מצג שווא כלפי הבנק לקבלת משכנתא

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מצג שווא כלפי הבנק לקבלת משכנתא: פסק דין זה ניתן לאחר הגשת סיכומים בכתב בתביעה כספית שהגיש התובע נגד הגב' אודליה זמיר (להלן: "הנתבעת") וכנגד שני נתבעים נוספים, הגב' דגנית לוי (להלן: "דגנית") ומר מרדכי לוי בגין סך של 540,602 ₪. התביעה כנגד מר מרדכי לוי התקבלה במלואה בהעדר הגנה, ובהמשך ניתן פסק דין בסכום נמוך כנגד דגנית בהתאם להסכם פשרה שנחתם בינה לבין התובע. בתחילה ניתן פסק דין בהעדר הגנה גם כנגד הנתבעת, אולם בעקבות בקשתה לביטול פסק הדין בין היתר מן הטעם שכלל לא ידעה על הגשת התביעה נגדה, בוטל פסק הדין ביום 27/11/08, והנתבעת הגישה כתב הגנה בתיק. להלן עיקרי הטענות בכתב התביעה: הנתבעת הייתה זכאית להירשם בספרי החברה המשכנת, נווה אלון בע"מ, כבעלת דירה מספר 17 בקומה החמישית בניין הנמצא ברחוב ברוריה 15, תל-אביב (להלן: "הדירה"). דגנית ומרדכי לוי (להלן: "הלווים") רכשו את הדירה מהנתבעת על-פי הסכם מכר מיום 29/3/98 שלפיו מחיר הדירה היה 400,000$, ולצורך מימון הרכישה נטלו מהתובע הלוואה בסך של 1,100,000 ₪. הן בהסכם המכר והן בכתב ההתחייבות מיום 1/4/98 אישרה הנתבעת כי נכון ליום חתימת ההסכם שילמו לה הלווים את התשלום הראשון בסך של 216,000 ₪ על חשבון תמורת המכירה של הדירה. אישור זה של הנתבעת נמסר לתובע כהוכחה למימון התשלום אשר מהווה 15% ממחיר הרכישה ממקורות עצמאיים של הלווים, וזאת כתנאי מוקדם למתן ההלוואה על-ידי התובע. ביום 28/5/98 נרשם משכון לזכות התובע על זכויות הלווים בדירה ואילו הנתבעת חתמה על בקשה המופנית לחברה המשכנת לקבל ממנה התחייבות כי תרשום את המשכנתא על הדירה במעמד רישום הדירה על שם הלווים בספרי המקרקעין. הלווים חדלו לשלם לתובע את תשלומי החזר ההלוואה ועל-כן התובע העמיד את ההלוואה לפירעון מיידי ומימש את השעבוד על הדירה באמצעות כונס נכסים. רק לאחר שמונה כונס הנכסים כשנתיים לאחר עסקאות המכר וההלוואה התחוור לתובע כי בניגוד להצהרות הנתבעת והלווים כלפיו, הלווים לא שילמו את התשלום הראשון של התמורה על-פי הסכם המכר בסך 216,000 ₪. כמו-כן נתגלה לתובע כי מחיר הדירה הרשום בהסכם המכר איננו המחיר האמיתי של העסקה וכי בפועל נמכרה הדירה ללווים תמורת סך של 340,000$. עוד התברר כי הנתבעת והלווים כלל לא דיווחו לשלטונות המס על הסכם המכר ביניהם. הנתבעת והלווים רימו את התובע והציגו בפניו מצג כוזב, ובנסיבות אלו, ערך השעבוד שניתן כבטוחה לפירעון ההלוואה היה נמוך בהרבה מההתחייבות כלפי התובע. כתוצאה מן התרמית נגרם לתובע נזק ממון בשיעור של מלוא יתרת החוב בגין ההלוואה, שכן אלמלא התרמית התובע כלל לא היה נותן את ההלוואה. בנוסף הפרה הנתבעת את התחייבותה לרשום הערות אזהרה בגין זכויות הלווים בדירה ובגין התחייבותה לרשום משכנתא לזכות התובע, וכן לא המציאה לתובע את התחייבות החברה המשכנת לרישום המשכנתא. רק לאחר רישום הערות האזהרה בעקבות המרצת פתיחה שהוגשה על-ידי התובע, יכול היה כונס הנכסים להתחיל בהליכי המכירה של הדירה, וזו נמכרה לבסוף תמורת סך של 260,000$ בלבד, כאשר סכום ההלוואה היה 300,000$. בכתב ההגנה מטעם הנתבעת נטען כי דינה של התביעה להימחק מחמת התיישנות או למצער מחמת שיהוי, הואיל והתביעה הוגשה כשבע שנים לאחר חתימתו של הסכם המכר. עוד נטען כי אין כל קשר סיבתי או אחר בין טענות התובע כלפי הנתבעת לבין הנזק הנתבע, וכי היה על התובע לדרוש מהנתבעת לכל היותר את ההפרש בין מחיר הדירה שלו הוא טוען לבין המחיר שלשיטתו נכתב בפועל. הנתבעת טענה