זכרון דברים למכירת קרקע

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא זכרון דברים למכירת קרקע: בקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבה 1 לעשות כל דיספוזיציה במקרקעין הידועים כגוש 5021 1935 חלקים מחלקות 64, 47, 40, 39, 27, 26, 25 מגרשים 313, 314 (להלן: "המקרקעין") ו/או להשלים כל עסקה במקרקעין וזאת עד למתן פסק דין בתיק העיקרי או עד למתן החלטה אחרת. טענות המבקש: המשיבה 1 התקשרה עם המבקש בחוזה מחייב למכירת המקרקעין באשקלון. המבקש מסר למשיבה המחאה על סך 100,000 $ על חשבון תמורת המכר כפי שסוכם בחוזה ביניהם. המשיב 2 הינו נציגה המוסמך של החברה וניהל את כל המגעים עם המבקש.   לאחר כריתת החוזה הועברו בין הצדדים מסמכים נוספים לקידום מימוש החוזה אך המשיבה העבירה טיוטה של חוזה בהם תנאים שונים משסוכמו, כגון: שינוי תנאי התשלום שסוכמו.   בעקבות כך פנה המבקש למשיב 2 אשר הרגיעו כי החוזה יקוים כפי שהוסכם אך לתדהמת המבקש התברר כי המשיבה לא הפקידה את ההמחאה. משכך, שיגר המבקש מכתבים למשיבה המבהירים את עמדתו. המשיב 2 ניסה להרגיעו באמרו כי מדובר בהליכים פנימיים של החברה אך לא ציין בשום שלב כי החוזה אינו תקף ועל כן המבקש נתן אמון בדבריו.   עם זאת, לא קודם מימוש החוזה ולכן שוגרה התראה משפטית, אשר לא ניתן לה מענה בכתב,ברם, מסרי הרגעה הועברו פעם נוספת על ידי המשיב 2.   סמוך להגשת הבקשה הגיעו אל המבקש ידיעות לפיהן המשיבה מציעה את המקרקעין לצדדים שלישיים.   ביום 5.3.09 שוגרה התראה משפטית אחרונה ואולם המשיבים התחמקו ממענה להתראה זו.   לפיכך, נאלץ המבקש להגיש תובענה לאכיפת חוזה במקרקעין ובמסגרתה בקשה דחופה לסעד זמני לאיסור דיספוזיציה במקרקעין.   לטענת המבקש קיימת סכנה ממשית שהמשיבה תמכור את המקרקעין לצדדים שלישיים ותגרום לתסבוכת משפטית מורכבת. כך גם קיימת סכנה כי החברה המשיבה לא תגלה לצדדים שלישיים שהתקשרה בחוזה.   יש צורך בסעד הזמני על מנת לשמר את המצב הקיים שכן כל ניסיון למכירת המקרקעין אשר נמכרו כבר למבקש, עלול להוות צעד בלתי הפיך שיפגע בזכויות הקנייניות של המבקש.   לעומת זאת, אין במתן הסעד הזמני כדי לפגוע בחברה שכן האחרונה התקשרה בחוזה בכתב עם המבקש למכירת המקרקעין, חוזה אשר לא בוטל מעולם.   טענות המשיבים: המשיבים טענו כי למבקש אין עילה ואין יריבות בכל הנוגע למשיב 2 שכן המשיב 2 אינו בעל הזכויות במקרקעין ולכן יש לסלק על הסף את הבקשה כנגד המשיב 2.   סיכויי התביעה קלושים ביותר באשר המסמך לא נחתם על ידי מי שמוסמך לחייב את המשיבה 1 באשר המשיב 2 אינו מורשה חתימה, וכן המסמך היווה רק נדבך ראשוני למשא ומתן בין הצדדים.   המסמך המכונה על ידי המבקש "חוזה" הועבר על ידי המשיב 2 לב"כ המשיבה 1 עם הנחייה להכין חוזה, משמע, המסמך שהוכן על ידי הצדדים אינו אלא בסיס ראשוני לעריכת חוזה מפורט.   המשיב 2 הודיע למבקש כי עבור המשיבה 1 ההמחאה שנמסרה הינו המחאה לביטחון ואין בכוונתה להפקיד את ההמחאה עד אשר מנהלי ומורשי החתימה של המשיבה 1 וכן הבנק יסכימו לתנאים העקרוניים שנכללו במסמך.   המסמך חסר פרטים חיוניים , לא צויינו שמות הצדדים שכן זהות הרוכשת הפוטנציאלית לא היתה ידועה באותה עת. כך גם מספרי גוש וחלקה של המקרקעין אינם מצוינים במסמך.   