ביטול מכירת דירה בכינוס נכסים עקב כיסוי החוב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול מכירת דירה בכינוס נכסים עקב כיסוי החוב: לפני בקשת רשות ערעור על החלטת כב' רשמת ההוצאה לפועל בעפולה (כב' הרשמת ג'מילה ג'בארין-כליפה) מיום 3/7/08 בתיק 09-01981-08-8, המורה על ביטול הליכי מכירת דירת המשיב מס' 1 (להלן: "המשיב") ועיכוב הליכי הכינוס, בכפוף לכך שיפקיד בתיק ההוצאה לפועל סך של 20,000 ₪ להבטחת הוצאות הכינוס וכן יעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים. החלטתי ליתן רשות ערעור ולדון בבקשת רשות הערעור כבערעור.   העובדות הרלוונטיות: במהלך חודש דצמבר 2005, בעקבות הודעה שפרסם המשיב, סוכם בינו לבין המבקשים כי דירתו שברח' הרדוף 18 בטירת הכרמל (להלן: "הדירה" או "דירת המגורים"), תימכר למבקשים. ב"כ המשיב אף הכין טיוטת חוזה מכר ברוח אותה הסכמה. משביקשו המבקשים לקבל אישור זכויות מהחברה המשכנת, התברר כי על הדירה מונו כונסי נכסים הם המשיבים מס' 3 ו- 4 (להלן: "כונסי הנכסים" או "הכונסים"). עם זאת, ב"כ המשיב הבהיר למבקשים כי מכר הדירה מוסכם על כונסי הנכסים. עד לקבלת אישור הזכויות מהחברה המשכנת וכן אישור על המכר מכונסי הנכסים, הסכימו הצדדים כי המבקשים, שהיו זקוקים לדירת מגורים, ישכרו את הדירה מהמשיב, בשלב ראשון למשך 3 חודשים, תוך אפשרות להאריך את תקופת השכירות למשך 9 חודשים נוספים. כן הוסכם במסגרת חוזה השכירות כי בתקופת השכירות ינוהל משא ומתן בין הצדדים ותהא למבקשים זכות ראשונים לרכוש את הדירה בסכום של 740,000 ₪, בקיזוז דמי השכירות שישולמו. בפועל, שילמו המבקשים למשיב דמי שכירות מלאים לשלושת החודשים הראשונים וכן לתשעת החודשים הנוספים, בהתאם לאופציה שנקבעה בחוזה השכירות. בשלב זה, העבירו המבקשים לכונסי הנכסים הצעה לרכישת הדירה. לאחר דין ודברים, נחתם ביום 21/1/07 בין המבקשים ובין כונס הנכסים, עו"ד עופר לנקרי, הסכם למכירת הדירה תמורת סך של 736,000 ₪ (סך של 744,000 ₪, בהפחתת דמי השכירות ששילמו המבקשים למשיב). הסכם המכר, לפי כותרתו, הותנה בקבלת אישור רשם ההוצאה לפועל בטבריה. בהתאם להסכם המכר האמור, שילמו המבקשים לידי כונס הנכסים סך של 200,000 ₪ על חשבון תמורת הדירה וכן הגישו לבנק בקשה לאישור קבלת הלוואה. לאחר חתימת הסכם המכר, שלח כונס הנכסים, עו"ד עופר לנקרי, מכתב פדיון אל המשיב, וזה האחרון הגיש ללשכת ההוצאה לפועל בטבריה בקשה להורות על ביטול המכר. בהחלטתה מיום 24/5/07, קבעה כב' הרשמת (כתוארה אז) נסרין בשארה-כרייני כי נפל פגם מהותי בהליך המכירה משלא נערך מכרז פומבי למכירת הדירה טרם ההתקשרות בהסכם המכר, בניגוד למתחייב מהוראות צו הכינוס, ולכן, אין לאשר את מכירת הדירה. כמו כן, לנוכח העובדה שהמשיב לא הציע את פירעון חוב הפיגורים במועד הקבוע בסעיף 81ב1(ב)(4) לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 (להלן: "חוק ההוצאה לפועל"), נדחתה גם בקשתו של האחרון לעכב את הליך המכירה. בסיכומה