עורך דין אחד לשני הצדדים בעסקת מקרקעין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ייצוג שני הצדדים בעסקת מקרקעין ע''י עורך דין אחד / עורך דין אחד לשני הצדדים בעסקת מכר דירה: פתח דבר: לפניי תביעה לתשלום פיצויים בגין הפרת הסכם מכר מקרקעין, לפיו רכשה התובעת, גב' אביגדור עירית (להלן: "התובעת") מהנתבעים, מר גרמה אילן וגב' גרמה שפי (להלן: "הנתבעים") את דירתם, הידועה כחלקה 5 ו-6 בגוש 22908, הנמצאת בשדרות הארבעה 61/9 בבית שאן (להלן: "הדירה"). ההסכם נוסח על ידי עו"ד זאב גלר (להלן: "צד ג'") ונחתם בפניו על ידי התובעת והנתבע 1 ביום 14/04/04 ועל ידי הנתבעת 2 ביום 18/04/04. אין חולק כי בעת חתימת ההסכם ביום 14/04/04 הודיע הנתבע 1 לתובעת כי ביום 27/10/03 התקשר יחד עם הנתבעת 2 בהסכם למכירת הדירה עם ימית ואבי ביטון, עליו חתמו בפני עו"ד יעל אור (להלן: "ההסכם הראשון") וכי ביום 03/03/04 נחתם הסכם לביטולו (להלן: "הסכם הביטול"). לפיכך, הותנה ההסכם בתנאים מפסיקים, אשר יפסיקו ו/או יבטלו אותו, היה ולא יתקיים אחד מהם, כאמור בסעיף 28 שזו לשונו: "בהסכם זה אשר נכנס לתוקף עם חתימת הצדדים, קיימים תנאים מפסיקים, אשר יפסיקו ו/או יבטלו הסכם זה במידה ולא יתקיים אחד התנאים הבאים: קיומו של אישור זכויות עדכני מאת החברה המשכנת אשר יועבר עד ליום 18/04/04 ואשר יתמוך ויאמת האמור בהסכם לעניין זכויות המוכר בדירה ואשר יאמת כי לא קיימים שיעבודים ו/או עיקולים ו/או זכויות כלפי צד ג' אחרות על זכויות המוכר. בדיקת כל המסמכים, האישורים והתוכניות ע"י הקונה אצל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשר יאמתו את כל הצהרות המוכר עפ"י הסכם זה לעניין צווי הריסה, הפקעות, צווים מנהליים, תוכניות, חובות וכל פרט אחר. הצגת אישור המוכר כי עסקת המכר (על אותו נכס ברח' שדרות הארבעה דירה מס' 9 בבניין מס' 61) אשר נחתמה ולא יצאה אל הפועל, בוטלה ובדיקה כי לא בוצעו רישומים לגבי אותה עסקה בחברה המשכנת, ברשויות המס ו/או בטאבו ו/או בעיריית בית שאן ו/או בכל מקום אחר וכן אישור מעורכת הדין יעל אור, אשר ערכה את הסכם המכר על בטלות ההסכם. אישורים אלו יועברו לידי עו"ד זאב גלר עד ליום 18/04/04 מאת המוכר. ביטל מי מהצדדים את החוזה מן אחת הסיבות המפורטות בסעיף 28 הנ"ל, יהיה לצד המקיים כנגד הצד המפר כל הטענות ו/או הדרישות ו/או התביעות בעניין הנדון, ולכן הצד המקיים יהיה זכאי לכל סעד מאת הצד המפר כולל פיצויים, בין עפ"י חוזה זה ובין עפ"י דין והכל בהתאם לקבוע בפרק ה"הפרות", סעיפים 24-26 להסכם זה". כמו כן, הצהירו הנתבעים בהסכם כי הינם בעלי זכות החכירה והמחזיקים הבלעדיים בדירה, כי אין מניעה על פי דין ו/או הסכם להעברת הזכויות בה וכי הם מעוניינים למכור לתובעת את כל זכויותיהם בדירה, להעבירה על שמה ולמסור לה את החזקה בה כשהיא פנויה וחופשית מאדם, חפץ וזכויות כלפי צדדי ג'. (סעיפים 2-4 להסכם) לאחר החתימה על ההסכם התברר כי הסכם הביטול לא נכנס לתוקף ולכן נותר ההסכם הראשון שריר וקיים. בנסיבות אלו בוטל ההסכם בין הצדדים, אולם הסכם לביטולו לא נחתם על ידם בסופו של דבר. התובעת טענה כי הנתבעים הפרו עמה את ההסכם ובשל כך נגרמו לה נזקים. הנתבעים טענו כי לא הפרו את ההסכם, אלא הוא התבטל מעצמו לאחר שלא התקיימו התנאים המפסיקים שבו וכי לא נגרם לתובעת כל נזק. הנתבעים הגישו הודעת צד ג' נגד עו"ד גלר בטענה כי הפר את חובת הנאמנות וחובת הזהירות אשר חלה עליו כלפיהם כלקוחותיו. בכתב ההגנה שהגיש עו"ד גלר להודעה טען כי הנתבעים גרמו בחוסר תום ליבם לכך שהעסקה לא יצאה אל הפועל וכי לתובעת לא נגרם כל נזק. הצדדים הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית שלה, של דודתה, גב' אלטיט עליזה, של אמה, גב' אלקיים שולה, של אחותה, גב' שגית ביטון, של מר נחמני מאיר, קבלן השיפוצים אשר ביצע את העבודות בדירה ושל מר ביטון אבי, מי שרכש את הדירה על פי ההסכם הראשון. מטעם הנתבעים הוגש תצהירו של הנתבע 1 ועו"ד גלר הגיש תצהיר עדות ראשית מטעמו. כל המצהירים נחקרו בפניי על תצהיריהם. תמצית