אי חתימה על חוזה מכר דירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא האם אפשר לאכוף חוזה למרות אי חתימה על חוזה מכר דירה: 1. המבקשים טוענים כי הם התקשרו עם המשיבים בהסכם מכר תקף, והם עותרים כי כך יצהיר בית המשפט. 2. המבקשים שכרו דירה מהמשיבים. אין חולק כי לקראת תום תקופת השכירות (שעמדה להסתיים ביום 31.7.04), הודיעו המשיבים למבקשים כי הם מתכוונים למכור את הדירה, ולכן לא יחודש הסכם השכירות. בעקבות ההודעה, החלו הצדדים לנהל משא ומתן ביניהם ביחס לרכישת הדירה על ידי המבקשים. 3. לטענת המבקשים, התקיימה ביום 8.7.04 פגישה בין המבקש 1 (להלן: "המבקש") לבין המשיב 1 (להלן: "המשיב") בבית-קפה, בה נכח גם מר חן, שָכֵן מהבניין שגישר בין הצדדים. לקראת הפגישה הכין המבקש מסמך של פרטי העסקה. המבקשים טוענים כי במהלך הפגישה סוכמו בין הצדדים כל הנקודות השנויות במחלוקת שבמסמך. המבקש טוען כי הוא בקש מהמשיב לחתום על המסמך בו סוכמו כל הנקודות המוסכמות (נספח ד' לתצהיר המבקש). המשיב סירב לחתום מאחר שהפגישה התקיימה בתקופת בין המֵצרים, וכאדם מאמין הוא נמנע מלחתום על הסכמים בתקופה זו. לכן, כתחליף לחתימה, לחצו הצדדים ידיים, לאות שהסכימו על פרטי העסקה המפורטים במסמך. 4. לטענת המבקשים, במועד הפגישה הם הסכימו על מחיר הדירה, על סכום המקדמה (2,000$ - הוא הסכום שנמסר על ידי המבקשים לביטחון במסגרת הסכם השכירות), על המטבע בו ישולם המחיר ועל תנאי התשלום. כן הוסכם על מועד מסירת החזקה (שהוא מועד תום תקופת השכירות החוזית), והוסכם כי עו"ד דיאמנט ישמש בא כוחם של שני הצדדים, וכי שכר טרחתו בסך 1% ישולם על ידי שני הצדדים. ההסכמות הללו מצאו כאמור את ביטוין במסמך הכתוב. 5. המבקשים טוענים כי ההסכם למכירת הזכויות בדירה אינו טעון מסמך בכתב, שכן הזכויות שנמכרו לא היו זכויות במקרקעין אלא זכויות חוזיות. עוד נטען כי קיים מסמך כתוב, וכי קיומה של חתימה על גביו איננו הכרחי. דרישת החתימה היא ראייתית, ובנסיבות המקרה דנן החליפה לחיצת היד את החתימה. עוד נטען כי אוסף המסמכים שהוחלף בין הצדדים ממלא את דרישת הכתב, ועל כל פנים דרישת המשיבים למסמך כתוב היא חסרת תום לב. המבקשים טענו כי לצדדים היתה כוונה ליצור יחסים משפטיים, וההסכמה ביניהם היתה מסוימת דייה, והיתה להם גמירות הדעת הנחוצה ליצירת הסכם מחייב. 6. המבקשים טוענים כי מהלך העניינים לאחר הפגישה מיום 8.7.04 מחזק את טענתם כי הצדדים ראו את עצמם כקשורים בהסכם - המשיב נסע לחו"ל לאחר הפגישה, ולא דאג לנושא של הימצאותם של המבקשים בדירה לאחר תום תקופת השכירות. הטיוטה הראשונה יצאה ממשרד עו"ד כפיר רק במחצית אוקטובר 2004, ואף זו אינדיקציה לכך שהצדדים לא נחפזו, למרות שתקופת השכירות החוזית תמה. המבקשים טענו כי הטיוטות שנשלחו לאחר יום 8.7.04, הסתמכו על ההסכמות במסמך מיום 8.7.04, וכי המחלוקות שנוצרו בין הצדדים אינן בעניינים שהם בבסיס ההסכמה אלא בעניינים נלווים (שכ"ט עו"ד, השתת שכה"ט על המבקשים בלבד, סעיף "עזרה עצמית" למשיבים ושאלת הנאמנים על כספי התמורה). עוד נטען כי התוספות בעניינים אלה בטיוטות המאוחרות, היו שלא על בסיס ההסכמות בין הצדדים, ואף בניגוד להן. 7. מנגד טוענים המשיבים, כי בין הצדדים התנהל משא ומתן, אולם הם לא הגיעו לכלל הסכמה. לטענתם, המסמך שהוכן על ידי המבקש כלל מספר עניינים שלא