תפיסת החזקה בדירה ע''י המשכיר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תפיסת החזקה בדירה ע''י המשכיר: הנתבע הוא הבעלים של בית מגורים באשדוד, אשר בחלק ממנו מצויה יחידת מגורים (להלן - הדירה). במהלך שנת 2004 נחתם הסכם שכירות בין הנתבע לבין בעלה של התובעת, לתקופה בת שנה אחת. דמי השכירות עמדו על סך של 400 דולר לחודש. בעת חתימתו של בעל התובעת על חוזה השכירות הוא הפקיד בידי הנתבע בטחונות אשר כללו סך של 400 דולר ושטר בטחון בחתימתו ובחתימת שני ערבים, קרובי משפחתו של הבעל. התובעת, שהינה עולה חדשה, התגוררה בתחילה בדירה ביחד עם בעלה, ובהמשך נפרדו בני הזוג והתובעת המשיכה להתגורר בדירה עם תינוק. בין הצדדים מחלוקת לגבי שאלת החתימה על חוזה שכירות נוסף בחודשים יולי- אוגוסט 2005. לגרסת התובעת, הנתבע העביר לחתימתה חוזה שכירות אשר יחול עד חודש מאי 2006, והיא אומנם חתמה על החוזה (נספח ת/1 לתצהיר התובעת). לגרסת הנתבע, הוא אכן דרש את חתימת התובעת על חוזה השכירות הנוסף, לצד חתימת בעלה, אך התובעת סירבה לדרישה זו, ולא חתמה על החוזה. בעלה של התובעת היה זה שחתם על חוזה השכירות הנוסף (נספח ב' לתצהיר הנתבע). על אף שהצדדים התייחסו בהרחבה בהליך בתיק זה למחלוקת האמורה לעניין שאלת החתימה על חוזה השכירות הנוסף, הרי שלמעשה שאלה זו אינה מהותית. בשלב מסוים, בעלה של התובעת עזב את הדירה, וכאמור התובעת ותינוקה המשיכו להתגורר בדירה משך תקופה נוספת בת כעשרה חודשים. בתקופה זו, בין אם התובעת חתמה על חוזה השכירות הנוסף ובין אם לאו, הרי שנסיבות העניין מלמדות על כך שבפועל התובעת היתה שוכרת הדירה. בפועל, הנתבע התיר לתובעת להמשיך ולהתגורר בדירה, והתובעת היתה זו שחויבה בתשלום דמי השכירות, אשר נקבעו לפי חוזה השכירות, והמשיכו לעמוד על הסך של 400 דולר לחודש. כלומר, בפועל נהגו שני הצדדים כשהם רואים בתובעת כשוכרת על פי הוראותיו של חוזה השכירות. עם עזיבתו של השוכר המקורי, בעלה של התובעת, הפכה התובעת לשוכרת הדירה. בידי הנתבע עמד עדיין הבטחון בסך של 400 דולר, שהופקד בידיו, אך ספק רב אם נותר ערך לשטר הביטחון שניתן על ידי הבעל. אין מחלוקת, כי התובעת לא מסרה בידי הנתבע שטר בטחון חדש, המבטיח את חיוביה כלפיו. התובעת מעלה טענות ביחס למצבה של הדירה. לטענת התובעת, עד סוף שנת 2005 היה יחסו של הנתבע תקין. בחורף קודם היתה הצפה, והנתבע הזמין שרברב שפתח הסתימות. בחורף שנת 2005 היו נזילות רבות והביוב נסתם שוב ושוב. לטענתה, גשם שירד נזל לתוך הדירה ונוצרו ירקת ועובש בקירות. למרות בקשותיה, הנתבע לא דאג לתיקון הנזילות. התובעת מתארת בתצהירה אירוע שבו הוצפה הדירה במים, היא פנתה לנתבע והתפתח עימות בינה לבין אשתו. עם זאת, גם לגרסת התובעת, למחרת הזמין הנתבע שרברב אשר הבהיר, כי יש צורך בתיקון משמעותי של הצנרת. התובעת תומכת טענותיה בתצהיר של שכנה, אליה פנתה