שינוי זכויות במקרקעין לאחר פסק דין חלוט

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שינוי זכויות במקרקעין לאחר פסק דין חלוט: רקע 1. התובעת, מדינת ישראל- מינהל מקרקעי ישראל (להלן- המינהל), הגישה תובענה לצו עשה למניעת פעולות בניה, צו לסילוק יד ותביעה כספית בגין דמי שימוש נגד הנתבע, כאמל סלאח שרקאוי, תושב מוסמוס (להלן- כאמל). 2. התובעת מנהלת את מקרקעי רשות הפיתוח, המדינה וקרן הקיימת לישראל, הכוללים בין היתר את גוש 20302 חלקה 32 בשטח כולל של 33,843 מ"ר באדמות כפר מוסמוס (להלן- המקרקעין). המינהל וכאמל הינם הבעלים במשותף הרשומים במושע על המקרקעין. 3. בכתב התביעה נטען כי כאמל בנה שני שלדים של מבנים למגורים במקרקעין על מנת ליצור "עובדה מוגמרת" ולגרום לכך שאותם חלקים של המקרקעין יועברו אליו בעת חלוקתם. 4. בהגנתו טען כאמל כי הינו הבעלים של 2115 מ"ר בחלקה. נטען כי הוא ויתר אחיו הינם הבעלים של 3/8 ממלוא הזכויות בחלקה, כלומר שטח של 12,691 מ"ר. נטען כי הבניה בוצעה על דעת מרבית השותפים בחלקה, למעט המינהל. כאמל טען עוד כי השימוש שעשה בקרקע מחוייב המציאות הואיל והחלקה בבעלות משותפת מאז קום המדינה והצדדים טרם השכילו להכין תשריט חלוקה אשר מונע מהבעלים להינות מזכויותיהם הקנייניות. צויין בנוסף, כי המינהל הכין הצעת חלוקה לחלקה והביע הסכמתו למכור חלק מזכויותיו לכאמל (המסמך צורף לכתב ההגנה כנספח ב'). המינהל התנה את מכירת המגרשים בחתימה על הסכם חלוקה וזה האחרון נחתם, אולם טרם בוצעה עסקת המכר עם המינהל מסיבות התלויות בו. בנסיבות אלו הסכים כאמל למתן צו מניעה זמני, אולם הוסיף וטען כי אין מקום לצו עשה היות והוא הבעלים ולא משיג גבול. בנוסף, ביקש כאמל כי במידה והחלוקה תאושר על ידי בית המשפט יתחשב הצו במציאות בשטח. 5. במהלך ניהול ההליך התברר כי קיימים הליכים נוספים בין הצדדים, ביניהם, תביעה לפירוק שיתוף באותם מקרקעין ביחס לכאמל ובעלי הזכויות האחרים (ת"א 8194/01) ותביעה אחרת שהוגשה על ידי כאמל נגד המינהל. לאור קיום ההליכים האחרים עוכב בירור התביעה דנן על מנת להמתין לסיומם. בהמשך, לאחר המתנה, הגיעו הצדדים לידי הסדר דיוני, לפיו ינתן פסק דין על בסיס תצהירי העדות וסיכומים בכתב כאשר אף צד אינו מודה בנכונות העובדות שנטענו על ידי הצד שכנגד. לאור קיום התביעה האחרת ביקשו הצדדים שהות ארוכה מהרגיל להגשת סיכומיהם. עמדת המינהל- התובעת 6. נטען כי על פי הרישום בנסח הרישום של המקרקעין, המינהל הינו בעלים של כמחצית מן הזכויות בחלקה בעוד שכשליש מהזכויות רשומות על שמו של מר צאלח קאסם ז"ל, חלק שהוא כ- 3/8 מכלל הזכויות במקרקעין. כאמל אינו רשום בנסח הרישום, אולם על פי צו ירושה הוא זכאי להרשם כבעלים של כ- 1/6 מחלקי המנוח במקרקעין. הוזכר צו המניעה הזמני אשר ניתן בהסכמה עד למתן החלטה אחרת למניעת המשך פעולות בניה בשני מבנים שכאמל החל להקים. נטען כי כאמל בכתב הגנתו הודה בביצוע עבודות הבניה האמורות וטען כי הן בוצעו על דעת מרבית השותפים למעט המינהל וכי טרם פורק השיתוף וטרם הוגש תשריט חלוקה המקובל על כל השותפים. עוד נטען כי הנתבע הצהיר כי במידה ותהיה חלוקה מוסכמת והמבנים ימצאו בחלק השייך למינהל הוא יהיה מוכן לרכוש את המגרשים במחיר מוסכם. 