פלישה לקרקע שהופקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פלישה לקרקע שהופקעה: בפני תביעה במסגרתה עותרת התובעת כי יינתן על ידי בית המשפט פסק דין לפינויו של הנתבע מן המקרקעין כמו גם יורה לנתבע לשלם לידי התובעת דמי שימוש ראויים במקרקעין. לטענת התובעת היא מחזיקה מכוח הסכם חכירה מהוון במקרקעין הידועים כ7281 חלקה 83 (להלן: "המקרקעין") בעוד הנתבע פלש למקרקעין ועושה בהם שימוש ללא הסכם כלשהו וללא כל היתר שבדין. בכתב ההגנה נטען כי התובע רכש את הזכויות במקרקעין מן המחזיק הקודם אשר קיבל את החזקה מן התובעת, כי קיים שיהוי בתביעת התובעת ועומדת לו לנתבע טענת מניעות כלפי התובעת. באשר לרכיב הכספי של תביעת התובעת נטען כי נוכח זכותו של הנתבע במקרקעין אין מקום לחייבו בתשלום דמי שימוש ראויים וממילא יש לקזז מכל סכום שיקבע את שיעור הוצאותיו בגין השבחת המקרקעין. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ושמעתי ארוכות את טענות הצדדים בפני, אני מוצאת להורות על קבלת התביעה במלואה. להלן יפורטו הטעמים להחלטתי זו. הסוגיות לדיון זיהוי מיקום הנכס. היקפה, מיקומה ומשמעותה של הפקעה במקרקעין על זכות התביעה של התובעת. זכותו של הנתבע במקרקעין. טענות הגנה של שיהוי ומניעות. דמי שימוש ראויים וזכות קיזוז עקב השבחת המקרקעין. זיהוי מיקום הנכס במסגרת סיכומיו טען ב"כ הנתבע כי התובעת לא הוכיחה זכותה במקרקעין או אפילו כי הנכס בו עושה הנתבע שימוש, נמצא בתוך המקרקעין נשוא הדיון. באשר לזכותה של התובעת במקרקעין נשוא הדיון שהרי זו ברורה על פניה מכוח נסח רישום המקרקעין שהוצג בפני (במ/2), כאשר השלכות קיומה של הפקעה ביחס למקרקעין תידון בהמשך. באשר למיקומו הפיזי של הנכס בו שוהה הנתבע, שהרי ביחס לכך, נחה דעתי לאחר ששמעתי את עדויות כל הצדדים לרבות הנתבע עצמו, נציג התובעת מר קופיט ורשם נכסי העירייה מר שמוקלר, כי הנכס בו עושה הנתבע שימוש, נמצא בחלק המערבי של המקרקעין נשוא הדיון. עיון בהסכם החכירה שצורף לתצהירו של מר קופיט מיום 13.1.2008, בתשריט המנהל (במ/4), בשטר השכירות לרבות תשריט שצורפו לתצהיר המשלים מטעמו של מר קופיט מיום 11.5.2009 , ובחוות דעת המודד מיום 3.8.2008, מלמדים כולם כי הנכס בו עושה הנתבע שימוש, מצוי בתוך החלקה שהוחכרה לתובעת על ידי קרן קיימת לישראל. אני מודעת לעובדה כי במסגרת חקירתו הנגדית של המודד עלה כי לא בהכרח כתובת הנכס (דהיינו רחוב אנילביץ 32, 30 או 34) אכן מדויקת, ואולם צדק המודד בטענתו כי מיקומו של נכס נקבע לפי גוש וחלקה וממילא במקום שבו הוצגו בפני תשריטים לרבות מפה מהמרכז למיפוי (ראה ת/1), ועדויות כל הצדדים מתייחסות לנכס הפרטני, יש להורות כי התובעת הוכיחה הן את זיהוי המקרקעין והן את העובדה כי הנכס בו עושה הנתבע שימוש, מצוי בתוך המקרקעין. משמעות קיומה של הפקעה במסגרת טיעוני הצדדים בפני הועלתה