קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום בנק כבעל זכויות משכנתא: .1בפני תביעת בנק למשכנתאות (להלן:נ"הבנק") להצהיר כי הוא זכאי להרשם כבעל זכויות משכנתא במקרקעין. כן מבקש הבנק שינתן צו למימוש משכנתא זו כדי שמתוך התמורה שתתקבל יוכל הבנק להיפרע הסכום שבעל המקרקעין חב לו. .2הרקע העובדתי כפי שהוכח לפני הוא זה: א. ב-19.3.95, נחתם בין שני הנתבעים הראשונים (להלן:ו"הנתבעים") לבין הנתבע השלישי שהוא אבי הנתבע הראשון (להלן:נ"האב") הסכם (נספח ב' לכתב התביעה), לפיו מוכר האב לנתבעים דירה שבבעלותו (להלן:ב"הסכם המכירה"). הדירה הוגדרה בהסכם המכירה כך: " 2חדרים מטבח ונוחיות ששטחה הכולל הוא 52מ"ר והנמצאת בקומת קרקע נצרת שכון הפועלים א/ 11חלקה 78גוש .16531 ב. לצורך מימון הרכישה ביקשו הנתבעים וקיבלו מהבנק הלוואה. את הכסף שילם הבנק ישירות לאב המוכר לפי בקשת הנתבעים וזה חתם על התחייבות בלתי חוזרת לרשום משכנתא על הדירה להבטחת החזר ההלוואה, (נספח "ו"). בהתחייבות זו מוגדרת הדירה כך: "דירה הידועה כדירה מספר בקומת קרקע הנמצאת על המקרקעין הידועים כגוש 16631חלקה 78". ג. עוד חתם האב על התחייבות (נספח ז') כי אם מסיבה כלשהיא תתבטל מכירת הדירה הוא יחזיר לבנק את כל שקיבל. ד. לנספח ז' מצורף מסמך המכיל הצהרת קונה והצהרת מוכר (נספח ח'), ובו, מצהיר הקונה כי קנה את הדירה "שפרטיה מצוינים בהערכה שמעבר לדף". והמוכר מצהיר כי מכר את הדירה "שפרטיה מצוינים מעבר לדף". מסמך ההערכה (שלא צורף לכתב התביעה כנספח) הוגש לי במהלך שמיעת הראיות על ידי המעריך (ת/2), המהנדס מר רוחי מוחמד. במסמך זה שהנדון שלו הוא :ב"מדידת דירה", מתואר נשוא ההערכה, היינו "הדירה" כך: "גוש 16531חלקה 78הבנין בן 1קומות מכיל 1דירות הכוללת 2חדרים בשטח נטו 52מ"ר". ה. עו"ד וליד חליליה, הוא שערך את הסכם המכירה והמסמכים הנלווים אליו עבור הצדדים והוא זה שהעביר לבנק את המסמך ת/ 1מ-20.4.85, ובו הצהרה שהוא המטפל בהעברת הזכויות מהמוכר לקונה והוא מתחייב כי בד בבד עם ביצוע הרישום ירשם לטובת הבנק משכנתא לזכות הבנק תוך שישה חודשים. עוד התחייב לרשום הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק תוך 5ימים. ו. הבנק נתן את הכסף לאב, הערת האזהרה לטובת הבנק נרשמה כמתחייב, אך המשכנתא לא נרשמה עד היום הזה. ז. הסיבה לכך שהמשכנתא לא נרשמה היא, כטענת הבנק, שכן הסכם המכירה לא היה אלא הסכם למראית עין כדי שניתן יהיה להוציא מהבנק את הכסף שלא הנתבעים ולא האב התכוונו להחזירו ולכן הגיש הבנק התביעה שלפני כדי שיוכל לרשום המשכנתא על הנכס לממשה ולהיפרע מהתמורה. .3הנתבעים טענו בהגנתם כי מעולם לא התכוונו כי הבעלות בנכס תועבר מהאב לבן. כוונתם