פינוי בגין הפרת שכירות מוגנת

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי בגין הפרת שכירות מוגנת: 1. התובעת הגישה כנגד הנתבע תובענה כספית לתשלום דמי שכירות ראויים בסך של 152,000 ₪ וכן, למתן צו לפינוי וסילוק ידו של הנתבע, מהבית שהתובעת השכירה לו, הנמצא ברח' בני עין חרוד 6 בבאר-שבע הידועה כגוש 38004 חלקה 44/9 (להלן: "הבית"), עפ"י חוזה שכירות מוגנת מיום 18.12.1980 (להלן: "חוזה השכירות"). אין מחלוקת שמעמד הנתבע בבית הינו כמעמד של "דייר מוגן", על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). בסעיף 2 לחוזה השכירות מתואר המושכר כדירה בת 3 חדרים, באופן הבא: "תיאור המושכר דירה בת 3 חדרים (כולל: חדר מטבח, חדר כניסה, מרפסת סגורה מעל 8 מ"ר), מטבח, חדר נוחיות, מחסן". 2. התובעת טוענת בכתב התביעה, שהנתבע בנה תוספות לבית, שכללו תוספת לבית המגורים בשטח של 89 מ"ר, תוספת מחסנים בשטח של 24 מ"ר ותוספת מרפסת מקורה בשטח של 42 מ"ר. סה"כ גודל תוספות בנייה הינו 155 מ"ר (להלן: "התוספות" או "תוספת הבנייה"). בסעיף 6 לכתב התביעה נטען שבניית התוספות נעשתה כשבע שנים לפני הגשת התביעה (התביעה הוגשה בחודש יוני 2005), היינו בשנת 1998. עוד טוענת התובעת, כי תוספת הבנייה נעשתה ללא ידיעתה וללא הסכמתה, וכי הנתבע לא משלם לתובעת דמי השכירות ראויים בגין השימוש בתוספות, ובכך מפר הנתבע את הוראות סעיף 6 (ד) לחוזה השכירות, לפיו נאסר על הנתבע לבצע כל שינוי בבית ללא הסכמת התובעת ומכאן שבהתאם לסעיף 12 לחוזה השכירות, קמה לתובעת עילת פינוי כנגד הנתבע. בעניין החיוב בתשלום דמי שכירות, טוענת התובעת כי בנוסף לתשלום בסך של 150 ₪ בחודש שהנתבע אמור לשלם עפ"י חוזה השכירות, עליו לשלם גם דמי שכירות ראויים, בגין השימוש בתוספות, בסך של 1,900 ₪ בחודש, רטרואקטיבית למשך 6 שנים ושמונה חודשים לפני הגשת התביעה ובסה"כ - 152,000 ₪. 3. הנתבע הגיש כתב הגנה מטעמו, וטען בין היתר, כי הוריו רכשו את הבית מהתובעת עוד בשנת 1957, כי במהלך 1977, עוד לפני שנחתם עמו חוזה השכירות, הייתה רעידה אדמה חזקה אשר הסבה לבית נזק רב, דבר שחייב ביצוע שינויים ושיפורים. הנתבע מודה כי לאחר שנחתם עימו חוזה השכירות, בשנת 2003, הוא בנה מחסן בגודל של כ-14 מ"ר ואולם לשיטתו, כל יתר התוספות, הנטענות על ידי התובעת, נבנו קודם לכן, בזמן שהבית היה מוחזק על ידי הוריו. כמו כן הנתבע טוען, כי הוא מתגורר בבית מזה למעלה 50 שנים ומתוכם כ- 25 שנים הוא משלם לתובעת את דמי השכירות, באופן עקבי וללא שיהוי והתובעת מנסה לשלול ממנו את זכויותיו כדייר מוגן בבית. 4. בית המשפט מינה את מר אליהו טלמון כמומחה מטעמו בתחום שמאות מקרקעין ומדידות. המומחה טלמון הגיש לבית המשפט שלוש חוות דעת. חוות הדעת הראשונה, מיום 17.10.06 מתייחסת בעיקר לגודל התוספות שניבנו בבית ולשווי דמי השכירות הראויים שיש לחייב את הנתבע, באם יקבע שהנתבע היה זה שבנה את התוספות. חוות דעת שנייה (השלמה), מיום 8.12.06. חוות דעת שלישית מיום 18.3.08, המתייחסת בעיקר למצב הזכויות בבית ולמועד בניית התוספות. במסגרת חוות הדעת השלישית, המומחה טלמון הגיע למסקנה, לאחר שבחן שלושה תצלומי אויר של המבנה מהשנים 1979 (לפני תחילת השכירות) ושני צילומים לאחר תחילת השכירות, בשנים 1982 ו-1985, ולאחר שביצע מדידה פיזית של הבית, בדק את תסריט הבית כפי שהוגש על ידי המודד מטעם חברת עמידר ועיין בכל המסמכים האחרים שהובאו בפניו, כי מחד התוספות לא בוצעו על פי היתרים מסודרים ואולם מנגד, הבית לא השתנה מאז שנת 1979, משמע, שכל התוספות שבוצעו, נעשו לפני שנחתם חוזה השכירות עם הנתבע. 