשמה הערת האזהרה ב-4.11.98 בוצעו מתוך לחץ שהפעילו עליהם המוכרת והנתבע (סע' 48 בפסק הדין). כב' השופטת הורנצ'יק לא קבעה שהנספח להסכם עצמו נחתם תחת לחץ ולא התייחסה לנקודה זו. נראה גם כי הדברים בענין זה מתייחסים להיבט העובדתי לפיו התשלומים ששילמו התובעים למוכרת עד לרישום הערת אזהרה הוקדמו לאחר שהמוכרת והנתבע לחצו עליהם בדיבורים לעשות כן, אולם אין הכוונה ל"לחץ" במשמעות המשפטית של "כפיה" או "אונס", ואין בכך למעט מהסכמתם של התובעים לכך. חריגות בניה 33. אינני מקבל גם את טענת התובעים כאילו הם לא ידעו על חריגות הבניה וצו ההריסה בטרם חתמו על ההסכם. ענין זה נכתב במפורש בהסכם, הן שהשלד של הבית נבנה בסטייה מהיתר והן שנגד החלק שנבנה בסטייה מהיתר תלוי ועומד צו הריסה. בסעיף 3.2 בהסכם נכתב: "... הקונה מצהיר כי ידוע לו... וכן ידוע לו שהשלד נבנה בסטייה מהיתר וכי נגד החלק אשר נבנה בסטייה מהיתר תלוי ועומד צו הריסה ליום 30.6.99 אלא אם עד אז יוסדר היתר הבניה, וכי למוכרת חוב לעיריית יהוד" (נספח 3 לת/1, סעיף 3.2). התובעים אינם יכולים לטעון אפוא שלא נאמר להם על חריגות הבניה ועל צו ההריסה לפני שחתמו על החוזה. התובע גם מודה שהוא ידע על החריגות וצו ההריסה, אולם טוען שהנתבע אמר להם שצו ההריסה הוא רק "פורמאלי" והוצא בגין חריגה "קלת ערך", ורק לאחר מכן התברר להם שמדובר בחריגה מהותית של בניית קומה שלמה ללא היתר.לטענת התובע, אם היה יודע את כל העובדות ומשמעותן בענין זה, לא היו התובעים מתקשרים בהסכם המכר (תצהיר ת/1 סעיפים 6.3-6.4). אין לקבל את טענתם הנ"ל של התובעים. הדברים נכתבו בצורה מפורשת ביותר בהסכם. התובע, כאמור, הינו אדם שכבר ביצע עסקאות במקרקעין קודם לכן ועיסוקו היה בבנייה. התובע מאשר שהוא ראה לפני שחתם על ההסכם שכתוב בהסכם שיש חריגות בניה וישנו צו הריסה. התובעים יכלו שלא לחתום על ההסכם, או לדחות את החתימה על ההסכם עד לבירור הענין באופן ממצה יותר. התובעים לא עשו כן ובחרו לחתום על ההסכם בידיעה ברורה על קיום חריגות הבניה, הסטייה מהיתר הבניה, וצו ההריסה הקיים. הטענות שמעלים התובעים כיום, כאילו לא ידעו על היקף הדברים, הינן טענות לא רציניות ומועלות לצורך התביעה, ואני דוחה אותן. מע"מ 34. התובעים טוענים כי הנתבע שכנע אותם לפצל את מחיר התמורה בהסכם ולכתוב בהסכם שהתמורה היא 176,000 $, במקום 270,000 $, והתובעים ישלמו ישירות למינהל את יתרת התמורה המוסכמת בסך 94,000 $. התובע כותב בתצהירו: "בעת עריכת הסכם המכר - אחרי צהרי יום 1.7.1998 - הסביר לי עו"ד חדד, כי יש לנסח את הסכם המכר באופן שבו התמורה הנקובה בהסכם תעמוד על סך של 176,000 דולר ארה"ב, כאשר אנחנו נידרש לשלם ישירות למינהל את יתרת התמורה המוסכמת סך של 94,000 דולר ארה"ב. עו"ד חדד הסביר את הצורך בפיצול בכך שהמפרט להתקשרות עם המינהל היה מופנה בשמה של המוכרת...טענת עו"ד חדד, לפיה אני הוא זה שביקשתי לבצע את ההפרדה בין התשלום למוכרת לבין התשלום למינהל בגלל "קשרים משפחתיים" במינהל הינה שקר מוחלט" (תצהיר ת/1, סע' 4.2). 