המרצת פתיחה לאכיפת הסכם מכר דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא המרצת פתיחה לאכיפת הסכם מכר דירה: בתביעה הנדונה עותרים המבקשים לאכוף על המשיבות מכר דירה בפרויקט בניה הנבנה על ידן. רקע עובדתי 1. המשיבות, פרויקט אורנים בע"מ ואלקטרה נדל"ן בע"מ (להלן ביחד: "המשיבות") הן היזמות של פרויקט בניה יוקרתי הנושא את השם SEA-1 ומשלב דירות מגורים עם בית מלון, שעתיד להיבנות על ידן על חלקה 118 בגוש 6916, בין הרחובות הרברט סמואל, הירקון, זרובבל ועזרא הסופר בתל-אביב (להלן: "הפרויקט"). עם תחילת שיווק הדירות בפרויקט, החליטו המשיבות שכל מי שיבקש לרכוש דירה בפרויקט יידרש לחתום על כתב "הצעה בלתי חוזרת" בנוסח שהוכן מטעם המשיבות. כך, לטענתן, כדי לוודא שכוונת המתקשר לרכוש דירה בפרויקט היא רצינית ולהבטיח שעסקת המכר תיסגר עם קיבול הצעתו. ביום 3/4/06 חתמו המבקשים, בני הזוג מר יעקב רוזנברג וגב' שושנה רוזנברג (יעקב רוזנברג יכונה להלן: "רוזנברג"; וביחד עם שושנה רוזנברג יכונו להלן: "המבקשים") על כתב הצעה לרכישת דירת מגורים בפרויקט, בת 4 חדרים בקומה 14 הפונה לכיוונים מערב-צפון-דרום (להלן: "הדירה", ולהלן "ההצעה", צורפה כנספח א לתובענה). ההצעה כוללת תיאור תמציתי של הפרויקט, וכן תיאור הדירה והתייחסות להצמדות לדירה. התמורה בגין הדירה נקבעה בסכום של 2,250,000$, וכן נמצא בהצעה לוח תשלומים מפורט, שנים עשר תשלומים במספר - כאשר נאמר שהראשון שבהם בשיעור 5% יופקד במעמד הגשת ההצעה בידיה הנאמנות של עו"ד חיה רינון פרקליטת המשיבות (להלן: "עו"ד רינון"), ואילו 5% נוספים ישולמו במעמד חתימת חוזה מפורט והסכם ניהול. בהקשר זה נקבע בסעיף 8 להצעה: "אנו מתחייבים בזאת לחתום, בתוך 21 יום מיום קיבול הצעתנו על ידכם, על חוזה מפורט, המסדיר את רכישת הבעלות בדירה ובשטחי השירות שיוצמדו אליה, על פי הצעתנו זו, וכן על 'הסכם ניהול' המסדיר את מתן השירותים השוטפים, תמורת תשלום 'דמי ניהול' " (להלן: "סעיף 8 להצעה"). נאמר בהצעה שהמבקשים ישאו גם בתשלום בשיעור 1.5% בצירוף מע"מ משווי העסקה כהשתתפות בהוצאות המשפטיות של המשיבות. עוד בהצעה, יש התייחסות להיתרי בניה - כאשר נאמר כי "היתר הבניה הבסיסי" אמור להתקבל בתוך זמן קצר, וכן שהמשיבות פועלות לקבלת "היתר הבניה הגבוה" שנועד להגדיל את זכויות הבניה באופן שניתן יהיה להוסיף קומות נוספות לבנין שייבנה בפרויקט, ויכול שהדבר אף ישפיע על מיקום הדירה "ובלבד שהקומה לא תהא נמוכה יותר וכיווני הדירה לא ישתנו". מועד מסירת החזקה נקבע "עד 33 חודש מקבלת היתר הבניה הגבוה", שאז ישולם התשלום האחרון על חשבון התמורה. בעניין זה נאמר עוד, כי במידה שלא יוצא היתר הבניה הגבוה "בתוך 12 חודשים מיום חתימתנו על הסכם הרכישה נוכל לבטלו והכספים שהופקדו בידיכם יושבו לנו במלואם בערכים דולרים, בצירוף הפירות". לבסוף נאמר בסעיף 14 להצעה: "באם נחזור בנו מהצעתנו ולא נחתום על ההסכם המפורט, המסדיר את רכישת הדירה על ידינו (בנוסח שייקבע על ידי עורכי הדין המייצגים אתכם) על כל נספחיו נשלם לכם פיצוי מוסכם וקבוע מראש, בגובה הסכום הנקוב בסעיף 7 לעיל (התשלום הראשון על חשבון התמורה, בסך 5% - ע.