ביטול הסכם פיתוח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול הסכם פיתוח: הקדמה: לפני תובענה לסעד הצהרתי, במסגרתה עותרת המבקשת להצהיר כי קנויות לה זכויות קניין, זכויות פיתוח וזכויות חכירה מול מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"), במקרקעין הידועים כגוש 15249 חלקה 55 תכנית ג/בת/69 מגרשים 112 ו-113 בעיר טבריה בשטח של 2,188 מ"ר (להלן: "המקרקעין"), בהתאם לאישור הקצאה מיום 18/10/01 מטעם המינהל (להלן: "אישור ההקצאה") ומכוח הסכם פיתוח שנחתם בין הצדדים ביום 24/8/03 (להלן: "הסכם הפיתוח"). עיקרי העובדות הצריכות לעניין: המבקשת, חברת פאן פקטורי בע"מ, באמצעות מנהלה, מר מאיר בוחבוט, פנתה ביום 30/5/00 למשרד התעשיה, המסחר והתעסוקה (להלן: "משרד התמ"ת") בבקשה לקבל הקצאת מגרש בפטור ממכרז לצורך הקמת מפעל שעיקר יעודו - כלשונה - "יבוא חלקים אלקטרוניים, חשמל ומכונות לשם עיבודם וייצואם", באזור התעשייה של טבריה עילית. בעקבות מכתב שהעביר משרד התמ"ת למינהל ביום 27/6/01, במסגרתו צוין כי מומלץ להקצות למבקשת שני מגרשים לצורך הקמת מפעל לרכיבים אלקטרוניים, אישר המינהל ביום 18/10/01 את בקשתה של המבקשת להקצות לה את המקרקעין נשוא התובענה, ללא מכרז, למטרת "תעשיה ומלאכה", בתנאים מיוחדים. במסגרת אישור ההקצאה צוין כי פרטי עסקת ההקצאה ותנאיה ייקבעו בהסכם הפיתוח. כן הובהר כי במידה והמבקשת לא תחתום על הסכם הפיתוח בתוך 60 יום וכן תמלא אחר הדרישות המוטלות עליה, לרבות תשלום כל הסכומים הנדרשים, יראה המינהל את בקשתה להקצאת הקרקע כבטלה מעיקרה. מתברר כי ההקצאה בפטור ממכרז במקרה דנא, על כל ההטבות הגלומות בה, נועדה לעודד הקמתם של אזורי תעשייה באזורי עדיפות לאומית ובכך ליצור מקומות עבודה, כחלק ממדיניות הממשלה בדבר פיתוח התעשייה ועידוד התעסוקה באותם אזורים. אי לכך, ועל סמך המלצת משרד התמ"ת, נחתם בתאריך 24/8/03 (בחלוף כשנתיים ממועד אישור ההקצאה) הסכם פיתוח בין המינהל לבין המבקשת, במסגרתו התחייבה המבקשת לבנות במקרקעין מפעל לרכיבים אלקטרוניים. עיקריו של הסכם הפיתוח יפורטו להלן בפרק ההכרעה. לאחר חתימת ההסכם ובמשך תקופה ארוכה - למעשה, עד היום - לא נעשתה כל בניה במקרקעין מצד המבקשת, אך שולמו מספר תשלומים על ידה בקשר עם רכישת המקרקעין. בין לבין, ולאור בקשה שהופנתה למבקשת מצד עיריית טבריה, הודיע ביום 5/10/06 מנהל המבקשת לנציג המוסמך מטעם עיריית טבריה כי אין לו התנגדות לכך שהעירייה תכשיר את המקרקעין למגרשי חנייה ציבורית, וכן הודיע לו כי השימוש במגרשים אינו מותנה בתשלום כלשהו. העירייה מצידה התחייבה לפנות את המקרקעין בתוך 30 ימים לאחר שיינתן למבקשת היתר הבנייה הנוגע למקרקעין, ככל שיינתן. נתון זה, כך על פי הנטען, לא הובא לידיעת המינהל אלא רק ביום 30/7/08, וממילא שלא נתבקשה הסכמתו ו/או אישורו של המינהל למהלך. ביום 16/7/08, ולאחר שחלפו מספר שנים מבלי שנעשה במקרקעין מאום, הודיע המינהל למבקשת כי הואיל ולא בנתה במקרקעין והפרה את תנאי ההסכם, הינו מבטל את ההסכם בתוך 14 יום. זמן קצר לאחר מכן, ביום 28/7/08 אושרה בקשה להיתר בנייה שהגישה המבקשת עבור בניית "מבנה תעשיה עתירת ידע + תחנת תדלוק", בתנאים (לטענת המבקשת היתר הבנייה הוגש בטרם קיבלה לידיה את הודעת הביטול של המינהל). המינהל מצידו הגיש התנגדות לבקשה להיתר בנייה שהגישה המבקשת וביקש לדחותה, ולחילופין, להשהות את הדיון בבקשה עד להכרעה שיפוטית בנוגע לזכויותיה הקנייניות של המבקשת במקרקעין. במסגרת ההליך שלפני, הודיעה המבקשת כי ככל שיתקבלו דרישותיה, הרי שבכוונתה להגיש תוכניות חדשות ללא תחנת הדלק המוצעת, אשר אינה כלולה בהסכמות המקוריות בין הצדדים. מנגד, הודיע המינהל כי הוא מעוניין לשווק את המקרקעין במכרז שוויוני ופומבי. ביום 30/7/08 פנתה המבקשת למינהל בבקשה להאריך את הסכם הפיתוח למשך 24 חודשים נוספים. כן הודיעה המבקשת למינהל כי על פי בקשת עיריית טבריה "הוקצה השטח לפני מספר שנים וללא תשלום למקומות חניה לבאי אזור התעשייה". ביום 23/9/08 דחה המינהל את בקשתה של המבקשת להאריך