הוסכמו כגון נושא האחריות לביצוע התיקונים ומועד מסירת החזקה. בנוסף, חלקי הזכויות נרשמו באופן לא נכון, לא הוסכם כי יתרת התמורה תועבר רק לאחר הרישום בטאבו, ולא דובר על ביטול ועל סנקציות. עוד נטען כי בשלבים מאוחרים יותר של המשא ומתן בין הצדדים, שונו חלק מהתנאים שסוכמו לכאורה בנספח ד' - כגון מועד התשלום האחרון. המשיבים טענו כי עד מועד בפגישה מיום 8.7.04, ובמהלכה של פגישה זו, לא נמסרו למבקשים כלל מסמכים שהם מהותיים ביותר לעריכת העסקה - כמו נסח טאבו, מכתב החרגה מהבנק וכד'. עוד נטען כי במהלך המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לאחר הפגישה מיום 8.7.04, התייחס המבקש למסמכים שונים וטען לגביהם כי הם משקפים את ההסכם התקף בין הצדדים. 8. עוד נטען כי המשיב אמר למבקש במשך כל תקופת המשא ומתן כי אין הסכם, וכי מדובר במשא ומתן בלבד. המשיב אף טען כי בתקופת בין המיצרים, לא זו בלבד שלא חותמים על חוזים, אלא לא מתקשרים כלל בעסקאות (ס' 46(11) לתצהיר המשיב), ולכן הוא לא יכול היה להתקשר עם המבקש בהסכם במועד הנטען על ידי המבקש. המשיבים הפנו לפסק הדין שניתן במסגרת התביעה לסילוק יד שהם הגישו נגד המבקשים. באותו ענין הותנתה הרשות להגן שניתנה למבקשים בהפקדה, ומאחר שהסכום לא הופקד, ניתן פסק דין לפינוי. 9. המשיבים טענו כי התביעה הוגשה בשיהוי, וכי האכיפה איננה צודקת בנסיבות הענין, משום שמחיר הדירה עלה מאז המועד בו הצדדים התקשרו בזיכרון הדברים. עוד נטען כי ההסכם לא דווח לרשויות המס, וכי אף אם נכרת הסכם - קיימת עילה לבטלו, משום שהמבקש לא הפקיד את התמורה בידי נאמן עבור המוכר ביום 1.8.04 - הוא המועד שממנו היה המבקש זכאי לטענתו להחזיק בדירה כרוכש שלה. המשיבים הוסיפו וטענו כי המבקש לא התייחס להסכם כאל הסכם תקף, הן משום שהוא לא עמד בתנאיו ולא הפקיד כספים בחשבון שנועד לתשלום עבור הדירה, עד בחודש אפריל 2005, ואף כספים אלה הופקדו בחשבון נאמנות על שם המבקש. המבקש אף לא דיווח במועד לרשויות המס על ההסכם. דיון 10. השאלה הראשונה שיש לבחון אותה היא האם קיים הסכם בין הצדדים. כפי שהובהר לעיל, טענת המבקש היא כי ההסכם בין הצדדים בא לידי ביטוי במסמך נספח ד' לתצהירו, מיום 8.7.04. מדובר במסמך שהוכן על ידי המבקש ונושא את הכותרת 29.6.04. לגרסת המבקש, מסמך זה היווה את הבסיס לפגישה בין הצדדים ביום 8.7.04 בבית הקפה. על גבי המסמך נספח ד' הוסיף המבקש הערות בכתב ידו, המשקפות - לגישת המבקש - את ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים במהלך הפגישה. 11. המסמך על ההערות (הוא נספח ד') משקף אם כן לגרסת המבקש את ההסכמה הכוללת בין הצדדים, הסכמה שאיננה נושאת חתימה של מי מהצדדים, אולם המשיב הסכים לה בלחיצת יד עמו. יוער כי בהמשך הדפיס המבקש נוסח של הסכם התואם לגישתו את ההסכמות שגובשו בנספח ד' - מסמך שצורף לתצהירו כנספח ה'. כדי לבחון האם נספח ד' מהווה הסכם, יש לבחון האם הוא מסוים דיו, וכן האם הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב. מסוימות 12. אני סבורה כי המסמך נספח ד' הוא מסוים דיו, וזאת על פי התנאים שנקבעו לכך בהלכה הפסוקה. הדין בנושא של מסוימות עבר תהליך של התפתחות: "בתחילה נקבע כי עם התנאים הדרושים ליצירת התקשרות מחייבת נמנים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכיוצא באלה, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק... ברם עם השנים רוכך מבחן המסוימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כמסוים דיו גם כאשר לא הופיעו בו כל התנאים החיוניים לעיסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות" (ר' ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ. גושן ואח' פ"ד נ"ב (4) 673). 