אף אם ייטען כי ניתן להשלים פרטים אלו הרי שבהעדרם יש כדי ללמד על כך שהצדדים לא ראו במסמך הסכם מחייב והדבר מעיד על העדר גמירות דעת מצידם.   במכתבה של ב"כ המבקש מיום 28.11.07 כונה המסמך "זיכרון דברים", כך שזוהי הודאת בעל דין שאין המדובר בהסכם סופי ומחייב אלא בזיכרון דברים שאינו בעל נפקות משפטית כחוזה מפורט ומחייב. כך גם נכתב במכתב כי "תיקבע פגישה להסכם מכר נשוא זיכרון הדברים" כך שאין המדובר בהסכם מכר מחייב אלא בזיכרון דברים המותנה בעריכתו ובחתימתו של הסכם מכר מפורט ומחייב.   במהלך הפגישה הבהיר המשיב 2 למבקש כי לאור קיומה של משכנתא הרי שכל התנאים שהועלו על הכתב כפופים ומותנים גם בקבלת הסכמתו בכתב של הבנק.   הצדדים לא דיווחו לרשויות המס על קיומו של הסכם מכר ולא רשמו הערת אזהרה בגין כך ובכך יש כדי להעיד ששני הצדדים לא ראו עצמם כמי שהתקשרו בעסקה מחייבת.   לאחר הפגישה שהתקיימה ביום 25.9.07 נערכו טיוטת הסכם ראשונה וטיוטת נספח תמורה אשר נשלחו בדוא"ל אל המבקש תוך שצוין כי הטיוטה המצורפת לא תחשב כהצעה ואילו המבקש ובא כוחו לא התכחשו לקביעות חד משמעיות אלה לפיהן המסמך אינו בגדר הסכם מחייב אלא מתקיים עדיין משא ומתן בין הצדדים.   המדובר בעסקה בהיקף של מיליוני דולרים והמשיבה אינה נוהגת להתקשר בעסקאות מעין אלו על גבי פתקים, שרבוטים או חלקי עמודים הכתובים בכתב יד אלא עסקאותיה נחתמות במסגרת הסכמים מפורטים ושקולים.   נוכח העובדה שהמקרקעין היו משועבדים לבנק, תוקף ההסכם ממילא היה מותנה בתנאי מתלה והוא אישור הבנק לתנאיו. אלא שהבנק סרב לאשר את מתווה העסקה ולכן לא היתה תכלית בהמשך המשא ומתן.   המשיבה 1 שלחה מכתב למבקש וב"כ המבקש כתבה כי ניתנת ארכה בקשר עם "מועד החתימה על הסכם רכישה". האמור מלמד כי המבקש מודה כי אין בין הצדדים הסכם מכר מחייב. בסמוך לכך, תם המשא ומתן בין הצדדים מבלי שנחתם הסכם מכר מחייב.   במסגרת הבקשה, הסתיר המבקש מסמכים רבים שיש בהם להעיד שהמסמך אינו בגדר הסכם מחייב ועל כן פעל תוך אי ניקיון כפיים שדי בו כדי להצדיק דחיית הבקשה.   "מסרי ההרגעה" הנטענים על ידי המבקש, שקריים בעליל וחזקה על המבקש כי אם היו כאלה, היה מבקש שאלו יועלו על הכתב.   בהשתהותו, גרם המבקש נזקים למשיבה 1 בייחוד נוכח הבקשה לצו מניעה ,שאם יינתן יאריך בחודשים רבים את התקופה בה לא ניתן יהיה למכור את המקרקעין לצדדים שלישיים.         מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובת המשיבים שכן המבקש לא הוכיח שייגרמו לו נזקים בלתי הפיכים אם לא יוענק לו הסעד הזמני המבוקש.   עדויות הצדדים:   עדות המבקש:   המבקש, מר אלי גבאי, הופנה לנספח ג1 לתשובת המשיבים שהינו מכתב שנשלח על ידי ב"כ המשיבה 1 אל ב"כ המבקש , נושא תאריך 18.10.2007 ובו נכתב:   "לבקשת מרשתי (המשיבה 1 - הערה שלי - מ.ב.) מצ"ב טיוטות של הסכם מכר ושל נספח תמורה. טיוטות אלה נשלחות במקביל למרשתי וכפופות להערותיה ולאישורה. יתר הנספחים יועברו לידיך בהמשך המשא ומתן ...". מכתב זה נשלח מספר שבועות לאחר עריכת המסמך המכונה "תנאי עסקה" אשר בו רואה המבקש חוזה לכל דבר.   בתגובה למסמך זה, שלחה באת כוח המבקש אי-מייל אל ב"כ המשיבה 1 (נספח ד') ובו כתבה: "בהמשך לטיוטת ההסכם... הריני לעדכנך כי עד ליום א' יישלחו אליך הערות סופיות..." .   