מכירת נכסים ע''י נאמן

מה הדין בסוגיית מכירת נכסים ע"י נאמן ? התייחסות זו של החקיקה והפסיקה לעניין דרכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל מדגימה את עיקרי אמות המידה הצריכות להדריך את הנאמן בפשיטת רגל וכן ממלאי תפקידים אחרים, מטעם בית המשפט הנזקקים למימוש נכסים בתחום תפקידם. לגבי אלה אין מדובר בקיום כללים טכניים הנובעים מהסדר סטטוטורי (החסר לגביהם), אלא בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום-לב ותקינות הליכים המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס - העשרת קופת הכינוס - אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלוונטים ובין כל הגורמים המעורבים בעניין  קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מכירת נכסים ע''י נאמן: הערעור, זה אשר הוגש לאחר שנתנה רשות להגשתו, בהחלטתי מיום 30.1.00 , מכוון כנגד החלטת ראש ההוצאה לפועל בתל-אביב, כב' הרשם משה כהן מיום 29.11.01 בתיק 01-90788-00-1 לפיה לא נעתר לבקשת כונס הנכסים לבטל את המכר של נכס המקרקעין. העובדות שבבסיס ערעור זה פורטו על ידי בהרחבה בהחלטה הנ"ל ובשלב זה אתייחס לעיקרי הדברים בלבד.   בתאריך 26.11.00 הגיש בנק עצמאות למשכנתאות ופיתוח בע"מ בקשה למימוש משכנתא שנרשמה לטובתו על נכס הידוע כגוש 4247 חלקה 46/2 שהנו מגרש ברח' שבטי ישראל בראשון לציון (להלן: "הנכס"). עו"ד שעיה קטן מונה ככונס נכסים למימוש הנכס. שמאי מקרקעין העריך את שווי הנכס ב -150,000 דולר ולצרכי מימוש מהיר ב - 120,000 דולר. בעקבות פרסום מודעות בעיתונות הגיש המשיב בתאריך 22.4.01 הצעה במשרדו של כונס הנכסים. הצעת המשיב בסכום של 61,000 דולר היתה ההצעה היחידה שהוגשה. עם הגשת ההצעה חתם המשיב על טופס הצעה (נספח א' לברע"א) והפקיד סכום השווה ל- 10% מהצעתו. טופס ההצעה כלל התחייבות לתשלום התמורה בשני תשלומים, הראשון, אשר ביחד עם המקדמה מהווה מחצית המחיר, ישולם 20 יום מיום החלטת ראש ההוצל"פ המאשרת את המכירה, והמחצית השניה עשרה ימים לאחר מכן. לאחר קבלת הצעתו של המשיב ניהל עמו כונס הנכסים מו"מ אשר בסיומו העלה את הסכום המוצע על ידו ל - 120,000 דולר. בתאריך 20.8.01 אישר ראש ההוצל"פ את המכירה. בתאריך 28.8.01 נמסרה למשיב הודעה על החלטת ראש ההוצל"פ. למרות התחייבותו לתשלום התמורה במועדים המפורטים לעיל לא שילם המשיב את התמורה כמוסכם. מעיון בחילופי המכתבים בין באי כוחו של המשיב לכונס הנכסים עולה כי לאחר אישור ההצעה החל עורך דינו בניהול מו"מ באשר לתנאי ההסכם. אני סבורה כי גם בהנחה שבמעמד הגשת ההצעה לא הוצגה לעיונו טיוטת החוזה, אין המשיב יכול להתנער מההתחייבות שקיבל עליו בחתימתו על טופס ההצעה. יתרה מכך במכתבו של עו"ד סאלם מיום 10.9.01 (נספח ה' לעיקרי הטיעון של המשיב ) כותב ב"כ המשיב : "לאחר בדיקה ומאמצים לא מבוטלים הקונה ישלם במעמד החתימה על החוזה סך השווה בש"ח ל - 28,000 דולר מתוך התשלום האמור בסעיף 4 (ב)2. המשמעות: עד לחתימה על החוזה ישלם הקונה בסך הכל 34,073 דולר והיתרה מכספי משכנתא". דהיינו, המשיב אשר קיבל על עצמו לשלם תמורת הנכס בשיעורים ובמועדים שנקבעו בהצעה, כמתחייב מהצורך למימוש מהיר של הנכס, ועל פי תנאים שאושרו על ידי ראש ההוצל"פ ניצל את העובדה שהיה המציע היחיד ולאחר שנתקבלה הצעתו החל לנהל מו"מ ביחס לתנאי החוזה ומועדי התשלום . יתרה מכך, גם עד לתאריך מתן ההחלטה נשוא הערעור לא שילם מאומה, ונראה, שהפרת ההסכם נבעה מכך שבעת שקיבל עליו את ההתחייבות לא היה בידו הכסף לתשלום עבור הנכס והוא נזקק להלוואות. לנוכח ההפרה הנ"ל פתח כונס הנכסים במו"מ עם קונים פונטנציאלים, לאחר שהבהיר לב"כ המשיב כי דחיית התשלומים וההתעלמות מההתחייבות לשלם מחצית התמורה, בתוך 20 יום מאישור המכר, מהווה הפרה של ההסכם ואף נתן לו ארכה לתשלום. (תשובת עו"ד קטן מיום 10.9.01 נספח ה' לתצהיר המשיב). טוען המשיב לעניין זה, כי כונס הנכסים הסכים להכנסת שינויים בהסכם שנכרת עם משיבים 3-4 בניגוד