פיצוי על שינוי יעוד מקרקעין לאחר הפקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על שינוי יעוד מקרקעין לאחר הפקעה: לפני תביעת התובעת כנגד הנתבעות לתשלום סך של 2,039,766 ₪ לפי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה") עקב שינוי ייעוד של מקרקעין של התובעת שהופקעו ואשר לא שולם בגינם פיצוי. לחילופין, עותרת התובעת להשבה בעין של המקרקעין שהופקעו. העובדות שאינן במחלוקת 1. התובעת היא אגודה שיתופית שנוסדה בשנת 1924, כזרוע הכלכלית של המרכז החקלאי, שבמהלך השנים רכשה קרקעות בהתאם למטרותיה. התובעת פעלה בזיקה למפלגות הפועלים ולהסתדרות. רוב קרקעות התובעת הוחזקו בידי מועצות הפועלים ושימשו למטרות ציבוריות. 2. בתקופה הרלבנטית לתביעה הייתה התובעת רשומה כבעלת זכויות במקרקעין בשדרות בן גוריון 22, הרצליה שהיו ידועים כגוש 6538 חלקה 323 (להלן: "המקרקעין"). בנסח רישום המקרקעין (נספח א' לתצהירו של מר אבנר ברזילי, מנכ"ל התובעת (להלן: "ברזילי"), רשומה התובעת כבעלים לפי שמה הקודם: "ניר" חברה שיתופית להתיישבות עובדים בע"מ, ששונה ביום 25.1.73 לשמה הנוכחי (נספח א'1 לתצהיר ברזילי). שטחם הרשום של המקרקעין לפי נסח המקרקעין היה 2,991 מ"ר (מתוכם 108 מ"ר יועד לדרך והיתרה של 2,883 מ"ר יועד ל"אזור מגורים ב'" (ר' סעיפים 5.1 ו-5.2 לחוו"ד הגב' בוגין השמאית מטעם התובעת וסעיף 5 לתצהירו של עד ההגנה קיריל קוזיול, אדריכל העיר בעיריית הרצליה (להלן: "קיריל")). 3. על המקרקעין היה ממוקם בית מועצת הפועלים האזורית הרצליה, מטעם ההסתדרות הכללית (להלן: "מועצת הפועלים"). 4. ביום 20.12.92 פורסמה למתן תוקף תוכנית מספר הר/1832 על ידי הנתבעת 2 (להלן: "התוכנית הראשונה"). התוכנית היא תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים (ר' נספח א' לתצהיר קיריל (להלן: "תקנון התוכנית הראשונה" ו"תשריט התוכנית הראשונה" בהתאמה)). בתוכנית הראשונה הופקע חלק מהמקרקעין שהוגדר בתקנון כמגרש "G" וסומן בתשריט בצבע ירוק עם קווים אלכסוניים בצבע אפור (להלן: "מגרש G") (ראה נספח א' הנ"ל). שטח מגרש G 845 מ"ר. בתקנון התוכנית הראשונה נקבע לעניין שטח G כך: "מגרש G יופקע מחלקה 323 עבור שטח ציבורי פתוח, במסגרת תוכנית המתאר. בשלב שני - שלב התכנית המפורטת, ניתן יהיה להחליף בין מגרש G ומגרש ?? (מסחרי מיוחד) באישור הוועדה המקומית..." (ר' תקנון התוכנית הראשונה בסעיף 11ו', עמ' 3). מגרש ?? נמצא צפונית למגרש G (וככל הנראה היה בבעלות העירייה ר' פר' הדיון עמ' 3 תשובת ב"כ הנתבעות ש' 14). לפי לוח החלוקה שבתשריט התוכנית הראשונה שטחו של מגרש II הוא 1250 מ"ר וייעודו "מסחרי ומשרדים מיוחד". דרומית למגרש G נמצאת יתרת המקרקעין לאחר ההפקעה. יתרת המקרקעין הפכה לחלקה 669 בשטח של 1880 מ"ר שייעודה אזור מגורים ב' (להלן: "חלקה 669"). צפונית למגרש ?? נמצא מגרש F בשטח 2,445 מ"ר וייעודו "שטח ציבורי פתוח" (ר' לוח החלוקה והמקרא שבתשריט התוכנית הראשונה). 5. ביום 8.8.96 פורסמה למתן תוקף תוכנית מפורטת מספר הר/1832א (להלן: "התוכנית השנייה"). 