בקשה לייחוד דירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לייחוד דירות על מנת לקבל פטור ממס במסדרת רכישת בניין שלם: האם נכרת בין הצדדים הסכם למכירת כל הדירות בבניין ברחוב אלגאזי 5 בירושלים? ואם נכרת, האם עודנו בר-תוקף? עיקרי העובדות והרקע 1. הבניין שברחוב אלגאזי 5 בירושלים (גוש 30070 חלקה 2; להלן - הבניין; המגרש) הוא בניין דו-קומתי בבעלות הנתבעים. עד לאירועים נשוא המחלוקת שבין הצדדים לא היה הבניין רשום כבית משותף, והוא היה מורכב משש יחידות דיור ומחסנים. הזכויות בו היו רשומות ב'מושע', בחלוקה הזאת: על שמו של כל אחד מן הנתבעים 1 ו-2, אסתר ומרצ'יאל, היתה רשומה שמינית מן הזכויות. שלושת הרבעים הנותרים היו רשומים על-שמה של צ'סלבה, אמם המנוחה, שעזבונה הוא הנתבע 3. חלק מן הבניין היה מושכר לישיבה. דירה אחת הייתה מושכרת לדייר מוגן, ובדירה נוספת התגורר שוכר אשר זה מכבר פקע חוזה השכירות שלו. 2. בשלהי שנת 2003 התעניינו התובעים ברכישת הבניין בשלמותו. משא ומתן התקיים בין הצדדים, והוסכם כי התמורה בגין הבניין כולו תעמוד על סך של 675,000$. תכנון מס נעשה, כדי להפחית את שיעור החיוב, והוחלט לעשות בבניין שינויים ולרשום מחדש את זכויות הבעלות על חלקיו. הוכן תשריט בית משותף, ועל פיו חולק הבניין לשלוש יחידות: הקומה העליונה בבניין אוחדה ליחידת מגורים אחת, הקומה התחתונה חולקה לשתי יחידות מגורים. בבקשה לייחוד דירות שהוגשה לרשם המקרקעין (נספח ת/19 לתצהיר עו"ד סירקיס) ביקשו הנתבעים לרשום על-שמה של צ'סלבה המנוחה שתי יחידות: את היחידה שבקומה העליונה, לרבות הצמדת שטח הגג ומחסן (ת"ח 2/3; להלן - דירה 3), וכן יחידה אחת מן השתיים שבקומת הקרקע (ת"ח 2/2; להלן - דירה 2), זו המוחזקת על-ידי דייר מוגן; יחידה נוספת בקומת הקרקע, עם מחסנים שיוצמדו לה (ת"ח 2/1; להלן - דירה 1), ביקשו הנתבעים לרשום על-שם אסתר ומרצ'יאל בחלקים שווים. בדרך הזו ניתן היה למכור את דירות 1 ו-3 ללא מס מכירה, ולהפחית באורח ניכר את ערכה של דירה 2, המוחזקת על-ידי דייר מוגן, כדי למכור אותה עם חיוב מס פעוט. בבקשה נאמר גם כי הצדדים - היינו הנתבעים - רשאים יהיו לבטל את ההסכם לחלוקת הזכויות "אם יחולו תשלומי איזון בגין ייחוד הדירות". בשאלה ביוזמת מי ולטובת מי נעשו תכנון המס וייחוד הדירות חלוקים הצדדים ביניהם - האם לטובת התובעים, משום שהוסכם שתשלומי המס יחולו עליהם, או לטובת הנתבעים. 3. עו"ד ליפא, נציגת הנתבעים, שלחה ביום 11.1.2004 אל נציג התובעים, עו"ד סירקיס, טיוטת הסכם למכירת כל הדירות כאחת בסך כולל של 675,000$ (נספח ת/23 לתצהיר עו"ד סירקיס). בין השאר נקבע שם כי אם לא יתקבל אישור פטור ממס שבח במועד מסירת החזקה, כי אז, סכום של 20,000 $ מתוך התשלום יופקד בנאמנות בידיהם של עורכי הדין לצורך התשלום הזה. משמע, הנתבעים ישאו בתשלומו. מנגד, הוסכם אז כי הוצאות פינויים של השוכרים שאינם מוגנים יחולו על התובעים, וכן גם שכר טירחת עורכי הדין של שני הצדדים והוצאות רישום הבניין כבית משותף. הוסכם גם כי אם יחוייבו המוכרים במס שבח או במס מכירה הם יהיו רשאים לבטל את ההסכם. לטיוטת ההסכם הזה צורפה גם טיוטת כתב הוראות בלתי חוזרות (נספח ת/24 לתצהיר סירקיס). כתב הוראות זה קובע, בעיקר, הפקדת פיקדון על-ידי התובעים אצל שני עורכי הדין לשם הוכחת רצינות. נכתב בו, בין היתר, כי "אם הבעלים לא יחתמו על ההסכם הרצ"ב, למרות שקיבלו אשורים ממס שבח... תחזירו לנו את הפיקדון על פירותיו". משמע, על פי הטיוטה ההיא, רשאים היו הנתבעים לחזור בהם מן ההסכם בלי תלות באי-קבלת הפטור ממס שבח. ההסכם הזה וכתב ההוראות שבצדו לא נחתמו לבסוף. 4. המסמך שנחתם בין הצדדים (לא נודע אימתי בדיוק) היה גירסה מתוקנת של כתב ההוראות (להלן - כתב ההוראות; נספח 28 לתצהיר עו"ד סירקיס). תוכנו של כתב ההוראות, הממוען אל שני עורכי הדין, הוא בעיקר כדלהלן: התובעים, החתומים עליו, מודיעים לעורכי הדין כי ברצונם לרכוש את הבניין על שלוש דירותיו. הם מצהירים כי ידוע להם "כי הבית אינו רשום כבית משותף וכי הבעלים מטפלים בקבלת אישורי מס שבח לייחוד דירות". כדי להוכיח את רצינותם הם מפקידים בנאמנות אצל עו"ד ליפא שיק בנקאי על סך של 25,000$ כפיקדון, ובידי עו"ד סירקיס שלושה הסכמי מכר נפרדים, לגבי שלוש הדירות, כשהם חתומים על ידיהם, ולגביהם הוראות "בלתי חוזרות". 