ב.) שהופקד על ידינו בידכם במועד הגשתה של הצעה זו" (להלן: "סעיף 14 להצעה"). מספר ימים לאחר שההצעה נחתמה, העבירו המשיבות לידי המבקשים אישור בדבר קיבול ההצעה (להלן: "הודעת הקיבול", צורפה כנספח ג' לתובענה). פרט לכך שההצעה קובלה נאמר בהודעת הקיבול: "אנא הודיעני לאן לשלוח החוזה המפורט, המסדיר את רכישת הבעלות בדירה ובשטחי השירות שיוצמדו אליה, על פי הצעתכם, וכן 'הסכם הניהול' המסדיר את מתן השירותים השוטפים תמורת תשלום 'דמי ניהול'. הנכם מתבקשים לחתום על החוזה המפורט ועל הנספחים על פי הוראות מכתב ההרשמה". 2. הקשר בין המשיבות לבין המבקשים בכל הנוגע לדירה, התנהל בין מר רפי כהן מנהל המכירות של הפרויקט (להלן: "כהן") מצד אחד, לבין רוזנברג בשם המבקשים מצד שני. ההיכרות בין השניים נוצרה מספר שנים קודם לכן, בעת שכהן טיפל בשיווקו של פרויקט בניה הידוע כ"פנינת הים", שאז רכש רוזנברג דירה בפרויקט זה, בבניין שבו נמצא גם משרדו של כהן. ביום 25/6/06 - לאחר שכהן לטענתו פנה לרוזנברג על מנת שיטול לידיו את המסמכים הדרושים לחתימה, בהמשך להצעה ולקיבול ההצעה - רוזנברג קיבל לידיו מאת כהן נוסח של חוזה מכר הדירה, מפרט טכני והסכם ניהול הפרויקט (עותק ממסמכים אלה צורף כנספח ד לתובענה, להלן ביחד: "החוזה המפורט"). בחלוף כחודש ממועד זה, ביום 21/6/06, קיבלו המבקשים במפתיע, כטענתם, הודעה מאת המשיבות החתומה בידי הבעלים בהן ומנהלן מר מנחם אורן שהוכתרה "הודעה על ביטול ההסכם שנכרת עם קיבול הצעתך לרכוש דירות (צ"ל: דירת - ע.ב.) מגורים בפרויקט SEA-1" (להלן: "הודעת הביטול", צורפה כנספח ה לתובענה). בהודעת הביטול נאמר כי ההתקשרות בין הצדדים מבוטלת משלא נענה רוזנברג לפניית המשיבות במסגרת הודעת הקיבול מיום 5/4/06 שבה נתבקש לחתום על החוזה המפורט; ואף לאחר שקיבל לידיו ביום 26/5/06 את החוזה המפורט - לא מצא לנכון במשך החודש שחלף מאז, ליצור קשר עם המשיבות ולחתום על החוזה המפורט כמתחייב מהוראת סעיף 8 להצעה. כבר למחרת, ביום 22/6/06, השיב רוזנברג למשיבות כי הוא מתנגד בתוקף להודעת הביטול, וכך כתב: "בהמשך למכתבכם מיום 21/6/06 בנושא הודעה על ביטול ההסכם שנכרת עם קיבול הצעתי לרכוש דירת מגורים בפרויקט SEA-1, הריני להודיעכם כי אינני מסכים לביטול ההסכם באופן חד-צדדי על ידכם ומבחינתי העסקה אינה מבוטלת. בכל הזמן שעבר מהרגע שקיבלתי את המסמכים לידי ביום 26/5/06 ועד היום, המתנתי להזמנה מצידכם בכדי לחתום על החוזה לרכישת הדירה ובזמן זה לא קיבלתי שום פנייה מצידכם לגבי קביעת מועד לחתימת חוזה הרכישה. לפי מה שנמסר לי על ידכם, אתם הייתם אמורים ליצור עימי קשר בנושא זה ולכן המתנתי לפנייה מצידכם. בגלל עיסוקי, אני נמצא ברוב הזמן בחו"ל ולכן לא פניתי אליכם מיוזמתי אלא המתנתי להזמנה מצידכם. אני מבקש לכבד את ההצעה הבלתי חוזרת לרכישת דירת המגורים ולכבד את נושא קיבול ההצעה ולאפשר לי לחתום על חוזה הרכישה בהקדם האפשרי. אני מעוניין בדירה זו ואיני מוכן לבטל את הצעתי מיום 3/4/06. במקרה ולא תאשרו את ביטול מכתבכם מיום 21/6/06 אאלץ לפנות לערכאות משפטיות" (להלן: "התשובה להודעת הביטול"). 