35. התובעים טוענים כי לאחר חתימת ההסכם התברר שהסכום שהם היו צריכים לשלם למינהל בסך 94,000 $ לא כלל מע"מ, והם נדרשו לשלם למינהל את המע"מ בסכום נוסף של כ-17,000 $. התובעים דורשים מהנתבע תשלום סכום זה. בעדותו בבית המשפט אמר התובע: "אדון הולצמן העלה את הטענה שכדאי לפצל את המינהל מהמחיר הכולל, כי יש לו בעיות עם המנהל, הוא לא יצליח לחתום על הסכם חכירה מול המנהל, והוא העלה הצעה שהוא יפרק את התשלום לשני חלקים כאש רהוא יעביר את הסכם החכירה על שמי, כדי שההסכם יהיה על שמי והסכום יופחת מהמסכום שסיכמנו ביננו 270,000 פחות 94,000 שהיינו אמורים לשלם למינהל" (עמ' 22, שו' 14-10). התובע שינה בעדותו את הגרסה שנתן בתצהיר עדותו הראשית. הפעם הוא טוען, כי מי שהעלה את הרעיון לפצל את מחיר התמורה בהסכם היה בעלה של המוכרת ולא הנתבע. אמנם התובע טען שהנתבע אמר שכדאי לקבל את ההצעה והוא שמע בקולו (עמ' 22, שו' 24), ואולם ההבדל בגרסאות של התובע מדבר בעד עצמו ופוגע באמינות התובע. 36. הנתבע הכחיש מכל וכל שהוא אמר לתובעים לפצל את מחיר התמורה בהסכם. לטענתו, ענין זה הוסכם בין התובע ובין המוכרת ישירות, לאחר שהתובע התייעץ עם רוה"ח שלו, שלומי ריעני. הנתבע כתב בתצהירו: "עם סיום הכנת ההסכם הראשון העברתי לעמוס ודורית העתק לעיון. לאחר שעיינו בטיוטא ביקש עמוס מדורית ובעלה לחכות במשרדי בזמן שהוא קופץ להתייעץ עם שלומי ריעני. לאחר שהתייעץ עם שלומי ריעני ביקש עמוס מדורית ובעלה לשוחח עמו בנפרד מחוץ לחדרי. לאחר שהפקידה שלי סיימה את עבודתה ונסעה לביתה נכנסו עמוס דורית ובעלה לחדרי והודיעו לי לשנות את ההסכם כך שסכום התמורה יהיה 176,000 $ ועמוס יקח על עצמו את התשלום למינהל..." (תצהיר נ/7, סעיף 23). בעדותו בבית המשפט אמר הנתבע: "ש. כשהתובע אומר שאתה שכנעת אותו להסכים לפיצול של ה-270,000 דולר, הוא משקר? ת. התצהיר של התובע רצוף בשקרים, וזה אחד השקרים הכי גדולים". (עמ' 39, שו' 9-8). 37. המוכרת, הגב' הולצמן, מסייעת בעדותה לגרסתו של הנתבע בענין זה. המוכרת כותבת בתצהירה: "…לאחר שהתייעץ עם שלומי ריעני ביקש עמוס ממני ובעלי לשוחח עמו בנפרד מחוץ לחדר של זוהר. לאחר שיצאנו עמוס הציע לי שישלם לי 4,100 $ במזומן בחתימת ההסכם בתנאי שאסכים לשנות את העסקה כך שהוא יקח על עצמו את המינהל וישלם לי 176,000 $. הסכמתי להצעה של עמוס כי לי זה לא היה משנה מי ישלם את המינהל ונכנסו חזרה למשרד… עמוס הודיע לזוהר לשנות את ההסכם כך שסכום התמורה יהיה 176,000 $ ועמוס יקח על עצמו את התשלום למינהל" (תצהיר נ/10, סע' 16). 38. יוער בהקשר זה, כי התצהיר שנתן רו"ח ריעני במשפט הראשון בת.א. (ת"א) 57600/99 אינו סותר את טענת הנתבע בענין זה. רו"ח ריעני כותב בתצהירו שידוע לו שהסכום שסוכם בין התובע ובין הנתבע היה 270,000 $ "וכי לאחר שסוכמה התמורה סוכם לפצל את התמורה כך שסכום בסך 94,000 דולר ישולם על ידי עמוס ישירות למינהל והיתרה (176,000 דולר) תשולם למוכרת" (ת/2, סע' 5). ריעני לא אומר בתצהירו מי סיכם על הפיצול של התמורה בהסכם. יוער עוד, כי את פרוטוקול עדותו של רו"ח ריעני במשפט הראשון לא ניתן לקבל כראיה לתוכנו, מאחר והפרוטוקול לא הוגש בהסכמה והיתה התנגדות להגשתו על ידי ב"כ התובעים (עמ' 19, שו', 21-18). רו"ח ריעני לא הוזמן להעיד במשפט שבפנינו ולא ניתן היה לחקור אותו בענין זה, לרבות על עדותו במשפט הראשון. מאחר והפרוטוקול לא הוגש בהסכמה, אין לקבלו לתוכן האמור בו (בר"ע (ב"ש) 549/03 סולל בונה בע"מ נ' עזרא אברהם (נבו)). בהערת אגב יצויין, כי בכל מקרה גם בעדותו במשפט הראשון אמר רו"ח ריעני רק שהצדדים החליטו לפצל את העסקה לשני חלקים (נ/5, עמ' 134, שו' 7), מבלי שאמר מי החליט על הפיצול. 39. אני מקבל את גרסת הנתבע, שנתמכה בעדותה של המוכרת, שהתובע סיכם על פיצול מחיר התמורה באופן ישיר עם המוכרת, והוא עשה זאת בלעדי הנתבע ושלא בנוכחותו. רק לאחר מכן הודיע לנתבע כי כך סוכם ביניהם וכך יש לכתוב בהסכם. התובעים לא יכולים, על כן, להלין על הנתבע בנוגע לתשלום המע"מ על החלק שפוצל שלא נכתב בהסכם, כשהם אלו שרצו את הפיצול וסיכמו עליו בלעדי הנתבע. 40. זאת ועוד; כב' השופטת הורנצ'יק בפסק הדין בת.א. 57600/99 כתבה בענין המע"מ שהמפרט הכספי של המינהל, בדבר התשלום שיש לשלם למינהל בסך 346,800 ש"ח, הוצג לתובעים עוד לפני חתימת ההסכם, ובמפרט נכתב שיש להוסיף את המע"מ. כב' השופטת הורנצ'יק כותבת בפסק דינה: "עמוס בלחסן העיד שראה את המסמך ועל כן אינני מקבלת את עדותו כי לא ראה בו את המשפט המופיע באופן ברור בו: "כל הסכומים הנ"ל יחוייבו בהפרשי שערוך.... בתוספת מע"מ" (סעיף 17 לפסק הדין, נספח 10 לתצהיר ת/1). כב' השופטת הורנצ'יק קבעה עוד: "הודיית עמוס בלחסן בסעיף 11.3 לתצהירו כי מפרט המינהל נ/2 הוצג לו - מפרט הכולל בתוכו את המע"מ, יש בו כדי לדחות כל טענה של הנתבעים כי לא ידעו על חלות המע"מ בנוסף על סכום של 348,600 ₪" (סעיף 20 לפסק הדין). הקביעות הנ"ל בפסק הדין במשפט הראשון מהוות השתק פלוגתא לגבי הצדדים במשפט שלנו. קביעות אלו נעשו לאחר בדיקת הנושא לגופו, כשמדובר באותו ענין, וכשהתובעים היו צד לתביעה ולתביעה שכנגד שהגישו שם, לרבות בענין המע"מ. לאור האמור, התובעים ידעו על הצורך בהוספת מע"מ למפרט של המינהל, תשלום שאותו לקחו על עצמם. התובעים אינם יכולים לטעון, על כן, שלא ידעו כלל שיש צורך לשלם את המע"מ, ולדרוש סכום זה מהנתבע בטענה שהוא לא אמר להם זאת. עם זאת, גם אם התובעים ידעו על החיוב במע"מ, עדיין היה צריך הנתבע, כמי שייצג גם את התובעים באותה עת, להסב אף הוא מצדו, את תשומת לבם לענין המע"מ. האם אי העלאת הנושא בפני מי שנקבע שידע על כך ממילא, מחייבת את עוה"ד בתשלום אישי של כל המע"מ? איני סבור כך. בכל מקרה, בענין זה, ראו גם האמור בפרק הבא. חוזה למראית עין 41. התובעים חתמו ביוזמתם על ההסכם כשהתמורה שנכתבה בו איננה נכונה. אין חולק על כך שהתמורה המוסכמת בגין המקרקעין היתה 270,000 $ (תצהיר ת/1, סעיף 2.3 סיפא). אף על פי כן, נכתב בהסכם סכום אחר - שהתמורה היא 176,000 $ בלבד. ברור כי מה שנכתב בהסכם בענין התמורה היה לא אמת. מדובר, אם כן, בחוזה למראית עין. ההסברים שנותנים הצדדים לכך אינם מעניינו של בית המשפט. ברור שאיש מהצדדים אינו יכול להודות בכך שהחוזה הוא חוזה למראית עין, הרי כולם מעורבים בכך, בין בהחלטה על הפיצול, בין בעריכת ההסכם בדרך זו, בין בחתימתו על ידי התובעים. חוזה כזה מוצג ומציג בפני הרשויות מצג לא נכון כאילו התמורה שהוסכמה בין הצדדים היא סכום מסויים, שעה שהצדדים יודעים שסכום זה אינו נכון כלל וכי הכתוב בהסכם אינו אמת. עם חוזה כזה מבקשים הצדדים לאחר מכן לבוא למינהל, לרשויות המס, וכו'. 