של ההחלטה, ראתה כב' הרשמת בשארה-כרייני להמליץ לבנק להסכים להצעת המשיב כי יעוכב הליך מכירת הנכס לאחר תשלום מלוא חוב הפיגורים בנוסף להוצאות הכינוס והבטחת התשלומים השוטפים של ההלוואה. בעקבות החלטה זו, ובהתאם לה, פרסם כונס הנכסים הזמנה לציבור להציע הצעות לרכישת דירת המגורים, ובסיום הליך זה זכו המבקשים במכרז. עם זאת, לא נחתם עמם הסכם חדש למכירת הדירה, וממילא לא נתקבל אישור רשם ההוצאה לפועל לביצוע המכירה. תחת זאת, בהחלטה מיום 3/7/08, במסגרת בקשה לביטול הליך המכר הנוסף ולביטול הליך כינוס הנכסים, ביטלה רשמת ההוצאה לפועל, הרשמת ג'מילה ג'בארין-כליפה, בהסכמת הצדדים, את הליכי מכירת הדירה והורתה על עיכוב הליכי הכינוס, בקובעה כדלקמן: "לאור ההודעות שהוגשו לתיק מטעם הצדדים אני מורה על ביטול הליכי מכירת הדירה של החייב [המשיב מס' 1 - ע.ע] ועיכוב הליכי הכינוס, בכפוף לכך שהחייב יפקיד בתיק ההוצל"פ תוך 15 ימים מהיום סך של 20,000 ₪ להבטחת הוצאות הכינוס וכן יעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים. במידה והחייב לא יעמוד בתשלומי המשכנתא יהיה רשאי הזוכה לחדש הליכי הכינוס...". החלטה זו היא ההחלטה העומדת בבסיס בקשת רשות הערעור שלפני, אשר החלטתי, כאמור, לדון בה כבערעור גופו. טענות המבקשים: המבקשים עותרים להפוך את ההחלטה קמא מיום 3/7/08, ולהורות כי הינם הרוכשים והזכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה המהוונת בספרי מנהל מקרקעי ישראל והחברה המשכנת בדירת המגורים, ולקבוע כי על המשיבים 2-4, בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "הבנק") וכונסי הנכסים, לגבות מהם את יתרת התמורה עבור הדירה ולסלק מתוכה את חוב המשיב לבנק. לטענתם, הלכה פסוקה היא כי משהתקיימו הליכי מכר על ידי כונס נכסים, מן הדין כי המכר יאושר על ידי ראש ההוצאה לפועל. יתירה מכך, מכירה לא תבוטל כאשר כל הליכי המכירה היו ידועים לחייב ונעשו בהסכמתו, בין אם מפורשת או בדרך התנהגותו. המבקשים סבורים כי אין לאפשר לחייב לבקש כרצונו, בכל עת, את ביטול המכר, הואיל ומהלך כזה עלול לפגוע בביטחונם של כלל המשתתפים ברכישת נכסים באמצעות הליכי מימוש, על אחת כמה וכמה מקום בו חל שיהוי ניכר בהגשת הבקשה לביטול המכר, הליך שעל פי ההלכה ביטולו ייעשה רק במקרים חריגים ונדירים. המבקשים טוענים כי החלטת כב' הרשמת בשארה-כרייני מיום 24/5/07 לפיה המשיב אינו יכול עוד להסדיר את חוב הפיגורים שלו הפכה לחלוטה, ולכן לא היתה רשמת ההוצאה לפועל, כב' הרשמת ג'מילה ג'בארין-כליפה, מוסמכת בהחלטתה נשוא ההליך שלפני, לאפשר למשיב להמשיך בתשלום החוב כסדרו, תוך ביטול המכר ועיכוב הליכי הכינוס, לאחר שהמבקשים זכו כדין במכרז, משום שיש בכך כדי לפגוע בעיקרון הסופיות בהיותה סותרת החלטה חלוטה של הרשמת בשארה - כרייני. כן מפנים המבקשים לכך שבהתאם להוראות סעיף 81ב1(ב)(5) לחוק ההוצאה לפועל, משלא עמד המשיב בפירעון החוב שבפיגור במועד, זכאי הבנק לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים. המבקשים טוענים עוד כי יש לקחת בחשבון את העובדה שהם מחזיקים בדירה קרוב ל- 3 שנים (במועד הגשת בקשת רשות הערעור), כי שילמו לידי הכונס סך של 200,000 ₪ על חשבון מחיר הדירה וכי השקיעו בדירה כספים רבים (עשרות אלפי ₪ לטענתם), כשלהבדיל מהמשיב, להם ולחמשת ילדיהם אין דירת מגורים נוספת, כך שגם מטעמי צדק יש לקבל את טענותיהם. כמו כן, טוענים המבקשים כי הבנק וכונסי הנכסים מטעמו הפרו את חובות האמון והנאמנות המוטלות עליהם, הן כמוסד בנקאי והן כפקידי בית המשפט. טענות המשיב: מנגד, המשיב סבור כי יש לדחות את טענות המבקשים. מבחינה עובדתית, מלוא הכספים ששילמו המבקשים כמקדמה על חשבון המכר הראשון, שבוטל על ידי כב' הרשמת בשארה-כרייני בהחלטתה מיום 24/5/07, הושבו להם על ידי הבנק עוד ביום 23/9/08. המשיב טוען עוד כי המבקשים לא היו צד להליך שהתנהל בלשכת ההוצאה לפועל, וכי במסגרת הליך זה פעלו הצדדים כפי שנדרשו, היינו: המשיב הפקיד את הפיקדון להבטחת הוצאות הכינוס, הצדדים החליפו ביניהם מידע והמשיב שילם לבנק את כל ההפרשים אותם נתבקש לשלם, במלואם. בתוך כך טוען המשיב כי בהתאם להחלטה נשוא ההליך שלפני, הפקיד בלשכת ההוצאה לפועל כבר ביום 6/7/08 סך של 20,000 ₪. בנוסף, לטענת המשיב, עד ליום זה הוא עומד במלוא חיוביו כלפי הבנק, סילק משכנתא אחת במלואה, ובכוונתו אף לסלק תוך מספר חודשים את מלוא המשכנתא שנותרה, כשבינתיים הוא סילק את מלוא חוב הפיגורים ועומד בתשלומים השוטפים. אי לכך, טוען המשיב, גם אם ייעתר בית המשפט לערעור וישיב את העניין אל לשכת ההוצאה לפועל, ההחלטה העתידית צפויה להיות זהה, שכן אין כיום לבנק ו/או לכונסי הנכסים כל חוב בר תביעה כלפיו והבנק ממילא אינו מעוניין בהמשך ההליכים נגדו. יתירה מכך, לטענת המשיב, חוזה השכירות עם המבקשים הסתיים בתחילת חודש 1/07, ולמעשה מאז ועד היום לא שילמו דבר בגין שהותם בדירה ולא הצביעו על שום זכות חוקית להימצא בנכס, וגם לנתון זה יש ליתן את המשקל המתחייב בנסיבות העניין. אשר לטענת המבקשים כי השקיעו בנכס כספים רבים, טוען המשיב כי טענה זו נטענה בעלמא וללא ביסוס וכי ממילא לא היו רשאים המבקשים לבצע שיפוצים בנכס לא להם. כן מוסיף המשיב וטוען כי לאחר שהמכר הראשון בוטל בהחלטת כב' הרשמת בשארה-כרייני מיום 24/5/07, לא נחתם הסכם מכר חדש עם המבקשים, לא ניתנה החלטה המתירה למבקשים להישאר בנכס וממילא שלא ניתן צו בדבר אישור המכר, כך שהמכר לא הושלם ולמבקשים אין זכות בדירה, וכל מעמדם הוא כמציעים לרכישת נכס, ותו לא. המשיב מדגיש כי ברמה העיקרונית, לזוכה קיימת זכות להגיע להסדר עם החייב בכל שלב עד למתן צו מכר סופי, ולמבקשים כמציעים אין זכות קנויה בנכס, ואין להם כל מעמד או יריבות בינם לבין המשיב ו/או הבנק. כן מפנה המשיב להוראות סעיף 81ב1(ב)(5) לחוק ההוצאה לפועל, הקובע כי בכל מקרה הזוכה זכאי לפרוע את מלוא חוב ההלוואה, מהתמורה של המכר, זכאי - נאמר, חייב - לא נאמר. לשיטתו של