צו למניעת פעולות הכנה במגרש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו למניעת פעולות הכנה במגרש לבניה עתידית: ערעור על החלטת בית משפט השלום באילת (כב' השופט עדן), מיום 23.11.2008, לפיה התקבלה בקשת המשיבים למתן צו למניעת פעולות, בהתאם לסעיף 246 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן - "החוק"). בהתאם לצו, נאסר על המערערת או מי מטעמה, לבצע פעולות הכנה במגרש 2 (להלן -"המגרש") במתחם "ביג" באילת, לצורך שימוש עתידי למטרות מסחר, לרבות פעולות הכנה לשימוש במגרש או בחלקו, להפעלת בתי העסק "אייס", "אוטו-דיפו", או "מחסני תאורה". בפתח הערעור טענה המערערת, כי הנושא לא היה מובא לבית המשפט, אלמלא מחלוקת שנתגלעה בינה לבין הועדה המקומית בענין היטל השבחה, והתכחשותה של זו האחרונה לפרשנות שניתנה על ידה לייעוד המגרש בהליכים קודמים. לטענתה, החלפת טיעוניהם של המשיבים בנוגע לייעוד המקרקעין, נובעת משיקולים זרים של היטל השבחה, תוך שימוש בצווים מנהליים הרסניים ובכוחות דרקוניים לעצירת פעולות הבניה במקרקעין, עד כדי חוסר ניקיון כפיים ופעולה בחוסר סמכות מובהק מצד הרשות המקומית. מדובר בטענות קשות שהמערערת מטיחה במשיבים, אך כפי שיובהר להלן הן טענות משוללות יסוד, ולא נועדו אלא לשרת את מטרותיה של המערערת עצמה. תמצית העובדות המערערת היא בעלת זכויות במקרקעין הידועים כחלקות 51 ו-52, בגוש 40029, מגרשים 1,2 בהתאמה, על פי תכנית מתאר לעיר אילת, מס' 101/02/2 (להלן - "תכנית המתאר"). מדובר במקרקעין המצויים בכניסה הצפונית לאילת, המהווים חלק ממתחם הקרוי "אזור התעשייה הישן אילת". המערערת הקימה על מגרש 1 מרכז מסחרי הידוע בשם "ביג", בעקבות היתר לשימוש חורג, שניתן לה על ידי הועדה המקומית. הקמתו של המרכז המסחרי לוותה בהליכים משפטיים רבים, אשר בסופם קבע בית המשפט העליון בעע"מ 402/03 עמותת העצמאים באילת (לשכת המסחר) נ' ועדת ערר לתכנון ולבניה, מחוז הדרום, פ"ד נח(3) 199 (להלן: "עע"מ 402/03), כי אין לאפשר הקמתו של המרכז המסחרי במסגרת היתר לשימוש חורג, ועל המערערת לפעול לקידומה של תכנית מפורטת, שתסדיר את השימושים המותרים במקרקעין. בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון, הוכנה ע"י המערערת תכנית מפורטת מס' 30/105/03/2, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 27.9.2005 (להלן: "התכנית המפורטת"). התכנית המפורטת סיווגה את מגרש מס' 1 בייעוד "שטח למסחר", ונקבע בה כי: "אזור זה ישמש להקמת מרכז מסחרי ומבני אחסנה. באזור זה יותרו השימושים הבאים: תותר הקמת מבנים למסחר, שירותים ואחסנה כגון: מחסני מכר ושירותי אוכל ומזון, ביגוד או כל חנות אחרת. כן תותר הקמת אולמות תצוגה, שירותי רכב ומשרדים המשרתים את התכליות הנ"ל". לגבי מגרש 2, צוין בתכנית המפורטת הייעוד "אזור תעשייה ומלאכה", ונקבע כי: "השימושים המותרים: בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי החסנה, בנייני עסק ומשרדים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים". מגרש 3, שאינו נוגע לענייננו ומצוי בבעלות המינהל, סווג בייעוד "משולב מסחר ומלאכה". בחודש פברואר 2006, הגישה המערערת בקשה להיתר בנייה, במגרש מס' 2. בבקשה צוין, כי השימושים המבוקשים הם "מוסך, מחסן למכירת חומרי בניין ובנייני עסק" (נספח ג' לערעור). ביום 12.8.2007, ניתן היתר הבנייה מס' 135/07, בו נקבע כדלקמן: "1. הריסת חלקי מבנה בשטח 2828.64 מ"ר 2. שינוים במבנה קיים ותוספת שטח עיקרי של 133.82 מ"ר, ושטח שירות של 1116.08 מ"ר לתעשייה ומלאכה בלבד" (ההדגשה שלי - ד.