ערר על חיוב הקמת תשתית ביוב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערר על חיוב הקמת תשתית ביוב: 1. העוררות הן אחיות, בסוף שנות ה-70 ובראשית שנות ה- 80 לחייהן, והן מתגוררות ברמת-גן ובירושלים והן הבעלים, בהתאמה, של חלקה 101 וחלקה 102 בגוש 10074 בפרדס חנה-כרכור. מטבע הדברים הן אינן מעורות במתרחש במקום יישוב זה בו מצויות חלקותיהן, שנרכשו על ידי סבן. 2. המשיבה (להלן, גם "המועצה") שיגרה לעוררות דרישה שהתיימרה להיות דרישה בהתאם להוראות חוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב-1962 (להלן - "חוק הביוב"). לתפיסת העוררות מכתב דרישה זה אינו תואם את דרישות סעיף 28 לחוק הביוב. ואולם, מטעמי זהירות, הוגש הערר שבפניי. כתב הערר מפורט ביותר, הן עובדתית והן משפטית. העוררות עותרות לביטול הדרישה האמורה. המשיבה, בכתב התשובה, חלקה על עמדת העוררות. בלב טענתה נטען כי הגם שהעוררות אינן מכחישות כי בגבול חלקותיהן בוצעו עבודות פיתוח שונות, הן מבקשות להתנער מחובת התשלום, אך בשל טענות פרוצדורליות שונות. 3. במקביל להליך שבפניי הגישו העוררות עתירה מינהלית כנגד המשיבה באשר לחיובי היטל סלילה ודמי השתתפות במדרכה. מלכתחילה סבורים היינו שמא יש טעם להמתין להכרעה בעתירה המינהלית, לעניין המחלוקת שבפנינו. סופו של דבר העתירה המינהלית לא הבשילה כל ממצא לעניין המחלוקת שבפנינו. משאלו היו פני הדברים הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. כך, אף לנוכח העובדה שהתשתית העובדתית המוסכמת היא זו שעולה מכתבי בי-דין שניתנו עובר להסכמה, לרבות הנספחים שצורפו על ידי ב"כ העוררות, וכן הודעת ב"כ המשיבה על פיה אין ראיות למשלוח הודעות הקודמות למכתבים שצורפו לכתב הערר. 4. ראוי, איפוא, להביא את התשתית העובדתית העולה למקרא כתב הערר. זו מתחילה בדרישות שקיבלו העוררות ביום 29.5.07 שדנו אך ב"היטל סלילת רחובות", על פי "הנדון", הגם שבגוף המכתב הובלעו חיובים שכונו "ביוב - קרקע". במענה לדרישות אלו שיגרה ב"כ העוררות מכתב מפורט ביום 18.7.07 שלא זכה לכל מענה. בהמשך לכך נשלחו לעוררות מסמכי דרישה על פי סעיף 4 לפקודת המיסים (גבייה). אף על כך חזרה ב"כ העוררות ושיגרה מכתביה מיום 7.11.07 ו- 8.11.07. רק ביום 6.3.08 נענתה ב"כ העוררות במכתבו של ב"כ המשיבה. ממכתב זה נלמד כי עבודות הפיתוח שבגינן נדרשו תשלומים שנדרשו, "התבצעו על ידי קבלן על פי הסכם פיתוח, והסלילה החלה בתאריך 15.5.95". במכתב זה לא נאמר דבר לעניין היטל הביוב. מכתב זה נענה במכתבה של ב"כ העוררות מיום 9.3.08. בין השאר היא ציינה כי המכתב לא ענה לכל השגותיה, לרבות בענייני ביוב. חליפת המכתבים נחתמה במכתבו מיום 12.3.08 של ב"כ המשיבה. במכתב זה נרשם, בין השאר, כי "מרשותיך לא שילמו היטלים, וזהות מבצע עבודות הפיתוח אינה מעניינן. אם מטעמי התיישנות מסרבות מרשותיך