קבלת דמי מפתח כתנאי לפינוי מושכר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קבלת דמי מפתח כתנאי לפינוי מושכר: מבוא וטיב המחלוקת התובע דייר מוגן בנכס אשר בו הוא ניהל מפעל ליצור מצבות ושיש. הנכס מורכב משלושה מבנים הנמצאים על חלקה 20 בגוש 11549 (להלן-"הנכס"). החלקה היתה בבעלותם של חנה קוקבקה ז"ל וחיים ברכוביץ ז"ל. בשנת 1997 במסגרת תביעה שנוהלה בין שלושת הצדדים הנ"ל, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל ביום 25.12.97 תוקף של פסק דין (להלן יכונה "הסכם הפשרה" או "ההסכם") ולפיו הוקנו לתובע זכויות של דייר מוגן בנכס, (החל משנת 1976). הצדדים קבעו בין השאר בהסכם הפשרה מנגנון שיגדיר מהו שווי דמי המפתח שאותם יקבל התובע כנגד פינוי הנכס. לימים-ביום 31.7.03, הודיע התובע כי בכוונתו לפנות את הנכס ומשלא הוסדר גובה הפיצוי שיקבל, המשיך התובע להחזיק בנכס ומחודש 2/04 הוא הפסיק לשלם את דמי השכירות. ביום 10.5.05 הגיש התובע תביעה כספית שסכומה 500,000 ש"ח ובה הוא דרש פיצוי על הנזקים שנגרמו לו לטענתו בשל אי קיום הסכם הפשרה משנת 97. התובע דרש לקבל את שווי זכויותיו כדייר מוגן על מנת שיכול לפנות את הנכס, בנוסף הוא דרש פיצוי בשל העובדה כי כפו עליו לטענתו להישאר במקום ולנהל עסק מפסיד. התובע העריך נזקיו בשיעור של 1,094,380 ש"ח, אך לטענתו משיקולי אגרה הועמדה התביעה על סכום של 500,000 ש"ח. שאלה מרכזית העומדת להכרעה, הינה השאלה כיצד ייקבע שווי דמי המפתח להם זכאי התובע. בהסכם קבעו הצדדים מנגנון ולפיו בהעדר הסכמה, ימונה שמאי ע"י יו"ר מחוז צפון של לשכת עורכי הדין. אין מחלוקת כי לא מונה שמאי כאמור והתובע הגיש תביעתו בהסתמך על חוות דעת שמאי מטעמו, השמאי מר אהרון רבנשטיין. הנתבעים טענו כי דין התביעה להמחק על הסף, בשל הגשתה בטרם היתה פנייה למינוי שמאי כאמור. מטעמי זהירות הציגו הנתבעים חוות דעת נגדית מטעמו של השמאי יצחק סיוון, בסיכומיהם כינו הנתבעים או מי מהם טענה זו מעשה בית דין והרחיבו תוכנה מעבר לנטען בכתב ההגנה. שאלה מרכזית נוספת, חשובה לא פחות היא שאלת היריבות. ההסכם נערך בין התובע לבין חנה קוקבקה ז"ל וחיים ברכוביץ ז"ל. גב' חנה קוקבקה ז"ל הורישה זכויותיה למר יעקב כוכב, צבי כוכב ופנינה עינב (הנתבעים מס' 1-3) אשר מכרו ביום 17.11.00 את זכויותיהם בנכס לחגי וסולנג' ידידיה, (הנתבעים 5-6). מר חיים ברכוביץ ז"ל הוריש זכויותיה לגב' רחל ברכוביץ ז"ל שהורישה זכויותיה בנכס למר דוד ברכוביץ (הנתבע מס' 4) וזכויות אחרות של העזבון לגב' נורית ויימן (הנתבעת מס' 7). בנושא זה על התובע לשכנע מדוע הוגשה תביעתו נגד הנתבעים מס' 1-3 שמכרו זכויותיהם בנכס עוד לפני שבחר לבקש לפנות את הנכס ומדוע תבע את גב' נורית ויימן שאינה בעלת זכויות בנכס. בהקשר זה יצוין כי דוד ברכוביץ ונורית וימן, ילדיה של גב' רחל ברכוביץ ז"ל, בחרו להתעמת ביניהם מעבר לעימות שיצר התובע ולכן גם הוגשה הודעת צד ג' ע"י גב' נורית ויימן נגד אחיה דוד ברכוביץ, כך ארע שדוד ברכוביץ הינו גם הנתבע מס' 4 וגם צד ג' כשהוא מצא לנכון להיות מיוצג באותו הליך ע"י שני עורכי דין שונים. הנתבעים טענו כאמור כי אין יריבות בין התובע לבין נתבעים 1-3 ונתבעת 7, כי התביעה הוגשה טרם זמנה בטרם מינוי שמאי, הם כפרו בסכומים הנתבעים, אך חשוב להוסיף טענות נוספות שהעלו הנתבעים בהגנתם, לטענתם התובע איבד זכויותיו כדייר מוגן בשל אי תשלום דמי שכירות ונטישת הנכס, לחלופין הם בקשו לקזז מכל סכום שייפסק לזכות התביעה את שווי דמי השכירות המגיעים להם. מאחר והתובע דרש מעבר לדמי המפתח פיצוי בגין הפסדיו בעסק, הפסדי השתכרות ופצוי בגין הפרת ההסכם, יש לבחון טענותיו בנושא לרבות הקשר הסיבתי בינם לבין מי מהנתבעים. באשר למחלוקת בין שני ילדיה של גב' רחל ברכוביץ ז"ל, יש לבחון-במידת ותקבע חבות- מה חלקה של גב' ויימן על פי דיני הירושה, כאשר אין מחלוקת כי המורישה