א.). המערערת התקשרה עם קבלן מבצע, והחלה לבצע את עבודות הבנייה במגרש 2. לאחר קבלת ההיתר, התקשרה המערערת בהסכם שכירות עם "אייס" רשתות שיווק בע"מ (להלן : "אייס"), לפיו תשכור "אייס" מהמערערת חלק מהמבנה שיוקם על מגרש 2, לצורך פתיחת סניף של "אוטו-דיפו" ו-"אייס קנה ובנה". מהנדס העיר, אדר' שלמה נער, פנה במכתב לב"כ המערערת ביום 9.1.2008, בעקבות פרסום כתבה במקומון העיר "ערב-ערב" באילת, שממנה עלה, כי המערערת מתעתדת להשתמש במקרקעין לעסקים כדוגמת "אייס" ו"אוטו-דיפו". במכתב נאמר, כי היתר הבנייה ניתן למלאכה ותעשייה בלבד, ונתבקשו הבהרות מאת המערערת (נספח ד' לתגובת המשיבים). ב"כ המערערת השיב במכתבו מיום 23.1.2008, כי במקרקעין ייעשה שימוש: "בהתאם להיתר הבנייה שניתן ולתכנית החלה עליהם. למען הסדר הטוב יצוין, כי בהתאם להיתר הבנייה שניתן ולתכנית החלה, שיווקה מרשתי את השטחים נשוא ההיתר בשלב זה, לחנות לחומרי בניין, מוסך ומחסן למכירת חומר תאורה" (נספח ה'). ביום 21.7.2008, הוציא מהנדס העיר צו הפסקה מינהלי למערערת, בהתאם להוראות סעיף 224 לחוק. ביום 31.7.2008, הגישה הועדה המקומית, בהתאם להוראות סעיף 226 לחוק ולדו"חות של פקחים מטעמה, בקשה לאישור צו הפסקה מינהלי לבית משפט השלום באילת, והצו ניתן במעמד צד אחד. במהלך דיון, שהתקיים במעמד שני הצדדים, הורה בית המשפט כי על הועדה המקומית לפעול במתווה שקבע המחוקק, במסגרת סעיף 226 לחוק, וכי ההליך בו נקטה עד כה, אינו ההליך הנכון, ולכן הצו שניתן במעמד צד אחד מבוטל. בהתאם לאותה החלטה, הגישו המשיבים בקשה לצו למניעת פעולות, בהתאם לסעיף 226 לחוק - הוא הצו נושא הערעור שבפניי. גדר המחלוקת המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה, האם תכניות הבניין המתייחסות למקרקעין, מתירות את השימוש המבוקש במגרש 2, או שמא ייעוד המקרקעין "לתעשייה ומלאכה", אינו מתיר שימוש מסחרי בו. וליתר דיוק - האם הוראות הייעוד בתכנית המפורטת והמונח "בנייני עסק", המופיע בהגדרת "אזור תעשיה ומלאכה", חובק בחובו גם עסקים שיעודם הוא למטרות מסחר, כדוגמת "אייס קנה ובנה" "אופיס דיפו" ו"מחסני חשמל", כטענת המערערת. א. טיעוני המערערת המערערת טוענת, כי טעה בית המשפט משקבע, כי התכניות החלות על מגרש 2, אינן מתירות מסחר. לדידה, פרשנותו של בית המשפט מנותקת כליל מהמערך התכנוני הקיים, מהמגמה התכנונית באזור, ומהפרשנות שניתנה למונחים הרלבנטיים על ידי ביהמ"ש העליון. לדברי המערערת, התכנית המפורטת, אשר בהתאם לה מיועדים המקרקעין ל"אזור תעשייה ומלאכה", תואמת ואף זהה לתכנית המתאר, כאשר ברי לכל כי "בנייני עסק" הינם מסחר לכל דבר ועניין. עניין זהות הייעוד לזה שבתכנית המתאר, חמק, ככל הנראה מעיניו של בית המשפט, באופן שבית המשפט פירש את הוראת הייעוד בתכנית המפורטת, כאילו שינתה את תכנית המתאר, תוך שהוא נדרש לפירוש עצמאי ומוטעה משל עצמו. המערערת מוסיפה, כי בעוד שבמגרש 1 הותר מסחר בלבד, ונאסרו כל השימושים האחרים שהותרו לפי תכנית המתאר (משרדים, תעשייה, מלאכה, תעשייה זעירה וכו'), במגרש 2, נותר הייעוד כמות שהוא, כדי לאפשר את מגוון השירותים שהתירה תכנית המתאר. הדבר נובע מכך שמגרש 2 - בשונה ממגרש 1 - מתאים פחות מבחינה שיווקית לחנויות קמעונאיות וקונבנציונאליות, בהיותו מצוי בעורף ומוסתר על ידי המרכז המסחרי "ביג", ולכן נופל בהרבה מבחינת נתוניו המסחריים ממגרש 1. בהתייחס להיתר טוענת המערערת, כי מעיון בו מתחייבת המסקנה, כי מותרת הקמת מסחר במקרקעין, לא כל שכן "אייס", "אוטו-דיפו" ו"מחסני חשמל", התואמים גם ייעודי מלאכה ותעשייה. בהיתר נקבעו השימושים המותרים, אשר העידו כי הוועדה המקומית נתנה את הסכמתה להקמת בתי עסק רחבי היקף, ולא בכדי נכתב בגוף התשריט של ההיתר, כי השימוש המותר בבניין, הוא "מוסך, מחסן למכירת חומרי בניין ובנייני עסק". המערערת מפנה לכך, שאושר קיומן של ויטרינות זכוכית רחבות וחלונות הזזה במסגרת ההיתר - דבר המלמד, לטענתה, כי לא היתה לוועדה המקומית כוונה להתיר שימוש תעשייתי בלבד. לדבריה, רק בשלב מאוחר יותר שינתה הוועדה המקומית את טעמה, ו"מאחורי שינוי הלבבות שדבק בוועדה המקומית, לא עומדים שיקולים תכנוניים, אלא שיקולים זרים שאינם נוגעים כלל לשאלת ייעוד זה או אחר" (סעיף 71 לערעור). המערערת מפנה לפסקי דין שונים, שניתנו