7. נטען כי כאמל בנה ללא כל זכות בדין את המבנים, ללא הסכמת כל השותפים, דהיינו ללא הסכמת המינהל. עוד נטען כי הבניה נעשתה בחלק מהשטח אשר שייך למינהל ומיועד לו על פי התשריט והסכם השיתוף עליהם חתם הנתבע. 8. נטען כי המינהל הגיש חוות דעת מומחה של השמאי גדעון גולדשטיין בכל הנוגע לדמי שימוש ראויים וכי הנתבע לא הגיש כל חוות דעת בנושא. 9. ביחס לתביעה האחרת בת.א. 8914/01 שהוגשה נגד בעלי הזכויות בחלקה, לרבות הנתבע כאן, נטען כי אותה תביעה הוגשה לאחר ששאר השותפים חתמו על הסכם שיתוף עם המינהל, למעט הנתבע הראשון שם אשר התנה את חתימתו במכירת חלקים מהקרקע אליו. המינהל הגיש את התביעה מאחר שאותו נתבע סירב לשלם את הסכומים שנקבעו על ידי השמאי המחוזי. נטען עוד כי אותו הליך הסתיים בפסק דין נגד חלק מהנתבעים, לרבות כאמל, עוד ביום 4.11.04 והמשיך להתנהל נגד הנתבע הראשון שם בלבד. הוזכר כי בקשה לאיחוד הדיון בהליך הנוכחי עם ההליך האחר נדחה על ידי בית המשפט היות וניתן כבר פסק דין בהליך השני. 10. צויין שההליך הנוסף בת.א. 3051/05 שהוגש בבית משפט השלום בחדרה על ידי הנתבע נגד המינהל לפירוק השיתוף במקרקעין, נדחה על הסף ביום 25.12.05. 11. נטען כי פסק הדין הראשון מהווה הודאה מצד כאמל כי המבנים נבנו על שטח המיועד למינהל (המינהל זכאי למגרשים המסומנים באדום והנתבעים זכאים לשימוש בחלקים המסומנים בצהוב בתרשים נספח א' לסיכומי המינהל). נטען כי הסכם השיתוף המהווה חלק מפסק הדין נחתם גם על ידי כאמל וחתימתו אומתה על ידי עורך דין. נטען כי השטח האדום בתרשים כולל מגרשים 25,26,28 ו- 29 השייכים למינהל. נטען עוד כי ניתן לזהות בקלות את המבנים שנבנו על ידי הנתבע במגרשים 26 ו- 29 (עם חריגות קטנות לתוך מגרשים 25 ו- 26. ראו תצלום אויר, ששימש את השמאי בחוות דעתו וצורף לסיכומים כנספח ב'). עוד צויין כי נבנו מבנים בשטח הצהוב שמשמאל למגרשים השייכים למינהל ואשר נועדו לשותפים האחרים. 12. נטען כי לא היה בסיס לעמדת הנתבע כי המינהל יעשה הסכם עמו אשר יתאים לבניה שעשה. נטען כי נספח ב', מכתב מיום 22.7.90 שצורף לתצהירו של הנתבע, מלמד כי נרשם בו באופן מפורש כי רק לאחר שיחתמו הסכם החלוקה ויפוי כוח בלתי חוזר לביצוע רישום החלוקה, תובא ההצעה למכור מגרשים שבתשריט סומנו מגרשים 23 ו- 26 להנהלת המינהל. נטען עוד כי מסמך זה עומד בניגוד לכל יתר המסמכים ובייחוד לתשריט החלוקה והסכם השיתוף אשר נחתמו על ידי הנתבע עשר שנים לאחר מכתב המינהל. 13. נטען כי כעולה מכל הראיות פלש הנתבע לשטח לא לו ובנה ביודעין מבני מגורים וכי הוא מחזיק שלא כדין בארבעה מגרשים: 25, 26, 28 ו- 29 בחלקה 32. 