13. בענייננו, מודה גם המשיב כי בפגישה נקבעו מחיר הדירה ומועד מסירת החזקה (אף שבסיכומים מטעמו כופר בכך בא כוחו, הרי בפרוטוקול הודה המשיב כי המועד היה מוסכם). אין חולק כי זהות הדירה היתה ברורה, שכן המבקשים שכרו אותה והחזיקו בה. זהות הצדדים לעיסקה היתה ברורה, היה ידוע כי קיימת משכנתא על הדירה, וכן כי מדובר בדירה שנרכשה במסגרת קבוצת רכישה עם הסכם שיתוף. ההסכמה על כל הפרטים האלה עולה מחקירתו הנגדית של המשיב (ר' תשובותיו בעמ' 36 לפרוטוקול). המכלול של הפרטים הללו די בו כדי לקבוע כי נספח ד' הוא מסוים דיו. לכן, לו היתה גמירות דעת של הצדדים להיות קשורים בקשר חוזי מחייב, די היה בפרטים בנספח ד' כדי לקבוע שמדובר בהסכם העומד בתנאי המסוימות. גמירות דעת 14. יחד עם זאת, אין די בכך שמסמך עומד בדרישת המסוימות. כדי שניתן יהיה לקבוע כי מדובר בהסכם מחייב, יש לברר האם גמרו הצדדים בדעתם לכך שיהיה ביניהם קשר משפטי מחייב בפגישה מיום 8.7.04. הספק בענין זה נובע משני עניינים עיקריים - העובדה כי אין מחלוקת כי הצדדים התכוונו לפנות, לאחר הפגישה בבית הקפה, למשרד עורכי דין על מנת שינסח עבורם הסכם; והעובדה שהמסמך שנכתב על ידי המבקש במהלך הפגישה, ושמשקף לטענת המבקש את ההסכמות בין הצדדים - לא נחתם. הכוונה לחתום בהמשך על הסכם פורמאלי 15. שאלת המשמעות של "הסכם מוקדם" שנערך תוך שהצדדים מסכימים להתקשר אחריו בהסכם מפורט במשרד עורכי דין, נדונה בפסיקה, ונקבע כי ההנחה הראשונית בהקשר זה היא כי הצדדים לא התכוונו כי ההסכם הראשוני ביניהם יהיה הסכם מחייב. העובדה שהצדדים התכוונו להתקשר בהסכם פורמאלי, לאחר הפגישה מיום 8.7.04, איננה שוללת בהכרח את המסקנה כי היתה גמירות דעת להתקשר בהסכם במועד בפגישה. אולם, הנטל על הטוען כי היתה גמירת דעת בנסיבות כאלה, להוכיח זאת. בפס"ד לנדמן נ. קפלן נפסק בהקשר זה כי: "מקום שנערך הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמאלי שייווצר בעתיד, קיימת חזקה שהצדדים אינם רואים בהסכם המוקדם הסכם מחייב. חזקה לכאורה זו נסתרת רק אם הוכח באופן ברור שכוונת הצדדים היתה להתקשר באופן מחייב אף ללא הסכם פורמאלי" (ר' ע"א 868/75 לנדמן נ. קפלן פ"ד ל"ב (1) 146, 150). 16. מתי ייחשב הסכם מוקדם הכפוף להסכם פורמאלי כהסכם מחייב? על כך השיב כב' השופט (כתוארו אז) ברק בע"א 158/77 רבינאי נ. חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פ"ד ל"ג(2) 281, 287-288) בקובעו: "מקובל לומר כי אם 'נוסחת הקשר' היא כי זיכרון הדברים 'כפוף לחוזה פורמאלי', הרי יש בכך כדי להצביע על כוונתם של הצדדים לראות בזיכרון הדברים שלב ביניים בלבד במשא ובמתן... לעומת זאת, אם 'נוסחת הקשר' היא כי הצדדים חותמים על זיכרון דברים 'עד שיוכן' חוזה פורמאלי, הרי משמעות הדברים היא שרצון הצדדים הוא שזיכרון הדברים ייכנס לתוקפו מייד". העדר חתימה 17. כאמור, אין מחלוקת גם כי ההסכם בין הצדדים לא נחתם על ידי אף אחד מהם