פיצוי שוכר על הפקעה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי שוכר על הפקעה: א. התביעה וההליכים שבעקבותיה עניינו של פסק דין זה בהליכים שהחלו בתביעתו של שוכר נכס מקרקעין בשכירות חופשית (לא מוגנת), לתשלום פיצויים בגין הפקעת זכויותיו במקרקעין. מדובר בהפקעה שנעשתה מכח חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ופקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943. התביעה הוגשה נגד הרשויות המפקיעות - הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים ועיריית ירושלים. הנתבעות הגישו הודעה לצד שלישי נגד שני הבעלים של הנכס, שהשכירו אותו לתובע. זאת לאחר ששולמו לצדדים השלישיים פיצויי הפקעה. בהודעה הנ"ל נטען, כי אם תחויבנה הנתבעות לשלם פיצויים לתובע, הרי שעל הצדדים השלישיים לשפות את הנתבעות עד כדי סכום הפיצויים שקיבלו הצדדים השלישיים, בעדכון מתאים. המקרקעין שבהם עסקינן ידועים כחלקה 31 בגוש 30104, ומצויים באיזור הרחובות שמואל הנביא וניסן בק בירושלים. ההליכים בתיק דנן החלו להתנהל לפני כב' השופט מ' דרורי, עד שבשלב מסוים, בחודש אוגוסט 2008, הועבר התיק לטיפולי (ראו החלטת כב' הנשיאה מ-3.8.08 והחלטתי מ-25.8.08). בקדם משפט שהתקיים לפני כב' השופט דרורי ב-15.10.07 הוסכם, כי הדיון יפוצל, באופן שבתחילה תידון שאלת החבות - קרי: שאלת עצם זכאותו של התובע לפיצויים - וכי אם יוחלט כי התובע זכאי לפיצויים, יתקיימו הליכים בנוגע לסכום הפיצויים. בהמשך הדרך חודדה נקודת המחלוקת בשאלת החבות, לאחר שהובהר, כי "אין מחלוקת כי באופן עקרוני שוכר עשוי להיות זכאי לפיצויי הפקעה. המחלוקת היא אכן רק בשאלה אם השוכר הספציפי דנן זכאי לכך" (ראו פרוטוקול, ע' 44, ש' 19-23, ושם, ע' 51, ש' 12-13). בקדם משפט שהתקיים לפני כב' השופט דרורי ב-20.1.08 נדחתה על ידיו בקשה של הנתבעות לאחד הדיון בתביעה דנן עם הדיון בתביעה שהגישו הצדדים השלישיים נגד הנתבעות, בטענה שמגיעים לצדדים השלישיים פיצויים נוספים, מעבר לאלה שהנתבעות כבר שילמו להן (כנ"ל, בסעיף 3). לצורך הדיון בשאלת החבות הנ"ל הוגשו הראיות הבאות: התובע הגיש תצהיר עדות ראשית שלו וכן שלוש חוות דעת - של השמאים ארז כהן ויריב סיקרון ושל רו"ח רענן קופ. הנתבעות הגישו תצהיר עדות ראשית של משה שמחוני, שהוא שמאי מקרקעין במקצועו, המלווה מטעמן הליכי פינוי ותביעות לפיצויים בקשר להפקעות. הצדדים השלישיים הגישו תצהיר עדות ראשית של צ"ג 1. ההליכים הקשורים לשמיעת ההוכחות בשאלה העומדת להכרעה התנהלו בהתאם ל"פיילוט" הנוהג לאחרונה בבית משפט זה, שעניינו שמיעה רצופה של הראיות ולאחר מכן שמיעה של סיכומים בעל פה. במקרה דנן היו "וריאציות" מסוימות לעומת ההנחיות המקובלות במסגרת "פיילוט" זה. מצד אחד נקבעו מועדי הוכחות שהיו סמוכים למועד קדם המשפט, ובכך