טענות התובעת: התובעת טענה כי הנתבעים גילו חוסר תום לב הן בניהול המו"מ עמה והן בקיומו של ההסכם והציגו בפניה מצגי שווא עליהם הסתמכה, כאשר ידעו כי הסכם מכר נוסף וקודם בזמן עליו חתמו היה תקף ושריר ובכל זאת הציגו בפניה מצג לפיו ההסכם בוטל, בשל כך נגרמו לה נזקים. לטענתה, התנהגותם של הנתבעים מהווה הפרה יסודית של סעיפים 2-4 להסכם ומחדלם מהווה תנאי מפסיק המבטל את ההסכם על פי סעיף 28.3 לו. את הדירה שרכשה היתה אמורה התובעת לקבל לחזקתה ביום 2/5/04 [ס' 7 להסכם]. התובעת טענה כי נאלצה לחפש דירה אחרת, וביום 10/06/04 רכשה דירה עם נתונים דומים, דירה בת 4 חדרים בשכונת חסכון 911/15 בבית שאן, הידועה גם כגוש 22918, חלקה 14, תת חלקה 05 (להלן: "הדירה השנייה") ושילמה תמורתה סך של 70,290 $ לעומת סך של 65,000 $, שווי הדירה נשוא ההסכם. כמו כן, לטענתה, בדירה השנייה נדרש שיפוץ יסודי אשר הוערך בשווי כולל של 107,640 ₪, בעוד שבדירה נשוא ההסכם נדרש שיפוץ קל אשר הוערך בשווי של 12,285 ₪. התובעת, אשר התאלמנה ביום 29/07/03 והיתה שרויה במצב נפשי קשה, טענה כי נאלצה לעבור לגור בבית הוריה, כאשר כל חפציה ומיטלטליה, אותם ארזה לאחר שנחתם ההסכם, אוחסנו אצלם. אולם, בסמוך לרכישת הדירה השנייה ועם התחלת השיפוצים התגרשו הוריה ומכרו את ביתם והיא נאלצה לעבור לגור בבית דודתה בחוסר נוחות, מחודש 06/2004 ועד 10/2004 עת הסתיימה עבודת השיפוצים בדירה השנייה תמורת תשלום דמי שכירות חודשיים סמליים בסך של 800 ₪ ותוך שהיא מחלקת את מיטלטליה בין בית דודתה ומרתף ביתה של קרובת משפחה אחרת. אשר על כן, תובעת התובעת מהנתבעים פיצויים בסך כולל של 183,110 ₪, לפי הפירוט הבא: פיצויים מוסכמים על פי האמור בהסכם, בסך של 10,000$, השווה ל-43,950 ₪ נכון ליום הגשת התביעה. הפרש בין מחיר הדירה נשוא התובענה לבין מחיר הדירה השנייה שרכשה בסך של 5,290$ השווים לסך של 24,778 ₪ נכון ליום רכישת הדירה השנייה. עלות שכר הדירה שנאלצה לשלם להוריה ולדודתה במשך 5 חודשים, מיום ביטול ההסכם ועד לסיום השיפוצים של הדירה השנייה, בסך של 4,027 ₪. הפרש בין עלות שיפוץ הדירה השנייה שהוצא בפועל לבין עלות שיפוץ הדירה נשוא התובענה שבפניי שהיה עליה להשקיע בסך של 95,355 ₪. פיצויים בגין עגמת נפש בסך של 15,000 ₪. תמצית טענות הנתבעים נגד התובעת: הנתבעים טענו כי בעת החתימה על ההסכם סברו שהסכם הביטול שערכו עם משפ' ביטון השתכלל לכלל הסכם ביטול מחייב, עובדה שבדיעבד התבררה כלא נכונה, ועל כן, הציעו את הדירה למכירה לתובעת. לטענתם, הם לא הפרו את ההסכם עם התובעת אלא הוא פקע והתבטל מעצמו ארבעה ימים לאחר כריתתו, מתוכם יומיים שישי ושבת, מאחר שלא התקיימו התנאים המפסיקים אותו, שבמהותם הינם תנאים מתלים וזאת עוד בטרם חתמה עליו הנתבעת 2. לפיכך, מאחר שהוא לא בוטל על ידי מי מהצדדים, כדרישת סעיף 28.4, אין לתובעת זכות לקבל מהם את הפיצויים המוסכמים או פיצויים בגין נזקים שלטענתם נגרמו לה, המוכחשים על ידם. הנתבעים טענו כי התובעת אינה זכאית לתבוע מהם הן פיצויים מוסכמים והן פיצויים בגין נזקים שלטענתה נגרמו לה, מאחר שמדובר בכפל פיצוי. לטענתם, התובעת אף לא הוכיחה את הנזקים שנגרמו לה ולא צירפה לתביעתה חוות דעת מומחים לשם הוכחתם ולא נגרם לה נזק המתבטא בהפרש המחירים של הדירה שהיתה בבעלותם לבין הדירה שנרכשה על ידה ואף הדירה נשוא התביעה היתה טעונה שיפוץ יסודי. כמו כן, לטענתם, הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם, הינם פיצויים עונשיים אשר נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה, ולכן על בית המשפט להפחיתם ולהעמידם על שיעור לפי אומדנו. זאת ועוד, לטענתם, התובעת היא שהפרה את ההסכם עמם הפרה יסודית בכך שלא שילמה להם את התשלום הראשון על פי המוסכם בסעיף 10.1 להסכם, הפרה המקנה להם זכות לקבלת פיצויים מוסכמים. תמצית טענות הנתבעים נגד צד ג' - עו"ד גלר: הנתבעים טענו כי עו"ד גלר, אשר ייצג אותם ואת התובעת בעסקת מכר הדירה, הפר את חובת הנאמנות וחובת הזהירות אשר חלה עליו כלפיהם כלקוחותיו