בשעות הלילה לאחר שפנייתה באותו לילה אל הנתבע ואשתו לא הועילה. ביחס לאותו אירוע טוען הנתבע, כי מיד כאשר פנתה אליו התובעת, במהלך הלילה, ודיווחה כי יש הצפה, הוא התקשר לשרברב, אך זה אמר שאינו יכול לטפל בפתיחת הסתימה בחושך. הוא ואשתו הציעו לתובעת ולבנה ללון בביתם, אך התובעת לא נענתה להצעתם. למחרת הגיע השרברב ופתח את הסתימה. הנתבע תמך טענותיו לעניין מצבה של הדירה ובפרט לגבי מצב צנרת הדירה בתצהירו של שרברב אשר טיפל בצנרת הדירה מטעם הנתבע. מנגד, התובעת תמכה טענותיה בנושאים אלו בתצהיר של עוזר לשרברב שגם הוא היה נוכח בדירה והתייחס בתצהירו לבעיות בצנרת הדירה. הצדדים התייחסו גם בעדותם בבית המשפט לנושא מצבה של הדירה ולטענות התובעת לגבי נזילות ורטיבות. עניין זה מצא ביטוי גם בעדותם של מר צרפתי, אשר סייע לתובעת וכן בעדותו של הדייר ששכר הדירה מהנתבע אחרי התובעת. לאחר שבחנתי את הראיות שהובאו על ידי הצדדים בנושאים הקשורים למצבה של הדירה הגעתי לכלל מסקנה, כי אף אם היו תקלות כגון נזילות או הצפות, הרי שלא הוכחו, במידת ההוכחה הנדרשת, קיומן של הפרות חוזה מצד הנתבע. בהקשר זה, יש לתת את הדעת לגרסאות הסותרות ולעדויות השונות, שניתנו ביחס למצב הדירה, תקלות שאירעו בקשר לצנרת הבית, נזילות והצפות בדירה. נראה, כי טענותיה של התובעת בעניינים האמורים מקורם בכך שנפגעה מהתנהגות הנתבע ומיחסו אליה ובמיוחד לנוכח הדרך בה סילק אותה הנתבע מהדירה (עניין עליו אעמוד בהמשך, אשר לטעמי הוא העומד ביסוד התביעה בתיק זה). אני סבור, כי אלמלא האופן שבו הסתיימה מערכת היחסים בין הצדדים, וסילוקה של התובעת מהדירה, לא היתה התובעת מעלה הטענות ביחס למצבה של הדירה. יש גם ממש בטענתו של ב"כ הנתבע בסיכומיו, לפיה התובעת היא זו שהיתה מעוניינת להמשיך ולהתגורר בדירה. כאמור, התובעת המשיכה להתגורר בדירה גם לאחר תקופת השכירות הראשונה, על פי חוזה השכירות שנחתם מול בעלה. בהמשך, התקשתה התובעת בתשלום דמי השכירות, דבר שהוביל לפרוץ הסכסוך בין הצדדים, אך התובעת היא זו שביקשה להמשיך ולהתגורר בדירה, חרף טענותיה האמורות לעניין מצבה של הדירה. אינני מקבל את טענתה של התובעת לפיה חשה כי היא מחויבת להישאר בדירה על פי הוראותיו של החוזה. ברור לי, כי אילו התובעת היתה מודיעה לתובע כי אין ביכולתה לעמוד בתשלומי השכירות ולפיכך מבקשת לסיים שכירות הדירה, היה התובע מסכים לכך. יצוין, כי חלק ניכר מטענותיה של התובעת בהליך זה נגעו ליחס שניתן לה על ידי הנתבע ואשתו. בהקשר זה, תמכה התובעת טענותיה בתצהירים ובעדויות של מספר עדים. מנגד, הנתבע הדגיש בעדותו ובראיות שהובאו מטעמו את יחסו הטוב לתובעת, לרבות סיוע שקיבלה ממנו במישורים שונים. למעשה, אין מחלוקת כי במהלך מרבית התקופה שבה שהתה התובעת בדירה, היה יחסו של הנתבע אל התובעת טוב. המשבר ביחסים בין הצדדים החל כאשר התובעת, על רקע מצבה הכלכלי והאישי