צו מניעה להפסקת מימוש משכנתא

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה להפסקת מימוש משכנתא עד להכרעה בתביעה בין הנושה לחייב בפסק דין: המבקשת 1 לוקי בנייה ופיתוח בע"מ (להלן "המבקשת" או "לוקי") הייתה הקבלן המבצע של פרוייקט בניית יחידות דיור בשכונת הרקפות בקרית ביאליק. הקרקע נרכשה ע"י חמש חברות יזמיות (יעקב פריצקר ושות' חברה לבניין חיפה בע"מ; ד.ש.ד. השקעות בע"מ; צוותא חברה לשיכון ובנייה בע"מ; עמיתל חברה לבניין והשקעות בע"מ ואבירד אחזקות (1998) בע"מ - להלן: "החברות"). המשיב, בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: "המשיב" או "הבנק"), היה הבנק שנתן ליווי פיננסי לפרוייקט. במסגרת הליווי הפיננסי נחתם הסכם ליווי בין הבנק לחברות, וכן הסכם אשראי בין לוקי לבנק. במסגרת ההסכמים בין הבנק לחברות ובין הבנק ללוקי ניתנו בטוחות, ביניהן שועבדה הקרקע בפרוייקט לטובת הבנק, ובנוסף, העמידה לוקי שיעבוד של שלש דירות (תתי חלקות 2, 4 ו-5 בחלקה 30 בגוש 0914 (להלן "הדירות" ו"המשכנתאות", במסגרת תיק הוצאה לפועל, ת"א, מספר 01-67892-07. שתיים מהדירות הנ"ל הן בבעלותה של המבקשת 2, והדירה השלישית היתה בבעלותו של המנוח מרדכי ניסבאום ז"ל, שהוריש את הדירה לנכדתו, המבקשת 3). הבנק החל בהליכי מימוש הדירות בהוצאה לפועל, בגין חוב של לוקי לבנק. לוקי מצידה הגישה תביעה נגד הבנק, שלטענתה גרם לה נזקים, כתוצאה מכך שלא דאג להעברת הכספים שהיו מיועדים לה מתוך התקבולים בפרוייקט (ת.א 1649/09). לטענתה, לו היו מועברים לה הכספים שהגיעו לה, לא הייתה ביתרת חוב, והבנק לא היה רשאי לממש את הדירות הממושכנות. במסגרת תביעה זו הגישה לוקי בקשה לצו מניעה זמני לעיכוב הליכים למימוש המשכנתאות. זו הבקשה שלפניי. 1. רקע הדברים ביום 9.6.09 הגישו לוקי, אנגלו ישראל 1987 י.נ. בניה בע"מ, ושרון נבו נגד הבנק תביעה כספית בסכום של כ-2.8 מיליון ₪, וכן תביעה למתן פסק דין הצהרתי לפיו לא קמה לבנק כל עילה למימוש המשכנתאות, על רקע היחסים בין הבנק ללוקי במסגרת פרוייקט הבנייה. בנובמבר 1999 זכו חמש החברות היזמיות במכרזים שונים שפרסם מנהל מקרקעי ישראל להקמת 298 יחידות דיור בשכונת הרקפות בקרית ביאליק. לשם מימון עלות הקמת הפרויקט, פנו החברות לבנק וביקשו לקבל ליווי בנקאי. ביום 26.12.99 נחתם בין החברות לבנק הסכם שעל פיו התחייב הבנק להעמיד אשראי לחברות לצורך מימון הקמת הפרויקט (להלן: "הסכם הליווי"). בהתאם להסכם הליווי, העמיד הבנק לטובת החברות אשראי לשם רכישת המקרקעין עליו עתיד היה להיבנות הפרויקט, וכן לשם בניית שלב א' של הפרויקט שכלל בניית 114 יחידות דיור. לוקי היא חברה לייזום ובניה. ביום 22.3.01 נחתם הסכם בין לוקי לחברות, לביצוע עבודות הבניה בפרויקט. על פי ההסכם, התחייבה לוקי לבצע את עבודת הבנייה במגרשים אלה, והחברות התחייבו, בין היתר, להעביר לחשבונה של לוקי 56% מהתקבולים שהיו עתידים להתקבל ממכירת הדירות בפרויקט. ביום 12.12.01 נחתם בין לוקי לבין הבנק הסכם להעמדת אשראי למימון הוצאות הבניה (להלן: "הסכם האשראי"), כאשר החברות חתומות על הנספח להסכם האשראי