14. ביחס לדמי שימוש ראויים נטען כי מדובר בזכות המעוגנת בסעיף 24 לחוק המקרקעין ודיני עשיית עושר ולא במשפט. נטען כי הנתבע עושה שימוש בארבעת המגרשים ושולל מהמינהל כל אפשרות לעשות בהם שימוש. נטען כי המינהל ביסס חלק זה של תביעתו על דו"ח פקח משנת 2003 וחוות הדעת שהוגשה. 15. למען הסדר הובהר כי מיקום המבנים עולה מפורשות מחוות הדעת שהוגשה. עמדת הנתבע 16. הנתבע הזכיר כי הוא הינו אחד היורשים של המנוח "סאלח אבו ריא" על פי צו ירושה משנת 1972 וכי הוא ואחיו מחזיקים במחצית הזכויות במושע במקרקעין נשוא ההליך כאשר המינהל הינו הבעלים של המחצית השנייה. נטען כי חרף מאמצים ומשאבים רבים שהושקעו על ידי הנתבע ויתר אחיו, טרם הוכן תשריט חלוקה שישא את חתימת כל השותפים בקרקע וכי נכון להיום אין חלוקה סופית. 17. בתחילת מערכת היחסים בין הצדדים הציג התובע המינהל ליתר שותפים הצעת חלוקה מטעמו שנדחתה בתוקף על ידי מרבית השותפים. הנתבע היה אחד מהמתנגדים לאותה תוכנית היות והיא פגעה באופן קיצוני בזכויותיו והתעלמה, על פי הטענה, מהמצב התכנוני הקיים בשטח לאורך השנים. 18. ב - 1998 הנתבע ויתר השותפים, למעט התובע, הכינו תשריט חלוקה אצל מודד מוסמך כאשר אותו תשריט נשלח לתובע לקבלת עמדתו אולם הוא לא אישר אותו על אף ההסכמה בין יתר השותפים. עוד קודם לכן, במהלך שנת 1990, פנה התובע לנתבע בכתב והציע לו לרכוש ממנו שני מגרשים, מס' 23 ו - 26 בהתאם לתשריט החלוקה הראשוני שהוצע על ידי התובע עצמו. זאת, על מנת לפתור את המחלוקת ולבצע חלוקה בקרקע לשביעות רצון כל השותפים. נטען כי הצעת הנתבע נענתה בחיוב על ידי המינהל אשר הסכים למכור לתובע את שני המגרשים המוצעים, בכפוף לחתימת הנתבע על הסכם החלוקה והמינהל התנה את הוצאת עסקת המכר בפועל בכך שהנתבע יחתום תחילה על הסכם החלוקה המוצע. 19. ב - 1999 פנה אחיו של הנתבע, שרקאוי עוסמאת, למינהל והציג בפניו הצעת חלוקה נוספת ומשלימה על פיה יועתק מקום השטח שהוצג לעוסמאת למקום אחר בשטח. במעמד ניסוח המכתב פנה הנתבע בפניה נוספת למינהל וביקש להוציא לפועל את הסכמתו המפורשת למכור לו את שני המגרשים. אז נודע לנתבע כי המינהל יגיש תשריט חלוקה מתוקן ולאחר מכן יוציא לפועל את ההסכמה מ - 1990. נטען כי הנתבע הסכים לחתום על הסכם החלוקה שהמינהל דוגל בו כיום מתוך ידיעה שהמינהל ימכור לו את שני המגרשים נשוא המחלוקת ומסיבה זו בלבד, וכי אחרת לא היה מסכים לאותה חלוקה קיצונית אשר הוצעה על ידי התובע. 20. הנתבע נתן אמון רב במינהל בהיותו גוף ציבורי ולא עלה בדעתו שהמינהל ינצלו על מנת להשיג מטרות אחרות ולקדם את האינטרסים שלו. נטען כי החתמת הנתבע על הסכם החלוקה הושגה בדרך לא מקובלת, מתוך הטעיה ומתוך הצגת מצגי שווא. בעקבות החתימה על התשריט החדש הוקצו לאח עוסמאת שני המגרשים (בצבע צהוב בתרשים נספח א' לסיכומי המינהל) מעבר לכביש. 