5. הצדדים הגישו את כל התצהירים והמסמכים שהם מתכוונים להסתמך עליהם. מטעם התובעת הוגש תצהיר אחד של הגב' יפרח אלמליה, עובדת בסניף עמידר. מטעם הנתבע הוגשו שישה תצהירים, של הנתבע עצמו, של אדריכאל צבי טל יוסף (אשר שימש כמהנדס עיריית באר שבע במועדים הרלוונטים לתובענה), של המהנדס זיבוני פודז'ארסקי אשר עבד כמפקח בחברת עמידר, של הגב' שושן רחל אימו של הנתבע, ושל שני מכרים ותיקים של הנתבע, מר דוד בליה ומר אברהם בללי. 6. בתחילת דיון ההוכחות שהתקיים בחודש אוקטובר 2008, נרשמה הסכמת הצדדים, כי הפלוגתה העיקרית היא, האם תוספות הבנייה ניבנו לפני 1980 או לאחר מכן. 7. במהלך ישיבת ההוכחות נחקר המומחה טלמון חקירות נגדית, ע"י ב"כ התובעת בלבד. לאחר חקירת המומחה הגיעו הצדדים להסכמה דיונית, לפיה התצהירים שהגישו הצדדים ישמשו כראיה בהליך, אך העדים לא יחקרו חקירות נגדיות. כמו כן, הבהירו הצדדים ש"העדר חקירה נגדית לא ישמש לחובת הצד שוויתר על החקירה. מוסכם עלינו כי נעבור לשלב של סיכומים וכל צד יסכם טענותיו". בית המשפט אישר את הסכמת הצדדים ונתן לה תוקף של החלטה. 8. כל צד הגיש סיכום טענותיו בכתב. למרות הסכמת הצדדים שהמחלוקת העיקרית הינה בשאלה האם התוספות ניבנו לפני 1980 או לאחר מכן, נראה שאילו הן המחלוקות שיש לדון בהן: א. מועד בניית התוספות. ב. מעמדו ומשקלו של התסריט שנערך ע"י המודד לוי ביום 18.3.1980. ג. התייחסות להצהרות הנתבע. ד. תביעת פינוי כתוצאה מבניה מאוחרת. ה דמי שכירות ראויים עבור הבנייה הנוספת ו. היות התשריט - רשומה מוסדית או תעודה נושנה. להלן אדון במחלוקות אלו לפי סדר הופעתן לעיל. נראה שלא צריכה להיות מחלוקת, כי הנטל להוכחת התובענה מוטל על התובעת שהרי על המוציא מחברו - עליו הראיה, וכי על התובעת להוכיח את תביעתה במאזן ההסתברויות, כנדרש בתובענה אזרחית. במכלול שיקוליי הענקתי משקל ראוי לכך שהמומחה מטעם בית המשפט נתן את חוות הדעת היחידה המתייחסת לעניין מועד בניית התוספות. מועד בניית התוספות לעניין המחלוקת הראשונה, טוענת התובעת, כי לאחר שהנתבע שכר ממנה את הבית, היינו לאחר שנת 1980, הוא ביצע בבית את תוספות הבנייה בשטח כולל של 155 מ"ר. התובעת לא טרחה לצרף כל תצהיר או מסמך להוכחת מועד בניית התוספות והתצהיר היחיד שהוגש ע"י התובעת נחתם ע"י עדה, שלא הבחינה בתוספות הבנייה, בכוחות עצמה, ורובו של התצהיר מהווה עדות שמיעה. למועד בניית התוספות יש משמעות מיוחדת, שכן במידה והתוספות נבנו לפני שנחתם הסכם השכירות (היינו לפני 18.12.1980), הרי שבמקרה כזה, דין התביעה להידחות. יש לציין כי חוות דעת שהגישה התובעת מתייחסת אך ורק לדמי השימוש הראויים בגין התוספות ולא למחלוקת העיקרית, בעניין מועד בניית התוספות. הנתבע לא הגיש חוות דעת מטעמו, ובדיון מיום 22.5.06 מינה כאמור בית המשפט את המומחה מר אליהו טלמון כמומחה מטעמו, בתחום שמאות מקרקעין ומדידות. המומחה הגיש כאמור שלוש חוות דעת, כאשר החשובה ביותר למחלוקת בין הצדדים הינה חוות הדעת השלישית, אשר מתייחסת למצב הזכויות בבית ולמועד בניית התוספות. הנתבע העיד לעניין תוספות הבניה אשר בוצעו בשנת 2003 מטעמו בפרוטוקול מיום 14.1.08 עמ' 12: "אני לא הוספתי שום תוספות בנייה למבנה, מלבד המחסן והחלפתי גג