שעניינו התחייבות החברות להשקעת הון עצמי בפרויקט, והעמדת בטוחות לצורך הבטחת פירעון האשראי, ביניהן שעבוד המקרקעין בפרויקט. יש להדגיש כי המקרקעין בפרוייקט שועבדו הן להבטחת מסגרת האשראי של לוקי, הן להבטחת מסגרת האשראי לחברות (סעיף 14א(2) להסכם הליווי וסעיף 10א(3) להסכם בין הבנק ללוקי). לוקי אף שעבדה לטובת הבנק את שלוש הדירות שבבעלות המבקשות 2 ו-3 להבטחת פירעון האשראי, כנגד הפחתת ההון העצמי שנדרשו החברות להשקיע בפרויקט. בהמשך לכך, נחתמה במאי 2002 תוספת להסכם הליווי בין הבנק לחברות, על פיה הוסכם כי האשראי אשר יועמד לחברות לצורך הבניה יוענק ע"י הבנק לקבלן המבצע, דהיינו ללוקי (להלן: "התוספת"). במהלך הפרוייקט ועם השלמתו התגלעו חילוקי דעות בין לוקי לחברות. כתוצאה מכך, ועל מנת לקבל את הכספים המגיעים לה בגין עבודות הבניה שביצעה לוקי במסגרת הפרויקט, הגישה לוקי תביעה כספית כנגד החברות, במסגרת הליך בוררות. הבנק קיבל כל העת דיווח על הליך הבוררות, והמתין במשך שלוש שנים לתוצאותיו, מבלי לנקוט בהליך כלשהו כנגד לוקי בגין יתרת החוב בחשבונה המיוחד. לוקי טענה כי הבנק המתין לתוצאות הליך הבוררות מתוך ידיעה כי יתרת החובה בחשבון המיוחד של לוקי נוצרה עקב הקפאת הכספים המגיעים למבקשת ואי העברתם לחשבון המיוחד, ולכן הסכימו לוקי והבנק, כי הבנק לא יפעל למימוש הבטוחות עד למתן פסק הבוררות, ולוקי מצידה תימנע מלפעול נגד הבנק. אולם, לפני המועד הצפוי לקבלת פסק הבוררות, ולאחר שהמתין כשלוש שנים, החל הבנק בהליכים למימוש המשכנתאות שהעמידה המבקשת לפירעון האשראי. על כן הגישה לוקי ביום 8.11.07 המרצת פתיחה לבית המשפט (ה"פ 1182/07, שנדונה לפני כב' השופט נ' ישעיה), במסגרתה התבקש בית המשפט ליתן צו המצהיר כי לא קמה לבנק כל עילה למימוש המשכנתאות, וכי לא קיימת בחשבונה של לוקי אצל הבנק כל יתרת חובה. במקביל, הגישה לוקי בקשה לצו מניעה זמני לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל בתיק האמור, המונע את מימוש המשכנתאות, עד להכרעה בהמרצת הפתיחה. ביום 10.12.07 ניתן צו מניעה זמני, המונע מהבנק המשך פעולות למימוש המשכנתאות עד להכרעה בפסק הבוררות. ביום 15.4.08 ניתן פסק בוררות חלקי, וביום 8.10.08 ניתן פסק הבוררות הסופי. פסק הבוררות החלקי קבע כי על החברות היזמיות לשלם ללוקי כ-1.5 מיליון ₪ בתוספת מע"מ, כנגד הפקדת ערבות טיב סך של כ-2.5 מיליון ₪ מצד לוקי. הנחתו הבסיסית של הבורר הייתה כי למבקשת הגיעו כ-9.5 מיליון ₪ מתוך התקבולים ממכירת הדירות, כאשר לאחר חיובים וקיזוזים שונים, החברות נותרו חייבות למבקשת סך של כ-1.5 מיליון ₪. לעניין זה יש לציין כי על פי ההסכם בין לוקי לבנק, זכויותיה של לוקי כלפי החברות משועבדות לטובת הבנק במסגרת הסכמי הליווי. מכוח שעבוד זה פנה הבנק בכתב לחברות לצורך תשלום הסכום האמור במכתבו מיום 15.4.08. לאחר קבלת פסק הבוררות החלקי, ומאחר שעילת התובענה שבהמרצת הפתיחה הסתמכה בעיקרה על ההמתנה לפסק הבורר, ביום 15.6.08 בוטל צו המניעה הזמני שניתן במסגרת המרצת הפתיחה, והתובענה נמחקה על פי בקשת המבקשת שהוגשה ביום 5.10.08, וזאת בשל רצונה