היתה לשפץ את הדירה בלבד ומהבנק הם ביקשו וקיבלו הלוואה לשיפוץ. "המתווך" לקבלת ההלוואה הוא שהחתימם על הסכם המכר ושאר המסמכים הנלווים מבלי שהם ידעו מה כתוב במסמכים אלו. .4עוד טען האב כי הדירה שהתכוונו אליה הצדדים בכל המסמכים אינה אלא קומת הקרקע של בנין בן שתי קומות הבנוי על החלקה ששיטחה הכולל הוא 349מ"ר ואם יש נפקות להתחייבותו לרישום משכנתא, הרי היא לרישום כזה על "הדירה" בלבד, היינו על 52/349מ"ר. .5עדותו של עו"ד חליליה לפני סתרה כליל את גירסת האב והנתבעים כאחד. הוא העיד ועדותו בענין זה נאמנה עלי כי הסביר לחותמים על הסכם המכר, הסבר היטב את מהות המסמך ותוכנו. ומכאן שגירסת האב והנתבעים בענין זה שיקרית. .6המחלוקת שנותר להכריע בה היא כפי שהגדירה ב"כ הנתבעים בע' 7לפרוטוקול, היינו: "האם המשכנתא שהבנק זכאי לרשום היא על כל הבנין או על הדירה בלבד, שכן אין מחלוקת על כך שכסף נלקח בסכום הנטען ושהבנק זכאי לכן לרשום משכנתא להבטחת החזר הכסף הזה". .7יוסבר כאן כי כבר נכון ליום 30.7.95, סכום החוב מגיע ל 182, 119ש"ח ורישום משכנתא על 52/349מהמגרש כהצעתו של ב"כ הנתבעים לא תאפשר מימוש שיאפשר לבנק לקבל בחזרה את כספו. בפועל גם לא ימצא קונה שיקנה נכס כזה ובודאי לא בלי שיתוף פעולה והסכמה מלאה של האב לכך. .8טענת הבנק בסיכומו היא כי בעת שנחתמו כל המסמכים הרלוונטיים, היינו באפריל 1985, כל שהיה בנוי על החלקה היתה הדירה וההתחייבות לרישום המשכנתא התיחסה לכן לכל החלקה. .9לנתבעים יש כמובן גירסה אחרת, אך מאחר וכבר קבעתי שכל גירסתם בענין מהות העיסקה שיקרית בעיני, איני מוכן לסמוך מימצא עובדתי על עדויותיהם, כל שכן כאשר דברים סותרים מסמך כתוב, כוונתי לת/ .2כאמור נאמר מפורשות במסמך זה שהבנין הוא בן 1קומות. עורך המסמך העיד לפני והשיב לשאלה "האם מה שרשום במסמך זה נכון?" (ע' 1מפרוטוקול הדיון מיום 22.6.98) בזה הלשון: "בד"כ אני מודד את הבית ורושם כל התוצאות הדו"ח משקף את המצב כפי שהיה". העד נשאל בחקירה הנגדית האם כשערך את המסמך ביקר באתר ותשובתו היתה חיובית. עוד הוסיף: "מה שמופיע בדו"ח זה משקף מה שראיתי" וכי הוא אינו זוכר כיום לאחר 13שנה דבר מעבר למה שרשום בת/.2 .10עו"ד חליליה נשאל בחקירה הנגדית ע"י ב"כ הנתבעים: "זה נכון שכשחתם המוכר על ההסכם ועל כל המסמכים שהיו מצורפים לו הוא הבין שהמשכנתא תרשם רק על דירת הקרקע דהיינו על 52מ"ר ולא על כל הנכס?" ותשובתו ניתנה בזו הלשון: "אני ידוע שהוא מכר 52מ"ר הם לא התענינו בביצוע העיסקה כולה. אני מאמין שהוא הבין שלא תרשם משכנתא יותר מעל 52מ"ר". להלן נשאל העד: "האם אפשר היה לרשום את הדירה הזו בנפרד?" ותשובתו היא: "בנצרת אין בתים משותפים". .11ב"כ הנתבעים בסיכומיו