זכויות רוכש דירה בפרשת חפציבה

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכויות רוכש דירה בפרשת חפציבה: 1. קבוצת חפציבה בנתה בישוב אלעד מספר פרויקטים למגורים, ובהם פרויקט "אלעד 60" (60 יחידות דיור) ופרויקט "אלעד 90" (94 יחידות דיור). חפציבה בניה פיתוח והשקעות בע"מ (להלן - חפציבה) מכרה לאחים אלישיוב 30 דירות בנובמבר 2002 בפרויקט "אלעד 90", ובחודש מרץ 2003 - 14 דירות בפרויקט "אלעד 60". האחים אלישיוב מימנו רכישת הדירות בהלוואות שקיבלו מבנקים שונים: בנק עצמאות בע"מ (שהתמזג בינתיים עם בנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ), הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ, בנק טפחות (שהתמזג בינתיים עם בנק מזרחי), בנק לאומי למשכנתאות בע"מ. חפציבה הנפיקה לבנקים המָלְווים התחייבויות לרישום משכנתא. הבנק המְלָוֶוה של פרויקט "אלעד 90" הוא בנק הפועלים בע"מ. הבנק המְלָוֶוה של פרויקט "אלעד 60" הוא בנק המזרחי. 2. ביום 10.4.2005 נחתם בין חפציבה לבין האחים אלישיוב הסכם ביטול של רכישת 44 הדירות הנ"ל (נספח א' לבקשה 7086/09). בסעיף 3 להסכם הביטול נקבע, כי כל המשכנתאות הרשומות בתיקי חפציבה של הדירות המבוטלות, יגררו לדירות שרכשו האחים אלישיוב בפרויקט אחר, "אלעד 73". דיווח על הביטול נמסר לשלטונות המס. הביטול לא דווח לבנקים המְלָווים ולבנקים נותני ההלוואות לאחים אלישיוב. גרירת המשכנתאות לא בוצעה (להלן יקראו הדירות הללו "הדירות המבוטלות" או "דירות הביטול"). 3. חפציבה מכרה 44 הדירות הנ"ל הללו לרוכשים אחרים, צרכניים, אשר בעצמם קיבלו הלוואות למימון הרכישה. חפציבה נתנה לבנקים המָלווים התחייבויות לרישום משכנתא. מכירות אלה בוצעו ברובן בשנים 2005-2006, הרוכשים החדשים שילמו מלוא התמורה, קיבלו חזקה בדירות כדין זמן רב לפני קריסת חברות חפציבה והקפאת ההליכים שבאה בעקבותיה. בידי כל הרוכשים החדשים של הדירות (המבוטלות כנ"ל) בפרויקט "אלעד 90" יש הסכמי חכירה במינהל מקרקעי ישראל. לרוכשי הדירות המבוטלות בפרויקט "אלעד 60" טרם סופקו הסכמי חכירה, אולם כאמור, הם קיבלו חזקה בדירות זמן רב טרם הקריסה. לציין, המנהל המיוחד מצא במשרדי חפציבה סט כפול של תיקי חברה משכנת לגבי הדירות המבוטלות. קרי, סט אחד של תיקים המתייחס למכירה לאלישיוב ובהם התחייבויות לרישום משכנתא, וסט שני של תיקים בנוגע לרוכשים החדשים של הדירות המבוטלות, כאשר בתיקי הרוכשים החדשים אין סימן וזכר למכירה הקודמת של אותן דירות לאלישיוב. הרוכשים החדשים לא ידעו על ההיסטוריה של דירות אלה. 4. חלק ניכר מהכספים שהלוו הבנקים למשכנתאות לאחים אלישיוב לשם מימון רכישת 44 הדירות בשני הפרויקטים, לא הופקדו בחשבונות הליווי. בנק טפחות העמיד בחודש נובמבר 2002 - 16 הלוואות לאחים אלישיוב לרכישת דירות בפרויקט "אלעד 90" (חלק מרכישת 30 הדירות), בסכום כולל של כ-10.2 מיליון ₪. אין חולק כי מתוך סכום זה סך 9,820,800 ₪ כן הופקדו בחשבון הליווי בבנק הפועלים. לציין, בנק טפחות, אשר כאמור נתן 16 הלוואות לאחים אלישיוב למימון רכישת 16 דירות, ולא ידע על ביטולן, נתן הלוואות לשבעה רוכשים חדשים למימון שבע מהדירות המבוטלות. 