5. על-פי ההוראות הללו, הפיקדון הנ"ל יוחזר לאחר שישולם התשלום הראשון עבור דירה 3, ולאחר שיתקבלו האישורים כי ייחוד הדירות פטור ממס שבח וממס רכישה. אם לא יתקבלו האישורים הנ"ל יוּשב כסף הפיקדון, כל ההסכמים יהיו בטלים, והתובעים לא יהיו זכאים לכל שיפוי בגין ההוצאות שהוציאו. ההוראה כי הנתבעים רשאים לחזור בהם גם אם יאושר הפטור מתשלום מס שבח נעדרת מן הנוסח הזה. עוד נקבע כי התובעים ישלמו ריבית על הסכומים המפורטים בהסכמים, בניכוי מחצית מדמי השכירות שייגבו במהלך התקופה עד להשלמת התהליך; התובעים מסרו לנתבעים את תשריטי הבית המשותף שהוכנו עבורם; הם הצהירו כי "הצעתנו מחייבת ולא נוכל לחזור בנו ממנה", ואם יחזרו לא יוּשב הפיקדון; הם התחייבו כי לאחר קבלת האישורים ממס שבח על פטור ממס בגין מכירת הדירה העליונה, "אנו מתחייבים לרכוש את דירות ג ו-ב", היינו דירות 1 ו-2, הדירות התחתונות; עוד התחייבו כי לאחר גמר שיפוץ המבנה יציבו שלט מאבן שינציח את שמם של המוכרים על הבית, והתחייבו לשאת בכל תשלומי החובה - המסים, הארנונות וצריכת המים והחשמל בסכום מוגבל עבור כל שלוש הדירות; גם חלק משכרה של עו"ד ליפא שולם. מתחת לחתימתם של התובעים על כתב ההתחייבות אישרו שני עורכי הדין, בחתימתם, כי יפעלו בהתאם לאמור בו. 6. הגיונו של כתב ההוראות הוא ברור: כדי לממש את היתרונות שבייחוד הדירות מבחינת חיובי מס המכירה, וכדי לוודא שאכן הציפיות לקבלת הפטור מתממשות, היה צורך לפצל את קניית היחידות השונות לשלבים. השלב הראשון הוא ייחוד הדירות. כל עוד לא התקבלו האישורים הפוטרים את ייחוד הדירות ממס שבח, העיסקה אינה יוצאת לפועל. אם לא יתקבלו אישורי פטור, תבוטל העיסקה ותבוטל החלוקה. רק לאחר קבלתם ייחתם ההסכם בעניין דירה 3, ישולם הסכום העיקרי עבור דירה 3, ויוחזר הפיקדון. זה השלב השני. ההמשך יהיה מותנה בקבלת פטור ממס שבח על המכירה הזו. רק אם יתברר כי המכירה של דירה 3 פטורה ממס שבח, ייחתמו ההסכמים על דירות 1 ו-2. כך הובטח כי הסכום שנקבע כתמורה לא ישתנה, למעשה, לרעת אחד מן הצדדים, כתוצאה מחיובי מס. הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה אם כתב ההוראות הוא הסכם מותנה אשר בהתקיים תנאיו הוא מחייב את הנתבעים כפי שמחייב את התובעים, או שמא מדובר בהתחייבות חד צדדית שנטלו התובעים על עצמם. נשוב לכך לאחר שתוצג השתלשלות העניינים במלואה. 7. ביום 30.3.2004 הודיעה עו"ד ליפא לעו"ד סירקיס כי שלושת המחסנים פונו ומפתחותיהם נמסרו לידי התובע 1. ביום 16.6.04 הוגשה הבקשה לפטור ממס שבח ומס מכירה בגין ייחוד הדירות, וביום 5.9.04 ניתן אישור הפוטר מתשלום בגין המסים הללו. כעבור כחודש וחצי, ביום 24.10.04 נחתם הסכם למכירת הדירה העליונה בין המוכרים לבין ששה קונים אחרים (להלן - הקונים; ת/30 לתצהיר עו"ד סירקיס). אחת מן הקונים היא רות יהודית לב, רעייתו של התובע 2. מייצגם של הקונים לקראת החתימה על ההסכם היה עו"ד סירקיס. ההסכם זהה לחלוטין להסכם שהופקד אצל עו"ד סירקיס לגבי הדירה הזו, במסגרת כתב ההוראות, ורק שמותיהם של הרוכשים הוחלפו. למחרת ביקשה עו"ד ליפא מעו"ד סירקיס כי יעביר לה יפוי כח לביטול הערת אזהרה חתום על-ידי מרשיו, בהתאם להסכם. היא שבה על הדרישה הזו עוד כמה פעמים במהלך החודשיים שלאחר מכן. יפוי הכח לא הועבר. 8. הצדדים דיווחו על העיסקה הזו לרשויות המס. שומה, בשיעור אפס, התקבלה ביום 8.3.2005, וביום 21.3.2005 הודיעה על כך עו"ד ליפא לעו"ד סירקיס. היא ביקשתוֹ להודיע על כך לקונים, ועוד ביקשה כי תשולם יתרת התשלום, בהתאם להסכם (ת/34 לתצהיר עו"ד סירקיס). ביום 3.5.2005 הועבר לחשבונה של עו"ד ליפא סך של 836,476.15 ₪, על חשבון התשלום הראשון שהיה על הקונים לשלם בהתאם להסכם המכר. אין מחלוקת כי זהו אינו מלוא הסכום שנותר לתשלום - 200,000$ - וכי הקונים נותרו חייבים עוד סכום נוסף לאחר התשלום הזה. ביום 2.11.2005 נשלחה מטעם רשויות המס "הודעת שומה זמנית לפי סעיף 78(א)" לעו"ד ליפא, בגין האופציה לזכויות הבנייה בנכס, בשיעור של 260,039 ₪. עו"ד ליפא הודיעה על כך לעו"ד סירקיס, והשגה מטעמה הוגשה ביום 8.12.05. כמסתבר, התקבלה ההשגה. 