בהתייחס למקרקעין והתוכניות החלות עליהם, וטוענת, כי השימושים בפועל תואמים והולמים אזור תעשייה ומלאכה, שכן מדובר במחסני מכירה למוצרים תעשייתיים, חומרי בנייה וכלים לרכב. אין מדובר בחנויות קמעונאיות, קטנות ומעוצבות, כדוגמת החנויות במרכז המסחרי הסמוך, אלא בבנייני עסק הנושאים "גנים תעשייתיים מובהקים". גנים אלה, מקבלים ביטוי מובהק בקיום מוסכים ותחנות שירות למכוניות, לצד מכירת אביזרים לשימוש זה ("אוטו-דיפו"), ובקיום מחסנים ענקיים ומחלקות ייצור לארונות, מטבחים, כלי גינה, כלי עבודה ועוד, לביצוע בנייה עצמית, ("אייס" קנה ובנה, ו"מחסני תאורה"). כחיזוק לטענה זו, הגישה המערערת לתיק ביהמ"ש לאחר הדיון, ללא נטילת רשות, תמונות המעידות, לדבריה, כי האזור בו מצויים המקרקעין חדל מזמן להיות אזור תעשיה והפך לאזור מסחרי פעיל ומרכזי בעיר. תגובתה הנזעמת של המשיבה לצירוף התמונות לא איחרה להגיע. בתגובה נאמר, כי יש להתעלם מהתמונות ולהוציאן מתיק ביהמ"ש, מאחר שאין להתיר הגשת ראיות נוספות, שלא הוגשו לבימ"ש קמא, במיוחד כאשר הדבר נעשה ללא נטילת רשות. אכן, התמונות הוגשו בשלב מאוחר, וללא קבלת היתר מביהמ"ש, אך מאחר שערעור זה יוכרע על פי הפרשנות שיש ליתן למונחים בתכנית הרלבנטית, והתמונות משקפות את מצב החנויות במגרש 1 ולא במגרש 2, אין בהן כדי להוסיף דבר. בשולי ערעורה טענה המערערת אף טענות סף, בדבר טעויות שנפלו באופן ניהול ההליך, המתבטאות, בין היתר בכך שבית המשפט לא מחק את הבקשה על הסף בהעדר יפוי כח, בגין חוסר סמכות וגרימת עינוי דין, בשל שיהוי כבד, והיות הצו בלתי מידתי. ב. טענות המשיבים המשיבים טוענים, כי התכנית המפורטת סיווגה את המקרקעין בייעוד תעשייה ומלאכה, בו מותרים שימושי בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי אחסנה, בנייני עסק ומשרדים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים. לדבריהם, לו רצתה המערערת לשנות את הייעוד של מגרש 2 לייעוד מסחרי, או לאפשר בו שימושים משולבים כמו במגרש 3, יכולה היתה לעשות כן. משלא עשתה כן, ובחרה במודע להשאיר את הייעוד של מגרש 2 לתעשייה ומלאכה, אין היא יכולה לעשות בו שימוש מסחרי. המשיבים מציינים, כי טענותיה של המערערת באשר להתרתם של שימושים מסחריים בשני המגרשים, נדחו במסגרת הליך בעניין חיובה בהיטל השבחה (בש"א 1480/07 - נספח י"ב לתגובה). לטענת המשיבים, רשת "אייס - קנה ובנה" היא חנות קמעונאית רחבת היקף, למכירת מוצרים לבית באשר הם, החל מחומרים בעלי אופי "עשה זאת בעצמך" ועד ריהוט, מכשירי חשמל, תאורה, מוצרי מטבח ועוד. בדומה, גם רשת "אוטו-דיפו" משמשת כרשת לממכר ציוד נרחב לכלי רכב, לרבות מערכות שמע, כיסויים, מושבים ואביזרי בטיחות, ועוד. מדובר ברשתות מסחריות לכל דבר, הפונות לקהל צרכנים רחב ומגוון, אשר בינן לבין אזור לתעשייה ומלאכה, אין דבר. בנסיבות אלה, כך לדברי המשיבים, לא נפלה טעות בהחלטתו של בית המשפט, והתקיימו התנאים המאפשרים מתן צו האוסר שימוש במגרש, בהתאם לסעיף 246 לחוק. סעיף 246 לחוק ומשמעותו סעיף 246 קובע כדלקמן: "נעשו במקום פלוני פעולות הכנה לבנייה או לשימוש במקרקעין ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית, רשאי בית המשפט לפי בקשתם של יושב ראש הועדה המחוזית או של יושב שראש הועדה המקומית, ובעירייה - של יושב ראש ועדת המשנה לתכנון ולבנייה, או של היועץ המשפטי לממשלה או נציגו, ליתן צו על אחד מהמנויים בסעיף 208 להימנע מפעולה באותו מקום, לרבות צו האוסר את השימוש במבנה או במקרקעין או צו לסגירת המבנה או המקום (להלן - צו מניעת פעולות); בית המשפט רשאי לתת צו כאמור בכפוף לתנאים שימצא לנכון בנסיבות העניין". מדובר בצו שהוא במהותו צו מניעה אזרחי, הגם שכותרת הסעיף מכתירה אותו בכותרת "צו זמני למניעת פעולות", שכן הוא צופה פני עתיד במצב שבו טרם נעברה עבירה. על מנת שיוכל בית המשפט להפעיל סמכותו לפי סעיף 246, עליו להשתכנע בקיומם של שני יסודות: פעולות