למבקש הוצגו המסמכים על מנת להצביע על כך כי הוא ובאת כוחו ידעו כי המסמך המכונה תנאי עסקה אינו המסמך הסופי ועל כך השיב כי הטיוטה לא היתה המסמך הסופי אך התנאים סוכמו מראש.   דבר זה תמוה שכן אם התנאים סוכמו מראש, ותנאי הטיוטה שונים, הרי שברי הוא כי המסמך הראשוני אינו המסמך הסופי ובאת כוחו של המבקש לא הזדעקה וכתבה כי אין המדובר עוד במשא ומתן אלא בהסכם אשר ישקף את תנאי העסקה, זאת ולא יותר.   לדברי המבקש, על פי המסמך, הרוכשת הינה חברה מטעמו שהיתה בהקמה באותה עת לצורך הפרויקט, אך ההסכם שעשה היה בינו לבין אריאל מקלר ולכן לא החברה היא התובעת אלא הוא.   טיוטת ההסכם שנשלחה על ידי המשיבה 1, נספח ג2, שונה מהמסמך עליו חתם בתנאיו, שכן לפי ההסכם שחתם עם אריאל היו תנאים כגון מקדמה בסך 100,000$, ואילו בחוזה עוד 300,000$ והשאר בעשרה תשלומים רבעוניים מיום החוזה. לדבריו, מר מקלר שלח את הטיוטה ואחרי מספר ימים הוא התקשר ואמר שהבנק לא מאשר את העסקה והוא חייב לשנות את התנאים. או אז המבקש שלח אליו מכתב.   נספח התמורה הוא לפי ההסכם בין המבקש לבין אריאל מקלר אך בסופו של דבר מר מקלר לא הסכים לנספח הזה והם קיימו שיחות טלפוניות בעניין.   באשר לידיעת המבקש כי יש צורך באישור מבעלי החברה ובאישור הבנק, הסביר כי היו קרוב לחמש פגישות בהם דובר על המחיר והתנאים ובכל פגישה מר מקלר חזר אל המבקש עם אישור אחר עד שהגיעו להסכמות.בפגישה החמישית חתמו על הסכם לאחר שמר מקלר קיבל את כל האישורים.   אף בטיוטת ההסכם (סעיף 3.4 ) נכתב במפורש כי הסכם זה כפוף ומותנה בהסכמת הבנק המהווה תנאי מוקדם לכניסתו לתקוף של ההסכם, בהתאם לאמור בסעיף 15 לטיוטה ולפיו אישור הבנק הינו תנאי מתלה ואם לא ינתן אישור הבנק תוך 30 יום יהיה ההסכם, על אף חתימתו, בטל ומבוטל ולא יקנה לצדדים כל עילת תביעה.   כן העיד כי בפגישותיהם, הנתבע 2 ייצג את החברה ואף המכתבים ששלח היו תחת שמה של המשיבה 1.   המבקש הבהיר כי כל ההתנהלות היתה מול עורכת הדין מאיה גבאי מטעמו ועינת הלל ממשרד עו"ד כספי. משנשלח המכתב ולפיו לא ניתן להתקדם במשא ומתן, שוחחו בטלפון, נפגשנו מספר פעמים ומשלא יצא דבר, הוגשה התביעה לבית המשפט.   לדבריו, לפי נספח התשלומים לא היו שינויים בתנאים שבין ההסכם לבין טיוטת ההסכם, אך המשיבה 1 לא הסכימה לחתום עליו.   עדות המשיב 2:   המשיב 2 העיד כי הוא ניסח את המסמך בכתב יד וזה נחתם על ידו.   בהסכם שנחתם ביום 25.9.07 לא רשם כי יש צורך באישור הבנק משום שאלו היו תנאי עסקה בלבד. כך גם לא נכתב כי ההסכם כפוף להסכמה של נציגים מטעם המשיבה 1.   המשיב 2 הבהיר כי "הנייר הזה הוא תנאי עסקה" וכי בעלי החברה הם המוסמכים לתת אישור לעסקה.   לאחר המכתב מיום 30.4.08 בו נכתב על ידי ב"כ המבקש, כי מרשו עומד על קיום תנאי העסקה כלשונם,פנה המשיב 2 מיוזמתו אל המבקש והציע לו לנסות לחתום על העסקה בתנאים אחרים ולא בתנאים המקוריים. פנייה זו נעשתה בשל דרישת בנק הפועלים מאחר והמשיבה 1 הינה לקוחה במחלקת אשראים מיוחדים, עובדה אשר לא צוינה ב"נייר" מיום 25.9.07, אך הובהרה למבקש ולאביו אשר הגיע בסוף הישיבה.   