אזבסט מעל המרפסת". בחוות דעת המומחה מטעם בית משפט מיום 18.3.08 עמ' 5, מציין המומחה: "הגדלתי את צילומי האוויר על ידי סירקתם והגדלתם באמצעות מחשב תוך ניסיון להגדלה כל עוד נשמרת חדות ובהירות הצילומים. התמקדתי בבית הנדון אותו סימנתי בעזרת קו אדום המקיף את המבנה הבנוי בכל שלושת הצילומים כאמור בשנים 1979, 1982, 1985. בכל שלושת הצילומים מופיע המבנה בצורה מרובעת ודומה בצורתו הגיאומטרית לצורת המבנה שנמדד על ידי וכמופיע בתסריט שהוכן על ידי מר שרמן ... צורה גאומטרית זו כמופיע בתשריט מ-2003 תואמת את צורת המבנה בכל שלושת תצלומי האוויר מהשנים 1979, 1982, 1985...". עוד מוסיף המומחה בחוות דעתו ומציין: "על פי המשתקף בתצלומי אוויר אלה ומהמדידה שהוגשה ע"י עמידר בשנת 2003 ומהמדידה שערכתי היום, המבנה לא השתנה מאז 1979". לסיכום קובע המומחה: "על פי תצלומי האוויר לא בוצעה כל תוספת בנייה בבניין משנת 1979 ועד היום". התובעת בסיכומיה טענה כי אין להסתמך על חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, וכי עדותו סתמית ולא ניתן לקבוע לפיה ממצאים כלשהם. המומחה מטעם בית המשפט משמש כעזר לבית המשפט לצורך קביעת ממצאים שבמומחיות. בענייננו ניתנה לתובעת אפשרות להציג למומחה את כל המסמכים הרלוונטיים מצידה (וראה פרוטוקול מיום 22.5.06 בעמ' 5) זאת ועוד, ניתן לראות בהחלטה מיום 14.1.08 כי בהסכמת הצדדים בית משפט הורה למומחה להשלים את חוות דעתו, תוך התייחסות כדלקמן: "א. באשר למצב זכויות הבנייה בבית נשוא המחלוקת ובתוספות שנבנו לאורך השנים, תוך התייחסות לתב"ע החלה על הבית, נשוא המחלוקת. ב. בשאלה העיקרית שבמחלוקת בין בעלי הדין, והיא האם התוספות נבנו לפני שהנתבע קיבל את החזקה בבית (הכוונה לפני שנת 1980), או לאחר מכן. ג. המומחה יתייחס בחוות דעתו לעניין זכויות הבניה ולעניין גודלן של החריגות, משמעותן וייעודן, ככל שקיימות חריגות מהיתרי הבנייה הקיימים". בסעיף ד' להחלטה נקבע כי: "המומחה יוכל להיעזר, במידת הצורך, בתצאו"ת הקיימות, אם קיימות, באגף למיפוי מדינת ישראל במחלקת המדידות או בכל מקום אחר". מחוות הדעת השלישית שהגיש המומחה טלמון עולה כי, הוא הסתמך על מספר תצאו"ת שונות משנת 1979, 1982 ו- 1985. בית משפט לא הנחה את המומחה באילו שנים צריך השמאי לבדוק את התצאו"ת, מכאן שטענת התובעת כי השמאי לא פעל לפי הנחיות בית משפט איננה מתקבלת. לעניין מעמדו של מומחה מטעם בית משפט - נקבע בהלכה הפסוקה, כי המומחה מטעם בית משפט משמש מעין זרוע ארוכה של בית המשפט. ראה בעניין זה את ע"א (נצרת) 1183/06 אינג' וליד חאג' נ' המוטרנות הקתולית לעכו ולגליל, , שם נכתב כדלקמן: "כלל הוא כי מומחה מטעם בית המשפט משמש מעין זרוע ארוכה של בית המשפט, בתחום מומחיותו (רע"א 337/02 מזרחי נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, פ"ד נו(4) 673). יחד עם זאת, ברור כי בית המשפט אינו חייב לקבל את מלוא חוות הדעת המוגשת לפניו והוא רשאי לדחותה באופן מוחלט, או לקבל חלקים ממנה אשר נמצאו מתאימים ונכונים במהלך שמיעת הראיות...". בנוגע למעמדו המיוחד של המומחה מטעם ביהמ"ש, כבר נקבע בהלכה הפסוקה כי: "מינויו מטעם בית המשפט של מומחה מוסכם על הצדדים הוא נוהג רצוי, שיש לעודדו...כפועל יוצא ממנויו של המומחה אין הצדדים צריכים להביא ראיות נוספות ולחקור עדים ובכך שכרם; מאידך גיסא מוגבלת כמובן יכולתם לערער על מסקנות המומחה. הצדדים רשאים לחקור את העד המומחה...