לעמדתו במו"מ עם מרשו אלא שעיון בנספח ז' לתצהיר המשיב מעלה שמועדי התשלום שנקבעו היו זהים לאלה בהם נדרש המשיב לעמוד. ראש ההוצל"פ התייחס בהחלטתו להפרותיו של המשיב והדגיש כי הלה לא שילם מאומה עד יום מתן ההחלטה ב - 29.11.01 (שלושה חודשים לאחר אישור המכר) ולא פנה לראש ההוצל"פ על מנת להפקיד סכום כלשהו על חשבון העסקה. קביעה זו משמיטה את הקרקע מתחת לטענתו של המשיב אשר תולה את דחיית התשלום באי חתימת החוזה. אף אני סבורה שאילו רצה המשיב לעמוד בהתחייבותו ולהבטיח את זכויותיו, יכול היה לפנות לראש ההוצל"פ ולהפקיד את הסכום אותו התחייב לשלם ולהמשיך במקביל בבירור תניות החוזה. ראש ההוצל"פ היה מודע לכך שהמשיב הפר את ההסכם אך למרות זאת החליט להפעיל שיקול דעת ולהאריך את המועד לביצוע התשלום. לאחר שבחנתי את העובדות, אני סבורה שבנסיבות המפורטות לעיל לא היה מקום לאפשר לרוכש לעכב את התשלום, מכיוון שביצוע מהיר של העסקה באופן שיאפשר לחייב לסלק את חובו (או חלק ממנו) בהקדם מהווה תנאי עיקרי בעסקה דנן. אילו ויתר כונס הנכסים על מימוש מהיר של הנכס, והציע את המגרש למכירה ללא הגבלת זמן, יתכן והיה מצליח להשיג מחיר שישקף את ערכו הממשי כפי שהוערך ע"י השמאי ( 150,000 דולר) . אלא שכונס הנכסים נאלץ להעמיד את המגרש למכירה בתנאים המתוארים לעיל, בשל העובדה שהחוב צבר הפרשי הצמדה וריבית, והאינטרס המשותף של החייב והנושה היה לממש את הנכס ללא עיכובים מיותרים.   לאור האמור לעיל, אני סבורה כי הסחבת בה נקט המשיב מהווה הפרה יסודית של ההסכם ואין הוא רשאי מחד גיסא לעכב את התשלומים, ומאידך גיסא, להאחז במחיר הנמוך בו אושרה המכירה.   בע.א. 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד בפשיטת רגל בנכסי יצחק בילו, פ"ד נה (4) 410, דנה כב' השופטת פרוקצ'יה בהיבטים שונים של מכירת נכסים על ידי נאמן וקביעותיה יפות גם לענייננו: "התייחסות זו של החקיקה והפסיקה לעניין דרכי מימוש נכסים בהוצאה לפועל מדגימה את עיקרי אמות המידה הצריכות להדריך את הנאמן בפשיטת רגל וכן ממלאי תפקידים אחרים, מטעם בית המשפט הנזקקים למימוש נכסים בתחום תפקידם. לגבי אלה אין מדובר בקיום כללים טכניים הנובעים מהסדר סטטוטורי (החסר לגביהם), אלא בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום-לב ותקינות הליכים המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס - העשרת קופת הכינוס - אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלוונטים ובין כל הגורמים המעורבים בעניין "(עמ' 426). בבואי ליישם את דרישת האיזון בענייננו, אני סבורה, כי הכף נוטה לזכות החייב המיוצג על ידי כונס הנכסים והקונים החדשים עימם החל הכונס לנהל מו"מ רק לאחר שהמשיב לא עמד בהתחייבותו לתשלום מחצית המחיר בתוך 20 יום מאישור המכר, ולאחר שהוזהר וניתנה לו אורכה לביצוע התשלום. משיבים 3 - 4 הציעו 131,000 דולר תמורת הנכס ואין כל סיבה שקופת הכינוס והחייב לא יקבלו תמורה גבוהה משמעותית מהסכום המקורי. מקובלת עלי ההשקפה לפיה: "אין להעלות על הדעת קביעת עקרון לפיו די בהופעת קונה - בעת הדיון באישורו של חוזה עם זוכה במכרז - המציע מעט יותר כדי לפתוח את המכרז מחדש" (ר"ע 338/83 חפציבה חב' לבניין גחש"א "קהילת ירושלים נ' קסטנבאום" פ"ד מו' (2) 446 בעמ' 449).   אלא שבעניינו, בניגוד לעובדות שבע"א 509/00 לוי נ' ברכה, אין מדובר בזוכה שעמד בהתחייבויותיו ובטרם הושלמה העסקה "צץ" לפתע מציע חדש, כי אם במציע נוסף שאותר על ידי כונס הנכסים לאחר שהמציע הראשון לא שילם את המחיר המוסכם במועד. לאור האמור לעיל, החלטתי לקבל את הערעור ולבטל את החלטת ראש ההוצל"פ ולהורות על קבלת הצעתם של המשיבים 3 - 4. אין אני מורה על קיומה של התמחרות נוספת, מאחר שהמשיב איתן בדעתו שלא להעלות את הצעתו ואיני רואה כל טעם בהמשך עיכובה של העסקה כאשר חובו של החייב הולך ותופח. המשיב מס 2 ישלם הוצאות משפט ושכ"ט בסך 10,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. נאמנותרכישת נכס