וגרם ברשלנותו ו/או בחוסר זהירותו ו/או בחוסר מיומנותו ו/או בחוסר מקצועיותו לכך שהם נתבעים על ידי התובעת, ולכן עליו לשפותם בגין כל סכום אשר ייפסק לזכותה של התובעת בתביעתה נגדם. לטענתם, רשלנותו של עו"ד גלר מתבטאת בכך שהוא העמיד עצמו במצב של ניגוד עניינים בינם לבין התובעת ונתן להם ייעוץ מקצועי בלתי ראוי ובלתי הולם; ערך את ההסכם באופן בלתי מקצועי ובלתי סביר שסיכן אותם ואת כספם, מבלי שביצע את כל הבדיקות שהיה מחויב לבצע טרם החתימה על ההסכם; ערך את ההסכם למרות שמדובר בהסכם על תנאי והתנאים לקיומו היו מסמכים ו/או אישורים שמחובתו היה לקבלם ו/או לעיין בהם קודם לחתימתו. קבע כי אי קיום התנאים לקיומו של ההסכם יהוו הפרה של ההסכם למרות שהמועד האחרון לקיומם היה למשך מספר ימים בלבד ולא עמד על כך שההסכם ייחתם רק לאחר שיומצאו כל האישורים וכל המסמכים שהינם, על פי האמור בו, תנאי לקיומו. תמצית טענות עו"ד גלר בכתב הגנתו להודעת צד ג': עו"ד גלר טען כי הצדדים הגיעו אליו ביום 14/04/04 בשעות הצהריים המאוחרות, כיוון שהתובעת עמדה על כך שההסכם יערך באותו יום מחשש שהנתבעים יחזרו בהם מהסכמתם למכור לה את הדירה בסכום של 295,000 ₪. לטענתו, באותו מועד הציגו בפניו הנתבעים את ההסכם הראשון ואת הסכם הביטול וטענו בפניו כי ההסכם הראשון בוטל ואין כל מניעה למכור את הדירה לתובעת. בשל השעה המאוחרת והיעדר אפשרות לבדוק את הדברים אצל גורמים נוספים, הוסכם על הצדדים לחתום על הסכם המותנה בתנאים אשר יבטלו אותו, במידה ולא יתקיימו ולכן, אף הוסכם בסעיף 28.4 על סנקציות כנגד הצד המפר ובכללם פיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית וכן פיצויים על פי דין. עו"ד גלר טען כי לא הפר כל חובה כלפי הצדדים להסכם בניסוחו וכי הסביר להם היטב את מנגנון ההסכם והנתבעים היו מודעים לכך שההסכם היה מותנה בנכונות הצהרתם לפיה ההסכם הראשון בוטל והם נמצאים בסיכון להיחשב כמפרי ההסכם ובכלל זה בהפרה יסודית, אם יתברר כי הצהרתם אינה נכונה ואינה משקפת את המציאות. לטענתו, הנתבעים התנהגו בחוסר תום לב כאשר הציגו לכל אורך הדרך מצג על פיו ההסכם הראשון התבטל כדת וכדין ואינו בתוקף שעה שידעו כי לא בוטל וכי הוגשה נגדם בקשה לצו מניעה שיאסור עליהם למכור את הדירה לצדדים שלישיים. לפיכך, ככל שנגרם לנתבעים נזק הוא נגרם כתוצאה ממעשיהם, המנתקים כל קשר סיבתי למעשיו שלו. כמו כן, לטענתו, בפועל התובעת לא שילמה ולו שקל אחד עבור העסקה וידעה כעבור מספר ימים כי העסקה עם הנתבעים לא תצא לפועל, אך היא מבקשת בחוסר תום לב להתעשר שלא כדין על חשבונם, למרות שלא נגרם לה כל נזק. דיון: תוקפו של ההסכם שנחתם בין התובעת והנתבעים: אין מחלוקת כי ביום 14/04/04 נחתם ההסכם על ידי התובעת והנתבע 1 וכי ביום 18/04/04 חתמה עליו הנתבעת 2. עו"ד גלר החתים את הנתבעת 2 על ההסכם, למרות שעל פי עדותו, עוד ביום 15/04/04 נודע לו משיחתו עם עו"ד אור כי העסקה הראשונה לא בוטלה וכי הסכם הביטול לא השתכלל לכדי הסכם ביטול סופי. (ר' עמ' 39 לפרוטוקול, ש' 25-26, 37). אמנם, על פי האמור בסעיף 28 רישא להסכם, עם חתימתה של הנתבעת 2 עליו נכנס ההסכם לתוקף, אולם הנתבעת 2 חתמה עליו במועד האחרון לקיום התנאים המפסיקים, שפורטו בסעיפים 28.1 - 28.3 להסכם ואשר לא קויימו עד אותו מועד. לפיכך, טענו הנתבעים כי קיומם של התנאים המפסיקים הביא לביטול ההסכם טרם חתימתו על ידי הנתבעת 2 ואין בחתימתה עליו כדי לשכללו לכלל חוזה בר תוקף ולכן אין לתובעת זכות לתבוע פיצויים כלשהם על פיו. הנני דוחה טענתם זו. אכן על פי סעיף 28 להסכם, אי המצאת האישורים הנדרשים עד ליום 18/04/04 משמעותה כי העסקה מבוטלת. עם זאת, מחומר הראיות ועדויות הצדדים שבפניי עולה כי הצדדים היו מעוניינים להוציא את העסקה אל הפועל אף לאחר מועד זה והתנהגו כאילו ההסכם ממשיך להתקיים. הנתבע 1 העיד אודות פעולותיו לשחרור הכספים שהיו מוחזקים בחשבון מיוחד בבנק טפחות למשפחת ביטון, שהיה בהם כדי לבטל סופית את ההסכם הראשון (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 24-36) וטען