והם אף רשאים לדרוש מן המומחה הבהרות בכתב על חוות דעתו... אולם עדות מומחה נוספת תובא על ידי הצדדים רק ברשות בית המשפט מטעמים שירשמו...עקב ההגבלה על יכולתם של הצדדים להביא ראיות נוספות, מצטמצמת ממילא יכולתם לשכנע את בית המשפט בטעותו של המומחה, והיא מתמקדת בעיקר בטענות עיוניות לגבי נכונות מסקנותיו. טענות אלו חייבות למצוא ביטויין בחקירתו של העד כי זו שיטת המבחן של הרציונליות של מסקנותיו." (ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' אברהם אליהו מזרחי , פ"ד לט(4), 185 ,עמ' 189-190.) כעולה מהפסיקה האמורה ומהראיות שהוצגו בפני סבורני, שלא נמצא כל דופי במומחה או במסקנותיו ומכאן שיש למאמץ את חוות דעתו של המומחה במלואן ודין טענותיה של התובעת לעניין זה להדחות. 12. התייחסות לתסריט שנערך ע"י המודד לוי מיום 18.3.1980 התובעת טוענת בסיכומיה, כי תיאור הבית בחוזה השכירות, משקף נאמנה את גודל הבית ותיאורו בתשריט שנערך ע"י המודד לוי מיום 13.3.1980 (להלן: "התשריט") כפי "שהיה בעת חתימת ההסכם ואין בלתו". לאחר שבחנתי טענתה זו של התובעת מצאתי שאין לקבלה. תיאור המושכר בחוזה השכירות מתייחס לבית בן 3 חדרים "כולל חדר מטבח" ואילו התסריט מלמד שהבית כולל 5 חדרים (כולל חדר המבטח), היינו: סלון, שלושה חדרי שינה ומטבח. בתיאור המושכר בחוזה השכירות נרשם: "מרפסת סגורה מעל 8 מ"ר" ואילו בתסריט אין כל התייחסות לכך. בתיאור המושכר בחוזה השכירות נרשם שהוא כולל: "מחסן" ואילו בתסריט אין כל התייחסות לכך. מכל האמור לעיל מצאנו למדים שתיאור הבית בחוזה השכירות אינו משקף נאמנה את גודל הבית ותיאורו בתשריט שנערך ע"י המודד לוי מיום 13.3.1980. אם לא די בכך, הרי שיש להפנות בעניין זה גם לדברים שאמר המומחה טלמון, בחקירתו הנגדית, תוך התייחסות לתשריט נערך ע"י המודד לוי מיום 18.3.1980: "...המסקנה שלי מהצילום שזה לא נכון, שהתסריט משנת 80 לא מייצג את המצב בתצלום האווירי...". בהמשך הוסיף המומחה וציין: "לשאלה אם התסריט משנת 80 - לפי התצא"ות שראיתי הוא לא נכון, אני אומר שהוא לא נכון. לפי דעתי הוא נחתם בשנת 80 אבל נמדד קודם לכן...". ראה גם תשובתו של המומחה טלמון ביחס למפה נוספת שהוצגה לו ע"י התובעת והמסומנת במספר 4 בתיק המוצגים מטעמה: "אני לא יודע אם מי שהכין את נספח 4 לתצהיר מטעם התובעת, מדד אותו בפועל או העתיק ממפה קודמת. אני מציין שהמסמך לא מתייחס לנכס שבו אנו דנים, אלא בעיקר לנכס השכן". בהמשך הוסיף המומחה וציין: "אני אומר שיכול להיות שהייתי צריך לכתוב שקיבלתי מסמך משנת 87 שלא שייך לתיק. להבנתי המסמך לא שייך לתיק, כי חסרים בו נתונים". 13. הצהרותיו של הנתבע התובעת מציינת בסיכומיה כי הנתבע הודה שהוא עצמו הרחיב את המבנה מעבר למתואר בהסכם השכירות (סעיף 6 לסיכומי התובעת) וניתן לראות את הודאתו במספר מסמכים ביניהם בכתב הגנתו טוען הנתבע כי לפני כשנתיים לערך ביצע שיפוץ כללי עקב מצבו הרעוע של המבנה ובין היתר ביצע הרחבה של המבנה, בניית מחסן, ובניית גג מעל המרפסת. עוד טוענת התובעת כי הנתבע הודה גם שהרחיב את בית מגורים. בישיבת קדם המשפט הראשונה נרשמו דברי הנתבע בעמ' 5 לפרוטוקול מיום 22.5.06: "התמוטט לי הגג ברעידת אדמה, אישרו לי את הגג, עשיתי את הגג ולא שילמו לי בגין כך עד היום". עוד מוסיף הנתבע בדיון מיום 11.3.07 וראה עמ' 8 לפרוטוקול: "אני לא בניתי תוספות. היתה רעידת אדמה גדולה, היה לפני כן