הקשה, לא הצליחה לעמוד בתשלום דמי השכירות במלואם ובמועדם. אני סבור כי השאלות בדבר אופי היחס האישי (וכפי טענת ב"כ התובעת, ליחס בלתי אנושי) של הנתבע ואשתו אל התובעת, מהלך התקופה בה שהתה כשוכרת בדירה, אינן צריכות להיבחן במסגרת משפטית. עניין לנו ביחסים שבין אדם לאדם, בהיבט החברתי והמוסרי, להבדיל מהכרעתו של בית המשפט אשר בוחנת את הזכויות והחובות המשפטיות שבין הצדדים, כמשכיר ושוכר. בין הצדדים מחלוקת לגבי תשלומי דמי השכירות. לטענת התובעת, היא שילמה את דמי השכירות, אף אם לא תמיד במועד, אבל במלואם. לטענת הנתבע בסיכומיו, התובעת היתה חייבת לו דמי שכירות עבור חודשיים. בין הצדדים אין מחלוקת, כי התשלום האחרון שולם על ידי מר צרפתי, עבור התובעת, בסך של 1,200 ₪. לטענת התובעת, מדובר בתשלום עבור 20 ימים בחודש פברואר, ועל כן יש לקבוע כי שולמו דמי השכירות לפחות עד ליום 20.2.06. הנתבע מאידך טוען, כי התשלום האמור כיסה את דמי השכירות עד ליום 20.1.06. ב"כ התובעת מפנה לאמור בכתב ההגנה שם טען הנתבע כי שולמו דמי השכירות עד ליום 6.2.06. מועד דומה צוין גם בתצהירו של הנתבע בסעיף 14 לתצהיר. אולם, מועד נטען זה צוין על ידי הנתבע לאחר הכללת חילוט הערבון בסך של 400 דולר, על חשבון תשלום דמי שכירות. בסעיף 31 לתצהיר טען הנתבע, כי תשלומי דמי השכירות (ללא חילוט הערבון) כיסו את התקופה שעד יום 20.1.06. במחלוקת הנוגעת לתשלומי דמי השכירות יש לתת משקל מכריע לאישור שנתן הנתבע למר צרפתי, בעת שקיבל לידיו את הסך של 1,200 ₪ (ת/13). באישור זה נרשם כי הנתבע מאשר שקיבל ממר צרפתי סך - 1,200 ₪ כדמי קדימה לשכר דירה לחלק מחודש פברואר. ביחס לקבלה זו העיד הנתבע, כי מדובר ב-18 יום בחודש פברואר אולם ציין, כי התובעת הפסיקה לשלם בחודש דצמבר. ב"כ הנתבע ביקש להסביר, כי יש לייחס את התשלום ששולם בתחילת פברואר לחוב שהיה קיים לגבי חודש דצמבר, ועל כן לא שולמו דמי השכירות לחודשים ינואר, פברואר, מרץ. הנה כי כן, גם נושא תשלומי דמי השכירות נותר בלתי ברור. אין מחלוקת, כי התובעת לא שילמה את דמי השכירות עבור כל התקופה בה שהתה בדירה. גם לפי טענת התובעת, דמי השכירות ששולמו בפועל, כיסו רק חלק מחודש פברואר. התובעת מבקשת לראות בעירבון בסך של 400 דולר כחלק מתשלום דמי השכירות, אולם לא כך הדבר. יש לקבוע, כי דמי השכירות לא שולמו על ידי התובעת במלואם, וכי לפחות מיום 18.2.06 או מיום 20.2.06, שהתה בדירה מבלי ששילמה את דמי השכירות. זכותו של התובע לחלט את העירבון שהופקד בידו, אינה מהווה תשלום של דמי שכירות, אלא זכות להקטנת הנזק בגין אי תשלום דמי שכירות. כך או כך, ואף אם היה מקום לראות בחילוט העירבון כתשלום דמי שכירות, הרי שלא יכולה להיותה מחלוקת, כי לאחר יום 20.3.06 המשיכה התובעת לשהות בדירה, מבלי ששילמה את דמי השכירות. ביום 26.3.06 הורה הנתבע לאיש מקצוע מטעמו להחליף את מנעול