6. אחת ממטרותיה של התוכנית השנייה היא "החלפת שטחים בין מגרשים G ו- ? ? בהתאם להוראות תוכנית הר/1832" (ר' ס' 10ד' בתקנון התוכנית השנייה שצורף כנספח ז' לתצהיר קיריל (להלן: "תקנון התוכנית השנייה")). בעקבות התוכנית השנייה קטן שטחו של מגרש G מ-845 מ"ר ל-369 מ"ר וייעודו נותר "שטח ציבורי פתוח". שטחו של מגרש ?? הוא 1,254 מ"ר וייעודו "מסחר ומשרדים מיוחד", כפי שהיה בתוכנית הראשונה. שטחו של מגרש F הוא 2,942 מ"ר וייעודו "שטח ציבורי פתוח". שטחו של מגרש F גדל בצידו הדרומי בהפרש השטח שבין מגרש G בתוכנית הראשונה לשטחו בתוכנית השנייה ועוד 21 מ"ר (ר' לעניין זה עדותה של בוגין בפרו' 2.11.08 עמ' 13 ש' 15-17 וחוו"ד המאירי בעמ' 9) הואיל ועל פי התוכנית השנייה הוסט מגרש II דרומה על חלק ממגרש G. (לתשריטים המראים על השינויים בין התוכניות ר' חוות הדעת של השמאי המאירי עמ' 11, 12 ). 7. התובעת לא קיבלה פיצוי כספי בעקבות ההפקעה. זכויות הבנייה בחלקה 669 לא הוגדלו. (אישור ב"כ הנתבעת- פר' עמ' 4 שו' 3). 8. באמצע שנות התשעים תבעו ההסתדרות הכללית וחברת העובדים (להלן: "חברת העובדים") זכויות בנכסי התובעת. בהסדר פשרה שהושג בין הצדדים ואשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 16.4.00 הוסכם כי 50% מכל נכסי התובעת, בין היתר במקרקעין, יראו כמוחזקים בנאמנות על ידי התובעת עבור חברת העובדים (להלן: "הסכם הפשרה"). לאחר הגשת התביעה הנוכחית רכשה התובעת את חלקה של חברת העובדים במקרקעין ומאוחר יותר מכרה אותם לצד ג'. (ההסכמים לא הוצגו לבית המשפט). 9. השאלות שבמחלוקת א. האם זכאית התובעת לפיצוי לפי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה בגין ההפקעה של חלק משטח G שאינו עוד שטח ציבורי פתוח (להלן: "שצ"פ"). ב. אפילו זכאית - האם מנועה התובעת לתבוע פיצוי עקב הסכמה בינה לבין העירייה, באמצעות מועצת הפועלים, שתקבל אחוזי בנייה מוגדלים בחלקה 669. ג. אם אין מניעות - האם זכאית התובעת למלוא הפיצוי או לחציו בלבד, עקב כך שבעת ההפקעה החזיקה במחצית המקרקעין בנאמנות עבור חברת העובדים. ד. גובה הפיצוי. להלן אדון בשאלות אלה כסדרן. א. זכאות התובעת לפיצוי לפי סעיף 196. 10. תמצית טענות התובעת א. התובעת זכאית לפיצוי לפי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה לאחר שהשטח שהופקע לצורכי ציבור (בתוכנית הראשונה) שינה את ייעודו ל"מסחר ומשרדים מיוחד" (בתוכנית השנייה). הפקעה בגין ייעוד זה אינה פטורה מתשלום פיצויים. ב. העובדה שהנתבעת 1 (להלן: "העירייה") הפכה לבעלים של מגרש G לאחר ההפקעה בתוכנית הראשונה לא מבטלת את העבר ואת העובדה שההפקעה בוצעה לצרכי ציבור וללא פיצוי. לאחר שהתוכנית השנייה ביצעה את "הניוד" וייעודו של מרבית מגרש G שונה מיעוד לצורכי ציבור (המאפשר הפקעה ללא פיצוי) ליעוד שלא לצורכי ציבור, על העירייה לפצות את התובעת או לחלופין להחזיר לה את חלק המקרקעין שהופקע. ג. הוכח שחודשים רבים לפני פרסום ההודעות בילקוט הפרסומים בדבר הכנת התוכנית הראשונה והפקדתה, ידעו הנתבעות כי השטח שיופקע לצורכי ציבור לא דרוש לצורכי ציבור אלא לצרכים עסקיים-מסחריים. פעולות הנתבעות, רשויות ציבוריות, שמטרתן להתחמק מתשלום