כי האמין שישחרר את הכסף ויביא את המסמכים ורק ברגע שיצא צו המניעה ידע שהוא לא יכול למכור את הבית (עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 5, 20). אף התובעת העידה כי לא החלה לחפש דירה חלופית כי "הם כל הזמן משכו אותי, שהוא תיכף מסיים עם ביטון את ההסכם ביטול שלו, ואז הוא יוכל למסור לי את הדירה. בנוסף, גרמה אמר לי שיראה לי דירה אחרת, באותה שכונה, של חבר שלו, שבדיעבד התברר שהוא לא רצה למכור בכלל, והוא סתם משך אותי וטרטר אותי, ואף פעם לא נאמר לי על ידי עו"ד גלר שאני צריכה לחפש דירה אחרת". (עמ' 14 לפרוטוקול, ש' 6-9) כמו כן, העיד עו"ד גלר כי לאחר ה-18/04/04 התנהגו הצדדים כאילו ההסכם ממשיך להתקיים (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 16) וכי הנתבעים המשיכו להבטיח שהעניין עם משפחת ביטון יוסדר. לדבריו, הוא החתים את הנתבעת 2 על ההסכם ביום 18/04/04 "בעקבות שיחותיי היום יומיות עם גרמה, גרמה אמר שמבחינתו העסקה בתוקף הוא עומד מאחורי העסקה, אין מבחינתו בעיות בעסקה, כל העניין אמור להסתדר בתוך מס' ימים, הוא מעוניין בעסקה עם הקונה, ובאותו רגע שהגב' גרמה חתמה לא ראיתי שום מניעה להחתים אותה, שוב בעקבות המצגים שגרמה המשיך להציג". (עמ' 38 לפרוטוקול, ש' 22-26) זאת ועוד, אין חולק כי ההסכם לא בוטל על ידי מי מהצדדים ואף הסכם לביטולו לא נחתם על ידם בסופו של דבר לאור מחלוקת בדבר ניסוחו (ר' נספחים יא'-טו' לתצהיר התובעת). אשר על כן, הנני קובע כי התנהגותם של הצדדים, לאחר חתימתה של הנתבעת 2 על ההסכם, מעידה כי חרף קיומם של התנאים המפסיקים אשר היה בהם כדי לבטלו ו/או להפסיקו, נכנס ההסכם לתוקף ולכן יש לתובעת זכות לתבוע פיצויים לפיו. תביעת הפיצוי המוסכם לפי ההסכם: התובעת טענה כי התנהגותם של הנתבעים מהווה הפרה יסודית של סעיפים 2-4 להסכם. אכן, הוכח בפניי כי הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, שכן בניגוד להצהרותיהם האמורות בו, מחומר הראיות שבפניי עולה כי בעת חתימתם עליו הם ידעו שהסכם הביטול לא השתכלל לכדי הסכם מחייב וכי עוד ביום 24/03/04 הם קיבלו את מכתבו של עו"ד גורן, לפיו משפחת ביטון חזרה בה מהסכם הביטול וביקשה לקיים את ההסכם. (ר' עמ' 31 לפרוטוקול, ש' 13-19). לפיכך, בעת חתימתם על ההסכם ידעו הנתבעים כי הם מנועים מביצוע התחייבויותיהם על פיו מכוח ההסכם הראשון עליו חתמו, כי הם אינם רשאים להעביר את הזכויות בדירה על שם התובעת וכי הדירה לא היתה פנויה וחופשית מזכויות כלפי צדדי ג' והם היו מנועים ממסירת החזקה בה לידי התובעת. כמו כן, הוכח כי הנתבעים הבינו את האמור בהסכם וידעו כי ביטולו יגרור הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם ואף נתנו את הסכמתם לכך. (ר' עדותו של עו"ד גלר, עמ' 38 לפרוטוקול, ש' 38-40 - עמ' 39 לפרוטוקול, ש' 1-6; עדותה של התובעת, עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 22-27) לפיכך, הנני קובע כי הפרתם היסודית של הנתבעים את ההסכם מזכה את התובעת בקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם. הנתבעים טענו כי הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכם הינם בגדר פיצויים "עונשיים" ובגדר "קנס" ואין כל קשר בינם לבין הנזקים שכביכול נגרמו לתובעת בשל הפרת החוזה על ידם במשך ארבעה ימים, מיום 14/04/04 ועד ליום 18/04/04 וביקשו להפחית את שיעורם. אכן, לבית המשפט נתונה הסמכות להפחתת הפיצויים המוסכמים "אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה" (סעיף 15(א) סיפא לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות")). הלכה היא כי "כאשר באים לבחון את השאלה אם יש להפחית את שיעור הפיצויים המוסכמים... יש... לקבוע, אם מלכתחילה, בעת כריתת החוזה, עשוי היה המפר לראות את הפיצויים המוסכמים כמשקפים לפי קנה מידה סביר כלשהו את הנזק, העשוי להיגרם מאותה הפרה" (ע"א 713 ,707/78 יוסף ואח' נ' קניאל ואח', פ"ד לה(4)796, 800) נפסק כי התערבותו של בית המשפט בהפחתת סכום הפיצוי בהתאם לסעיף 15(א) לחוק התרופות