הדירה. החלפת מנעול הדירה נעשתה בזמן שהתובעת שהתה מחוץ לדירה. לעדותה של התובעת, היא חזרה באותו יום לדירה מקופת חולים וגילתה כי מנעול דלת הדירה הוחלף. לטענתה, פעולה זו נעשתה מבלי לקבל הסכמתה ומבלי להודיע לה על כך. הנתבע מודה כי הוא החליף את מנעול הדירה, אך טוען כי היה בינו לבין התובעת סיכום לפיו היא תפנה את הדירה ולאחר שלא עמדה בהבטחתה לפנות את הדירה, הוא נקט בצעד האמור. אינני מקבל את טענתו של הנתבע (לגביה אף נטען כי מהווה חריגה מחזית הטיעון) לפיה היתה הסכמה על פינוי הדירה קודם לאותו מועד. הצדדים אכן שוחחו ביניהם על האפשרות לפיה התובעת תפנה את הדירה. התובעת הבינה כי במוקדם או במאוחר יהיה עליה לפנות את הדירה, שכן אין בידיה לעמוד בתשלום דמי השכירות, אולם לא נכרת בין הצדדים הסכם חדש, לפיו התחייבה לפנות את הדירה במועד מסוים. התובעת הודתה, כי הבינה מהנתבע שהוא דורש שתפנה את הדירה וכי יהיה עליה לעזוב את הדירה. התובעת לא הביעה התנגדות לכך. אולם, אני מקבל את עדותה של התובעת לפיה לא תארה לעצמה כי במידה ולא תפנה את הדירה, הנתבע יפנה אותה בכוח ויוציא את חפציה מהדירה. גם אם הצדדים שוחחו ביניהם על אפשרות פינוי הדירה, הרי שברור כי מדובר היה ביציאתה של התובעת מהדירה באופן מסודר, ובשום שלב לא ניתנה הסכמת התובעת להוצאתה מהדירה בכוח. על כן, התובעת הופתעה כאשר חזרה לדירה, ומצאה כי הדלת נעולה ואין באפשרותה להיכנס לדירה. פעולה זו של הנתבע נעשתה שלא כדין. אף אם היתה לנתבע הזכות לבטל את הסכם השכירות, לנוכח הפרות ההסכם באי תשלום דמי השכירות, הרי שהדין אינו מאפשר לבעל דירה להשתמש בכוח על מנת לפנות השוכר המחזיק בדירה ולפנותו. אין ספק, כי פעולותיו של הנתבע אינן נופלות לגדר זכותו של בעל נכס לנקוט בפעולות בכוח על מנת למנוע הסגת גבול לפי סעיף 18(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. כאשר בעל דירה טוען, כי מי ששכר ממנו את הדירה הפר את תנאי השכירות, אין הוא רשאי לעשות דין לעצמו וליטול את החזקה בדירה. עליו לנקוט הליכים משפטיים נגד השוכר, ולאחר שיקבל פסק-דין של בית-משפט מוסמך, המצווה על השוכר לפנות את הדירה, יהיה רשאי לפנות למוסדות ההוצאה לפועל כדי לבצעו. ראה, לדוגמא: בג"צ 477/81 בן ישראל נ' המפקח הכללי של המשטרה ואח', פ"ד לו(4) 349; רע"א 4311/00 מדינת ישראל נ' אליעזר בן-שמחון, פ"ד נח(1) 827. החזקה בדירה נותרה באותו שלב בידי התובעת, אף אם לא קיימה את חלקה בהסכם השכירות. לפיכך, פעולותיו של הנתבע הן שעולות כדי עוולת הסגת גבול. ב"כ הנתבע מציין בסיכומיו, כי הנתבע לא קיבל ייעוץ משפטי אלא פעל על פי עצה שגויה שקיבל מחברו. גם הנתבע ציין בדבריו בבית המשפט, כי החלפת המנעול היתה בגלל עצות אחיתופל שקיבל. על רקע זה, יש להצר על כך שגם בדיעבד, לא הודה הנתבע בפני התובעת מפורשות בטעותו, שעה שפעל בכוח להוצאת התובעת מהדירה