5. על רקע עובדתי זה הוגשו שלוש בקשות למתן הוראות, אשר הדיון בהן אוחד הלכה למעשה. בבקשה הראשונה - 7086/09 - אליה צורפו גם הבנקים נותני ההלוואות, עתר המנהל המיוחד לשלושה סעדים: האחד, להורות כי לרוכשי "אלעד 60" ו-"אלעד 90" זכות טובה בדירותיהם הגוברת על זכותם של הבנקים שהעניקו הלוואות לאחים אלישיוב בקשר לדירות שרכשו (ואחר-כך בוטלו); השני, להורות כי רוכשי "אלעד 60" ורוכשי "אלעד 90" זכאים לקבלת שירותי חברה משכנת וכי רוכשי "אלעד 60" זכאים לקבל הסכם חכירה במינהל מקרקעי ישראל; השלישי, להורות כי זכויות הבנקים שהעניקו הלוואות לאחים אלישיוב, בקשר לדירות המבוטלות, הן כספיות בלבד. בבקשה השנייה - 8525/09 - אליה צורפו גם הבנקים נותני ההלוואות, עתרו האחים אלישיוב להורות לבנק הפועלים - הבנק המְלָוֶוה של פרויקט "אלעד 90" - להנפיק ערבויות חוק מכר לטובת אלישיוב בגין כספים שהופקדו בחשבון הליווי; להורות לבנק הפועלים לשלם לאלישיוב או לבנק המזרחי את סכומי הערבויות; להורות לבנק הפועלים לשלם לידי אלישיוב סכומי שתי ערבויות נוספות בגין הלוואות שהתקבלו מהבנק הבינלאומי הראשון למשכנתאות בע"מ ואשר הופקדו אף הן בחשבון הליווי. בבקשה השלישית - 9781/09 - אליה צורפו הבנקים נותני ההלוואות, עתר בנק המזרחי-טפחות להורות לבנק הפועלים להנפיק ערבויות חוק מכר בגין 16 הלוואות עבור 16 דירות שנתן בזמנו הבנק לאחים אלישיוב ואשר הופקדו בחשבון הליווי, להסב הערבויות לטובת בנק המזרחי ולהורות שכספי מימוש הערבויות יועברו ישירות לבנק המזרחי-טפחות. למעשה, הבקשות השנייה והשלישית כמעט חופפות. 6. בכל שלושת הבקשות נטען על-ידי מי מהצדדים כי מדובר בהליכים מורכבים, שאינם מתאימים למסגרת המצומצמת של בקשה למתן הוראות. כמו כן נטענו טענות על העדר תצהירים. יש לדחות טענות אלה. אכן הנתונים העובדתיים שהוצגו על-ידי הצדדים אינם פשוטים ואף מורכבים, דבר שהצריך שימוש בהליכים של גילוי מסמכים. בנוסף, השאלות המשפטיות שהועלו על-ידי הצדדים הן נכבדות. יחד עם זאת, מדובר באירועים שהיו לפני מספר שנים, המהלכים בוצעו בזמנו על-פי מסמכים בכתב, אלו קיימים והוגשו. העדויות שנשמעו היו קצרות ונקודתיות ולפיכך לא הייתה חריגה משמעותית מהמסגרת המקובלת והרגילה של בקשה למתן הוראות. לצדדים אף ניתנה הזדמנות להציג את מסמכיהם וטענותיהם. הוגשו אומנם שלוש בקשות, אולם למעשה מדובר בפרשייה אחת שבאה לעולם עקב ביטול הסכמי אלישיוב, אי גרירת המשכנתאות, כאשר חלק בלבד מכספי ההלוואות הופקד בחשבון הליווי. לפנינו שתי שאלות עיקריות: האחת, האם זכותם של רוכשי אלעד 60, 90 עדיפה על זכויות הבנקים המָלְווים לאלישיוב. השנייה, האם חרף ביטול החוזים