את תוקף ההסכם הפיתוח. כן שלח המינהל למבקשת ביום 24/9/08 "הודעה בדבר ביטול עסקה", בציינו כי לנוכח הפרת הסכם הפיתוח, על המבקשת לפנות את המקרקעין תוך 30 יום. ביום 5/10/08 הגישה המבקשת בקשה לצו מניעה זמני, במעמד צד אחד, במסגרתו עתרה לאסור דיספוזיציה ו/או כל פעולה אחרת, לרבות מכרז, שיש בה כדי לפגוע בזכויותיה במקרקעין. הבקשה הובאה לפני ובו ביום ניתן צו מניעה במעמד צד אחד. לאחר שהוגשה תגובת המינהל ובמהלך הדיון שהתקיים במעמד הצדדים, הגיעו הצדדים לכדי הסכמה דיונית לפיה צו המניעה הזמני יוותר על כנו עד להכרעה בתיק העיקרי. משכך הוסכם, ולאחר שהסתיים שלב שמיעת ההוכחות והוגשו סיכומי טענות הצדדים, ערוך התיק ומוכן להכרעה. טענות המבקשת: המבקשת טוענת כי הסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל שריר וקיים, וכי מכוחו הוענקו לה זכויות פיתוח במקרקעין, שעומדות לה גם כיום. כן טוענת המבקשת כי משלא שלח לה המינהל הודעה על ביטול ההסכם לנוכח אי בנייה על המקרקעין, ויתר בכך על זכותו לשלוח הודעת ביטול בתוך זמן סביר ולא יכול היה לשלוח לה הודעת ביטול באופן חד צדדי, כפי שעשה, בייחוד לאחר שנשאה בהוצאות כה רבות עד כה. בתוך כך, טוענת המבקשת כי לכאורה, מבחינה פורמלית, היה צריך המינהל למסור לה הודעת ביטול בתוך 60 יום מיום 18/10/01 (יום אישור ההקצאה), שכן עד לאותו מועד לא נחתם הסכם הפיתוח כפי שהותנה באישור ההקצאה. עוד טוענת המבקשת בהקשר זה כי המינהל לא פנה אליה בדרישה לחתום על הסכם הפיתוח, וזו הסיבה לכך שההסכם לא נחתם במועד. לשיטתה, מיד עם קבלת דרישה מהמינהל, חתמה על הסכם הפיתוח כנדרש. המבקשת טוענת כי מיד עם הקצאת הקרקע החלה בביצוע המשימות שהוטלו עליה, לרבות תשלום דמי היוון למינהל, חתימת הסכם פיתוח עם הרשות המקומית, תשלום ההיטלים והמיסים הנדרשים והגשת תוכניות לאישור, כפי שעולה גם - על פי הנטען - מחקירת מנהלה של המבקשת ועדים אחרים וממסמכים נוספים שהומצאו לבית המשפט. עם זאת, לשיטתה, נתקלה המבקשת בבעיות תכנוניות ובקשיים בירוקרטיים אשר מנעו ממנה עמידה בלוח הזמנים שנקבע. המבקשת טוענת עוד כי מיום חתימת הסכם הפיתוח נותרה לה למעשה שנה אחת בלבד להשלמת הבניה, ותקופה זו אינה מספקת לנוכח הבעיות התכנוניות והבירוקרטיות שהתעוררו. כן טוענת המבקשת כי מאז חתימת הסכם הפיתוח, ואף קודם לכן, פעלה על מנת לעמוד בלוח הזמנים ככל הניתן (ובכלל זאת הגישה בקשות ותוכניות לעיריית טבריה), ואולם לא קיבלה כל תזכורת ו/או כל הודעה אחרת מטעם המינהל בקשר עם השלמת הבנייה. המבקשת מוסיפה וטוענת כי במהלך תקופה זו נלוו לקשיים האובייקטיבים הנוגעים למקרקעין קשיים אישיים של מנהל המבקשת, אשר מנעו אף הם השלמה של הבנייה. בנוסף, על פי הנטען, מנהלה של המבקשת הינו אדם תם לב וחסר ידע וניסיון מתאימים, שסמך על רשויות המינהל שיתריעו בפניו על כל הפרה (לרבות בכל הנוגע להגשת היתר בנייה הכולל תחנת דלק). מעבר לכך, מלינה המבקשת על כך שלא נערך לה שימוע טרם מתן ההחלטה במסגרתה נדחתה בקשת הארכה שהגישה ו/או טרם משלוח הודעת הביטול. המבקשת טוענת כי החלטת המינהל לדחות את בקשת הארכה הינה שרירותית, בלתי סבירה, בלתי מידתית ואינה הולמת עקרונות שנקבעו בחוקי היסוד, ועל כן, יש מקום לבטלה וליתן למבקשת ארכה להקמת המבנה במקרקעין. כן טוענת המבקשת כי המגמה בה נוקט המינהל בשנים האחרונות למנוע ניצול לרעה של קופת המדינה מצד גורמים שזכו בפטור ממכרז ואינם פועלים כפי שהוסכם עימם, מהווה חריגה מסמכות של הרשות, בייחוד מקום בו במינהל עצמו לא קיים כל מנגנון לפיקוח ו/או מעקב בזמן אמת על קיום התחייבויות במועד. לשיטתה של המבקשת, המינהל יצר בהתנהגותו הרשלנית תחושה לפיה המועדים הנדרשים אינם ברי יישום והינם פורמאליים בלבד, שכן המינהל בעצמו אינו מקפיד לבחון ולוודא ביצוע ההסכמים הנחתמים איתו. על כן, עותרת המבקשת לקבוע כי קנויות לה זכויות הקניין, זכיות הפיתוח וזכויות החכירה מול מינהל מקרקעי ישראל במקרקעין נשוא התובענה. לחילופין, עותרת המבקשת להורות כי תינתן לה ארכה בת 12 חודשים להשלמת הבנייה (תחת ארכה של 24 חודשים שביקשה מהמינהל קודם לכן בכתב), בייחוד בהתחשב בכך שכבר הוגשו לוועדה המקומית תוכניות הבניה הרלוונטיות, ואלה אף אושרו באופן עקרוני. לשיטתה, בכוונתה להתחיל בבניה על המקרקעין מיד עם קבלת האישור. טענות המינהל: לטענת המינהל, המבקשת עותרת להצהיר כי קיימות לה זכויות חכירה במקרקעין על אף שמעולם לא נחתם עימה חוזה חכירה, וכבר מטעם זה דין התובענה להידחות. בנוסף, לטענת המינהל, גם דרישתה החלופית של המבקשת לקבל ארכה לצורך השלמת הבנייה, אין לה יסוד, שכן הסכם הפיתוח פקע כבר בשנת 2004, כך שדרישתה הנוכחית משמעה כי למעשה תאושר לה תקופת פיתוח בת 9-10 שנים (ארכה של 6 שנים נוספות מעבר לתקופת הפיתוח), דבר שאין הדעת סובלתו, בייחוד לנוכח הפרות יסודיות חוזרות ונשנות מצידה להסכם הפיתוח. המינהל טוען כי לנוכח ההפרות החריגות מצד המבקשת, היעתרות לדרישותיה של המבקשת משמעה ריקון המועדים הקבועים בהסכם הפיתוח מתוכן. המינהל מפנה לכך שהקצאת המקרקעין למבקשת במקרה דנא נעשתה בפטור ממכרז, מכוח תקנה 25(5) לתקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993 (להלן: "תקנות המכרזים"), הקובעת פטור מחובת מכרז לעיסקה במקרקעין שעניינה "הענקת זכויות במקרקעין באזור עדיפות לאומית למפעל שתחום עיסוקו תעשיה או מלאכה או בניית מבני תעשיה להשכרה". לשיטתו של המינהל, על פי הפסיקה, הקצאת מקרקעין בפטור ממכרז צריכה להיעשות במשורה וכחריג בלבד, ומכל מקום, מקום בו נעשתה הקצאה בפטור ממכרז, נוהג המינהל שלא להעניק ארכות. המינהל מוסיף וטוען כי הקצאת המקרקעין במקרה הנדון נעשתה בכדי שהמבקשת תקים במקום מפעל תעשייתי, אשר בשלב ראשון יעסיק - לפי התחייבות המבקשת - בסביבות 25 עובדים. עם זאת, מדגיש המינהל כי המקרקעין הועמדו לרשות המבקשת למשך תקופת הפיתוח בלבד, היינו עד 2004, כפי הנקוב בהסכם הפיתוח עצמו. לשיטתו של המינהל, לאור הרציונלים העומדים בבסיס הפטור ממכרז להקמת מפעלי תעשיה, על כל ההטבות הטמונות בכך, אל מול התנהגותה של המבקשת והפרת ההסכם החמורה מצידה, מן הראוי לבטל את ההקצאה. המינהל טוען כי מלבד הגשת תוכנית אחת לאיחוד המגרשים במקרקעין בשנת 2002, שאף היא נזנחה בהמשך, לא הגישה המבקשת כל בקשה להוצאת היתר בניה לצורך הקמת המפעל, כפי שהתחייבה (על אף שלא היתה כל מניעה לעשות כן), וגם לא עשתה דבר בשטח, עובדה המהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקנה למינהל זכות לבטל את ההסכם באופן מיידי וללא מתן ארכה. לא זו בלבד, אלא שלטענת המינהל, המבקשת אף הגדילה לעשות משהעמידה בשנת 2006 את המקרקעין לשימוש עיריית טבריה, כמגרש חניה, בניגוד למטרת ההקצאה ומבלי לבקש את הסכמת המינהל, וגם מטעם זה הפרה את ההסכם הפרה יסודית. כן עומד המינהל על כך שגם לאחר שנשלחה למבקשת הודעת הביטול, לא פעלה לתקן את המעוות ולרפא את הפרות הסכם הפיתוח, ואף המשיכה להפר את ההסכם משהגישה בקשה להוצאת היתר בניה גם עבור תחנת דלק ולגבי שטח מפעל הקטן משטח הבניה המינימלי שנקבע בהסכם, מתוך מטרה להשיא את רווחיה שלא כדין ובניגוד להסכם הפיתוח. המינהל סבור כי טענותיה של המבקשת לעיכובים בהשגת האישורים הנדרשים אינן במקומן, והראיה לכך היא שמרגע הגשת הבקשה להיתר בניה בשנת 2008 חלפו ימים ספורים עד לאישורה, על אף שלא היה כל שינוי במצב התכנוני של המקרקעין משנת 2001. עוד סבור המינהל כי יש לדחות את טענותיו של מנהל המבקשת כאילו לא ידע כיצד לפעול מול המינהל, שכן מדובר באיש עסקים בעל נכסים רבים אשר העיד כי הינו מכיר את נהלי העבודה מול המינהל. בנוגע לשאלת ביטול הסכם הפיתוח, טוען המינהל כי משפג הסכם הפיתוח בשנת 2004 ומשלא נחתם חוזה חכירה בין הצדדים, אין למבקשת זכויות קנייניות במקרקעין, ולכל היותר היו לה זכויות של בר רשות שהסתיימו עם פקיעת ההסכם. כמו כן, לטענת המינהל, עם פקיעתו של הסכם הפיתוח בשנת 2004, לא קם עוד צורך לבטלו. לחילופין טוען המינהל כי לא חלף זמן סביר מאז שהיה עליו להודיע על ביטול ההסכם, שכן ידע על חלק מההפרות של המבקשת (ובכלל זאת ההפרות שבוצעו בשנים 2006 ו-2008) רק