טענה, אשר לא מצאה ביטויה בכתב ההגנה על פיה המקרקעין המוחזקים כיום בידי התובע, הופקעו למעשה על ידי עיריית ראשון לציון, ומכאן שממילא אין לתובעת כל זכות תביעה. בתחילה לא ניתן היה לאור טענות הצדדים להסיק, לאיזה חלק מן המקרקעין מתייחסת ההפקעה, כאשר אין חולק כי אינה מתייחסת למקרקעין בשלמותם. בהסכמת הצדדים זומן לדיון בפני מנהל מח' ההנדסה בעיריית ראשון לציון. מעדויות כל הצדדים כמו גם מחקירתו של רשם הנכסים של העירייה אשר התייצב לדיון בהעדרו של מנהל מחלקת ההנדסה עלו הנתונים העובדתיים הבאים: במקור אמורה היתה ההפקעה לחול על הצד המזרחי של המקרקעין. מחמת הטעות הופקעה החלקה בשלמותה במהלך שנת 1995. בעקבות דין ודברים בין התובעת לבין העירייה, בוצע תיקון של היקף ההפקעה, אך חלף רישום ההפקעה על הצד המזרחי, נרשמה ההפקעה ביחס לצד המערבי של המקרקעין. הנתבע עשה שימוש בנכס בחלק המערבי. ממסכת עובדתית לא פשוטה זו, עלו מספר שאלות: איזה משקל יש ליתן לעובדת ייחוס ההפקעה לחלק המערבי בו עושה הנתבע שימוש כאשר כוונת הרשות היתה להפקיע את החלק המזרחי. האם נוכח קיומה של ההפקעה במצבה דהיום, יש לומר במפורש כי לתובעת אין עוד זכות במקרקעין לרבות זכות תביעה, ומכאן שדין תביעתה להידחות. בדיון בפני הופיע כאמור רשם הנכסים של העירייה אשר טען במפורש כי בכוונת העירייה לפעול לתיקון הטעות בדרך רישום ההפקעה כך שתחול על הצד המזרחי בו מצויה מועדונית ולא הצד המערבי. (עמוד 14 שורות 26-27 לפרוטוקול). יש להקדים ולומר כי ההפקעה במקרה זה לא הביאה לשינוי הבעלות במקרקעין, כי אם לרישום ההפקעה בהתאם להוראות סעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"). עיון בנסח רישום המקרקעין מלמד כי המקרקעין רשומים על שם מנהל מקרקעי ישראל, בחכירה של התובעת (ביחס לחלק מן המקרקעין) ותוך שנרשמה לטובת העירייה ההערה לפי סעיף 19 לפקודת הקרקעות. אין אני מוצאת כי כוונות העיריה יש בהן לבדן כדי להביא למסקנה כי ההפקעה בטלה ביחס לחלק המערבי של המקרקעין או כי אין לייחס לכך כל חשיבות. לרישומה של הפקעה בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות בלשכת רישום המקרקעין, יש משמעות והשלכות. מאידך, עסקינן בטעות שהיא לכאורה טכנית ולא בטעות במקורה בדרך או הפעלה של שיקול דעת. בתי המשפט נתנו דעתם לא אחת לעבודה כי נוכח העובדה שהרשות מטפלת מידי יום בנושאים רבים ומגוונים, גדל מעצם טיבם של דברים הסיכוי לקיומן של טעויות וכי במקרה כאמור יש לאפשר לרשות לחזור בה מטעותה. (בעניין זה ראה ע"א 11583/04 מדינת ישראל נ' שאול ואליהו ברגר ואח' (טרם פורסם) ). זאת ועוד, בניגוד לטענות ב"כ הנתבע, אין בהפקעה או ברישומה כדי לאיין את זכות התביעה של התובעת גם אם לא היתה טעות באופן רישומה וזאת ממספר טעמים. בית המשפט העליון קבע במספר פסקי דין כי בעל זכויות בקרקע שהופקעה שומר בידו זיקה