של המבקשת להגיש תביעה חדשה המבוססת על העילה הכספית, התביעה שהוגשה בתיק זה. בתביעה שהגישה המבקשת בתיק זה, טענה המבקשת כי חובתו של הבנק להעביר את חלקה של המבקשת בתקבולי מכירת הדירות לחשבון המיוחד אינה מוטלת בספק, ועל כן יש לחייבו בסכום של כ-2.8 מיליון ₪, וכן להצהיר שלא קמה כל עילה למימוש המשכנתאות. הטענה המרכזית בתביעה היא, כי הבנק לא דאג להעברת הכספים המגיעים ללוקי בגין עבודות הבניה שביצעה במסגרת הפרויקט מחשבונן של החברות בעלות המקרקעין בפרויקט לחשבונה של לוקי, החשבון בו קיימת יתרת החוב שבגינו נקט הבנק בהליכים נשוא הבקשה כאמור. זאת, בניגוד להסכם הליווי, התוספת והסכם האשראי שלטענת לוקי שלובים זה בזה כאשר האשראי שניתן לחברות וללוקי היווה מכלול אחד. לוקי טוענת, כי כתוצאה ממחדליו ורשלנותו של הבנק שלא דאג להעברת הכספים לחשבונה כאמור, נוצרה בחשבונה יתרת חוב "טכנית" או "פיקטיבית" כלשונה, בסך של כ-3.3 מיליון ₪, שבגינו חויבה לוקי בתשלום ריבית וכן בגינו נקט הבנק בהליכים למימוש המשכנתאות. בד בבד עם הגשת התביעה הוגשה, כאמור, בקשה זו למתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד לעיכוב ההליכים למימוש המשכנתאות. בהחלטתי מיום 15.6.09 קבעתי כי אין מקום ליתן צו מניעה זמני במעמד צד אחד, בעיקר לאור העובדה שהמבקשות לא ציינו מתי מונה המשיב ככונס, והורתי על הגשת תגובה לבקשה. בהחלטתי מיום 17.6.09 דחיתי את בקשת המבקשות לעיון מחדש (בש"א 1649/09) לאחר שהובא לידיעתי שהכונס מונה כבר באפריל 2009, כאשר הבקשה במעמד צד אחד הוגשה רק ביוני 2009. לאחר מכן הוגשו תגובות, וכן הוגשו סיכומי הצדדים בבקשה עפ"י הסדר דיוני שהוגש לבית המשפט בספטמבר 2009 וניתן לו תוקף של החלטה. 2. טענות הצדדים לוקי טוענת כי על פי הסכם הליווי הבנקאי שנחתם בין הבנק לבין החברות, היה על הבנק לפתוח לחברות חשבון ליווי אחד וחשבון הוצאות אחד, וכי על פי הסכם האשראי שנחתם בין לוקי לבנק, היה על הבנק לדאוג להעברת הכספים, 56% מתקבולי מכירת הדירות כאמור, מחשבון הליווי וחשבון ההוצאות של החברות לחשבונה של לוקי שנפתח ויועד לצורך הפרויקט כפי שהוסכם (להלן: "החשבון המיוחד"), אולם הבנק לא עשה כן. לטענת לוקי, סכום הכסף שהיה על הבנק להעביר מחשבון החברות לחשבון המיוחד עולה לאין שיעור על יתרת החובה שנוצרה בחשבון המיוחד בשל אי העברתו. כן טוענת לוקי כי בניגוד להסכמי הליווי הבנקאיים, לא פתח הבנק חשבון ליווי וחשבון הוצאות לחברות, ותקבולי הפרויקט פוצלו בין חמישה חשבונות בנק שונים של חמש החברות היזמיות, וכי הדבר הקשה על ביצוע מעקב אחר התקבולים שהתקבלו ממכירת הדירות בפרויקט. כן טוענת לוקי, כי המקרקעין בפרויקט אשר בבעלות החברות משועבדים לטובת הבנק להבטחת האשראי שניתן לה לצורך ביצוע עבודות הבניה, וכי עוד לפני שהתברר אם באמצעות מימושם ניתן לפרוע את חוב האשראי של לוקי, פתח הבנק בהליכים למימוש הבטוחות החיצוניות לפרויקט שהומצאו לבנק על ידה, שלושת הדירות שעליהן רשומות המשכנתאות. המבקשת מוסיפה וטוענת כי בחשבון של החברות הוקפאו כספים בסך של כ-4 מיליון ₪ בגין הליך הבוררות ולא