כי כל מה שנאמר בהסכם המכר הוא אמת וכל שהצהירה נכון, כך שכל טענות התובע כלפיה בעניין זה חסרות כל בסיס. כמו-כן טענה הנתבעת כי אינה חתומה על הסכם כלשהו עם התובע, לא יצרה כלפיו מצג כלשהו וכלל לא הייתה חלק מהעסקה בין הלווים לתובע. לטענתה, הסיבה היחידה שבעטייה חתמה על ההתחייבות מיום 1/4/98 הנה הסכמתה לשעבד את זכויותיה לטובת התובע ולא לעשות כל עסקה הנוגדת את התחייבותה על-פי הסכם המכר, כאשר בכתב ההתחייבות ננקב הסכום שהועבר לידיה בהתאם להוראות ההסכם. לפיכך נטען כי משכשל התובע בבדיקה הכלכלית שערך ללווים, אין לו להלין אלא על עצמו. התובע הגיש בתחילה שלושה תצהירי עדות ראשית מטעמו: (1) תצהיר של הגב' ענבר נמר יחזקאל אשר הצהירה כי עבדה בתקופה הרלוונטית לתביעה כפקידה בסניף המרכזי בתל-אביב של משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ (שמוזג עם התובע); (2) תצהיר של עו"ד שלמה ובר אשר מונה ככונס נכסים למכירת זכויותיהם של הלווים בדירה; ו- (3) תצהיר של מר אורי שמעונוב, אשר הצהיר כי הינו מורשה חתימה אצל התובע. הגב' נמר יחזקאל חזרה על הטענות בכתב התביעה וכן הצהירה כי ביום 12/4/95 לקחה הנתבעת מהתובע הלוואה בסך של 450,000 ₪ כנגד שעבוד זכויותיה בדירה, וכי בסמוך לכך נערכה שמאות של הדירה לפי בקשת התובע, אשר לפיה שווי הדירה עומד על סך של 293,000$. כמו-כן הוצהר כי לפי שמאות של הדירה מתאריך 5/4/98 אשר הוזמנה על-ידי הלווים, שווי הדירה הינו 375,000$. עו"ד שלמה ובר הצהיר כי נודע לו משיחה שניהל במשרדו עם דגנית ומשיחה אחרת עם ב"כ הנתבעת, עו"ד אריה קחטן, שבניגוד להצהרותיהם של הלווים והנתבעת כלפי התובע, לא שילמו הלווים את התשלום הראשון של התמורה על-פי הסכם המכר בסך של 216,000 ₪ וכי מחיר הדירה הרשום בהסכם המכר איננו המחיר האמיתי של העסקה. עוד הצהיר עו"ד ובר כי בעקבות גילוי זה מינה חוקר שבדק ומצא כי הדירה נמכרה על-ידי הנתבעת ללווים במחיר של 340,000$ בלבד. בהמשך חזר עו"ד ובר על הטענות המופיעות בכתב התביעה וכן פירט כיצד בוצע הליך ההתמחרות והמכירה של הדירה. מר שמעונוב הצהיר, בין היתר, כי ביום 22/2/01 שלח התובע מכתב לנתבעת באמצעות עו"ד ארי קחטן, בו התריע על כך שחקר ומצא שהמחיר החוזי "נופח", וכי התובע שומר לעצמו את הזכות לנקוט הליכים משפטיים בשל כך גם נגד הנתבעת. בעקבות החלטת בית המשפט מיום 26/6/07 הוגש תצהיר עדות ראשית נוסף מטעם התובע, תצהירו של מר שוקי דולב. מר דולב הצהיר כי הינו חוקר פרטי במקצועו, וכי בנובמבר 2000 או בסמוך לאחר מכן פנה אליו עו"ד ובר וביקש לשכור את שירותיו המקצועיים על-מנת לאשר מידע בנוגע מחיר הדירה. מר דולב הצהיר כי יצר קשר עם דגנית והציג עצמו כמי שמעוניין לרכוש את הדירה מכונס הנכסים, וכי בשיחה זו הפנתה אותו דגנית לאדם בשם אילן אשר לדבריה יוכל לעזור לו לקבל משכנתא מבנק בתנאים טובים ובריבית זולה. מר דולב הצהיר כי שוחח טלפונית עם אותו אילן, וביום 10/12/00 אף נפגש עמו במשרדו בשכונת נחלת יצחק, ובאותה פגישה אישר אילן שהחליף את שם משפחתו מ"זמיר" וכן אמר שהוא התגורר בעבר בדירה, שהיא דירה נהדרת ושמכר אותה לדגנית לפני שנתיים ב- 340,000$. עוד הצהיר מר דולב כי במהלך הפגישה הציע אילן לסדר לו משכנתא זולה מהבנק תמורת תשלום עבור שירותיו. מר דולב צירף לתצהירו תמלילים של השיחות שהתקיימו לדבריו בינו לבין דגנית ובינו לבין אילן. הנתבעת הגישה תחילה שני תצהירי עדות ראשית מטעמה: תצהיר שלה ותצהיר של בעלה, מר אילן זמיר, כאשר הוצהר כי מר זמיר הוא זה שטיפל בכל העניינים הנוגעים לתביעה. הטענות של הנתבעת ובעלה