בסוף הפגישה ביניהם ביום 8.7.04. יובהר כי צדדים חלוקים בדעותיהם ביחס לשאלה האם ההסכם למכירת הדירה הוא "עסקה במקרקעין" כהגדרתה בחוק המקרקעין. לטענת המבקש, מאחר שהזכויות שנמכרו היו זכויות חוזיות, אין מדובר בעסקה במקרקעין. אין ספק כי אם מדובר בעסקה במקרקעין, דרישת הכתב היא תנאי לקיומה של עסקה (על פי ס' 8 לחוק המקרקעין). במקרה כזה, יש לבחון האם העדרה של חתימה פוגע בכשירות המסמך כמסמך בכתב. אולם, גם אם העסקה איננה עסקה במקרקעין, יש לבחון את שאלת גמירות הדעת של הצדדים לה. שאלה זו נבחנת בין היתר בהתייחס לעובדה שהמסמך אליו מפנה המבקש והמשקף לטענתו את ההסכם בין הצדדים, איננו מסמך חתום. יש לבחון את השאלה מהי המשמעות של העדר החתימה, והאם הוא מעיד על כך שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בהסכם משפטי מחייב. יוער כי אף בהנחה שהעסקה דנן איננה "עסקה במקרקעין" כהגדרתה בחוק, אין ספק כי מדובר בעסקה רצינית וחשובה ביותר - עסקה של מכירת דירת מגורים. לכן, יש לבחון את שאלת גמירת הדעת לאור העדרה של חתימה על המסמך, אף אם אין מדובר בעסקה במקרקעין. 18. עמדתו הברורה של המשיב היא כי המסמך הבלתי חתום לא שקף הסכם שהוא גמר בדעתו להתקשר בו. כפי שפורט לעיל, המשיב טען כי הפגישה בבית הקפה נועדה למשא ומתן, ואף שסוכמו בה פרטים רבים ביחס להסכם, הוא לא ראה עצמו מחויב בהסכם, כל עוד לא התקשרו הצדדים בהסכם פורמאלי אצל משרד באי כוחו. באשר למבקש - גרסתו היא כי המסמך הנ"ל לא נחתם רק משום שהמשיב לא היה מוכן לחתום על הסכם בתקופת "בין המיצרים". אולם, מנספח ה' לתצהירו עולה מסקנה שונה. המסמך נספח ה' הוא כאמור עותק זיכרון הדברים שערך המבקש לשיטתו אחרי הפגישה, על בסיס ההסכמות שהושגו בפגישה מיום 8.7.04. מהאמור בנספח ה', עולה כי לשיטת המבקש, מותנה תוקפו של ההסכם בחתימה עליו על ידי שני הצדדים, וכן חתימה של עד נוסף. כך, במסמך נספח ה' מציין המבקש כי "תוקף הסכם זה, מיום החתימה עליו על ידי הצדדים בנוסף לעד אחד". 19. ככלל, חתימה על מסמך איננה תנאי הכרחי לצורך עמידה בתנאי של "הסכם בכתב", והיא אף איננה תנאי הכרחי להוכחת גמירות דעתם של הצדדים להסכם. אמנם, חתימה מעידה בדרך כלל על גמירות דעתם של הצדדים להסכם, ועל רצינות הכוונות שלהם. יחד עם זאת "העדרה של חתימה אינו מעיד, בהכרח, על העדר גמירות דעת, ואילו קיומה של חתימה אינו מעיד, בהכרח, על גמירות דעתו של החותם להתקשר בעיסקה " (ר' פרידמן וכהן, חוזים - כרך א', תשנ"א עמ' 448, וע"א 571/79 49/81, מקסים נ. ג'רבי פ"ד ל"ז (1) 589)). 20. לכן, ביחס לעסקאות במקרקעין, דרישת החתימה הוכרה כדרישה שאיננה מהותית, אלא דרישה ראייתית. ניתן להמיר את דרישת החתימה בדרכי הוכחה אחרות, שמהן יוכח כי כוונת הצדדים היתה להתקשר באופן מחייב, אף בלא לחתום על חוזה. כך, לדוגמה, בפסה"ד יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ. גת (ע"א 692/86, פ"ד מ"ד(1) 57, להלן: "פס"ד בוטקובסקי"), הצדדים השיקו בתום המשא ומתן ביניהם כוסית לחיים, וגם לחצו ידיים באותו מעמד. בנסיבות אלה קבע בית המשפט העליון כי הצדדים ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת - הגם שהסכם זה לא היה חתום. 21. בענייננו, טען המבקש כאמור כי הצדדים הגיעו להסכמה מלאה ביניהם על כל הפרטים שצוינו במסמך נספח ד' לתצהירו. הוא