הכנה לבנייה או לשימוש; ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית. מאחר שאין מחלוקת לעניין קיומו של היסוד הראשון, שכן המערערת עצמה מציינת כי החלה בביצוע עבודות בנייה במקרקעין, ואף התקשרה בהסכם שכירות עם רשת "אייס", נותרה לדיון השאלה - האם פעולות אלה מהוות "פעולות ללא היתר, או בסטיה מהיתר או מתכנית". אין חולק, כי השימוש בסעד לפי סעיף 246 לחוק הינו צעד דרסטי, שכן הוצאת הצו מאפשרת מניעתן או עצירתן של כל פעולות ההכנה והשימוש במקרקעין, בכפוף לתנאים שבית המשפט ימצא לנכון בנסיבות הענין (סעיף 246 סיפא). בע"פ 54/83 סופיה לוי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מרכז, פ"מ תשמ"ד(1) 77, 83 נאמר: העילה אשר בה יכול סעיף 246 להסתפק היא "פעולות ההכנה" (לבניה או לשימוש וגו') להבדיל מפעולה העולה כדי עבירה... כל אשר מחוקק סעיף 246 עשה, הוא להעניק לבית המשפט סמכות להוציא צו כאשר הוא משתכנע שבפניו מקרה אשר בו עושה פעולות ההכנה לא יעצר בהן מעצמו להמתין עד אשר ישיג היתר, אלא יגלוש אל עבר פעולה שהיא כבר בגדר עבירה. משמע מסגרת סעיף 246 היא אזרחית כולה: לא רק מבחינת התרופה כי אם גם מבחינת העילה..." כפי שיובהר להלן, נסיבות המקרה הצדיקו את השימוש בסעד לפי סעיף 246 לחוק, המצב התכנוני על מנת לבחון אם מדובר בבנייה "ללא היתר או בסטיה מהיתר או מתכנית", יש להתייחס למצב התכנוני של המקרקעין. מדרג התוכניות החלות על המקרקעין הוא כדלקמן: תכנית מס' 2/105/03/2 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2076 מיום 19.12.74 (להלן: "תכנית 1975"). מטרת התכנית - איתור מגרשי תעשייה ומלאכה, התווית דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים. ייעוד המקרקעין הינו לתעשייה, מלאכה, שירותים, החסנה, שטחים לצורכי ציבור, משרדים של המפעלים אשר בתוך המבנים. תכנית מתאר 101/02/2 פורסמה למתן תוקף בי.פ. 2893 מיום 17.2.83 (להלן "תכנית 1983"). התכנית סיווגה את המקרקעין באזור מלאכה, בו מותרים השימושים: בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי אחסנה, בנייני עסק ומשרדים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים. עוד נקבע בתכנית, כי לגבי כל אזור תכנון תוגש ותאושר תכנית מפורטת, הכוללת את שטח אזור התכנון כולו. תמ"מ 14/4 תכנית שאושרה בשנת 1998 ופורסמה למתן תוקף בי.פ. 4845 מיום 23.1.00 (להלן: "תכנית 1998"). התכליות המותרות לגבי אזור תעשייה מקומי הינן: תעשייה, מלאכה ואחסנה לסוגיהן, מסחר ומשרדים, וכל המתקנים והשירותים הדרושים להפעלתם, ובלבד שיישמר אופיו של האזור כאזור תעשייה. ביחס לתכניות אחרות קבעה התכנית, בין היתר, כי תכניות מקומיות אשר היו בתוקף בזמן תחילתה של תממ 14/4, יעמדו בתוקפן ככל שאין בהן סתירה לתמ"מ 14/4. תכנית זו היא שהיתה בתוקף במועד אישור התכנית המפורטת למקרקעין ובמועד מתן היתר הבנייה. המערערת טענה, אמנם, שתיקון 21 לתמ"מ 14/4ביטל את המגבלה בדבר שימור האופי התעשייתי של האיזור, אך שכחה לציין, כי הביטול נעשה בחודש אוקטובר 2005, בעוד שהתכנית המפורטת ביחס למקרקעין הוגשה קודם לכן, ולכן התיקון אינו רלבנטי לענייננו. תכנית מפורטת מס' 30/105/03/2 (שכונתה כבר "התכנית המפורטת") פורסמה למתן תוקף בי.פ. 5441 מיום 27.9.05. התכנית המפורטת חלה על מספר מגרשים, ביניהם גם מגרש 2 ומגרש 1 הסמוך לו, עליו הוקם המרכז המסחרי שבבעלות המערערת. תכנית זו באה לעולם בעקבות רצונה של המערערת להקים מרכז מסחרי במגרש מס' 1, בהתאם להוראות תכנית 1983 ופסיקת בית המשפט העליון. התכנית המפורטת סיווגה את מגרש 1 בייעוד "שטח למסחר". מגרש 2 סווג בייעוד "אזור תעשייה ומלאכה". מגרש 3 סווג בייעוד "משולב מסחר ומלאכה". "תעשייה ומלאכה" או "מסחר" המערערת טוענת, כי בפסק דינו של בית המשפט העליון, בעע"מ 402/03 סקר בית המשפט (כב' השופט אור), את כל התכניות החלות על המקרקעין: התכנית המפורטת 1975, התכנית