בשלב מאוחר יחסית. מכל מקום, אף אם חלף זמן סביר בו היה עליו להודיע על ביטול הסכם הפיתוח, הרי שאין הדבר מקנה למבקשת חסינות מפני ביטול ההסכם, ולכל היותר היה על המינהל ליתן למבקשת ארכה לתיקון ההפרות - ארכה שבפועל ניתנה למבקשת (חלפו חודשיים מהמועד בו הודיע המינהל למבקשת על ביטול ההסכם ועד אשר נדחתה בקשתה להארכת הסכם הפיתוח), ואשר במהלכה הוסיפה המבקשת לבצע הפרות יסודיות נוספות, לרבות הגשת בקשה להיתר בנייה הכוללת הקמת תחנת דלק ומפעל תעשייתי קטן מזה לו התחייבה בהסכם הפיתוח. כן טוען המינהל כי החלטתו שלא להאריך למבקשת את הסכם הפיתוח לתקופה נוספת, כפי שנתבקש על ידה, היתה סבירה ועולה בקנה אחד עם החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1057 משנת 2005, הקובעת כי בחוזי פיתוח שבוצעו בפטור ממכרז, לא יינתנו ארכות מעבר ל-3 שנים (בענייננו כבר חלפו כ-4 שנים מתום תקופת הפיתוח). לפני סיום טוען המינהל כי המבקשת ישבה בחוסר מעש משך שנים רבות, בשלב מסוים אף נתנה לעיריית טבריה לעשות במקרקעין שימוש ללא רשותו והסכמתו, ורק כאשר הבחינה כי המינהל עומד להשיב אליו את הקרקע, החלה לפעול, וגם זאת תוך ניסיון להשיא את רווחיה הכלכליים על ידי הגשת בקשה להקים במקום תחנת דלק, ועל כן, יש לדחות את התובענה. עוד טוען המינהל כי יש לדחות את טענות המבקשת לפיהן הפרות ההסכם נבעו מהתנהגותו ו/או כי השלים עם התנהגותה הפסולה של המבקשת, שכן לטענתו, לכל היותר לא היה מודע להיקפה של הפרת ההסכם ולשימוש לרעה שנעשה בזכויות שהוקנו למבקשת. לבסוף טוען המינהל כי קבלת התובענה יש בה משום הפליה כלפי אלה שנטלו על עצמם התחייבויות שונות מול המינהל ועמדו בהן במסגרת הזמנים שהוקצבה להם, ומנגד, יש בה משום מסר שלילי כלפי כל אותם יזמים שהשתמשו במקרקעין שהוקצו להם בניגוד למטרת ההקצאה כדי להתעשר שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית. כן טוען המינהל כי לנוכח האיחור המשמעותי וההפרה החמורה של ההסכם מצד המבקשת, קבלת עמדתה של המבקשת במקרה דנא משמעה קביעה כי המועדים הקבועים בהסכם הפיתוח אינם מחייבים, על כל המשתמע מכך, וגם מטעם זה יש לדחות את התובענה. דיון והכרעה: הסכם הפיתוח העומד ביסוד ההתקשרות בין הצדדים במקרה דנא נחתם ביום 24/8/03, כשנתיים לאחר שניתן למבקשת אישור ההקצאה העקרוני מטעם המינהל ביום 18/10/01. במבוא להסכם הפיתוח נקבע כי המינהל מוכן להעמיד את המקרקעין לרשות המבקשת לתקופת הפיתוח בלבד, וזאת רק לשם בניית המבנים למטרת ההקצאה. בנוסף, נקבע כי המינהל יהיה מוכן להעמיד את המקרקעין לרשות המבקשת בתנאי מוקדם ורק לאחר שהמבקשת תפתח את המקרקעין ותבנה עליהם את המבנים, תוך תקופת הפיתוח, כדי שישמשו למטרת ההקצאה. כאן המקום להדגיש כי בין הצדדים לא נחתם הסכם חכירה לאחר הסכם הפיתוח (ראה חקירת מנהל המבקשת בעמ' 4 לפרוטוקול, שורות 23-24), ובנסיבות אלה אין המבקשת יכולה לטעון לזכויות קניין במקרקעין, להבדיל מזכויות פיתוח במקרקעין, שגם הן אינן קיימות עוד וחלפו מן העולם, כפי שיפורט להלן (על האבחנה בין השניים - זכויות קניין מול זכויות פיתוח - ראה ע"א 72/78 מינהל מקרקעי ישראל נ' יעקב ראב, פ"ד לב(3) 785 (1978), שעוד יוזכר בהמשך). "תקופת הפיתוח" הוגדרה במבוא להסכם הפיתוח בזו הלשון: "36 חודשים החל מיום אישור העסקה על ידי המינהל [החל מיום 18/10/01 - ע.ע] וכלה ביום 18/10/04". כן הובהר כי מטרת ההקצאה הינה "תעשיה ומלאכה". בנוסף, הוגדרו מועדי יעד לצורך השלמת שלבים שונים של הפיתוח, ובכלל זאת השלמת המועד להגשת התוכניות עד ולא יאוחר מתום 9 חודשים מיום אישור העסקה, התחלת הבניה עד ולא יאוחר מתום 18 חודשים מיום אישור העסקה, השלמת יציקת היסודות עד ולא יאוחר מיום 18/8/03, השלמת השלד לא יאוחר מיום 18/7/04 והשלמת הבניה בסיום תקופת הפיתוח (היינו: ביום 18/10/04). אשר לטענת המבקשת כי מסגרת הזמנים שנקבעה בהסכם אינה מעשית, טענה זו דינה דחייה, שכן לאור הסכמתם המפורשת של הצדדים במסגרת הסכם הפיתוח כי "תקופת הפיתוח" תימנה למפרע מיום אישור ההקצאה על ידי המינהל, היינו