הופקדו בחשבונה, כאשר לטענתה מאחר ומשיכה מהחשבון המיוחד הייתה טעונה הן את אישור הבנק והן אישור החברות, לא הייתה כל מניעה לכך שהכספים יוקפאו לאחר הפקדתם בחשבון המיוחד. לטענתה, אילו הכספים היו מועברים לחשבונה, החשבון היה ביתרת זכות, וכמובן שגם לא היה צורך במימוש הביטחונות שהעמידה המבקשת לרשות הבנק להבטחת פירעון האשראי שניתן לה. כמו כן, מינתה המבקשת את רו"ח יובל קדרון לבצע עבורה את תחשיב היתרות בחשבון אילו היו מוזרמים אליו תקבולי מכירת הדירות, ועל פי ממצאיו, במקרה כזה, יתרת חשבון הבנק של המבקשת הייתה עומדת על סך של כ-6 מיליון ₪ בזכות נכון ליום 1.5.08. המבקשות טוענות כי אף מאזן הנוחות נוטה לטובתן, שכן צפוי להיגרם להן נזק בלתי הפיך הנאמד בסך של כ-1.5 מיליון ₪ באם יימשכו הליכי המימוש והדירות יימכרו כעת וזאת בשל מימוש מהיר והטלת מיסוי מיותר עקב המימוש האמור וכן המבקשת תיאלץ לשאת בהוצאות כינוס ושכר כונס מיותרים בסך של כ- 240,000 ₪. כן הן טוענות כי הדירות מושכרות לצדדים שלישיים, כאשר אחת מהן משמשת לגן ילדים. כן טוענות המבקשות לחוסר תום לב של המשיב, הן מאחר שלא המתין לסיום הליכי הבוררות שהתנהל בין המבקשת לבין החברות וביקש לממש את הבטוחות החיצוניות שהעמידה המבקשת לפירעון האשראי, הן משום שהבנק לא השתמש בכספי החברות שלטענת המבקשת הוקפאו ע" הבנק בחשבונן, והן משום שהבנק פעל למכירת הדירות ואף שלח הודעות פינוי לדיירים המתגוררים בדירות בעת שתלויה ועומדת הבקשה דנן לעיכוב הליכי ההוצאה לפועל. לעניין טענותיו של הבנק, טוענות המבקשות כי טענתו לפיה המבקשת חדלת פירעון חסרת כל בסיס, כאשר בקשת הפירוק שהוגשה נגדה הושהתה ע"י ביהמ"ש המחוזי בגין חוב שנוי במחלוקת. לעניין טענת השיהוי, טוענות המבקשות כי הבנק יודע כי כל העת מתנהלים בין הצדדים הליכים משפטיים, אם בבית המשפט ואם בלשכת ההוצאה לפועל. הבנק טוען כי חשבונות החברות הם בבעלות החברות ועל כן הבנק מנוע על פי דין, מטעמי חיסיון בנקאי, ליתן כל מידע בקשר עם חשבונות הפרויקט לצד ג' כלשהו, שאינו נמנה עם בעלי החשבון, וודאי שאינו יכול לנהוג בחשבונות פרטיים של לקוחותיו כבתוך שלו ולהעביר על דעת עצמו כספים מחשבון אחד לחשבון אחר. כן הבנק טוען, כי בניגוד לטענות המבקשת, הסכמי הליווי קובעים באופן מפורש כי לא ישוחררו כספים ללווה, דהיינו, ללוקי, ללא הסכמת החברות (סעיף 8 להסכם הליווי, וסעיף 2 סיפא לתנאים הכלליים למימון הבניה). הבנק טוען כי בניגוד לטענת המבקשת, אין בהסכם כל מתווה לפיו הבנק מחויב "לדאוג" להעברת כספים מחשבון החברות לחשבונה של המבקשת "באופן אוטומטי" מבלי לקבל את הסכמת החברות לביצוע הפעולות בחשבון ועמידה בתנאים הנוספים שנקבעו בהסכם הליווי לשם העברת הכספים. לבקשת המבקשת, נחתם בינה לבין הבנק הסכם ליווי עצמאי ונפרד במסגרתו העמיד הבנק אשראי למבקשת כנגד קבלת בטחונות מתאימים. הבנק טוען כי הסכם הליווי של המבקשת הינו עצמאי ואינו קשור או תלוי בכל הסכם אחר. לטענתו, חובה של המבקשת כלפי הבנק העומד על סך של 3.5 מיליון ₪ נכון ליוני 2009 נוצר בשל הפרת התחייבויותיה כלפי הבנק, אי פירעון