המפורטת 1983, והתכנית המחוזית 1998. לדבריה, בהתייחס לתכנית המתאר 1983, לא השאיר בית המשפט מקום לספקות באשר לייעוד המקרקעין, תוך שהוא קובע, כי התכלית של "בנייני עסק", שבתכנית המתאר 1983, הינה תכלית מסחרית (שם, בע' 210): "לעומת זאת לפי התכנית המקומית 1983, שימוש למטרת מסחר באזור נשוא דיוננו הינו מותר, בניגוד לקבוע בתכנית המפורטת 1975. כך עולה מסעיף 2(ו) י"ג לתכנית המקומית 1983, אשר מתיר שימוש בנייני עסק. זו לשון הסעיף..." בהתייחס לתכנית המפורטת 1975 ציין ביהמ"ש העליון: "לפי התכנית המפורטת 1975, שימוש מסחרי במבנים שהוקמו על ידי סופיריור [הבעלים הקודמים של המגרש -ד.א.], הינו למטרה שלא הותרה לפי תכנית זו. כך עולה מסעיף 12 לתכנית, הקובע את התוכניות המותרות באזור נשוא דיוננו, ואלה אינן כוללות שימוש למטרת מסחר". אכן, בית המשפט העליון קבע, כי תכנית המתאר המקומית 1983, מתירה שימוש למטרת מסחר באזור. עם זאת, בית המשפט הדגיש כי, השימוש המסחרי מותר "ככל שנשמר אופיו של האזור, כאזור תעשייה" (שם, בע' 211): "הנה כן כן, מהתוכניות החלות על האזור נשוא דיוננו, כפי שהם הוצגו בפנינו, עולה ששימוש לתכלית מסחרית הינו שימוש מותר, ובלבד שנשמר אופיו של האזור כאזור תעשייה, כאמור בסעיף 9.12 (א) לתכנית המחוזית 1998". בניסיון "לרתום" את קביעת ביהמ"ש העליון לעמדותיה, השמיטה המערערת את הקטע בפסה"ד בו הוסף המשפט "ובלבד שנשמר אופיו של האזור כאזור תעשייה, כאמור בסעיף 9.12 (א) לתכנית המחוזית 1998". השמטה זו, שקשה לומר כי היא מקרית, מציגה תמונה מעוותת של הפרשנות שניתנה על ידי ביהמ"ש העליון למונח "מסחר", שכן ביהמ"ש העליון הדגיש מפורשות, שיש לשמור על אופיו של האזור כאזור תעשיה. תכנית מתאר לעומת תכנית מפורטת תכנית מתאר ותכנית מפורטת אינן עומדות ברשות עצמן. מדובר במערכת הירארכית של תכניות, כפי שהבהיר כב' השופט חשין בעע"מ 10112/02 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים, פ"ד נח(2) 817, 840: "התכנית המפורטת היא איבר אחד במערכת הירארכית של תכניות. בראש פירמידת התכניות עומדת תכנית המתאר הארצית, תחתיה תכנית המתאר המחוזית ולמטה מזו תכנית המתאר המקומית. מקומה של התכנית המפורטת הוא תחת כל שלוש התכניות האחרות. כל תכנית ותכנית חייבת להישמע לתכנית שמעליה, וכוחה של כל תכנית יפה מתכנית שלמטה ממנה". תכנית מפורטת מיועדת להשקיף על האתר הספציפי, שאליו היא מתייחסת, להגדיר במדויק את השימושים המותרים בו ולהוות בסיס להוצאת היתרי בניה לבנייתם של המבנים ולשימושים שייעשו בהם. "אשר לתכנית המפורטת - ובה ענייננו - זו קובעת מסגרת קונקרטית לעבודתם של מבצעי העבודה, ועל פי הצורך והענין תהווה בסיס להוצאתם של היתרי בנייה. על התכנית המפורטת ייאמר, וכמותה על היתר הבנייה כי אלה השניים הם הקרובים ביותר ליחיד" (עע"מ 10112/02, בע' 841). ב"כ המערערת טוען, כי כתב במו ידיו את הוראות התכנית המפורטת, והקפיד הקפד היטב על כך, שהוראת הייעוד תועתק מתכנית המתאר מילה במילה, כדלקמן: (סעיף 7 ג' לתכנית המפורטת): "השימושים המותרים: בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי החסנה, בנייני עסק ומשרדים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים". מסתבר, כי חרף נסיונותיו של ב"כ המערערת, להציג את התכנית המפורטת כתמונת-ראי של תכנית המתאר - אין הדבר כך. התכנית המפורטת עושה הבחנה חדה וברורה בין מגרש 1 למגרש 2. הבחנה זו מעוגנת בהוראות הייעוד, שב"כ המערערת עצמו ניסח בשמה של המערערת. הוראות אלה מבחינות בין השימושים המותרים ועורכות ביניהם הפרדה ברורה. לגבי מגרש 1 הוגדרו השימושים כך: "אזור זה ישמש להקמת מרכז מסחרי ומבני אחסנה. באזור זה יותרו השימושים הבאים: תותר הקמת מבנים למסחר, שירותים ואחסנה כגון: מחסני מכר ושירותי אוכל ומזון, ביגוד או כל חנות אחרת. כן תותר הקמת אולמות תצוגה, שירותי רכב ומשרדים המשרתים את התכליות הנ"ל". ואילו לגבי מגרש 