המשיב, היעתרות לטענות המבקשים משמעה חיוב הבנק לממש דירה, לפרוע הלוואה שהחייב עומד בה ולבטל החלטה של רשמת הוצאה לפועל שניתנה כדין, וכל זאת מקום שהמבקשים בעצמם פולשים לדירה שאינה שלהם ומנצלים לרעה הליכי משפט. עוד מדגיש המשיב את זכותו היסודית לפרוע את חובו ולהתגורר בדירת מגוריו, זכות שזכתה להגנה חוקתית. המשיב מפנה להוראות סעיף 8(ב) לחוק ההוצאה לפועל, לפיו לרשם ההוצאה לפועל סמכות רחבה להורות שהליך מסוים לא יינקט, אם ראה כי ההליך אינו יעיל או שניתן לבצע את פסק הדין בהליך פחות חמור. לבסוף, מציין המשיב כי הוצאתם של המבקשים מדירת המגורים אינה בבחינת סעד דרסטי, כיוון שמדובר בשוכרי דירה המחזיקים בה כיום כפולשים ושלא כדין. תגובת הבנק וכונסי הנכסים: הבנק הזוכה וכונסי הנכסים הודיעו כי הם מותירים את ההחלטה לשיקול דעת בית המשפט, אך בא כוחם הבהיר כי הסך 200,000 ₪ שהופקד ככספי מקדמה על ידי המבקשים נותר בידי הבנק מסיבה מוצדקת, אך לאחר שהתברר כי לא אושר המכר, הוחזר הסכום לידי המבקשים. כן אישר ב"כ הבנק וכונסי הנכסים, במסגרת הדיון שהתקיים לפני, את העובדה כי נכון להיום אין למשיב חוב פיגורים ו/או חוב שוטף. דיון והכרעה: בראש דברי, בטרם אצלול אל מעמקי טענות הצדדים, מצאתי להבהיר כי החלטת כב' רשמת ההוצאה לפועל, ג'מילה ג'בארין-כליפה, נשוא ההליך לפני, אינה החלטה המורה על ביטול מכר שאושר כדין, אם כי החלטה שבמסגרתה בוטלו הליכי מכירת הדירה ועוכבו הליכי הכינוס כנגד המשיב, בטרם אושר דבר המכר. במילים אחרות: המבקשים אינם קונים שמכירת הדירה לידיהם אושרה כדין על ידי רשמת ההוצאה לפועל, ובוטלה בהמשך, אלא מציעים או "קונים-בכוח" שזכו במכרז לרכישת הדירה, אך מכירת הדירה להם לא אושרה לבסוף על ידי רשמת ההוצאה לפועל, כנדרש בתקנה 68(ב) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979, מסיבות ונימוקים כפי שיפורט. למעשה, מהנתונים שהוצגו לפני עולה כי התבצע במקרה דנא ניסיון כפול, בשני מהלכים עוקבים, לממש את דירת המגורים של המשיב: תחילה, נחתם ביום 21/1/07 הסכם למכירת הדירה בין המבקשים לבין כונסי הנכסים, שהותנה באישור ראש ההוצאה לפועל בטבריה. הסכם זה לא אושר כיוון שלא נערך מכרז פומבי למכירת הדירה; לאחר שהמכר הראשון לא אושר כאמור, נערך מכרז למכירת הדירה והמבקשים זכו במכרז, ברם לא נחתם עימם הסכם מכר חדש, וממילא שלא נתקבל אישור רשמת ההוצאה לפועל למכירה שניה זו. יוצא אפוא כי במועד החלטת כב' הרשמת ג'בארין-כליפה בבקשה לביטול הליך המכר הנוסף ולביטול הליך כינוס הנכסים (היא ההחלטה העומדת ביסוד ההליך הערעורי לפני), טרם נחתם הסכם כלשהו עם המבקשים ולא נתקבל אישור רשמת ההוצאה לפועל לביצוע המכר, ובנסיבות אלה, באותה עת היו המבקשים בסטטוס של מציעים שהצעתם לרכישת הדירה זכתה במכרז, ולא מעבר לכך, אף שהם התגוררו בדירה כשוכרים (כשלטענת המשיב, לא שילמו דמי שכירות והם בבחינת פולשים). משלא הושלם הליך המכר, לא חתמו המבקשים על הסכם מחייב לרכישת הדירה