מיום 18/10/01 ועד ליום 18/10/04, אין לאפשר למבקשת כיום להתנער מהסכמתה ולטעון כי מדובר בתקופת פיתוח בלתי סבירה ובלתי מספקת, ויש לראות בה כמחויבת לסד הזמנים לו הסכימה (ראה ע"א 6319/05 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל, ) (להלן: "פרשת קנדרה")). בהמשך, נקבע במבוא להסכם עוד כי ידוע למבקשת שעל פי המלצת משרד התמ"ת לפטור ממכרז, לצורך עמידה בתנאי ההסכם ועל מנת שתתאפשר בהמשך המרה של הסכם הפיתוח בחוזה חכירה, נדרש כי השטח העיקרי לבינוי יעמוד על 879 מ"ר, וזאת בנוסף לביצוע יתר תנאי ההסכם. במסגרת סעיף 5 לתנאי הסכם הפיתוח הוגדרו התחייבויות המבקשת בקשר לתכנון, בנייה ורישום, לרבות הגשת אישור תוכניות הבניה, ביצוען של התוכניות, סיום יציקת יסודות המבנה, סיום בניית שלד המבנה, סיום בניית המבנה לצורך הפעלתו עד לסיום תקופת הפיתוח ועוד. יודגש כבר כעת כי סעיפים 4, 5 ו-11 להסכם הפיתוח מוגדרים על פי סעיף 12 להסכם כ"תנאים עיקריים ויסודיים של החוזה שהפרתם, או הפרת איזה מהם, תחשב להפרה יסודית של החוזה", בגינם רשאי המינהל לבטל את החוזה באופן מיידי ולשלוח למבקשת הודעה במכתב רשום על ביטולו. חרף הוראות הסכם הפיתוח, לא ביצעה המבקשת את התחייבויותיה במשך שנים רבות, ובכלל זאת לא הגישה כל בקשה להיתר בניה, מלבד תוכנית לשינוי קווי בניין שהוגשה לוועדה המקומית בשנת 2002 (אשר לא נעשה דבר כדי לממשה) ולא החלה לבנות במקרקעין, וזאת מבלי שהצביעה על מניעה לעשות כן במהלך השנים שלאחר חתימת הסכם הפיתוח. משלא עמדה המבקשת באף אחד מהמועדים הקבועים בהסכם הפיתוח, ולמעשה לא השלימה ולו שלב פיתוח אחד עד היום (היינו גם לאחר תום תקופת הפיתוח), מהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם. המבקשת אף עשתה שימוש בפועל במקרקעין בניגוד להסכם הפיתוח ולמטרת ההקצאה (שהוגדרה בהסכם הפיתוח כ"תעשיה ומלאכה") - וזאת כשנתיים לאחר שהסכם הפיתוח פקע - משהעמידה בשנת 2006 את המקרקעין לרשות עיריית טבריה לצרכי חניה, ללא תשלום, וזאת ללא ידיעתו ואישורו של המינהל (המינהל קיבל, לטענתו, דיווח על מהלך זה רק בשנת 2008, במסגרת בקשת המבקשת להאריך את תוקף הסכם הפיתוח). העמדת המקרקעין לשימוש העירייה ללא הסכמת המינהל עומדת בניגוד להוראות סעיף 11(א) להסכם הפיתוח, הקובע כי כל העברה ושיעבוד של זכויות לפי ההסכם לגורם אחר, תהא כפופה לאישור המינהל, בהתאם לנהלים הקיימים באותה עת. בנוסף, בסעיף 11(ד) להסכם נקבע כי הפרת הסעיף תיחשב הפרה יסודית של ההסכם "והמינהל יהיה רשאי לבטלו בכל עת בשל הפרה זו". גם סעיף 12 להסכם הפיתוח מגדיר, כאמור, את סעיף 11 כסעיף שהפרתו הינה הפרה יסודית של ההסכם, על כל המשתמע מכך. אם לא די בכך, הוסיפה המבקשת חטא על פשע משהגישה בשנת 2008 בקשה להיתר בניה במסגרתו ביקשה להקים במקרקעין תחנת דלק, בניגוד למטרת ההקצאה, וכן שטח מפעל בגודל 840 מ"ר בלבד, בניגוד להוראות הסכם הפיתוח הקובע כי השטח הבנוי העיקרי המינימלי במקרקעין יעמוד על כ-879 מ"ר לפחות (יצוין בהקשר זה כי במסגרת "בקשה להמלצה להקצאת קרקע" שהגישה המבקשת למשרד התמ"ת בשלביה הראשוניים של ההתקשרות בין הצדדים, אף הודיעה כי בכוונתה להקים במקרקעין מפעל בשטח בנוי של כ-1,900 מ"ר!). ישיבתה של המבקשת בחיבוק ידיים ואי קיום חיוביה על פי הסכם הפיתוח משך שנים, בנוסף על העברת זכויות השימוש במקרקעין לגורם נוסף (עיריית טבריה), ללא ידיעתו ואישורו של המינהל, והגשת תוכנית בניה המנוגדות להסכם הפיתוח ולמטרות ההקצאה - כל זאת לאחר חלוף מספר שנים מיום פקיעת ההסכם - מעידה, לטעמי, על התנהלות שאינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב המוטלת על המבקשת, אם לא למעלה מכך. יתירה מזו, משלא קיימה המבקשת את התחייבויותיה על פי הסכם הפיתוח משך תקופת חלותו של ההסכם ומספר שנים לאחר מכן (ליתר דיוק, כ- 4 שנים לאחר סיום תקופת הפיתוח!), ואף פעלה בניגוד מוחלט להסכם משהגישה, לאחר שנים, בקשה להיתר בניה הכוללת תחנת דלק ושטח בנוי הקטן מהשטח המינימלי שנדרש בהתאם להסכם, מהווה הדבר הפרה יסודית של ההסכם המקנה