9. בפגישה שהתקיימה בין הצדדים ביום 14.3.2006 עלה לדיון עניין זיקת הנאה של זכות מעבר הקיימת במגרש לטובת המגרש הסמוך לו, חלקה 1, הנמצא אף הוא בבעלות הנתבעים. כעבור יומיים כתבה עו"ד ליפא לעו"ד סירקיס תזכורת לאמֹר "ברצוני לחזור ולהבהיר, למען הסר ספק, כי קיימת זכות מעבר מקדמת דנא בחלקה 2 לטובת חלקה 1 בצד המערבי" (נספח ת/40 לתצהיר סירקיס). בפגישה שנקבעה בין הצדדים ביום 6.6.06 דרשו הנתבעים עבור שתי הדירות הנוספות סכום בשיעור הגבוה ב-35% מן הסכום שהיה נקוב בהסכמים שהופקדו אצל עו"ד סירקיס. עו"ד סירקיס פנה ביום 3.7.2006 במכתב אל עו"ד ליפא, ובו דרש להמשיך את ביצוע הנחיות כתב ההוראות בכלל, ובפרט כי יימסר חשבון מפורט לשם השלמת התשלום הראשון של הקונים בניכוי דמי השכירות שהתקבלו בינתיים, וכן כי הנתבעים יחתמו על הסכמי המכר לגבי שתי הדירות התחתונות. 10. עו"ד ליפא חדלה בינתיים מלייצג את הנתבעים, ותשובתו של עו"ד סולומונוב, שהחל לייצגם תחתיה, ניתנה ביום 4.9.06 (נספח ג' לתצהיר הנתבעת 1). עו"ד סולומונוב דחה את הכפפת הסכם המכר שבין הנתבעים והקונים לכתב ההוראות, ולפיכך כפר בצורך להפחית מייתרת החוב את תקבולי דמי השכירות שקיבלו הנתבעים. כמו כן טען כי הקונים הפרו את הסכם המכר בהימנעותם מלשלם עד כה, בעוד עו"ד סירקיס רשם הערת אזהרה על הנכס בהעדר יפוי כח לביטולה כנדרש בהסכם המכר. בסבב נוסף של חליפת מכתבים שהתקיים ביניהם לאחר מכן (נספחים ה' - ו' לתצהיר הנתבעת 1), שב עו"ד פולמן, שהחליף את עו"ד סירקיס בייצוג התובעים, ודרש את השלמת עיסקת מכירת הדירה העליונה. עו"ד סולומונוב שב והבהיר את עמדת הנתבעים במחלוקת הכספית, ושוב דחה לחלוטין כל קשר בין כתב ההוראות לבין עיסקת המכר עם הקונים. 11. משהגיעו היחסים בין הצדדים למבוי סתום, הוגשה התובענה דנן. התובעים ביקשו להורות על אכיפת חוזי המכר לגבי דירות 1 ו-2, וליתן כל צו או הנחיה באשר לאופן אכיפתם. כן ביקשו צו לפיצול סעדים, שיתיר להם לתבוע לאחר מכן את הנזקים הכספיים שלטענתם נגרמו להם. האם כתב ההוראות הוא חוזה? 12. התובעים טוענים: כתב ההוראות דינו כחוזה, ושני הצדדים מחוייבים לפעול לאורו. הנתבעים טוענים: לא כי, כתב ההוראות אינו אלא התחייבות חד צדדית שהתובעים נטלו על עצמם. מבחינת צורתו ונוסחו, המסמך הוא התחייבות חד-צדדית. כאמור לעיל, הוא מנוסח כפנייה של התובעים אל עורכי הדין, בא-כוחם ובאת-כוח הנתבעים. לא מוזכרת בו, ולוּ ברמז, כל חובה שמקבלים עליהם הנתבעים. חתומים עליו התובעים בלבד, ועורכי הדין רק מאשרים בחתימתם כי יפעלו על-פי ההוראות. על כך בעיקר מבקשים הנתבעים לסמוך את טענתם. אולם ההיגיון וניסיון החיים מחייבים לחשוד: האם אמנם נקיים הנתבעים מכל התחייבות? האם אין התחייבותם של התובעים משקפת ממילא התחייבויות שקיבלו עליהם הנתבעים? 13. המשפט אמנם מכיר לעיתים בתוקפה של התחייבות חד-צדדית, אף כי בנופו של המשפט הישראלי מדובר בחריג (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים א 29 (1991-תשנ"א); פבלו לרנר ההתחייבות החד צדדית (2001)). המצבים הקלאסיים הנדונים בחקיקה, בפסיקה ובספרות, ככאלה שניתן לסווגם כהתחייבות חד-צדדית, הם בעיקר צוואה, התחייבות ליתן מתנה, יצירת הקדש, ערבות, והתחייבות למתן פרס. הללו מתאפיינים בקיומו של אינטרס של המתחייב להעניק דבר לזולת שלא בתמורה. דוגמא נוספת היא ההצעה הבלתי חוזרת. כאן קושר המציע את עצמו לתנאי הצעתו אף לפני קבלתה על-ידי הניצע. מסתבר כי זוהי התחייבות חד-צדדית, אלא שהיא טעונה קליטה על-ידי הניצע (ראו לרנר, שם, 162 ואילך). עניינו של כתב ההוראות דנן הוא אחר. אין כל ספק כי התובעים לא התכוונו להעניק מדעתם מתנת חינם לנתבעים, וכן כי אין מדובר בהצעה שהציעו התובעים לנתבעים. ברור אפוא כי עניינו של כתב ההוראות דנן אינו נופל בגדרן של התבניות המשפטיות הללו. אולם אין די בכך כדי לשלול את טענת הנתבעים. הם יכולים לכאורה לטעון כי בכתב ההוראות התכוונו התובעים ליטול על עצמם התחייבויות מתוך רצון לזכּוֹת בנכס, גם אם אין כל תוקף משפטי להתחייבות הזו. אדרבה, יטענו הנתבעים, בין אם יש לכתב ההוראות תוקף ובין אם אין לו תוקף, אנו מצידנו לא התחייבנו לדבר. 14. בהסתמך על פרשנות המסמך על-פי תוכנו, ועל התנהגות הצדדים לפני ואחרי שנחתם כתב ההוראות, הכרעתי כי אין לקבל את טענת הנתבעים. כתב ההוראות הוא חוזה דו-צדדי לכל דבר ועניין, והוא מחייב את שני הצדדים. על-פי תוכנו של כתב ההוראות, אני סבור כי מדובר בחוזה דו-צדדי, מן הטעמים הללו: א) כתב ההוראות אינו מותיר פתח לנתבעים לעצור את מהלך העניינים, אם לא שהתקיים אחד מן התנאים המפורשים בו לשם כך, היינו שייתברר כי ייחוד הדירות אינו פטור ממס, או כי מכירת דירה 3 אינה פטורה