קראו דוגמא מהפסיקה בנושא הכנת תכנית לצרכי רישום (תצ"ר): 1.המבקשים הגישו נגד המשיב תובענה למתן פסק דין המצהיר כי הם הבעלים הבלעדיים של שטח קרקע בצורת משולש המצוי לאורך גבולה הצפוני של חלקתם (השטח הצהוב בתכנית המדידה נספח ט"ז לתובענה, ולהלן - שטח המחלוקת), וכי אין למשיב זכות בשטח זה, או בשטח המדרגות הסמוך לו (השטח המסומן בצבע כתום בתכנית המדידה נספח ט"ז לתובענה, ולהלן- שטח המדרגות). כנגזרת מהצהרה זו, נתבקש בית המשפט לקבוע כי רק למבקשים הזכות לקדם תכנית לצרכי רישום (להלן גם - תצ"ר) במרכז למיפוי ישראל, הכוללת את שטח המחלוקת. במהלך ההתדיינות, צמצמו המבקשים את סעדיהם באופן שנתבקשה הצהרה כי המשיב מנוע מלכלול בתכנית לצרכי רישום מטעמו את שטח המחלוקת ואת שטח המדרגות, ולפיכך מנוע מלקדם את תצ"ר 472/08, שהוגשה לאישור המרכז למיפוי ישראל. רקע עובדתי 2.המבקשים הם אח ואחות, אשר קיבלו בירושה מקרקעין בלתי רשומים ובלתי מוסדרים בשכונת א-טור במזרח ירושלים, הידועים כחלקה מס' 1 (זמני) בגוש 30918 מאדמות א-שייאח (להלן- חלקת המבקשים). המבקשים הקימו על חלקתם מבנה בן שש דירות, לאחר שקיבלו, בשנת 1999, היתר בניה מעיריית ירושלים. לאחרונה יזמו המבקשים תכנית מתאר מקומית מטעמם, לצורך הגדלת אחוזי הבניה בחלקתם ולשם הכשרת שטחי בניה שנבנו ללא היתר. עם השלמת הליך רישום התב"ע פנו המבקשים לעיריית ירושלים לצורך הוצאת היתר בניה. כתנאי לקבלת ההיתר, נדרשו להכין תצ"ר של חלקתם ולהביאה לאישור המרכז למיפוי ישראל (להלן- מפ"י). לטענת המבקשים, תנאי זה מהווה חלק מנהליה של עיריית ירושלים להבטחת תקינות גבולותיהם של מקרקעין שאינם מוסדרים, נוכח העדר הרישום. המבקשים פנו, לפיכך, למודד מוסמך, אשר הכין עבורם תצ"ר והעבירה לאישור מפ"י. עם פנייתו למפ"י נתברר למבקשים, כי המשיב, הטוען לבעלות במקרקעין בלתי מוסדרים הגובלים בחלקת המבקשים מצדה הצפוני, קידם תצ"ר מטעמו הכוללת הן את שטח המחלוקת והן את שטח המדרגות, והעבירה לאישור מפ"י (תצ"ר 472/08). ביום 18.11.08 המליץ המודד-מבקר דוידובסקי למפ"י לאשר את תצ"ר המשיב ככשרה לרישום (נספח ב' להודעת מפ"י מיום 10.3.09), אולם בשל הגשת תצ"ר המבקשים, הוקפא הטיפול בתצ"ר המשיב ע"י מפ"י על פי בקשת דוידובסקי. לטענת המבקשים, נמסר להם ע"י מפ"י כי בשל החפיפה בתכניות, בכל הנוגע לשטח המחלוקת, לא ניתן לקדם את התכנית מטעמם. המבקשים טוענים כי הם בעלי הזכויות בשטח המחלוקת, וכי אין למשיב כל זכויות בשטח זה. עוד הם טוענים כי שטח המדרגות הוא שטח "ציבורי", שהוקצה לצרכי מעבר ע"י כלל בעלי החלקה המקורית, הכוללת את חלקת המבקשים ומגרשים נוספים, עם חלוקת השימוש בה לבעליה השונים (להלן - החלקה המקורית). שטח המדרגות מצוי, לטענתם, בבעלותם המשותפת של בעלי החלקה המקורית, ואין למשיב זכויות בלעדיות גם בשטח זה. המבקשים מוסיפים וטוענים כי קידום התצ"ר המוטעית מטעם המשיב מונע מהם לקדם את התצ"ר מטעמם, ובהעדר תצ"ר שאושרה ככשרה לרישום ע"י מפ"י, נמנע מהם להמשיך בתהליך של קבלת היתר בניה מאת עיריית ירושלים או בהליך של רישום ראשון. 