הוסיף וציין כי הסיבה היחידה לכך שהצדדים לא חתמו על המסמך היתה כי הפגישה נערכה בתקופת "בין המיצרים", בה המשיב איננו חותם על הסכמים. עוד צוין כי הצדדים "המירו" את החתימה בלחיצת יד, שדינה כדין חתימה על הסכם. המבקש הפנה לעדותו של מר חן, השכן שנכח בפגישה, גם ביחס לטענה לפיה לחיצת היד נועדה להחליף את החתימה. העד מר חן העיד כי "עם שובו של מר שמיר מחו"ל היתה אמורה להיות פגישה לסכם את הדברים. אני ביקשתי באותו מעמד על מנת לאשר את העיסקה ללחוץ ידיים והיתה לחיצת ידיים" (ר' עמ' 5 לפרוטוקול). 22. אני סבורה כי המבקש לא עמד בנטל שהוטל עליו, ולא הוכיח את גמירת הדעת של הצדדים להסכם להתקשר בהסכם מחייב. בראשית הדברים יש לציין כי אני סבורה כי על בית המשפט להיות זהיר מאוד בקביעה לפיה מסמך לא חתום הוא הסכם מחייב. חתימה על הסכם משמשת בדרך כלל אינדיקציה חזקה לרצינות כוונות - כך נהוג ומקובל. לכן, העדרה של חתימה היא בדרך כלל אינדיקציה לכך שהצדדים לא גמרו בדעתם, ולא התכוונו עדיין להתקשר בקשר חוזי מחייב. 23. מסקנה זו עולה גם מפסה"ד בענין בוטקובסקי בו קבע בית המשפט כי "אין ספק שצדדים לחוזה המהווה עסקת מקרקעין, ולמעשה הצדדים לכול חוזה הנערך בכתב, נוהגים לחתום על החוזה בטקס יותר או פחות חגיגי, ורוב האנשים לא יראו את עצמם קשורים בהתחייבויות ההדדיות שהתכוונו לקבל על עצמם בכתב, כל זמן שלא חתמו שני הצדדים על החוזה. על כן, אם נתקלים אנו בחוזה בלתי חתום, ואחד הצדדים לחוזה הכתוב יטען כי לא הגיעו הצדדים לגמירות דעת ועל כן אין תוקף לנוסח החוזה, הרי תהיה בהעדר החתימה בדרך כלל משום הוכחה מרחיקת לכת, ואולי כמעט קונקלוסיבית, לטובת גרסתו. אך ייתכנו יוצאים מן הכלל נדירים..." 24. אני סבורה כי קביעות עקביות ברוח זו על ידי בתי המשפט, קרי - כי ככלל בלי חתימה אין חוזה, יש בהן כדי להוסיף לוודאות של צדדים, כאשר הם יוכלו לצפות כי בדרך כלל, בית המשפט יראה אותם כמחויבים בקשר חוזי, רק אם הם חתמו על מסמך כתוב. האפשרות לחייב צד שלא חתם על מסמך, פוגע בוודאות של הצדדים שלא חתמו על המסמך, ביחס לשאלה האם בית המשפט יראה אותם כקשורים בהסכם אם לאו, ומקטין את יכולתם לצפות את התוצאה המשפטית. מנגד, ככול שהפסיקה תקבע בצורה עיקבית יותר כי חתימה היא אינדיקציה "כמעט קונקלוסיבית" לגמירת דעת, הדבר יאפשר לצדדים לתכנן את צעדיהם מראש, ולצפות בצורה טובה יותר את הנפקות המשפטית שתינתן לפעולותיהם. 25. מהם אם כן אותם יוצאים מן הכלל נדירים בהם יש לקבוע - חרף הכלל הרגיל - כי הצדדים מחויבים בהסכם למרות שהם לא חתמו עליו? ניתן ללמוד בהקשר זה מפסק הדין בענין בוטקובסקי. באותו ענין, קבע בית המשפט כאמור כי הסכם שלא נחתם, מחייב את הצדדים לו. בית המשפט נימק קביעתו זו במספר נימוקים - ראשית, נקבע כי המסמך נכתב בכתב ידו של בוטקובסקי (שהוא זה שהתכחש מאוחר יותר לתוקפו של ההסכם). עוד נקבע כי המסמך נוסח כהסכם מחייב, בלא שנכלל בו רמז לכך שהוא נכתב שלא על מנת ליצור חיוב משפטי. עוד נקבע כי העתק של המסמך שנערך בכתב ידו של בוטקובסקי, אף נמסר לידיו. בית המשפט התייחס באותו ענין גם לנסיבות עריכת העסקה. כך, צוין כי בתום המשא ומתן ציינו הצדדים את המאורע בהרמת כוסית ובלחיצת ידיים. בית המשפט קבע כי "במסירת עותק מן המסמך לידי הרוכשים, ובהשקת הכוסיות ולחיצת הידיים שנתלוו לכך, יש משום תמיכה למסקנה המסתברת גם מנוסחו של המסמך, דהיינו שעם כתיבתו נוצרה התחייבות חוזית תקפה ומחייבת". 