האשראי שנטלה מהבנק. לטענתו, הבנק דורש את פירעון החוב כבר מפברואר 2006 ועד היום אך ללא הועיל. הבנק טוען כי זכאותה של המבקשת לקבל חלק מתקבולי מכירת הדירות הוסדרה במסגרת החוזה שנחתם בין המבקשת לבין החברות, שהבנק אינו צד לו, והסכם הליווי רק מציין את קיומה של המערכת החוזית בין המבקשת לחברות היזמיות. דהיינו, לטענת הבנק, בניגוד לטענת המבקשת, הסכם הליווי אינו קובע דבר וחצי דבר בקשר לזכאותה של המבקשת לקבל כספים מהחברות היזמיות, אלא מאזכר את החוזה בין המבקשת לחברות בלבד. כן טוען הבנק, כי לא "הקפיא" כספים בחשבון החברות עד לסיום הליך הבוררות בין החברות לבין המבקשת, כפי שהיא טוענת. הבנק טוען כי למיטב ידיעתו החברות הקפיאו כספים אלה בחשבונן תחת העברתן למבקשת, עד לסיום הליך הבוררות שהתקיימו בין המבקשת לחברות. כן טוען הבנק כי כל טענותיה של המבקשת בדבר זכאותה לכספים בגין התשלומים שהייתה זכאית לקבל מהחברות כלל אינה רלבנטית לתביעה או לבקשה זו, כמו גם חוות הדעת שצרפה המבקשת לכתב התביעה שאין בה ולא כלום בכל הקשור לחובה של המבקשת כלפי הבנק. לטענת הבנק, טענות מסוג זה צריכות להיות מופנות כלפי החברות וכלפיהן בלבד. הבנק מוסיף וטוען, כי לאחר שניתן פסק הבוררות אכן פנה לב"כ החברות במכתבו מיום 15.4.08 וטען כי מאחר שהכספים המגיעים למבקשת משועבדים לטובת הבנק, על החברות להעביר את הכספים לחשבונה של המבקשת המתנהל בבנק. בתגובה טען ב"כ החברות כי ביום 12.3.06 יצרה המבקשת שעבוד על הכספים או הזכויות שיגיעו אליה מהחברות לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ, ולמעשה יצרה שעבוד סותר. עוד טוען הבנק כי המבקשת חדלת פירעון ותלויה ועומדת נגדה בקשת פירוק, כאשר המבקשת, על פי הודאתה, אינה יכולה להעמיד ערבות טיב על סך של 2.5 מיליון ₪ על מנת לקבל את הכספים המגיעים לה מהחברות עפ"י פסק הבוררות. הבנק טוען כי הבקשה והתביעה הוגשו בחלוף זמן רב מאז שניתן פסק הבוררות לאחר שנמחקה לבקשת החברה התביעה שהוגשה בעניין זה ממש, והיא לוקה בשיהוי רב. הבנק מוסיף וטוען כי המבקשות אינן עומדות בתנאים למתן צו מניעה זמני, שכן הבקשה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים, היא רצופה אי דיוקים תוך הפניות שגויות למסמכים אשר צורפו לבקש ואשר אינם עולים בקנה אחד עם טענותיה, ודי בהגשת הבקשה בחוסר תום לב וניקיון כפיים כדי לדחות את הבקשה לאלתר ולחייב את המבקשות בהוצאות משפט. כן טוען הבנק כי הדירות נשוא הבקשה מושכרות לצדדים שלישיים ומשמשות כנכסים עסקיים גרידא, ולכן לא ייגרם נזק אם הדירות תמומשנה גם אם יתברר בסופו של דבר תתקבל התביעה העיקרית, שכן המשיב יוכל לפצותן בהיותו תאגיד בנקאי בעל איתנות פיננסית. הבנק טוען כי סיכויי התביעה קלושים וכי לא הוכח כי הכרחי לתת סעד זמני בשלב כה מוקדם של המשפט. לטענתו, מאזן הנוחות נוטה לטובתו באופן מובהק, מאחר וחובה של המבקשת לבנק תופח מידי יום ואין מניעה מלממש את הדירות ולהקטין את החוב לבנק. כן הוא מציין כי מזה שנתיים ימים שהוא מנסה לממש את הדירות במסגרת הליכי הוצאה לפועל, וכי מדובר בנכסים עסקיים ולא בדירות