3. משעמדו המשיבות על ביטול ההתקשרות, ביום 28/6/06 הוגשה התביעה דנן. במסגרת הסעדים הנתבעים נתבקש בית המשפט "להצהיר כי ההסכם שנחתם בין הצדדים על דרך ההצעה וקיבול הינו בתוקף ומחייב את כל הצדדים"; ועם זאת גם נתבקש בית המשפט "ליתן צו עשה המחייב את המשיבות לחתום על הסכם מפורט למכירת הדירה למבקשים ומפרט הטכני בנוסח מקובל". כן נתבקש בית המשפט ליתן צו מניעה קבוע האוסר על המשיבות לבצע כל דיספוזיציה בדירה ולהורות על רישום צו המניעה בלשכת רישום המקרקעין. בד בבד הגישו המבקשים בקשה למתן צו מניעה זמני בנוסח זה, במסגרת בש"א 14449/06 (להלן: "הבקשה לצו מניעה זמני"). לאחר דיון שהתקיים במעמד הצדדים, שבו נחקר רוזנברג על תצהירו שניתן בתמיכה לבקשה לצו מניעה זמני - שיצוין שהוא זהה לתצהירו שניתן בתמיכה לתובענה - בהחלטה מנומקת מיום 12/7/06 ניתן צו מניעה זמני כמבוקש (כבוד סגן הנשיא השופט י' זפט, להלן: "ההחלטה בצו הזמני" ו"הצו הזמני"). כפי שכבר נזכר, על פי האמור בהצעה היה על המבקשים לשלם לידיה הנאמנות של עו"ד רינון מטעם המשיבות 5% מסכום התמורה - שהם 112,500$. בפועל הפקידו המבקשים סכום בשקלים שווה ערך ל-100,000$ בשתי העברות בנקאיות מיום 3/4/06 ומיום 25/4/06 (להלן: "התשלום הראשון", אישורי הבנק צורפו כנספח ב לתובענה). יוער כי בתחילה טענו המשיבות כי המבקשים הפרו את התחייבותם לתשלום 5% מהתמורה במעמד הגשת ההצעה על ידם - הן משום ששילמו 100,000$ ולא 112,500$ והן משום שאחרו במועדי הפקדת התשלום, וכי כבר בשל כך קמה להן עילה לביטול ההתקשרות. רוזנברג מצידו טען כי הן גובה התשלום הראשון והן מועדי התשלום היו על דעת המשיבות. ואמנם בסיכום טיעוניהן לא חזרו עוד המשיבות על טענה זו וטוב שכך, שכן המשיבות מעולם לא התרו במבקשים בעניין זה. עובדה היא גם שלאחר הפקדת התשלום הראשון נמסר החוזה המפורט בידי המבקשים, ומכל מקום בהודעת הביטול אין זכר לטענה ממין זה. למען הסדר יצוין, כי הצו הזמני הותנה בהשלמת התשלום הראשון לסך של 112,500$ וכך אמנם נעשה; וכן הותנה הצו הזמני בכך שבתוך 5 ימים יציעו המבקשים למשיבות גם את התשלום שנועד להשתלם ביום חתימת החוזה המפורט, קרי: 5% נוספים מסך כל התמורה. גם בעניין זה נהגו המבקשים כמצוות בית המשפט והציעו למשיבות לשלם להן את הסכום הנוסף מיד (ראו: מכתב ב"כ המבקשים המופנה לב"כ המשיבות מיום 16/7/06, נספח א/14 לתשובת המשיבות לתובענה); אלא שהמשיבות לא חפצו בתשלום לנוכח עמדתן בתובענה. המחלוקת בין הצדדים נסבה בעיקרה על השאלה, אם קמה זכותן של המשיבות לבטל את ההתקשרות שבין הצדדים. המשיבות מצידן גם טוענות כי לא ניתן כלל להיעתר לתובענה כפי שהוגשה מבחינת הסעדים המתבקשים, הן משום שאלה עומדים בסתירה זה לזה - מצד אחד מבקשים להצהיר על ההצעה והקיבול להצעה כהסכם מחייב ומצד שני מבקשים ליתן צו עשה לצוות על המשיבות להתקשר עם המבקשים בהסכם שנוסחו "מקובל"; ובכל מקרה טוענות המשיבות כי אין זה מתקבל על הדעת שבית המשפט יורה למשיבות "לחתום על הסכם מפורט למכירת הדירה למבקשים ומפרט הטכני בנוסח המקובל" (ההדגשה שלי - ע.