יש לאלישיוב או לבנק מזרחי-טפחות זכות בערבויות ובכספי הערבויות, של הכספים שהופקדו בחשבון הליווי בבנק הפועלים. דיון בבש"א 7086/09 7. יש לאבחן בין שני הפרויקטים. באשר לפרויקט "אלעד 60" - בנק לאומי למשכנתאות והבנק הבינלאומי למשכנתאות, שנתנו את ההלוואות לאחים אלישיוב לגבי 14 הדירות בפרויקט זה, הסתלקו מהתנגדותם לבקשה. בנק מזרחי-טפחות (שליווה פרויקט זה) אף הוא לא התנגד לבקשה. לפיכך נותרה התנגדות האחים אלישיוב בלבד. באשר לפרויקט "אלעד 90" - בנק הפועלים (הבנק המְלָוֶוה) הסכים לבקשה, הבנקים האחרים הסתלקו מהתנגדותם ונותרה התנגדות של האחים אלישיוב ובנק מזרחי-טפחות. 8. פרויקט "אלעד 60" - התנגדות האחים אלישיוב. בפי ב"כ אלישיוב היו טענות רבות, מהן דיוניות, אשר נדחו לעיל. בתמצית אלו הטענות העיקריות שהועלו: גרירת המשכנתאות לא בוצעה על-ידי חפציבה, שהפרה בכך את הסכם הביטול ויש לראותו כהסכם בטל ועל-כן יש להכיר בזכויות אלישיוב בדירות; ניתנו התחייבויות לרישום משכנתא לטובת הבנקים למשכנתאות, אולם הדירות נמכרו לרוכשים החדשים בלא הסכמתם של הבנקים, לפיכך הרכישות החדשות אינן רכישות. יש לדחות את עמדת האחים אלישיוב מהטעמים הבאים: א. הסכם הביטול לא נזנח כלל. על-פי הסכם הביטול, רכשו האחים אלישיוב את כל הדירות בפרויקט אלעד 73 וגרירת המשכנתאות מפרויקטים 60, 90 לא בוצעה, משום שאלישיוב החליטו ליטול משכנתאות חדשות על סמך רכישות "אלעד 73". הדבר עולה מפורשות מעדותו של שמואל אלישיוב בעמודים 35-36 לפרוטוקול בית המשפט. קרי, האחים אלישיוב היו מודעים להוראת הסכם הביטול בעניין גרירת משכנתאות, אולם הם לא ביצעו הוראה זו ביודעין. מחומר הראיות ומהעדויות עולה, כי חפציבה מימנה לאחים אלישיוב החזר חודשי של תשלומי ההלוואות שלא נגררו. מכאן, האחים אלישיוב ידעו היטב ונתנו הסכמה במפורש לכך שסעיף גרירת המשכנתאות לא יבוצע. לפיכך, הסכם הביטול בעינו עומד. בנוסף, שמואל אלישיוב העיד, כי מכירת הדירות המבוטלות לרוכשים החדשים נעשתה בידיעתם ובהסכמתם של האחים אלישיוב (ראה פרוטוקול עמודים 35-36). אלישיוב אף ידעו כי אותן מכירות מממנות את החזר ההלוואות שהם נטלו. קרי, האחים אלישיוב נתנו הסכמה לשינוי בהסכם הביטול ועל-כן הם מנועים לטעון כי הסכם הביטול הופר או בר-ביטול או להתנגד לתוקפן של המכירות לרוכשים החדשים. בנוסף, האחים אלישיוב לא פנו בטענות או דרישות כלשהן כלפי מי מהרוכשים החדשים. ב. טענת אלישיוב כי לא ניתן לבצע את המכירה, בניגוד לעמדת הבנקים המָלווים אינה במקומה, שכן אותם בנקים מָלווים הסירו את התנגדותם לבקשה. 9. לאור האמור, דין בקשת המנהל המיוחד בכל הקשור לפרויקט "אלעד 60", להתקבל. 