משפטית לקרקע שהופקעה מבעלותו. במקום שבו נשמרת הזיקה המשפטית, שהרי אין לראות את התובעת כמי שאינה רשאית או זכאית לעתור לבית המשפט לקבלת סעד שעניינו שמירת זכויותיה במקרקעין. מעיון בפסקי הדין השונים עולה כי היקפה של הזיקה מותנית בקיומם של פרמטרים שונים כגון תשלום פיצויים בגין ההפקעה, שימוש הרשות במקרקעין לצורך מטרת ההפקעה, פרק הזמן שחלף ממועד ההפקעה ועוד. בהללו יש בעיקר כדי להשליך על זכותו של בעל המקרקעין לטעון טענות באשר לטעם בביטול ההפקעה, אך הם אינם מאיינים ממילא את זיקתו לנכס. דומה כי נקודת האיזון באשר לבחינתו של בית המשפט את זכויות הבעלים/חוכר של המקרקעין השתנתה במהלך השנים תוך הטיית המשקל לזכותו של מי שהופקעו זכויותיו מכוח חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. בעניין זה ראה בג"צ 2390/96 קרסיק ואח' נ' מדינת ישראל ואח' פ"ד נה(2)625 וכן פסק דינו של בית המשפט העליון מן השבועות האחרונים בבג"צ 3421/05 אנדראוס מח'ול ואח' נ' שר האוצר-משרד האוצר ואח' (טרם פורסם) . בתיק זה שבפני לא נטען כלל כי התובעת קיבלה פיצוי כלשהו בגין ההפקעה , בין אם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965 ובין אם מכוח הוראות דין אחרות. כמו כן , נוכח עמדת הגוף המפקיע, עיריית ראשון לציון דומה כי ממילא זכות ההפקעה נשענת על בלימה שכן העירייה עצמה מודה כי כוונתה המקורית היתה להפקיע את החלק במקרקעין שבו מצויה המועדונית בצד המזרחי. מתוך שכך, שהרי גם מטרת ההפקעה אינה מתקיימת וממילא קמות לכאורה לתובעת טענות ביחס לאותה הפקעה. בעניין זה ראה פסק דינו של כב' השופט דנציגר בעע"מ 1369/06 הלל הלביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה חדרה ועריית חדרה (טרם פורסם) . העובדה כי בכוונת העירייה לפעול לביטול ההפקעה ביחס לחלק בו מצוי הנכס בו מתגורר הנתבע, מוסיפה נדבך נוסף לטענה כי למעשה לא בוטלה זיקתה של התובעת במקרקעין. במקום שבו התובעת הינה החוכרת הרשומה של המקרקעין, כי זכויותיה הוונו אך לאחרונה, והגוף המפקיע לא עשה כל שימוש במקרקעין וככל הנראה לא נתפסה על ידו חזקה במקרקעין שהרי עומדת לתובעת זכות להבטיח זכויותיה באותם מקרקעין, ודין טענתו זו של הנתבע להידחות. זכותו של הנתבע במקרקעין טען הנתבע במסגרת כתב ההגנה כי רכש במחיר מלא את הזכויות מן המחזיק הקודם אשר קיבל את אישורה של התובעת ו/או מנהל מקרקעין ישראל. עוד נטען על ידו כי בפועל נוכח העובדה כי התובע שילם את כל התשלומים השוטפים לרשויות ונרשם כמחזיק, שהרי מדובר במי שהינו בעל זכויות במקרקעין. לא מצאתי לקבל טענותיו אלו של הנתבע. עיון בנספח ב' לתצהיר הנתבע מלמד כי התובע רכש את הזכויות מן הגב' ביטון. עוד עלה כי זכות חזקה זו של הגב' ביטון, בניגוד לאמור בכתב ההגנה, לא נמסרה לה על ידי התובעת או מנהל מקרקעי ישראל אלא על ידי מחזיקים קודמים (ראה