3.עם הגשת תובענתם ביקשו המבקשים, ואף קיבלו, צו מניעה זמני המורה למפ"י להימנע מלאשר כל תכנית לצרכי רישום שהוגשה לו על ידי המשיב עד למתן פסק דין בתובענה (החלטת כב' השופטת מ' מזרחי בבש"א 4931/08). בקשת המשיב לביטול צו המניעה הזמני נדחתה בהסכמה (בש"א 5283/08), אולם בשלב מאוחר יותר בוטל הצו תוך שהצדדים הסכימו כי איש מהם לא יעשה כל צעד לקידום תצ"ר מטעמו עד להכרעת בית המשפט בתובענה (ראה פרוטוקול הדיון מיום 12.10.09). טענות המבקשים 4.המבקשים טוענים כי מאז ומתמיד נהגו בשטח המחלוקת מנהג בעלים, ואף כללו אותו כחלק ממקרקעיהם בהליכים שניהלו מול רשויות התכנון ומול צדדי ג'. כך נהגו בבקשתם להיתר בניה שהגישו לעיריית ירושלים (מס' 94/581.1), בה נכלל גם שטח המחלוקת, ואשר עליה חתמו בעלי החלקות הגובלות, לרבות בעל החלקה הגובלת מצפון. כך נהגו גם בבקשתם להיתר בניה מס' 94/581.2 לתוספת יחידת דיור אחת, ממנה נסוגו לבסוף מטעמיהם. המבקשים טוענים עוד כי במסגרת הליך אישורה של התב"ע, בעקבותיה נתבקש אישור התצ"ר, צירפו המבקשים תצהירים של שני מוכתארי שכונת א-טור ושל שלושה שכנים הגובלים בחלקת המבקשים: מוחמד סיאד, עבד אללה אבו אלהוואה, וכן את תצהירו של מוחמד ח'ורשיד סיאד, אשר חלקתו גובלת בחלקת המבקשים מצפון. כל המצהירים הללו אישרו כי המבקשים הם בעלי הזכויות במקרקעין המסומנים בקו הכחול שבתשריט, הכוללים את שטח המחלוקת. שלושת השכנים אף אישרו בחתימתם את תשריט המדידה שצורף לבקשה (נספח ט"ו לכתב התביעה). המבקשים מוסיפים וטוענים, כי בנוסף לשטח המחלוקת, ניכס המשיב לעצמו את שטח המדרגות אף שזה מצוי בבעלותם המשותפת של כלל בעלי החלקה המקורית. כפי שפורט לעיל, צמצמו המבקשים את הסעד לו עתרו תחילה, והבהירו כי אינם עומדים על בקשתם להצהיר על בעלותם בשטח המחלוקת, ואף אינם עומדים על קביעת הגבול הצפוני הסופי בין חלקת המבקשים לחלקה הגובלת (בע' 57 לפרוטוקול). המבקשים מבקשים מבית המשפט לקבוע כי המשיב מנוע מלקדם את התצ"ר מטעמו במפ"י, ומנוע מלכלול בה, או במסגרת כל תוכנית אחרת שתוגש מטעמו, את שטח המחלוקת ושטח המדרגות (ראה בע' 56, 60 לפרוטוקול). המבקשים הדגישו כי אין הם מבקשים לייתר את ההליך של רישום ראשון הקבוע בסעיף 134 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובבוא העת ינקטו בהליך זה. אלא שעל פי מצוות תקנה 40 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תש"ל-1969, יש לצרף לבקשה לרישום ראשון תצ"ר שבוקרה ואושרה ע"י מפ"י. החפיפה החלקית בתכניות הצדדים, בכל המתייחס לשטח המחלוקת, אינה מאפשרת אישורה של התצ"ר מטעמם. טענות המשיב 5.