10. פרויקט "אלעד 90" - התנגדות האחים אלישיוב ובנק מזרחי-טפחות. האחים אלישיוב חזרו על טענותיהם הנ"ל גם בפרויקט "אלעד 90", אליהן נוספו טענות יחד עם בנק המזרחי כדלקמן: לחשבון הליווי הופקדו כ-10 מיליון ₪. להבטחת זכויות בנק טפחות ניתנה התחייבות ישירה של חפציבה, והתחייבות זו קודמת בזמן לרכישות החדשות, ולפיכך, יש להחיל את הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, ולא את סעיף 12 לחוק המיטלטלין, כטענת המנהל המיוחד. כמו כן נטען על-ידי בנק מזרחי-טפחות, כי אין לייחס לו אחריות בקשר למתן הלוואות לרוכשים החדשים ל-7 דירות מתוך הדירות שמכירתן לאלישוב בוטלה, שכן הבנק לא ידע על הביטול ולבנקים לא הייתה מערכת בקרה על התנהלות חברה משכנת וכמו כל בנק למשכנתאות, הייתה הסתמכות על אמיתות הצהרות של החברה המשכנת היא חפציבה. יש לדחות ההתנגדויות מהטעמים הבאים: א. בפרויקט "אלעד 90" רכשו האחים אלישיוב 30 דירות, מתוכן מומנו 14 דירות על-ידי הבנק הבינלאומי ובנק עצמאות (שנרכש על-ידי הבנק הבינלאומי). בנק זה הסיר התנגדותו, וכך ההתנגדות מתמקדת ב-16 דירות בלבד. ב. האחים אלישיוב הגישו בקשה נפרדת שתידון להלן - בש"א 8525/09 - להנפקת וחילוט ערבויות, הבקשה מבוססת למעשה על ביטול הרכישה, ולפיכך הם מנועים מלטעון טענה הפוכה כי הסכם הביטול אינו שריר ואינו קיים. ג. אכן עולה סוגיה משמעותית, שכן לפנינו לכאורה עסקאות נוגדות. האם יש לראות בעסקאות שלפנינו עסקאות במקרקעין עליהן חלה הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, או שמא מדובר בהתחייבויות אובליגטוריות, עליהן אפשר להחיל את הוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין? נוכח המצב העובדתי שלפנינו ונוכח ההחלטה בבקשות הנוספות (להלן), איני רואה צורך להיכנס ולדון בעומק הסוגיה, שכן כל הרוכשים בפרויקט "אלעד 90" מחזיקים בחוזי חכירה במינהל מקרקעי ישראל ובחזקה כדין, ולפיכך לרוכשים אלה זכויות קנייניות, העדיפות על הזכויות שמחזיק בנק מזרחי-טפחות. בנקודה זו אעיר, כי מעמדת בנק מזרחי-טפחות עולה כי לא היה מתנגד לבקשה לו התקבלה עמדתו בבקשות האחרות שלהלן. נוכח דברים אלה גם לא ראיתי מקום להתייחסות מפורטת יותר לסוגיית 7 ההלוואות "הכפולות" שניתנו על-ידי בנק טפחות בפרויקט זה. 11. לאור האמור, דין בקשת המנהל המיוחד בכל הקשור לפרויקט "אלעד 90", להתקבל. דיון בבש"א 8525/09, 9781/09 12. אין חולק כי בחודש נובמבר 2002 הפקיד בנק טפחות סכום כולל של 9,820,800 ₪ בחשבון הליווי בבנק הפועלים שנועדו לממן רכישת 16 דירות של האחים אלישיוב בפרויקט "אלעד 90" (בטיעוני הצדדים יש פירוט הסכום עבור כל דירה). לטענת אלישיוב ובנק מזרחי-טפחות, הוציא בנק הפועלים 8 ערבויות בלבד ובבקשה מבוקש להורות על הוצאת 8 ערבויות נוספות ומימוש כל 16 הערבויות. בנק הפועלים טען בכתב, כי הוציא 13 ערבויות ובעדות מר אריה ברכה מטעם הבנק נאמר כי הוצאו 14 ערבויות. טענות האחים אלישיוב ובנק מזרחי-טפחות בתמצית הן, כי מעת שהופקד סכום כסף בחשבון הליווי על הבנק המְלָוֶוה להוציא ערבויות, ולדרישת הבנק המַלְוֵוה ולהסב הערבויות לטובתו. הטענה מבוססת, בין השאר, על הוראת חוק המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ומכללים בנקאיים של בנקים מְלָווים. העובדה כי החוזים בוטלו אינה מהווה סיבה מספקת לאי מימוש הערבויות אלא להיפך. לטענת בנק הפועלים יש לדחות הבקשה ממספר טעמים: לא התמלאו הוראות סעיף 2(1) לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות). קרי, אין הוכחה כי המוכר אינו יכול להעביר בעלות או זכות אחרת בדירה וכי הפרת ההתחייבות על-ידי מוכר הדירה נובעת מעיקול, צו פירוק או צו כינוס נכסים. כיוון שהחוזה בוטל, ממילא לא יכל המוכר (חפציבה) להפר התחייבות שכבר אינה קיימת. עוד נטען, כי לבנק המזרחי אין זכות להסבת הערבויות, שכן בכתבי הערבות שהוצאו על-ידי בנק הפועלים צוין במפורש כי הערבות איננה ניתנת להעברה או להסבה. באשר להחלטות בתיקים אחרים שהתייחסו לחובה להנפיק ערבויות בגין הפקדה בחשבון הליווי, ביקש בנק הפועלים לערוך אבחנה, הן עובדתית והן משפטית, מהמקרה שלפנינו. כמו כן, אלישיוב ביטלו החוזים, לא הודיעו לבנקים על הביטול כפי שהתחייבו, וכל התנהלותם מלמדת על קנוניה שרקחו עם חפציבה, ולכן הם מושתקים ומנועים מלהעלות טענות נגד הבנק המְלָוֶוה. 13. הטענות שהעלו ב"כ בנק הפועלים הן לכאורה שובות עין, אולם אין בידי לקבלן. בנק הפועלים ידע על רכישות אלישיוב. למצער, ידע על 14 רכישות, שכן כפי שעולה מתגובתו ומעדות אריה ברכה, הוא הוציא 14 ערבויות. בהמשך, כל הדירות בפרויקט נמכרו לרוכשים אחרים על-ידי חפציבה, לרבות רוכשים חדשים של דירות הביטול. קרי, אלישיוב אומנם לא דיווחו לבנק הפועלים המְלָוֶוה על הסכם הביטול, אולם בנק הפועלים ידע, ובוודאי היה יכול ואף צריך לדעת, על ביטול זה, שכן הדירות נמכרו לאחרים והבנק אף אִפשר את רישומן במינהל מקרקעי ישראל באמצעות מכתב החרגה מהשעבוד לטובתו. הדירות נמכרו כולן, לרבות דירות הביטול, תמורתן שולמה במלואה ולכאורה התמורה נכנסה כולה לחשבון הליווי. מכאן שבחשבון הליווי יש מלוא התמורה עבור כל דירות הפרויקט ובנוסף כספים עבור אותן 16 דירות שהפקיד בנק טפחות. במקום אחר החלטתי (בש"א 7602/07 בל"ל נ' הכנ"ר, ), כי לבנק מְלָוֶוה חובה להנפיק ערבויות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעתם של רוכשי דירות) מרגע שהפקידו הרוכשים (או בנק מַלְוֵוה) את כספיהם בחשבון הליווי. איחור כלשהו בהנפקת הערבויות ייחשב איחור טכני בלבד. תכלית החוק הינה כי כספו של רוכש יהיה מובטח מאותו רגע ממש בו הופקד כספו לחשבון הליווי. בנק הפועלים עצמו עשה שימוש בכלל זה ובהחלטה הנ"ל בהליך אחר בבש"א 6971/07 : במקרה זה היה בנק הפועלים במעמד של בנק מַלְוֵוה שהפקיד כספים בחשבון הליווי של בנק מרכנתיל, ערבויות לא הוצאו, ואלו נדרשו על-ידי בנק הפועלים המַלְוֵוה בחלוף שנים והבקשה התקבלה. צד להליכים משפטיים, לרבות בנק, רשאי לשנות את גישתו ועמדתו ואף לנסות ולאבחן בין המקרים, אלא שאז אפשר לתהות ולתמוה על שום מה שינוי