תביעת פינוי של מנהל נכסים עזובים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעת פינוי של מנהל נכסים עזובים: הצדדים והמחלוקות 1. התובע פועל על פי דין לניהול רכוש פרטי של נעדרים מכח הסמכת בתי המשפט ועל פי חוק האפוטרופוס הכללי, התשל"ח - 1978 (להלן: "החוק"). התובע מנהל את נכסיה העזובים של המנוחה ברוצקי אסתר (להלן: "המנוחה") על פי החוק ומכח צו ניהול שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב ביום 29.5.06 בתיק א.כ. 62/06. 2. המנוחה הלכה לעולמה ביום 25.11.61. נכסי המנוחה כוללים זכות חכירה בדירה ברחוב שרה מלכין 17 נתניה, הידוע כתת חלקה 11 חלקה 81 בגוש 8215 (להלן: "הדירה"). 3. הנתבע מחזיק בדירה מספר שנים. לטענתו, רכש זכויות בה על פי הסכם לרכישתה, בו התקשר ביום 18.5.06, שצורף כנספח ג' לתצהיר מוצג ת/2 (להלן: "ההסכם"), ואשר על פיו אף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין ביום 24.5.06 הערת אזהרה לטובתו. 3. לטענת התובע, הנתבע פלש אל הדירה ועושה בה שימוש שלא כדין. לטענתו, הנתבע זייף את ההסכם שנערך כביכול בינו לבין המנוחה, במועד שבו כבר לא היתה בין החיים, ועל כן לא רכש כל זכות בדירה. על כן עותר התובע לסילוק הנתבע מהדירה וכן לדמי שימוש ראויים בגין התקופה בה הנתבע החזיק בדירה בסך של 80,000 ₪ לפי שווי דמי שימוש ראויים בסך השווה ל- 800 דולר לחודש. 5. הנתבע התגונן בטענה כי צו הניהול שניתן ביום 29.5.06 אינו תקף, כי לתובע אין זכויות בדירה, כן טען כי התקשר בהסכם בתום לב וכנגד תמורה מלאה, וככל שהיו למנוחה זכויות בדירה הן הועברו לנתבע. כן טען כי השקיע סך של 200,000 ₪ בשיפוצים על מנת להכשיר את הדירה למגורים ורכש זכויות אף מכח השקעה זו, ומכל מקום כי יש לקזז השקעותיו אלה כנגד כל חיוב בו הינו עשוי להיות מחוייב. דיון הזכויות בדירה 6. אין חולק כי הזכויות בדירה היו של המנוחה. אין חולק כי משנפטרה, היתה היא מנועה מלהתקשר בכל הסכם וממילא לא העבירה את זכויותיה לאחר. אף אין חולק כיום כי ההסכם מזויף ואינו מייצג עסקה תקפה. לטענת הנתבע, בכל זאת נוכח תקנת השוק במקרקעין, בסעיף 10 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), רכש זכויות כדין בדירה. אין לקבל טענה זו, לא מהבחינה העובדתית ולא מהבחינה המשפטית. מהבחינה המשפטית רוכש זכויות במקרקעין זכאי להנות מתקנת השוק רק באם הסתיים הקניין ברישום הזכויות על שמו. בענייננו לא הושלם הרישום כאמור, וממילא יש לדחות הטענה (ראה רע"א 2267/95 האפוטרופוס הכללי נ' אדמונד הרטפלד ואח', פ"ד מ"ט (3) 854). בנוסף, תקנת השוק לא נועדה להקנות זכויות במקום בו זויפו הסכמים ויפוי כח מטעם הבעלים הרשום, אלא למקום בו נרשם בטעות בלשכת הרישום כבעלים מי שאינו זכאי לכך. על כן, אין הוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין יפה לעניינו וראה ה"פ (חי') 202/03 האפוטרופוס הכללי נ. בנק דיסקונט ואח', . מהבחינה העובדתית, היה על הנתבע הנטל להוכיח כי התקיימו בו תנאי תום הלב והתמורה. הנתבע לא הוכיח תום ליבו ואף לא תשלום התמורה: לעניין תום הלב, בוודאי אין להניח לטובתו תום לב, שעה שבידיו הסכם מזויף וכאשר לא הביא כל עד לביסוס עדותו אודות נסיבות חתימתו. לעניין התמורה, לא הוצגה כל