ולא מצא לנכון להתנצל בפניה על מהלך הדברים האמור. כל זאת גם בשים לב להערת ב"כ התובעת בסיכומיה, לפיה מלבד הפיצוי הכספי התביעה מהווה גם ניסיון של התובעת להחזיר לעצמה מכבודה שנפגע. התובעת מתארת בתצהירה את עוגמת הנפש והמצוקה אליהם נקלעה שעה שמצאה עצמה מחוץ לדירה. התובעת ובנה התינוק נאלצו לישון באותו לילה בביתם של מר צרפתי ואשתו. התובעת, בסיוע מכרים ואנשים שנחלצו לסייע לה, פנתה לנתבע בבקשה שיאפשר לה לחזור לדירה או להוציא מהדירה חפצים כגון בגדים לתינוק, תרופות וכו', אך לעדותם, הנתבע סרב לפתוח להם דלת ביתו. הנתבע מסר בעדותו, כי במועד החלפת מנעול דלת הדירה הוא לא נכח בדירה, אך אין בכך כדי להעלות או להוריד, שכן הפנייה שנערכה אל הנתבע נעשתה מאוחר יותר ולא נטען על ידי הנתבע, כי אומנם אפשר לתובעת להוציא מהדירה חפצים חיוניים כאמור. הנתבע הוציא את רכושה של התובעת מהדירה. הנתבע הודיע לתובעת כי עליה לאסוף את חפציה מהמקום, אך לטענת התובעת, לא היה באפשרותה לעשות כן, שכן לא היה בידיה לשכור שירותי חברת הובלות ואף לא היה לה מקום מגורים חלופי. לפיכך, הנתבע אחסן את חפציה של התובעת בחניה המקורה בביתו. לתצהיר התובעת צורפו תצלומים המתעדים את חפציה של התובעת, כפי שהונחו במקום על ידי הנתבע (ת/9). בתחילת חודש מאי הצליחה התובעת, גם הפעם בסיועו של מר צרפתי, לארגן את נטילת חפציה. לטענת התובעת, נגרמו לחפציה נזקים, בין היתר לנוכח גשם שירד, וחלק מהם נעלמו, אבדו או נגנבו. בין היתר מציינת התובעת בתצהירה, כי נעלמו מכונת כביסה וכן טלוויזיה. הואיל ופעולת פינוי הדירה על ידי הנתבע נעשתה שלא כדין, הרי שהנתבע חייב לפצות את התובעת בגין הנזקים שנגרמו לה בשל הוצאת החפצים מהדירה, באופן לא מסודר, ללא תאום עימה וללא הסכמתה. הנזקים שנגרמו לרכוש התובעת, כגון בשל פגעי מזג האוויר או אם חלק מהחפצים אבדו או נגנבו מהמקום על ידי אחרים, הינם בתחום הצפיה הסבירה למהלך הדברים בו נקט הנתבע בהוצאת חפציה מהדירה. התובעת זכאית לקבלת פיצוי מהנתבע הן לעניין עוגמת הנפש שנגרמה לה כתוצאה מפינויה מהדירה, שלא כדין, והן לעניין הנזקים הכספיים שנגרמו לרכושה. הפיצוי בגין עוגמת הנפש נקבע בדרך של אומדנא וכך גם הדבר ביחס לשיעור הפיצוי בגין הנזק לרכוש, הואיל ולא ניתן לקבוע את שווי הנזק במדויק, בין היתר לנוכח העובדה כי רק לגבי חלק מהרכוש הוצגו מסמכים המלמדים על שווים. בקביעת גובה הפיצוי המגיע לתובעת מהנתבע על בית המשפט להתחשב במכלול האירועים כפי שתוארו לעיל. לאחר ששקלתי את נסיבותיו של המקרה לצורך הערכת שיעור הפיצוי, אני סבור, כי יהא זה נכון, ראוי וצודק להעמיד את הפיצוי המגיע לתובעת על סך כולל של 10,000 ₪. הנתבע ישלם לתובעת את הסך של 10,000 ₪. כמו כן ישא הנתבע בתשלום הוצאות התובעת, לרבות אגרת המשפט ובנוסף בתשלום שכ"ט עו"ד בסך של 3,500 ₪, בתוספת מע"מ. שכירותחזקה בנכס