21. בחודש 7/2000 התחיל עוסמאת להקים שני בתים על החלקה שהוקצתה לו בהתאם לתשריט בידיעת ובהסכמת המינהל ויתר השותפים. בחודש פברואר 2001 נשלח לאח עוסמאת כתב תביעה מטעם המינהל בו נטען כי עוסמאת פלש למקרקעין ללא ידיעת המינהל והוא התבקש להרוס את המבנה באופן מיידי. לאחר מכן התגלה לעוסמאת כי כבר ביום 30/6/02 ניתן כנגדו פסק דין עם צו פינוי בהעדר הופעה. עם קבלת אזהרה מלשכת ההוצאה לפועל האח פנה בכתב למינהל וביקש לבטל את כל ההליכים והסעדים שניתנו נגדו במסגרת התביעה. 22. נטען כי אין ספק שהתביעה שהוגשה כנגד עוסמאת הוגשה בחוסר תום לב מובהק ותוך התעלמות המינהל מההסכמות בין הצדדים והתעלמות מתשריט החלוקה המתוקן. נטען כי מחד, הסכים המינהל להצעת האח להעתקת מקום המגרשים שהוקצו לו ומאידך, הגיש כנגדו תביעה לסילוק יד מאותם מגרשים. 23. נטען כי לאורך כל הדרך פעל המינהל בחוסר תום לב ותוך כדי ניצול ציני של מצוקת הנתבע ויתר אחיו והחל להתנער מהתחייבויותיו על פי הסכם החלוקה וכי עצם נקיטת הליכים משפטיים כנגד האח מהווה הפרה יסודית להסכם הפירוק שנחתם. 24. ב- 16/1/04 הגיש המינהל תביעה נוספת לפירוק השיתוף וצירף את כל השותפים בחלקה זו חרף העובדה שרובם חתמו מזה זמן על הסכם פירוק השיתוף עם התובע. הנתבע הגיש כתב הגנה והודיע באופן מפורש כי אין לו התנגדות לחלוקה בתנאי שהתובע יוציא לפועל את עסקת מכירת שני המגרשים בהתאם להתחייבותו. למרות זאת, נכון להיום וחרף החלטת בית המשפט שניתנה ביום 23/3/04 במסגרת ת.א. 8914/01 לא נתקבל אצל הנתבע שום תשריט חלוקה מטעם התובע. נטען כי התובע התעלם מהנתבע ויתר האחים שחתמו על הסכם החלוקה והתעלם מהשגותיהם בנוגע לאותו תשריט שהוגש כיוון ש"כבר היו בכיסו". נטען להעדר צדק והגינות בלתי נסבלים מצד המינהל כאשר הוא מבסס את תביעתו על הסכם הפירוק בתשריט החלוקה שהוכן ומצד שני מתנער מהתחייבויותיו על פי אותו הסכם חלוקה. נטען כי פסק הדין שניתן כנגד הנתבע ויתר השותפים באותו הליך לוקה בפגם מהותי כאשר ב"כ התובע הוסיף לעצמו שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 5,000 ₪ בזמן שהנתבע ויתר השותפים היו נתבעים פורמליים והסכימו על החלוקה בטרם הגשת התביעה. כאשר הנתבע ראה שננקטים הליכים כנגד אחיו הוא יצא מתוך נקודת הנחה שהמינהל אינו מעוניין יותר באותו הסכם חלוקה שנחתם ומחוסר ברירה החל בהקמת שני בתים על שטח מסוים שלו חורג מחלקו היחסי בכל השטח. נטען כי החלוקה שחתמו עליה הצדדים היתה בערבון מוגבל כל עוד לא נחתמה על ידי כל השותפים. 25. נטען כי במקרה דנן חזר בו התובע מהסכמתו המפורשת שניתנה לנתבע, בזמן שלשותף אחר התובע היה מוכן לקבל את ההצעה מחוסר ברירה כדי להביא אותו לחתימה על הסכם הפירוק. נטען כי אילו הנתבע לא היה חותם על הסכם החלוקה המינהל היה מקצה לו עוד שני מגרשים. 