וממילא לא ניתן אישור רשם ההוצאה לפועל למכירה, כי אז זכותו של המשיב לפרוע את חובו ולהביא להפסקת הליכי הכינוס עומדת נגד זכות המבקשים להשלים את הליכי המכירה ואישורה, והשאלה העולה ודורשת כי נכריע בה היא, איזה מבין שתי הזכויות "הנוגדות" גוברת. במסגרת רע"א 618/01 שני נעים נ' עו"ד גיל גרנות - כונס נכסים, , דחה כב' השופט טירקל בקשת רשות ערעור שהוגשה על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב (כב' השופט זפט), בקובעו כדלקמן: "בית המשפט המחוזי דחה את בקשתם של המבקשים לסעד זמני מן הטעם שכל עוד לא אישר ראש ההוצאה לפועל את חוזה המכר בינם לבין המשיב מס' 1 לא השתכללה זכותם לרכוש את הנכס. עוד ציין כי הדרך הראויה להשיג על החלטותיו של ראש ההוצאה לפועל היתה דרך הערעור. לא מצאתי בהשגותיהם של המבקשים דבר שיש בו כדי להצדיק התערבות בהחלטתו של בית המשפט המחוזי". (ההדגשות שלי - ע.ע.) סבורני כי, ככלל, כל עוד לא אושרה המכירה על ידי רשם ההוצאה לפועל, לא גובש אינטרס ההסתמכות לטובת המבקשים, אשר יודעים ומודעים לכך שהמכירה מותנית באישור רשם ההוצאה לפועל ובהעדר אישור כזה המכירה לא תקום ולא תעמוד לימינם חזקת "סופיות ההליך" ולא ניתן לומר כי רכשו זכויות בדירה רק מעצם העובדה שהשתתפו במכרז לרכישתה, או אף זכו בו (השוו: בר"ע (תל-אביב-יפו) 1189/03 קומפיוטסט מעבדות נ' בנק הפועלים בע"מ, ; בר"ע (תל-אביב-יפו) 1598/07 יהלומי איטליה אחזקות בע"מ נ' עו"ד רונן מטרי ואח', ; וכן ספרו של ד' בר אופיר, הוצאה לפועל- הליכים והלכות, חלק שני (מהדורה שישית, 2005), עמ' 483 (להלן: "בר-אופיר")). בתוך כך, אין המבקשים יכולים לכפות על הבנק להמשיך בהליכי מימוש הדירה עד למכירתה, מקום בו המשיב עומד כנדרש בתשלומי ההלוואה ואין עוד כל חוב בר תביעה כלפיו, ומקום בו הבנק עצמו אינו מעוניין עוד בהליך המכר. ייתכן וזו הסיבה לכך שכשכב' הרשמת קמא, במסגרת הדיון שהתקיים בפניה, בטרם ניתנה החלטתה נשוא ההליך שלפני, הציעה כי המשיב יפקיד סכום מסוים לעניין הוצאות הכינוס, וכל עוד יעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים, יעוכבו הליכי הכינוס; מילאו המבקשים את פיהם מים ולא מצאו לנכון לעמוד על השלמת הליך המכר. באשר לטענת המבקשים כי החלטת כב' הרשמת בשארה-כרייני במסגרתה נדחתה בקשת המשיב לעכב את הליך המכירה (לנוכח העובדה כי החמיץ את המועד הקבוע בחוק ההוצאה לפועל לפרוע את החוב שבפיגור) הינה החלטה חלוטה הסותמת את הגולל על כל אפשרות כי המשיב יסדיר את תשלום החוב, הרי שאין בטענה זו ממש, שכן אין כל מניעה כי הבנק יגיע בכל שלב, כל עוד לא אושר הסכם המכר על ידי רשם ההוצאה לפועל, להסדר עם החייב, אף אם המועד לפירעון החוב הקבוע בסעיף 81ב1(ב)(4) לחוק ההוצאה לפועל חלף ועבר. ראה לעניין זה בספרו הנ"ל של בר אופיר, בעמ' 484: "אישור המכירה מהווה מחסום שמונע מהחייב את פירעון החוב ואת ביטול הליכי המכירה, שכן אישור זה נותן ביטוי משפטי לסיום הליכיו של מכר כפוי. ובמילים