ממס. כזכור, בטיוטת כתב ההוראות נכלל סעיף המאפשר לנתבעים שלא לחתום על הסכם המכר למרות שקיבלו אישורים ממס שבח, והסעיף הזה הושמט בכתב ההוראות בנוסחו הסופי. ברור כי הדבר איננו מקרי, ושתיקתו של המסמך בעניין זה אינה מותירה ספק כי הוא מושתת על ההנחה בדבר קיומה של הסכמה מוחלטת של הנתבעים למכור את הדירות, על-פי המתווה שקובע כתב ההוראות. ב) השכל הישר אינו מאפשר לקבל את הטענה כי התובעים קיבלו על עצמם התחייבויות כספיות ומשפטיות, ובכללן נשיאה בתשלומי מסים ושירותים עבור הבניין כמפורט לעיל, מרגע חתימת כתב ההוראות והלאה, ופינויו של שוכר על-ידי מתן סכום נאה, והכל בלי שהצד שכנגד יתחייב בדבר. ג) טענתם של הנתבעים, כי מדובר בהתחייבות חד-צדדית של התובעים, משמעותה היא כי אין הם מחוייבים לדבר. משמע, למחרת החתימה על המסמך היו הנתבעים רשאים לכאורה למכור את הבניין למי שחפצו, וגם לאחר מכירת דירה 3 רשאים היו למכור את דירות 1 ו-2 למי שליבם חפץ. ההיגיון הכלכלי והמשפטי אינו מאפשר פרשנות שכזו. אין ספק כי לא לחינם התחייבו התובעים למה שהתחייבו. יש לציין כי גם הנתבעים טוענים כי מכרו את דירה 3 לאחרים (לפי גירסתם), רק לאחר שהתברר להם כי אין ביכולתם של התובעים לקיים את חלקם (תצהיר הנתבעת 1, סעיף 12). משמע, גם הנתבעים עצמם מודים כי היו מחוייבים למתווה של כתב ההוראות. ד) התובעים אף הפקידו סכום נאה של 25,000$ כפיקדון, והתחייבו כי אם יתחרטו ישמש הפיקדון כפיצוי "קבוע, מוערך ומוסכם מראש". הם לא היו עושים זאת מבלי שהצד השני מחוייב לתהליך אף הוא ("מוסכם" - משמע, לכאורה, בין שני צדדים). ה) גם מכוח עיקרון תום הלב בשלב הטרום-חוזי, הקבוע בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, יש ליתן תוקף מחייב לכתב ההוראות. כתב ההוראות הוא 'מורה דרך' להתקדמות בחתימה על הסכמי המכירה של כל אחת מן הדירות שצורפו אליו. בהסתמך על העיקרון הזה, יש לראות את הנתבעים כמחוייבים לתהליך מכירת הדירות, כפי שהשתקף בכתב ההוראות. מעת שהשלב הטרום חוזי (ביחס לשלושת הסכמי המכר הפרטניים) מתאפיין בהתחייבות חתומה מצד התובעים, יש לקרוא מכללא התחייבות נגדית מצד הנתבעים. משקלם המצטבר של הטעמים הללו מטה בבירור את הכף לטובת גירסתם של התובעים. 15. גם על-פי התנהגות הצדדים, לפני החתימה על כתב ההוראות ולאחריה, אני מסיק כי הצדדים ראו בו חוזה דו-צדדי. התובעים הציגו כמה ראיות כי גם הנתבעים ראו עצמם כשותפים מלאים למהלך, וכי ברור היה להם כי העיסקה כולה, לגבי כל שלוש הדירות, יצאה לדרך עם החתימה על כתב ההוראות: א) ראשית, בעצם הסכמתם למהלך ייחוד הדירות. כאמור, הצדדים הקדישו מאמצים מרובים לשאלה ביוזמת מי ולטובת מי נעשה ייחוד הדירות, ולשאלה מי אמור היה לשאת בנטל המסים אלמלא היה מתקבל פטור. אינני רואה צורך לדון בשאלה הזו, שלצורך המשפט הזה היא תיאורטית גרידא. בין אם יזמו זאת התובעים משום שהוסכם שהתשלום לנתבעים הוא 'נטו', ובין אם יזמו זאת הנתבעים כדי לחסוך לעצמם תשלומי מס מכירה, ברור כי רעיון תכנון המס הוא זה שאיפשר את יציאת העיסקה לדרך. ביצועו, באמצעות ייחוד הדירות, נעשה בשיתוף פעולה מלא בין הצדדים. הנתבעים חתמו על הבקשה לייחוד הדירות, והם הגישו את הבקשה לפטור ממס עבורה. השתתפותם במהלך מלמדת על קיומו של חוזה ששני הצדדים קשורים בו. ב) ב"כ הנתבעים מצאה לנכון למסור את מפתחות המחסנים כולם לתובע 1. המחסנים, כזכור, צמודים לדירה 1. מסירת המפתחות בשלב כה מוקדם לידי התובע 1, עוד לפני החתימה על הסכם המכר הראשון, מלמדת על הסכמה כי העיסקה כולה, לגבי כל הדירות, עלתה על מסלול הביצוע. ג) טיוטת ההסכם מיום 11.1.2004 מלמדת כי מראש מדובר היה במכירה אחת, של כל הדירות בבניין בחדא-מחתא. אין מחלוקת כי גם לאחר ששונה המתווה, והחתימה על חוזי המכר עצמם נדחתה וחולקה לשלבים, הכוונה הייתה למכור את הבניין כולו. בכך לבד אין כדי ללמד על טיבו של כתב ההוראות, אבל יש בכך כדי להוסיף משקל למסקנה כי אין ביד הנתבעים לחזור בהם לפני החתימה על חוזי המכר של דירות 2 ו-3. המסקנה היא כי גם התנהגות הצדדים תומכת בגירסתם של התובעים, ושוללת את זו של הנתבעים. 