הגישה, שהרי בפרויקט אחד בנק נמצא במעמד של מַלְוֵוה ובפרויקט שני הוא בנק מְלָוֶוה. שינוי זה אינו צריך לשנות את הגישה העקרונית, כי כסף שנכנס לחשבון הליווי הוא כסף מובטח. אין מקום לקבל הטענה כי עקב ביטול ההסכם לא נוצרו התנאים שנקבעו לשם מימוש הערבות בסעיף 2(1) לחוק המכר דירות. תכלית החוק הינה להבטיח רוכשי דירות, אשר שילמו כסף על חשבון מחיר הדירה, ומתברר שלא ניתן להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת. עם ביטול ההסכם חלה על המוכר חובת השבת הכספים שהשקיע הקונה בדירה. ביטול הסכם המכר אינו פוגע בתוקף הערבות הבנקאית, שהרי חובת המוכר להשבה, שקמה עם הביטול, טרם קוימה (ראה בעניין זה ההחלטה בבש"א 4167/08 בעניין מלמיליאן, , סעיפים 6-7). אין לקבל את טענת בנק הפועלים, כי יש לאבחן את עניין מלמיליאן מעניינם של אלישיוב, שמעמדם אינו מעמד של רוכש צרכני, שכן מרגע שהכסף הופקד בחשבון הליווי, הזכות להבטחתו עדיפה, בלא לאבחן בין רוכש מסחרי לרוכש צרכני. יש גם לדחות הטענה בעניין הסבת הזכויות של אלישיוב לבנק המזרחי. בענייננו, הטענה נראית כטענה במישור הטכני בלבד, שכן אין חולק שאלישיוב מחויבים, בין בדרך של הסבה ובין בדרך של מתן ייפוי כוח ובין בכל דרך אחרת, להעביר כספי מימוש הערבויות לבנק טפחות אשר לו זכות על כספים אלה. סיכום 14. בש"א 7086/09: אני נעתר לבקשה ומורה, כי לרוכשי פרויקט "אלעד 60" ולרוכשי פרויקט "אלעד 90" זכות טובה בדירותיהם, הגוברת על זכותם של הבנקים שהעניקו הלוואות לאחים אלישיוב בפרויקטים אלה. הרוכשים כולם זכאים לקבל שירותי חברה משכנת והסכם חכירה עם מינהל מקרקעי ישראל לגבי דירותיהם וזאת בהתאם לתנאי הצו הפורמאלי מיום 24.6.2008 בבש"א 2291/08, 2290/08. כפוף לאמור בסעיף 15 להלן, זכויות הבנקים שהעניקו הלוואות לאחים אלישיוב בקשר לדירות רוכשי "אלעד 60", "אלעד 90", הן כספיות בלבד. האחים אלישיוב ישאו בהוצאות ועוד שכ"ט עו"ד לטובת המנהל המיוחד בסך של 25,000 ₪ + מע"מ. 15. בש"א 8525/09, 9781/09: אני נעתר לבקשות: על בנק הפועלים להנפיק ערבויות עד לסכום כולל של 9,820,800 ₪ לטובת האחים אלישיוב או מי מהם ולממשן לזכות בנק מזרחי-טפחות. על בנק מזרחי-טפחות להציג לבנק הפועלים יתרת החוב של כל 16 ההלוואות (שכן על-פי עדות שמואל אלישיוב, ההלוואות נפרעו לשיעורין עד ספטמבר 2007). במקרה שיוותר פער בין סכום מימוש הערבויות לבין יתרת החוב והצדדים לא יגיעו להבנה ביניהם על פער זה, יוכלו לפנות לבית המשפט. סכום שאינו שנוי במחלוקת, ישולם. הוא הדין בסכומים נוספים, אם יש כאלה, שהופקדו על-ידי הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ או בנק עצמאות בחשבון הליווי של פרויקט "אלעד 90". יש להוציא ערבויות ולממשן לזכות הבנק המַלְוֵוה. בנק הפועלים ישא בהוצאות ועוד שכ"ט עו"ד לטובת האחים אלישיוב ובנק מזרחי-טפחות בע"מ, ביחד, בסכום של 25,000 ₪+מע"מ. מקרקעיןבנק מלווה