צריכה להיות מושתת על ראיות ועל הנתבע להוכיח כי הפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק (ר' ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ, פ"ד לו(1)537, 546). בעניינו טענתם זו של הנתבעים להפחתת הפיצוי המוסכם נטענה בהעדר פירוט ואף הוכח, בניגוד לטענתם כי ההסכם המשיך להתקיים אף לאחר ה-18/04/04. יתרה מכך, שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם הינו 10,000$, ששוויו כ-15% ממחיר העסקה. סכום זה, אשר, כאמור, הוסכם על הצדדים, הינו סביר בעיני ביחס לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה, אשר על כן, הנני דוחה טענותיהם של הנתבעים לעניין הפחתת הפיצוי המוסכם ומחייבם לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם בסך של 10,000$ כערכו נכון ליום 18/04/04. האם זכאית התובעת לקבל הן פיצויים מוסכמים והן את הפיצויים בגין הנזקים שנגרמו לה? הנתבעים טענו כי התובעת אינה רשאית לתבוע הן פיצויים מוסכמים והן פיצויים בגין נזקים, שלטענתה נגרמו לה ואשר יוכחו על ידה, שכן מדובר בכפל פיצוי. סעיף 15(ב) לחוק החוזים תרופות קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". על פי האמור בסעיף, על נפגע בשל הפרת חוזה לבחור בין פיצוי מוסכם לבין פיצוי אחר. לא ניתן לתבוע הן פיצוי מוסכם והן פיצוי על עוגמת נפש לפי סעיף 13 לחוק התרופות (ר' ע"א 498/88 יהודית (נובק) מירון נ' קידר, פ"ד מד(4) 250); לא ניתן לתבוע הן פיצוי מוסכם והן פיצוי על נזק לפי סעיף 10 לחוק התרופות (ר' ע"א 7903/01 א.ש.צ.נ. צוות נכסים ויזמות (1995) בע"מ נ' זילברברג בע"מ, , תק-על 2003(2)1403) ולא ניתן לתבוע הן פיצוי מוסכם כללי והן פיצוי מוסכם ספציפי (ר' ע"א 433/79 גלסמן נ' פורטונה, פ"ד לה(2) 161 ; רע"א 718/98 יסמין חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' ע' אהרונוב קבלנות בנין (1988) בע"מ, , תק-על 98(2)162). אמנם נפסק כי ייתכנו מצבים בהם ניתן לתבוע במקביל מספר סוגים של פיצוי מוסכם או פיצוי מוסכם לצד ראש נזק אחר, אך זאת כאשר מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים, שאז לא נוצרת חפיפה בין הפיצוי המוסכם לבין הפיצוי האחר (ר' ע"א 640 ,628/87 חורי נ' חברת החשמל לישראל, פ"ד מו(1)115, 123-122). הפיצוי המוסכם במקרה שבפניי נועד להבטיח, בין היתר, את קיום התחייבויותיהם של הנתבעים על פי ההסכם לאור המצגים שהציגו בפני התובעת, לפיהם הם אינם מנועים להתקשר עמה בהסכם. לפיכך, למרות שבהסכם נקבע כי קביעת הפיצויים המוסכמים מראש לא תפגע בזכותו של הצד המקיים לתבוע כל סעד אחר לרבות פיצוי בגין נזקים שייגרמו לו בגין ההפרה, לא ניתן לפסוק לתובעת בנוסף לפיצוי המוסכם פיצויים בגין ההוצאות שהוציאה לאור ביטולו של ההסכם ואף לא בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה, ככל שאלו נגרמו כתוצאה מהפרתם של הנתבעים את ההסכם, ויש לראות בשיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם כפיצוי הצופה אף נזקים אלו. יתרה מכך, התובעת אף לא הוכיחה נזקים נטענים אלו באמצעות מומחים או על ידי ראיות אובייקטיביות אחרות. התובעת העידה את אמה, אחותה ודודתה, אשר עדויותיהן הינן עדויות של "נוגעות בדבר" שכן יש להן אינטרס אישי בתוצאות המשפט ולכן יש לייחס להן משקל נמוך יותר ממשקל שניתן לייחס לראייה לכאורה אובייקטיבית ומהימנה. התובעת לא הוכיחה כי שתי הדירות - זו שהיתה אמורה לרכוש על פי ההסכם וזו שרכשה בפועל, הינן בעלות נתונים זהים, או כי שילמה לדודתה שכ"ד. אף בעניין עלות השיפוצים של שתי הדירות הציגה התובעת בפניי שתי הצעות שנערכו על ידי מר מאיר נחמני (ר' נספחים א1 ו-א2 לתצהיר מר נחמני), אשר אף הוא קרוב משפחתה (ר' עדותו, עמ' 2 לפרוטוקול, ש' 21) ולא הציגה קבלות ו/או חשבוניות מס עבור השיפוצים שביצעה בדירה השנייה, למרות שטענה כי היא יכולה לעשות כן (ר' עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 33). הימנעותה מכך מהווה ראיה לכך שלו היו מוצגות היו פועלות לרעתה (ר' ע"א 27/91 קבלו