בתצהיריהם זהות בעיקרן לטענות המופיעות בכתב ההגנה. בהמשך ולאחר דיון ההוכחות הראשון הוגש תצהיר עדות ראשית נוסף מטעם הנתבעת, של אחיה, עו"ד ארי קחטן, אשר הצהיר כי סייע לנתבעת בהעברת הזכויות בדירה בטאבו, אך לא ייצג אותה בעסקה. כמו-כן הצהיר כי אמנם נהג לעיתים להפקיד בחשבונו שיקים של מר זמיר, אך ככל שזכור לו לא הפקיד בחשבון את כספי המקדמה שקיבלה הנתבעת מהלווים. בהמשך הצהיר עו"ד קחטן כי אינו יודע את פרטי הסכם המכר ולא אמר דבר בעניין מחיר הדירה או כל פרט אחר שלא היה בידיעתו, ולבסוף הצהיר כי ככל שזכור לו הגיע להסדר פשרה בעניין רישום הדירה עם עו"ד ובר והדבר קיבל תוקף של פסק דין. לאחר סיום הליכי קדם המשפט והגשת התצהירים התקיימו שני דיוני הוכחות שבהם נחקרו המצהירים, ולאחר מכן הוגשו סיכומים בכתב. דיון עילת התרמית בכתב התביעה נטען כי הנתבעת והלווים רימו את התובע והציגו בפניו מצג כוזב, תוך ידיעה כי הצהרתם כוזבת, בכוונה להטעות את התובע על מנת שיפעל בהתאם למצג וייתן את סכום ההלוואה שביקשו. כמו-כן נטען שאלמלא התרמית התובע כלל לא היה נותן את ההלוואה, ועל-כן נגרמו לתובע כתוצאה מן התרמית נזקי ממון בשיעור מלוא יתרת החוב בגין ההלוואה. בתחילה אבחן דווקא את חלקה השני של הטענה לפיה אלמלא התרמית הנטענת, התובע כלל לא היה נותן את ההלוואה ללווים, ועל-כן נגרמו לתובע כתוצאה מן התרמית נזקי ממון בשיעור מלוא יתרת החוב בגין ההלוואה. מר שמעונוב העיד, כעולה מעמוד 26 בשורות 2-6 לפרוטוקול, כי "אילו ידענו שהנכס שווה רק 340,000$ ולא שולם 60,000$ כחלק מהמחיר, יכול להיות שההתרשמות שלנו על ביצוע ההלוואה הייתה שונה (ההדגשה של הח"מ, מ.ת.)", אלא שאין די בעדות זו על-מנת להוכיח כי התובע לא היה מאשר את ההלוואה כלל אילו ידע כי הדירה נמכרה במחיר נמוך יותר מזה שננקב בהסכם המכר. יודגש כי על-פי עדותה של הגב' נמר-יחזקאל, מי שאישר את העמדת המשכנתא הינו מנהל מטעם התובע, אולם התובע בחר שלא להגיש תצהיר של אותו מנהל (עמוד 11 לפרוטוקול בשורות 12-17) על-מנת להוכיח כי החליט לאשר את המשכנתא על סמך מחיר הנכס אשר הופיע בהסכם המכר. בנוסף לכך, בכתב התביעה ובתצהירים מטעם התובע אין פירוט כנדרש לגבי השיקולים אשר הנחו את הגורם המוסמך מטעם התובע בעת קבלת ההחלטה בדבר אישור המשכנתא, וממילא לא הוכח כי מחיר הדירה לפי הסכם המכר היה הגורם המכריע לאישור ההלוואה. יתרה מזאת, אין חולק לצורך הערכת שווי הנכס המשמש בטוחה לפירעון ההלוואה, נדרשים הלווים להגיש חוות דעת של שמאי אשר מקובל על התובע. נראה כי השיקול המרכזי שאמור היה להנחות את התובע בעת הערכת שווי הבטוחה הינו קביעת השמאי מטעם התובע אשר העריך, כאמור את שווי הנכס בסך של 375,000$ ולא המחיר הנקוב בחוזה המכר, אשר אינו משקף בהכרח את המחיר הריאלי של הנכס. לשם המחשה, בהחלט ייתכן מצב שבו נכס יימכר בסכום גבוה יותר או נמוך יותר מהמחיר המקובל בשוק בשל טעות של אחד הצדדים בהערכת שווי הנכס, או בשל שיקולים מיוחדים של אחד הצדדים לבצע את העסקה תוך נכונות להתפשר על המחיר. במקרה כזה, ברי כי הבנק איננו יכול להסתמך על המחיר שנקבע בחוזה המכר לצורך הערכת שווי הבטוחה. יצוין כי ב"כ התובע ניסה להעלות בסיכומיו לראשונה ובמשתמע טענות לפיהן בעלה של הנתבעת ניסה להשפיע על חוות דעתו של השמאי כאשר ביקר בדירה, אולם מדובר בטענה שהינה בגדר הרחבת חזית אסורה, ואף לגופו של עניין לא הוכח כי חוות דעתו של השמאי, אשר כאמור מקובל על הבנק, הייתה לא מקצועית או מוטה בדרך כלשהי. מדובר, אם כן בהפרש של 25,000$ דולר ארה"ב בלבד בין הסכום שנקבע