לשלם, הרי שיבוא יום בו הן תרצנה למכור או לבנות על נכסיהן, שאז לא יתבצע הדבר ללא תשלום החוב 'הרשום'" (סעיף 3). ועוד נרשם כי "למען השלמת התמונה, אציין כי בין המועצה לבין היזם אשר ביצע את הפיתוח נחתם הסכם, לפיו היזם יבצע את הפיתוח בגבול חלקות מרשותיך והמועצה תגבה את ההיטלים המתחייבים ותעביר אותם אליו, בתמורה לביצוע עבודות פיתוח אלה" (סעיף 6). "באותן שנים ומסיבות שאינן ברורות למועצה כיום, פעולת גביית ההיטלים לא נעשתה. לאחרונה, משפנה מפרק החברה ותבע כי המועצה תבצע את הגבייה, הוסבה תשומת לבה של המועצה להתחייבותה מול היזם, ומכאן היא הזדרזה ושלחה את מכתבי הדרישה" (סעיף 7). 5. מחליפת מכתבים זו התוודעו העוררות לחוזה פיתוח שנחתם ביום 24.9.96 בין המועצה לבין היזם, היא חב' עד-דע ייזום ובנייה בע"מ (להלן - "היזם"). במבוא להסכם נרשם כי "הואיל והיזם פנה למזמין (היא המועצה - ש.ל.) והציע לבצע את העבודות עבור המזמין על חשבונו, אחריותו וניהולו המלאים כאמור בחוזה זה ובכפיפות לו". וכן נרשם במבוא כי "הואיל והסכם זה טעון אישור מליאת המועצה". בגוף ההסכם נרשם כי "כנגד ביצוע העבודות בשטח שבתחום התב"ע, ובכפוף לאמור בסעיף 13 שלהלן יהיו היזם ו/או רבקה רות חונוביץ ו/או אביחי גרטן ו/או מנשה מלחי ו/או חנה הוסטר ו/או מי מכוחם ו/או מטעמם פטורים מהיטלי הפיתוח ואגרות המגיעים למועצה המקומית פרדס חנה-כרכור בגין פיתוח ו/או בניה..." (סעיף 11). בסעיף 13(א) הותנה כי "הואיל וחישוב עלויות עבודות הפיתוח שביצעה החברה על פי הסכם זה נעשה לפי תחשיב של 108 יחידות דיור ובדיעבד נסתבר כי החברה בנתה רק 68 יחידות, לפיכך מוסכם בין הצדדים כי בגין 40 יחידות לבנייה על פי התב"ע העודפות תקבל החברה החזר ו/או זיכוי בסך השווה לכפולה של 40 היחידות הנ"ל בעלות ההיטלים ו/או האגרות על פי חוקי העזר של המועצה ליחידת דיור אחת, כפי שיהיו בתוקף מעת לעת". בסעיף 13(ב) הותנה כי "המועצה ... מתחייבת לפעול מיידית לגביית תשלום ההיטלים ו/או האגרות בגין אותן יחידות דיור מבעלי יחידות אלה". בהתאם למסמך הבהרה הובהר "כי על פי סעיף 13 להסכם הנ"ל סוכם כי המועצה תפעל לגבות עבור החברה את האגרות וההיטלים בגין יחידות בנייה עודפות בתחום התב"ע, שאינן של החברה". 6. העוררות מונות תשעה טעמים ביסוד הערר, כדלקמן: ראשית, המשיבה לא קיבלה החלטה על התקנת ביוב. שנית, המשיבה לא שלחה הודעות על התקנת ביוב, אלא כחלוף 12 שנים מעת התקנתו. שלישית, המשיבה לא חייבה בספריה את העוררות בגין החיוב עד כחלוף 12 שנה מעת התקנתו. רביעית, המשיבה התקשרה, ביחס להתקנת הביוב, עם היזם - ללא מכרז, בהסכם שנחתם כשנה וחצי לאחר התקנת הביוב, וקודם לקבלת אישור מליאת המועצה. חמישית, המשיבה פנתה ב"דרישה" לתשלום שאינה עומדת באף אחת מדרישות חוק הביוב ואינה "דרישה", כמשמעותו שם. שישית, המשיבה לא הציגה כל תחשיב ששימש יסוד לחישוב ההיטל. שביעית, המשיבה ביקשה לגבות כספים עבור היזם. שמינית, המשיבה התחייבה בחוזה עם היזם לגבות כספים מבעלי מגרשים מסוימים - ולפטור בעלי מגרשים אחרים, הנהנים גם הם מהביוב, תוך יצירה אפליה פסולה ולא עניינית ביניהם. תשיעית, המשיבה ביצעה תיקון טעות רטרואקטיבית 12 שנה לאחר הטעות הנטענת, כשהיא אינה ממציאה כל הסבר מניח את הדעת לטעות האמורה. 