פיצוי על פי דין, אינן ראויות ואינן חוקיות. ד. טענת הנתבעות כי התובעת הסכימה לכל הליכי התכנון אין בה ממש. ההסכמות הנטענות הן עם מועצת הפועלים באמצעות תנעמי מזכיר מועצת הפועלים (להלן:"תנעמי"). תנעמי לא היה מוסמך להתחייב בשם התובעת. מכתבו של תנעמי לראש העיר מיום 9.12.93 (נספח ה' לתצהיר ברזילי) מלמד על כך. ה. טענת הנתבעות כי בתמורה להפקעה הסכימה מועצת הפועלים לקבל זכויות בניה נוספות על השטח שנותר בידה דינה להידחות. המועצה לא הייתה מוסמכת לייצג את התובעת. התובעת התנגדה להפקעה ולניוד ללא פיצוי הולם. בפועל לא אושרו זכויות בניה נוספות ביתרת השטח (ר' עדות שאול אשרת, עד ההגנה, יועץ מיוחד לראש העיר בנושאי תכנון (להלן: "אשרת") פר' עמ' 35 שו' 22-17). 11. תמצית טענות הנתבעות א. עניינה של התוכנית הראשונה בתכנון פרויקט מרכז העיר הרצליה (להלן: "מע"ר") שנועד לכלול את בית העירייה החדש. המקרקעין היו חלק מאזור המע"ר ונכללו בתכנונו. במסגרת תכנון אזור המע"ר הועלו שתי חלופות אפשריות בנוגע למקרקעין. האחת - קביעת חלק מהחלקה כשטח ציבורי פתוח על מנת ליצור חיץ בין מתחם בית העירייה המתוכנן לשכונת המגורים הצמודה. השנייה - יצירת איחוד וחלוקה מחדש במסגרתו יגדל שטח הכיכר המובילה לבית העירייה ויוסטו שטחי המסחר שבסביבה באמצעות ניוד מגרש מסחרי והשצ"פ שבמקרקעין. כבר בדיון מיום 22.5.91 העדיפה הוועדה המקומית את החלופה השנייה (ר' פר' מליאת הוועדה המקומית נספח א' לתצהירו של אשרת). ב. מהלך הניוד שבוצע לאחר הפקעת שטח G לא גרע מאומה מן התובעת ולא קמה לה עילת פיצוי שבדין. ג. הייעוד של חלק משטח G לא שונה אלא בוצע ניוד של חלק ממגרש זה בהתאם להוראות התוכנית הראשונה. ייעוד השטח כשצ"פ לא שונה אלא השטח פוצל כך שחלק נותר במקומו וחלק צורף לשצ"פ המרכזי במתחם ששטחו גדל עקב הצירוף. ד. בין העירייה לבין מועצת הפועלים התקיים דין ודברים. על מנת לא לעכב את קידום התוכנית הראשונה בטרם התגבשה הסכמה, נכללו בתוכנית שתי החלופות. מועצת הפועלים הסכימה לחלופה השניה (ר' סיכומי הנתבעת סעיף 16 ותצהיר אשרת סעיפים 10, 12) וסוכם שהיא תגיש תוכנית מפורטת על יתרת המקרקעין וכי זכויותיה יושבחו באופן ניכר. בהתאם להסכמות אלה הגישה מועצת הפועלים ביום 27.10.92 את תוכנית הר/1882. התוכנית לא הוגשה לבית המשפט אך אשרת העיד בענין זה, ועדותו לא נסתרה (ר' פר' עמ' 36 ש' 13) כי תכנית זו עניינה שינוי ייעוד יתרת המקרקעין ממגורים ב' לאזור מסחרי ומשרדים מיוחד. ביום 14.7.93 פעלה הוועדה המקומית בהתאם להסכמות הצדדים והמליצה על הפקדת התכנית שהגישה מועצת הפועלים (נספח יא' לתצהיר קיריל). מסיבה שאינה ידועה לנתבעות לא המשיכה מועצת הפועלים לקדם את התוכנית וזו לא הגיעה לכלל אישור. תנעמי העיד כי העניין ירד מסדר היום של מועצת הפועלים בשל העיסוקים הרבים שלו כמזכיר המועצה. ה. בעקבות אישור התוכנית הראשונה פורסמה הודעה על הפקעת מגרש G. בגין הודעה זו לא הוגשה התנגדות מטעם התובעת. לאחר מכן, לאור הסכמת מועצת הפועלים, הופקדה התוכנית השנייה שגם לה לא הגישה התובעת התנגדות. כ-7 שנים לאחר אישור התוכנית השניה הוגשה התובענה