המשיב לא הגיש תשובה לתובענה וביקש לראות בבקשתו לביטול צו המניעה והתצהירים שצורפו לה, את תשובתו לתובענה (בש"א 5283/08). המשיב מכחיש את טענת המבקשים לזכויות בשטח המחלוקת. המשיב טוען כי חלקת המבקשים הוקצתה להם בהתאם להסכם חלוקה עם יתר בעלי החלקה המקורית לפני כעשור. עם החלוקה, הקימו המבקשים בגבולה הצפוני של חלקתם קיר תמך התוחם את חלקתם, והתייחסו לקיר זה כגבול חלקתם. שטח המחלוקת מצוי מחוץ לגבול החלקה כפי שסומן ונתחם ע"י קיר התמך. במעשיהם אלה, טוען המשיב, הצהירו המבקשים כי אין להם כל זכות בשטח שמעבר לקיר התמך. באשר לשטח המדרגות נטען, כי זה מהווה חלק בלתי נפרד מהמגרש שבבעלות המשיב. עוד נטען כי המשיב הגיע להסכמה עם יתר בעלי החלקה המקורית, כי שטח המדרגות ייבנה על מנת לשרת את כלל בעלי המגרשים, וכי תינתן להם זיקת הנאה בו באופן זמני עד לסלילת דרך, וזאת מבלי לוותר על זכותו הבלעדית של המשיב לזכויות הבניה הנובעות מבעלותו בשטח המדרגות. עוד טען המשיב, כי בטרם הגיש את התצ"ר מטעמו לאישור מפ"י, דאג להציגה בפני המבקשים ויתר בעלי הזכויות בחלקה המקורית, ואלה חתמו עליה ואישרו נכונות פרטיה, לרבות נכונות גבולות חלקתו. עמדת מפ"י 6.התובענה, במקורה, הוגשה גם נגד מפ"י, אשר נמחק מן התובענה לאחר שתוקנה. בתשובתו לתובענה הודיע מפ"י כי הוכנה תצ"ר ע"י המודד אשרף חאג' יחיא (תצ"ר מטעם המשיב) וזו נבדקה ע"י מודד מבקר יאיר דוידובסקי, אשר המליץ למפ"י, ביום 18.11.08, לאשרה ככשרה לרישום. גבולות התכנית, כפי שצוין בהצהרת המודד חאג' יחיא בתכנית גופה, הינם לפי הצהרת המזמין (המשיב). ביום 4.12.08, לפני שהתכנית נבדקה במפ"י, נתקבל מכתב מאת המודד דוידובסקי המבקש להקפיא את הטיפול בתכנית, ולפיכך לא נבדקה התכנית במפ"י. מפ"י הוסיף וציין בתגובתו כי אין הוא בודק מי הם בעלי הזכויות בשטח נשוא התכנית, מה מהות הזכויות וכיוצא באלה, וכי תפקידו מתמצה במתן שירותי ביקורת לתכנית, ואישור כי זו תואמת את המצב בשטח. אין לאישורו של מפ"י כל משמעות לעניין גבולות החלקה או קביעת הזכויות בה, ואין הוא עורך כל בירור בסוגיות אלה. מפ"י הוסיף וציין כי אין לו כל עמדה או עניין בתובענה וכי ימלא אחר כל פסק דין שיינתן. עוד הבהיר כי עם אישורה של תכנית ככשרה לרישום, אין למפ"י סמכות, על פי הדין הקיים, לבטלה או לשנותה (ראה הודעת מפ"י מיום 10.3.09 וכן דברי בא כוחו, בע' 2 לפרוטוקול). דיון 7.כפי שהבהיר ב"כ המבקשים בטיעוניו, המסגרת הדיונית הנתונה היא מצומצמת, ואין מטרתה לקבוע את זכויותיהם של הצדדים בשטחים שבמחלוקת. שני הצדדים, כל אחד מטעמיו, מבקשים להביא לאישורו של מפ"י תכנית לצורכי רישום בפנקס בהתאם לפקודת המדידות ותקנות המודדים (מדידות ומיפוי), תשנ"ח-1998 (ראה תקנה 51 לתקנות המודדים). לטענת המבקשים, שלא הוכחשה ע"י מפ"י, בשל החפיפה החלקית בתוכניות שהוגשו למפ"י, בכל המתייחס לשטח המחלוקת, שתי התכניות אינן יכולות לדור בכפיפה אחת, ולפיכך לא ניתן לקדם כיום לאישור אף לא אחת מן התכניות. יש לבחון, אפוא, האם מי מן הצדדים הראה זכות טובה יותר להגיש תכנית לצרכי רישום, הכוללת את שטח החפיפה, הגוברת על זכותו של הצד שכנגד לעשות כן. לאחר שבחנתי את הראיות, הגעתי למסקנה כי יש לקבל את התובענה ולהעניק למבקשים את הסעד המבוקש במתכונתו המצומצמת. אפרט את טעמי. 8.