16. הנתבעים מבקשים להיתלות בכך שעו"ד סירקיס הודה לכאורה בכך שאין הסכם חתום ביחס לבניין, כדי להראות כי אף הוא מודה שאין לראות בכתב ההוראות מסמך המחייב את שני הצדדים. כשנשאל על ידי ב"כ הנתבעים לגבי השלכות כתב ההוראות לענייני מס, הודה כי "זו התחייבות חד צדדית של הקונים לרכוש. אין ממול זה שום התחייבות נגדית לגבי העסקה עצמה, כי הראיה החוזים שנחתמו על-ידי גלובינסקי ולב לא חתומים על-ידי אף אחד מהמוכרים" (עמודים 9-10). לכאורה דברים ברורים השוללים את טענת מרשיו כי מדובר בהסכם מחייב. אלא שאין הנידון דומה לראיה, ולא הרי השתכללותו של הסכם ספציפי למכירת מקרקעין, כהשתכללותו של הסכם 'מורה דרך', המחייב את הצדדים לתהליך מותנה ורב-שלבי לקראת מכירת מקרקעין. התחייבותם של הקונים לרכוש היא חד צדדית, ואמנם אין כנגדה עדיין חוזה מכירה חתום; עם זאת, התחייבות נגדית לנהוג בהתאם לכתב ההוראות על-פי התקדמות שלביו - יש ויש. 17. מהו אפוא תוכנה של התחייבותם הנגדית של הנתבעים? בעיני התשובה לכך פשוטה וברורה: הם התחייבו לחתום על הסכמי המכר שהופקדו אצל עו"ד סירקיס על-פי התקדמות השלבים שבכתב ההוראות ובהתאם לתנאיו. אין הם רשאים לחזור בהם מהסכמתם לעשות כן, אף כי לגביהם לא נקבע פיצוי מוסכם למקרה שייתחרטו, כפי שנקבע לגבי התובעים. מובן גם כי אין הם רשאים לפתוח במו"מ עם אחרים לשם מכירת הדירות. 18. הנתבעים הראו כי כתב הבקשה להיתר בניה שהוגש בזיקה לתכניות הבנייה שהיו לתובעים בקשר לבניין (נספח י' לתצהיר הנתבעת 1) לא נחתם על-ידיהם; החתימות שבתחתיתו, המתיימרות להיות חתימותיהן של שלוש הנתבעות, זויפו. אין על כך מחלוקת. אולם אין בכך כדי להוכיח העדר שיתוף פעולה מצד הנתבעים עם תהליך בקשת היתרי הבנייה. גירסת התובעים הייתה כי הגשת בקשת ההיתר נעשתה תוך תיאום ושיתוף פעולה בין הצדדים (עמוד 24). ככל שמעשה הזיוף נראה חמור, וייתכן כי אמנם "נעשו כאן כל מיני דברים שהדעת אינה סובלתם", כדברי ב"כ הנתבעים (עמוד 86), אני נוטה לקבל את גירסת התובע 1, כי הזיוף נעשה על-ידי משרד האדריכלים משיקולי נוחות, וכי בעת ההיא עדיין היה שיתוף פעולה מלא בין הצדדים. אין בכך אפוא כדי לסתור את המסקנה כי כתב ההוראות נתפס בעיני שני הצדדים כחוזה הדדי מחייב. האם הפרו התובעים את התחייבויותיהם שבכתב ההוראות? 19. זו טענתם השנייה של הנתבעים: התובעים הפרו את התחייבויותיהם שבכתב ההוראות, בכמה מעשים שעשו. ההפרה הראשונה שהתובעים טוענים לה היא העובדה כי לבסוף לא חתמו התובעים על הסכם המכירה לגבי דירה 3, כי אם אחרים, הם הקונים הנ"ל. בכתב ההוראות התחייבו התובעים לרכוש את הדירות בעצמם, ולא ניתנה שם אפשרות כי יביאו תחתם קונה אחר. הנתבעים טוענים גם כי לא העלו בדעתם שהדירות נמכרות לתובעים כיזמים, ומצדם התכוונו למכור לתובעים עצמם דווקא. לפיכך, נסיגת התובעים מהתחייבותם לחתום בעצמם על הסכמי המכר, כמוה כנסיגה מכתב ההוראות, ולמעשה הפרה שלו. 20. אין לקבל את הטענה הזו. ראשית, החתימה על הסכם המכר נעשתה, כאמור, כחלוף חודש וחצי מעת שניתן האישור כי ייחוד הדירות פטור ממס. זהו פרק זמן סביר, ואפילו קצר, במונחים של תהליכי רכישת מקרקעין. שנית, אין כל ביסוס בראיות לכך ששינוי זהות הקונים לא היה לרוחו של מאן- דהוא. הדבר עבר בשתיקה, וטענתה המאוחרת של הנתבעת 1 כי לא שבעה נחת מכך ואימה היא זו שהכריעה בדבר (עמודים 47-48), אינה מבוססת. גם טענתה כי הנתבעים נאותו למכור בתחילה את הבניין לתובעים רק בשל זהותם, משום שיש למשפחתם היסטוריה של מגורים במקום, אינה נשמעת משכנעת. הגיונה דל, אין לה כל ביסוס במסמכים או בנסיבות האחרות של הפרשה. לא נסתרה חזקתה של העיסקה הזו שהיא ככל העיסקאות, וכי טעמים כלכליים גרידא עומדים מאחוריה. יתר על כן, לחוסר שביעות הרצון הנטען משינוי זהות הרוכשים לא היה כל ביטוי חיצוני, ולפיכך אין ליתן לו כל משמעות במישור של דיני החוזים. שלישית, אילו סברו הנתבעים כי התובעים מפרים את התחייבויותיהם שבכתב ההוראות, היה עליהם לפנות אל התובעים ולהודיע להם כי הם מבטלים את ההסכם בשל הפרתו, כפי שמורה סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. אין לקבל את טענת הנתבעים כי הסיקו מהתנהגות התובעים שהם כבר 'יצאו מן התמונה', ולפיכך רשאים היו להתקשר בהסכם מכר עם אחרים בלי שהיה צורך להודיע על כך לתובעים. התנהגות שכזו אינה עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב החלה על צדדים להסכם: על-פי סעיף 39 לחוק החוזים ביחס לכתב ההוראות, שכן התנהגות כזו היא חוסר תום לב בקיום החוזה; ועל-פי סעיף 12 לחוק החוזים ביחס להסכם למכירת דירה 3, שהרי הצדדים היו אז במשא ומתן לקראת כריתתו. רביעית, הקונים