סיכומים מטעם המבקש: בסיכומיו טען המבקש כי עיון בחוזה מעלה כי הפרטים היסודיים והמהותיים כפי שאלו נדרשו בפסיקת בית המשפט מצויים בחוזה שנחתם. בנוסף צורף העתק ההמחאה המהווה תשלום מקדמה על סך 100,000$ אשר נמסרה במעמד חתימת החוזה על ידי המבקש המלמדת על גמירות דעת ומסוימות.   המרצע יצא מן השק כאשר המשיבים הודו שהם ביקשו לשנות את תנאי העסקה לאחר שהחוזה נחתם.   על פי "כללי הניהול הפנימי" מי שהציג עצמו כמוסמך וחתם בשם החברה לא יישמע בטענות שיש בהן חוסר תום לב. המצהיר הבהיר בחקירתו כי היה ברור שהמשיב 2 יצג את החברה, ישב במשרדי החברה ומכתביו נשלחו על גבי נייר מכתבים של החברה.             נציגי החברה לא הופיעו זולת המשיב 2  ועל כן אין לקבל טענה שנטענה ללא תימוכין.   הטענות בדבר הצורך בהסכמת הבנק או באישורים על ידי גורמים אחרים בחברה, הינן פרי דמיונם של המשיבים.   טענת השיהוי אשר נטענה על ידי המשיבים הינה מקוממת שהרי נטען בתצהיר ולא נסתר שהמשיב 2 פנה למבקש במסרי הרגעה לפיהם אין חשש שהחוזה לא יקויים.   ההתנהלות כולה היתה מול המשיב 2 ועל כן אין לייחס חשיבות לנספח ג1 שכן זמן קצר לאחר מכן נשלחו מכתבים אשר הביעו התנגדות לכל ניסיון לשנות את תנאי החוזה.   המשיבים הכחישו קבלת המכתב נספח ה' שכן העדר כל התנגדות לאמור במכתב לא היתה נוחה למשיבים אלא שהתברר כי המכתב הומצא במסירה אישית, התקבל במשרדי החברה ואישור מסירה הוצג לבית המשפט.   כך, לא ניתן כל הסבר מדוע לטענות הנוקבות במכתבים לא ניתן כל מענה.   המשיב 2 הודה שהחוזה נוסח על ידו, נכתב בכתב ידו ונחתם בחתימתו. לא ניתן כל הסבר מדוע במסמך כה חסר משמעות, כנטען על ידי המשיבים, אשר נחתם על ידי שני הצדדים, מצויים פרטים כה משמעותיים וניתנה מקדמה כספית.   המשיב 2 הודה כי הוא שיזם הפנייה למבקש לאחר שנשלח המכתב נספח ד' והודה כי הציע לו לחתום על תנאים אחרים שאינם המקוריים, כך שמימוש החוזה לא יצא אל הפועל משום שהמשיב 2 ביקש לשנות את תנאי החוזה.   במאזן הנוחות קיימת סכנה לאבדן זכויות בנכס מקרקעין שנרכש בתום לב לאחר משא ומתן ממושך שבסופו נחתם חוזה הנוקב במגרשים הספציפיים שהמבקש רכש, סכום התמורה, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה והפקדת מקדמה בסכום של מאות אלפי ₪.   באם יבוטל הצו שניתן, יגרמו נזקים עצומים ובלתי הפיכים שכן מדובר בזכויות נכס מקרקעין שירדו לטמיון ועלולות להיות מועברות לצד שלישי, כפועל יוצא תתייתר גם התובענה העיקרית.   לעומת זאת, אין במתן הסעד הזמני משום פגיעה  במשיבה שכן אין מחלוקת כי המשיבה 1 התקשרה עם המבקש ואף הצהירה כי גם היום מעוניינת במימוש הסכם המכר עם המבקש. העובדה כי היא מעוניינת בתנאים שונים מאלה שהוסכמו אינה משנה ומעידה רק על חוסר תום לב.   אין ליתן פרס למעוול ולנוהג בחוסר תום לב אשר הודה מפורשות כי חזר בו מתנאי עסקה שסוכמו ונוקט בתרגילי התחמקות.   על פי הפסיקה, נטיית בתי המשפט הינה ליתן סעד של איסור דיספוזיציה, אף במסגרת ערעור, כל אימת שמדובר בבקשה שעניינה זכויות מקרקעין שהעברתם לצד שלישי משמעה אבדן מוחלט ונזקים ללא תקנה.     סיכומים מטעם המשיבים:   בסיכומיהם טענו המשיבים כי תביעתו של המבקש הינה חסרת סיכוי באשר הוכח כי מעולם לא נחתם הסכם מחייב בין מי מהמשיבים לבין המבקש ו/או מי מטעמו וכי המסמך כלל אינו מהווה הסכם מכר מחייב. נטען כי המסמך לא נחתם על ידי מי שיכול לחייב את המשיבה 1 בהתקשרויות מסוג זה דבר אשר היה ידוע למבקש.   