42.        בע"א 6295/95 סוליקה בוחסירה ואח' נ' רות בוחסירה ואח' , פ"ד נ' (1) 259, 261 ה, מביא בית המשפט העליון את הגדרת חוזה למראית עין:   " חוזה זה הינו חוזה אשר על פיו מסכימים הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד וכוונתם האמיתית היא שונה. על פי כוונתם או רצונם האמיתי לחוזה זה אין תוקף מחייב ביחסים ביניהם … המדובר בחוזה אשר קיימת בו אי התאמה מכוונת בין הצהרות הרצון של הצדדים לבין רצונם האמיתי".               בע"א 623/85 סלהוב נ' גליה, חברה קבלנית לפיתוח בע"מ , פ"ד מ"ג (2) 214, 217, נאמר:   " מטרתו של חוזה למראית עין הינה, להציג כלפי חוץ מצב דברים, אשר על פי המוסכם בין הצדדים לחוזה אינו משקף מצב משפטי אמיתי".                ובע"א 630/78 יוסף ביטון ואח' נ' דוד מזרחי , פ"ד ל"ג (2) 576, 581, נאמר:   " בחוזה למראית עין מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד כוונתם האמיתית שונה. נמצא, כי מתקיימות בעניין זה שתי מערכות משפטיות. המערכת האחת, החיצונית והגלויה, הקובעת הסדר מסוים על הצדדים, והמערכת השניה, הפנימית והנסתרת, המבטלת בהסכמה הסדר זה או משנה אותו".   43. במקרה שבפנינו, לא ניתן לומר כי ההסכם שנחתם היה כולו למראית עין וכי הצדדים לא התכוונו לקיים אותו. ההפך הוא הנכון. הכוונה האמיתית של הצדדים היתה כן לבצע את עסקת המכר כאמור בו. הדבר היחיד שהסכם המכר לא שיקף בו את כוונת הצדדים האמיתית היה התמורה בגין המקרקעין. מדובר, אפוא, בחוזה שמראית העין בו איננה מוחלטת אלא יחסית בלבד.            פרופ' גבריאלה שלו, בספרה "דיני חוזים - החלק הכללי", "לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", דין, הוצאה לאור בע"מ, תשס"ה-2005, בעמוד 259, אומרת:   " חוזה שמראית העין בו היא מוחלטת הוא חוזה שאין מאחוריו ולא כלום. הצדדים לו אינם מתכוונים לשנות את המצב המשפטי הקיים, אלא רק פועלים כלפי חוץ, למראית עין, כאילו הם מתכוונים לשנותו…   חוזה שמראית העין בו היא יחסית הוא חוזה שמאחוריו מסתתר חוזה אחר, שונה. השוני בין החוזה למראית העין לבין החוזה האמיתי יכול להתייחס לסוג העסקה החוזית, לאישיות הצדדים המתקשרים או לתנאי החוזה … לתנאי החוזה, כיצד? הצדדים מצהירים למראית עין כי המחיר החוזי הוא 100, אך למעשה המחיר הוא 200". ובהמשך נאמר:     " במקרים רבים חוזה למראית עין משרת מטרה אסורה… גם חוזה שמראית העין בו היא יחסית, יכול להוות דרך להתחמקות ממס" (שם, עמ' 261, 262) .   44.        הפסיקה מבחינה בין חוזה מלאכותי לחוזה למראית עין. בע"א 53/86 עמיחי סולל נ' מתתיהו צוקרמן , פ"ד מ"ב (2) 625, 631 ג, אומר כב' הנשיא (דאז) שמגר (בהסתמכו על פס"ד ביטון), כדלהלן:              " בחוזה למראית עין, אין הצדדים מעוניינים בקיומו של החוזה כפי שהוא משתקף כלפי חוץ. לעומת זאת, בחוזה מלאכותי, מעוניינים הצדדים בקיומה של העסקה המוצהרת, אם כי הם הגיעו אליה בדרך מלאכותית". 