הורישה את הנכס הספציפי רק לבנה מר דוד ברכוביץ. במהלך 3 ישיבות העידו עדי כל הצדדים. מטעם התובע העידו בנוסף לתובע מר נפתלי אדם , השמאי מר אהרון רבנשטיין ורו"ח מר אריה צנגוט. מטעם הנתבעים העידו רו"ח יצחק סיוון, הנתבע מס' 2 מר כוכב צבי, הנתבע מס' 4 שהוא גם צד ג' מר דוד ברכוביץ, הנתבע מס' 5 מר חגי ידידיה, והנתבעת מס' 7 גב' נורית ווימן, לאחר מכן סיכמו הצדדים טיעוניהם בכתב. כרונולוגיה ביום 25.12.97 ניתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה נשוא המחלוקת, (נספח א' לת/4, נספח א' לנ/6). ביום 17.11.00 מכרו הנתבעים 1-3 את זכויותיהם בנכס לנתבעים 5-6, (נספח ו' לת/4, נספח א' לנ/5, נספח א' לנ/8). ביום 31.7.03 הודיע התובע לנתבעים 4,5 על כוונתו לפנות את הנכס תוך 6 חודשים, (נספח יא' לת/4). ביום 21.10.03 הודיע התובע לנתבעים 4,5 כי החל מיום 1.2.04 יפסיק לשלם דמי שכירות, (נספח יב' לת/4). ביום 25.11.03 פנה התובע ליו"ר לשכת עו"ד בחיפה בבקשה למינוי שמאי, (נספח יג' לת/4). ביום 7.1.04 פנה ב"כ התובע לחלק מהנתבעים בדרישה לקיום ההסכם, (נספח יט' לת/4). ביום 18.1.04 השיב ב"כ נתבעים מס' 1-3 לתובע כי הם מכרו הזכויות, (נספח ג' לנ/5). ביום 24.1.04 השיב ב"כ הנתבעים כי הם מוכנים לשלם לו 10,000$ כנגד הפנוי, (נספח כ' לת/4). ביום 27.1.04 (רשום בטעות 27.1.03) השיב יו"ר ועד מחוז צפון לתובע (נספח יד' לת/4). ביום 8.2.04 הודיע ב"כ הנתבעים לב"כ התובע כי התובע טרם פינה הנכס, (נספח ה' לנ/5). ביום 29.2.04 הודיע ב"כ הנתבעים לב"כ התובע כי התובע טרם פינה פסולת מחצר הנכס (נספח ו' לנ/5). ביום 9.3.04 שלח ב"כ הנתבעים לב"כ התובע מכתב נוסף, (נספח ז' לנ/5). ביום 22.3.04 פנה שוב התובע ללשכת עו"ד במחוז חיפה בבקשה למנות שמאי, (נספח טו' לת/4). ביום 24.3.04 הודיע ב"כ הנתבע מס' 5 לתובע, על ביטול ההסכם בשל אי תשלום דמי שכירות, (נספח כב' לת/4). ביום 29.3.04 נמסרה תשובת ב"כ התובע, (נספח כג' לת/4). ביום 10.8.04 ביקר בנכס השמאי מטעם התובע, מר רבנשטיין, (ת/1). ביום 10.5.05 הוגשה התביעה. ביום 13.11.06 ביקר בנכס שמאי הנתבעים מר יצחק סיוון, (נ/4) דיון אקדמת מילין בטרם אדון בשאלות הטעונות הכרעה, אסיר מעל שולחן הדיונים שאלות שנטענו במרומז או בכלליות ואשר מקומן אינו במסגרת השאלות שבמחלוקת. הנתבעים טוענים כי התובע כבר אינו דייר מוגן, מאחר והוא נטש הנכס או לא שילם דמי שכירות, טענה זו אינה יכולה להטען כבדרך אגב או בכלליות. אם לטענת מי מהנתבעים התובע הפר את ההסכם עימם, עליהם היה להתכבד ולהגיש תביעת פינוי ולהוכיח את טענותיהם ואזכיר כי דייר מוגן נשאר בעל זכויות מוגנות כל עוד לא הוכרז אחרת ע"י בית משפט (הלכה הקיימת מלפני שנים רבים, ר' פסק דינו של כב' הנשיא כתוארו אז אולשן בע"א 174/62 מורי נגד מאירי, פ"ד טז בעמ' 2249) ולכן נקודת המוצא לדיון שבפניי הינה כי התובע דייר מוגן, (מבלי שבכוונתי להכריע בשאלה זו במסגרת התביעה שבפניי). לא אדון בטענות הנתבעים באשר להפרת (או הפרות) ההסכם ע"י התובע ואם לטענתם התובע לא הסיר פסולת, לא קיבל היתר כזה או אחר או לא קיים חובותיו לשלם את דמי השכירות, עליהם להעלות טענות אלו במסגרת הליך מתאים אחר. אמנם רשאי נתבע להעלות טענת קיזוז כטענת הגנה ואם תוכח טענתו יש לקזז מכל סכום שייפסק את הסכומים המוכחים, אלא שהטוען טענת קיזוז חייב להתכבד ולפרט לפרטי פרטים בכתב הגנתו את הסכומים הנתבעים וכמובן להוכיח אותם. טענת הקזוז נטענה בסעיף 25 לכתב ההגנה של הנתבעים 1-6 בכלליות, ללא פירוט הסכומים ואפילו ללא הגדרה ספציפית, השימוש בביטוי "ו/או" מספר פעמים באותו סעיף מעיד על כך ולכן אתעלם מטענת הקיזוז, מיותר לציין כי דרישת הנתבעים כי ישולמו להם דמי שימוש ראויים מחייבת הוכחת גובה השכר הראוי ע"י מומחה למשל וחוות דעת או ראיות בנושא זה לא הוגשו. עוד אוסיף כי בהקשר זה של טענת הקיזוז העלה התובע בסיכומיו