ראיה להעברת כספים מטעמו על חשבון תשלום התמורה. לפיכך, יש לקבוע כי הנתבע לא קיבל כל זכות חוקית בדירה. לפיכך, הוכח כי הנתבע מחזיק בדירה שלא כדין. סיום החכירה 7. הנתבע טוען כי יש לדחות את התביעה מהטעם שהסכם החכירה לגבי הדירה כבר פקע ביום 31.3.2000, עוד קודם לקבלת צו הניהול על ידי התובע. על כן הינו טוען כי למנוחה אין עוד זכויות בדירה, ממילא התובע אינו רשאי או מוסמך לפעול מכח זכויותיה ועל כן דין תביעתו להידחות. לא אוכל לקבל טענה זו - התובע פועל מכח צו שיפוטי לניהול נכסי המנוחה, והינו מייצג אינטרס ציבורי להגנת רכוש המנוחה ופועל בסמכות. מצו הניהול אשר ניתן ביום 29.5.2006, כשש שנים לאחר תום הסכם החכירה, יש ללמוד קביעה משפטית כי היו למנוחה זכויות בדירה באותו מועד וכי על התובע לפעול לניהולן ולהגנתן. בנוסף, הנתבע טוען לזכויות בדירה מכח התקשרות (אומנם מזויפת) עם המנוחה. ההתקשרות הנטענת הייתה כשש שנים לאחר תום החכירה, בהסכם בו אוזכר נושא סיום החכירה ואף הוסכם בו כי תמורה זכויות המנוחה ישלם הנתבע סך השווה ל 150,000 דולר, שוויה הנטען של הדירה. הנתבע נתפס לכן בהודאה על פיה היו למנוחה זכויות בשנת 2006 בדירה וממילא מנוע הוא מלטעון אחרת. אף הגנת הנתבע על פיה נמצא הוא בדירה מכוח זכויות המנוחה, ממילא מונעת הימנו מלטעון כי זכויותיה של המנוחה בדירה פקעו בשל סיום תקופת החכירה. למעלה מהצורך אף אקבע, כי זכויותיו של חוכר בדירה, אינן מתאיינות במועד סיום הסכם החכירה. לחוכר כאמור ציפייה לגיטימית להארכת חוזה החכירה ולהמשך החזקה עד אז, וראיה היא כי מנהל מקרקעי ישראל, המנהל את זכויות קק"ל שהוא הבעלים הרשום של הדירה, לא פעל לקבל חזקה על הדירה למרות תום החכירה. שיפוץ הדירה כהגנה מפני תביעת הפינוי 9. הנתבע טוען כי השקיע בשיפוץ הדירה כספים רבים. טענתו זו תבחן עוד להלן, ואולם, כבר אקבע כי אין בה משום הגנה משפטית מפני תביעת הפינוי. השבחה ובניה במקרקעי הזולת עשויה להצמיח זכות לפיצוי אך אין בה בכדי ליצור זכויות במקרקעין עצמם, וראה לעניין זה את הוראות סעיפים 21 עד 22 לחוק המקרקעין, אשר אף בו אעסוק עוד להלן. 10. משכך, מצאתי כי אין לנתבע כל טענת הגנה מול תביעת הפינוי, ועל כן יש לקבלה. התביעה הכספית 11. סכום התביעה הינו סך "80.000 ₪ לפחות" וכולל דמי שימוש ראויים, תוך שהנתבע נתבע לשלמם עד לפינוי בפועל, וכן פירעון חובות מים וארנונה ופיצוי בגין נזקים לנכס. כבר אקבע כי רק לעניין החיוב בדמי השימוש הוגשו ראיות ראויות. נזק לנכס לא הוכח וספק אם התגבשה התביעה לעניין זה. חובות לרשויות לא הוכחו בדרך הראויה. בתביעה לא פורטו סכומי חוב נטען זה, גם בתצהירי העדות הראשית לא פורטו סכומים ואף לא צורפו ראיות להוכחתם. רק בשלב החקירה החוזרת של עד תביעה 2 הוגש תיעוד לגבי חוב המים, והגשת המסמך נעשתה על תנאי שהטיעון לעניין חוקיות ההגשה יערך בסיכומים. לא מצאתי בסיכומי ב"כ התובע מענה שיכשיר הגשת ראיה זו, וממילא לא ניתן לקבלה. יוצא מכך שהתביעה הכספית לתשלום חובות לרשויות לא הוכחה. יחד עם זאת, הוכח כי לנתבע קיימים חובות לרשויות בגין השימוש במים ובגין ארנונה. הנתבע לא חלק על חובתו לשלמם. משכך, אין מניעה לקבוע כי על הנתבע לשאת בכל התשלומים לרשויות מאז מועד כניסתו לדירה ועד פינוייה בפועל. 