נספחים ג' ו-ד' לתצהיר הנתבע). אין בהסכמים אלו כדי להקנות לנתבע זכות במקרקעין. לא הונח בפני כל בסיס ראייתי ממנו ניתן היה להסיק כי ל"מחזיקים" הקודמים, לרבות הגב' ביטון עימה ערך הנתבע הסכם, קיימות זכויות כלשהן בקרקע, או כי קיבלו את הסכמת התובעת או מנהל מקרקעי ישראל לעשות שימוש במקרקעין. דומה הדבר למקרה שבו יערוך פלוני הסכם עם אלמוני לרכישת מגדל פיזה, ויטען לאחר מכן כי מכוח הסכם זה, עומדות לו זכויות ביחס לאותו מבנה. אין הגב' ביטון, או קודמיה, יכולים להקנות זכויות בנכס שאינו שלהם, ואין בתשלומו של סכום זה או אחר על ידי הנתבע כדי ליצור זכויות, יש מאיין. לא למיותר לציין כי הסכמים אלו (נספחים ב' עד ד' לתצהיר התובע) לא קיבלו את אישור מנהל מקרקעי ישראל, לא דווחו ככל הנראה לרשויות המס. בהתאם להוראות סעיף 7 לחוק המקרקעין , תשכ"ט 1969 , עסקה במקרקעין טעונה רישום, ונגמרת ברישום. במקרה הנדון ההסכם לכאורה בין הנתבע לבין הגב' ביטון לא בא לידי ביטוי ברישום כלשהו בלשכת רישום המקרקעין, או בתיק המנהל. מעדותו של הנתבע למדתי כי דרך התנהלות זו, הייתה מקובלת באזור בו מצויים המקרקעין וכי הכל יודעים שיש "המון עסקים כאלה שזה בלי טאבו ואחד מכר לשני" (עמוד 20 שורה 20 לפרוטוקול). עם זאת אין בפרקטיקה נוהגת זו או אחרת, ככל שהתקיימה, כדי לגבור על הוראות חוק מפורשות. רישום הנתבע כמחזיק בעיריית ראשון לציון ותשלומי הארנונה, אין בהם כשלעצמם כדי להוות חלופה לרישום זכויות כדבעי. למעשה מבקש כיום הנתבע כי בית המשפט יכיר ויאשרר פעולה של שימוש ללא הרשאה במקרקעין, אך מחמת הסדרים חוזיים כאלה ואחרים בין משתמשים שונים במקרקעין. אין אני מוצאת מקום לעשות כן, ומעבר לכך אני סבורה כי היענות לבקשתו של הנתבע בעניין זה אינה ראויה גם בהיבט הציבורי. שיהוי ומניעות הוסיף התובע וטען במסגרת כתב ההגנה (הגם שלא בסיכומיו) כי בפועל מנועה התובעת מלטעון לפינויו נוכח העובדה כי הוא עושה שימוש במקרקעין מזה כעשרים שנה (משנת 1989) וכי התובעת נמנעה במהלך כל השנים, על אף שהיתה מודעת לקיומו של הצריף ואיכלוסו, מלנקוט צעד כלשהו. חוק המקרקעין התשכ"ט 1969 , אינו מכיר בקיומה של טענת התיישנות , ככזו המקנה זכויות במקרקעין. עם זאת, טענת המניעות או השיהוי שאין בהן כדי להקנות לנתבע זכויות, יכול ויקימו חסם בפני תביעת התובעת באשר לדרישה לפינוי. למעשה מהווה טענה זו מעין טענת "עוקף טענת התיישנות". ההלכה היוצאת מבית המשפט העליון בסוגיית השיהוי והמניעות מכוונת לכך שנטל ההוכחה בדבר קיומם של תנאים המצדיקים הכרה בטענות אלו של שיהוי ומניעות, מוטל על הטוען אותן, דהיינו הנתבע. עוד נמצא כי מאחר ומשמעות קבלת טענת השיהוי שוללת מבעל דין את זכות הגישה לערכאות, שהינה זכות יסוד, שהרי נסיבות החלתה של טענה זו הן נדירות והתנאים בעניין זה מחמירים במיוחד . (בעניין זה ראה ת"א (חיפה) 