בקשה לפיצול סעדים, ובקשה לשמור על סימטריה בין הסכום הנתבע לבין הסכום המותר בקיזוז. התובע טוען בסיכומיו כי בקשה שהגיש בנושא פיצול הסעדים טרם הוכרעה. התובע אמנם הגיש ביום 12.12.07 בקשה לפיצול סעדים (בש"א 19906/07) אלא שביום 20.1.08 ניתנה החלטה באותה בקשה והותר לתובע "לתבוע בעתיד- בכפוף להתיישנות, נזקים שלא התגבשו נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן" ואין מקום לשנות החלטה זו. תביעה כספית שנזקיה מוגדרים וידועים יש להגיש במכלול אחד, הן משיקולי יעילות והן משום שאין מקום להטריח הנתבעים פעם נוספת. במאמר מוסגר אציין כי התובע לא מזכיר כלל בכתב תביעתו המתוקן האחרון כי הוא הפסיק לשלם את דמי השכירות החל מחודש 2/04 וגם לאחר הגשת כתב ההגנה בו הועלו טענות אלו, לא מצא לנכון התובע להגיש כתב תשובה ולהסביר מהו המניע לאי התשלום. רק בשלב הסיכומים נזכר התובע להעלות למשל את טענת הסיכול שמנעה ממנו לכאורה את התשלום, נושאים אלו יש לברר, אם בכלל במסגרת הליך ספציפי שייפתח בנושא זה. לאחר שהסרנו מעל הפרק נושאים לא רלבנטיים, (להם הוקדש זמן יקר במהלך ניהול המשפט), כל שנותר הוא לברר שתי שאלות מרכזיות, האם ראויה התביעה להתברר במתכונת בה הוגשה, תביעת תשלום דמי מפתח ללא פנייה למינוי שמאי ע"י לשכת עו"ד ומיהם היריבים הנכונים למקרה בו ייקבע כי התובע זכאי לפיצוי. בשאלות מרכזיות אלו, כרוכות גם שאלות משנה, את מהותן אבהיר במהלך ניתוח השאלות העיקריות. כמובן שבמקרה שתקבע חבות יש לבחון מהו הפיצוי לו זכאי התובע. מהותו של הסכם הפשרה ומתי זכאי התובע לדמי פינוי על פי הסכם הפשרה התובע הינו בעל זכויות מוגנות לכל דבר וענין או כלשון סעיף 2(א) להסכם לתובע "תהיינה זכויות דייר מוגן על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972". בניגוד למקובל במערכת יחסים רגילה שבין דייר מוגן לבין בעליו של נכס, הוסכם בין הצדדים כי הצדדים יוכלו להביא את ההסכם לידי סיום בדרך של החזרת הנכס לבעלים כנגד תשלום דמי מפתח לתובע וכל זאת עד לא יאוחר מיום 31.12.06. הצדדים גם קבעו מנגנון לקביעת שווי דמי המפתח, בהתאם לסעיף 8(ב) להסכם נקבע כי במידה ועד ליום 31.8.06 לא יגיעו הצדדים להסכמה באשר לגובה דמי המפתח, "שיעור דמי המפתח ייקבע ע"י שמאי שימונה ע"י יו"ר מחוז צפון של לשכת עוה"ד". זכות זו של הבאת ההסכם לידי סיום ניתנה לשני הצדדים ולתובע אף ניתנה הזדמנות להקדים את הפינוי במידה וימסור על כך הודעה 6 חודשים מראש, (סעיף 7(ג) להסכם). אך חשוב לראות כי על פי לשון ההסכם, הצדדים הסכימו כי במידה ובעלי הנכס לא יקיימו את התחייבותם וישלמו לתובע את דמי המפתח במועד, יהא התובע "רשאי להמשיך ולהחזיק במושכר או להעביר זכויותיו לפי הדין", סעיף 8(ג) להסכם. אין מחלוקת כי התובע רצה לפנות הנכס וכי הוא הודיע על כך ביום 31.7.03 לנתבעים 4,5, (נספח יא' לת/4). אין גם מחלוקת כי הצדדים לא הגיעו להסכמה באותו שלב לגבי גובה דמי המפתח, בעוד שהתובע דרש 100,000$ (נספח יב' לת/4), הנתבעים הציעו לו 10,000$ (נספח כ' לת/4). בשלב זה -בחלוף 6 חודשים מיום ההודעה, בחודש ינואר 2004 עמדו בפני התובע שתי אפשרויות על פי לשון ההסכם ואומד דעת הצדדים. האפשרות האחת- להמשיך ולקדם את ההכרעה בשאלת גובה דמי הפינוי ולממש בכך את האפשרות לקבל כסף כנגד מסירת החזקה, במקרה זה היה על התובע לפנות ליו"ר לשכת עוה"ד במחוז הצפון בבקשה למינוי שמאי שיקבע את גובה דמי המפתח. האפשרות השניה-להמתין עד לתום התקופה המוגדרת בהסכם-31.12.06 ובמידה ולא היה מקבל התובע את דמי המפתח המגיעים לו, הוא יכול היה "להמשיך ולהחזיק במושכר או להעביר זכויותיו לפי הדין", או במילים אחרות להשאר דייר מוגן גם לאחר 31.12.06. יובהר כי התובע יכול היה לתת משמעות פרקטית לכל אחת מהאפשרויות. התובע יכול היה לקדם קביעת שומה ע"י שמאי שימונה ע"י יו"ר לשכת עוה"ד בצפון ואח"כ לפנות הנכס ולכפות