26. נטען עוד כי הסכם פירוק השיתוף אינו בעל סמכות משפטית כל עוד לא אושר על ידי בית המשפט וכל עוד לא אושר על ידי ועדת התכנון. נטען כי אילולא הבטחת התובע למכור את שני המגרשים לנתבע לא היה נחתם הסכם הפירוק על ידי הנתבע ויתר השותפים ומכאן שלא נותר כל ספק שהתובע הטעה את הנתבע וכי עניין זה מהווה פגם מהותי המצדיק ביטול ההסכם. 27. לטענת הנתבע, המכתב מיום 22/7/90 מהווה הבטחה שלטונית מחייבת בהתאם למבחנים הנהוגים בפסיקה. נטען עוד כי הסעד העיקרי בתביעה הינו לסילוק יד ונטען כי בית משפט זה אינו מוסמך מבחינה עניינית וכי בית המשפט המוסמך הינו בית המשפט המחוזי מכיוון שאין בו משום תביעה אגב שימוש במקרקעין תוך שמירה על הנכס. נטען כי אין בהסכמת הצדדים להתדיין בפני ערכאה שיפוטית אחת כדי להקנות לבית משפט השלום סמכות עניינית בנושא ועל כן התבקשה דחיית התביעה ככל שהיא מתייחסת לסילוק יד. 28. ביחס לדמי שימוש נטען כי הנתבע החל להקים את שני השלדים בתחילת שנת 2004 ולא כפי שנטען על ידי התובע. נטען כי התובע זנח לאורך השנים את זכויותיו וגם כאשר ניתן היה לקדם את הליך הפירוק הוא התחמק מהן. נטען כי השימוש שנעשה בקרקע היה שימוש סביר ואינו מונע שימוש על ידי התובע. נטען עוד כי התובע לא עשה כדי להקטין את נזקיו וזנח את הסעד של דמי שימוש עד לאחר חילופי הייצוג בתיק, שנים לאחר הגשת התביעה. נטען כי חוות הדעת מתייחסת לשנים 1996 ועד לשנת 2006 בעוד המבנים הוקמו בשנת 2003 ועל כן לא ברור מכוח מה מבקש המינהל לחייב את הנתבע לשלם לו בגין שנים בהם לא נעשה שימוש במקרקעין. נטען עוד כי חוות הדעת מופרזת, מוגזמת ומתעלמת מההוצאות הנכבדות שהנתבע שילם בגין הכשרת הקרקע לבנייה. דיון וממצאים 29. לכאורה בהליך קיימים מסמכים המבטיחים דברים שונים: שורש טענותיו של הנתבע כלפי המינהל נמצא במכתב מיום 22.7.90 שקיבל מאת המינהל. במכתב נאמר כי: "הנדון: אישור עקרוני למכירת שטח בתשובה לבקשתכם אנו מאשרים כי ינהל מקרקעי ישראל מוכן למכור לכם מגרשים מס' 23, 26 בחלקה 32 גוש 20302 על פי הערכת השמאי הממשלתי. מכירת המגרשים מותנה בחתימה על הסכם חלוקה בין השותפים לחלקה 32. לאחר שתחתמו על הסכם החלוקה ויפוי -כח בלתי חוזר לבצוע רישום החלוקה נביא הצעה להנהלה למכור לכם המגרשים 23, 26." 30. חלפו שנים והסדר זה לא קרם עור וגידים. לעומת זאת, במסגרת ת"א 8914/01 ניתן ביום 2.11.04 פסק דין (של כב' הש' אליקים) בהליך שהתנהל בין המינהל לבין בעלי החלקה, ביניהם הנתבע כאן, לפיו יש לבצע את עסקת המכר לפי הערכת השמאי הממשלתי ולחתום על הסכם השיתוף. סעיף 2 להסכם השיתוף אשר היווה חלק מפסק הדין קבע מפתח לחלוקת המקרקעין בין הצדדים. בין היתר, נקבע כי החלק של החלקה שסומן באדום יעבור לזכות שימוש המינהל (נספח א' לתצהיר המשלים מטעם המינהל). ניתן לראות את אופן החלוקה בפועל לפי מפתח הצבעים המופיע בנספח א' שצורף לסיכומי המינהל. מגרשים 26 ו- 29 מסומנים בצורה ברורה כשייכים למינהל. הנתבע לא טען כי פסק הדין אינו מחייב אותו, אלא העלה טענות שונות ביחס לדברים שאירעו במהלך ניהול ההליך, על בסיסם טען כי המינהל מחוייב למכור לו את שני המגרשים. לא מצאתי תמיכה בדמות מסמך בכתב לטענה זו או ראיה משכנעת אחרת, ואין מקום להסתמך על מסמך שנערך עשר שנים לפני כן לצורך זה, כאשר אותו מסמך היה מותנה בתנאים שונים. 