7. הטעם התשיעי משולב בסוגיית ההתיישנות. הגם שמקובל שטענת התיישנות היא טענת "מגן" ולא טענת "חרב", וממילא היא יכולה להיות מושמעת אך על ידי הנתבע ולא על ידי התובע (ובנדוננו העוררות), טוענות העוררות כי בנסיבות האמורות שומה על הוועדה לשקול את טענת ההתיישנות, בהיבטה המהותי, ובמבט רחב. 8. אין בדעתנו להידרש למכלול הטעמים האמורים. די לנו בכך שבדעתנו לקבל חלק נכבד מהם על מנת להיענות לערר. 9. על התנהלותה הרשלנית והקלוקלת של המועצה אין להכביר רוב מילים, והרי הדברים עולים כפורחים לנוכח הנתונים שנפרסים בפנינו, ולו למקרא ההסכם בין המועצה לבין היזם. אכן, עולה הימנו בעליל כי היזם החל בביצוע עבודות פיתוח, טרם שנחתם עמו הסכם כל עיקר. שהרי מן ההסכם נלמד כי עד לכריתתו כבר ביצע היזם 68 יחידות מתוך 108. נהיר לחלוטין, איפוא, כי במקום שההסכם יקדים את העבודות, העבודות הקדימו את ההסכם. אכן, אף נהיר לנו כי ההסכם עם היזם אינו פועל יוצא של מכרז שנעשה. זאת ועוד: מן ההסכם עולה הודאה כי ההסכם לא קיבל את אישור מליאת המועצה, שהרי נרשם בו שהוא "טעון אישור" מליאת המועצה. ואולם אין בפנינו, ולו לאורו של ההסכם, כל הוכחה על החלטת המועצה, ולו לנוכח מצב הדברים הקלוקל האמור. לכל אורך הדרך לא משכילה המועצה להמציא ראיה על כך שנתקבלה החלטה בעניין היטל הביוב, בהתאם לכלליו ודקדוקיו של חוק הביוב, ולו בדיעבד. 10. ב"כ המועצה מודה בכך במפורש בסיכום טענותיו. כל שנותר לו לטעון הוא כי לטעמו "לנוכח הצורך לאזן בין האינטרס של המועצה שביצעה את העבודות ללא החלטת מליאה, אין להתייחס לדרישת ה'החלטה' כדרישה מהותית שאין בילתה ודי אם נכיר בכך שעצם ביצוע העבודה מעיד על קבלת החלטה לבצע" (סעיף 36). ועוד נטען על ידי ב"כ המועצה כי "על כך יש להוסיף כי פרויקט רחב ממדים זה קיבל בוודאי את ביטויו, במעמד מכובד מאוד, מתקציביה השנתיים והרבעוניים של המועצה והוא לא נעלם מעיני מליאת המועצה. כך גם קיבל פרויקט זה את ביטויו בתקציבים השנתיים שאושרו על ידי המליאה שנה אחרי שנה. האם אין בכך כדי להוות יחדיו מעין החלטה שעומדת בדרישתו של אותו סעיף 16? תשובה שלילית תחטיא את המטרה ובגדול". 