45.        בע"א 533/80 ז'אק אדרעי ואח' נ' אליהו גדליהו ואח' , פ"ד ל"ו (4) 281, 284 ז, אומרת כב' השופטת בן פורת כי הכוונה שהסתתרה באותו מקרה מאחורי פיצול מלאכותי של חוזה מכר הדירה כפי שנעשה שם וציון הנתונים הכוזבים שבו, כשמחיר הדירה פוצל לתמורה בגין זכויות חכירה לחוד ובגין ציוד כביכול לחוד, וכן לא צוין שטח הדירה הנכון, "די באלה כדי להוביל למסקנה בלתי נמנעת, שהכוונה מאחורי הפיצול המלאכותי וציון הנתונים הכוזבים היתה להונות את שלטונות המס", ועל כן העסקה נגועה באי חוקיות.   כב' השופטת בן פורת אומרת עוד: " כאשר הצדדים לחוזה נוקבים בו מחיר כוזב, דרושה לדעתי ההרתעה לא רק משום שזאת כוונתו של המחוקק הרוצה כרגיל בבטלותו של חוזה בלתי חוקי, אלא גם משום שלצערנו, כעולה מן הפסיקה, התנהגות זו פשטה בציבור במימדים מדאיגים" (בעמ' 285 ו ) .               46. בנסיבות האמורות, בהן פוצלה התמורה בהסכם ונכתב בהסכם סכום שאיננו נכון בגין המקרקעין, דבר העושה את החוזה לחוזה מלאכותי, חוזה למראית עין, גם אם מראית העין בו היא יחסית, אין התובעים יכולים לתבוע פיצוי בגינו, ובעיקר כשהפיצוי הנתבע קשור באופן ישיר לתוצאות הפיצול כפי שנעשה על ידי התובעים. התובעים החליטו שבהסכם תכתב תמורה לא נכונה. עליהם לשאת בתוצאות החלטתם ומעשיהם. אין הם יכולים לדרוש כספים בגין החלק שהוסתר בתמורה, אותו לא כתבו כלל בהסכם. ברי שאם היה נכתב בהסכם הסכום האמיתי, לא היה ענין תשלום המע"מ על ידי התובעים עולה כלל. 47. מכל הסיבות האמורות, אני דוחה את דרישת התובעים להחזר סכום המע"מ ששילמו מהנתבע. נזקי מימון 48. טענת התובעים לנזקי מימון הינה בשל "חוסר היכולת למשכן ו/או לשעבד את הזכויות במקרקעין והצורך לקבל מימון חלופי להלוואה מובטחת במשכנתא במשך תקופה של כ-6 שנים עד לשנת 2005" (תצהיר ת/1, סעיף 8.1). לטענת התובע: "כתוצאה מקיום העיקולים נגרמו לנו נזקים כבדים ביותר, בין היתר עקב כך שהבנק שהיה אמור להעניק לנו הלוואה מובטחת במשכנתא לצורך רכישת המקרקעין סרב לעשות כן בשל קיום העיקולים" (ת/1, סעיף 3.4). 49. קבענו כי התובעים ידעו לפני שחתמו על ההסכם שישנים עיקולים על המקרקעין. אמנם לא ידעו בדיוק כמה עיקולים ובאיזה סכומים, אולם ידעו שישנם עיקולים. למרות ידיעתם על העיקולים, בחרו התובעים לחתום על ההסכם ולבצע את העסקה. כמו כן קבענו כי התובעים ידעו מיד למחרת יום החתימה על כל העיקולים שהיו קיימים על המקרקעין, מספרם ופרטיהם. ושוב, התובעים העדיפו שלא לבטל את ההסכם ולהמשיך עמו כפי שהוא גם לאחר שידעו על כך. התובעים אינם יכולים, על כן, לתבוע היום מהנתבע את תוצאות בחירתם שלהם להתקשר בעסקה למרות שידעו על העיקולים, והחלטתם להמשיך עם עסקה זו על אף קיום העיקולים. 