אחרות: אין לחייב זכות מוקנית לפרוע את החוב ולהחזיר לעצמו את נכס המקרקעין העומד למכירה, לאחר שניתן אישור סופי על המכירה... אישור זה מהווה מחסום שמונע מהחייב את פירעון החוב ואת ביטול הליכי המכירה, והוא נותן ביטוי משפטי לסיום הליכיו של המכר הכפוי". באשר לפרשנות הראויה לסעיף 81ב1(ב)(4) לחוק ההוצאה לפועל, הרי לדעתי, הסעיף, לפי נוסחו, אינו שולל מהחייב את הזכות לפרוע את החוב שבפיגור לאחר 90 יום, אלא קובע כי ניתן, בכל עת עד תום 90 ימים מיום מינוי כונס הנכסים, לפרוע את החוב שבפיגור, ואו אז, על ראש ההוצאה לפועל להורות, בין מיוזמתו ובין לבקשת החייב, על עיכוב הליכי ביצוע המשכנתא. ודוק: אין הסעיף שולל אפשרות כי הזוכה יגיע להסדר עם החייב גם לאחר תום אותם 90 ימים, אך בתוך אותם 90 ימים, מאפשר לחייב לפרוע בעצמו ומיוזמתו את החוב שבפיגור, אף ללא הסכמת הזוכה. מכל מקום, המועד הקבוע בסעיף האמור הינו מועד הקבוע בחיקוק, ועל כן, מכוח תקנה 128(א) לתקנות ההוצאה לפועל, תש"ם-1979, המחילה את הוראות תקנה 528 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 על הליכי הוצאה לפועל, ניתן להאריכו "מטעמים מיוחדים שיירשמו". בהקשר זה, לטענת בא כוח המשיב (טענה שלא נסתרה על ידי המבקשים או בא כוחם), כב' הרשמת ג'בארין-כליפה מצאה בעובדה שהמבקשים יושבים בדירה ומופקדים על הצגת הדירה למציעים פוטנציאליים, וזאת מבלי לשלם דמי שכירות וכשהם עצמם משתתפים במכרז לרכישתה, משום טעם מיוחד להארכת המועד לפידיון הנכס. לדידי, גם העובדה כי נתגבשה בשלב מאוחר יחסית של ההליך, טרם אישור המכר, הסכמה בין הזוכה לחייב בדבר הסדרת החוב, מהווה אף היא, לצורך העניין, "טעם מיוחד" להארכת המועד הקבוע בסעיף 81ב1(ב)(4) לחוק ההוצאה לפועל, וגם מטעם זה יש לדחות את טענת המבקשים. יושם אל לב כי החלטתה המקורית של כב' הרשמת בשארה-כרייני בדבר דחיית בקשת המשיב לעיכוב הליך המכירה הינה החלטת ביניים, וככזו אינה יוצרת מעשה בית דין, ולפיכך אותה ערכאה מוסמכת לסטות ממנה ולשנותה מקום בו חל שינוי בנסיבות (ע"א 3604/02, ע"א 3604/02, רע"א 4015/02 אילן אוקו נ' יחיאל שמי ואח', פ"ד נו)). במקרה דנא, הודיעו הבנק מצד אחד והמשיב מצד שני כי הם מסכימים להצעתה של כב' הרשמת ג'בארין-כליפה לפיה המשיב יפקיד סכום מסוים לכיסוי הוצאות הכינוס, וכל עוד יעמוד בתשלומי המשכנתא השוטפים, יעוכבו הליכי הכינוס. סבורני כי אין מניעה לראות בהסכמה זו של הזוכה לעכב את הליכי מימוש הדירה, כשינוי נסיבות המסמיך את הערכאה הדיונית לשוב ולשקול את החלטתה הקודמת, ואף לשנותה, כפי שנעשה, בצדק, במקרה שלפנינו. לא למיותר לציין כי אף הרשמת בשארה-כרייני ראתה לנכון להמליץ לבנק, בסיפא של החלטתה, להסכים להצעת המשיב לעיכוב הליך מכירת הנכס לאחר שישולמו מלוא הפיגורים בנוסף להוצאות הכינוס ולאחר הבטחת התשלומים השוטפים של ההלוואה, כך שאף היא הותירה פתח לצדדים, עם המלצה, להגיע להסכמה אשר תוביל לעיכוב הליכי מימוש הדירה. בנוגע