נושא הדיון. במקביל להגשת התביעה יזמה התובעת תוכנית הר/2094, וגם בתוכנית זו כמו בהר/1882 סימנה התובעת את חלקה 669 ביעוד מסחרי ומשרדים מיוחד (נספח י"ב לתצהיר קיריל). ו. בתביעתה ציינה התובעת, כי היא אינה שוללת הגעה להסכמות עם הנתבעות באופן שייתר את הצורך בבירור התביעה. מעניין זה עולה כי התובעת ביקשה לקבל זכויותיה ביתרת החלקה באופן שעליו הוסכם מלכתחילה, דהיינו במסגרת תוכנית שיזמה להגדלת זכויות חלקה 669. ז. הוועדה המקומית המליצה על תוכנית הר/2094 שיזמה התובעת (ראה נספחים י"ב, י"ג לתצהיר קיריל). ח. התובעת מסיבות שלא פרטה לא קידמה את התוכנית. בשלב כלשהו מכרה התובעת את המקרקעין ובכך סתמה את הגולל על האפשרות לסיים את ההסכם באופן שסוכם. 12. דיון סעיף 196(א) לחוק התכנון והבניה קובע: "מקרקעין שהופקעו לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים וייעודם שונה לייעוד שלמענו אין להפקיע מקרקעין לפי חוק זה ללא תשלום פיצויים, תשלם הועדה המקומית פיצויים למי שהיה זכאי להם בשעת ההפקעה אילו היתה ההפקעה מחייבת תשלום פיצויים באותה שעה, או אם רצה בכך, תחזיר את המקרקעין למי שהופקעו ממנו". טענת הנתבעות, כי מהלך "הניוד" שבוצע לאחר הפקעת שטח G לא מקים לה עילת פיצוי על פי סעיף 196, דינה להידחות ממספר טעמים כדלקמן: א. נוכח קו הטיעון של הנתבעות, מנועות הנתבעות מלכפור בזכות התובעת לפיצוי ואבהיר. העד אשרת שעבד באגף ההנדסה של העירייה משך 26 שנה העיד: "על פי חוק התכנון והבניה ניתן להפקיע שטח של עד 40 אחוז ללא תמורה ולמעשה כך היינו יכולים לעשות גם בשטח של מועצת הפועלים ללא כל שינוי או ייעוד (כך בפר' - מ' נ'). השטח הקיים על פי תוכניות מאושרות זהו אזור מגורים ב'. זהו אזור של 3 קומות מגורים...הם קיבלו תמורה...הרי היה הסכם ברור לכולם כולל הבאתי אפילו את התוכניות שעשה האדריכל של מועצת הפועלים, היתה הסכמה כי בתמורה לכך הם יקבלו זכויות כפי שקיבל הפרוייקט של מרכז כיכר העיר. ז"א לעבור מ-84 אחוז זה אזור מגורים ב' לעבור ל-200 או 220 אחוז. עכשיו, זאת התמורה מעבר לתמורה זאת תמורה כבדה מאוד שהם הסכימו וגם העבירו לועדה המקומית והיא המליצה...למה לא המשיכו אין לי שמץ של מושג, השקיעו באדריכל הגישו תוכניות ערר ועדה מקומית ולא היה המשכיות". (פר' עמ' 35 שו' 16-3). גם תנעמי, הובא לעדות על מנת לאשר את ההסכמה הנטענת. הכוונה להגיע להסכמות כאלה נלמדת גם מפרוטוקול מליאת הועדה המקומית מיום 22.5.91 (נספח י' לתצהיר קיריל). מהאמור עד כאן עולה, כי גם לגרסת העירייה לא הופקעו המקרקעין ללא פיצויים אלא הוסכם על פיצוי בגין נטילת חלק מהמקרקעין מהתובעת ועל כן אין הנתבעות יכולות לטעון היום שהן רשאיות להפקיע את המקרקעין, ולבצע את הניוד, ללא פיצוי. ב. מעבר לדרוש אדון בקצרה בשאלת זכאותה של התובעת לפיצוי על פי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה אלמלא ההסכמה האמורה. במקרה דוגמת המקרה שלפניי, בו מפקיעה עירייה מקרקעין לצרכי ציבור, ובהמשך היא מחליפה בין המקרקעין המופקעים לבין מקרקעין אחרים באופן שהמקרקעין האחרים "עוברים" למיקום הפיסי של המקרקעין