למינהל זכות ביטול כדין ללא מתן ארכה (ראה פרשת קנדרה הנ"ל), וזאת אם כלל נדרשת הודעת ביטול מקום בו ממילא פקע ההסכם מאליו בתום תקופת הפיתוח, כפי שיפורט בהמשך. במקרה שנידון בע"א 753/88 יחזקאל טל ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל, ) (להלן: "עניין יחזקאל טל"), נחתם הסכם בין המינהל לבין המערערים, במסגרתו מסר המינהל למערערים את השימוש במגרש מסוים לתקופה של 36 חודשים, על מנת לבצע עליו את כל פעולות הפתוח הדרושות ולבנות עליו מבנה, עד לתאריך יעד מסוים. כן התחייב המינהל לחתום עם המערערים על חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים, לאחר מילוי כל תנאי החוזה. באותו מקרה, בדומה לענייננו, לא זו בלבד שהמערערים לא סיימו את בנית המבנים תוך המועד הנקוב בחוזה, אלא שכלל לא החלו בבניה, מאחר ולא קבלו את האשורים הדרושים לכך מאת רשויות התכנון. בית המשפט העליון דחה את טענתם של המערערים לפיה לא בהם האשמה לכך שלא קבלו אשורים כנדרש, וכן קבע כי בהתנהגותם הפרו המערערים את החוזה הפרה יסודית, בעקבותיה היה המנהל זכאי לבטל את החוזה. וכך קבעה כב' השופטת נתניהו באותו עניין: "דעת הצדדים המשתמעת בפרוש מהחוזה היא כי החובה לקבל את כל ההיתרים הדרושים הוטלה על המערערים וכי אם לא יעמדו בהתחייבותם במועד הנקוב מכל סבה שהיא כי אז זכותו של המנהל לבטל את החוזה. פירוש זה מתישב גם עם תכליתו המסחרית של החוזה כפי שהוסברה בע"א 72/78 הנ"ל". בע"א 72/78 מינהל מקרקעי ישראל נ' יעקב ראב, פ"ד לב(3) 785 (1978), שהוזכר על ידי כב' השופטת נתניהו בעניין יחזקאל טל, התחייב המערער, בתמורה להסכמת המנהל להעניק לו חוזה חכירה לדורות, להכין תכנית בנין, ולאחר שתאושר, לבצע על חשבונו עבודות פתוח בשטח. גם שם התעוררו בעיות תכנוניות והסתבר שנוצר מצב הקפאה באזור עוד בטרם נחתם חוזה הפתוח מבלי ששני הצדדים ידעו על כך. בית המשפט העליון מפי כב' השופטת בן-פורת קבע באותו עניין דברים היפים, בשינויים המחוייבים, גם לענייננו: "מדובר ב"הסכם פיתוח", ומכאן שהקמת המבנה למטרה היעודה היא שעמדה במרכזו. אין יסוד הגיוני לקבוע שהמינהל היה מוכן לכבול את ידיו ללא הגבלת זמן, אפילו אם המניעה להקים את הבניין תהא נובעת מגורם שאין לצדדים שליטה עליו. להיפך, הדעת נותנת כי לשאלתו של "הטרדן המתערב" מה יהיה גורל ההסכם אם יתברר שאין אפשרות לקבל היתר-בניה, היה המינהל משיב: "מובן מאליו שבמקרה כזה הקשר החוזי יבוא אל קצו". תשובה דומה מתחייבת גם לפי מבחן "התכלית המסחרית". התקשרות לזמן בלתי-מוגבל היא על פניה בלתי-מסחרית. המינהל צריך לשמור על חופש פעולה מירבי, למען התפקיד המוטל עליו: פיתוח האזור. לפיכך יהא זה בלתי-סביר לייחס לו כוונה להאריך את תקפו של "הסכם-פיתוח" כמתואר ב"תנאי-מכללא" דלעיל". לפיכך, בהתחשב בכך שהמבקשת במקרה שלפני לא קיימה את חיוביה על פי הסכם הפיתוח, ואף פעלה בניגוד מוחלט להוראותיו הברורות של ההסכם, ניתן לקבוע כי החוזה פקע וחלף מן העולם, ולא קנויות למבקשת עוד זכויות על פיו, וזאת אף אם הסיבה שמנעה מהמבקשת לעמוד בהתחייבויותיה אינה תלויה בה ולא נבעה מרשלנות כלשהי מצידה. הדברים מקבלים משנה תוקף מקום בו מדובר בהקצאת מקרקעין בפטור ממכרז ביחס למקרקעין שהם רכוש הציבור - הקצאה אשר על פי הפסיקה צריכה להיעשות בצמצום וכחריג בלבד (עע"מ 8412/07 חברת מלון ומלון סוויטות אפ.אס.אר. בירושלים בע"מ נ' שימי הורן ואח', ) - שנעשתה מתוך מטרה ברורה לעודד ולחזק אזורי עדיפות לאומית, שאז ניתן לצפות מהמבקשת כי תקפיד ביתר שאת על קיום המועדים וההתחייבויות המוטלים עליה ותפעל בתום לב לשם קידום מטרות ההקצאה ולקבלת ההטבות המשמעותיות שהוענקו לה במסגרת העסקה, הן לטובתה והן לטובת האינטרס הציבורי העומד בלב ליבה של ההקצאה. אשר על כן, משלא עמדה המבקשת על זכויותיה מול המינהל משך כל אותן שנים רבות ובחרה לשבת בחוסר מעש מבלי לקדם דבר, חרף העובדה שהמקרקעין הוקצו לה ללא מכרז, על כל ההטבות הטמונות בכך, אין לה להלין על ביטול הסכם הפיתוח אלא על עצמה. לשיטתה של המבקשת, נתקלה בבעיות תכנוניות