שיפוצים של אבי, הכל התובעת אישרה... אני שיפצתי את המבנה. קשה לי לזכור מתי בוצעה התוספות, אבל רוב הדברים היו כשקיבלתי את הזכויות מאבי". התובעת טוענת כי הנתבע החל לגמגם בטיעוניו שכן, לעיתים השתמש במילה 'החלפה' ולעיתים השתמש במילה 'הרחבה' ורמזה כי עדותו או טיעוניו אינם עקביים ואינם אמינים. בהמשך אותו הדיון, הסביר הנתבע, כי הוא סובל מבעיית זיכרון וראה הדברים בשם אומרם: "אני לא זוכר מתי זה היה. יש לי בעיה בראש. אני לא יכול לציין אם זה היה לפני 5 שנים, 10 שנים או 15 שנים. אני זוכר הכל, ופתאום שוכח.". אותם שיפוצים שנעשו ע"י הנתבע, מפעם לפעם, במהלך השנים, לפני הגשת התביעה, אינם חלק מעילת התביעה וייתכן שאף אינם באים בגדרו של סעיף 6 (ד) לחוזה השכירות, מאחר ולא היה בהם כדי "לשנות את המושכר". עילת התביעה כנגד הנתבע מתייחסת אך ורק לתוספות לבית המגורים [בשטח של 89 מ"ר], תוספת מחסנים [בשטח של 24 מ"ר] ותוספת מרפסת מקורה [בשטח של 42 מ"ר] ואין מקום להתייחס לכל עניין אחר שהוא בגדר של הרחבת חזית. למומחה מטעם ביהמ"ש נתנה הזדמנות להתייחס אך ורק לתוספות אלו והוא קבע, כאמור, שהן בוצעו עוד לפני תחילת השכירות. לעניין הודאתו של הנתבע בסעיף 7 לכתב ההגנה בכך שבנה גג מעל המרפסת, הרי שיש לקבל בעניין זה את ההסבר שניתן בסעיף 11 לתצהיר הנתבע, לפיו מדובר בהחלפה של גג שהיה קיים קודם לכן. מצאתי לקבל את ההסבר שניתן ע"י הנתבע, בין היתר, בשל כך שהנתבע לא נחקר על תצהירו, לאור כך שהעדות לא נסתרה ואף נתמכת בחוות הדעת של המומחה מטעם ביהמ"ש ויתר העדים מטעמו. גם אם תתקבל טענתה של התובעת כי הצהרותיו המתחמקות של הנתבע מעידות על חוסר אמינות מסוים, בגרסתו של הנתבע, הרי שבכל מקרה בית המשפט אינו מסתמך בקביעותיו רק על עדותו של הנתבע שכן הוגשו ע"י הנתבע עוד 5 תצהירים התומכים בעדותו וביניהם תצהירי אנשי מקצוע, האחד של אדריכל אשר היה בשנים הרלבנטיות לתביעה (1993-2005) מהנדס העיר באר שבע מר צבי טל יוסף אשר הצהיר, בין היתר: "במסגרת עבודתי הייתי אחראי על אכיפת חוקי תכנון והבנייה במרחב העיר ב"ש וכן אחראי על הטיפול בהוצאות צווים מינהלים בכלל וצווי הריסה בפרט בכל הנוגע לעבירות בנייה וחריגות בנייה... בשנים בהן מלאתי את תפקידי לא ננקטו כל הליכים כנגד הנתבע אשר מקורם בבנייה בלתי חוקית בביתו של הנתבע...". תצהיר נוסף התומך בטענותיו של הנתבע הוא של מר זינובי פודזארסקי אשר היה מפקח עבודה אצל הנתבעת (חברת עמידר) במרחב באר שבע בשנים 92-98 והוא הצהיר: "במסגרת עבודתי ביצעתי מפרטים טכניים לצורך ביצוע שיפוצים במבנים של התובעת ע"י קבלנים או דיירים של התובעת...על פי מיטב זכרוני, בשנת 97 נשלחתי לביתו של הנתבע לבצע מפרט טכני וליתן הוראות לביצוע לצורך תיקון חלק מהגג בביתו של הנתבע עקב נזילות בגג וכן לצורך פיקוח על העבודות הנ"ל". בנוסף לאנשי המקצוע הנ"ל הצהירה גם אימו של הנתבע, הגב' רחל שושן, אשר התגוררה עם הנתבע באותו בית עד שנת 1980: "...בתחילת שנות השבעים ... ביצע בעלי המנוח שיפוץ כללי והרחבה של המבנה מ- 3 חדריי שינה ל 5 חדריי שינה וכן שינוי החלוקה הפנימית והוספת שני חדרי שירותים וכן מחסן ובריכה קטנה בחצר הבית". עוד מוסיפה האם בתצהירה כי : "בתחילת שנות ה80 רכש בני את מלא זכויותיי במבנה מהתובעת ולרבות ההרחבות שנעשו במבנה...". כן הצהיר מכר טוב של הנתבע מר בליה דוד: "...במסגרת היכרותי עם הנתבע ביקרתי בביתו של הנתבע עשרות רבות של פעמים במשך השנים...