המסמך היווה רק נדבך ראשוני למשא ומתן בין הצדדים. בתום הפגישה בין הצדדים הותוו תנאי עסקה פוטנציאלית אשר הועלו על גבי המסמך שכותרתו "תנאי עסקה אלי גבאי - אריאל מקלר", זאת להבדיל מהסכם עם ראדקו.            עורכי המסמך והחתומים עליו היו ערים לעובדה כי אין די במסמך זה כדי לגבש חוזה מכר מקרקעין מחייב ולפיכך התנו את קיום העסקה בעריכת חוזה עתידי וחתימתו, כך הודע למבקש כי המדובר בהמחאה לביטחון וכי אין בכוונת המשיבה 1 להפקיד את ההמחאה כל עוד לא יינתנו האישורים על ידי מנהליה ומורשי חתימתה וכן אישור הבנק.   מסמך חסר פרטים חיוניים, לא מצוינים שמות הצדדים, שמה של המוכרת הפוטנציאלית- המשיבה 1 ושמה של הרוכשת הפוטנציאלית. גם אם יטען כי ניתן להשלים פרטים אלו, יש בהעדרם כדי ללמד על כך שהצדדים לא ראו במסמך משום הסכם מחייב ולא היתה גמירות דעת מצידם.   הכנת טיוטת הסכם כפופה לאישורים. לא נטען ולו ברמז על ידי המבקש או מי מטעמו כי ביום 25.9.07 נחתם חוזה המחייב בין הצדדים ואף בא כח המבקש ציינה במפורש כי מדובר בטיוטות וכי יש בכוונתה לשלוח הערות ובקבלת נספחים לשם השלמת הבדיקות, כך שהצדדים המשיכו לנהל משא ומתן ביניהם.   במכתבה של בא כח המבקש מיום 28.11.07 כונה המסמך "זכרון דברים מיום 25.9.07 - אריאל מקלר - אלי גבאי". מדובר בהודאת בעל דין לפיה זהו אינו הסכם סופי ומחייב בין המבקש לבין המשיבה 1 אלא בזיכרון דברים שאינו בעל נפקות משפטית כחוזה מפורט ומחייב ולכל היותר יש בו כדי להוות הסכמה לניהול משא ומתן על בסיס העקרונות שהותוו במסגרתו.   במהלך הפגישה ביום 25.9.07 הבהיר המשיב 2 למבקש ולאביו כי המגרשים משועבדים וממושכנים לטובת בנק הפועלים וכי בלשכת רישום המקרקעין רשומה משכנתא לטובת הבנק. נוכח האמור, הבהיר המשיב 2 כי כל התנאים שהועלו על הכתב כפופים ומותנים לא רק בחתימה על הסכם מכר מפורט ומחייב על ידי מורשה חתימה ומנהליה של המשיבה 1 אלא גם בהסכמת הבנק.   אילו היה ממש בטענות המבקש, חזקה על המבקש שהיה מגיש דיווח לרשויות מיסוי המקרקעין על העסקה שהשתכללה כביכול ואולם הוא לא עשה כן. כך גם חזקה על המבקש כי היה פועל לרישום הערת אזהרה על זכויותיה של המשיבה 1 במקרקעין מכח אותו מסמך אך לא עשה כן משום שאין בו את הסממנים הבסיסיים הנדרשים לצורך רישום הערה כאמור.   באלה יש להעיד כי שני הצדדים לא ראו עצמם כמי שהתקשרו בעסקה מחייבת.   המבקש לא הצביע על חוסר תום לב מצידה של המשיבה 1. המשיבה 1 לא הטעתה את המבקש ולא הציגה בפניו מצגי שווא ועל כן אין להידרש לסוגיית חוסר תום הלב בניהול משא ומתן. למעלה מכך, התרופה היחידה שניתן להעניק בגין הפרת חובת תום לב במשא ומתן הינה פיצויים ואילו בהמרצת הפתיחה מבוקש סעד אחד ויחיד והוא אכיפת ההסכם. לפיכך, פסקי הדין שהובאו על ידי המבקש אינם יכולים להועיל לו להוכיח כי קיימים סיכויים להצלחת תביעת האכיפה שהגיש.   מאזן הנוחות נוטה בברור לטובת המשיבים. המבקש לא הוכיח כי יגרמו לו נזקים בלתי הפיכים באם לא יוענק לו הסעד הזמני המבוקש. טענת המבקש כי אם ימכרו המגרשים לאחר תיווצר תסבוכת משפטית מורכבת, הינה טענה בעלמא ואין בה ממש.   