על בעלי הנכס לשלם את דמי הפינוי על פי אותה שומה, למשל בדרך של תביעה כספית (אפשרות התואמת את גרסת התובע כי המשך ההחזקה בנכס גרמה לו נזקים). התובע יכול היה לבחור באפשרות השניה, להמתין עד ליום 31.12.06 ולאחר מכן להמשיך ולהחזיק במושכר כדייר מוגן לכל ימי חייו, (וגם לנצל את האפשרות להעביר זכויותיו לדייר מוצע על פי הוראות חוק הגנת הדייר). למעשה כבר ביום 3.11.03 יכול היה להבין התובע מתשובת הנתבע מס' 4 (שנשלחה לכאורה גם בשמו של הנתבע 5) כי הנתבעים תומכים באפשרות זו, כאשר הנתבע מס 4 ציטט במכתבו את סעיף 8ג' להסכם (נספח ז' לת/4) וייתכן כי שורש כל התביעה נגוע בטעות שטועה התובע לאורך כל הדרך ואפנה לדבריו כמתואר בעמ' 61: "ש. אם היו אומרים לך שאתה רשאי ופירוש ההסכם הוא כזה שאתה רשאי למצוא דייר חלופי? ת. קרוב לוודאי שמזמן הייתי שוכח את הסיפור הזה והייתי מוצא דייר. ש. ואז התביעה הזאת לא היתה מוגשת? ת. נכון". בפועל התובע לא פעל לפי שתי האפשרויות היחידות שעמדו בפניו והוא יצר לעצמו אפשרות שלישית הגשת תביעה המתבססת על שומה לא מוסכמת, אפשרות שאינה מבוססת על הדין או על זכויותיו כפי שנקבעו בהסכם. למען הסדר אבהיר כי הרושם שמתקבל מחומר הראיות הוא כי התובע לא בחר באפשרות השלישית במודע ומרצון, הוא זיגזג בין כל האפשרויות, לעיתים בשל החלפת יועץ משפטי, לעיתים ללא הסבר, אך לאורך כל הדרך הוא פעל בצורה בלתי עקבית ובנגוד למוסכם. בתחילה כאשר פעל התובע שלא באמצעות עורכי דין, הוא הודיע ביום 31.7.03 במכתב אישי כי בכוונתו לפנות את הנכס "בהתאם להסכם הפשרה", (נספח יא' לתצהירו ת/4) ובסעיף 4 לאותו מכתב מזכיר התובע לצדדים (עובדה שנשכחה ממנו בהמשך) כי "בהתאם להסכם, במידה ולא נגיע לעמק השווה תקבע את גובה התשלום הערכת שמאי שימונה ע"י יו"ר מחוז הצפון של לשכת עורכי הדין". אין מחלוקת כי בסופו של יום לא היתה פניה למינוי השמאי כאמור בהסכם והסיבה לכך היא בראש ובראשונה רשלנות או התעלמות מצידו של התובע למרות שלכאורה הוא רצה במינוי בדרך זו. סמוך לאחר פנייתו של התובע לבעלי הנכס, ביום 25.11.03 הוא פנה ליו"ר לשכת עו"ד בחיפה בבקשה למנות שמאי "ע"י יו"ר מחוז הצפון", (נספח יג' לת/4). לא ברור מדוע פנה התובע ליו"ר לשכת עו"ד בחיפה דווקא, אבל למרות זו בקשתו טופלה והועברה מלשכת עו"ד בחיפה ליו"ר ועד מחוז הצפון של לשכת עו"ד, שלא הבין מהו הקשר בין פנייה בשנת 2003 בעקבות הסכם משנת 97 ולכן הוא ביקש מהתובע כי תהא פנייה רשמית "במידה והענין אקוטאלי", (נספח יד' לת/4). התובע קיבל את התשובה (אותה צרף לתצהירו) ומשום מה הוא מפרש את תוכן אותה תשובה כסרוב, סעיף 19 לתצהירו. קריאה נוספת של המכתב היתה מבהירה לו את טעותו ואולי חוסכת את נהול ההליך בכיוון הלא נכון. בשלב זה העביר התובע את הטפול בעניניו לעו"ד גרין שפנה ביום 22.3.04, (נספח טו' לת/4) שוב ליו"ר לשכת עו"ד בחיפה, בבקשה למנות שמאי מוסכם שצריך להיות ממונה גם על פי מכתבו ע"י יו"ר ועד מחוז הצפון, (מנוסח מכתבו של עו"ד גרין עולה כי לא הובאה לידיעתו תשובתו יו"ר ועד מחוז הצפון, נספח יד' לת/4). מרגע זה התובע שרצה במינוי שמאי ע"י לשכת עו"ד (ולמעשה הוא חייב היה לבחור בדרך זו על פי ההסכם), זנח את הדרך בה בחר ללא הסבר. אין הסבר מדוע לא פנה ישירות ליו"ר ועד מחוז צפון, אין הסבר מדוע לא פנה לברר האם בקשתו למינוי שמאי הגיעה ליעדה ולא הובהר מהו מקור זכותו של התובע להתעלם מתוכן הסכם שבין הצדדים שגם קיבל תוקף של פסק דין. לתובע כזכור היתה אופציה נוספת פינוי הנכס במועד התואם את ההסכם- 6 חודשים לאחר הודעתו ותביעת דמי המפתח בלבד. זו לכאורה הדרך העולה ממכתבו של עו"ד אחר שפעל בשמו של התובע בסמוך להודעתו. מעיון במכתבו של ב"כ התובע-עו"ד אהוד כספי מיום 21.10.03, (נספח יב' לת/4), ניתן לראות כי בסעיף 6 לאותו מכתב הודיע התובע כי בכוונתו להודיע לרשויות על פינוי החלקה מיום 1.2.04, חזקה