החל מהתקופה שהנתבע גר בדירה ביחד עם הוריו ועד עצם היום הזה... מאז שנות ה70 ועד היום לא נעשה כל שינוי בדירתו של הנתבע...". מכר נוסף של הנתבע מר אברהם בללי הצהיר כי: "הנני מכיר את הנתבע מאז שנת 1958... במסגרת היכרותי עם הנתבע ביקרתי בביתו של הנתבע עשרות רבות של פעמים במשך השנים... בתחילת שנות השבעים בוצעו שינויים בדירת הנתבע ע"י אביו של הנתבע, הכללו הרחבת הדירה מ 3 חדרים ל 5 חדרי שינה וכן הוספת חדרי שירותים ושינוי החלוקה הפנימית... דירת הנתבע כפי שהיא היום (למעט שינויים איזוטוריים ) הינה אותה דירה הזכורה לי מאז השיפוץ הגדול בשנות ה- 70". עדות העדים הנוספים מטעם הנתבע מחזקת את מסקנותיו של המומחה מטעם ביהמ"ש. בנסיבות בהן לא עלה בידי התובעת לסתור אף אחת מהעדויות הנ"ל, בו בעת שהתובעת אף ויתרה על הזכות לחקור את העדים, חקירה נגדית, סבורני כי לא ניתן להתעלם ממשקלם הראייתי המצטבר וייתכן שיש בהם אף לרפא חלק מאי הדיוקים שנמצאו בדברי הנתבע. יש לזכור שוב, כי בענייננו התובעת מסתמכת רק על עדות יחידה של בעל דין (עובדת בסניף עמידר שדרות), שיש לו אינטרס בתוצאה ואשר ברובה מהווה עדות שמיעה, שכן המצהירה מטעם התובעת לא נחשפה, באופן אישי, לתוספות שנבנו בבית. 14. תביעת פינוי כתוצאה מבנייה מאוחרת לעניין המחלוקת הרביעית טוענת התובעת בסיכומיה כי: "סעיף 12 להסכם קובע כי סעיף 6 הינו תנאי עיקרי להסכם...השוכר מסכים שאם לא יפר או לא יקיים איזה תנאי או לא יקיים או התחייבות הכלולה בחוזה זה מתבטל חוזה זה מאליו והמשכיר יהי רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר...". בנוסף מסתמכת התובעת על עילת הפינוי המפורטות בסעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר המאפשרת לבעל הבית לדרוש פינוי, כאשר: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי...". לאור האמור לעיל, טוענת התובעת כי יש לפנות את הנתבע מהבית, הן לאור הפרת ההסכם בגין בניה ללא הסכמה בנכס והן מכוח חוק הגנת הדייר. לעניין פינויו של דייר מוגן נקבע בפסיקה כי: "... לא כל הפרה של תנאי השכירות, ואפילו תהיה זו הפרה יסודית, מקנה זכות פינוי, אם לא נקבע בתנאי השכירות במפורש, כי אי-קיום התנאי מקנה זכות לדרוש פינוי...לא נאמר, כי כאשר בעל הבית זכאי לבטל את השכירות, קמה לו עילת פינוי, אלא כל שנאמר הוא, כי יש לו זכות לדרוש פינוי, אם הייתה הפרה של תנאי, אשר אי-קיומו מעניק לו זכות פינוי, לפי תנאי השכירות" (ראה ע"א 121/84 יעל בר-עקיבא-מוזס נ' אלף.יוד.בית.דלת בע"מ, פ"ד לח (4) 673). סעיף 132 (א) לחוק הגנת הדייר קובע סייג כללי לפינוי: "על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתת". וראה לעניין שיקול הדעת של בית משפט בפינוי דייר מוגן, את הנאמר בספרו של י. וייסמן "דיני קניין" חזקה ושימוש, בעמ' 445: "בדיירות מוגנת שיקול הדעת של בית המשפט רחב יותר, והוא מכוון לבדיקת הצדק שבפינוי בהתחשב בכל נסיבות העניין. לפי זה אין להוציא מכלל אפשרות שתביעת פינוי של משכיר תהיה "בדרך מקובלת" ו"בתום לב", ואף על פי כן יהא בית המשפט סבור כי "בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק" להורות על פינוי. מכאן החשיבות של הסעד מן הצדק כנגד פינוי, המיוחד לדיירות מוגנת". התובעת טוענת, כי נודע לה על תוספות הבנייה כ- 7 שנים לפני הגשת התביעה וראה בעניין זה סעיף 11 לתצהיר שהוגש מטעם התובעת, במסגרתו