המופקעים, ולמקרקעין האחרים במיקומם החדש יש ייעוד אחר מזה של המקרקעין המופקעים - שהופקעו לצרכי ציבור, חל לטעמי סעיף 196 לחוק התכנון והבניה ובעל הקרקע שהופקעה זכאי לפיצוי על פי סעיף זה. נראה לי, כי אם תתקבל עמדת העירייה, כי פעולה כזו אינה מחייבת פיצוי לבעלי המקרקעין המופקעים, עלול הדבר לפתוח פתח לשרירות ואף ליותר מכך, בפעולות הפקעה. שהרי אם תתקבל גישת הנתבעות, תוכל הועדה המקומית להפקיע לצרכי ציבור, מקרקעין של פלוני שהיא אינה חפצה ביקרו, אף שלא מקרקעיו דרושים לה אלא מקרקעיו של אלמוני. לאחר מכן בדרך של "ניוד" תחליף בין החלקות של פלוני ושל אלמוני. פלוני לא יקבל פיצוי ואלמוני לא יפגע. (יש לציין שבענייננו פלוני היא התובעת, ואלמוני היא ככל הנראה העירייה שהייתה הבעלים של חלקה II בתקופה הרלבנטית (ר' הצהרת ב"כ הנתבעות פר' מיום 3.7.08)). ג. זאת ועוד. התכנית הראשונה הוכתרה בכותרת "תכנית מתאר ותכנית מפורטת הכוללת איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת הבעלים". באותה תכנית מופיע כזכור סעיף 11 ו' שעניינו החלפת מגרשים G ומגרש II. הנתבעות טוענות, כי ניוד המגרשים נעשה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה מחדש. חוק התכנון בפרק ג' סימן ז' דן בחלוקה חדשה. סעיף 122 לחוק דן בחלוקה שלא בהסכמה וקובע: "חלוקה שלא הושגה עליה הסכמתם של כל הבעלים הנוגעים בדבר, יחולו עליה הוראות מיוחדות אלה: (1) כל מגרש שיוקצה יהיה קרוב, ככל האפשר, למקום בו היה קודם מגרשו של מקבל ההקצאה; (2) שוויו של המגרש שיוקצב כאמור ביחס לשוויים של סך כל המגרשים החדשים שנוצרו על ידי החלוקה, יהיה, ככל האפשר, בשוויו של המגרש הקודם של מקבל ההקצאה ביחס לשוויים של סך כל המגרשים הקודמים; (3) לא היתה אפשרות לשמור על מלוא היחסיות כאמור, יהיה מקבל ההקצאה, ששווי מגרשו החדש נמוך ביחס משוויו של מגרשו הקודם, זכאי לקבל מהועדה המקומית תשלום ההפרש, ומקבל ההקצאה ששווי מגרשו החדש גבוה ביחס משוויו של מגרשו הקודם, חייב לשלם לועדה המקומית את ההפרש;...". בע"א 9555/04 הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' עמותת תלמוד תורה והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים (לא פורסם, , 3.11.08) דן בית המשפט העליון במהותו של הליך האיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים וקובע: "ההליך בדבר איחוד מגרשים וחלוקתם גם ללא הסכמת הבעלים מוסדר בסעיפים 121 ו-122 לחוק התכנון והבניה ונדון לא אחת על-ידי בית-משפט זה. עיקרו ביצירת שיתוף כפוי על ידי איחוד מגרשיהם של בעלים שונים ליחידה קרקעית אחת ופירוק השיתוף שנוצר בדרך של חלוקת הקרקע על יסודו של תכנון חדש. שינוי ביעוד הקרקע משפיע על השווי המוחלט שלה, שכן שווייה של קרקע נגזר גם מייעודה, אך כאשר שינוי הייעוד מהווה חלק מתכנית לאיחוד מגרשים ולחלוקה חדשה, מתווספת לשינוי הייעוד גם ההשפעה על השווי היחסי של המגרשים הכלולים בתכנית". (ר' פיסקה 11 לפסק הדין). נראה, כי בענייננו למרות הכותרת, מהותה של התוכנית הראשונה אינה עולה בקנה אחד עם הליך של איחוד וחלוקה כפי שהוגדר לעיל. בעניין זה אני מקבלת