2 הוגדרו השימושים אחרת לחלוטין: "בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי החסנה, בנייני עסק ומשרדים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים". מקור ההבחנה בין מגרש 1 לבין מגרש 2 לא הובהר ע"י המערערת. אם אכן חפצה המערערת להותיר בידה את האפשרות להקמת מבנים למסחר על מגרש 2, מדוע לא נוסח סעיף הוראת הייעוד בנוסח זהה לנוסח של מגרש 1? ב"כ המערערת - "המחוקק" לצורך הענין - סתם ולא פירש. כל שמצאה המערערת לנכון לומר הוא, שהואיל והתכנית הוכנה לאחר שהמרכז המסחרי כבר נבנה בהתאם להיתר לשימוש חורג, הרי שייחוד מגרש 1 למסחר בלבד, היה בהתאם לדרישת הועדה המקומית, שביקשה כי התכנית תתאים בשלמות למצב הקיים, ואילו במגרש 2 נותר הייעוד כמות שהוא, כדי לאפשר את מגוון השירותים שהתירה תכנית המתאר. זהו ההסבר הטוב ביותר שמצאה המערערת ליתן להגדרת הייעוד של מגרש 2, וממנו ניתן ללמוד, כי בעת ניסוח התכנית המפורטת היא היתה מודעת היטב לייעוד השונה, שנקבע לכל אחד מהמגרשים, אך כיום היא מנסה לטשטש עובדה זו. כללי הפרשנות קובעים, כי מסמך יפורש כנגד מנסחו, מקום בו לשון החוזה או לשון הסעיף ניתנת לשני פירושים סבירים (א' ברק, פרשנות חוזה, ע' 641-2). על אחת כמה וכמה הדברים נכונים, כאשר מנסח המסמך בוחר בניסוחים שונים, אך מבקש לאחר מכן לטעון, כי הם זהים או דומים. לא מכבר נדון בבית המשפט העליון שאלת פרשנותו של הסכם, שנוסח על ידי אחד הצדדים (ע"א 5925/06 אלי בלום נ' אנגלו סכסון בע"מ, פורסם ב"נבו"). על פי הוראות ההסכם, זכאי היה אחד הצדדים לבטל את ההסכם מכל סיבה שהיא, בשעה שאנגלו סכסון, אשר ניסחה את ההסכם, היתה רשאית לעשות כן רק בהתקיים אחד מהמקרים המנויים ברשימה סגורה. כב' השופט דנציגר קבע, כי: "... במקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, כגון המקרה שבפני, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם" . במקרה קודם (ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, פורסם ב"נבו"), קבע כב' השופט דנציגר כי: "עיקרון זה מקבל משנה תוקף שעה שלשון ההסכם הברורה והחד משמעית מתיישבת עם ההיגיון המסחרי הפשוט..." הדברים נאמרו, אמנם, על מי שניסח הסכם, אך הם ישימים גם כלפי מי שניסח תכנית מפורטת, המהווה מסמך בעל משמעות חוזית, בין הועדה המקומית לבין מנסחיו. המערערת עצמה, אשר ניסחה את התכנית המפורטת, ביקשה ליצור את הרושם שמגרש 2 אינו מיועד למסחר, ובכוונתה לשמר בו את אופיו של האזור, כאזור תעשייה. בעשותה כן, פעלה המערערת לפי הנחיות ביהמ"ש העליון בעמ"ם 402/03, שהנחה אותה להגדיר את השימושים המבוקשים בתכנית המפורטת, על פי בחירתה. המערערת ניצלה את זכות הבחירה שניתנה לה. בחירה זו מחייבת אותה ואין היא יכולה לסטות ממנה עתה, אך ורק משום שהדבר משרת טוב יותר את מטרותיה. מבין השיטין עולה, כי השיקול שעמד בייסוד האבחנה האמורה, הוא שיקול כספי. המערערת צפתה, ככל הנראה, כי תחוייב בהיטל השבחה גבוה לגבי שני המגרשים, אם הייעוד המסחרי יותר בשניהם, ולכן בחרה להגדיר את השימושים המותרים במגרש 2 באופן שונה. חיזוק למסקנה זו ניתן למצוא בדברי המערערת עצמה בהודעת הערעור, שם צוין כי המחלוקת לא היתה מגיעה אל כותלי בית המשפט, אלמלא ויכוחים סביב היטלי השבחה בין המערערת לבין הועדה המקומית. ייתכן, שכרוכים בעניין הייעוד השונה, גם שיקולי מס או אגרות נוספים, כגון ארנונה, מס רכוש וכיוב'. כך או כך, אין ספק כי מדובר בהבחנה מושכלת, שנעשתה על ידי המערערת בעת ניסוח סעיפי הייעוד למגרש 1 ולמגרש 2. המערערת טוענת, כי הועדה המקומית אישרה את התוכנית המפורטת, ללא כל הגבלה על השימושים המותרים במקרקעין דנן. אכן, הועדה אישרה את התכנית, אך האישור מתייחס לתכנית ככתבה וכלשונה - תכנית המבחינה בין השימושים במגרש 1 (הקמת מרכז מסחרי ומבני אחסנה, הקמת מבנים למסחר, שירותים ואחסנה כגון: מחסני מכר וגו'), לעומת השימושים במגרש 2 (בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי החסנה, בנייני עסק ומשרדים). לפיכך, אינני מקבלת את טענת המערערת, כי בית המשפט קמא פירש את הוראת הייעוד בתכנית המפורטת, כאילו שינתה את הוראת תכנית המתאר, תוך שהוא נדרש לפירוש עצמאי ומוטעה משל עצמו. המערערת עצמה היא זו שעשתה כן, כאשר בחרה לנסח את הוראות הייעוד לגבי כל אחד מהמגרשים באופן שונה, והותירה בידה את הזכות לפעילות מסחרית במגרש 1 בלבד. משמעות ההיתר המערערת טוענת, כי "ההיתר לא נפל רחוק מהעץ". לדבריה, מהיתר הבנייה שניתן לה על ידי הועדה המקומית, מתחייבת המסקנה, כי מותרת הקמת מסחר במקרקעין, בבתי עסק רחבי היקף, שכל חזיתם ויטרינות זכוכית גדולות. בגוף התשריט של ההיתר אף נכתב במפורש, כי השימוש בכל חנות יהא "מוסך, מחסן למכירת חומרי בניין, ובנייני עסק", והדבר מלמד, לדברי המערערת, כי בעת מתן ההיתר היתה תמימות דעים לענין השימוש המסחרי ו/או הפסיאודו-מסחרי המבוקש. המשיבים טוענים מנגד, כי בתחילת 2006 הגישה המערערת בקשה להיתר בנייה "להריסת בניין, שינוי בבניין קיים ותוספת מצללות" במגרש 2. בהחלטתה מיום 12.3.2007, אישרה הועדה המקומית את הבקשה להיתר וקבעה: "לאחר שהמבקש תיקן את הבקשה להיתר וציין את השימושים המבוקשים, שמהם עולה כי הבקשה תואמת להוראות התב"ע 30/105/03/2 לאזור תעשייה ומלאכה - הוחלט לאשר הבקשה". ביום 12.8.2007, ניתן היתר בנייה מס' 135/07, ובו נקבע השימוש כדלקמן: "1. הריסת חלקי מבנה בשטח 2828.64 מ"ר. 2. שינויים במבנה קיים ותוספת שטח עיקרי של 133.82 מ"ר ושטח שירות של 1116.08 מ"ר לתעשייה ומלאכה בלבד". הנה כי כן, "הדרא תשובתא לדוכתא" (חזרה שאלה למקומה): האם הבקשה להיתר אכן תואמת להוראות התכנית המפורטת, בהן הוגדר הייעוד כאזור תעשייה ומלאכה? האם עומדת המערערת בתנאי ההיתר, לפיהם השינויים במבנה הקיים ותוספת השטח הם לתעשייה ומלאכה בלבד? נראה, כי התשובה לשתי השאלות היא בשלילה. הבקשה אינה תואמת להוראות התכנית המפורטת, בהן הוגדר הייעוד כאזור תעשיה ומלאכה, שכן המערערת מציינת מפורשות, כי הבקשה נועדה להכשיר את המבנים למסחר. אמנם הועדה המקומית סברה, כי הבקשה להיתר תואמת לתכנית, ולכן אישרה אותה, אך לאחר שנחשפה זהות השוכרים התגלה כי השינויים במבנה הקיים ותוספת השטח לא נועדו לתעשייה ומלאכה בלבד, ולכן אינם עומדים בתנאי ההיתר, שהתיר את הבניה המבוקשת למטרה זו בלבד. המערערת מנסה להתחכם וטוענת, כי העובדה שהותרה בניית ויטרינות ודלתות זכוכית מלמדת, כי המשיבים הסכימו שייעשה במבנים שימוש למסחר. על כך נשיב את המובן מאליו, שלא חזות הבניין היא הקובעת, אלא השימוש בפועל שנעשה בו, וקיומן של ויטרינות זכוכית אינו מלמד, כי הועדה המקומית ידעה או התירה שימוש מסחרי במבנים כלל ועיקר. ההיפך הוא הנכון. מיד לאחר שנודע לועדה המקומית, כי המערערת מתכוונת להשכיר את המבנים לרשת "אייס קנה ובנה", ביקשה לקבל מהמערערת הבהרות על כך. המערערת השיבה תשובה מעורפלת, במכתב של בא-כוחה מיום 23.1.2008, כי במקרקעין ייעשה שימוש: "בהתאם להיתר הבנייה שניתן ולתכנית החלה עליהם. למען הסדר הטוב יצוין, כי בהתאם להיתר הבנייה שניתן ולתכנית החלה, שיווקה מרשתי את השטחים נשוא ההיתר בשלב זה, לחנות לחומרי בניין, מוסך ומחסן למכירת חומר תאורה". לכאורה - כפתור ופרח, השימוש יהא בהתאם להיתר הבניה ולתכנית, אך בפועל הנכס הושכר לרשתות "אייס קנה ובנה" ו"אוטו דיפו", לשימושים שאינם עומדים בתנאי ההיתר והתכנית כלל. רשת "אייס קנה ובנה" היא חנות קמעונאית רחבת היקף, למכירת מצורים לבית באשר הם, החל מחומרים בעל אופי "עשה זאת בעצמך" ועד ריהוט, מכשירי חשמל, תאורה, מוצרים מטבח ועוד. בדומה, גם רשת "אוטו דיפו" משמשת כרשת לממכר ציוד לכלי רכב, לרבות מערכות שמע, אביזרי בטיחות ועוד. העובדה שהמערערת מבקשת להקנות למבנים חזות של חנויות מרווחות, עם ויטרינות ודלתות זכוכית, מלמדת אף היא, כי אין מדובר במבנים בעלי אופי "מחסני", אלא בחנויות