524/03 אורי שגיא נ' כפר ביאליק כפיר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ ואח' (טרם פורסם) . על הנתבע, בתיק זה שבפני היה להוכיח התקיימם של מספר רכיבים מצטברים; נתונים עובדתיים מהם ניתן להסיק כי התובעת ויתרה או מחלה על זכותה במקרקעין, כי השיהוי נעשה בחוסר תום לב, דבר קיומו של נזק מהותי לנתבע ושינוי מצבו של הנתבע לרעה עקב השיהוי. יובהר כי בית המשפט העליון קבע כי עצם חלף הזמן, כשלעצמו, אין בו די. (בעניין זה ראה ע"א 410/87 פריד נ' יונגר פ"ד מה(3)749 ). בתיק זה שבפני לא עמד הנתבע בנטל המוטל עליו, אף לא בקירוב. ההסכם עם הגב' ביטון והתשלום במסגרתו נעשו קודם לתקופת שהייתו של הנתבע במקום ומכאן שלא מדובר בשינוי מצבו לרעה או בנזק כלכלי שמקורו באותו שיהוי. לא הוכח כי התובעת נהגה בחוסר תום לב כלפי הנתבע, אלא שמקור פנייתה בדרישת מנהל מקרקעי ישראל, לאור הצורך בחידוש הסכם החכירה, כי התובעת תפעל לפינויו של מי שעושה שימוש במקרקעין מבלי שניתנה הסכמת הבעלים וללא תשלום כל תמורה. לא הוכח בפני כי התובעת מחלה או ויתרה על זכותה לעניין המקרקעין ומעדותו של הנתבע עצמו עלה כי רק בשנת 2005 משהגיע מודד למקום "התעוררה" שאלת שהייתו במקום (ראה עמוד 22 שורות 23-29 לפרוטוקול). כאמור, חלוף הזמן כשלעצמו, אינו מהווה ויתור. גם נציג התובעת בחקירתו הנגדית טען כי משנדרשה התובעת לחתימה על חוזה מהוון חדש, יצא שמאי למקום ואז נתברר כי הנתבע עושה שימוש במקרקעין המוחכרים לתובעת. (עמוד17 שורות 28-29 לפרוטוקול). לא אך שהנתבע לא הוכיח כי התובעת זנחה במפורש את טענותיה, נוכח חלוף הזמן, אלא שהתמונה העובדתית שעלתה מראיות הצדדים מלמדת כי הטעם לפינויו של הנתבע, התעורר אך לאחרונה וכי קודם לאותו מועד לא היו הצדדים בדין ודברים ביניהם, ממנו ניתן היה להסיק כי התובעת אישרה או אפילו זנחה טענה כלשהי. מתוך שכך, דין טענותיו של הנתבע בדבר מניעות התובע לעתור לפינויו, להידחות. אני מוצאת אף לציין במפורש כי קבלת טענותיו של הנתבע בעניין זה משמען כי יכול אדם, אשר בפועל נטל לעצמו חירות לעשות שימוש במקרקעין של אחר, תוך שהוא אינו משלם תמורה בגינם ואף נמנע מדיווח לרשויות המס, לזכות בזכות קניינית באותם מקרקעין. אני סבורה כי תוצאה זו אינה ראויה ויש בה משום מתן שכר לחוטא. אני ערה למצוקתו של הנתבע ואף לטענותיו בדבר המשמעות הכלכלית של צו הפינוי. על אף זאת, אני מוצאת כי אין מקום לקבל טענותיו באשר לזכותו במקרקעין ביחס לקיומו של שיהוי. דמי שימוש ראויים וזכות קיזוז בגין השבחת המקרקעין החלק הכספי בתביעתה של התובעת התבסס על טענה בדבר חובת תשלום דמי שימוש ראויים, שהועמדו לצורך תובענה זו על סך של 250 ₪ לחודש. התובעת צירפה חוות דעת שמאי, אשר קבע כי דמי השימוש הראויים הינם גבוהים יותר מאלו שנתבעו (150 דולר ארה"ב). הנתבע לא ביקש לחקור את השמאי על חוות דעתו. ביום 