על ידי השמאי מטעם הבנק ובין מחיר המכר שבהסכם. באשר לתשלום הראשון בגין עסקת המכר, בכתב התביעה נטען כי התובע הסתמך על כך ששולם הסך של 216,000 ₪ כהוכחה למימון ממקורות עצמיים של הלווים. ואולם, מחקירתה של הגב' נמר-יחזקאל עלה לראשונה כי הסכום הראשוני שנדרש מהלווים הינו סך של 53,790 ₪ בלבד (עמוד 15 בשורות 5-12), ואף מר שמעונוב העיד כי הוא מניח שתשלום בסכום זה היה מספק את הבנק (עמוד 26 בשורות 21-22). ספק אם ביצוע תשלום ראשוני בסך של כמה עשרות אלפי ₪ בלבד, היווה שיקול משמעותי ומכריע שעליו הסתמך התובע בעת קבלת החלטה בדבר העמדת הלוואה בסך של 1,100,000 ₪. אם לא די בכך, הרי שמעדותה של הגב' נמר-יחזקאל עולה כי קיימים נהלים ברורים של התובע לגבי הבדיקות שיש לערוך ולגבי הקריטריונים שיש לבחון בעת קבלת החלטה בדבר אישור משכנתא, אולם התובע לא טרח לפרט האם כיצד יושמו נהלים אלה הלכה למעשה במקרה דנן. כך למשל, אין בכתב התביעה ובתצהירי התובע פירוט כנדרש לגבי בדיקת יכולת ההחזר של הלווים וקביעת גובה החיוב החודשי בהתאם, כאשר על פניו עולה מעדותה של הגב' נמר-יחזקאל שלא בוצעה בדיקה יסודית של יכולת ההחזר. כמו-כן אין התייחסות לאופן בחינת חוות דעת השמאי על-ידי הגורם המוסמך אצל התובע, וזאת על אף שעל-פי הנהלים, אם הערכת השמאי חורגת ממחיר הרכישה יש ליידע על כך את המנהל ולפעול בהתאם להנחיותיו. בנוסף לכך, הגב' נמר-יחזקאל העידה כי על-פי נהלי הבנק נדרש השמאי להעריך את שוויו של הנכס גם בעת מימושו בהליכי מימוש מהיר (עמוד 14 לפרוטוקול בשורות 20-22), והודתה כי השמאי אשר נתן את חוות הדעת בענייננו לא עשה זאת (עמוד 16 בשורות 18-20), ואף לא התייחס בהערכתו לעובדה כי הדירה לא הייתה בבעלותה המלאה של הנתבעת (עמוד 17 בשורות 5-9). כמו-כן העידה הגב' נמר-יחזקאל כי מדובר במשכנתא חריגה מבחינת אחוזי המימון שלה (עמוד 19 בשורות 20-21), אולם לא הסבירה מה היו השיקולים לאישורה של המשכנתא על אף היותה חריגה. לפיכך, הנני קובע כי לא פורט כנדרש ולא הוכח מה היו השיקולים המרכזיים לאישור המשכנתא, וכן לא הוכח כי המשכנתא אושרה לאחר ביצוע כל הבדיקות ההכרחיות ובהתאם לנוהלי הבנק, כאשר התובע בחר שלא להגיש לעניין זה תצהיר של המנהל אשר אישר את העמדת המשכנתא. אשר על כן, הנני קובע התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו על-מנת להוכיח כי אלמלא מצג השווא הנטען של הנתבעת, כלל לא היה מאשר את המשכנתא. למעלה מן הצורך יצוין כי גם לעניין הוכחת אחריותה של הנתבעת בגין ביצוע תרמית, אף אם התובע הוכיח כי בעלה של הנתבעת פעל כלפיו בתרמית, ואינני נדרש להכריע בכך, הרי שלא הוכח כנדרש כי הנתבעת שיתפה פעולה עם בעלה בעניין זה, ושידעה או שלכל הפחות היה עליה לדעת על התרמית. אמנם הנתבעת היא זו שחתמה על הסכם מכר הדירה וכתב ההתחייבות שבהם אישרה קבלת תשלום ראשון עבור הדירה בסך של 216,000 ₪, אך הנתבעת הצהירה ואף חזרה על כך בחקירתה כי בעלה הוא שטיפל בעסקה ובקבלת התמורה, וכי הוא אמר לה שהתשלום הראשון שולם ושהלווים שילמו את מלוא המחיר עבור הדירה (עמוד 48 לפרוטוקול בשורות 15-24, ועמוד 51 בשורות 3-8). אף אם הנתבעת לא ווידאה באופן אישי שאכן שולם מלוא התשלום הראשון הנקוב בהסכם המכר בטרם חתימתה על כתב ההתחייבות לתובע כשמן הראוי היה שתעשה כן, הרי שאין די בכך בלבד כדי להטיל עליה אחריות בגין עוולה של תרמית. לשם ביסוס עילת התרמית כנגד הנתבעת, היה על התובע להציג ראיות נוספות אשר יש בהן כדי להוכיח כי הנתבעת עצמה לקחה חלק בתרמית או לכל הפחות פעלה בעצימת עיניים לקנוניה אשר נרקמה