ראשית לכל, המשיב לא הוכיח כראוי כי יש לו זכויות כלשהן במקרקעין הגובלים בחלקת המבקשים. לטענת המשיב, כפי שהועלתה בחקירתו הנגדית, רכש בשנת 2006 ממאהר חורשיד סיאד, אחד מבעלי החלקה הגובלת מצפון, זכויות במקרקעין בשטח 1.4 דונם. הד ל זו נמצא גם בעדותם של שני העדים מטעמו. יחד עם זאת, המשיב לא הציג את מסמכי הרכישה, או כל מסמך אחר שיש בו כדי להעיד על זכויותיו במקרקעין או על גבולות המגרש שרכש. המשיב לא יכול היה לנקוב במחיר בו רכש את המקרקעין, ואף אישר כי הסכם הרכישה לא דווח לרשויות המס (בע' 17-20). גם מוכר הזכויות, על פי הנטען, מאהר חורשיד סיאד, לא הובא לעדות. 9.לתמיכת גרסתו הגיש המשיב, בנוסף לתצהירו, תצהירים של שניים מבעלי החלקה המקורית: חאג' מוחיי סיאד ומוחמד חורשיד אלסייאד (המשיב הגיש תצהיר נוסף, של מחמוד אלסיאד, אולם במועד ההוכחות ויתר על הגשתו). שני התצהירים זהים בלשונם ובתוכנם. תצהירים אלה מעלים שלוש טענות מרכזיות: האחת, כי טענות המבקשת באשר לתצ"ר המשיב הינן טענות שקריות. השנייה, כי חלקתם של המבקשים תוחמה בגדר (קיר התמך) לפני שנים רבות וכי אין למבקשים כל זכות בשטח המחלוקת, המצוי מעבר לגדר. והשלישית, כי שטח המדרגות "הופרש" ע"י כלל בעלי החלקה המקורית, תוך שהוסכם כי אחוזי הבניה הניתנים לניצול בגין שטח זה, ייוחדו באופן בלעדי למשיב. 10.גרסת המשיב ועדיו קרסה כליל בחקירתם הנגדית, כפי שיפורט להלן: ראשית, המשיב התנער מן האמור בתצהיריו. המשיב טען כי בא כוחו דאז "עבד עלי והחתים אותי על כל מיני דברים ואני לא יודע על מה החתים אותי" וכי "העורך דין עשה והכין את התצהירים לבד מבלי שאני אדע כלום" (בע' 24). בין היתר טען כי בניגוד לנטען בתצהירו, מעולם לא ראה את תשריט המדידה מטעם המבקשים (בע' 25). שנית, המשיב טען לראשונה בעדותו כי שטח המחלוקת ושטח המדרגות "זה לכולם", דהיינו, כי אין לו זכויות בלעדיות בשטחים אלה השייכים לכלל בעלי החלקה המקורית (בע' 22, בע' 26 ובע' 28). עוד טען כי אף שידוע לו כי שטחים אלו אינם בבעלותו הבלעדית, הגיש תצ"ר הכולל שטחים אלה, בהסכמת בעלי החלקה המקורית, לרבות המבקשים, על מנת להגדיל את שטחו ולזכות באחוזי בניה רבים יותר (בע' 26 ש' 6-22). המשיב לא הציג את הסכמות בעלי החלקה המקורית, או המבקשים, לתצ"ר מטעמו. שלישית, גם העדים מטעם המשיב התכחשו לתוכן תצהיריהם. מוחמד חורשיד אל סייד, אשר חלקתו, לה שותף גם מאהר חורשיד סיאד, גובלת בחלקת המבקשים מצפון, העיד כי אף שחתם על התצהיר, התצהיר לא תורגם לו ואין הוא יודע מה כתוב בו. עוד הכחיש כי טען כי טענות המבקשים לעניין גבול החלקה הן שקריות ("מעולם לא אמרתי את זה", בע' 34 לפרוטוקול). באשר לשטח המדרגות אישר כי שטח זה שייך לכלל בעלי החלקה המקורית, אשר הקצו שטח ברוחב כ-4 מטר לצרכי מעבר. לגבי שטח המחלוקת לא ידע לומר למי הזכויות בו, אולם אישר כי חתם למבקשים על תכנית המדידה, לרבות על נכונות גבולה הצפוני של חלקתם. בחקירתו החוזרת השיב תשובה שונה וטען כי שטח המחלוקת הוא חלק משטח המדרגות. גם העד חאג' מוחיי סיאד הכחיש כי טען שטענותיה של המבקשת הן שקריות (בע' 39). עוד העיד כי שטח המדרגות שייך לכל