על התובע כי לא היה מודיע הודעה כוזבת לרשויות. מסיבות בלתי ברורות, התעלם התובע מזכויותיו, לרבות מזכותו להחזיר את החזקה ולקבל (או לתבוע) את דמי הפינוי, במקום זאת בחר התובע לנהל מאבקו בכוון הלא נכון, נגד היריבים הלא נכונים ולגרום לעצמו נזק מעצם התארכות ההליכים, כשהוא מחזיק בנכס שלטענתו הוא לא מעונין בו, (התובע התבקש לתת הסבר מדוע לא פעל כך ותשובה ענינית לא היתה לו, ר' עמ' 48). חשוב לזכור כי התובע בחוסר תום לב, בחר להפסיק לשלם את דמי השכירות מחודש 2/04 ולמרות זאת להמשיך להחזיק בנכס, עד היום. הוא הסתיר עובדה מהותית זו בתאור העובדות בכתב התביעה (לפני ואחרי תיקונו פעמיים), הוא התחמק מלהשיב על כך גם בחקירה הנגדית ואפנה לתשובתו לעו"ד וולר כמתואר בעמ' 47. התובע גם גרם בדרך ניהול המשפט על ידו להתמשכות ההליכים ובכך להארכת התקופה בה הוא מחזיק בנכס מבלי לשלם את דמי השימוש תמורתו. במילים אחרות התובע הפיק טובת הנאה, החזקת מקרקעין ללא תשלום, כשהוא כופה דרך זו על בעלי הנכס. התובע יכול היה בצורה פשוטה למנוע את כל נזקיו, אם אכן לא מעונין היה התובע להשאר דייר מוגן באותו נכס, היה עליו לפנות את הנכס, בהתאם להסכם הפשרה, למסור את החזקה לנתבעים או למי מטעמם ובמידה ולא היה מקבל את דמי המפתח המגיעים לו לטענתו, לתבוע את אותם כספים. הצדדים קבעו בהסכמה במסגרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, כי שווי דמי המפתח ייקבע ע"י שמאי שימונה ע"י יו"ר ועד מחוז צפון של לשכת עו"ד, לתובע אין זכות לשנות תנאי זה באופן חד צדדי ולהחליט כי שווי דמי המפתח ייקבע ע"י שמאי שהוא בוחר, כשהוא מגדיר לשמאי מה לבדוק והוא גם משלם לו את שכרו. הדרך בה בחר התובע להוכיח את שווי זכויותיו, היתה דרך בלתי אפשרית מלכתחילה ולו לא היה מנהל את תביעתו בלהט ובלחץ והיה מחפש את הפתרון הנכון מבחינה משפטית לא היה נאלץ התובע להמתין חודשים ארוכים עד להבנה כי בחר בדרך הלא נכונה, (אלא אם קיווה התובע להנות מהתמשכות ההליכים שנותנים לו שלא בצדק גושפנקא שלא לשלם דמי שכירות משזה 5.5 שנים ויותר). ולסיום נושא זה אפנה לדבריו של הנתבע מס' 4 כמתואר בעמ' 88 "...אילו היה התובע פונה אליי ומבקש שיחד נמנה שמאי מוסכם על הצדדים אני חושב שלאימי לא היתה התנגדות ואני חושב שגם לשותפי לא היתה התנגדות וזה היה חוסך את כל הפניות לרשויות השונות כי שמאי זה שמאי" ואכן חבל שהתובע לא ניצל הסכמה זו לפני שהביא לבזבוז זמן יקר לכל הצדדים בתיק. לאור כל האמור לעיל, דין התביעה להדחות, התובע שהיה בעל זכויות מוגנות על פי ההסכם, רשאי לקבל פיצוי בגין שווי הזכויות, רק בהתאם לקביעת שמאי שימונה ע"י יו"ר ועד מחוז צפון ומשלא פנה מי מהצדדים למינוי שמאי כזה, אין הצדקה לקבוע את שווי הזכויות בדרך אחרת. שווי הזכויות המוגנות אקדים ואבהיר כי ב"כ התובע מפנה בסיכומיו לתקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי כמקור הסמכות למינוי מומחה מטעם בית משפט. אין מחלוקת כי לבית המשפט סמכות למנות שמאי לקביעת שווי זכויות שבמחלוקת, אלא כפי שהבהרתי במהלך ניהול המשפט במקרה זה קבעו הצדדים בהסכם שקיבל תוקף של פסק דין מנגנון לקביעת שווי הזכויות ואין כל הצדקה להתערב בתוכנו של הסכם כשלא ניתנה הסכמה לכך מצד כל הצדדים. בית משפט לא צריך לתת יד לנהול הליך המנוגד למוסכם בין הצדדים, רק משום שהתובע בחר "לעקוף" את הדרך המוסכמת. כמובן שמשיקולי יעילות ניתן היה למצוא גם בשלב זה פתרון להכרעה במחלוקת, אלא שהנתבעים סרבו לשתף פעולה וחזרה הדרא לדוכתא. התובע בחר להוכיח זכויותיו-באמצעות שמאי מטעמו ואזכיר כי במסלול (שגוי) זה, נטל ההוכחה מוטל על התובע שהוא בבחינת "המוציא מחברו". השמאי מטעם התובע מר רבנשטיין העריך את שווי זכויות הדיירות המוגנת ב-66,000$, (ת/1), שמאי הנתבעים מר יצחק סיוון העריך את שווי דמי המפתח המלאים ב-31,000$ נכון ליום 8.11.06, (נ/4). לו הייתי צריך