15.12.2008 הודה ב"כ הנתבע כי הנתבע אינו חולק על גובה סכום דמי השימוש הראויים לחודש, וזאת להבדיל מעצם ההצדקה בהטלת החיוב כמו גם תקופת החיוב, עליהם חלק הנתבע. משנקבע כי הנתבע אינו בעל זכות בעלות או זכות קניינית אחרת במקרקעין שהרי לכל היותר, יש לראותו כבר רשות במקרקעין וזאת נוכח העובדה כי התובעת לא פעלה ולא דרשה פינויו במשך שנים ארוכות. במקרה כאמור, רשות מעין זו הינה הדירה, ומכאן כי לתובעת עומדת הזכות להורות, בכל עת על ביטולה. משניתנה הרשאה לשימוש במקרקעין וזו בוטלה, עולות השאלות בדבר המועד ממנו יש להורות לנתבע לשלם דמי שימוש ראויים, וכן האם יש להורות על קיזוז החזר הוצאותיו של התובע בגין השבחת המקרקעין מסך דמי השימוש הראויים. אין חולק כי התובעת פנתה לנתבע ודרשה פינויו בסמוך למועד הגשת התביעה. עם זאת דמי שימוש ראויים אינם נקבעים על בסיס מועד הצגת דרישת הפינוי, אלא על בסיס תקופת השימוש בפועל שעשה הנתבע במקרקעין. יש לזכור כי הנתבע לא שילם דמי חכירה, שכירות או תשלום כלשהו למנהל , בו נשאה התובעת. התשלום לרשויות לחשמל, מים וארנונה, מקורו בשימושו שלו במקרקעין ולא הוכח בפני כי במקום שבו לא היה הנתבע עושה שימוש במקרקעין, היה מקום לחייב את התובעת בתשלום כלשהו, או שיעורו של אותו תשלום. לא הוכח בפני כי התובעת ויתרה על זכותה לדמי שימוש ראויים או נתנה הסכמתה בדרך כלשהי לכך שהתובע ישהה במקום מבלי שיידרש לתשלום כלשהו. שתיקתה של התובעת במשך השנים, אינה מהווה , כשלעצמה, הסכמה או ויתור על תשלום דמי שימוש ראויים. באשר לקיזוז הוצאותיו של הנתבע בגין השבחת הנכס שהרי התובע לא הציג למעט אישורים על תשלומים שוטפים בגין השימוש במקרקעין לרשות המקומית,אישור, קבלה או מסמך המלמד על הוצאות בגין השבחה. שמעתי את טענותיו בפני על כך ששיפץ ובנה במקום ואולם כאמור לא הוצגו לי ראיות על כך, ואף לא הוצגה לי הסכמתה של התובעת, או אפילו מנהל מקרקעי ישראל לביצוען של עבודות אלו או אחרות. עסקינן כאמור בטענת קיזוז של הנתבע. ואולם הנטל להוכיח דבר קיומה של זכות קיזוז, כמו גם שיעורה, מוטל על הטוען אותה. למעט טענות כלליות, לא הוכח בפני דבר. נוכח האמור לעיל יש להורות כי דין תביעתה של התובעת, ככל שהיא מתייחסת לתשלום דמי השימוש הראויים להתקבל. סוף דבר התביעה מתקבלת. ניתן בזאת צו לפינויו של הנתבע ו/או מי מטעמו או מכוחו מן המקרקעין הידועים כגוש 7281 חלקה 83. נוכח מהותו של הצו, ניתנת בזאת ארכה לפינוי המקרקעין של 45 יום ממועד מתן פסק הדין. הנתבע ישלם לתובעת סך של 21,000 ₪. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה (21.9.2005) ועד התשלום בפועל. כן ישא הנתבע בהוצאות ההליך בסך של 2,500 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בשיעור של 6,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. פלישה למקרקעיןהפקעהקרקעות