50. למעלה מן הצורך ייאמר עוד, כי חווה"ד שעשה רו"ח וידר לגבי נזקי מימון (ת/1), הינה חוות דעת ערטילאית המבוססת על הנחות בלבד. רו"ח וידר אמר בחקירתו שחוות הדעת שנתן היא בהנחה "שהתובע היה לוקח משכנתא, מפקיד אותה בחשבון החברה, ומקטין את הוצאות הריבית של החברה... נאמר לי על ידי התובע שבסופו של דבר נלקחה הלוואה של 150,000$... על פי חוות הדעת חושב אם היתה נלקחת משכנתא של 650,000 ₪ ומורידה באופן מושכל את יתרת החובה, כמה היתה הריבית המשתלמת" (עמ' 9, שו' 8, 14-13). בחוות דעתו כתב רו"ח וידר שהוא התבקש על ידי עוה"ד של התובע לבצע מספר חישובים כלדקמן: "לחשב את החסכון שהיה נוצר לחברה בתקופה מחודש ספטמבר 1998 עד חודש אוגוסט 2004 לו היה בעליה מקבל משכנתא כפי שנפרט להלן ומפקיד סכומים אלו בחברה שבבעלותו; לחשב את הריבית שמר בלחסן היה משלם עבור המשכנתא שהיה מקבל מחודש ספטמבר 2000 עד חודש אוגוסט 2004; לחשב את ההפרש בין החסכון שהיה נוצר לחברה לבין ריבית והצמדה שהיה משלם מר בלחסן עבור המשכנתא שהיה מקבל; לחשב את ההפרש המפורט לעיל בריבית דריבית פי שיעורי ריבית ממוצעת של ההלוואות שהחברה קיבלה באותו מועד עד ליום 31.8.04; לחשב את הריבית בשיעור ריבית ש 4% שנתי צמוד למדד המחירים לצרכן מיום 31.8.04 ועד ליום 31.7.06" (ת/1, עמ' 3). 51. התובע העיד כי הוא קיבל משכנתא מהבנק, אם כי, במקום שימשכן את המקרקעין כפי שהתכוון בתחילה, הוא מישכן את הדירה הקודמת שלו (תצהיר ת/1, סעיף 3.4). גם בעדותו בבית המשפט אמר התובע: "בגלל שלא איפשרו לנו למשכן את הנכס עצמו, הלכתי ומשכנתי את הדירה הקודמת שגרתי בה" (עמ' 28, שו' 27). מסתבר, אם כן, שהתובע כן קיבל משכנתא מהבנק לצרכיו, גם אם משכן את דירתו הקודמת ולא את המקרקעין. טענתו שנגרמו לו נזקי מימון בשל כך שלא היה יכול למשכן את המקרקעין דווקא, אין בה, אפוא, ממש. כמו כן, התובע העיד כי מספר חודשים אחרי חתימת החוזה הוא שיפץ את השלד של הבית והשלים את בנייתו וכי הבניה עלתה לו עשרות אלפי דולרים (עמ' 27, שו' 31-27). התובע גם שילם למוכרת 104,000 $ מתוך 176,000 $ בתוך 4 חודשים מיום חתימת ההסכם (עמ' 28, שו' 5-3). התובע אמנם טען בהתחלה שהוא מכר את הדירה הקודמת שלו לשם כך, טענה שהסתבר שלא היתה נכונה, כיוון שלאחר מכן הודה שהוא לקח משכנתא על הדירה הקודמת ולא מכר אותה (עמ' 28, שו' 26-23). לתובע לא היו, אם כן, "קשיי מימון ניכרים" כטענתו. הוא הסכים להקדמת התשלומים, גם אם עשה זאת בעקבות לחצי התובעת והנתבע, הוא קיבל משכנתא מהבנק גם אם על הדירה הקודמת שלו, היו בידו הכספים הנדרשים, וכל טענותיו בענין נזקי המימון הינן ערטילאיות בלבד. התובע גם לא התכוון כלל לקחת את המשכנתא מהבנק על מנת להשקיעה בחברה שלו לצורך הפחתת הפסדים או ריביות, כוונתו היתה לקבל את המשכנתא לצורך רכישת המקרקעין. כך אמר בפירוש בתצהירו (ת/1, סעיף 3.4). אף על פי כן, חוות הדעת כולה מתבססת על תחשיב כיצד החברה של התובע היתה יכולה לחסוך אם המשכנתא היתה מושקעת בה. רו"ח וידר אף אמר שהוא לא בדק כלל אם החברה היתה בכלל בהפסדים, אלא רק את "החסכון של החברה" (עמ' 10, שו' 17; עמ' 11, שו' 2-1). לחוות הדעת בענין נזקי המימון אין אפוא כל קשר עם מה שהתובע התכוון לעשות עם המשכנתא. כולה מחושבת ומתבססת על הנחות שאינן קשורות להתנהלות התובע במציאות. התרגיל המחשבתי העומד מאחורי חוות הדעת אינו על כן ישים בענייננו. גם מבחינה זו אין לקבלה. עוד בנוסף, חוות הדעת מתייחסת להפסד החסכון של החברה של התובע. לא להפסד שנגרם לתובעים. החברה הינה בעלת אישיות משפטית נפרדת ועצמאית והיא כשירה לתבוע ולהיתבע בעצמה ואין זהות בינה ובין התובע. 