12. הנתבע השתמש בדירה בעצמו ועבור עסקיו וזאת שלא כדין. בכך התעשר שלא כדין על חשבון המנוחה ועל כן מחויב בדמי שימוש ראויים. התובע ביקש להוכיח את דמי השימוש בחוות דעת השמאי מטעמו, מוצג ת/1, שנערכה על ידי השמאי בני יוכפז, עד תביעה 1 (להלן: "חוות הדעת" ו"השמאי", בהתאמה). 12.1 בחוות הדעת נקבעו דמי השימוש בסך 1,550 ₪ לכל חודש, החל משנת 2004, ובמהלך כל התקופה. לא הובאה חוות דעת נגדית לסכום זה, ולא ראיתי סיבה שלא לקבלו כמוכח. טיב זכויות המנוחה בדירה אינו מעלה או מוריד לעניין שווי השימוש בדירה. יוזכר כי למרות ידיעת הנתבע שהסכם החכירה של המנוחה פקע, התחייב הוא, לטענתו, בהסכם המזויף, לשלם את ערכם המלא של הזכויות בדירה, לכן יש לדחות טענותיו כלפי השומה בעניין זה. אף הימנעות הנתבע מלהביא חוות דעת סותרת פועלת לרעתו. לפיכך, קיבלתי הערכת השמאי לפיה שינוי דמי השימוש הראויים לכל חודש רלוונטי הם בסך 1,550 ₪. 12.2 הצדדים חלוקים אף לגבי מועד תחילת החיוב בדמי השימוש. הנתבע בוודאי איננו מחויב בתשלומם קודם לתחילת החזקתו בדירה. קיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי מועד תחילת החזקה. התובע לא מסר בפרשת התביעה עדות ברורה לעניין זה. הנתבע הציג את ההסכם שמועדו 18.5.06, ושבאופן בלתי שיגרתי אין בו התייחסות למועדי מסירה. מכל מקום, נוכח הנטל המוטל על התובע, אניח, כטענת הנתבע, כי מועד ההסכם הוא מועד קבלת החזקה. 12.3 לפיכך, על הנתבע לשלם לתובע דמי שימוש בסך 1,550 ₪ לכל חודש מיום 18.5.06 ועד הפינוי בפועל. זה הסעד אשר התבקש, ולא ראיתי התנגדות לו בסיכומי ב"כ המבקש. דמי שימוש אלה, עד ליום הגשת התביעה הם בסך 15,913 ₪ [בגין 10 חודשים ושמונה ימים]. דמי השימוש ממועד הגשת התביעה ועד מתן פסק הדין הם בסך 43,762 ₪ [בגין 28 חודשים ושבעה ימים]. על קרן דמי השימוש יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית בפועל לכל חודש מיום 18.5.2009 ועד התשלום. השקעות הנתבע בדירה 13. הנתבע ערך שיפוצים בדירה, ועל כך אין מחלוקת. אין גם מחלוקת כי הנתבע זכאי להשבת שווי השיפוץ. הצדדים חלוקים אודות שווי זה. לטענת הנתבע, השקיע 200,000 ₪ בשיפוצים. התובע טוען, על פי חוות הדעת, כי ערך השיפוץ הכולל הוא בסך 115,000 ₪ וכי ניתן להתחשב רק בשווי עלויות בסך 64,000 ₪, שהינו שווי שיפוץ פנים. שווי יתרת השיפוץ, בסך 51,000 ₪, הינו, לטענת התובע, בגין תוספות ללא היתר בחצר הדירה [כך בחוות הדעת, שלא נסתרה], ועל כן אין לחייב בו את התובע. לטענת התובע, את החיוב בגין שיפוץ הפנים יש להפחית עד לגובה מחצית השומה, נוכח הבלאי, ועל כן, לסברתו, עומד לזכות הנתבע סך 32,000 ₪ בלבד. כפי שכבר נקבע לעיל, נושא חיוב התובע בהשבחת הדירה מוסדר בהוראת סעיפים 21 עד 22 לחוק המקרקעין, אשר על פיהם לבעל הזכויות בדירה, שפולש בנה בה מחוברים שלא ברשות, הברירה לקיים את המחוברים בידו או לדרוש ממי שהקים אותם שיסלקם ויחזיר את המקרקעין לקדמותם. ככל שבוחר בעל הזכויות לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה, לפי הנמוך. משהצהיר התובע כי איננו מעוניין בשיפוצים שמחוץ לדירה, אזי על הנתבע לסלקם, ואין התובע חייב בתשלום שווים. על כן, קיבלתי טענת התובע, על פיה איננו