26. כאמור, רק במקרים יוצאים מן הכלל ונדירים, יש לראות מסמך שלא נחתם כמסמך מחייב. נסיבות המקרה בענייננו שונות מהנסיבות שפורטו לעיל, בענין בוטקובסקי, ולכן אינני סבורה כי המקרה דנן הוא אחד המקרים החריגים בו חרף העדרה של חתימה, יש לראות את הצדדים כמי שנקשרו בהסכם. . כך, בענייננו, המסמך אליו הפנה המבקש - נספח ד' לתצהירו, הוא מסמך שנערך על ידי המבקש עצמו - הן החלק המודפס שלו, והן התוספות בכתב יד על גביו. המשיב לטענתו לא קבל לידיו את המסמך הזה - לא לפני הפגישה ביום 8.7.04 ולא לאחריה. המשיב העיד בהקשר זה "אני באתי בלי ניירות ויצאתי בלי ניירות" (עמ' 34 לפרוטוקול), וכן העיד כי "יכול להיות שהוא (המבקש, ר. ר.) בא עם נייר, הוא לא נתן לי עותק שלו. למיטב זיכרוני הוא לא נתן לי נייר בפגישה, אך אני לא בטוח" (עמ' 35 לפרוטוקול). גם המבקש אינו טוען כי העתק מהמסמך נספח ד' הועבר לידיו של המשיב בתום הפגישה. בהקשר זה שונות הנסיבות דנן, מהנסיבות שנדונו בפס"ד בוטקובסקי. בפס"ד בוטקובסקי הקשה בית המשפט: "מה טעם ראה (המערער) למסור עותק מהמסמך לידי הרוכשים" אם המסמך נועד רק כתזכורת לעצמו? בענייננו ניתן להקשות קושי הפוך - אם המסמך נועד לשקף הסכם בין הצדדים, מדוע לא מסר המבקש עותק ממנו למשיב? גם ענין זה יש בו כדי לפגוע בגרסה לפיה הצדדים ראו במסמך נספח ד' הסכם מחייב. 27. זאת ועוד, בענייננו, הצדדים לא "הרימו כוסית" - כפי שקרה בפס"ד בוטקובסקי, אלא הם לחצו ידיים בלבד - כך גם לגישת המבקש. הרמת כוסית היא אינדיקציה אובייקטיבית חזקה לאירוע "חגיגי" - שעשוי להיחשב שווה ערך לחגיגיות שבחתימה על הסכם. לחיצת יד איננה אירוע חגיגי. צדדים נוהגים ללחוץ ידיים בסיום פגישה אף בלו שהגיעו להסכמה מחייבת. המשיב טען כי הוא אכן לחץ את ידו של המבקש בתום הפגישה. לגישתו: "אני לא מכחיש שלחצנו ידיים, אם כי אינני זוכר. זה היה בבית הקפה. סביר שקמנו ולחצנו ידיים כפי שהיה בסיום כל פגישה בינינו כשבאתי לקחת שכ"ד וכד'". ואכן - לחיצת יד בסיום פגישה היא נוהג מקובל, והיא איננה מעידה בהכרח על הסכמה כוללת, וודאי שלא ניתן להסיק ממנה בהכרח על הסכמה לכך שמסמך שהמבקש ערך, ושעותק ממנו לא נמסר כלל למשיב, ייחשב להסכם - כזה שאיננו כפוף להסכם מפורט מאוחר יותר, שעתיד להיערך אצל עורכי הדין. לא ניתן גם לקבוע לכן (כפי שנקבע בפס"ד בוטקובסקי), כי קיים ביטוי חיצוני גלוי לגמירת דעת של המשיב, שבאבן הבוחן של אדם סביר ניתן היה להסיק כי המשיב גמר בדעתו להתקשר בהסכם על כל הפרטים שצוינו בו במסמך נספח ד', רק על סמך לחיצת ידו של המבקש. לכן, הגם שקיומה של גמירות דעת נבחן על פי אמות מידה אובייקטיביות (ר' ע"א 440/75 זנדבק נ. דנציגר, פ"ד ל(2) 260), הרי לא ניתן לקבוע שהמשיב גמר בדעתו להתקשר בקשר חוזי מחייב עם המבקש. 28. זאת ועוד, כדי שניתן יהיה לקבוע כי המבקש הרים את הנטל המוטל עליו, והוכיח כי המסמך מיום 8.7.04 הוא הסכם מחייב, היה עליו להוכיח בין היתר כי "נוסחת הקשר" בין הצדדים היתה כזו שהוסכם ביניהם כי ההסכם מיום 8.7.04 איננו רק שלב במשא ומתן, וכי הם הסכימו כי זיכרון הדברים יהיה תקף עד שיוכן חוזה פורמאלי, ולא כי הוא "כפוף לחוזה פורמאלי" (ר' פס"ד רבינאי שנזכר לעיל). 