היה זירוז של ההליכים לעומת המקובל במסגרת הנ"ל. עם זאת, לזירוז זה של ההליכים היה "מחיר" מסוים, בכך שבין מועדי ההוכחות והסיכומים לבין עצמם היה פער זמן גדול במעט מן המקובל באותה מסגרת. בהתאם להסכמה שגובשה בקדם משפט מיום 7.9.08, התקיימה ישיבת הוכחות ביום 29.10.08, אשר במסגרתה נחקרו שלושת המצהירים הנ"ל על תצהיריהם. לאחר סיום חקירתם הוסכם, כי השמאי סיקרון ורו"ח קופ לא ייחקרו, "תוך שאין בוויתור זה להוסיף על טענות מי מהצדדים או לגרוע מהן, וכי העניינים העובדתיים ייגזרו מן העדויות של העדים העובדתיים", וכי המומחה היחיד שייחקר יהיה השמאי ארז כהן (ראו פרוטוקול, ע' 34, ש' 12-15, מתוך זיקה לפרוטוקול ישיבת 7.9.08). בהמשך לאותה הסכמה, נחקר השמאי ארז כהן, בישיבה שהתקיימה ב- 30.11.08, ובכך תמה שמיעת הראיות. בישיבה שהתקיימה ב-17.12.08 השמיעו באי כח הצדדים סיכומים בעל פה, באורח מקיף וממצה. לאחר שהושלמה הגשת אסמכתאות (בהתאם להסכמה שגובשה באותה ישיבה ונרשמה בפרוטוקול, ע' 62, ש' 14-17), הוכשרה הקרקע להכרעה במה שעל הפרק. ב. תוצאה סופית בקליפת אגוז לאחר שקילת המכלול הגעתי לכלל מסקנה, כי דין התביעה להידחות. כפועל יוצא מכך, תידחה גם ההודעה לצדדים השלישיים. אסביר להלן מה עומד ביסוד התוצאה דלעיל. ג. השתלשלות האירועים הרלבנטיים אין מחלוקת, כי ההשתלשלות הכרונולוגית של העניינים הרלבנטיים היתה כדלקמן: 24.1.00 - חתימת "הסכם שכירות בלתי מוגנת" בין הצדדים השלישיים לבין התובע לתקופה של 60 חודשים, שמ-1.4.00 עד 31.3.05 (נספח א' לתצהיר התובע). 1.1.01 - חתימת "הסכם שכירות בלתי מוגנת מתוקן", בין הצדדים השלישיים לבין התובע, אשר במסגרתו הוגדל השטח המושכר לעומת זה שבהסכם מ-24.1.00, והוגדלו דמי השכירות החודשיים. סיום תקופת השכירות נותר 31.3.05 (נספח ו' לתצהיר התובע). 20.12.01 - פרסום ברשומות של הודעה על הפקעה, לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943 (נספח א' לתצהיר הנתבעות). 31.12.01 - חתימת "תוספת להסכם שכירות בלתי מוגנת (חנות)" בין הצדדים השלישיים לבין התובע, לפיו תוארך תקופת השכירות למשך 60 חודשים נוספים החל מ-31.3.05, ויוגדלו דמי השכירות (נספח ז' לתצהיר התובע). 8.1.02 - רישום הערת אזהרה בקשר להפקעה (נספח י"א לתצהיר התובע). 3/02 - משלוח הודעות אישיות על הפקעה לבעלי העסקים (סעיף 2 לתצהיר התובע). 7/05 - מסירת החזקה בנכס המופקע לנתבעות (נספחים ט'-י' לתצהיר התובע). ד. מסקנות משפטיות התובע טוען כי זכותו לפיצויי הפקעה קמה מכח התוספת להסכם השכירות, שנחתמה ב-31.12.01, ואף בלעדיה - מכח ציפיה שהייתה לו להמשיך בשכירות מעבר לתקופת השכירות המקורית בת 60 החודשים, אשר מחמתה השקיע סכומים נכבדים. לאחר שקילת טענות הצדדים, על רקע ההשתלשלות הכרונולוגית הנ"ל, אני סבור שאין באדנים שהתובע נסמך עליהם כדי להקנות לו זכות לפיצויים. 