את עדותה של השמאית בוגין: "במקרה הנוכחי אין איחוד וחלוקה, זה לא כתוב במסמכי התכנית וזה גם לא נטען מטעם השמאי מטעמך" (פר' עמ' 11 שו' 31-30). ועוד: "מטרתו של הליך איחוד וחלוקה לאזן שווי ולא לקחת שטח לצרכי ציבור ולעשות בו שימוש מסחרי בלי לפצות את הבעלים, אם זה היה אפשרי, הרשויות היו עושות זאת כל הזמן, אם היה אפשר לשנות יעוד וליעוד ציבורי ואח"כ להכניס לאיחוד וחלוקה מחדש, ולא לתת פיצויים לבעלים המקורי, אז הרשויות היו 'קופצות על המציאה', לא זו היתה כוונת המחוקק. אם הפקעת ממני שטח לצרכי ציבור, הרי אין טענה שזה קרה באותה תוכנית אלא יותר מאוחר, איחוד וחלוקה מחדש זה דבר שקורה בו זמנית. חלק מהקרקע לוקחים לצרכי ציבור וחלק נותנים לו ביעוד מושבח. בכל מקרה אין כאן איחוד וחלוקה מחדש, יש כאן רק החלפת שטחים" (פר' עמ' 12 שו' 8-1). ב. מניעות התובעת לתבוע פיצוי כספי עקב קיומו של הסכם לפיצוי בגין "ההפקעה" 13. א. בדיון שהתקיים במליאת הוועדה המקומית ביום 22.5.91, לפני פרסום התוכנית הראשונה, נדון עניין המקרקעין. מהפרוטוקול עולה שהיו"ר אלי לנדאו מציין כי העירייה מצויה במו"מ עם מועצת הפועלים לגבי המקרקעין. היו"ר גם מציין: "זה נכון. יש בעיה עם מועצת הפועלים שהיא בעיה היסטורית ואין אפשרות לגמור זאת עם האנשים המקומיים של מועצת הפועלים. מותר לנו להפקיע. אנו לא נפקיע מהם, נפצה אותם, זה לא יפגע בזכויות של מועצת הפועלים. הם יקבלו זכויות בניה מוגדלים של 180 אחוז ויוכלו לקבל במקום הבית ה"מצומק" - בית יפה. אין אפשרות לגמור את זה עם האנשים המקווים (כך במקור - מ' נ') של מועצת הפועלים, אחרת הייתי מסיים זאת תוך 24 שעות." (ראה נספח י' לתצהירו של קיריל). ב. על פי עדותו של אשרת, שלא נסתרה, הגישה מועצת הפועלים תוכנית הר/1882 ביום 27.10.92 (פר' עמ' 36 ש' 13). ג. ביום 14.7.93, לאחר פרסום התוכנית הראשונה ביום 20.12.92, הובאה תוכנית בניין עיר הר/1882 לפני המליאה של הוועדה המקומית. התוכנית מתייחסת לחלקה 323 בגוש 6538. "בעלי הקרקע" בתוכנית היא התובעת, "מגיש התוכנית" היא מועצת הפועלים הרצליה ו"יוזם התוכנית" היא הוועדה המקומית לתכנון ובניה מרחב הרצליה. מטרת התוכנית: "שינוי יעוד השטח מאזור מגורים ב' ומש.צ.פ לאזור מסחרי ומשרדים מיוחד ודרך לאזור מסחרי ומשרדים מיוחד וש.צ.פ. או אזור מסחרי ומשרדים מיוחד ודרך כמפורט". בתוכנית מפורט גם שטח הבניה. (ראה נספח י"א לתצהירו של קיריל). ד. ביום 9.12.93 נשלח מכתב ממזכיר מועצת הפועלים שלומי תנעמי לראש העיר אלי לנדאו שעניינו "הפקעת שטח מועצת הפועלים בהרצליה". בגוף המכתב כותב תנעמי בין היתר: "הנני מבקש להביא לידיעתך כי חברת ניר הודיעה על סירובה המוחלט לאשר התוכנית משתי סיבות עיקריות: א. ההפקעה עולה על 40% מסה"כ שטח החלקה. ב. ההפקעה איננה לצורכי ציבור. חברת ניר הבהירה חד משמעית כי היא מתנה את אישורה לתוכניות שהוגשו בפיצוי הולם בגין ההפקעה. במגמה לא לפגוע בתהליך הבניה על פי תוכנית המע"ר ו/או באפשרויות שילוב בית מועצת הפועלים בפרויקט, אני פונה אליך בבקשה דחופה להסדיר את נושא הפיצוי בגין ההפקעה" (ראה נספח ה' לתצהירו של