להכריע בשאלה זו שהינה מתחום המומחיות, עדיפה בעיניי חוות דעתו של השמאי יצחק סיוון. העדפה זו נובעת בראש ובראשונה מהעובדה כי השמאי מר רבנשטיין מנע למעשה העמדת חוות דעתו למבחן החקירה הנגדית. השמאי רבנשטיין ביקר בנכס ביום 10.8.04 וחוות דעתו נערכה ביום 13.8.04 (ת/1). לחקירתו הנגדית התבקש השמאי להמציא את הנתונים ששימשו כבסיס להערכתו ובתגובה המציא השמאי את המסמך נ/1, שמתוכנו עולה כי הוא לא יכול היה להיות בידיעת השמאי מר רבנשטיין בעת עריכת חוות דעתו. בנ/1 מוזכר "חוזה מיום 5.6.05", השמאי לא יכול היה לדעת בשנת 2004 מה יהיה תוכנו של חוזה שייחתם בשנת 2005. יובהר כי לא מדובר בטעות סופר שכן בעמ' השני לנ/1 מוזכרות 3 עסקאות נוספות משנת 2005, במילים פשוטות לו רצה התובע להוכיח את שווי הזכויות נכון לחודש 8/04 באמצעות ת/1, חובה היה על השמאי מטעמו להציג את הנתונים ששימשו כבסיס להערכתו לשם בדיקת מסקנותיו והעמדתם למבחן החקירה הנגדית ואפנה בענין זה לתשובות השמאי מר רבנשטיין כמתואר בעמ' 26 מהן ניתן ללמוד כי לא ניתן היה לחוקרו בחקירה נגדית: "ש. אני ביקשתי שתביא את כל ניירות העבודה וכל המסמכים שהסתמכת עליהם לצורך הכנת חוות דעת? ת. אין לי ניירות. ש. חוות הדעת שלך מאוגוסט 2004 נכון? ת. נכון. ש. איך אתה מסתמך על עסקאות שנעשו בשנת 2005. כאשר בשנת 2004 אתה מסתמך על עסקאות שנעשו בשנת 2005? ת. התבקשנו בדחיפות להביא עסקאות ומה שהיה שמתי ולא בדקתי אם זה לפני או אחרי ונתתי. אין ויכוח שאת חוות הדעת נתתי בשנת 2004... ש. תראה לי חומר שהוצאת לפני שנת 2004 שהסתמכת עליו? ת. אין לי ניירות נוספים כאן". ובעמ' 27: "ש. איפה הרשימות שהיו לפני מתן חוות הדעת? ת. אין לי רשימות כאלו. ש. אז על סמך מה הוצאת את חוות הדעת? ת. אין לי שום רשימות נוספות". לכך אוסיף כי המומחה מר רבנשטיין אישר כי שווי זכויותיו של דייר מוגן, נגזר משווי הנכס לבעליו ובנושא זה בלט פגם נוסף בדרך בה פעל מר רבנשטיין. הוא העריך הזכויות מבלי לעיין כלל בנתוני הנכס על פי הרשום בנסח לשכת המקרקעין, (עמ' 29). גם שהתבקש השמאי להבהיר מה היחס שבין הזכויות המוגנות הספציפיות לבין שווי הנכס במקרה זה הוא סרב לענות ואפנה לעדותו בעמ' 29: "ש. כאשר אתה אומר שזכויות דיירים הן פונקציה של בעלות מה האחוז לפי כמה. אם זכות הבעלות שווה 100 מה שווי דיירות מוגנת? ת. בין 40 - 65 אחוז תלוי בהמון המון גורמים. ש. במקרה הספציפי הזה מה היה האחוז? ת. מאוד שמרני על הצד הנמוך. ש. כמה? ת. לא רוצה להגיד באחוזים. הלכתי בשומה הזאת שמרני מאוד היות והנכס לא בנוי הכי מוצלח". ואם לא די בכל הפגמים הנ"ל הסתבר כי השמאי מר רבנשטיין לא התייחס רק לנכסים בהם לתובע זכויות מוגנות אלא הוא הרחיב זכויותיו של התובע לנכסים נוספים ללא בסיס משפטי. על פי סעיף 2 להסכם הפשרה, קיבל התובע זכויות מוגנות בשלושה מבנים שסומנו בנספח להסכם בספרות 2,5,6. לעומת זאת השמאי מר רבנשטיין בחר להעריך שווי הזכויות במבנים 1,2,5,6 ובחצר, כשנתבקש השמאי לתת הסבר לתוספות אלו, הוא למעשה לא השיב תשובה ענינית ובחר להסתמך על הטענה "זה מה שביקשו ממני" (עמ' 30). בהעדר חקירה נגדית יעילה, משקלה של חוות דעת השמאי מטעם התובע הוא אפס ולאור תשובותיו של העד לא אוכל להסתמך על חוות דעתו ת/1. מכאן שגם אם לא היו קובעים הצדדים מנגנון מסוים להוכחת שווי הזכויות כמתואר בהסכם הפשרה, הרי שהתובע לא הוכיח טענתו בדבר שווי דמי המפתח. זה השלב להבהיר כי התובע בסיכומיו שב ומצטט טענות מתחום המומחיות מספר שנכתב ע"י השמאי אלוני, לא זו הדרך להוכיח טענות שבמומחיות. ספרים הנמצאים בספריה ציבורית, אינם הופכים לראיה במשפט רק משום שנכתבו ע"י מומחה, כל עוד לא מדובר בנושאים הנמצאים בתחום הידיעה השיפוטית ואין זה המקרה, לא ניתן להציג תאוריות או חוות דעת של מומחה הכתובות בספר שלא הוגש כראיה במשפט. לעומת האמור לעיל, השמאי מר סיוון ערך