17. בכל הנוגע לתוספת שנחתמה ב-31.12.01, אחד עשר יום לאחר הפרסום בדבר ההפקעה, הדבר אכן מעורר סימני שאלה משמעותיים, לגבי ייחוס נפקויות משפטיות להסכם שנחתם במועד כזה. בהמשך לכך, גם אם לא אקבל את עמדת הנתבעות לפיה הזכויות - הקנייניות והאובליגטוריות שיש לצדדים לאחר פרסומה של הפקעה אינן מאפשרות להם להתקשר בהסכם כזה, עדיין מתקבל רושם ברור, שמדובר בחוזה מלאכותי, אשר כל כולו בא לעולם כדי ליצור מצג של זכויות יתר כלפי הרשויות המפקיעות, ועוגן אפשרי לתביעות נגדן, ולא הסכם שהיה בא לעולם במצב עניינים רגיל. בסמיכות הזמנים לפרסום ההפקעה (11 יום לאחר הפרסום), יחד עם ריחוק הזמן ממועד סיום החוזה המקורי (יותר משלוש שנים) יש כדי להדליק נורות אזהרה משמעותיות בקשר לכך. כשאנו מוסיפים לכך את העובדה שאין מחלוקת, כי הפקעה אפשרית מרחפת בשטח עוד מלפני החתימה על ההסכם הראשון, ולכן גם נזכרה במסגרתו (ראו, למשל, פרוטוקול, ע' 60, ש' 24-25), הדברים מקבלים משנה תוקף. נמצא, שאין בתוספת המאריכה כשלעצמה כדי להוסיף מאומה על זכויות שיכלו להיות לתובע בלעדיה, וכי אין בה כשלעצמה כדי להקנות לתובע זכות לפיצויי הפקעה. 18. במקרה דנן לא השתכנעתי כי היו לתובע ציפיות שיש בהן כשלעצמן כדי להצדיק זכאות שלו לפיצויי הפקעה. לעניין זה חוברים כמה נתונים מצטברים. 19. נתון ראשון עניינו בכך, שכאמור, נושא ההפקעה ריחף עוד לפני חתימת ההסכם הראשון, ולכן גם נכלל במסגרתו. לעניין זה איני מקבל את טענת התובע כי כל שהיה הוא תוכנית הפקעה בת שנים רבות (מאז שנת 1977), אשר נשארה על הנייר, ולא עמדה כלל לביצוע. בחומר הראיות יש כמה וכמה אינדיקציות לכך שבמועדים הרלבנטיים לתביעה דנן היה ידוע שעומדים לקראת ביצוע בפועל של הפקעה. אינדיקציה משמעותית היא עצם אזכור הנושא גם בחוזים שבהם התובע הינו שוכר וגם בכאלה שבהם הוא משכיר, באופן שבו הדברים נזכרים, המושכת לכיוון שמדובר בהפקעה מוחשית העומדת על הפרק, ולא בדבר מה ערטילאי גרידא. הדבר מקבל חיזוק מדברים שאישר התובע עצמו במסגרת חקירתו הנגדית בה"פ 1184/02, , כי בשל מוחשיותה של הפקעה אפשרית, ההתחייבות המקורית הייתה לחמש שנים שבהן יוכל לשהות בנכס (ראו נספח ד' לתצהיר הנתבעות, ע' 219 - 220). הדברים מתחזקים מעדותו של צ"ג 1, אשר גם לאחר שמביאים בחשבון את האינטרסים המנוגדים לו ולתובע, הוא הותיר רושם מהימן בכל הקשור לעובדה ששניהם ידעו כי עומדת להיות הפקעה מוחשית, והדבר השפיע על עצם ההתחייבויות ועל אופן ניסוח ההסכמים (ראו פרוטוקול 29.10.08, ע' 22-25). 