ב.); שכן בדרישה זו למעשה עותרים המבקשים לכך שבית משפט ינסח את החוזה עבור הצדדים, בעוד אשר חוזה מצעם טיבו ומהותו מהווה ביטוי להסכמות כאלה או אחרות שבין הצדדים לו. להשלמת התמונה יצוין כי משהודע למבקשים על כוונתן של המשיבות לחלט את כספי התשלום הראשון שהוחזקו בנאמנות אצל עו"ד רינון מטעם המשיבות - פנו ביום 23/7/06 לבית המשפט בבקשה לצו מניעה האוסר על המשיבות ועל עו"ד רינון לעשות כן (בש"א 16211/06). הבקשה נדחתה בהחלטה מיום 28/8/06, בין היתר בנימוק ש"חילוט הכספים יכול להיות בסופו של יום או ע"ח ההסכם, או בגלל הפרת ההסכם" (כבוד סגנית הנשיא השופטת ד"ר ד' פלפל). בהמשך לכך התשלום הראשון אמנם חולט (ראו: מכתבו של ב"כ המשיבות מיום 6/9/06 הממוען לב"כ המבקשים, נספח א/2 לתשובת המשיבות). דיון 4. רוזנברג מטעם המבקשים נחקר על תצהירו שניתן בתמיכה לבקשה לצו מניעה זמני בדיון שהתקיים ביום 11/7/06 בפני כבוד סגן הנשיא השופט י' זפט. כפי שכבר צוין, תצהירו של רוזנברג שניתן בתמיכה לתובענה זהה בתוכנו לתצהירו התומך בבקשה לצו מניעה זמני. על רקע זה, בפתח ישיבת ההוכחות שהתקיימה בפניי ביום 29/6/08 הודיעו ב"כ הצדדים כי הגיעו להסכמה דיונית שהם מוותרים על חקירתו של רוזנברג וכי עדותו שניתנה בבית המשפט במסגרת הדיון בבקשה לצו מניעה זמני תשמש כראיה בתיק העיקרי. מטעם המשיבות נשמעה עדותו של כהן שנחקר על תצהירו שניתן בתמיכה לתשובת המשיבות לתובענה. כפי שכבר צוין, המבקשים עותרים לצו הצהרתי שיקבע כי בין הצדדים נחתם זה מכבר הסכם מחייב למכירת הדירה (באמצעות ההצעה והודעת הקיבול), ובאותה נשימה הם מבקשים גם צו עשה שיחייב את המשיבות לחתום על חוזה "בנוסח מקובל" אשר יסדיר את אותה רכישה. ואולם, לא רק שהמבוקש בסעד האחרון עומד לכאורה בסתירה למבוקש בסעד הראשון - אלא שאף ברור כי לא ניתן לצפות מבית משפט שייכנס בנעליהם של הצדדים וינסח עבורם הסכם כאמור. כפי הנראה, המבקשים בעצמם היו ערים לקשיים הללו - ועל כן בסיכומי הטיעונים מטעמם הם לא עמדו עוד על קבלת הסעד האחרון, ותחת זאת הבהירו כי כוונתם היא שבית המשפט יצהיר על תוקפו המחייב של ההסכם שנכרת ביניהם על דרך ההצעה והודעת הקיבול ויוסיף ויקבע כי על הצדדים לחתום על החוזה המפורט בנוסח כפי שנמסר לרוזנברג כבר ביום 25/6/06. במצב דברים זה, לא נותר אלא למקד את הדיון בתובענה בשאלה אם בעקבות ההצעה והודעת הקיבול נכרת בין הצדדים הסכם מחייב, אם לאו; וככל שהתשובה על שאלה זו היא חיובית - יש להוסיף ולבחון אם המשיבות הודיעו למבקשים כדין על ביטולה של העסקה, אם לאו. האם נכרת בין הצדדים הסכם מחייב למכירת הדירה? 