קשורים לתובעים. חלקם קרובי משפחה, אחת מהם היא רעייתו של התובע 2. עו"ד סירקיס, מי שהיה לכל אורך הדרך נציגם של התובעים, הוא זה שייצג את הקונים כלפי הנתבעים. טענתם הפשוטה של התובעים כי הקונים רכשו את הנכס תחתם, מטעמם, כחליפיהם לצורך ביצוע התחייבויותיהם שעל-פי כתב ההוראות, היא סבירה והגיונית. אין גם מקום לראות בתובעים כנאמנים של הקונים, שהרי הקונים הם החתומים על ההסכם בעצמם. חמישית, ביום חתימת הקונים על הסכם המכר, חתמו התובעים על שטר ערבות להתחייבויותיהם של הקונים. אמנם לבסוף לא נמסר כתב ערבות זה, שנכתב לטובת ארבעה מתוך ששת הקונים בלבד, אולם הדבר מחזק בהחלט את הרושם כי בין כל המעורבים שררה הבנה כי המכירה לקונים נעשית בתאום עם התובעים וכמילוי ההתחייבות שלהם. ששית, כאמור לעיל, הסכם המכר שנחתם עם הקונים זהה לחלוטין להסכם המכר שהופקד בידי עו"ד סירקיס, כשהוא חתום בראשי תיבות על-ידי התובעים, על-פי כתב ההוראות. גם התמורה הקבועה בהסכם המכר עם הקונים היא אותה התמורה שקבועה בהסכם עם התובעים. שביעית ואחרונה, הנתבעים עצמם מודים, באופן חלקי, בקשר שבין הקונים והתובעים ובכך שהקונים באו בנעלי התובעים. בסעיף 14(ה) לתצהירה של הנתבעת 2 היא מאשרת כי סכום הפיקדון - 25,000$ - אשר הפקידו התובעים, הוסב לבסוף לזכות הקונים והפך לחלק מן התמורה. 21. כל הטעמים הללו אינם מותירים מקום לספק: הקונים חתמו על הסכם המכר כחליפיהם של התובעים, ואיש מן הצדדים לא ראה בכך הפרה של כתב ההוראות. ודוק: אין מדובר בהקניית זכותם של התובעים לקונים, פעולה שלטענת הנתבעים הייתה מחייבת דיווח לרשויות המס, כי אם במימוש התחייבותם של התובעים לחתום על הסכם עם הנתבעים, באמצעות חליפים. כמובן, אם יימנעו הקונים, הבאים בנעליהם של התובעים לעניין ההתחייבויות הנוגעות לדירה 3, מלהשלים את ההתחייבויות הללו בהתאם להסכם שנחתם, הרי שיש לראות את התובעים כמי שאינם עומדים בהתחייבויותיהם שלפי כתב ההוראות. 22. הנתבעים טוענים כי התובעים הפרו את התחייבויותיהם שעל-פי כתב ההוראות הפרה נוספת, בכך שלאחר שהתקבלו אישורי הפטור מתשלום מס בגין מכירת דירה 3, הם נמנעו מלחתום על שני ההסכמים הנוספים, כנדרש על-פי כתב ההוראות. כזכור, ההודעה על קבלת שומה בשיעור אפס הועברה לעו"ד סירקיס ביום 21.3.2005. לכאורה, הייתה זו העת לעבור שלב. ואכן, כעבור כחודש וחצי הועבר תשלום נכבד (אם כי לא מלוא הסכום) מעו"ד סירקיס לעו"ד ליפא. על התובעים היה לכאורה לפעול בהתאם להוראת סעיף 9 לכתב ההוראות, לשלם את מלוא יתרת החוב, ולרכוש את דירות 1 ו-2. 23. בתשובה טוענים התובעים כי טרם בשלה אז העת לעבור שלב. ביום 3.2.2005 נשלחה לעו"ד סירקיס הודעה מרשויות מיסוי מקרקעין, ובה "דרישת מסמכים לצורך חישוב מס רכישה" (נספח 35 לתצהיר עו"ד סירקיס). ואכן, כאמור לעיל, לאחר ששלח עו"ד סירקיס את המסמכים שנדרשו, ביום 2.11.2005 התקבלה שומה זמנית ובה חוייבו המוכרים בתשלום מס בשיעור גבוה (נספח ת/36 לתצהיר עו"ד סירקיס), בגין האופציה לקבלת זכויות בנייה בנכס. התובעים טוענים אפוא כי ידוֹע ידעוּ שאין בהודעת השומה הזמנית הראשונה כדי ללמד על הבשלת התנאים לרכישת דירות 1 ו-2, שכן צפו את קבלת השומה החדשה אשר תחייב את המכירה במס. אכן, לאחר קבלת השומה המחייבת בתשלום הוגשה השגה, ורק בעקבותיה התקבל פטור מתשלום מס שניתן היה להיסמך עליו כדי להתקדם ברכישת הדירות הנוספות. 24. יש קושי בגירסתם של התובעים כי ידעו שטרם באה העת לעבור שלב. כזכור, שילם עו"ד סירקיס את מירב התמורה במועד הזה. בכך הראה לכאורה כי קבלת השומה הזמנית משביעה את רצונו. התובע 2 ועו"ד סירקיס, שהעידו מטעם התובעים, התקשו ליתן לכך הסבר (עמוד 17). בנוסף, בצדק העיר ב"כ הנתבעים כי ההשגה (נספח ת/39 לתצהיר עו"ד סירקיס) - שנכתבה והוגשה על-ידי שני הצדדים במשותף - נסמכה, בין היתר, על הטענה כי יש לראות את השומה הראשונה כסופית. 