המבקש משים עצמו כמי שאוחז בזכויות קנייניות במגרשים אלא שאין לו זכויות כאלה.   המחלוקת הינה האם למבקש זכויות אובליגטוריות גרידא במגרשים אם לאו.   מטרת הבקשה הינה לשנות את המצב הקיים ולהעמיד את המשיבה 1 במצוקה על מנת שתיכנע לדרישותיו הפסולות של המבקש.   מתן הסעד הזמני יביא למצב בו המשיבה 1 לא תוכל למכור מגרשים בשווי כספי של מיליוני דולרים במשך תקופה בת מספר שנים. הדבר עלול לגרום למשיבה 1 נזקים כספיים רבי היקף, להעמידה בהפרת הסדר התשלומים מול הבנק ולהקשות עליה את ניהול עסקיה.     המשיבה 1 נאותה להתקשר עם המבקש בתנאים כפי שפירטה ואולם עד ליום זה המבקש לא פנה בהצעה הכוללת תנאי תשלום שונים מתנאי התשלום שהתבקשו על ידו במקור ובכך יש כדי ללמד כי המבקש אינו מעוניין ברכישת המגרשים אלא להכביד ולהקשות על המשיבה 1 על מנת שזו תיכנע לתכתיבים כספיים.   על פי ההלכה לעניין מתן צו מניעה אין כל מקום להענקת צו מניעה למבקש.   המבקש הסתיר מסמכים רבים מפני בית המשפט שיש בהם להעיד שהמסמך אינו בגדר הסכם מחייב. כך, המבקש נמנע מלהציג תכתובות בהן הוא עצמו התייחס אל המסמך כאל זיכרון דברים בלתי מחייב.   באי גילוי המסמכים יש משום אי ניקיון כפיים שדי בו להצדיק את דחיית הבקשה.   המבקש הגיש את המרצת הפתיחה אך בחודש מאי 2009, היינו, בחלוף שנה וחצי מן המועד בו איים לעשות כן. טענותיו בדבר מסרי הרגעה אינן אמת שהרי לו היו כאלה, חזקה על המבקש כי היה מבקש להעלותן על הכתב.   בהשתהותו זו גרם המבקש נזקים למשיבה 1.   הסעד היחיד המבוקש במסגרת הבקשה הינו צו מניעה זמני האוסר על המשיבה 1, ולא על המשיב 2, לעשות כל דיספוזיציה במקרקעין. הסעד היחיד המבוקש במסגרת המרצת הפתיחה הינו אכיפת הסכם למכירת המגרשים מהמשיבה 1 ולא מהמשיב 2.   אין חולק כי המשיב 2 אינו בעל הזכויות במגרשים ואין ביכולתו למכור אותם. לאור האמור והואיל ולא מתבקש כל סעד נגד המשיב 2, אין עילה ואין יריבת בין המבקש למשיב 2 ולכן יש לסלק על הסף את הבקשה וכן את המרצת הפתיחה כנגד המשיב 2.   דיון והכרעה:   לאחר שבחנתי את כלל המסמכים אשר הונחו בפניי ושמעתי את חקירות הצדדים, מצאתי כי יש לבטל את צו המניעה שניתן ולדחות את בקשת המבקש לסעד זמני.   הצדדים חתמו על מסמך שכותרתו "תנאי עסקה אלי גבאי-אריאל מקלר". ממסמך זה לא ניתן ללמוד כי המדובר בחוזה כנטען ואף לא בזיכרון דברים בעל תוקף מחייב. המסמך נושא את שמותיהם הפרטיים של הצדדים, כשלמעשה מדובר במשא ומתן של חברה המעוניינת לרכוש את המקרקעין מחברה אחרת. שמותיהן של החברות כלל לא הוזכרו ופרטים רבים חסרים במסמך זה, אותו המבקש עותר לכנות חוזה.   מן המסמך המכונה תנאי עסקה נראה כי כוונת הצדדים היתה להעלות את תנאי העסקה, לכשתבשיל, על הכתב, הא ותו לא.   