מחויב לפצות את הנתבע בגין שוויים של "שיפוצי החוץ". לעניין זה אף יצויין כי לטענת הנתבע עצמו, וכמוכח מהתמונות שצורפו לחוות דעת השמאי, חלק משיפוץ החוץ הוא מחסן נייד, ואין כל מניעה כי הנתבע יקח עימו, עם פינויו לאלתר, את המחסן הממוקם בחצר. הנטל להוכחת את שווי השיפוץ הוא על הנתבע. הנתבע לא הביא כל ראיה להוכחת הערך הנטען, והסתפק בעדותו. גם מתוכה נלמד כי לא הוציא מכיסו את הסכומים הנטענים, והינו אומד בשווי השקעתו בדירה את שווי עבודתו ועבודת אחיו. משכך, ובשים לב אף לבעיה הכללית העולה סביב שאלת מהימנות הנתבע, דלות ראיותיו ונסיבות המצאו בדירה, אזי העדפתי את הערכת השווי המקצועית מטעם התובע על עדות הנתבע. לא מצאתי בהשגות הנתבע על כך שהשיפוץ חויב לפי מחירון דקל וכיוצא באלה השגות אשר לא נתמכו בחוות דעת נגדית, ממש. אציין כי נוכח הוראות סעיף 22 לחוק המקרקעין, עצם נכונות התובע להכיר בחיוב על פי הערכה שמאית שהציג, מקלה עם הנתבע, שכן ניתן היה לטעון כי הנטל על הנתבע להוכיח הן את עלות ההשקעה והן את שוויה להיום ולהוכיח את הערך הפחות, כתנאי לכל תשלום. קבלתי לפיכך את טענת התובע לגבי ערכו של "שיפוץ הפנים" כמוכח בחוות הדעת, והנני קובעת ערכו בסך 64,000 ₪. לא ראיתי מקום להפחית משווי זה את ערך הבלאי, כאשר לא הונחה תשתית לכך בחוות דעת השמאי. מצאתי כי הנתבע זכאי לקיזוז סכום השקעתו בסך 64,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה כחוק מיום חוות הדעת (03.6.2008). סכום זה יש לקזז ממלוא החיוב בדמי השימוש, כאשר מועד עריכת החשבון יהא מועד הפינוי בפועל. על התובע לחשב את גובה דמי הפינוי, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד לאותו מועד ולקזז ממנו את שווי השיפוץ האמור, בתוספת הפרשי הצמדה. לסיכום 13. קיבלתי את התביעה, לאחר ששוכנעתי כי למנוחה זכויות בדירה, כי התובע רשאי לתבוע זכויות אלה וכי לנתבע אין כל הגנה מפני התביעה. קיבלתי טענות התובע לגבי חיוב הנתבע בדמי שימוש ראויים. מצאתי טענות הנתבע לגבי השקעותיו בדירה נכונות בחלקן והוריתי על קיזוז מקצת מסכום התביעה. 14. לפיכך הנני מורה כך: 14.1 על הנתבע לפנות הדירה לאלתר, וזאת כציווי נפרד, העומד בפני עצמו, וללא זיקה לכל התחשבנות. 14.2 על הנתבע לשלם לתובע דמי שימוש ראויים בסך 59,675 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק בגין סך 1,550 לכל חודש, כפי שפורט לעיל. על הנתבע לשלם דמי שימוש נוספים בסך 1,550 ₪ בגין כל חודש שהייה בדירה עד לפינוי בפועל. כל סכום, הן סכומי העבר והן הסכומים שיש לחשבם מהיום, ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מה - 18 לכל חודש ועד התשלום המלא בפועל. 14.3 תשלום חובות הנתבע יעשה דרך קיזוז יתרת שווי השיפוצים עד לסך 63,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה, כפי שפורט. יתרת הקיזוז, אם תוותר, תעשה כנגד ההוצאות. 13.4 הנני קובעת כי הנתבע מחויב בתשלומים לרשויות בגין שימוש בדירה מיום 18.5.2006. 14. הנתבע יישא בהוצאות התביעה בסך 35,000 ₪ בתוספת מע"מ. התחשבתי בקביעת הסכום בכך שלא הייתה כל הגנה ראויה לנתבע מפני תביעת הפינוי ובכך שההליכים התמשכו שלא לצורך, תוך שהנתבע השתמש לאורכם בדירה שלא כדין.פינויתביעת פינוינכס עזוב