מגורים, כאשר דינו של נכס עסקי שניתן כבטוחה למתן אשראי לחברה פרטית אינו כדינה של דירת מגורים. לטענת הבנק, אין בכוונת כונס הנכסים שמונה מטעם הבנק לפנות איש מהשוכרים המצויים בדירות וכי בכוונתו למכור את הדירות בשוק החופשי במצבן הנוכחי. כן טוען הבנק טוען כי המבקשות כשלו בכך שלא צרפו את כונס הנכסים כצד לבקשה, ולכן אף אם יינתן צו מניעה זמני נגד הבנק, הרי שזה לא יחול על כונס הנכסים בשל הכשל הפרוצדוראלי של המבקשות, ועל כן דינה של הבקשה להידחות מחמת היעדרו של צד נחוץ לבקשה, הוא כונס הנכסים. 3. התנאים למתן סעד זמני ההלכה הפסוקה קובעת כי על בית המשפט לשקול מספר שיקולים בבואו לדון בבקשה למתן סעד זמני. ראשית, האם מתן הסעד הזמני הכרחי, דהיינו, האם הכרחי שבית המשפט יתערב ויעניק סעד עובר לבירור התובענה. שנית, האם הוכחה קיומה של זכות לכאורה של המבקש. כן יבחן בית המשפט את שיקולי מאזן הנוחות ושיקולי יושר. זכות לכאורה של המבקשת בענייננו, מדובר במימוש של דירות שהעמידה המבקשת כביטחונות לפירעון האשראי שניתן לה ע"י הבנק, לצורך ביצוע עבודות הבנייה בפרויקט. הבנק נקט בהליכים למימוש ביטחונות אלה, בגין יתרת החובה בחשבונה של המבקשת, כאשר לטענתו החוב הולך ותופח מידי יום. המבקשות מבקשות לעכב את הליכי המימוש עד לבירור התביעה בעניין הכספים שלטענתן היה על הבנק להעביר לחשבונה המיוחד של המבקשת מחשבונן של החברות. טענתה המרכזית של לוקי הייתה כי הבנק הפר את ההסכם בינה לבינו, בכך שלא העביר לחשבונה את הסכומים שהגיעו לה מהתקבולים בפרוייקט. הבנק טען, כאמור, כי לא היה זה מחובתו לעשות כן. אין בדעתי להכריע בנקודה זו. הצדדים טענו ארוכות בשאלה האם הייתה מוטלת חובה על הבנק להעביר כספים ללוקי, אם לאו. על פני הדברים נראה כי מערך ההסכמים לא ברור בנקודה זו. נקבע במספר מקומות כי לוקי זכאית לקבל שיעור מסוים מהתקבולים, אך לא ברור על מי מוטלת החובה לעשות כן. ההכרעה בעניין זה תיוותר לתיק העיקרי. עם זאת, המבקשת ביססה זכות לכאורה בהתבסס על שלושה ראשים. הראשון, העובדה שהבנק הפר את ההסכם בינו לבין החברות, ולמעשה בינו לבין לוקי בכך שלחברות לא היה חשבון אחד אליו נכנסו כל התקבולים מהפרוייקט, כפי שנקבע בהסכמים. השני, העובדה שהבנק היה רשאי (להבדיל מחובה לה טוענת לוקי), להעביר כספים מחשבון החברות היזמיות על פי שיקול דעתו. השלישי, כי לטובת הבנק שועבדו המקרקעין נשוא הפרוייקט, ובנסיבות שנוצרו היה על הבנק לממש בטוחות אלו תחילה. החובה לקיים חשבון תקבולים אחד הבנק לא פעל כפי שהתחייב בהסכם הליווי כאשר במקום ניהול חשבון ליווי אחד וחשבון הוצאות אחד של החברות היזמיות לצורך הפרויקט, תקבולי מכירת הדירות בפרויקט פוצלו בין חמישה חשבונות הבנק של החברות. המבקשת טוענת כי פיזור הכספים בין מספר חשבונות שניהלו החברות מהווה הפרה של הסכם הליווי (סעיף 9 להסכם הליווי), וכי וכתוצאה מכך לא התאפשר למבקשת לעקוב אחר התקבולים שהתקבלו לידי החברות ממכירת הדירות בפרויקט. הבנק לא הכחיש טענה זו באופן מפורש, לא טען טענה פוזיטיבית לפיה החשבונות התנהלו כפי שהוסכם בהסכם הליווי, ולא סיפק כל