11. מקובלת עלינו לחלוטין תגובת ב"כ העוררות כי הטיעון האמור הוא טיעון עובדתי מדוקדק ומפורט, שלא בא זכרו בכתב התשובה, וממילא מהווה הרחבת חזית. ואולם, וזה העיקר, מקובל עלינו עד מאוד טיעונה המשלים של ב"כ העוררות הרושמת כי לשיטת המועצה "אין עוד צורך ב'החלטה' אלא די ב'ביצוע פרויקט' כ'הכרה בהחלטה', ולמעשה - בוטל בהינף-עט סעיף 16 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), כמו רוב סעיפיו, והרשות אינה יכולה עוד, לפי תפיסת ב"כ המשיבה, לפעול שלא כדין - שהרי אם ביצעה פרויקט - ובוודאי פרויקט 'ענק' - יש בכך 'הכרה' שפעלה כדין" (סעיף 11(ה)). אכן, דברים כדורבנות. אנו סומכים ידינו עליהם, ובאורח מוחלט. אכן מדהימה הקלילות בה מתייחסת המועצה לטענות פורמאליות, כאילו אלו אינן צריכות לפנים, אך משום "הפורמאליות" שלהן. מובן שהדברים חסרי שחר. לא אחת עומדות רשויות מקומיות בפנינו על קוצו של יוד פורמאלי, בדין ודברים שלהן עם תושבי היישוב, לרבות הצורך להגיש כתב ערר תוך 30 יום בלבד מיום קבלת דרישת התשלום. ראוי שמי שנאה דורש, לרבות עמידה בדרישות פורמאליות, אף יהא נאה מקיים, כאשר הדרישות הפורמאליות מכוונות כלפיו. 12. פסק הדין המנחה לעניין התייחסות למחדליה של הרשות המקומית, בהקשר לחוק הביוב, ניתן על ידי כב' השופט חשין ב-ע"א 1842/97 עיריית רמת גן נ' מנחמי מגדלי דוד רמת גן בע"מ, פ"ד נ"ד(5) 15 (להלן - "פרשת מנחמי"). נקבע שם כי שומה על בית המשפט לקבוע, בכל פרשה ופרשה, האם הפרת חובת משלוח ההודעה עומדת במבחן המהותיות. ולכן נקבע כי "הפרה תהא מהותית, בין השאר, אם הפעולות אותן צריך היה המינהל הציבורי לנקוט והוא לא נקט בהם, עשויות היו להשפיע על תוכן החלטתו" (שם, עמ' 22). ואכן, בפרשה שם, הגם שהרשות המקומית, היא עיריית רמת גן, חטאה בחטאים לרוב, ידה הייתה על העליונה לנוכח העובדה שנקבע שם כי התקנת צנרת הביוב נעשתה לא רק בידיעתה של העוררת שם, אלא אף לפי דרישתה. 13. בשונה מכך היו פני הדברים בפרשה שנדונה בפני כב' השופטת חיות, בשבתה בבית המשפט המחוזי, ב-ע"ש 2628/99 נכסי דוד ורחל שולמן בע"מ נ' עיריית תל-אביב יפו (נספח א' לכתב הערר). בפרשה שם קבעה השופטת חיות כי "אילו אכן היה מתקיים הדיון במועצת העירייה במועד הקבוע בחוק, דהיינו טרם בוצעו העבודות בפועל, ייתכן שמי מאנשי המועצה היה שוקל את נחיצותו של קו הביוב במקום שבו נתבקשה ההתקנה, וייתכן שהיה בוחן את שאלת הנחיצות, בין היתר, לנוכח המבנה הטופוגרפי של השטח בקטע הרלוונטי ברח' הרצל... אילו כך נעשה, ייתכן והחלטת מועצת העירייה הייתה שונה, ומכל מקום, לא ניתן ללמוד מתוך החלטת מועצת העיר, שנתקבלה במקרה זה, כ- 8 חודשים לאחר ביצוע העבודות, האם שיקולים אלו נשקלו כלל על ידה, ולו בדיעבד, שכן ההחלטה הינה סתמית ולקונית והרושם שהיא מעלה הוא, לכאורה, כי אין מדובר אלא בהכשר אוטומטי ובלתי תקין, שניתן לאחר מעשה לעבודות שכבר בוצעו בפועל" (סעיף 8). 