חוות דעת מבוססת היטב, הוא עשה השוואה לעסקאות ידועות, (שאינן עסקאות בזכויות מוגנות) כמתואר בעמ' 8 סעיף 11 לחוות דעתו, נ/4, הוא שקלל בחשבון את כל הנתונים הרלבנטיים לזכויות דיירות מוגנת, (ר' הסברו בעמ' 71 בנושא זכויות בניה, התואם את המצב המשפטי) והגיע למסקנה באשר לשווי הזכויות. כפי שציינתי לעיל לו היה מדובר בעילת תביעה שאינה מבוססת על הסכם הפשרה, הייתי מעדיף את חוות דעתו של השמאי מר סיוון ומאמץ קביעתו באשר לשווי הזכויות נכון למועד בו ניתנה חוות הדעת. זה השלב להבהיר כי בין הצדדים מחלוקת נוספת והיא האם זכאי התובע למלוא שווי דמי המפתח או רק לחלק היחסי 60% במקרה זה. בנושא זה עדיפה בעיניי הדרך בה מפרש ב"כ התובע את משמעות המוסכם בין הצדדים. לו היה התובע מבקש להעביר זכויותיו לדייר מוצע, הוא היה זכאי לקבל רק 60% משווי הזכויות בהתאם להגדרה בחוק הגנת הדייר, אלא שבמקרה זה הוסכם כי התובע ימסור נכס פנוי וריק לבעל הבית, (מצב שונה מהמצב בו נשאר הנכס תפוס ע"י הדייר המוגן החדש). מצב זה מקביל למצב בו מחזיר הדייר את הנכס לשם הריסתו ואז מקבל הדייר את מלוא דמי המפתח. קביעה זו גם תואמת את לשון ההסכם כמתואר בסעיף 8(א) "במועד הפינוי יהיה הנתבע זכאי לחלק מדמי המפתח המגיע לדייר המוגן לפי הוראת כל דין בהתאם להוראות הדין שיחולו במועד הפינוי לגבי דייר מוגן בעל עסק המחזיר את החזקה במושכר לבעל הבית", הצדדים בחרו בלשון מחזיר החזקה לבעל הבית ולא מעביר זכויותיו לדייר אחר ולכן לו היה ידוע שווי הזכויות, התובע היה זכאי למלוא שווי הזכויות, כמו למשל במקרה המתואר בסעיף 131(7) לחוק הגנת הדייר. נזקי התובע הפסדי הכנסה בראש ובראשונה אבהיר כי לא הצלחתי להבין טיעוניו של התובע בנושא זה. התובע "קימץ" במידע ובנתונים בכתב תביעתו ("המתוקן בשנית") והקדיש לפרק הנזקים שני סעיפים כלליים (20-21). התובע טען כי הוא זכאי לפיצוי בגין "הכורח להמשך הפעלת העסק" לפיצוי בסכום של 321,933 ש"ח (ללא הסבר כיצד חושב הסכום) ולא ברור מהיכן הוא אותו כורח. גם אם טענתו היתה נכונה וגם אם היה מוכח ההפסד והקשר בינו לבין מי מהנתבעים, לא ברור מדוע סבר התובע כי הוא חייב לנהל עסקיו בהפסד. אלא להיפך אם הנזק נגרם לכאורה ע"י הנתבעים, חייב היה התובע להקטין את הנזק ופשוט להפסיק להפעיל את העסק. לכך אוסיף כי התובע כשל בהוכחת גובה ההפסדים. להוכחת טענותיו הביא התובע לעדות את רו"ח אריה צנגוט, שלא מסר חוו"ד מומחה אלא התייצב להסביר את הדו"חות הכספיים של חברת מצבות אדם א.ג. (חיפה) בע"מ, (ת/3). לא ניתן למצוא את הקשר שבין הדו"חות הנ"ל לבין הנתבעים ואזכיר כי החברה אינה התובעת ואם לתובע כבעליה או כבעל מניותיה נגרם הפסד לכאורה היה עליו להציג את הדו"ח הכספי המתייחס לגביו, ממנו היה ניתן ללמוד מה הנזק שנגרם לתובע. התובע הביא ראיות לגבי הפסדים לכאורה בשנת 2003 אך אזכיר כי גם לגרסת התובע, הוא זכאי היה לפנות את הנכס רק מחודש ינואר 2004 ולכן הפסדיו משנת 2003 שעל פיהם נקבע סכום התביעה אינם רלבנטיים לתביעה. אם רצה התובע לייחס הפסדיו משנת 2004 ואילך לנתבעים, היה עליו להציג נתונים בקשר לשנים אלו, אך הנתונים נשארו בידיעת התובע בלבד. לכך אוסיף כי הנתבעים לא היו שותפיו לעסקים של התובע, אין הם אחראים להפסדיו כמו שהם גם לא זכו לחלקים מרווחיו והעיקר לא הוכח קשר סיבתי בין הפסדים אלו או אחרים לבין מי מהנתבעים. גם טענת התובע כי הוא הפסיד 10,000 ש"ח במשך 24 חודשים, הינה טענה סתמית שאין כל קשר סיבתי בינה לבין מי מהנתבעים. מוטב היה לו התובע היה ממקד תביעתו בסכום אחד בלבד, זכותו לקבלת דמי מפתח, הרחבת היריעה ללא כל בסיס משפטי רק הוסיפה לבזבוז זמן שיפוטי יקר. לסיכום- דין התביעה להדחות גם משום שלא הוכחו הנזקים הנתבעים. יריבות נתבעים 1-3 התובע מסיבות בלתי מובנות תבע ללא בסיס משפטי את הנתבעים מס' 1-3. זמן רב לפני שביקש התובע לפנות את הנכס הוא קיבל דיווח כי