ברזילי). ה. ביום 20.8.03 הוגשה התביעה נושא הדיון. ביום 24.12.03 נערך "דיון להפקדה" בתוכנית מתאר מקומית הר/2094 שיזמה התובעת. על פי המצוין בתוכנית היא מוגשת בין היתר כשינוי לתוכנית הראשונה ולתוכנית השנייה. "יוזם התוכנית" היא בין היתר התובעת, "בעל הקרקע" היא גם כן בין היתר התובעת, ועניינה של התוכנית גוש 6538 חלקות 220, 235 וחלקה 669. בפרוטוקול הדיון של הוועדה המקומית שדנה בתוכנית זו (ראה נספח י"ב לתצהיר קיריל) מצוין במפורש כי התובעת הגישה תביעה לפיצויים כנגד העירייה לפי סעיף 196(א) לחוק התכנון. באותו פרוטוקול מצוינים עיקרי התוכנית שכוללים מבנה למסחר ומשרדים בגובה של שש קומות וחניון תת קרקעי. בהחלטות ממליצה הוועדה להמליץ בפני הוועדה המחוזית על הפקדת התוכנית בכפוף לתנאים שפורטו בה. ו. ביום 16.6.2004 נדונה שוב תוכנית הר/2094 בוועדה המקומית, כאשר היזמים ובעלי הקרקע והחלקות הם כמפורט בנספח י"ב שהובא לעיל (ר' פרוטוקול הוועדה נספח י"ג לתצהירו של קיריל). בדיון זה קובעת הוועדה כי "לאחר שמיעת ההסתייגויות לתוכנית ודיון בהן, הועדה מחליטה להמליץ בפני הועדה המחוזית, על הפקדת התוכנית בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטה מיום 24.12.2003 וכפי שתוקנו בישיבת זאת...". בפרוטוקול זה נקבעו התנאים להעברת התוכנית לוועדה המחוזית. ז. מהמפורט עד כאן עולה, כי העירייה ביקשה להגיע להסכמה עם מועצת הפועלים באשר לפיצוי בגין נטילת מגרש G. עובר לפרסום התוכנית הראשונה אכן הגישה מועצת הפועלים תוכנית המלמדת, כי אכן הושגו הסכמות כטענת הנתבעות. בשנת 1993 אמנם נשלח מכתב מועצת הפועלים ובו התנגדותה של התובעת לתוכנית הראשונה, ואולם המשך הדברים מלמד שבשלב כלשהו אימצה התובעת את הסכמות מועצת הפועלים. התובעת לא הגישה התנגדות לתוכנית הראשונה שהפקיעה את מגרש Gוגם לא הגישה התנגדות לתוכנית השנייה שניידה בפועל את מגרש II דרומה באופן שפיסית הוא בא במקום חלק ממגרש G . התביעה הוגשה באוגוסט 2003 ואולם קודם לכן או בסמוך לאחר מכן הוגשה תוכנית הר/2094 (שיש להניח שהכנתה ארכה זמן) והדיון בה התקיים כבר ביום 24.12.03. הגשת התוכנית האמורה, בסמוך לתביעה מלמדת, כי הגשת התוכנית אינה תוצאה של מו"מ עקב התביעה, אלא שהיא תוצאה של דין ודברים קודם בין הצדדים כנטען על ידי הנתבעות. ח. אני סבורה, כי הגשת הר/2094 תומכת בטענות הנתבעות, כי ההסדר שהושג בין העירייה למועצת הפועלים מקובל עליה, וכי היא מבקשת לממשו. ט. תנעמי בתצהירו מיום 10.5.05 מצהיר כי מועצת הפועלים הסכימה לבקשת העירייה להפקעת חלק מן המקרקעין, וכי סוכם כי יוענקו זכויות בניה בחלק החלקה הנותר בדומה לזכויות שאושרו בחלקות סמוכות בתחום התוכנית הראשונה והשנייה. תנעמי מציין כי ההסכמות הושגו במספר פגישות בהשתתפותו ובהשתתפות ראש העיר אלי לנדאו ואישים אחרים. לטענתו התוכניות שאושרו למתחם ולמקרקעין שיקפו נכונה את שהוסכם בין הצדדים בכל הנוגע למקרקעין, ועל כן לא הוגשו התנגדויות של מועצת הפועלים לתוכניות. בעדותו העיד תנעמי שידע שהמקרקעין הם נכס הסתדרותי, הוא העיד שלאחר ששלח את המכתב נספח ה' לתצהירו של ברזילי ירד העניין