בונה על תשובה זו את עיקר טיעונו ובעיני הדברים אינם מעלים ואינם מורידים וזאת מהנימוקים שאפרט להלן. .12עו"ד חליליה רשם כאמור מיד לאחר החתימה על הסכם המכר הערת אזהרה על הנכס לטובת הבנק. מנסח הרישום ( נספח א' לתביעה), עולה כי ההערה נרשמה על כל החלקה ולא סויגה ל 52מ"ר מכלל החלקה. .13אין כל סיבה והגיון להניח כי לו בוצעה העיסקה והמשכנתא היתה נרשמת על פי אותה התחייבות לפיה נרשמה הערת האזהרה, היא היתה נרשמת על 52מ"ר בלבד. המשכנתא לא היתה יכולה להירשם על הדירה בלבד, שכן המבנה כולו אינו רשום כבית משותף, ואין לחלקה יחידות משנה. לפיכך "אמונתו" של עו"ד חלאילה כי המוכר הבין שלא תרשם משכנתא יותר מעל 52מ"ר אינה רלוונטית. היא בוודאי לא רלוונטית כאשר ביום החתימה, דירה זו היתה הדירה היחידה הבנויה על המגרש. .14מקובלת עלי בענין זה הסתמכות ב"כ הבנק בסיכומיה על ס' 13מחוק המקרקעין שזה לשונו: "עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 12, 11ואין לה תוקף לעיסקה בחלק מסוים במקרקעין והכל כשאין בחוק הוראה אחרת". חזקה על עו"ד חליליה כי בהכירו את חוק המקרקעין, הוא לא היה מנסח את הסכם המכר כפי שניסחו אילו כוונת הצדדים היתה שהמוכר מוכר לקונה רק את הדירה, היינו 52/349חלקים במגרש. עו"ד חליליה בהכירו את ס' 13המצוטט היה מנסח את ההסכם אחרת לגמרי. הוא היה מציין שהדירה הנמכרת היא 52/349חלקים מהחלקה והיה מצרף להסכם מפה של החלקה עליה מסומנת הדירה, תוך ציון שהחלק המסומן מוחכר לקונה לחזקתו הבלעדית. משלא ניסח עו"ד חליליה כך, הרי שהתחייבותו כלפי הבנק על יסוד ההתחייבות הבלתי חוזרת של האב היא לרשום משכנתא על כל החלקה וכל הבנוי עליה. תאור הדירה כדירה בת 52מ"ר בקומת קרקע משקף לכן את כל מה שהיה באמת בנוי על המגרש בעת מתן ההתחייבות. .15אשר על כן, ולאור כל האמור, זכאי הבנק לקבל את כל הסעדים המבוקשים בתביעתו ואני מצהיר ומורה לכן כדלהלן: א. הבנק הינו בעל זכויות משכנתא בכל חלקה 78גוש 16531וכל הבנוי עליה. אני מורה לכן לרשם המקרקעין לרשום את המשכנתא הזו בלשכת רישום המקרקעין. ב. אני ממנה את עו"ד אבי נימצוביץ להיות כונס נכסים לביצוע צו מימוש המשכנתא שניתן בזה ואני מורה לו למכור את החלקה ומתוך התמורה לשלם לבנק את החוב המגיע לו מהאב על פי התחייבותו כפי שחוב זה יתגבש על פי ספרי הבנק ביום המימוש ואילו את יתרת הכסף ימסור לאב. לאב זכות קדימה לרכוש את הנכס במחיר שישולם ע"י קונה, צד ג'. ג. הוצאות הכינוס והביצוע של הוראות אלו ישולמו מתוך התמורה שתתקבל. .16אני מחייב את הנתבע מס' 3, לשלם לבנק 000, 15ש"ח + מע"מ כדין כשכ"ט עו"ד וכן את אגרת התביעה צמודה ונושאת ריבית כחוק מיום תשלומה ועד להחזר.בנקמשכנתאמקרקעין