לכאורה בין בעלה לבין הלווים כנגד התובע. הנזק שנגרם לטענת התובע כתוצאה מהתרמית אף אילו היה עולה בידי התובע להרים את נטל ההוכחה המוטל עליו על-מנת להוכיח כי הנתבעת ביצעה כלפיו תרמית וכי אלמלא תרמית זו לא היה מעמיד את ההלוואה ללווים, הרי שלא הוכח הקשר הסיבתי בין מעשיה של הנתבעת לבין הנזק הנטען. כמו-כן הנני מקבל את טענתו של ב"כ הנתבעת כי התובע לא עשה כל שביכולתו על-מנת להקטין ואף למנוע את נזקו. התביעה הוגשה בגין מלוא יתרת החוב בגין ההלוואה בתיק ההוצל"פ נכון ליום 15/1/04, וזאת ללא פירוט כנדרש לעניין רכיבי החוב. בהעדר פירוט כאמור, וכאשר מדובר בחוב של הלווים ולא של הנתבעת אשר אף לא הייתה צד להליכי ההוצל"פ, אין מקום לייחס לנתבעת באופן גורף את כל סכום החוב, שכן לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לטעון טענותיה לגבי כל אחד ממרכיביו. יתר על כן, אף אילו הוכיח התובע כי כלל לא היה מעמיד את ההלוואה ללווים אילו ידע כי הדירה נמכרה במחיר נמוך יותר, הרי שהיה על הנתבעת לפצותו לכל היותר בסכום הנדרש על-מנת להחזיר את המצב לקדמותו בטרם ניתנה ההלוואה. דהיינו, גם לפי גרסת התובע הסכום המרבי שהיה על הנתבעת לשלם הינו קרן ההלוואה, בניכוי כל הכספים ששולמו על חשבון ההלוואה, ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית על-פי דין (ולא בתוספת הריביות המרביות שהיה על הלווים לשלם לפי הסכם ההלוואה). בכתב התביעה נטען כי הלווים חדלו מלעמוד בתשלומים בגין ההלוואה, אולם לא פורט אילו סכומים כבר שילמו עד לאותו מועד. כמו-כן אין חולק כי התקבל כתוצאה מהליכי ההוצל"פ למימוש הבטוחה סך של 1,104,884 ₪, כאשר מסעיפים 103-104 לסיכומיו של ב"כ התובע הנסמכים על עדותו של מר שמעונוב מטעם התובע עולה כי התקבל ממכירת הדירה בסך הכול ולאחר ניכוי הוצאות כינוס (אשר לא פורטו כנדרש) סך 1,032,425 ₪. משלא פירט התובע במדויק אילו סכומים שילמו הלווים על חשבון החוב עד למועד הגשת התביעה, הרי שלא הוכח כי התובע קיבל לידיו סכום הנמוך מקרן החוב (1,100,000 ₪) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על-פי דין. במאמר מוסגר ייאמר כי הדירה נמכרה בסופו של דבר בהליכי הוצל"פ תמורת סך של 260,000$ בלבד, בעוד על-פי חוות דעת השמאי אשר ניתנה בעת מתן ההלוואה, שווי הדירה באותה עת עמד על סך של 375,000$. מכאן שעיקר הנזק שנגרם לתובע נבע ממימוש הנכס במחיר הנמוך באופן משמעותי מהערכת השמאי שעל בסיסה ניתנה ההלוואה. ספק אם יש להטיל על הנתבעת את האחריות להפסד שנגרם לתובע עקב פער מחירים זה, כאשר כאמור התובע עצמו לא טרח לדרוש מהשמאי בעת מתן ההלוואה הערכה של מחיר הנכס בהליכי מימוש מהיר. התובע אף לא הוכיח כי בעת מתן ההלוואה הביא בחשבון במסגרת שיקוליו את התנודות המשמעותיות במחיר הנכס, וזאת כפי שהעיד המצהיר מטעמה, מר שמעונוב (עמוד 27 לפרוטוקול בשורות 20-28) וכן כפי שעולה מהפערים בין הערכות השמאות השונות של הנכס כמפורט בסעיפים 2, 3 ו- 5 לתצהיר עדותה הראשית של הגב' נמר-יחזקאל. אי דיווח על העסקה לרשויות המס ב"כ התובע טען בסיכומיו כי מס הרכישה וכן שכרו של מומחה בתחום המיסוי ששירותיו נשכרו להפחתת הקנסות, שולמו על-ידי התובע עקב מחדלם של הלווים והנתבעת כאחד מלדווח על העסקה למיסוי המקרקעין, ועל כן יש לחייב את הנתבעת בהוצאות אלה. דינה של טענה זו להידחות. אמנם חובת הדיווח לרשויות המס מוטלת הן על הנתבעת (המוכרת) והן על הלווים (הרוכשים), אלא שהלווים בלבד הם שחייבים בתשלום מס הרכישה, ומשלא עשו כן אין להטיל את חובת תשלום המס על המוכרת. אילו היה