20. בנוסף למה שצוין לעיל, אני מקבל את עדותו של עד הנתבעות - אשר זכתה לחיזוק מצ"ג 1, ואף לא נשללה ע"י התובע עצמו - כי היו בשטח הנדון ביקורים של שמאים ומודדים, אשר נתנו אינדיקציה ברורה לכך שעומדת להיות הפקעה קרובה, וכי לא מדובר רק בדברים שעל הנייר. בהקשר זה אינני מקבל את טענת התובע, כי מדובר בשינוי חזית. כדי שהדבר לא יהווה שינוי חזית די בכך שבכתב ההגנה חוזרות הנתבעות ומציינות, פעם אחר פעם, כי התובע ידע על הפקעה קרובה. העדר פירוט, הכולל ספציפית את כל מקורות הידיעה, אין בו כדי לחסום ראיות מטעם הנתבעות וקבלת תשובות רצויות לנתבעות (מן התובע ומצ"ג 1) בקשר לכך. 21. לנוכח כל שנאמר לעיל, ובכלל, התובע גם לא הצליח לשכנע, כי את ההשקעות שהשקיע בנכס לא היה משקיע אילו ידע שתקופת השכירות תתמצה ב-5 שנים בלבד. ראשית - לאחר אותן השקעות, ככל שהיו, בכל זאת נקבעה תקופת שכירות של 5 שנים בלבד, ללא אופציה לתקופה נוספת (כאשר סעיפים 5-6 של הסכם השכירות הראשון אינם מקנים לתובע זכויות יתר, ואין בהם להוות תחליף לעניין הגבלת תקופת השכירות ל-5 שנים). תקופת שכירות של 5 שנים נקבעה בהסכם הראשון, לאחר שהתובע בצע את ההשקעות הנטענות על ידיו. תקופת שכירות של 5 שנים ממועד ההסכם הראשון חזרה ונקבעה גם במסגרת ההסכם השני, שנכרת ב-1.1.01, כשנה לאחר הראשון, ולאחר שהתובע כבר יכול היה לדעת מתוך נסיון מה מידת הכדאיות של ההשקעות ביחס לתקופת השכירות. גם אז לא הוארכה תקופת השכירות, אלא נותרה כפי שנקבע בהסכם הראשון, ולא מעבר לכך. שנית - לא עלה בידי התובע לשכנע כי אותן השקעות לא היו כדאיות עבור תקופת שכירות של 5 שנים בלבד. בהקשר זה אציין, כי לעניין סכומי ההשקעות לקו ראיותיו של התובע מכמה וכמה היבטים: המדובר בעיקר באי הבאת עדים רלבנטיים (כגון השוכרים המוגנים, שלטענתו שילם עבור פינויים) ובאי המצאת ראיות על הוצאות בפועל, והסתמכות על הערכות לגבי עניינם שהציפיה היא שיוכחו באורח מוחשי, בעיקר באמצעות חשבוניות וקבלות, אשר צפוי היה שתימצאנה בידי התובע, אילו השקיע השקעות כנטען על ידיו (לעניין האחרון ראו, למשל: ע"א 355/80 אניסימוב נ' מלון טירת בת שבע, פ"ד לה(2) 800, בסעיף 4 לפסק דינו של כב' השופט ברק). נמצא, שאין לקבל את טענות התובע לעניין היקף ההוצאות שהוציא, ויש לצאת מנקודת מוצא של השקעה בסכומים נמוכים בהרבה. בנוסף לאלה, מקובלות עליי כמה וכמה טענות שהעלה ב"כ הצדדים השלישיים בסיכומיו, אשר יש בהן להצביע על מגמתיות חוות הדעת שמטעם התובע, ועל כך שגם בשכירות למשך 5 שנים הייתה לתובע כדאיות כלכלית להשקיע אפילו את שהוא טוען כי השקיע, ובוודאי את מה שניתן לקבל כי השקיע. 