הסבר לפיצול החשבונות. נראה כי די בכך לבסס זכות לכאורה בשלב זה של הדיון. ברור כי פיצול החשבונות אליהם הוזרמו התקבולים לחמישה חשבונות, במקום לחשבון אחד היקשה על מעקב אחר התקבולים, ומנגד אחר התשלומים שהיו החברות חייבות ללוקי. יש לציין כי בפסק הבורר, מציין הבורר כי החברות היו חייבות ללוקי סכום של כתשעה מיליון ₪. אמנם בשל טענות אחרות קיזז הבורר חיובים של לוקי כנגד סכומים אלו, עם זאת בהחלט ייתכן כי לו תשעת המיליון היו מוזרמים כסדרם לחשבונה של לוקי, לא הייתה קמה עילת הבנק נגדה. יכולתו של הבנק לקזז ולעכב כספים בחשבון הליווי כפי שציינתי, אין מקום להכריע בשלב זה בשאלה האם הייתה חובה על הבנק לדאוג להעברת תשלומים ללוקי. עם זאת, לעניין צו המניעה יש לציין כי לבנק ניתנה זכות קיזוז ועיכבון על הכספים בחשבון הליווי, שהיה אמור להיות חשבון אחד ובפועל פוצל לחמישה חשבונות שונים (סעיף 9ב להסכם הליווי). בנוסף, בסעיף 9ג להסכם הליווי נקבע במפורש כי חשבון הליווי משועבד לטובת הבנק. כפי שציינתי לעיל, הבנק אישר כי בחשבון החברות היה סכום של ארבעה מיליוני שקלים, במהלך הבוררות. הבנק היה רשאי לעכב סכום זה ולא לסמוך על החברות, ולגבות מתוך סכום זה את חובה של לוקי כהתקזזות אל מול חובות החברות. הבנק נמנע מלעשות כן. העובדה שהבנק לא נקט בצעד שרשאי היה לנקוט גם היא מקימה עילה לכאורה כנגד הבנק. מימוש המשכנתאות קודם למימוש הקרקע נשוא הפרוייקט הבנק ביקש לממש את הבטוחות החיצוניות שהעמידה המבקשת להבטחת פירעון האשראי קודם שפנה למימוש הבטוחות שניתנו במסגרת הפרויקט עצמו. דהיינו, המקרקעין בפרויקט, ששועבדו אף הם להבטחת פירעון האשראי שניתן למבקשת לצורך ביצוע עבודות הבנייה בפרויקט. בנספח א' להסכם האשראי, עליו חתומות החברות היזמיות (נספח י"א לבקשה) שועבדו, בין היתר, מקרקעי הפרויקט להבטחת פירעון האשראי (סעיף 2(א)(2) לנספח). סעיף 4 לנספח זה עוסק בסדר פירעון התשלומים במקרה של מימוש הבטוחות. אמנם, אין בהסכמים סעיף כלשהו המחייב את הבנק לממש את מקרקעי הפרויקט קודם למימוש הבטוחות האחרות שהועמדו לפירעון האשראי. יחד עם זאת, אין מחלוקת בדבר העובדה שהמבקשת ביצעה עבודות בנייה בפרויקט, כאשר תקבולי מכירת הדירות הינה ההכנסה היחידה שהתקבלה בחשבונה המיוחד, ואין מחלוקת, אף על פי פסק הבוררות, שהחברות חייבות לה כספים בגין העבודות שביצעה בפרויקט (גם לאחר ביצוע הקיזוזים). לאור זאת, לא ברור מדוע ביקש הבנק לממש את הבטוחות החיצוניות שהעמידה המבקשת להבטחת פירעון האשראי ומדוע לא ניסה לפעול למימוש המקרקעין בפרויקט כדי שווי החוב. אף אם תתקבל טענת הבנק לפיה לא הייתה מוטלת עליו חובה ואף אין באפשרותו להעביר כספים מחשבון החברות לחשבונה של המבקשת, לא ברור מדוע הבנק לא פנה למימוש המקרקעין בפרויקט בהן התבצעו עבודות הבנייה נשוא החוב, טרם שפנה לממש את הבטוחות החיצוניות. כל שכן בנסיבות אלה, כאשר הכספים הוצאו מחשבונה של המבקשת לצורך הבנייה לפי קצב התקדמות הבנייה, על פי המלצת המפקח מטעם הבנק ובאישור הבנק. על כן אני מוצאת כי נקיטה בהליכים למימוש הבטוחות החיצוניות לפרויקט בנסיבות