נאלץ התובע לשאת בקנסות הנובעים מהאיחור בדיווח על העסקה, אכן היה מקום לחייב את המוכרת לשאת בקנסות אלה, אולם אין חולק כי בסופו של דבר אותם קנסות בוטלו. ב"כ התובע טען בסיכומיו לראשונה כי יש לחייב את הנתבעת לשאת בעלות שכרו של מומחה אשר נשכר על-ידי כונס הנכסים מטעם התובע לצורך ביטול הקנסות, אך מעבר לכך שטענה זו אינה מופיעה בכתב התביעה ויש בה משום הרחבת חזית אסורה, לא פורט ולא הוכח כנדרש כיצד סייע אותו מומחה לביטול הקנסות בגין האיחור בדיווח על העסקה ומה היה השכר ששולם למומחה תמורת שירותיו אלה. אי רישום הערות אזהרה לטענת התובע, במהלך כינוס הנכסים התברר כי הנתבעת הפרה את התחייבותה לרשום הערת אזהרה בגין זכויות הלווים בדירה ובגין התחייבות לרשום המשכנתא לזכות התובע. עוד נטען כי בשל מחדלה זה של הנתבעת, עוכבה מכירת הדירה במשך 13 חודשים לפחות ממועד מינוי כונס הנכסים ועד למועד רישום הערת האזהרה, והעיכוב גרם לתובע נזק רב. אין חולק כי הנתבעת חתמה על כתב "התחייבות מוכרים" מיום 1/4/98 שבו התחייבה בסעיף 3 כי "מיד לכשתיווצר אפשרות לכך ובכל מקרה לא יאוחר מיום 1/10/98 נגרום לכך שתירשם חכירה לדורות בנכס על שם הלווים ונעביר את הזכויות על שם הלווים בספרי החברה המשכנת ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בלשכת רישום המקרקעין... ". בנוסף נקבע בסעיף 6 לכתב ההתחייבות כי "אם נפר התחייבות כלשהיא מהתחייבויותינו על-פי כתב זה, או אם תתבטל עסקת מכר הנכס בהסכמת הלווים או עקב הפרת תנאי חוזה הרכישה על-ידם, אזי נחזיר לכם מייד וללא כל שיהוי את סכום ההלוואה הנ"ל ...". יחד עם זאת, ב"כ התובע לא התייחס בכתבי טענותיו להפרת התחייבותה של הנתבעת לגרום להעברת רישום הזכויות עד ליום 1/10/98, אלא אך ורק להפרת התחייבותה כלפי התובע לרשום הערות אזהרה אשר נובעת לדידו מכתב ההתחייבות הנ"ל ומהסכם המכר. כמו-כן אין התייחסות פרטנית בכתבי הטענות של התובע לסנקציה הקבועה בסעיף 6 לכתב ההתחייבות, ומכל מקום אילו רצה התובע לעמוד על זכותו לפי סעיף זה ולדרוש מהנתבעת להשיב לו את מלוא סכום ההלוואה, אזי היה עליו להשיב לידיה את הדירה ולא למכור אותו בעצמו בהליך של כינוס נכסים ללא שיתוף הנתבעת. בסעיף 10 להסכם המכר נקבע כי "הצדדים מתחייבים לחתום על כל המסמכים, הבקשות והטפסים הדרושים לצורך העברת הדירה ע"ש הקונים במנהל מקרקעי ישראל ובחברת נווה אלון בע"מ ... הצדדים מתחייבים להופיע בלשכת רישום המקרקעין ו/או במנהל מקרקעי ישראל ו/או בכל רשות אחרת על-מנת לאפשר ביצוע עסקת מכר זו". מכאן שהצדדים, לרבות הנתבעת, התחייבו לפעול להעברת הזכויות בנכס, אולם אין בהסכם המכר או בכתב ההתחייבות כל הוראה מפורשת המחייבת רישום הערות אזהרה. יחד עם זאת, בנסיבות העניין ולנוכח תכליתם של המסמכים שעליהם חתמה הנתבעת, וביניהם כתב ההתחייבות והסכם המכר, מן הראוי היה כי הנתבעת תשתף פעולה עם התובע לצורך רישום הערות אזהרה בגין זכויות הלווים וההתחייבות לרישום משכנתא, אף אם לא התחייבה מפורשות לעשות כן. עו"ד ובר הצהיר כי חרף פניות חוזרות ונשנות שלו ושל התובע לנתבעת ולבא כוחה, לא נרשמו הערות אזהרה (סעיף 5 לתצהיר) ואלה נרשמו בסופו של דבר רק בחודש יוני 2001 לאחר שהוגשה המרצת פתיחה כנגד הנתבעת וגורמים נוספים (סעיף 6 לתצהיר). עו"ד ובר אף צירף לתצהירו שלושה מכתבים שנשלחו אל הנתבעת ואל אחיה, עו"ד קחטן, החל מחודש אוקטובר 2000 ובו התבקשה הנתבעת לחתום על המסמכים הדרושים לצורך רישום הערות אזהרה. אמנם לא הוכח כי בקשותיו של כונס הנכסים הגיעו לידיה של הנתבעת בפועל, אולם עו"ד ובר העיד