נ' ק. שמעון בע"מ, פ"ד מט(1)450, 457). כמו כן, בניגוד לטענתה, טען הנתבע 1 כי הדירה היתה זקוקה לשיפוץ יסודי (ר' עדותו, עמ' 27 לפרוטוקול, ש' 31, עמ' 28 לפרוטוקול, ש' 1-3 וכן תצהיר תשובותיו לשאלה מס' 18) ואף מר ביטון העיד כי כאשר קיבל את הדירה הוא נדרש לעשות בה שיפוץ מאסיבי מאחר שהיא לא היתה ראויה למגורים (עמ' 45 לפרוטוקול, ש' 29-35). מר ביטון אמנם טען כי ביצע בדירה שיפוצים (ר' עמ' 47 לפרוטוקול, ש' 8, 10-15; עמ' 46 לפרוטוקול, ש' 1-19), אך אף טענה זו לא הוכחה בפניי. לאור האמור לעיל, הנני קובע כי אין לפסוק לתובעת בנוסף לפיצוי המוסכם פיצויים עבור הנזקים שלטענתה נגרמו לה בגין ההפרש בין מחיר הדירה השנייה שרכשה למחיר הדירה נשוא התביעה שבפניי, עלות שכר הדירה ששילמה לדודתה, הפרש בין עלות שיפוץ הדירה השנייה לעלות שיפוץ הדירה נשוא התביעה שבפניי ועוגמת הנפש שנגרמה לה. האם הפרה התובעת את ההסכם הפרה יסודית? הנתבעים טענו כי התובעת היא שהפרה את ההסכם עמם הפרה יסודית בכך שלא שילמה להם את התשלום הראשון על פי המוסכם בסעיף 10.1 להסכם, הפרה המקנה להם זכות לקבלת פיצויים מוסכמים, על פי הוראת סעיף 27 להסכם. הנני דוחה טענתם זו. על פי חומר הראיות והעדויות שבפניי עולה כי דחיית מתן התשלום הראשון נעשתה בהסכמת הצדדים. התובעת טענה כי עו"ד גלר ייעץ לה לא לשלם לנתבעים את התשלום הראשון עד שיראו לה הסכם ביטול תקף והנתבעת 2 תחתום על ההסכם (ר' עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 6-8; עמ' 15 לפרוטוקול, ש' 14-15) עו"ד גלר טען אמנם בעדותו כי לא ייעץ לתובעת לא לשלם את התמורה לנתבעים (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 25-28) אך אישר בתצהירו כי למרות הוראת סעיף 10.1 להסכם, הסכימו הנתבעים שהתובעת תשלם להם לאחר "שנראה שהכל בסדר" (ר' סעיף 14) ואף העיד בפניי כי "התשלום הראשון לא שולם על ידי התובעת, אחת מהסיבות לכך היתה שהגב' גרמה לא נכחה. בפועל היתה אפשרות שיופקד השיק הראשון אצלי בנאמנות עד לחתימתה על ההסכם. בדין ודברים בין התובעת לבין גרמה אמרו שהיא תכניס לו את השיק ביניהם, ברגע שהגב' גרמה תחתום על החוזה". (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 16-19) אף הנתבע 1 העיד כי "היתה הסכמה שבשתיקה שעד שהיא לא תקבל את המפתח לראות את הבית, או את הבית, היא לא תשלם. אז היא לא שילמה. עד היום היא לא שילמה". (עמ' 33 לפרוטוקול, ש' 16-17) אשר על כן, הנני קובע כי אין לראות בדחיית התשלום הראשון, אשר נעשתה בהסכמת הצדדים משום הפרה יסודית של ההסכם על ידי התובעת. האם התרשל עו"ד גלר כלפי הנתבעים: המסגרת הנורמטיבית: הבסיס העיקרי לחבותו של עורך הדין כלפי לקוחו הוא בסיס חוזי. בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לעיתים בכתב ולעיתים כזה אשר מוצא את ביטויו רק בדברים שבע"פ, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת דין בתמורה לשכר הטרחה המשולם לו. בסיס אחר לחבות עורך הדין יכול שיהיה במעשה עוולה דוגמת רשלנות מקצועית המקים לטובת הנפגע עילת תביעה נזיקית. על מנת שתקום ללקוח עילת תביעה נגד עורך דין בגין עוולת הרשלנות חייבים להתקיים היסודות המגבשים את העוולה, דהיינו: קיומן של חובות זהירות מושגית וקונקרטית כלפי אותו לקוח, הפרתן של חובות הזהירות, גרימת נזק לתובע וקשר סיבתי בין הפרת חובות הזהירות לנזק הנטען. לצורך כך, על הלקוח להראות כי אלמלא מעשיו או מחדליו הרשלניים של עורך הדין, היה נמנע נזקו הנטען. (ר' ע"א 37/86 משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן ו-18 אח', פ"ד מד(4)446, 461-462 (להלן: "פס"ד לוי"). אין חולק כי עורך דין חב ללקוחו חובת זהירות, להגן על ענייניו ולפעול עבורו במיומנות, מקצועיות ובנאמנות. את אמות המידה הראויות ואת הקריטריונים הנדרשים לעיצוב סטנדרט המיומנות והזהירות האמורים ניתן לשאוב משני מקורות עיקריים: ראשית, הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו. ושנית, ככל שהדברים אמורים בעורך דין, מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה. הכוונה