5. כמפורט בסעיף 1 לעיל, ההצעה מצד המבקשים לרכישת הדירה, אשר נוסחה על ידי המשיבות שהיו מעוניינות במכירת הדירה, כוללת התייחסות לכלל מרכיבי העסקה הרלוונטיים - ובכלל זה תיאור הפרויקט, הדירה וההצמדות לה, שיעור התמורה ולוח מפורט עד מאד של המועדים לתשלום, וכן התייחסות למועדים הצפויים לקבלת היתרי בנייה, לביצוע הבנייה בפועל ולקבלת החזקה בדירה. יחד עם זאת, סעיף 8 להצעה הוסיף וקבע כי ככל שהמשיבות יבחרו לקבל את ההצעה אזי הצדדים יחתמו על החוזה המפורט; ומכך יכול שישתמע לכאורה כי לא די בהצעה ובהודעת הקיבול על מנת להביא לשכלולה של התקשרות מחייבת בין הצדדים. ואולם שוכנעתי כי בנסיבות המקרה דנן אין מקום לסברה זו; ואבאר. על פי ההלכה הנוהגת, מקום שבו בית משפט שוכנע בדבר גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה - שאלת המסוימות של התקשרותם מקבלת חשיבות פחותה, וגם אם ההתקשרות חסרה פרטים כאלה ואחרים אזי ניתן להשלימם באמצעות כללי פרשנות ומנגנוני השלמה אחרים: "הטעמים אותם פירט בית משפט קמא בדחותו את טענת העדר המסוימות מקובלים עליי אף הם בהיותם מעוגנים כדבעי בהלכה הנוהגת ולפיה אין להפריז בחשיבותה של דרישת המסוימות. אכן, ככל שבית המשפט משתכנע כי צד נטל על עצמו התחייבות מתוך גמירות דעת וככל שניתן להסתייע בכללי פרשנות ובמנגנונים הקבועים בחוק ובפסיקה על מנת להשלים את הפרטים החסרים בהסכם, אין מקום למסקנה כי החוזה לא נכרת (ראו רע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו(1) 577, 588 (2001)). העובדה שהצדדים קבעו בהסכם כי יוסיפו ויערכו הסכם מפורט אצל עורך דין היא לבדה אינה שוללת את המסקנה כי ההסכם הראשון שבו התקשרו מחייב אותם וכדברי בית משפט זה בע"א 1734/96 כהן נ' כהן, (לא פורסם, , 23.4.1998): '... אכן יש שבית המשפט מסיק מחסרונו של תנאי חיוני להתקשרות, כי ההתקשרות לא קמה; היינו, שהעדר המסוימות מעיד על אי גמירות דעת להתקשר. אבל תהליך זה אינו מיכני או אוטומטי. בית המשפט נזקק לו רק כאשר שאלת קיומה של גמירות דעת מעוררת כשלעצמה ספק. לא [כך] הדבר, כאשר, כמו בענייננו, גמירות דעתם של הצדדים להתקשר נלמדת מן המצוי בחוזה ובנסיבות כריתתו ברמת הסתברות מספקת.'" (ההדגשות שלי- ע.ב.) [ע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ, ]. בענייננו אין למעשה מחלוקת כי במועד ההתקשרות שני הצדדים גמרו בדעתם להתקשר זה עם זה לצורך מכירת הדירה, כבר בתנאים המפורטים בהצעה שקובלה, גם אם מתוך כוונה לחתום בהמשך על חוזה מפורט (ראו דרישת המבקשים להצהיר כי ההצעה והודעת הקיבול יצרו הסכם מחייב, סעיף א למבוא לתובענה; וכן ראו סעיף 4 לתצהיר כהן והודאת המשיבות בסעיף 29 לסיכומי טיעוניהן). ניתן ללמוד על גמירות הדעת אף מתוך חלופת המכתבים שבין הצדדים בקשר עם ביטול העסקה, כאשר את הודעת הביטול הכתירו המשיבות: "הודעה על ביטול ההסכם שנכרת עם קיבול הצעתך" (ההדגשה שלי- ע.