בעלי החלקה המקורית והוקצה על ידם לדרך על מנת לאפשר גישה של כל בעלי המקרקעין למגרשיהם. העד הוסיף והעיד כי אין הוא מסכים כי מי מבעלי הזכויות יקנה בעלות בלעדית בשטח המדרגות, ואף לא הסכים כי המשיב יכלול שטח זה בחלקתו לצורך הגשת תב"ע או תצ"ר, או לצורך הגדלת אחוזי הבניה. העד לא ידע לומר למי הזכויות בשטח המחלוקת, ובמקום אחר בעדותו טען כי שטח המחלוקת הוא חלק משטח המדרגות השייך לכל בעלי החלקה המקורית. 11.המשיב טען, כאמור, כי בטרם הגיש את התצ"ר מטעמו לאישור מפ"י, הציגה בפני המבקשים ואלה חתמו עליה ואישרו נכונות פרטיה, לרבות נכונות גבולות חלקתו. המבקשת הכחישה זאת בחקירתה הנגדית. המשיב לא הציג בפני בית המשפט את התצ"ר או את חתימת המבקשים. 12.באשר למיקומו של קיר התמך, העידה המבקשת 2 כי זה נבנה במקום שנבנה, ולא בגבול האמיתי של חלקת המבקשים, בשל מכשולים פיזיים בהם נתקלו המבקשים בעת בניית קיר התמך, אשר הקשו על ביצוע חפירה במקום. בשל כך, נבנה קיר התמך מספר מטרים בתוך תחום החלקה, ובשטח המחלוקת הונחה צנרת המים. המשיב הצהיר בחקירתו כי גבולות חלקת המבקשים, כפי שצויינו בבקשת המבקשים להיתר בניה, נספח ד' לכתב התובענה, מקובלים עליו (וראה גם הודעת בא כוחו בס' 2 לתגובתו לבקשת המבקשים להזמנת המודד כעד). בשל נקודות מוצא שונות, כפי שפורטו בעדותם, חלוקים המודדים מטעם הצדדים בשאלה היכן יש לסמן את גבולה הצפוני של חלקת המבקשים, כפי שפורטה בתכנית נספח ד', על גבי תכנית המדידה נספח ט"ז. יחד עם זאת, גם על פי המודד מטעם המשיב, והמפה שערך, גבול זה אינו מצוי בקיר התמך אלא צפונה לו, בתוך שטח המחלוקת. עובדה זו תומכת בטענת המבקשים כי קיר התמך אינו מסמן את גבול חלקתם. 13.סיכום הראיות מעלה כי אין מחלוקת בין הצדדים בדבר זכויותיהם של המבקשים בחלקתם, למעט זכויותיהם בשטח המחלוקת. מאידך, זכויות המשיב בחלקה הגובלת לא הוכחו. יתר על כן, גם אם אכן רכש המשיב זכויות בחלקה הגובלת, כטענתו, אין עוד חולק כי אין לו כל זכות בלעדית בשטח המחלוקת או בשטח המדרגות: מוסכם על הכל כי שטח המדרגות הוא בבעלות משותפת של כלל בעלי החלקה המקורית, וכי אין למשיב כל זכויות בלעדיות בו. באשר לשטח המחלוקת, קיימת אי בהירות ביחס לזכויות בו, האם למבקשים או לכלל בעלי החלקה המקורית. יחד עם זאת, ברי כי למשיב אין כל זכויות בלעדיות גם בשטח זה. סיכום הדברים מוביל למסקנה כי ניתן להעניק למבקשים את הסעד המצומצם לו עתרו ולקבוע כי המשיב מנוע מלהכליל בתכנית לצרכי רישום מטעמו את שטח המחלוקת ואת שטח המדרגות, ולפיכך מנוע מלקדם את תצ"ר 472/08, שהוגשה לאישור מפ"י. למותר לציין כי פסק דין זה ניתן בין הצדדים להליך, וכי אין בו כדי לקבוע זכויות במקרקעין, או את גבולה הנכון של חלקת המבקשים. בודאי שאין בו כדי לקבוע אם יש לאשר את תצ"ר המבקשים ככשרה לרישום אם לאו, סמכות הנתונה למפ"י. המשיב ישלם למבקשים את הוצאות ההליך בסך 30,000 ₪, כולל מע"מ. סכום זה נקבע גם בהתחשב בטענות הסרק שהועלו ע"י המשיב במסגרת ההליך.תכנית לצרכי רישוםתוכנית בניהבניה