ובקשיים בירוקרטיים אשר מנעו ממנה עמידה בלוח הזמנים שנקבע. עם זאת, המבקשת לא הצביעה על עיכובים שיסודם במינהל עצמו כי אם בעיריית טבריה בלבד, שאינה צד לתביעה (ראה בעניין זה מכתב המבקשת לעירייה מיום 1/5/02 שצורף כנספח ד'1 לתצהיר מנהל המבקשת ועדות מנהל המבקשת בעמ' 5 לפרוטוקול, שורות 16-17 ושורות 25-26). מכל מקום, אף אם היו עיכובים שהקשו על המבקשת לעמוד במסגרת הזמנים שנקבעה בהסכם הפיתוח, דבר לא מנע ממנה להגיש בקשה להארכת הסכם הפיתוח עוד בתקופת חלותו של ההסכם ומשהיה ברור לה כי לא תוכל לעמוד בתנאי ההסכם, ולא ברור מדוע זה חיכתה עד ליום 30/7/08 (לאחר הודעת הביטול מטעם המינהל) כדי להגיש את הבקשה. יובהר כי לא התרשמתי שמנהל המבקשת, שהינו איש עסקים מנוסה, אינו מכיר את נהלי העבודה במינהל ואינו יכול לקדם את ענייניו (על ניסיונו של מנהל המבקשת אל מול המינהל ניתן ללמוד מדבריו בעמ' 7 לפרוטוקול, שורות 18-22; עמ' 10 לפרוטוקול, שורות 16-26; עמ' 11 לפרוטוקול, שורות 10-11), ולא היתה כל מניעה כי יפנה לקבל מראש את הסכמת המינהל להארכת ההסכם ו/או לשינוי מטרת ההקצאה, בייחוד מקום בו הדברים נרשמו מפורשות בהסכם הפיתוח. לא למיותר לציין כי גם לאחר קבלת הודעת הביטול מצד המינהל, לא הזדרזה המבקשת וביקשה לקיים את חיוביה על פי ההסכם, אלא אף הוסיפה הפרה על הפרה וביקשה היתר בנייה לתחנת דלק וביחס לשטח מפעל קטן יותר, הכל בניגוד להוראות ההסכם, וגם בכך יש כדי לחזק את המסקנה כי ביטול ההסכם על ידי המינהל בדין היה (ראה פרשת קנדרה הנ"ל). לעניין טענת המבקשת לפיה ההודעה בדבר ביטול הסכם הפיתוח צריכה היתה להימסר לה בתוך זמן סביר, הרי שלטעמי, בנסיבות המקרה דנא, לא היה צריך המינהל להודיע על ביטול החוזה כלל, שכן החוזה ממילא הוגבל מראש בזמן ופקע - כך על פי הכתוב בו - עוד ביום 18/10/04, ועל כן, משנמסרו המקרקעין לרשות המבקשת לתקופת הפיתוח בלבד ומשלא עשתה המבקשת דבר כדי לקדם את התחייבויותיה על פי ההסכם, הרי שמשפג תוקפו של ההסכם חוזרים הצדדים לנקודת המוצא ולא היה כל צורך להודיע למבקשת על ביטול ההסכם (השווה ה"פ (חיפה) 369/99 מדינת ישראל - מינהל מקרקעי ישראל נ' שירותי בריאות כללית, ), שם נקבע כי אף ללא הודעת הביטול הפורמלית של המינהל, סביר לראות את הסכם הפיתוח כבטל לאחר שעבר המועד עליו הוסכם לבנייה במקרקעין, עקב אי עמידה בתנאיו). אי לכך, גם אם נשלחה אל המבקשת הודעת ביטול ביום 16/7/08, הרי שזו לא היתה מחויבת המציאות ונעשתה למעלה מן הנדרש, שכן באותו מועד כבר פקע תוקפו של הסכם הפיתוח ולא נדרשה הודעת ביטול. מכל מקום, גם אם היה על המינהל למסור למבקשת הודעת ביטול תוך זמן סביר, ולא עשה כן, הרי שלדעתי, לא ניתן לראות בכך משום ויתור מצד המינהל על זכות הביטול (וראה בהקשר זה סעיף 18 להסכם הפיתוח, הקובע כי במידה והמינהל לא השתמש בזכות המוקנית לו בחוזה, לא ייחשב הדבר כויתור על אותה זכות), ומשכך, אין העיכוב במשלוח הודעת הביטול, ככל שקיים, מקנה למבקשת חסינות מפני ביטול ההסכם, ולכל היותר היה על המינהל ליתן למבקשת ארכה נוספת לקיום התחייבויותיה (ראה רע"א 7956/99 שיכון ופיתוח לישראל בע"מ נ' עיריית מעלה אדומים, פ"ד נו(5) 779 (2002)). מסקנה הפוכה מזו מעניקה למבקשת יתרון המנוגד למטרת החוזה והחותר מתחת לתכלית העסקה בכללותה, משום שהתוצאה תהיה שהמבקשת, אשר פעלה בחוסר תום לב תזכה בפרס על חוסר מעשה וכל זה, על חשבון הציבור. הואיל ובפועל ניתנה למבקשת במקרה שלפני ארכה בת חודשיים בין משלוח ההודעה על ביטול ההסכם ועד לדחיית בקשה הארכה, והגם שבמסגרת הודעת הביטול לא צוין כי ניתנת למבקשת ארכה לתיקון ההפרות, ניתן לקבוע כי בנסיבות המקרה דנא הודעת הביטול של המינהל ניתנה כדין (ראה ה"פ (תל-אביב-יפו) 1200/04 ראובן יומטוביאן נ' מינהל מקרקעי ישראל - מחוז מרכז ואח', ), שגם בו נקבע כי ניתנה ארכה בת כחודשיים לקיום ההתחייבות, על אף שבמכתב הביטול עצמו לא ניתנה אפשרות לתקן את ההפרה). לא למיותר לציין כי ההפרה שעניינה הגשת בקשה להיתר בנייה הכולל אפשרות להקים על המקרקעין תחנת דלק