מאשרת המצהירה ש"גילוי התוספות היה שש שנים ושמונה חודשים לפני הגשת התביעה". חרף דברים אלו ישבה התובעת בחוסר מעש, במשך שנים, לא עשתה דבר ואפילו נמנעה ממשלוח של מכתב התראה לנתבע. לו נודע לתובעת על השינויים במהלך שנת 1998 לא ברור מדוע שלחה התובעת שמאי לביתו של הנתבע רק בשנת 2004. במשך כל אותם שנים בהן התובעת הייתה כביכול מודעת למצב האמיתי, היא המשיכה לשלוח לנתבע שוברים לתשלום דמי השכירות הרגילים בסך של כ- 150 ₪ בחודש. דרישתה של התובעת לתשלום דמי שכירות בסך של 150 ₪ בחודש מעידה אף היא שהתובעת הסתפקה בתשלום דמי השכירות החודשיים, מבלי לראות בבנייה (ככול שהייתה כזו) משום הפרת ההסכם. בנסיבות העניין סבורני שיש ממש בטענותיו של הנתבע לפיה התנהגותה של התובעת מוכיחה יותר מכל שהתובעת הייתה ערה למצב הבית במשך שנים רבות ומתוך מדיניות של הסכמה או עצימת עיניים הותירה והתירה לנתבע לגור בנכס במצבו כפי שהוא. בהתחשב בכל מה שהובא בפני, והעובדה כי תוספת הבנייה בוצעה ברובה, לפני שנחתם החוזה עם הנתבע ולאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי אין זה צודק לפנות את הנתבע חרף טענות התובעת, שכן לא בנקל יפנה בית משפט דייר מוגן מדירתו על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בדירת מגורים המשמשת אותו ואת בני משפחתו. 15. דמי שכירות ראויים עבור הבנייה נוספת לעניין המחלוקת, בעניין תשלום דמי השכירות לו טוענת התובעת בגין התוספות שנעשו ע"י הנתבע אני קובע שכל התוספות, למעט מחסן בגודל של 14 מ"ר, נבנו לפני שנת 1980, דהיינו לפני שהבית הושכר לנתבע מכאן, שאין לחייב את הנתבע בדמי שכירות ראויים בגין תוספות אלו. סבורני שאין להביא בחשבון, לעניין תשלום דמי שכירות ראויים, את קירוי המרפסת שבוצע ע"י הנתבע במהלך שנת 2003, הואיל ומדובר בהחלפה של גג, שהיה קיים עוד לפני החתימה על הסכם השכירות. המחסן כאמור נבנה ע"י הנתבע בשנת 2003 (במועד שאינו ידוע) מכאן שעד למועד הגשת התביעה חולפת תקופה של כשנתיים. המומחה מטעם ביהמ"ש קבע בחוות דעתו מיום 8.12.2006, כי שיעור דמי השכירות הראויים בגין השימוש במחסן עומד על סך של 62 ₪ לחודש לפי החישוב הבא: 14 מ"ר X 14 ₪ לכל מ"ר X 0.42 = 82.32 ₪ לאחר הפחתה של 25%, בסה"כ 62 ₪ (במעוגל) לחודש. לפיכך התשלום בגין דמי שכירות ראויים, עבור השימוש במחסן, למשך כשנתיים, עד למועד הגשת התביעה, יעמוד על סך 62 ₪ לחודש, בכפל של 24 חודשים ובסה"כ - 1,488 ₪. 16. תשריט - רשומה מוסדית/תעודה נושנה לעניין המחלוקת בעניין זה, טוענת התובעת לראשונה בסיכומיה, כי עדותו של המומחה מטעם בית משפט היא עדות הסותרת את החוק והפסיקה, וזאת מאחר והתשריט אשר הוכן ע"י המודד מר ע. לוי מיום 18.3.1980 מהווה רשומה מוסדית כהגדרתה בסעיף 35 לפקודת הראיות וכן "תעודה נושנה" במובן סעיף 43 לפקודה. אין בידי לקבל טענות אלו, כמפורט להלן. לפי סעיף 36 (א)(2)-(1) לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א - 1971 (להלן: "הפקודה"): "(א) רשומה מוסדית תהא ראיה קבילה להוכחת אמיתות תוכנה בכל הליך משפטי, אם נתקיימו כל אלה - (1) המוסד נוהג, במהלך ניהולו הרגיל, לערוך רישום של האירוע נושא הרשומה בסמוך להתרחשותו; (2) דרך איסוף הנתונים נושא הרשומה ודרך עריכת הרשומה יש בהן כדי להעיד על אמיתות תוכנה של הרשומה;". נקודת המוצא לפי הפסיקה היא כי: "...