מכר לכל דבר ועניין. חנויות אלה, מהוות רשתות מסחריות, הפונות לקהל צרכנים רחב ומגוון, אשר בינן ובין איזור לתעשיה ומלאכה אין דבר. יצוין, כי במהלך הדיון הוצעה לצדדים הצעת פשרה, לפיה יפתחו במגרש בתי עסק בהתאם לאמור במכתב, שנשלח לועדה המקומית מיום 23.1.08, אך ב"כ המערערת דחה הצעה זו ואמר "אנו סבורים שפעלנו בהתאם להיתר הבניה" (ע' 8 לפרוטוקול). בנסיבות אלה, אין לקבל את הטענה, כי השימוש המיועד תואם להיתר או לתכנית המפורטת. הפסיקה הרלבנטית ב"כ המערערת הפנה לפס"ד שונים, בטענה כי הם תומכים בפרשנות המוצעת על ידו. בין היתר, הפנה לפסק דינה של כב' השופטת אבידע, בעת"מ 278/02 סופיריור כבלים בע"מ נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז דרום , חרף העובדה שהוגש ערעור על פסק דין זה, וקביעותיו שונו על ידי בית המשפט העליון בעע"מ 402/03. פסקי הדין האחרים אליהם מפנה ב"כ המערערת, עוסקים בתכניות אחרות, שונות בנוסחן מהתכנית המפורטת בענייננו. כך, למשל, בעת"מ 1086/06 הועדה המקומית קרית שמונה, נ' רשות הרישוי גליל עליון, , קבע סעיף 13.2 לתקנון התכנית כי "בשטח המיועד לתעשייה יותרו השימושים הבאים: תעשיה ומלאכה, אחסנה... חנויות ומשרדים..." בנסיבות אלה, קבע בית המשפט כי השימוש בתיבה "חנויות" מאפשר את הקמתו של מרכז מסחרי, תחת ייעוד של אזור תעשיה. קביעה זו מעוגנת בלשון המפורשת של תקנון התכנית, שקבע כי בשטח המיועד לתעשיה יותרו חנויות, ואין להקיש מכך לענייננו. ב"כ המערערת הפנה גם להחלטת ועדת ערר מחוז דרום בערר אש-6107/07, אש-6105/07 האחים ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד, אך לא ניתן להסתמך עליה מאותה סיבה. גם שם התירה התכנית, בין היתר, שימוש של "חנויות קמעונאיות", בשונה מהתכנית המפורטת בענייננו, שאינה מתירה זאת. באופן דומה, לא ניתן להסתמך על פסק הדין בע"א 506/00 הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית גת נ' חברת מבני תעשיה בע"מ, , שם התירה תכנית המתאר באיזור התעשייה שימושים לתעשיה או מלאכה שאינה גורמת למטרד, מחסנים, מוסכים ותחנות דלק וסיכה ושירותים ציבוריים ועירוניים. היכן כל אלה מותרים בתכנית המפורטת שלנו? חפש ולא תמצא זאת. הנה כי כן, טענתה של המערערת, כי ייעוד תעשיה ומלאכה המתיר שימוש לבנייני עסק, מתיר גם שימוש מסחרי, אינה יכולה להתקבל. יש לקרוא את המונח "בנייני עסק" בקונטקסט בו הוא מופיע בתכנית המפורטת, החל מהכותרת המכריזה על ייעוד המגרש "אזור תעשיה ומלאכה", וכלה בשימושים המותרים והנמנים בנשימה אחת: "בתי מלאכה ושטחי מלאכה, בתי חרושת וחצרותיהם, בניינים ושטחי החסנה, בניני עסק ומשרדים, דרכים ושטחים ציבוריים פתוחים". לא מצאתי כל פגם בקביעתו של בית המשפט, כי יעודו של מגרש 2 הינו לתעישה ומלאכה ואין מותרים בו שימושי מסחר. טענות הסף בשולי ערעורה העלתה המערערת טענות סף שונות. טענתה הראשונה, כי טעה בית המשפט משלא מחק את הבקש על הסף בעדר יפוי כוח היא תמוהה ביותר, לאור העובדה שב"כ המשיבים היא בעלת הסמכה מהיועץ המשפטי לממשלה, ולדבריה בידה יפ"כ ספציפי גם מטעם יו"ר ועדת המשנה. הטענה השניה, כי טעה בית המשפט כאשר לא דחה את הבקשה בגין חוסר סמכות ועינוי דין משוללת יסוד, בהיות ההליך משותת על סעיף 246 לחוק ובהתאם להוראותיו. הטענה האחרונה, כי טעה בית המשפט כאשר לא דחה את הבקשה בשל שיהוי כבד מוטב לה לולא נטענה, משהוברר כי כוונותיה של המערערת נחשפו בהדרגה, רק בעקבות כתבה אקראית שפורסמה במקומון של העיר אילת. סוף דבר אני דוחה את הערעור. אני מותירה על כנה את החלטת בית המשפט קמא, לפיה נאסר על המערערת ועל כל מי מטעמה, לבצע פעולות הכנה במגרש 2 על פי התכנית המפורטת, לצורך שימוש עתידי במגרש או בחלקו למסחר, לרבות פעולות הכנה להפעלת בתי העסק "אייס", "אוטו דיפו" או "מחסני תאורה". המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט בסך 20,000 ₪. צו מניעהצוויםקרקעותצו מניעת פעולות