כי היה לו קושי ליצור קשר עם הנתבעת וכי היא התחמקה עם כתובות לא נכונות (עמוד 36 בשורות 20-21). כמו-כן לא נסתר כי עו"ד ובר ניהל מגעים בעניין זה עם עו"ד קחטן שהינו אחיה של הנתבעת אשר היה עמה בקשר באופן סדיר, ואף ייצג אותה לאחר מכן בהליך של המרצת הפתיחה. לפיכך, נראה כי הנתבעת או מי מטעמה לא עשו כל שלאל ידם על-מנת לסייע לכונס הנכסים לרשום הערות אזהרה בהקדם האפשרי כדי לאפשר מכירה של הנכס. מנגד, נראה כי לאחר הגשת המרצת הפתיחה ביום 22/4/01 שיתף עו"ד קחטן פעולה עם התובע, והצדדים חתמו על הסכם פשרה תוך זמן קצר להסדרת הרישום. מכאן שהתקופה שבה נמנעו הנתבעת או עו"ד קחטן מלשתף פעולה עם התובע כנדרש לצורך רישום הערות האזהרה עמדה לכל היותר על כחצי שנה בלבד. כמו-כן יצוין כי ספק אם אי שיתוף הפעולה של הנתבעת הינו הגורם המרכזי לנזק שנגרם עקב העיכוב ברישום, שכן עו"ד ובר עצמו הודה כי אילו החברה המשכנת הייתה חותמת על טפסי התחייבות לרישום משכנתא, ייתכן ולא היה נגרם לתובע כל נזק (עמוד 41 בשורות 16-17). התובע לא פירט בכתבי טענותיו כנדרש מהו הנזק הספציפי אשר נגרם לו עקב אי שיתוף הפעולה של הנתבעת לצורך רישום הערות האזהרה. לעניין סכום הנזק נטען בסיכומי התובע כי "אלמלא תרמית הנתבעת כלפי התובע, הפרת התחייבויותיה כלפיו ואי שיתוף הפעולה עם כונס הנכסים, היה חוב ההלוואה קטן במאות אלפי שקלים ביחס לשיעורו כיום ואולי אף לא הייתה נוצרת כלל יתרת חוב לאחר מימוש הדירה" (סעיף 108 לסיכומים). התובע לא ביצע הפרדה בין הנזקים שנגרמו לו לטענתו עקב תרמית מצד הנתבעת ואי דיווח לרשויות המס לבין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה ממחדליה של הנתבעת ברישום הערות אזהרה. הואיל וכל הטענות בעניין הנזק נטענו בערבוביה, קיים קושי לבודד את הנזקים שנגרמו אך ורק כתוצאה מעילה המסוימת הנוגעת להערות האזהרה. אמנם, בכתב התביעה נטען כי העיכוב ברישום גרם לירידת ערך השעבוד בעת שמגמת מחירי הנדל"ן הייתה בירידה ועו"ד ובר העיד לראשונה בחקירתו כי מחירי הנכסים ירדו באופן ניכר בתקופה בשנת 2001 (עמוד 41 לפרוטוקול בשורות 12-15). ואולם, אין כל פירוט כנדרש לגבי ירידת ערך הנכס בתקופה הרלוונטית בכתב התביעה ובתצהירי התובע, ואף לא הוצגו בפני בית המשפט חוות דעת שמאיות המוכיחות כי אכן חלה ירידה משמעותית במחיר הנכסים במחצית הראשונה של שנת 2001. בנוסף לכך, אין כל תחשיב של הריביות אשר נצברו במשך אותם חודשים שבהם לכאורה התעכב הרישום של הערות האזהרה בין היתר עקב אי שיתוף פעולה מצידה של הנתבעת. אם לא די בכך, הרי שיש לייחס לתובע רשלנות תורמת ניכרת לעיכוב ברישום. התובע אישר את מתן ההלוואה כאשר הנכס טרם היה רשום על שם הנתבעת וללא שהיה בידיו כל מסמך או התחייבות של החברה המשכנת. מעבר לכך, כונס הנכסים אשר נכנס בנעליהם של הלווים יכול היה לדרוש מהנתבעת את ייפוי הכוח הבלתי חוזר שהיה על בא כוחה להעביר לידי הלווים מכוח סעיף 12 להסכם המכר. אין התייחסות בכתבי הטענות לעניין זה ולכן נראה כי כונס הנכסים כלל לא דרש לקבל את אותו ייפוי כוח, כאשר בהחלט ייתכן שאם המסמך היה בידיו, יכול היה לפעול בשם הנתבעת גם בכל הקשור לרישום הערות האזהרה. בנוסף לכך וכפי שיפורט להלן, התובע לא נתן לנתבעת הזדמנות להקטין את הנזק אשר נגרם כתוצאה מהעיכוב ברישום, הואיל ולא שיתף אותה בהליכי מימוש הנכס בהוצל"פ. אין גם לפסול את האפשרות לפיה היה והכונס היה משתף פעולה עם הנתבעת בהליכי המכר, ייתכן והיא היתה בוחרת לרכוש את הנכס בחזרה במחיר גבוה ממחיר שנקבע לפי ערכי מימוש מהיר בהוצל"פ או היתה עושה