על התביעה להוכיח את תנאי הקבילות של רשומה מוסדית הקבועים בחוק על מנת שניתן יהיה להגישה כראיה לאמיתות תוכנה, ורק אם לא מועלית טענה כנגדה ויש הסכמה לכך, ניתן להגישה ככזו, ללא הוכחת תנאי הקבילות" (ראה תפ"ח (ת"א) 1120/04 מדינת ישראל נ' רפי בן כליפא אוחנה , פסקה 5). לעניין פירוש התנאים המנויים בסעיף 36 ראה י. קדמי "על הראיות" חלק שני, עמ' 847 : "עיקרן של התנאים בשניים אלה: "דרך איסוף הנתונים" ו"דרך עריכת הרשומה"; כאשר ה"אפיון" שבסייפת ההוראה, מציג את טיבם ואופיים של השניים. גם אלה, צריכים הוכחה מפי מי שיכול "להישבע" - כיום, ככלל, להעיד באזהרה - על אמיתות הדברים ו"להיחקר" על דבריו בבית המשפט; ותכליתם לשכנע את בית המשפט שניתן לסמוך על אמינות תוכנה של הרשומה". במקרה שלפנינו התובעת לא הגישה את התשריט המקורי לו היא טוענת כרשומה מוסדית ואף בכתב תביעתה לא צירפה את התשריט כנספח אלא רק לאחר מכן. כאמור לעיל, היה על התובעת הטוענת למסמך כרשומה מוסדית להזמין את עורך המסמך על מנת שיהיה ניתן לחקור אותו, בחקירה נגדית. עוד מוסיפה וטוענת התובעת כי המסמך מהווה תעודה נושנה לפי סעיף 43 לפקודה. סעיף 43 לפקודה קובע: "הוגשה תעודה שהיא, כנחזה או כמוכח, בת עשרים שנה לפחות והוצאה מתוך משמורת הנראית כשרה בעיני בית המשפט באותו מקרה, רשאי הוא להעמידה על חזקתה שהחתימה עליה וכל חלק בה הנחזים שנעשו בכתב ידו של פלוני נעשו בכתב ידו, ולגבי עשייתה או אימותה של התעודה - שנעשתה או שאומתה כהלכה בידי האדם הנחזה כמי שעשאה או אימתה". לעניין תכלית ההוראה בדבר תעודה נושנה ראה לענין זה את הבהרתו של המלומד קדמי, שם בעמ' 852, 854: "תכליתו של ההסדר הקבוע בסעיף זה היא לאפשר הגשת מסמך "נושן" כראיה, על אף שעושה המסמך והעדים המאמתים כבר אינם בחיים... לבית המשפט שיקול דעת רחב ביותר אם לראות מסמך כעונה על דרישות הקבילות הקבועות בסעיף 43 לפקודה, וערכאת הערעור לא תמהר להתערב בהחלטת הערכאה הראשונה בעניין זה". עוד נוסיף כי התובעת לא טרחה לבדוק אם ניתן היה לזמן את עושה התעודה למתן עדות. לאור האמור לעיל, נראה כי התובעת לא עמדה בנטל להוכיח שהתשריט הינו רשומה מוסדית או תעודה נושנה. תמוהה בעיני העובדה כי התובעת מעלה טענות אלו, רק בשלב הסיכומים. לו הייתה התובעת רוצה להסתמך על טענות מסוג זה היה עליה לעשות זאת בשלב הגשת הראיות ובכך היה מתאפשר לנתבע להשיב לטענות אלו, ובמידת הצורך אף להתנגד להגשת המסמכים. 17. לפיכך ומכל המקובץ, אני מורה על דחיית התובענה ברובה, למעט בקשר לחיוב בסך של 1,488 ₪, בעבור דמי שכירות ראויים, בגין השימוש במחסן, בהתאם לסעיף 15 לעיל. אני מחייב את התובעת לשלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסך של 8,000 ₪. מסכום זה זכאית התובעת לקזז סך של 1,488 ₪, בהתאם לסעיף 15 לעיל. 18. בית המשפט רושם בפניו את התחייבותו של הנתבע, שניתנה במהלך הדיון שהתקיים ביום 7.10.2008, ואשר נרשמה מפיו של ב"כ הנתבע, באופן הבא: "אנחנו מסכימים להרוס את המחסן שנבנה לאחר שנת 80, באם לא יתקבל היתר בזמן הקרוב". 19. בשולי הדברים מצאתי לציין, כי שני הצדדים חרגו מהיקף הסיכומים שהוגבל לחמישה עמודים ברווח כפול ובשוליים. התובעת חרגה בהיקף הסיכומים בכעמוד וחצי והנתבע חרג בחמישה עמודים נוספים. בנסיבות העניין, אני מחייב את שני הצדדים לשלם הוצאות לטובת אוצר המדינה בסך של 750 ₪. המזכירות תשלח עותק החלטה למרכז לגביית קנסות. שכירות מוגנתפינוישכירותדייר מוגן (הגנת הדייר)