14. ואם אלו היו פני הדברים שם, הרי בפרשה שבפנינו על אחת כמה וכמה. שהרי מפסק דינה של השופטת חיות נלמד כי שם הייתה החלטה של מועצה העיר, ולו בדיעבד, שהשופטת חיות לא השתכנעה כי היא נעשתה לאחר שיקול דעת מינהלי סביר. בנדוננו, לא הייתה החלטת מועצה מעולם, ולו בדיעבד, וזאת הגם שהמועצה גילתה מודעות לכך, שהרי בהסכם הפיתוח (כזכור, הישן-נושן מיום 24.9.96!) הודתה המועצה כי ההסכם יהא טעון אישור מליאת המועצה. בנדוננו, כך אנו קובעים, אמורה הייתה מליאת המועצה ליתן דעתה לשורה של נתונים, וביניהם: האחד, קיום הסכם פיתוח ללא שקדם לו מכרז. השני, העדרו של תחשיב כלכלי הקובע האם ההטבות שניתנו ליזם ולאחרים, אכן תואמות את עלויות הקמת הביוב הנטען. השלישי, הכיצד מתירה המועצה פעילות בשטחה נרחבת ביותר, כך סתם ללא הסכם וללא עמידה בכל כלליו ודקדוקיו של חוק הביוב, ותוך הפרת הוראות הדין וכללי מינהל תקין. אין לדעת, משכל אלו היו ניצבים לנגד עיני מליאת המועצה, מה הייתה מחליטה, ואף ככל שהייתה מאשרת את מצב הדברים ולו בדיעבד, מה היה שיפוטנו-שלנו לעניין זה. לנוכח מחדליה הרבים והחמורים של המועצה, אנו רחוקים מאוד מצומת של דילמה שהיינו אמורים להכריע בה, אם כך אם אחרת. אכן, כפי שהורה כב' השופט הנדל, בשבתו בבית המשפט המחוזי ב-ע"א 1130/99 עיריית אשקלון נ' חב' ד.רוטשטיין חברה לבניין ונכסים בע"מ (נספח ג' לכתב הערר), "החסר של העירייה בולט. פסק הדין מצביע על ליקויים מכל עבר... ברמה המהותית יש לציין כי חזקת הכשרות המינהלית אינו כלל שמטרתו לרוקן מתוכן את הדרישה שהרשות תבסס את תביעתה. במובנים שונים מרשות ציבורית, לעומת הגורם הפרטי, ניתן לדרוש יותר" אכן, כך הוא ממשיך, "פסק דין עיריית רמת גן מחייב את בית המשפט לבחון כל מקרה בצורה פרטנית. אין נוסחה לפיה פגם אחד דוחה את חיוב היטל הביוב. ואולם, במקרה זה, החסר משתרע לאורך התמונה כולה... החסר אינו במסמך אחד, אלא במספר רב של מסמכים. החסר אינו מוגבל בשלב אחד של ההליך אלא הוא מתקיים לאורכו. רב הנסתר על הנגלה. יוצא כי במקרה זה ההפרה הינה מהותית". 15. אף בפרשה שבפנינו אין לנו ספק כי "החסר אינו מוגבל בשלב אחד של ההליך אלא הוא מתקיים לאורכו". לא זו אף זו: הוא אף ממשיך בחלוף שנים רבות, בהתייחסותה הנפסדת של המועצה בחליפת המכתבים שלה עם ב"כ העוררות. לא זו בלבד שבשעת מעשה לא מילאה המועצה, ולו תנאי אחד מדרישות חוק הביוב, ולא זו בלבד שהיא לא ניסתה לעשות כן, ולו בדיעבד, אף במועדים שהיו סמוכים לכתב הערר, היא המשיכה בדרכה זו. נחזור ונזכיר כי דרישותיה של המועצה לא דנו בהיטל הביוב, אלא במובלע. נחזור ונזכיר את מניין החודשים הבלתי סביר שבהם לא טרחה המועצה להתייחס כל עיקר למכתביה של ב"כ העוררות, בניגוד לכל כללי המינהל התקין (הגם שבתשובתו הראשונה של ב"כ המשיבה הוא ראה להתנצל על כך). נחזור ונזכיר מידת השיהוי העצומה, העולה על מניין תקופת ההתיישנות, בו נדרש האזרח לשלם בגין ביוב בחלוף 12 שנים מעת התקנתו. נחזור ונזכיר, לכאורה, את ההפרה של המועצה את החוזה שלה עם היזם, כעולה מכך