52. התובעים העלו טענה נוספת, לפיה הם לא יכלו למכור את המקרקעין בשל כך שזכויותיהם לא נרשמו בהם וכי היו יכולים להרוויח ממכירה כזו לפחות 100,000$ (ת/1, סעיף 4.8). התובעים לא הוכיחו את טענתם זו. לא הוכיחו שרצו למכור את המקרקעין, לא הוכיחו שהיה להם קונה פוטנציאלי למכירה כזו, ובכל מקרה גם אין תביעה לנזק כזה בתביעתם. (סעיף 8 בכתב התביעה, סעיף 8 בתצהיר ת/1). 53. לאור כל האמור, אני דוחה את טענת התובעים לנזקי מימון. החזר תשלומים לבעלי מקצוע 54. התובעים דורשים החזר תשלומים ששילמו לבעלי מקצוע שונים כמו מודד, אדריכל, שמאית, עורך דין, ועוד', לצורך הסדרת היתר הבניה, חידוש ההתקשרות עם המינהל ורישום הזכויות על שמם, בסכום של 50,000 ₪ (סעיף 8.2 בכתב התביעה). 55. כבר אמרנו שהתובעים ידעו מראש על כך שנעשתה בניה בסטייה מהיתר ועל חריגות הבניה וצו ההריסה הקיים, עוד בטרם חתמו על ההסכם. הדברים נכתבו בהסכם והתובעים ידעו והסכימו לכך. לא נעשה בהסכם תנאי לפיו המוכרת חייבת להסדיר את חריגות הבניה על חשבונה או שהתובעים ישופו בגין הוצאותיהם להסדרת חריגות הבניה על ידם. ענין זה היה חלק ממכלול עסקת המקרקעין והתובעים וודאי הביאו זאת בחשבון במחיר העסקה. התובעים אינם יכולים, על כן, לדרוש בדיעבד את ההוצאות שנגרמו להם בשל הצורך להסדרת היתר הבניה. 56. יצויין כי התובע טען, בין השאר, שבעלה של המוכרת, הולצמן, זייף במינהל חותמת על היתר הבניה לקומה הראשונה (עמ' 23, שו' 31; עמ' 24, שו' 1, שו' 12-10). לטענה זו אין קשר עם הנתבע, וגם לא נטען קשר כזה. הנתבע עצמו טען שהוא שומע על כך לראשונה בדיון (עמ' 39, שו' 4, שו' 7). 57. גם הצורך בחידוש ההתקשרות עם המינהל לא נבע ממעשיו או מחדליו של הנתבע. גם כאן מבקשים התובעים להשליך על הנתבע כל ההוצאות שהיו להם במהלך העסקה של רכישת המקרקעין. המינהל ביטל בתחילה את התקשרותו עם המוכרת לאחר שהמוכרת לא שילמה את דמי ההיוון ולא חתמה על הסכם פיתוח או חוזה חכירה עם המינהל, בלי קשר עם הנתבע (תצהיר נ/7, סעיף 4). המוכרת גם היא אישרה זאת (תצהיר נ/10, סעיף 5 סיפא). בהמשך ביטל המינהל את ההתקשרות לאחר שהמפרט הכספי ששלח לא שולם. בענין המצאת המפרט לאחר שחלף המועד להגשת השגה עליו, נטען ע"י הנתבע שהמפרט נשלח ישירות לתובעים, והטענה לא נסתרה. הוא הדין בקשר עם הטענה בדבר אי קבלת השומה העצמית שהגיש הנתבע, כשגם ענין זה נכרך בפיצול התמורה וכבר התייחסנו לחתימה על חוזה כזה ולדרישה להוצאות בגין פיצול בלתי חוקי זה. בהקשר זה תוזכר גם הדרישה לתשלום בגין הערבות הבנקאית ששילמו התובעים. מאחר והתובעים ידעו מראש על קיום העיקולים, וודאי ידעו שהבנק לא יתן משכנתא על המקרקעין ועל כן הם מישכנו את דירתם הקודמת. בהקשר זה גם נתנו את הערבות הבנקאית לבנק. לא מצאתי להידרש לכל טענה וטענה שהועלתה ע"י התובעים, כמו העברת כספים למוכרת לפני הזמן, אי המצאת