25. אולם בין אם בשעת מעשה סברו התובעים כי באה העת לעבור שלב ובין אם לאו, אין לקבל את טענת הנתבעים כי יש לראות את כתב ההוראות כאילו הופר. ראשית, כשהתקבלה שומה שאינה פוטרת מתשלום המס, התברר למפרע כי טרם באה העת לכך. בחכמה שלאחר מעשה נודע כי לא היה אז צורך לעבור שלב. שנית, מסתבר כי לצדדים עצמם לא היה ברור בעת ההיא אם אמנם יש לעבור שלב. התובעים, מצדם, שילמו את רוב התשלום, אולם לא את כולו. דומה כי לאחר מכן הוסיפו הצדדים להתנהל כאילו טרם באה העת לעבור שלב. 26. גם הנתבעים עצמם, בשעת מעשה, לא סברו כי העת דוחקת וכי ההימנעות ממעבר לשלב הבא היא הפרה. טענת הנתבעים כי בשלב הזה היו סבורים שכתב ההוראות בטל בשל השינוי בזהות הקונים נדחתה כזכור. לפיכך, ניתן היה לצפות גם מהנתבעים כי יפנו אל התובעים כדי לקדם את הרכישות. הם לא עשו זאת, ולא בכדִי. מסתבר כי גם הם הבינו כי טרם בשלה העת לכך, כפי הנראה בשל דרישת רשויות המס לקבל מסמכים נוספים, בשל קבלת השומה ובה החיוב בתשלום ובשל ההשגה שהוגשה, וכי יש להמתין לשומה סופית. יתר על כן, ובכך אולי העיקר: הנתבעים לא פנו אל התובעים כדי להודיע להם על הפרת החוזה ובודאי שלא על ביטולו. כפי שאמרנו לעיל, בהתאם לסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) היה עליהם גם בעת הזו להודיע לתובעים על ביטול כתב ההוראות אם אמנם סברו שהתובעים מפרים אותו. אין זאת אלא כי נמנעו מלעשות כן משום שלא ראו את התנהגותם של התובעים, שנמנעו מלעבור שלב בכתב ההוראות כל עוד לא ניתנה שומה סופית, כהפרה. אני דוחה אפוא את טענתם של הנתבעים כי ההימנעות מן החתימה על שני הסכמי הרכישה הנוספים בשלב הזה היא הפרה של כתב ההוראות. 27. טענה אחרת שטוענים הנתבעים כלפי התובעים היא כי הם הפרו את חובת תום הלב, הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), בכך שנמנעו מליידע אותם כי התובע 1 חוייב בהליך אזרחי בתשלום של סכום כסף גדול במועד הסמוך לפתיחת המו"מ ביניהם. תיק הוצאה לפועל על סכומי כסף עצומים נפתח נגד התובע 1 והודעות עיקול על כלל נכסיו שאצל צדדים שלישיים נשלחו לנתבעים ביום 4.12.2006 (נספח י"ב לתצהיר הנתבעת 1). התובעים, מצדם, טוענים כי ההליך התנהל נגד התובע 1 ביחד עם שותף, ולמעשה החיוב לא היה נגדו אלא נגד שותפו. כראיה לדבר הציגו הודעה מיום 4.9.2007 על סגירת התיק נגדו. ייתכן כי אמנם היה מקום ליידע את הנתבעים על פסק הדין, וייתכן כי לא. כך או כך, אינני סבור כי העניין משליך על השאלות שבמחלוקת, ולפיכך אין צורך להכריע בדבר הזה. עיקר הוא שהתובעים עומדים בהתחייבויותיהם, בעצמם או באמצעות חליפים. 28. מבט כללי על הפרשה כולה מחזק את המסקנה כי עד לחילוקי הדעות שהתעוררו בראשית שנת 2006 ראו הצדדים את עצמם מחוייבים לכתב ההוראות ולביצוע העיסקה על-פי שלביה. על אף חריקות רבות שהיו במהלך הדרך, צ'ק שחזר, יפויי הכח שלא נחתם ועוד כהנה, לא פנו הנתבעים אל התובעים בשום שלב כדי להודיע להם כי הם מבקשים לבטל את העיסקה. אדרבה, מלבד כל מה שנאמר לעיל, גם בשלהי שנת 2005 פנתה עו"ד ליפא לעו"ד סירקיס וביקשה כי ישלח אליה את תכנית הבניה שהגישו הקונים, בלי לומר דבר על ביטול ההסכם (ת/44 לתצהיר סירקיס). דומני כי קו פרשת המים היה מועד החלפת הייצוג. רק אז נשמעה לראשונה טענה מפורשת המבחינה בין מכירת הדירה העליונה לקונים לבין יתר ההתחייבויות שעל-פי כתב ההוראות (נספח ת/42 לתצהיר סירקיס; וביתר שאת מכתביו של עו"ד סלומונוב, נספחים ג' ו-ו' לתצהיר הנתבעת 2). על רקע זה, מתבקשת והכרחית הייתה עדותה של עו"ד ליפא. על הנתבעים - שאותם היא ייצגה לאורך כל התקופה של המו"מ לקראת החתימה על כתב ההוראות ובחתימה על הסכם המכר עם הקונים - היה לזמנה לעדות. מי יותר ממנה - ביחד עם עו"ד סירקיס - יכול היה לשפוך אור על הסוגיה? אינני מקבל את הטענה כי על התובעים היה לזמנה לעדות. עליהם אמנם מוטל נטל השכנוע, אולם מבחינה ראייתית הם יצאו ידי חובתם כשהביאו את עו"ד סירקיס אשר ייצגם אז, והוכיחו באמצעות עדותו את טענותיהם. התובעים ביססו את גירסתם, ועל הנתבעים היה לסתור אותה. כדי לעשות זאת היה על הנתבעים להזמין את עו"ד ליפא להעיד; את חסרון עדותה אני זוקף אפוא לחובתם. המסקנה מכל האמור עד כה ברורה: כתב ההוראות הוא חוזה הדדי מחייב, והוא לא הופר על-ידי התובעים. יתר הטענות ומבט לעתיד 29. כמה חילוקי דעות נתגלעו בין הצדדים לאחר שהתקבלה השומה הסופית. שאלת קיומה של זיקת הנאה של זכות מעבר לטובת הבניין השכן נותרה בלתי פתורה. גם התשלום הראשון מטעם הקונים טרם הושלם. על התובעים היה למסור יפוי כח לביטול הערת אזהרה כבר בשלב מוקדם. הם לא עשו זאת, ובניגוד להסכם נרשמה הערת אזהרה בלי יפוי הכח. התובעים תולים את רישום הערת האזהרה במחלוקת שנתגלעה, ובכך שרובו של סכום הכסף כבר שולם לנתבעים (עמוד 19). הצדדים לא הרפו במהלך המשפט מן השאלות הללו, שעל רקען, כמסתבר, התעורר הסכסוך. אולם