שרק בחלוף שנים היא הומרצה לעשות מעשה. ונחתום בהתנהגות כוחנית ובוטה, העולה ממכתבו האחרון של ב"כ המשיבה מיום 12.3.08. אכן במכתבו זה מודה ב"כ המשיבה בכך שחלה התיישנות על דרישות המועצה, ושמא היא אינה יכולה לעשות מעשה אקטיבי. ואולם, בדרך נפסדת ביותר, הוא מודיע לעוררות כי המועצה, אפקטיבית, "מחכה להן בסיבוב". שהרי, כך נרשם מקרא מפורש, "שיבוא יום בו הן תרצנה למכור או לבנות על נכסיהן, שאז לא יתבצע הדבר ללא תשלום החוב 'הרשום'". 16. לנוכח מכלול הנתונים האמורים אין בדעתנו להעמיק חקר בשאלה, שבה יש מחלוקת פוסקים, האם בנסיבות שנגולו בפנינו, יכולות העוררות להגיע אל המבוקש, אף משום טעמי התיישנות, משמע, כטענת "חרב" ולא כטענת "מגן". מנגד, יש בדעתנו להידרש לסוגיית התיקון הרטרואקטיבי בה דן בהרחבה ב"כ המועצה. אכן, הוא מודה בכך שהמועצה מבקשת לערוך תיקון רטרואקטיבי בספריה, ולו באיחור לאחר שנים. הוא מפנה לפסק דינה המנחה של כב' השופטת ארבל ב-עע"ם 1164/04 עיריית הרצליה נ' דניאל יצחקי (במאגרי "נבו") והוא סבור כי לנוכח העקרונות שנוצקו על ידה שם, מן הדין להתיר למועצה לעשות תיקון רטרואקטיבי. הנתון האמור משתלב בתובנה כי עסקינן בהיטל ביוב. היטל ביוב, להבדילו למשל מארנונה, הוא היטל חד-פעמי, ולא היטל שנתי הנגבה כל העת. וכך מבאר ב"כ המשיבה כי בתי המשפט פסקו לחובת הרשויות המקומיות, כשעסקינן בגביית ארנונה. אכן במצבים בהן גובה הרשות המקומית מדי שנה בשנה מן האזרח ארנונה פלונית, לא יאה שתיזכר לתקן טעויותיה, כאשר האזרח סמך על דרישותיה ומהלכיה של הרשות ושינה מצבו לרעה. בנדוננו, כך חותם ב"כ המשיבה, לא ייגרם כל נזק לעוררות כתוצאה מתיקון טעות רטרואקטיבי. שהרי הן העוררות, אף הן המועצה, לא היו מודעות לכך שהעוררות, דרך מהות, חייבות בהיטל הביוב. מכאן שהעוררות לא הסתמכו על מצב דברים זה, לא התקשרו עם צד ג', ובאחת: לא שינו מצבן לרעה. פטור העוררות מתשלום היטל הביוב, איפוא, יעשיר אותן על חשבון הציבור. 17. השופטת ארבל, בפרשה ההיא, הורתה אותנו דרך עיקרון, כי "העמדה לפיה מוסמכת הרשות לתקן טעות מינהלית נתמכת בשיקולים שונים. כך, תיקון טעות מינהלית עשוי למנוע הפלייתו של אזרח שיצא נשכר מטעות כזו או אחרת של הרשות המינהלית, לעומת אזרחים שלא זכו 'ליהנות' מהשגגה שנפלה בידה. הצורך בתיקון הטעות המינהלית נתמך על ידי האינטרס הציבורי שעניינו צדק חלוקתי והחשיבות הטמונה בהקפדה על ניצול כספי הציבור בדרך היעילה ביותר". כך, ככל שעסקינן באינטרס של המועצה. ככל שעסקינן באינטרס של האזרח הרי "מן הצד השני, שיקולים רבים תומכים בעמדה העקרונית לפיה יש לצמצם את אפשרותה של הרשות לתקן טעויות כאמור. בין היתר, ניתן למנות את החשיבות הטמונה ביציבות הדין, ובמיוחד בכל הנוגע להחלטות מינהליות הנוגעות לתחום המיסוי על גווניו השונים, בו חשיבות רבה לעיקרון הוודאות