הנתבעים מס' 1-3 מכרו זכויותיהם בנכס לנתבעים 5-6, (ר' מכתב מיום 23.11.00 שצורף כנספח טז' לתצהיר התובע ת/4). התובע אישר בעדותו (עמ' 51) כי מאותו מועד לא היתה התכתבות בינו לבין הנתבעים 1-3 ופניותיו נעשו רק לנתבעים 4,5 (ר' מכתבי התובע נספחים יא', יב' לתצהירו ת/4). התובע פעל בהתאם לאותה הודעה ושילם מאותה עת את דמי השכירות לנתבעים 4,5. משבחר בשנת 2005 להגיש תביעתו, בחר התובע להתעלם מעובדות מהותיות אלו והטריח לשווא את הנתבעים 1-3 שאינם בעלי הזכויות בנכס. התובע נימק בסיכומיו את הגשת התביעה נגד אותם נתבעים, בטענה כי הוא נושה שיכול להתנגד להמחאת הזכויות, טענה שאינה תואמת את זכויות התובע ואת עיתוי העברת הזכויות. בשלב בו הועברו הזכויות לא היה התובע נושה ולא היתה כל מניעה בדין להעברת הזכויות מבלי שהיה צורך בהסכמתו וחשוב לראות כי בהסכם הפשרה בו נקבעו זכויותיו של התובע גם הוסכם על אפשרות העברת הזכויות ולכן קבעו הצדדים בסעיף 11 כי ההסכם יחייב גם את חליפיהם. דין התביעה נגד הנתבעים 1-3 להדחות בעדר יריבות. נתבעת 7- גב' נורית ויימן לתובע לא היה מעולם קשר עם הנתבעת 7, הוא לא הכיר אותה ומסיבות בלתי ברורות בחר לתבוע גם אותה. חוסר היריבות בולט מתוכן סעיף 7 לתצהיר התובע (ת/4) לפיו הנתבע מס' 4 ואימו ז"ל, היו אלו שנהגו "מנהג בעלים" בנכס ובחקירתו הנגדית הוא אישר כי הנתבעת מס' 7 לא קיבלה כספים בגין הנכס ולא היתה מעורבת או כדבריו כמתואר בעמ' 59: "ש. והגב' ויימן לא היתה מעורבת? ת. פיזית מתי שפגשתי אותה לראשונה זה כאן במשפט". או בעמ' 61: "ש. לא פנית אליה בדרישה לדמי פינוי? ת. לא פניתי אליה כי היא לא היתה צד לעניין". ואם יאמר השואל כי ייתכן והסיבה להגשת התביעה נגד הגב' וימן הינה מכח דיני הירושה, הרי שמסתבר כי התובע לא ידע דבר גם בנושא זה ואפנה לתשובותיו כמתואר באותו עמ' 59: "ש. מפנה אותך לסעיף 9. האם נכון שמעולם לא פנית לגב' וימן לעניין חובות העזבון מבלי קשר לחובות? ת. לא היכרתי את גב' ויימן. ש. אז אנחנו יכולים להסתכל על סעיף 13 לתצהירך. אתה מסכים איתי שכל מה שכתוב בסעיף 13 לא מתייחס לגב' ויימן כמו שאמרת לא היכרת אותה מעולם ולא פנית אליה מעולם? ת. אני לא פניתי אליה ואין לי מושג מה חלוקת הרכוש בין ברכוביץ דוד לאחותו וזה דברים שניתנו בצו ירושה וזה מסתדר ביניכם. לי לא היה עניין ושום ידע ושום רצון להיכנס להם בכיס בהתחשבנויות אליהם". זו היתה גם עמדתו של אחיה הנתבע מס' 4, ר' למשל עדותו בעמ' 83 "הגב' ויימן לא היתה מעורבת במאומה". בנסיבות אלו דין התביעה להדחות נגד הנתבעת מס' 7 מחוסר יריבות ולכן דין ההודעה לצד ג' שהוגשה על ידה נגד אחיה הנתבע מס' 4 להמחק. למעלה מן הצורך אבהיר כי גם על פי דיני הירושה, מקומה של הנתבעת מס' 7 הינו מחוץ להליכים נשוא תיק זה. על פי הצוואה הנכס נשוא המחלוקת ניתן לאחיה, הנתבע מס' 4, הוא נהל את הנכס שנים רבות ונהג בו מנהג בעלים. הוא אפילו חתם על הסכם הפשרה למרות שטרם היה בעל הזכויות באופן רשמי. הנתבע מס' 4 זכה "במנה" והנתבעת מס' 7 זכתה ב"מנה" אחרת. על פי סעיף 131(ב) לחוק הירושה "הזוכה במנה אינו אחראי למנותיהם של זוכים אחרים", הנתבע מס' 4 זכה בנכס כמות שהיה במות המצווה ועליו לשאת בכל החובות הכרוכות בו במידה והיו או יהיו כאלה. הנתבע מס' 4 ירש נכס תפוס ע"י דייר מוגן על כל המשתמע מכך, הן במקרה בו יפונה הדייר אם ייקבע כי הפר את ההסכם והן במקרה בו יחוייבו בעלי הנכס לשאת בדמי פינוי ולכן הנתבעת מס' 7 אינה צד לכל מחלוקת הקשורה בנכס נשוא התביעה. סיכום לאור כל האמור לעיל הנני דוחה את התביעה נגד כל הנתבעים ומוחק כתוצאה מכך את ההודעה לצד ג'. לאור הדרך בה נוהלו ההליכים בתיק זה לא מצאתי לנכון לפסוק הוצאות משפט. כל הצדדים הביאו לבזבוז זמן שיפוטי יקר כפי שניתן לראות מפרוטוקול כל 3 הדיונים בהם נשמעו עדויות ולכן כל צד ישא בהוצאותיו.פינוישכירותדמי מפתחפינוי מושכר