לכללים המוצאים מקומם וביטויים בחוק לשכת עורכי הדין, תשכ"א-1961 ובתקנות והכללים המסתעפים ממנו. (ר' פס"ד לוי, עמ' 462) מעצם הגדרת תפקידו, דורש המחוקק מעורך הדין סטנדרט התנהגות גבוה יותר. כך, סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 (להלן: "חוק לשכת עורכי הדין") קובע כי "במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות". הוראה דומה קבועה גם בסעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986 (להלן: "כללי האתיקה"), הקובע כי "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט". לעניין זה נקבע כי "אמונה" פירושה אמת ויושר ו"מסירות" פירושה חריצות ושקידה, דברות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך הדין". (ר' ע"א 4612/95 איתמר מתתיהו ואח' נ' שטיל יהודית ו-4 אח', פ"ד נא(4)769, עמ' 785-786) עם זאת, חובת הזהירות המוטלת על עורך הדין אינה מוחלטת. במקום בו עורך הדין הפעיל שיקול דעת סביר בבואו לייצג את לקוחו, אין לומר כי התרשל. לא כל כישלון של עורך דין ייתפס כהפרת חובת הזהירות ובסופו של דבר בחינת סבירות התנהגותו של עורך הדין תיקבע לאור נסיבותיו של כל מקרה ומקרה (ר' פס"ד לוי, עמ' 464-465). האם הפר עו"ד גלר את חובת הזהירות כלפי הנתבעים? בחינת חומר הראיות ועדויות הצדדים שבפניי מעלה כי עו"ד גלר אכן התרשל כלפי הנתבעים בעריכת ההסכם. עו"ד גלר שימש כעורך דינם של שני הצדדים. נקבע בפסיקה לא אחת כי קיימת חובת זהירות מושגית ואף חובת זהירות קונקרטית של עורך דין כלפי לקוחו והעובדה שעורך דין מייצג את שני הצדדים אינה גורעת מחובותיו כלפי כל אחד מהם. כמו כן, נפסק כי החלטה של עורך דין לקבל על עצמו ייצוג של שני צדדים בעסקת מקרקעין טומנת בחובה בעייתיות מרובה עם פוטנציאל גבוה ליצור סיכונים רבים שהדעת נותנת כי ניתן היה להימנע מהם אילו היה מייצג צד אחד בלבד. עמד על כך הנשיא א' ברק בע"א 2625/02 עו"ד סילביו נחום נ' רחל דורנבאום, פ"ד נח(3) 385, 425 בקובעו כי "עורך הדין נדרש לפעול בנאמנות וזהירות גם כשהוא פועל בעבור שני הצדדים לעסקה, אשר במקרים רבים מחזיקים באינטרסים מנוגדים. כך, למשל, נפסק כי גם כאשר עורך דין מייצג את שני הצדדים לחוזה, עליו להכין חוזה אשר יבטיח את זכויותיהם של לקוחותיו על הצד המועיל ביותר (על"ע 2/80 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל תל אביב יפו, פ"ד לד(4) 707, 708. ראו גם ע"א 4612/95 איתמר נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769). "החובה המוטלת על עורך הדין לפי החוק לפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, מטילה על עורך הדין מעמסה קשה למדי שעה שהוא מתיימר לשרת שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים. אבל אין בהסכמתו לשרתם בעת ובעונה אחת כדי לפטור אותו מחובה אלמנטרית זו, ועליו לשאת בתוצאות המשמעתיות והאזרחיות הנובעות מהפרת החובה כלפי אחד מהם" (פרשת פלוני, בעמ' 708)". עו"ד גלר התרשל בכך שערך את ההסכם בטרם ביצע את כל הבדיקות שהיה מחויב לבצען עבור שני הצדדים טרם חתימתם על ההסכם ותוך כדי הסתמכות על המצג שהציג בפניו הנתבע 1. עו"ד גלר טען כי הצדדים הגיעו אליו ביום 14/04/04 בשעות אחה"צ (עמ' 36 לפרוטוקול, ש' 1-2), כאשר לא ניתן היה לבצע בדיקה משפטית מדוקדקת של נכונות ההצהרות של הנתבעים, אך הוא החתים אותם על ההסכם באותו יום לאור התעקשותה של התובעת לחתום עליו, מאחר שהיה לה קשה להביא את הנתבעים לפגישה באותו יום והיא חששה שלא תצליח לעשות זאת שוב (עמ' 41 לפרוטוקול, ש' 1-6). עם זאת, אף הוא עצמו הודה בעדותו כי באופן רגיל הוא בודק אישורים לפני שהוא מחתים צדדים על הסכם מכר, אך, לדבריו, "בסיטואציה הזו לא יכולתי לקבל את המסמכים, הסתמכתי על המצג שהציג המוכר" (עמ' 38 לפרוטוקול, ש' 12-14). בכך לא עמד עו"ד גלר בסטנדרט ההתנהגות הנדרש מעו"ד. עו"ד גלר התרשל בכך שהחתים את הנתבעת 2 על ההסכם ביום 18/04/04, שהיה המועד האחרון לקיומם של התנאים המפסיקים, למרות שידע עוד