יפים דבריו של כבוד כבוד השופט ברק בע"א 158/77 רבינאי חוה נ' חברת מן שקד בע"מ בפרוק, פ"ד לג (2) 281, 287-286 (להלן: "פרשת רבינאי"):   "עקרונית ניתן להשקיף על זכרון דברים משתי נקודות מבט: בהתאם לנקודת המבט האחת, עריכת זכרון הדברים היא שלב אחד מבין שלבי המשא והמתן, שלבים שתחילתם בטרם נעשה זכרון הדברים, המשכם הוא במעשה זכרון הדברים, וסיומם לאחר עריכת זכרון הדברים, עם כריתתו של החוזה המחייב. בהתאם לנקודת מבט זו, עריכת זכרון הדברים כשלב ביניים במשא ובמתן לא באה אלא כדי להעלות על הכתב את שהצדדים כבר הסכימו ביניהם, מתוך הבנה כי הסכמה זו אין בה גמירת הדעת הסופית לשכלולו של המשא והמתן בין הצדדים. זכרון הדברים מהווה, לפי קו מחשבה זה, רק "חומר גלמי" ואינו אלא שלב במשא ובמתן שטרם נסתיים (ראה ע"א 407/66  בלומה הולצמן (רייך) נ' שלמה איגר, פ"ד כא(1) 288, 294); ע"א 202/67 בלוטמן נ' אשכנזי, פ"ד כא(2) 699). בהתאם לנקודת המבט האחרת, הצדדים באו לכדי הסכם ביניהם, תוך שהם סיימו את המשא והמתן ביניהם עם עריכת זכרון הדברים. עם זאת הם מבקשים לא להסתפק בהסכם זה, אלא הם מבקשים לתת לו חותם פורמלי ופרופסיונלי. זכרון הדברים מהווה, לפי נקודת מבט זו, "הסכם גמור ומוחלט" היוצר את הקשר המשפטי בין הצדדים וזאת אף אם החוזה הפורמלי לא יצא אל הפועל (ע"א 305/63 פרידלבסקי נ' הלר, פ"ד יח(1) 98; ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146). מהו המבחן שלפיו יקבע לאיזו משתי הקטגוריות הנזכרות נופל זכרון דברים פלוני? בענין זה קבעה פסיקתו של בית משפט זה שני מבחנים מצטברים. המבחן האחד הוא כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זכרון הדברים; המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בזכרון הדברים על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה שביניהם".   בהתנהגות הצדדים יש כדי ללמד על העדר גמירות דעת.   שוכנעתי כי ההמחאה אשר מסר המבקש לידי המשיב 2 הינה המחאה לביטחון ולא כפי שטען המבקש -תמורה עבור הממכר, שהרי אם אכן כך הדבר, היה המבקש מתעקש על הפקדת ההמחאה. טענת המבקש כי המדובר במשא ומתן שהשתכלל לכדי עסקה, הינה תמוהה שכן אם כך אכן היה, חזקה כי המבקש היה פועל ומצהיר אודותיה לרשויות מיסוי המקרקעין ורושם הערת אזהרה בגינה.   לעניין זה נאמר בפרשת רבינאי כדלקמן:   " המבחן הראשון לתוקפו המשפטי של זכרון הדברים הוא בכוונתם של הצדדים (ע"א 407/66, עמ' 294). על כוונה זו יש ללמוד, על-פי אמות המידה של האדם הסביר, מהתנהגותם של הצדדים לפני, בשעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים ומתוכן זכרון הדברים עצמו (ע"א 694/69 מגידו נ' "דיור חן", פ"ד כד(2) 6, 9)".   הנני נותנת אמון בדברי המשיב 2 כי הבהיר למבקש בפגישתם כי תנאי העסקה כפופים ומותנים בקבלת הסכמתו בכתב של הבנק ובאישורם של מנהלי החברה ומורשי החתימה הואיל והמשיב 2 אינו מורשה חתימה בחברה, כך שאין המדובר בחוזה מחייב עם מסוימות שלצדדים לו היתה גמירות הדעת, אלא במשא ומתן שעודנו מתנהל וטרם השתכלל לידי חוזה.   בנספח ג'1 נכתב ברחל בתך הקטנה "טיוטות אלה נשלחות במקביל למרשתי וכפופות להערותיה ואישורה".   זאת ועוד.   בסעיף 2 למכתב נכתב כי "יתר הנספחים יועברו לידייך בהמשך המשא ומתן" .   באופן הברור והמפורש נכתב "בהמשך המשא ומתן" ועל מילים אלו לא הלין המבקש ו/או באת כוחו. מכאן נלמד כי גם המבקש הבין כי הצדדים מצויים בשלבי ובמסגרת משא ומתן.   המבקש הגיש את המרצת הפתיחה ביום 30.4.09, כשנה וחצי לאחר שנשלח דואר אלקטרוני (ביום 25.10.07) מעו"ד הלל לעו"ד גבאי שתוכנו כדלקמן:   "עודכנתי הבוקר כי אמש נתקיימה שיחה טלפונית בין סמנכ"ל הכספים של מרשתי ומר אלי גבאי במסגרתה נמסר למר גבאי כי לא ניתן יהיה להתקדם במו"מ על בסיס העקרונות המסחריים כפי שנדונו עד כה".   