לטענת המבקשים כי לפי הוראות סעיף 81ב1(ב)(5) לחוק ההוצאה לפועל, משלא עמד המשיב בפירעון החוב שבפיגור במועד, זכאי הבנק לפרוע את מלוא חוב ההלוואה מהתמורה שתתקבל בעד מכירת דירת המגורים, הרי שטענה זו נכונה, ואולם לא מוטלת על הבנק כל חובה לעשות כן, היינו הבנק אינו חייב לדרוש את פירעון מלוא ההלוואה אלא רשאי לעשות כן, ומכל מקום, כאמור, באפשרות הבנק להגיע להסדר עם החייב בכל שלב קודם לאישור הסכם המכר. אשר לטענת המבקשים כי מן הראוי להתחשב בעובדה שהינם מחזיקים בדירה מספר שנים והשקיעו בה כספים רבים, הרי שחלוף הזמן, כשלעצמו, אינו מקנה למבקשים זכויות שלא היו להם מעולם, והטענה בדבר השקעה כספית בדירה הועלתה על ידי המבקשים בעלמא וללא ביסוס ראייתי, מה גם שעצם השקעת כספים בדירה שכורה אינה יוצרת זכויות יש מאין, וגם מטעם זה גוברת זכותו הקניינית של המשיב בדירת המגורים על זכויות המבקשים, ככל שקיימת. יושם אל לב כי המבקשים בטיעוניהם מתמקדים באירועים משנת 2005 ואילך, לרבות חתימת חוזה השכירות אל מול המשיב וחתימת הסכם המכר עם כונסי הנכסים, ואולם זו אינה נקודת הזמן הרלוונטית לבחינת "זכויותיהם" של המבקשים בדירה, שכן הסכם המכר לא אושר על ידי רשם ההוצאה לפועל ולא התקיים התנאי המתלה שבהסכם, שהינו תנאי מכונן ומהותי להשלמת הליך המכר, ובנסיבות אלה דין הסכם המכר להתבטל לאור הוראות סעיף 29 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, כך שבמועד החלטת כב' הרשמת ג'בארין-כליפה, החזיקו המבקשים בדירה לכל היותר כשוכרים אשר הצעתם לרכישת הדירה זכתה במכרז, הא ותו לא. כאן המקום לציין כי מרבית הפסיקה אליה מפנים המבקשים אינה רלוונטית לענייננו משום שהיא עוסקת בביטול הליך מכר שאושר כדין, ולא זה המקרה שלפני. בנסיבות המקרה דנא, הליך המכר המקורי לא אושר בהיותו פגום מיסודו לנוכח אי קיום מכרז למכירת הדירה, וגם הליך המכר הנוסף לא אושר כנדרש (ואף כלל לא נחתם הסכם מכר נוסף עם המבקשים), כך שעצם ההתייחסות אל המבקשים כקונים, להבדיל ממציעים, אינה נכונה ואינה מתאימה בנסיבות העניין, ומשלא אושר המכר, כל הטענות שעניינן ביטול הסכם מכר - אין להן מקום. אשר על כן, לא מצאתי להתערב בהחלטת כב' הרשמת ג'בארין-כליפה מיום 3/7/08 בתיק הוצאה לפועל 09-01981-08 בדבר ביטול הליכי מכירת הדירה ועיכוב הליכי הכינוס כנגד המשיב, וממילא שאין עוד מקום לעכב את ההחלטה נשוא ההליך שלפני, על כל המשתמע מכך. לא למיותר לציין כי ככל שלמבקשים טענות כלפי הבנק ו/או כונסי הנכסים, הרי שאין מקומן בהליך שלפני, ואין באיזכור העניין כאן משום הבעת דעה באותו עניין. סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור, אשר נידונה כערעור, נדחית בזה. בהתאם, אין עוד מקום לעכב את החלטת כב' הרשמת ג'בארין-כליפה מיום 3/7/08 בתיק הוצאה לפועל 09-01981-08, והחלטתה זו עומדת בעינה. המבקשים ישלמו למשיב הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין. חובכינוס נכסיםמקרקעיןמכירת דירה