ביום 15/04/04 מפי עו"ד אור כי המצגים שהציגו בפניו הנתבעים אינם נכונים וכי במועד זה טרם השתכלל הסכם הביטול להסכם מחייב וכן למרות שבשיחת הטלפון שקיים עם חברת שיכון ופיתוח באותו יום נאמר לו כי הם לא קיבלו דיווח על ביטול העסקה (ר' עדותו, עמ' 39 לפרוטוקול, ש' 25-28). בכך הביא עו"ד גלר לשכלולו ולכניסתו של ההסכם לתוקף, והטיל על הנתבעים את כל ההתחייבויות הכלולות בו שלא לצורך. עו"ד גלר התרשל בכך שערך את ההסכם באופן שסיכן את הנתבעים שלא לצורך. הוא העיד כי סכום הפיצוי המוסכם בסך של 10,000$ נקבע על ידו (עמ' 40 לפרוטוקול, ש' 9-10) והודה כי לא חשב על הנזק שעלול להיגרם לתובעת בתקופה של שלושה ימים (שם, ש' 12-14). הוא טען אמנם כי טכניקה זו של הכנת הסכם מותנה נועדה לשרת את האינטרסים של שני הצדדים, אולם הודה בתצהירו כי הוסיף את סעיף 28.4 להסכם לפי דרישתה של התובעת וכדי לקשור את הנתבעים להסכם ואף סעיף 26 להסכם מטרתו היתה, לדבריו, לקשור את הנתבעים להסכם ולמנוע את התחמקותם באופן שסנקציה זו תרתיעם מלהפר את ההסכם שהיה מותנה בנכונות המצגים שלהם (ר' סעיף 11). הנני דוחה את טענת הנתבעים כי עו"ד גלר לא הבהיר להם את משמעות הסיכונים שנטלו על עצמם בחתימתם על ההסכם, למקרה בו לא יעלה בידם לקיים את התנאים המפסיקים בו, שכן הנתבע 1 הודה בעדותו כי ידע והבין שההסכם מותנה בתנאים שעליהם למלא ושאם לא יעמדו בהם ואם הצהרתם בדבר ביטול ההסכם הראשון לא נכונה הם צפויים לשלם את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. (ר' עמ' 30 לפרוטוקול, ש' 7-11, 28-32) עם זאת, מכוח חובת הזהירות המוטלת עליו היה על עו"ד גלר להימנע מהחתמת הצדדים על ההסכם לפני ביצוען של כל הבדיקות המקדימות וקבלת האישורים הדרושים או לחילופין הוא יכול היה לערוך חוזה על תנאי אשר ייכנס לתוקף אך ורק אם כל המצגים אשר הוצגו על ידי הנתבעים יתבררו כנכונים תוך פרק זמן שייקבע בהסכם והוא אף יכול היה לא לכלול סנקציה כה חריפה נגד הנתבעים, למקרה בו המצגים שהציגו בהסכם יתבררו כלא נכונים. אשר על כן, הנני קובע כי ע"ד גלר התרשל כלפי הנתבעים. עם זאת, נפסק כי יחסי האמון בין עורך דין ללקוח הם דרך דו-סיטרית. גם ללקוח חובות ומחויבויות כלפי עורך דינו. כך למשל, חייב הלקוח לגלות לעורך דינו בעוד מועד את כל הנתונים הרלוונטיים לנושא המטופל על ידו ולהימנע נקיטת פעולות שיסכלו את עבודתו של עורך הדין. במידה והלקוח מפר את חובותיו, כמו במקרה דנן, עליו לשאת בחלקו של האחריות בגין התוצאה. לפיכך, לאור התנהגותם של הנתבעים הן בניהול המו"מ עם התובעת והן בקיומו של החוזה ומצגי השווא שהציגו בפניה ובפני עו"ד גלר, כאמור לעיל, הנני מייחס להם אשם תורם לנזקיה של התובעת בשיעור של 50%. לפיכך, הנני מחייב את עו"ד גלר לשפות את הנתבעים בגין נזקיה של התובעת בסך של 5,000$ נכון ליום 18/04/04. סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל, הנני מקבל את התביעה העיקרית בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, את הפיצוי המוסכם האמור בהסכם בסך שקלים השווה 10,000$ נכון ליום 18/04/04. הסכום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 18/4/04 ועד התשלום בפועל. כמו כן, הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעת, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. הנני מקבל את הודעת צד ג' ומחייב את עו"ד גלר לשלם לנתבעים, שולחי ההודעה לצד ג', סך שקלים השווה 5,000$ נכון ליום 18/04/04 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 18/4/04 ועד התשלום המלא בפועל. כמו כן, אני מחייב את צד ג' לשלם למודיעים את מחצית מסכםו ההוצאות בו חויבו המודיעים/הנתבעים כלפי התובעת. כמו כן, הנני מחייב את עו"ד גלר לשלם לנתבעים הוצאות משפט שהוצאו על ידם בגין ההודעה לצד שלישי וכן שכ"ט עו"ד בסך של 2,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק. על סכומי ההוצאות שנפסקו יתווספו ריבית והצמדה כחוק מיום פסה"ד ועד התשלום המלא בפועל. עסקת מקרקעיןמקרקעיןקרקעותעורך דין