המבקש השתהה מרגע שהודע לו כי לא ניתן יהיה להתקדם במשא ומתן אלא על בסיס עקרונות מסחריים אחרים ולא פעל אלא בתום שנה ומחצה ממועד זה.   לא מצאתי ממש בטענותיו של המבקש באשר למסרי הרגעה שהיו, אם היו, שכן אלו לא הוכחו.   השתהות זו יש בה כדי לעמוד למבקש לרועץ.   באשר למאזן הנוחות, הרי שזה נוטה לטעמי לטובתה של המשיבה. ברע"א 6994/00 - בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' יצחק אמר . פ"ד נו(1), 529 נפסק על ידי כבוד השופטת א' פרוקצ'יה: "לצורך מתן סעד זמני נשקלים שני עניינים: האחד - סיכויי התביעה העיקרית או למצער - האם עומדת שאלה רצינית לדיון, או שמא מדובר בתביעת סרק על פניה; השני - מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי - האם בהערכת מכלול הסיכויים והסיכונים הנילווים לתביעה העיקרית עלול אי מתן הצו להסב נזק גדול יותר למבקש מאשר נזק העשוי להיגרם ממתן הצו למשיב המתנגד לו. בדיקת קיומו של התנאי הראשון נעשית באורח לכאורי בלבד ואין היא אמורה לשקף עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית; בחינת התנאי השני היא, בעיקרה, מעשה של איזון אינטרסים ובענין זה נתון שיקול דעת רחב לערכאה הדיונית לשקול ולהחליט, ורק לעיתים רחוקות תתערב בכך ערכאת הערעור. שני התנאים למתן הסעד הזמני אינם בלתי תלויים זה בזה. ישנם יחסי גומלין הדדיים ביניהם, קרי: ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד ומעמיד בסכנה ממשית את היכולת להחזיר מצב לקדמותו באם הסעד הזמני יסורב ובסופו של ההליך העיקרי טענותיו של המבקש תתקבלנה, כך הדרישה להתקיימותו של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת. מובן, כי אין מדובר במצב שבו נראה, על פניו, כי התביעה היא תביעת סרק, שאז אין מקום לסעד זמני גם אם מאזן הנוחות נוטה לעבר המבקש. אולם מקום שאין ענין בתביעה כזו אלא בשאלת-סף האם מעלה התביעה שאלה שראוי לבררה, הרי משקלה של שאלה כזו פוחת ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לטובתו של מבקש הסעד, ולהיפך. זאת, על שום הסיכון הרב שבמניעת יכולת השבת מצב המבקש לקדמותו באם תתקבל, בסופו של דבר, התביעה העיקרית".   המבקש לא הוכיח אילו נזקים ייגרמו לו מביטול צו המניעה וטען כי בדעתו להגיש תובענה לפיצוי כספי (סעיף 17 להמרצת הפתיחה) - משמע - נזקיו אם קיימים ניתנים לפיצוי כספי ולפיכך אין המדובר במצב בלתי הפיך שאינו ניתן לפיצוי בכסף.   מאידך, מתן הסעד הזמני בנסיבות אלה יביא למצב בו המשיבה לא תוכל למכור המגרשים לאחר וייגרמו לה נזקים כספיים כבדים.   ואחרון. לא יתכן מצב בו בכל תובענה לאכיפת הסכם הנטען להיות כזה במקרקעין ינתן צו מניעה זמני על מנת לשמור על המצב הקיים, אף שהנטיה היא לעשות כן. יש לבחון כל מקרה לגופו ומשעולה כי סיכויי התביעה קלושים ביותר, אין להעתר לסעד זה. לאור כל האמור, הנני מבטלת את צו המניעה שניתן ודוחה את הבקשה לסעד זמני.   הנני מחייבת את המבקש לשלם למשיבה 1 הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ אשר ישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.  קניית קרקעות / מגרשיםזכרון דבריםחוזה