ב.); ובתשובה להודעת הביטול הבהיר רוזנברג כי הוא רואה את ההתקשרות בין הצדדים כמחייבת. הנה כי כן, סעיף 8 להסכם כשלעצמו אינו מעיד על חוסר מסוימות ההצעה והודעת הקיבול - והתוצאה היא שבין הצדדים נכרת הסכם מחייב למכירת הדירה, על דרך ההצעה שיוזכר שנוסחה על ידי המשיבות וקיבול ההצעה על ידן (להלן: "ההסכם"). האם המשיבות היו רשאיות לבטל את ההסכם? 6. אין חולק כי המבקשים לא עמדו בהוראות סעיף 8 להצעה, באשר בחלוף 21 ימים ממועד מתן הודעת הקיבול הם טרם חתמו על החוזה המפורט; ואולם אומר מיד כי לא מדובר בהפרה יסודית של ההסכם. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע כי הפרה יסודית היא "הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית" [ראו גם: ע"א 11386/05 שרבט מלכיאל ובניו בנין לעם בע"מ נ' אלמוג, ]. במקרה דנן, אין כל הוראה בהסכם שלפיה יש לראות איחור בחתימה על החוזה המפורט כהפרה יסודית של ההתקשרות בין הצדדים, וממילא גם לא נטען כך על ידי המשיבות. יתר על כן, בנסיבות שבהן במועד ההתקשרות בין הצדדים בהסכם טרם היה בידי המשיבות היתר בנייה מצד אחד, עובדה שאין עליה מחלוקת, וסמוך לאחר מועד זה הפקידו המבקשים בידי המשיבות סכום בלתי מבוטל על חשבון תמורת הדירה מצד שני - אין יסוד להניח כי אילו ידעו המשיבות מראש כי המבקשים לא יחתמו על החוזה המפורט בתוך 21 ימים אלא זמן סביר לאחר מכן, הן היו נמנעות מלהתקשר עימם בעסקה. עובדה היא גם שהמשיבות מסרו את החוזה המפורט בידי המבקשים לעיונם ביום 25/6/06, בחלוף כחודש וחצי ממועד ההתקשרות בהסכם - והדבר מעיד על כך שלא ראו בפרק הזמן של 21 יום כתנאי יסודי בהסכם ואף גילו דעתן שאין בעובדה שלא נחתם חוזה מפורט בתוך מועד זה משום עילה לביטולו. ודוק: גם במועדים הרלוונטיים לחתימת החוזה המפורט על פי האמור בהצעה וגם כיום, המבקשים מעולם לא טענו כי הם אינם מעוניינים לחתום על החוזה המפורט כאמור - אלא שלגרסתו של רוזנברג הוא ציפה כי החתימה תיעשה במעמד הצדדים ובאי כוחם ולאחר משא ומתן, וכי המבקשים יזומנו לחתימה כאמור על ידי המשיבות, דבר שלא נעשה. נמצאנו למדים אפוא כי לכל היותר עסקינן בהפרה לא יסודית של ההסכם. בהקשר זה מורה סעיף 7(ב) לחוק התרופות כי הזכות לביטול חוזה במקרה של הפרה לא יסודית קמה לנפגע רק מקום שבו ניתנה למפר ארכה לקיים את החוזה והלה לא קיים אותו בתוך זמן סביר, ובכל מקרה היא כפופה לשיקולי צדק:   "היתה הפרת החוזה לא יסודית, זכאי הנפגע לבטל את החוזה לאחר שנתן תחילה למפר ארכה לקיומו והחוזה לא קוים תוך זמן סביר לאחר מתן הארכה, זולת אם בנסיבות הענין היה ביטול החוזה בלתי צודק; לא תישמע טענה שביטול החוזה היה בלתי צודק אלא אם המפר התנגד לביטול תוך זמן סביר לאחר מתן הודעת הביטול." (ההדגשה שלי- ע.ב.). לחובה ליתן ארכה לקיום החוזה ניתן ביטוי גם בהוראת סעיף 8 לחוק התרופות, שעניינה בדרך הביטול של חוזה:   "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7 (ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה - תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה." ראו גם: ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, ]. 