אלה לוקה בחוסר תום לב. התוצאה המעשית של מהלך זה של הבנק, היא שהחברות לא שילמו עבור חלק מעבודות הבנייה שהמבקשת ביצעה עבורן במסגרת הפרויקט, ואילו המבקשת תאבד חלק מנכסיה, החיצוניים לפרויקט, שהעמידה כבטוחות לפירעון האשראי שניתן לצורך ביצוע עבודות הבנייה בפרויקט שנבנה על המקרקעין שבבעלות החברות. כל זאת, כאשר האשראי לחברות ניתן כאמור, על פי המלצת מפקח מטעם הבנק ובאישורו. יש לציין, כי על פי נספח י"ג לבקשה, הבנק הגיש בקשה לאכיפת איגרת החוב ומינוי כונס נכסים זמני על זכויות החברות במקרקעין בשל הפרת הסדר החוב שנחתם בין הבנק לחברות באפריל 2006 (בש"א 17055/06 בתיק פש"ר (חיפה) 886/06) . בבקשה זו נדונה השאלה, האם הסדר החוב הופר באופן שהצדיק את בקשת הבנק לאכיפת אגרת החוב, והאם על המשיבות להעמיד הון עצמי נוסף. אף בהחלטת כב' השופטת גילאור שניתנה בבקשה, צוין כי הסדר החוב לא צורף בבקשה, ועל כן לא ניתן לעמוד על תוכנו. בסופו של דבר, נקבע שם כי הסדר החוב לא הופר והמשיבות אינן נדרשות להפקיד הון עצמי נוסף. כב' השופטת גילאור ציינה באותו עניין כי יתכן שההליכים שם נקבעו מחילופי גברי בבנק. יתכן וזו הסיבה גם לפניה למימוש הבטוחות החיצוניות במקרה שלפניי. מכל מקום, גם בבקשה שלפניי הבנק לא הפנה להסדר החוב ולא העלה כל סיבה לכך שלא פנה למימוש הבטוחות שניתנו במסגרת הפרויקט עובר למימוש הבטוחות החיצוניות שהעמידה המבקשת לפירעון האשראי. מאחר שהבנק לא הבהיר מדוע פעל למימוש הבטוחות החיצוניות לפרויקט לפני שניסה לפעול למימוש מקרקעי הפרויקט ששועבדו אף הם לפירעון האשראי, אני מקבלת טענה זו של המבקשות של חוסר תום לב מצד הבנק. מאזן הנוחות מאזן הנוחות נוטה בברור לטובת המבקשות. ברשות המבקשות שלש דירות מגורים (המושכרות לעסקים). אמנם, כפי שטוען הבנק, אם יתברר שלוקי אינה חייבת כספים כטענתה, יוכל להשיב את הסכום. אולם, כפי שטוענות המבקשות בצדק, בהליכי מימוש מסוג זה התמורה המתקבלת פחותה, ומכל מקום, בהחלט ייתכן, כי בכסף שיקבלו בעתיד לא יוכלו לשוב ולרכוש שלש דירות מניבות. מנגד, הבנק לא הוכיח כי שווי הדירות עלול שלא לכסות את גובה החוב, אם יממומשו בסיום ההליך, בהנחה שהבנק יזכה. בנוסף, מאחר שקיימות בטוחות נוספות להבטחת פירעון האשראי, ובהן השיעבוד על הפרוייקט וזכותו של הבנק לגבות מהחברות את הסכום שפסק הבורר לטובת לוקי, סביר להניח שהבנק יוכל לגבות את החוב גם אם הבטוחות יממושו בסיום ההליך. 4. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, ניתן צו מניעה זמני כמבוקש בכפוף להפקדת ערבות בנקאית בסך של 200,000 ₪. ככל שהערבות הבנקאית בסכום זה שהופקדה בביהמ"ש במסגרת בש"א 21682/07 בהמרצת פתיחה 1182/07 (שם בוטל צו המניעה הזמני ללא הוצאות) לא הושבה למבקשות, תהווה ערבות זו ערובה למתן צו המניעה בתיק זה, וזאת בכפוף לקבלת אישור מהבנק כי ערבות זו מבטיחה את הצו על פי הבקשה הנוכחית. הבנק ישא בהוצאות המבקשות ושכ"ט עו"ד בגין בקשה זו בסכום של 15,000 שקלים בצירוף מע"מ כדין. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. צו מניעהצוויםמקרקעיןמימוש משכנתאמשכנתא