29. במסמך שהודפס על ידי המבקש לאחר הפגישה (נספח ה') מצוין כי "תוקף ההסכם יפוג על ידי החלפתו על ידי הסכם חוזה מכר מפורט". אולם, גם המבקש אינו טוען כי המשיב הסכים לניסוח של מסמך זה. טענת המבקש מתייחסת כאמור למסמך נספח ד', שנערך על ידיו בפגישה עצמה. במסמך זה ציין המבקש בכתב ידו כי "אלי (הוא המבקש, ר. ר.) ידפיס זיכרון דברים זה לחתימה בין הצדדים עם סיום ט' באב לפי בקשת מרדכי שמיר (המשיב)". 30. כאמור, המבקש היה צריך להוכיח כי בלחיצת היד הנטענת בינו לבין המשיב, הסכימו הצדדים גם על "נוסחת קשר" לפיה זיכרון הדברים יהיה תקף עד לחתימת הסכם פורמאלי, ולא כי הוא כפוף לחוזה פורמאלי. ענין זה לא הוכח. נוסחת הקשר העולה מהסיפא לנספח ד' איננה ברורה דייה (והיא שונה מזו המצוינת בנספח ה'), ולא ניתן לקבוע כי מדובר בהסכמה לכך שהמסמך נספח ד' יהיה תקף אף לפני החתימה על זיכרון הדברים, או על הסכם פורמאלי אחר. על כל פנים, כל ספק בענין זה צרך לפועל לחובת המבקש. מעבר לכך, לא הוכח כי המשיב היה ער לניסוח הסיפא למסמך נספח ד' שצוטט לעיל. 31. לאור האמור לעיל, אני סבורה כי יש לדחות את התובענה. אוסיף כי אינני סבורה שהעובדה שהצדדים הסתמכו במסגרת הפגישות שלהם אצל עורך הדין על המסמך שערך המבקש (אף בהנחה שעובדה זו היא נכונה), יש בה כדי לשנות ממסקנתי שלעיל. כאמור, אין חולק כי הצדדים נפגשו ביום 8.7.04, כי הם דנו בנושאים שהיו שנויים במחלוקת ביניהם עד אותו מועד, וכי הם הגיעו להסכמות שאותן הם ביקשו לגבש לכדי הסכם. המחלוקת התייחסה כאמור לגמירות דעתו של המשיב להתקשר בהסכם מחייב כבר במועד הפגישה. 32. העובדה שהמשיב לא הזדרז לדרוש כי המבקש יחתום על הסכם שכירות נוסף, גם לאחר שפג תוקפו של הסכם השכירות של המבקש - אף היא איננה משנה את המסקנה שלעיל. התנהלות זו של המשיב עולה בקנה אחד עם העובדות כפי שפורטו לעיל, קרי כי הצדדים היו במהלך משא ומתן חיובי, שנראה היה כי יתגבש לכדי הסכם מחייב. יחד עם זאת, אין בהתנהגותו של המשיב ביחס להמשך שהותו של המבקש בדירה לאחר תום הסכם השכירות, כדי להביא למסקנה כי המשיב ראה את חילופי הדברים בפגישה מיום 8.7.04, ככאלה שיצרו כשלעצמם הסכם מחייב בין הצדדים. דברים דומים יש לומר ביחס לטענת המבקש לפיה ב"כ המשיב לא נחפז לנסח את הטיוטה הראשונה של ההסכם. גם התנהלות זו איננה מביאה בהכרח למסקנה לפיה הצדדים היו קשורים כבר בהסכם מחייב. עוד יצויין, כי הפעולות שבוצעו לטענת המבקש במסגרת קיום ההסכם, היו פעולות חד צדדיות של המבקש, ולא פעולות של המשיבים או תוך שיתוף פעולה שלהם. 33. המבקשים טענו כטענה חלופית כי אסופת המסמכים שהוחלפה בין הצדדים מהווה הסכם בר אכיפה. אינני מקבלת את הטענה. אני סבורה כי הדברים שנאמרו לעיל ביחס להעדרה של גמירות דעת אצל המשיב, יפים ביתר שאת גם ביחס לאסופת המסמכים שהוחלפו בין הצדדים, שאף אחד מהם לא נחתם על ידי הצדדים. אינני סבורה גם כי ניתן לקבוע שהמשיבים נהגו בחוסר תום לב כאשר סרבו להתקשר בהסכם עם המבקשים. אני סבורה כי לא ניתן לקבוע מסמרות בשאלה מדוע בסופו של דבר לא הגיעו הצדדים לעמק השווה במסגרת המשא ומתן שהתנהל ביניהם לאחר הפגישה. אולם, ודאי שאין מדובר במקרה בו ניתן לייחס את האשמה כולה למשיבים, ולקבוע כי הם נהגו בחוסר תום לב כזה, המצדיק קביעה כי הצדדים התקשרו ביניהם בהסכם - חרף כל האמור לעיל. האם יש לאכוף את ההסכם? 