7. ומן הכלל אל הפרט. המשיבות לא טענו, וממילא גם לא הוכיחו, כי נתנו בידי המבקשים ארכה לצורך חתימת החוזה המפורט טרם ששלחו להם את הודעת הביטול - ודי בכך על מנת לקבוע כי מדובר בביטול שנעשה שלא כדין. אין מחלוקת כי לא נעשתה פנייה כלשהי בכתב למבקשים בעניין זה. בתצהירו אמנם טען כהן כי בשיחה טלפונית שקיים עם רוזנברג התרה ברוזנברג כי אם לא ימלא אחר סעיף 8 להצעה ולא יחתום על החוזה המפורט, אזי תבוטל ההתקשרות עימו; ואולם למקרא התצהיר עולה כי השיחה הנטענת נתקיימה קודם ליום 26/5/06, שאז לראשונה קיבל רוזנברג לידיו עותק מהחוזה המפורט, וכאשר כהן נשאל בעניין זה בעת שנחקר על תצהירו השיב שיכול להיות שאמנם כך (ראו: עמ' 12 לפרוטוקול מיום 29/6/08 ש' 21 עד עמ' 13 ש' 8). רוזנברג הכחיש בתצהירו את טענת המשיבות שכביכול התרו בו באופן כלשהו בטרם משלוח הודעת הביטול, כי אם לא יזדרז ויחתום על החוזה המפורט ההתקשרות עימו תבוטל (ראו: סעיף 16 לתצהיר); ומשלא נחקר כלל בענין זה, הרי שגרסתו לא נסתרה. יוער בנקודה זו כי אמנם עדותו של רוזנברג לא נשמעה בפניי משהסתפקו המשיבות בחקירתו בעת הדיון שהתקיים בפני כבוד השופט י' זפט בבקשה לצו מניעה זמני. ואולם למקרא ההחלטה בצו הזמני ניכר באופן ברור כי בית המשפט ששמע את העד נתן בו אמון רב, בעוד אשר עדותו של כהן שנשמעה בפניי הותירה בי רושם מגמתי באופן בולט על חשבון אמירת אמת. לא זו אף זו, בנסיבות המקרה מדובר בביטול בלתי צודק של ההתקשרות בין הצדדים, ויוזכר כי מיד עם קבלת הודעת הביטול שלחו המבקשים את התנגדותם להודעת הביטול כאמור בסעיף 7(ב) סיפא לחוק התרופות. כאשר נבחנת מידת הצדק בביטול חוזה במקרה של הפרה לא יסודית, שומה על בית משפט לתת דעתו ל- "איזון אינטרסים בין הצדדים, מבחן העוול הנגרם, ההתנהגות, וכן גורם הזמן"; וחשוב לא פחות, גם לתום ליבם של הצדדים [ראו: ע"א 10582/02 בן אבו נ' דלתות חמדיה בע"מ, ]. אמנם בסעיף 8 להצעה נאמר שחוזה מפורט ייחתם תוך 21 יום; ואולם הוברר כאמור כי זה אינו תנאי יסודי בהסכם וכי מכל מקום המשיבות מחלו על קיומו משנמסר החוזה המפורט בידי המבקשים לראשונה ביום 26/5/06, רק כעבור כחודש וחצי מעת ההתקשרות בהסכם. ממועד זה חלף פחות מחודש עד למשלוח הודעת הביטול, בלא שהמשיבות יצרו קשר כלשהו עם המבקשים ובלא שקדמה לכך כל התראה שלפיה אם לא יחתמו המבקשים על החוזה המפורט בתוך ארכה סבירה שתינתן להם, אזי יבוטל ההסכם. למעשה ביקשו המשיבות להיתלות בסעיף 8 להצעה כדי להשתחרר מן ההתקשרות עם המבקשים. בנסיבות שבהן שני הצדדים ראו את ההסכם ביניהם כמחייב ושעה שהמבקשים שילמו למשיבות זה מכבר סכום לא מבוטל על חשבון התמורה ולא היתה למשיבות כל סיבה לסבור כי אין בכוונתם של המבקשים לקיימו, גם אם טרם נחתם החוזה המפורט - מדובר על פניו בשימוש בחוסר תום לב בזכות חוזית; וזאת, בלא לגרוע מכך שהמשיבות כלל לא נתנו בידי המבקשים ארכה כמתחייב מהדין למלא אחר התחייבותם לחתום על החוזה