ולבנות מפעל תעשייתי בשטח קטן מהשטח המינימלי, בניגוד להסכם הפיתוח ומטרת ההקצאה, נעשתה רק בשנת 2008, כך שבהקשר זה וודאי שלא לוקה הודעת הביטול של המינהל בשיהוי. אשר לטענת המבקשת כי לא נערך לה שימוע טרם משלוח הודעת הביטול ו/או טרם הוחלט לדחות את בקשת הארכה שהגישה, טענה שהועלתה אף בפרשת קנדרה ונדחתה שם, לגופו של עניין, סבורני כי לאור נוסח סעיף 12 להסכם הפיתוח, הקובע כי הפרת סעיף 5 להסכם (שעניינו התחייבויות המבקשת לעניין תכנון, בנייה ורישום), מהווה הפרה יסודית של ההסכם, המקנה למינהל זכות "לבטל את החוזה מיד עם ההפרה ולשלוח ליוזם הודעה במכתב רשום על ביטולו" (היינו: מתן אפשרות למינהל להודיע על ביטול ההסכם מיד עם הפרתו), לא היתה מוטלת על המינהל חובה לקיים למבקשת שימוע בטרם ביטול ההסכם ודחיית בקשת הארכה (השווה לדבריו של בית המשפט המחוזי בפרשת קנדרה: ת"א (באר-שבע) 1285/00 קנדרה (ישראל) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, ). בנוגע לטענה לפיה משלא התריע המינהל בפני המבקשת על הפרת ההסכם (אותן הפרות שהיו בידיעתו), הרי שהדבר פועל לחובתו - טענה זו ראוי היה לה אלמלא נטענה ואף היא מלמדת אותנו על חוסר תום ליבה של המבקשת, שכן ההתחייבויות שהוטלו על המבקשת הוגדרו בצורה ברורה ביותר בהסכם הפיתוח וכל צד היה אחראי לקיים את חיוביו על פי ההסכם בתום לב וללא קשר לחיובי הצד שכנגד, כך שטענת המבקשת לפיה המינהל צריך היה לשמש כשומר סף להבטחת קיום תנאי החוזה ולהתריע בפניה כל אימת שהתחייבויותיה אינן מקוימות במועד, אינה ראויה, ואף אם המינהל "חטא" מצידו, אין בכך כדי להצדיק מתן "פרס" למבקשת, על חשבון האינטרס הציבורי. מכל מקום, מעבר לכך שהמבקשת לא קיימה את התחייבויותיה על פי ההסכם, אף הגדילה לעשות משהפרה את ההסכם, בצורה אקטיבית ומפורשת, פעם אחר פעם (העמדת המגרש לשימוש עיריית טבריה והגשת בקשה להיתר בניה הנוגדת את מטרת ההקצאה), כך שעל רקע זה טענתה למחדל מצד המינהל בכך שלא התריע על הפרת ההסכם נשמעת צורמת עוד יותר. לעניין טענת המבקשת כי המינהל נוהג כדבר שבשגרה ליתן ארכות בחוזי פיתוח, טענה זו לא הוכחה כדבעי אלא הופרחה לחלל האוויר ללא ביסוס, ומשכך, דינה להידחות (ראה עמ' 19 לפרוטוקול, שורות 3-5; וכן פרשת קנדרה הנ"ל). אשר לבקשתה החלופית של המבקשת כי תוענק לה ארכה בת 12 חודשים להשלמת הבנייה, הרי שלנוכח התנגדות המינהל ובהתחשב בהתנהלות המבקשת עד כה ובעובדה שהסכם הפיתוח עצמו אינו כולל הוראה הנוגעת להארכת תקופת הפיתוח, אינני סבור כי יש מקום לאשר ארכה כמבוקש ואין זה סביר בעיני להטיל על המינהל חובה להאריך את תוקפו של הסכם הפיתוח מקום בו המבקשת לא ביצעה במקרקעין שום פעולת פיתוח משך שנים רבות ומקום בו אותן מטרות שעמדו לנגד עיני המינהל בעת אישור הקצאה המקרקעין למבקשת בשנת 2001, ייתכן ואינן תקפות עוד. בנוגע לכספים ששילמה המבקשת למינהל, הרי שלאחר שתפנה המבקשת את המקרקעין ותחזירם לידי המינהל (ככל שהדבר טרם בוצע) ולאחר שתדאג לקיים את כל ההתחייבויות שהוטלו עליה בסעיף 13 להסכם הפיתוח, יושבו לידיה הסכומים ששילמה למינהל, בכפוף להוראות ההסכם ולהוראות כל דין. סוף דבר: אשר על כל האמור לעיל, אני קובע כי בנסיבות שנוצרו, הואיל וחלפו כחמש שנים מאז שנחתם הסכם הפיתוח בטרם עשתה המבקשת מהלך של ממש כדי לקיים את התחייבויותיה על פי ההסכם (ואף משהחלה לפעול - עשתה זאת בניגוד להוראות ההסכם ולמטרת ההקצאה), ומשבפועל לא נעשתה כל פעולת בנייה במקרקעין, רשאי היה המינהל שלא להאריך למבקשת את תוקפו של הסכם הפיתוח ולבטל את ההסכם. בנסיבות אלה ומשלא קנויות למבקשת זכויות קנייניות ו/או זכויות פיתוח במקרקעין, דין התובענה להידחות. לפיכך, אני דוחה את התובענה ומחייב את המבקשת לשלם למינהל הוצאות משפט, כולל שכ"ט עו"ד, בסך -.15,000 ₪ ומע"מ כחוק. בתוך כך, אני מורה על העברת הסכום שהופקד על ידי המבקשת בקופת בית המשפט במסגרת צו המניעה הזמני לידי המינהל, כדי שיגבה מתוכו את סכום ההוצאות שנפסק לזכותו. צו המניעה הזמני שניתן ביום 5/10/08 מבוטלביטול חוזההסכם פיתוחחוזה