מאמץ להביא קונה אשר ישלם מחיר אשר גבוה ממחיר שנקבע לפי ערכי מימוש מהיר בהוצל"פ. החוק קובע בצורה מפורשת שיש לשתף חייב בהליכי מכירה של נכס בעת ואף לפני מינוי כונס נכסים. התביעה אשר הוגשה כנגד הנתבעת באה לחייב את הנתבעת בכלל החיובים שיש לתובע כלפי הלווים אשר לא עמדו בהסדרי המשכנתא וזאת מבלי , כאמור לעיל, לשתף את הנתבעת בכלל הליכי המכר וכשם שהמצב היה מחייב אלמלא היתה הנתבעת החייבת המקורית. התיישנות ושיהוי אין ספק כי טרם חלפה תקופת ההתיישנות להגשת התביעה, שכן על-פי טענותיו של התובע אשר לא הוכחשו ולא נסתרו, העובדות אשר מבססות לדידו את עילת התביעה כנגד הנתבעת נודעו לכונס הנכסים מטעם התובע, עו"ד ובר, רק כשנתיים לאחר חתימת הסכם המכר. יחד עם זאת, וכפי שנקבע לעיל, התובע וכונס הנכסים לא טרחו ליידע את הנתבעת או את מי מטעמה באופן ברור, מפורט ומפורש על החשדות והטענות כנגדה אלא בסמוך למועד הגשת תביעה זו, ולאחר מכירת הדירה בהליכי הוצל"פ. אמנם לא נסתר כי ביום 22/2/01 שלח עו"ד ובר מכתב רשום לעו"ד קחטן, אחיה של הנתבעת, (נספח ב'3 לתצהירו של עו"ד ובר) - מכתב שבו הועלתה בקצרה וללא כל פירוט טענה בדבר "ניפוח" מחיר הדירה. כמו-כן נטען בסיכומי התשובה של התובע כי מכתב זה צורף להמרצת הפתיחה שהוגשה גם כנגד הנתבעת. ואולם, לא הוכח כי הנתבעת ידעה על טענה זו כנגדה, ומכל מקום לא נסתר כי לאחר חתימת הסכם הפשרה בין הצדדים במסגרת המרצת הפתיחה, עו"ד קחטן היה סבור שאין לתובע טענות נוספות כנגד הנתבעת. ואכן, נראה כי לאחר חתימת ההסכם לא מצא לנכון התובע להתריע בפני הנתבעת או בפני עו"ד קחטן כי לא וויתר על טענותיו כנגד הנתבעת וכי הוא שומר על זכותו להגיש תביעה נוספת כנגדה. לאחר חתימת הסכם הפשרה במסגרת המרצת הפתיחה, הזדרז כונס הנכסים וביצע את הליך מכירת הדירה בהליכי מימוש מהיר, מבלי ליידע את הנתבעת כי היא עשויה להיות חשופה לתביעה בגין מלוא יתרת החוב של הלווים אשר תיוותר לאחר ניכוי התמורה שתתקבל בגין המכר. כונס הנכסים אף לא שיתף את הנתבעת בהליכי מימוש הדירה ולא זימן אותה להליך ההתמחרות. במצב דברים זה, אין לאפשר לתובע לדרוש מהנתבעת כעת לשאת במלוא יתרת החוב של הלווים בתיק ההוצל"פ, כאשר הנתבעת כלל לא הייתה מודעת לטענות כנגדה ולא ניתנה לה הזדמנות לקחת חלק בהליך מימוש הבטוחה, וכך לצמצם ואולי אף לאיין את יתרת החוב כנ"ל. לאור כל האמור לעיל לרבות הקביעה לפיה התובע לא אבחן את נזקיו השונים אלא תבע רק יתרת החוב בתיק ההוצל"פ באופן גורף, וכי ללווים ולכונס אשר נכנס גם לנעלי הלווים רשלנות תורמת, הנני קובע כי התובע לא הרים את הנטל המוטל עליו על-מנת להוכיח כי נגרמו לו נזקים כתוצאה מתרמית של הנתבעת והפרת חובותיה כלפי התובע, וזאת, הגם אם נקבע כי היה עיכוב ברישום הערת האזהרה כנ"ל. אשר על כן, הנני דוחה את התביעה. יחד עם זאת, הנני מוצא לנכון להעיר כי דעתי איננה נוחה מהתנהלותה של הנתבעת. הנתבעת אישרה בחתימתה על כתב ההתחייבות כי התשלום הראשון בגין עסקת המכר שולם במלואו מבלי שטרחה לבדוק זאת כראוי. בנוסף לכך, הנתבעת לא דאגה לכך שהעסקה תדווח לרשויות המס ואף נמנעה בתחילה מלשתף פעולה עם כונס הנכסים בעניין רישום הערות האזהרה. בנוסף לכך, לא נדרש בית המשפט לדון בטענה לגופה האם אכן הנתבעת הייתה שותפה לתרמית שכן נקבע כי התובע לא הוכיח שהוא אישר את ההלוואה בהסתמך על המחיר הנקוב בהסכם המכר, אולם הנתבעת יכלה להמציא ראיות נוספות כדי לבסס את טענותיה והיא לא עשתה כן. בנסיבות אלה, אינני מוצא לנכון לפסוק הוצאות כלשהן לזכות הנתבעת. מקרקעיןמצג שוואמשכנתאבנק