מסמכים, פעולות שהיה צריך לבצע במס שבח ובמינהל, וכו'. התובעים נתפסים לכל מעשה והליך, גם כשאין נזק כספי ישיר בגינו וגם כשמדובר בחלקו בהוצאות שממילא היו צריכים להוציא, או שאין קשר סיבתי ישיר לדרישותיהם הכספיות מהנתבע. עגמת נפש ונזקים נפשיים 58. לאור כל אשר פורט עד כאן, אני דוחה את הדרישה לפיצוי בגין עגמת נפש ונזקים נפשיים. אני סבור שטענות רבות שהעלו התובעים נטענו על ידם בחוסר תום לב. כך בענין העיקולים, שהתברר כי התובעים ידעו עליהם עוד לפני שחתמו על ההסכם בניגוד לטענתם שלא ידעו עליהם. כך בענין חריגות הבניה וצו ההריסה שהתובעים טענו כי לא גולו להם או היקפם, למרות שהדברים נכתבו בצורה ברורה בהסכם עליו חתמו. כך בענין המשכנתא שהתובעים טענו כי לא יכלו לקבל מהבנק על המקרקעין ונגרמו להם בשל כך נזקי מימון, כשהתברר כי התובעים קיבלו משכנתא מהבנק על דירתם הקודמת ולא נגרמו להם נזקי ממון בשל כך, ועוד. עסקת רכישת המקרקעין לא היתה נקיה מלכתחילה מבעיות. על המגרש היה בנוי שלד לא גמור של הבית שאותו בנתה המוכרת ללא אישור מהמינהל ובניגוד להיתר בניה ובחריגה ממנו, לרבות צו הריסה שהוצא בגינו. היו גם עיקולים על המקרקעין שצריך היה להסירם, וכו'. התובעים ידעו כל זאת מראש והביאו זאת בחשבון בעת שהתקשרו בעסקה. גם אליבא דטענות התובעים, שנודע להם על העיקולים רק למחרת חתימת ההסכם, התובעים לא ביטלו את ההסכם עקב כך, אלא להפך, חתמו על נספח והמשיכו בעסקה. ההליכים המשפטיים שהתקיימו בין המוכרת ובין התובעים בבית משפט השלום בתל-אביב, כשנה לאחר חתימת ההסכם, בשנת 1999, והסתיימו רק כשלוש שנים לאחר מכן, ב-25.3.02, גרמו אף הם להתמשכות ההליכים שהיו נצרכים לשם תיקון וסיום כל הנדרש, הוצאת היתר, אישורים, תשלומים, וכו' עד לרישום הזכויות על שם התובעים. את כל אלה מבקשים התובעים להטיל על שכמו של הנתבע, שאף אם לא היה 'טלית שכולה תכלת', אין מקום להטיל עליו את כל התשלומים וההוצאות שחלו על התובעים. התנהלות הנתבע הינה ענין אולי למישור האתיקה המקצועית, אך אין ענייננו בכך אלא הקשר הסיבתי הישיר בין הכספים ששילמו התובעים להתנהלותו של הנתבע ואחריותו לכל הוצאה נדרשת כזו. הוסף לכך שמדובר בחוזה למראית עין שנחתם ע"י התובעים כשסכום התמורה שבו איננו נכון במטרה שההסברים לגביה לא הניחו את הדעת. סיכום 59. לאור כל האמור, תביעת התובעים נגד הנתבע 1 נדחית. 60. משנדחתה התביעה נגד התביעה 1, ממילא נדחית התביעה גם נגד הנתבעת 2 שנטען לגביה שהיא המבטחת של הנתבע 1. 61. בנסיבות הענין, ומאחר ואיני סבור כי התנהלותו של הנתבע היתה כולה כנדרש, גם אם לא הובילה לחיוב אישי בהוצאות התובעים, איני עושה צו להוצאות לטובת הנתבע. 62. אינני פוסק הוצאות גם לנתבעת 2, משום שלא הגעתי לדון בנושא הביטוחי, כשהיה סיכוי רב שאם הנושא היה מגיע לבירור היתה הנתבעת 2 מחוייבת על פי הפוליסה. טענות של מבטחת להעדר כיסוי ביטוחי למבוטח, למרות קיומה של פוליסת ביטוח בתקופה הרלוונטית ולמרות תשלום הפרמיות של הפוליסה כסדרן, אינן יכולות להתקבל יפה, גם כשמדובר בפוליסה מהסוג שבפנינו. כמובן שאין בדברים אלו משום קביעות לגופן. הסכם מכרחוזה