31. מבחינת מצב הזכויות בשטח, הדברים נקבעו במסגרת פסק הדין הנזכר לעיל, שהפך כבר זה מכבר לחלוט. אילו חפץ הנתבע להסתייג מתוצאות פסק הדין היה עליו להגיש ערעור ואין הוא יכול במסגרת ההליך דנן לבקש שתפסק תוצאה אחרת ממה שנקבע שם. כמו כן, בהשוואה בין שני המסמכים, המכתב משנת 1990 ופסק הדין, האחרון הוא הקובע בהיותו מסמך מאוחר יותר ובהיותו פסק דין המשקף סיום הליך אשר מקבע את זכויות הצדדים, לעומת מכתב שנשלח שנים רבות לפני כן אשר לא הניב פרי או תוצאה מחייבת. 32. הנתבע טען לזכויות על סמך ערב רב של טענות משפטיות, החל מהעדר תום לב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה, הבטחה שלטונית, ועד לחוסר סמכות עניינית. לא מצאתי כי קיים יסוד לאף אחד מהטיעונים האמורים: בעניין העדר תום לב, היה זה הנתבע שניסה ליצור עובדות בשטח עוד טרם כריתת חוזה. כמו כן, המכתב משנת 1990 אינו מהווה הבטחה שלטונית מחייבת היות והוא מותנה בקיום תנאים נוספים שלא התקיימו. בעניין הסמכות העניינית, כידוע תביעות מהסוג הנדון "סובלות" מפיצול אישיות מסויים, אולם ספק אם נושא זה מצדיק לקבוע כי אין סמכות עניינית כיום (ראו: רע"א 4991/03 פטיה ג'מין נ' ידידיה לוי, פ"ד נז(3) 556 (ואסמכתאות המוזכרות שם). 33. אשר על כן, הנני קובע כי הנתבע הינו בבחינת פולש לשטחם של המגרשים 29, 26, ובמידה פחותה למגרשים 28 ו- 25 ועליו לסלק את ידו מהם. 34. במהלך ההליך הוגשה חוות דעת על ידי המינהל בלבד. לא מצאתי פגמים בנתונים אשר היוו את הבסיס להערכת המומחה, או להנחה כי השימוש החלקי שעשה הנתבע בחלקי המגרשים מנע את השימוש מאחרים, לרבות המינהל. אין זה סביר שצד שלישי ירכוש את המגרשים כאשר אין הוא יודע אם פלישה תסולק או אם לאו. אשר על כן, הנני מחייב את הנתבע לשלם דמי שימוש 91,570 ₪ (צירוף דמי שימוש שנתיים החל משנת 2003 בהתאם לדוח הפיקוח שהוגש על פיו החלה הבניה באותה שנה). ללא חוות דעת משלימה וכאשר לא התבקש תיקון התביעה אין מקום לפסיקת דמי שימוש בגין שנים נוספות במסגרת התביעה הנוכחית. 35. כהערה לפני סיום, ברור כי התוצאה בהליך מותירה בעיה מסויימת בדמות המבנים אשר הוקמו במקרקעין. היות והצדדים לא טענו לעניין זה אין מקום למתן החלטה אולם יש להניח כי יהיה עליהם לתת את הדעת לאמור בסעיף 21 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 או לפתור את העניין בדרך אחרת. 36. הנתבע ישלם לתובע סך של 5,000 ₪ שכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ כדין, החזר הוצאות משפט בגובה האגרה ששולמה ועלות חוות דעת השמאי שהוגשה. זכות ערעור תוך 45 יום. זכויות במקרקעיןמקרקעיןקרקעותפסק דין חלוט