22. בהמשך לכל שנאמר עד כה, ובכלל, אני סבור גם שהפרשנות הנכונה של סעיף 12 של הסכם השכירות הראשון באה לחסום תביעה מסוג התביעה דנן, ולא רק לחסום תביעות כלפי הצדדים השלישיים (המשכירים). הנוסח של סעיף 12 במקרה דנן הוא רחב ומכליל. בסעיף זה נאמר כהאי לישנא (כולל שיבושים): "השוכר מצהיר כי ידוע לו כי כל שטח המושכר נמצא בשטח מופקע ע"י עירית ירושלים וכי בכל עת רשאית העיריה לבצע בפועל הפקעת השטח. במקרה זה, כלומר - במועד בו תבוצע הפקעת המקרקעין בפועל, יבוא הסכם זה בא לקיצו המיידי, ולשוכר לא תהיה כל זכות לדרוש פיצוי כלשהוא בגין ביטול הסכם זה וקיצור הסכם זה, ובגין הדרישה לפינוי מיידי של המושכר". בנוסף לנוסח המפורש, הרי גם ההגיון שבהכללה גורפת כנ"ל הוא ברור, שכן הבעלים יודעים שכל פיצוי שבו יזכה השוכר עקב ההפקעה יבוא על חשבונם, ועל כן הם מעוניינים להכליל סעיף כזה (אשר, מטבע הדברים, כשמדובר בשני צדדים עסקיים, שזכו גם לייצוג משפטי, משתקלל יחד עם יתר הזכויות והחיובים שמכח ההסכם). כאן המקום לציין גם, שאין בהפניית התובע לה"ש 224 שבע' 402 לספרו של א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, כדי לשנות ממה שנאמר לעיל בהקשר זה ולא כדי לשנות את התוצאה הסופית. כל שנאמר שם - תוך הפניות לספרות מארה"ב - הוא רק, כי "הוראה בחוזה השכירות לפיה השוכר לא יתבע פיצוים מהמשכיר (ההדגשה שלי - ר.י.) אם המושכר יופקע, אינה פוגעת בזכותו של השוכר לפיצויים מהרשות המפקיעה". במקרה דנן הנוסח שנבחר לא שולל פיצויים מן המשכיר בלבד, אלא שולל "פיצוי כלשהו", כך שברור שמצב העניינים שונה. 23. לנוכח כל שנקבע ושנאמר עד כה, וכאשר ברור שבסופו של דבר עד מועד המסירה (ביולי 2005) מיצה התובע את מלוא חמש שנות השכירות שעליהן הוסכם בהסכמים הרלבנטיים, ושעבורן השקיע את שהשקיע, הרי שלא מגיעים לו פיצויים על זכותו במקרקעין שהופקעו. בהמשך לכך, גם לא מגיעים לו פיצויים עבור דברים שנלוו לעזיבתו את המקרקעין לאחר תום תקופת השכירות ועם מסירת החזקה לרשויות המפקיעות, שהרי ארע בעניינו מה שקורה לגבי כל שוכר, אשר עם תום תקופת השכירות צריך להיערך למציאת מקום חדש, על כל הכרוך בכך. 24. בהמשך לכל שנאמר עד כה, יש גם להדגיש, כי "ציפייה בלבד מצידו של השוכר שהשכירות תוארך בתום תקופת השכירות אינה מזכה אותו בפיצוי נוסף" (א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהד' 6, ע' 404; מהד' 7, ע' 571). במקרה דנן, משלא הייתה לתובע אופציה לתקופת שכירות נוספת, משלא הוכח רצף של חכירות, או שכירויות, שהתחדשו מעת לעת, ומשנאמר מה שנאמר לעיל לגבי ההשקעות, התובע לא עמד בנטל לשכנע כי הוא זכאי לפיצויי הפקעה. ה. סוף דבר 25. השורה התחתונה היא כאמור לעיל, בסעיף 12, כי התביעה נדחית, וכפועל יוצא מכך, נדחית גם ההודעה לצדדים השלישיים. 26. התובע ישלם לנתבעות - עבור שכ"ט עו"ד ומע"מ והוצאות משפט, גם יחד - סכום כולל של 20,000 ₪. 27. איני מוצא לנכון לחייב את הנתבעות בתשלום הוצאות לצדדים השלישיים. זאת הן בשל כך שבמכלול הנסיבות, הגשת ההודעה הייתה מתבקשת מאליה, הן בשל הבקורת שנמתחה לעיל (בסעיף 17) על התוספת שנחתמה ב-31.12.01, אשר הצדדים השלישיים היו צד לה. הפקעהשכירותפיצוייםקרקעות