המפורט. יוער בהקשר זה, כי מעדותו של רוזנברג עולה כי לא עלתה על דעתו האפשרות כי המשיבות יודיעו על ביטול ההסכם כפי שעשו וכי הודעת הביטול הגיעה לידיו בהפתעה גמורה, בלא שקדמה לה כל פנייה מאת המשיבות או מי מטעמן. בתצהיר טען כי כאשר פנה לכהן ושאל אותו לפשרה של הודעת הביטול, הלה השיב לו כי חפצן של המשיבות למכור את הדירה לרוכש אחר במחיר גבוה יותר מזה שעליו הוסכם עם המבקשים (ראו: סעיפים 22 ו-23 לתצהיר רוזנברג). רוזנברג לא נחקר בענין זה, ואילו כהן - שהכחיש בתצהירו את הדברים - הודה בחקירתו כי בתקופה הרלוונטית היה ביקוש רב לדירות בפרויקט וכי המשיבות מכרו דירות דומות בסכום של 3,000,000$, בעוד אשר התמורה שעליה הוסכם עם המבקשים היתה 2,250,000$ (עמ' 13 לפרוטוקול מיום 29/6/06 ש' 14 עד עמ' 14 ש' 5). על פי התרשמותי מעדותו של כהן נראה כי אמנם זה, וזה בלבד, היה המניע להודעת הביטול, ומכל מקום המשיבות וכהן מטעמן לא הצביעו על כל מניע ממשי אחר. המשיבות מוצאות שלל רב בטענת המבקשים כי היה בדעתם לדון עם המשיבות בתנאי החוזה המפורט המשתרע על עשרות עמודים - ובכך לטענת המשיבות נמצאו המבקשים מפרים את התחייבותם לחתום על חוזה מפורט "בנוסח שייקבע על ידי עורכי הדין המייצגים אתכם (את המשיבות - ע.ב.)" כאמור בסעיף 14 להצעה. ואולם אין בכך כדי להצדיק את הודעת הביטול או להכשירה - כך ראשית דבר משום שלא קדם להודעת הביטול כל דין ודברים בין הצדדים ולא נעשתה כל פנייה למבקשים כי יסורו למשרדי המשיבות, כפי שנטען שמקובל אצלן, לחתום על החוזה המפורט (ראו: עדות כהן בעמ' 12 לפרוטוקול ש' 16-20), שאם לא כן יבוטל ההסכם; וכן משום שגם המשיבות מודות, כפי שהעיד כהן, כי אין מניעה לנהל משא ומתן בענין החוזה המפורט (ראו: עמ' 8 ש' 18-22). יצוין כי על גבי החוזה המפורט עצמו רשומה הערה בראש העמוד הראשון לחוזה כי "מסמך זה מהווה טיוטא, לצרכי משא ומתן בלבד!" (סימן הקריאה במקור - ע.ב.). למען הסדר ייאמר כי התובענה הוגשה מספר ימים לאחר קבלת הודעת הביטול, וכי לאחר שהתובענה הוגשה היתה חלופת מכתבים בין הצדדים, כאשר כבר במכתב מיום 3/9/2006 הודיעו המבקשים כי הם מוכנים לחתום על החוזה המפורט כפי שנמסר להם וללא הערות כלשהן (המכתב צורף כנספח א/5 לתשובת המשיבות); וגם כיום הם מבקשים לעשות כן כאמור בסיכום טיעוניהם (סעיף 55 לסיכומים). סוף דבר 8. המסקנה העולה מכל האמור היא שהמשיבות ביטלו שלא כדין את ההסכם שנכרת בינן לבין המבקשים למכירת הדירה. הסכם זה הינו בתוקף ומחייב את הצדדים, ומשכך בתוך 30 יום יחתמו גם על החוזה המפורט. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, אני מחייבת את המשיבות לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 60,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד התשלום בפועל. סכום זה כולל בחובו את "הוצאות הבקשה בסך 30,000 ₪" שנקבע בהחלטה בצו הזמני שישולמו לפי התוצאות בתיק העיקרי. הסכם מכרחוזה דירהמקרקעיןאכיפת חוזההמרצת פתיחהחוזהמכירת דירה