לצורך ההכרעה בסוגיות העולות מכתבי הטענות, ומתן הסעד המבוקש בכתב התביעה, אין מקום, ואין גם אפשרות, להביא את השאלות הנ"ל לידי פתרון מלא. חלקן גם נוגעות לקונים, אשר לא היו צד להליך הזה, ותוצאותיו אינן 'מעשה בית דין' לגביהם. אתייחס אליהן להלן רק במידת האפשר לאור הראיות שהובאו, ובמידה המתחייבת כדי להכריע בדרוש הכרעה בתיק הזה. 30. הנתבעים טוענים כי קיומה של זכות המעבר ברור ומובן מאליו. אין גישה אחרת אל הבניין השכן, אלא רק בשטח המגרש של הבניין דנן. עם זאת, קיומה לא בא לידי ביטוי, לא בנסח הרישום ולא בהסכמי המכר. ברור כי קיומה של זכות מעבר מוריד מערך הנכס; ואין גם ספק כי הנתבעים, בעליו של הבניין השכן, ידעו על קיומה של הזכות הזו מתחילה. לפיכך עליהם היה הנטל להוכיח כי סכום התמורה שבחוזי המכר נקבע בהתחשב עם קיומה של הזכות. הם לא עשו כן, ולפיכך עליהם לשאת בירידת הערך הזו. כדי שניתן יהיה להמשיך בביצוע עיסקאות המכר, אני קובע כי יש להפחית מהתמורה הקבועה בהסכמי המכר של דירות 1 ו-2 סכום כסף בהתאם לשיעורה של ירידת הערך. בפניי לא הובאו ראיות בדבר שיעור ירידת הערך הזו, ולפיכך הצדדים יקבעו מנגנון מוסכם להערכתה. לחלופין, ימצאו הנתבעים פתרון לגישה אחרת לבניין שבחלקה 1, ויוותרו על זיקת ההנאה מהמגרש. 31. התובעים יעבירו לידי ב"כ הנתבעים יפוי כח לביטול הערת האזהרה, בהתאם להוראת סעיף 7(ה) להסכם המכר. 32. כאמור, הקונים של דירה 3 באו בנעליהם של התובעים. לפיכך לא ניתן להמשיך בביצוע כתב ההוראות ללא השלמת העיסקה הראשונה, ובכלל זה השלמת התשלום מטעם הקונים. טענתם של הנתבעים כי ההסכם עם הקונים אינו כפוף לכתב ההוראות נדחתה. עם זאת, אין לקבל את טענת התובעים כי יש לנכות מן היתרה מחצית מדמי השכירות. ההוראה הקבועה בסעיף 6 לכתב ההוראות, בדבר ניכוי מחצית מדמי השכירות, נוגעת לתשלום הנוסף שהתחייבו התובעים לשאת בו באותו הסעיף, בגין ריבית, כתוספת על הסכומים הקבועים בהסכמי המכירה שהופקדו אצל עו"ד סירקיס. מסכום הריבית הזה, היינו 5% לשנה מן הערך הנקוב בכל אחד מן ההסכמים, יש להפחית מחצית מדמי השכירות. אולם במערכת היחסים שבין הקונים לנתבעים חל הסכם המכר החתום בלבד (ראו סעיף 17 להסכם), ושיעור התמורה ושיערוכה הוא כפי הקבוע בו. ההסכם שנחתם לגבי דירה 3 עם הקונים נקב בסכום הבסיסי, בדיוק כפי ההסכם המקורי שהופקד אצל עו"ד סירקיס. ההוראה בדבר ניכוי מחצית מדמי השכירות נוגעת אפוא למערכת היחסים שבין התובעים והנתבעים בלבד, וכאמור, מן הריבית הנוספת, הקבועה שם, יש להפחית את מחצית דמי השכירות, ולא מחובם של הקונים. על כל פנים, אם לא ימולאו ההתחייבויות שעל-פי כתב ההוראות, ובכלל זה החובות שבהסכם המכירה שחתמו הקונים כחליפיהם של התובעים, תהא זו הפרה של כתב ההוראות על-ידי התובעים, והנתבעים לא יהיו מחוייבים עוד לפעול לפיו. 33. סוף דבר, התביעה מתקבלת. לאחר שישלימו הצדדים את האמור בסעיפים 30 ואילך, ייחתמו הסכמי המכר שהופקדו אצל עו"ד סירקיס בנוגע לדירות 1 ו-2 (ת/32 ו-ת/33 לתצהיר סירקיס). הצדדים ימשיכו לפעול לפי הוראות כתב ההוראות. לגבי הריבית המיוחדת הקבועה בסעיף 6 לכתב ההוראות, זו לא תחול לגבי התקופה שמיום הגשת התביעה ועד ליום מתן פסק הדין. לגבי התקופה הזו, יוצמדו הסכומים הקבועים בהסכמים כולם למדד המחירים לצרכן בלבד. 34. ב"כ התובעים ביקש בסיכומיו למנות כונס נכסים על מנת שיסייע בביצוע פסק הדין. ב"כ הנתבעים התנגד בנימוק שהתובעים לא ביקשו כזאת מלכתחילה בתביעתם. ב"כ התובעים השיב לחברו בהפניה לסעיף 32 לכתב התביעה, שם התבקש בית המשפט להורות על אכיפת חוזי המכר וכן גם "ליתן כל צו וכל הנחיה באשר לאופן אכיפת החוזים". כשלעצמי, הנני סמוך ובטוח, כי בשקידה ראויה ובתום לב יעלה בידי באי כוחם המלומדים של הצדדים להשלים בצוותא את אשר טעון השלמה כאמור לעיל. יחד עם זאת, אם לא יסתייע הדבר הזה, אני מחליט בזאת על מינוי כונס נכסים, מינוי שיכנס לתוקפו אם וכאשר לא ישלימו באי כח הצדדים את המלאכה הנ"ל בתוך 90 יום. או אז, יגישו לבית המשפט הודעה ובה שמו של כונס נכסים מוסכם, ואם לא תהיה הסכמה, תינתן החלטה בהתאם. 35. ניתן בזאת צו לפיצול סעדים, המתיר לתובעים לתבוע בעתיד מן הנתבעים את יתר נזקיהם הכספיים, כפי שיתגבשו לאחר סיום ביצוע הסכמי המכר. הנתבעים ישאו בהוצאות המשפט וכמו כן ישלמו לתובעים שכ"ט עו"ד בסך של 30,000 ₪ בצרוף מע"מ.מקרקעיןייחוד דירות