מסדר היום בשל עיסוקיו האחרים (פרוטוקול עמוד 26 שורה 6). עוד הוא אישר בעדותו כי התוכניות שהובטחו לו על ידי ראש העיר היו הגדלת אחוזי הבניה על השטח שנותר בידי המועצה (פר' עמ' 26 שו' 31-30). תנעמי סבר כי התוכנית אושרה (פר' עמ' 27 ש' 1). עדותו של תנעמי הייתה מהימנה עלי, ולא הוכח לפני כל מניע מטעמו להעיד דברים שאינם אמת. י. אשרת שהעיד מטעם העירייה, העיד אף הוא כי הייתה הסכמה שהתובעת תקבל זכויות בניה משמעותיות בתמורה להפקעה. עדות אשרת הובאה בסעיף 12(א) לעיל. הדברים ידועים לאשרת מידיעה אישית עקב עבודתו בעירייה במועד הרלבנטי. ניתן לראות כי כבר בישיבה מיום 22.5.91, נספח י' לתצהיר קיריל, נכח אשרת וידע את הדברים בזמן אמת. עדותו לא נסתרה, והגשת תוכנית הר/1882 על ידי מועצת הפועלים ותוכנית הר/2094 על ידי התובעת, תומכות בעדותו. יא. קיריל צירף לתצהירו את החלטות הוועדה בנוגע לתוכנית הר/1882 ולתוכנית הר/2094 (נספחים יא'-יג' לתצהירו) קיריל מסר בתצהירו כי תוכנית הר/1882 לא הופקדה בפועל ולא קודמה כמו כן העיד כי לעניין תוכנית הר/2094 המליצה הוועדה המקומית על הפקדת התוכנית ואולם התובעת לא קידמה אותה. קיריל לא נחקר בעניינים אלו כלל. על כן עדותו בעניין זה לא נסתרה. יב. ברזילי, מנכ"ל התובעת, עד התביעה היחיד מלבד השמאית הצהיר "אני מנכ"ל רק מ-2004 וכל מה שאני אומר זה על פי מסמכים בלבד ולא מידיעה אישית" (פר' עמ' 21 ש' 21). על כן עדותם של תנעמי ושל אשרת עדיפה. יג. זאת ועוד. ברזילי העיד כי עד להסכם הפשרה (בשנת 2000) לא עסקה התובעת בנכסיה, וההסתדרות העבירה את הטיפול בהם למועצות הפועלים המקומיות. עוד העיד, כי: "ניר לא התעסקה יותר מדי, אלא כאשר ביקשו ממנה לחתום על משהו היא חתמה כחותמת גומי לבקשת ההסתדרות" (פר' עמ' 24 שו' 32-30). מעדות זו משתמע, כי התובעת העבירה הטיפול בנכסיה, בתקופה הרלבנטית למחלוקת בענייננו, לידי מועצת הפועלים. התובעת שימשה כחותמת גומי מקום שנדרשה חתימתה. על כן גם ההסכם שנקשר בין העירייה למועצת הפועלים, נקשר כדין. 14. נוכח כל האמור עד כאן אני שוכנעתי, כי בין הצדדים היה הסכם שכנגד "הפקעת" שטח G תקבל התובעת זכויות בניה מוגדלות בחלקה 669. הנתבעות היו נכונות לקיים את חלקן בהסכם, ולתת את הזכויות הנוספות לאחר שהתובעת תמצה את ההליכים התכנוניים הנדרשים. בהתאמה המליצה הוועדה המקומית על הכנת תוכנית בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה ועל הפקדתה בנוגע לתוכנית הר/1882. כמו כן החליטה הוועדה המקומית להמליץ לפני הוועדה המחוזית על הפקדת תוכנית הר/2094 בתנאים שקבעה. התובעת חדלה ומשום מה לא המשיכה בהליכים. מסקנתי היא על כן, כי בין הנתבעות לתובעת נכרת הסכם. ההסכם לא הופר. על כן לא זכאית התובעת לבטלו. ממילא היא אינה זכאית לפיצוי לפי סעיף 196(א) לחוק, משהסכימה למסלול פיצוי אחר שלא מוצה על ידה. לאור האמור עד כאן, לא מצאתי לדון בשאלות הנוספות שהוגדרו כמחלוקות לעיל. סוף דבר 15. התביעה נדחית. אני מחייבת את התובעת בהוצאות הנתבעות וכן בשכ"ט עו"ד בסך 50,000 ש"ח בצירוף דמי מע"מ כחוק. קרקעותפיצוייםמקרקעיןהפקעהשינוי ייעוד במקרקעין