34. יוער בשולי הדברים כי אף לו הייתי קובעת כי הצדדים התקשרו ביניהם בהסבם מחייב ביום 8.7.04, ספק אם היה מקום לאכוף הסכם זה. ראשית, המשיב טען כי ההסכם הופר על ידי המבקש, שלא שילם לו את יתרת התמורה. כאמור, לגישת המבקשים, ביום 8.7.04 הצדדים היו קשורים ביניהם בהסכם גמור ובר אכיפה. לכן, לשיטתם, היה עליהם לפעול לפי ההתחייבויות בו. אחת מההתחייבויות הללו היא תשלום יתרת התמורה. כעולה מנספח ה', לגישת המבקש היה עליו לשלם 120,000$ לתשלום המשכנתא הקיימת על הדירה, ו-130,000$ עם רישום הערת אזהרה בטאבו. המבקש לא רשם הערת אזהרה ואף לא שילם תשלום נוסף כלשהו על חשבון ההסכם. יוער כי המבקש טען שהוא העביר כבר ביום 18.8.04 לסניף הבנק שלו סך של 400,000$. לטענתו, בחודש אפריל 2005, הועבר על ידיו סך של 340,000$ לחשבון בשם "אלחדד- שמיר חשבון ייעודי רכישת דירה". לטענת המבקש הסכום הועבר לחשבון זה במטרה להעבירו לידי נאמן מסוכם. אולם, בפועל לא הועבר הסכום לידי גורם שלישי, והוא נותר כל העת בשליטתו הבלעדית של המבקש. משלא שילמו המבקשים את יתרת התמורה במועד זה, הם הפרו את ההסכם. 35. המשיבים לא שלחו למבקשים הודעת ביטול, משום שלשיטתם כלל לא היה הסכם בין הצדדים, אולם ניתן לראות את הגשת תביעת הפינוי כהודעת ביטול. בסיכומים של המבקשים אין תשובה לנושא זה. המבקשים אינם יכולים לאחוז בחבל בשני קצותיו. אם לשיטתם ההסכם היה תקף, היה עליהם לפעול לפי ההסכמות בו. יוער בהקשר זה כי המבקשים אף לא דיווחו על ההסכם לשלטונות מס שבח במועד בו היה עליהם לעשות זאת לשיטתם (אלא באיחור ניכר). עניינים אלה הם אינדיקציות לכך שגם המבקשים לא ראו את ההסכם כהסכם מחייב, וכאמור - לו היה מדובר בהסכם מחייב, הרי הוא הופר על ידי המבקשים. 36. זאת ועוד, המשיבים טענו כי אף לו היה הסכם בין הצדדים, אכיפתו איננה צודקת בנסיבות הענין, מאחר שמחיר הדירה עלה באופן משמעותי מהמועד בו לטענת המבקשים התקשרו הצדדים בהסכם, ועד היום. אני סבורה כי לאור כל האמור לעיל, אין צורך לדון בטענה זו. יחד עם זאת אציין למעלה מן הצורך, כי ספק אם מוצדק להורות על אכיפת ההסכם - 5 שנים לאחר מועד ההתקשרות בו, כאשר התובענה הוגשה על ידי המבקשים כ-3 שנים לאחר המועד בו לטענתם הם התקשרו בהסכם. זאת, כאשר אין חולק כי במשך כל התקופה הזו המבקשים לא שילמו את יתרת התמורה למשיבים, ואף לא העבירו את היתרה לידיו של גורם ניטראלי. היינו מחיר הרכישה נותר כל העת בידיהם של המבקשים, ומנגד - הם מבקשים לקבל את הדירה במחיר המקורי שלה. התוצאה היא כי למבקשים היה יתרון בלתי הוגן, כאשר הם החזיקו במלוא תמורת הדירה, ובדירה עצמה. הם היו מודעים לכך כי המשיבים טוענים כי אין הסכם ביניהם. הם הותירו אם כן לעצמם (ורק לעצמם) את האופציה לבחור - האם לעמוד על קיום ההסכם, אם לאו. מובן כי לו היו מחירי הדירות יורדים, לא היו המבקשים עומדים על קיום ההסכם. במקרה כזה, לא היה נגרם להם כל נזק - משום שכאמור הם לא שילמו דבר על חשבון ההסכם למשיבים (לגרסתם, התשלום הראשוני על חשבון התמורה היה הסכום אותו הם שילמו כדמי ביטחון במסגרת הסכם השכירות). 37. לכן, ומכול הטעמים שלעיל, אני דוחה את התובענה. אני מחייבת את המבקשים לשאת בהוצאות המשיבים ובשכר טרחת עורכי דינו בסך 15,000 ₪ + מע"מ. הסכם מכרחוזה דירהמקרקעיןמסמכיםחוזהמכירת דירה