המשפטית. ההחלטה המינהלית מהווה סוף פסוק להתדיינות בין הרשות לפרט ובכך בא לידי ביטוי אחד מעקרונות היסוד בשיטתנו שעניינו סופיות הדיון... כן סביר להניח שנקיטת מדיניות משפטית זו, המצמצמת את האפשרות לפעול לתיקון טעויות מינהליות, מקימה תמריץ לרשויות השלטון לשאוף לניהול יעיל יותר של מנגנוני האכיפה העומדים לרשותן ולבדיקה קפדנית יותר שלהן את עצמן. שיקול נוסף שיש לתת עליו את הדעת נוגע למקרים בהם עשוי האזרח לשנות את מצבו כתוצאה מהסתמכותו על החלטה מינהלית שהתבררה בדיעבד כשגויה" (סעיף 8). 18. משעה שבאה השופטת ארבל להתחקות מה היא נקודת האיזון הרצויה בין השיקולים השונים היא מאמצת את דבריו של י. זמיר, בספרו הסמכות המינהלית - כרך ב', שציין כי: "טעות של הרשות המינהלית יכולה להיות עילה טובה לשינוי או ביטול החלטה קודמת. כך לגבי טעות עובדתית, כך לגבי טעות משפטית, וכך גם לגבי טעות בשיקול הדעת. לעניין זה עשוי להיות הבדל בין טעות שנגרמה באשמת הרשות המינהלית לבין טעות שנגרמה באשמת האזרח. אמנם גם בטעות שנגרמה באשמת הרשות המינהלית ניתן לתקן את הטעות או לבטל את ההחלטה, אולם זאת רק בנסיבות מיוחדות או אם קיים אינטרס ציבורי מיוחד בתיקון הטעות, כגון, שכתוצאה מן הטעות עלול להיגרם לציבור נזק חמור. ההסבר לכך כפול. ראשית, האזרח רשאי להניח כי הרשות ערכה את הבדיקות הנדרשות, ואינו צריך לחשוש שהכל ייפתח מחדש בשל טעות גרידא. שנית, הרשות המינהלית צריכה לקבוע לעצמה סדרי עבודה נאותים, המבטיחים שהבדיקות הנדרשות יערכו לפני מתן ההחלטה ולא לאחר מכן. שונה המצב כאשר החלטת הרשות נפגמה באופן מהותי מחמת הטעיה או מרמה על ידי האזרח" (שם, בעמ'  1005-1004). 19. חזרנו ובחנו מכלול שיקולינו, אף לאורם של הדברים האמורים. אכן, שומה עלינו לערוך את מאזן השיקולים בין הרשות לבין האזרח. אכן נהיר לחלוטין כי פעמים ידו של האזרח על התחתונה, פעמים ידה של הרשות על התחתונה. אין לנו ספק, בפרשה שבפנינו, כי ידה של המועצה חייבת להיות על התחתונה. לטעמנו, אם לא תאמר כן, המשמעות המתחייבת תהא שאין גבול ואין שיעור למחדליה האפשריים של הרשות המקומית. שהרי לעולמי עולמים תוכל היא לגלגל עיניה השמימה, לטעון להפסד של קופת הציבור ולחלוקת נטל לא ראויה, באופן שתמיד מחדליה ייסלחו. אכן יש לבחון כל פרשה לגופה ולעיצומה. בפרשה שבפנינו כמעט אין מתום במכלול פועלה של המועצה, והרי הוא כולו פצע, חבורה ומכה טריה. לא נמצא כל דופי בפועלן של העוררות. לא נמצא כל הסבר מניח את הדעת לרשלנותה של המועצה. אכן, גם אם מנקר במקצת הספק, בנדוננו הכמות עושה את האיכות. 20. לפיכך הננו מקבלים את הערר ומבטלים את דרישת התשלום. הננו מחייבים את המשיבה לשלם לעוררות שכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל אשר ישולמו לידיה הנאמנות של ב"כ העוררות תוך 30 יום מיום המצאת פסק דין זה. עררביוב