החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החזר כספים שנגבו שלא כדין ע''י מינהל מקרקעי ישראל: 1. זו היא תביעה להשבת כספים שלפי הטענה נגבו ע"י הנתבע שלא כדין. טענות התובעים בתמצית 2. התובעים טוענים, כי ביקשו לבנות את ביתם במסגרת הרחבת קיבוץ רמות מנשה (להלן: "הקיבוץ"). לצורך כך התקשרו עם הקיבוץ ועם קבלן תשתיות ופיתוח. בהמשך הופנו ע"י הקיבוץ אל הנתבע (להלן: "המינהל") לצורך רכישת זכויות החכירה במגרשים הרלוונטיים; התובעת 1 (להלן: "כהן") לגבי מגרש 127 (להלן: "מגרש כהן") והתובעים 2 ו- 3 (להלן: "רביד") לגבי מגרש 108 (להלן: "מגרש רביד"). לצורך חישוב דמי החכירה בכל אחד מהמגרשים הנ"ל, הזמין המינהל שומות מקרקעין כדלקמן; השמאי גיל הרצברג העריך את שווי זכויות הבעלות במגרש כהן לסך של 421,000 ₪ בתוספת מע"מ (מועד קובע 29/10/08). השמאי אלחנן ברסלב העריך את שווי זכויות הבעלות במגרש רביד לסך של 400,000 ₪ בתוספת מע"מ (מועד קובע 7/9/08). 3. בהתבסס על השומות הנ"ל, שלח המינהל לתובעים מפרט כספי (להלן: "המפרט הכספי") הכולל דרישה לתשלום סכום חד פעמי בגין דמי חכירה. הדרישה מחושבת לפי 91% מערך זכויות הבעלות. כהן, במפרט שנשלח אליה, נדרשה לשלם 383,100 ₪; רביד, במפרט שנשלח אליהם, נדרשו לשלם 364,000 ₪ והכל בתוספת מע"מ. במסגרת המפרט הכספי הודע לתובעים על זכותם להשיג על השומה וכי מי שבוחר לממש זכות זו רשאי לשלם 75% מסכום הדרישה ואת היתרה בערבות בנקאית. כן צוין, כי החלטת השמאי בהשגה תהיה סופית, מבלי אפשרות להשיג עליה. 4. לפי התובעים, הם מילאו אחר הדרישה במפרט הכספי וחתמו במקום המיועד לכך על הסכמתם לביצוע העסקה ועל כך שהם מבקשים להגיש השגה. בהמשך, אישר המינהל את העסקאות וחתם עם התובעים על חוזי פיתוח ביום 31/12/08 (חוזה פיתוח עם רביד וחוזה פיתוח עם כהן). התובעים הגישו לוועדה המקומית יזרעלים בקשות להיתר בניה. הבקשות נדחו בהחלטות הועדה מיום 29/1/09 ומיום 22/2/09. הנימוק לדחייה: העדר פתרון קצה לביוב, המהווה תנאי לפי התוכנית החלה למתן היתרי בניה. 5. התובעים ניצלו את זכות ההשגה על שומות המינהל, שילמו 75% מסכום הדרישה ואת היתרה הבטיחו בערבות בנקאית. את ההשגה לגבי כל אחד מהמגרשים, ביססו על שומות השמאי שלמה תענך (להלן: "השמאי תענך"), שהעריך את שווי זכויות הבעלות במגרש כהן ליום הקובע (29/10/08), בסך של 285,000 ₪ בתוספת מע"מ ואת שווי זכויות הבעלות במגרש רביד ליום הקובע (7/9/08), בסך של 285,000 ₪ בתוספת מע"מ. לפי שומות אלה, ע"פ חישוב של 91% מזכויות החכירה המהוונות, על כהן לשלם 259,350 ₪ בתוספת מע"מ; על רביד לשלם 259,350 ₪ בתוספת מע"מ. אחד הנימוקים לשומות תענך היה העדר "פתרון קצה" במערכת הביוב בשכונת ההרחבה ואי מתן טופס 4 לבתים בהקמה. 6. ההשגות התנהלו בפני השמאי משה שדמי ממשרדי השמאי הממשלתי הראשי, מחוז צפון (להלן: "השמאי שדמי"). במהלך הדיון בהשגה, שהתקיים ביום 24/3/09, הציג השמאי תענך בפני השמאי שדמי את בעיית הביוב שבגינה לא רק שלא ניתן לקבל טופס 4 לבתים בהרחבה, אלא שגם לא ניתן לקבל היתרי בנייה. סמוך לאחר הדיון העביר השמאי תענך לשמאי שדמי השלמת טיעון, בתוספת נספחים המוכיחים את טענתו לפיה לא ניתן לקבל היתרים לבנייה. השמאי שדמי נתן את הכרעתו ביום 7/5/09 והיא פורסמה בתחילת יוני (להלן: "ההחלטה בהשגה"). התוצאה - קבלת ההשגה. כלומר, העמדת שווי המגרשים ליום הקובע על זה שנקבע בשומות תענך. ההחלטה בהשגה התבססה, בין היתר, על קבלת הטיעונים בדבר בעיית הביוב, על השלכותיה. 7. לפי התובעים, בשלב זה היה על המינהל לתקן את דרישותיו הכספיות, בהתאם להחלטה בהשגה, להשיב לתובעים את הערבויות הבנקאיות שהפקידו ואף לזכותם בגין ההפרש. אלא, שהמינהל לא פעל כך. המינהל מיאן להשיב לתובעים את הערבויות הבנקאיות ואת הפרש הכספים, חרף פניות חוזרות ונשנות של התובעים בעניין זה. מיד לאחר קבלת ההחלטה בהשגה, הפעיל המינהל מכבש לחצים על השמאי שדמי על מנת שישנה החלטתו וזאת על רקע האפשרות שנבחנה למתן היתרי בנייה למגרשים, על אף בעיית הביוב. 8. ביום 18/8/09 החליטה הועדה המקומית להפשיר את המגרשים לבניה ולאפשר הוצאת היתרים, אף לפני הסדרת פתרון הקצה לביוב. ההיתרים בפועל התקבלו בחודש 10/09. לאור החלטת הועדה המקומית, נעתר השמאי שדמי לפניות המינהל ופעל לתיקון ההחלטה בהשגה. כאשר נודע הדבר לתובעים, הודיעו באמצעות בא כוחם על התנגדותם המפורשת להליך, ברם, עמדתם זו לא הועילה. 9. ביום 17/12/09 פרסם השמאי שדמי את החלטותיו המתקנות, האחת ביחס למגרש כהן והשנייה ביחס למגרש רביד (שתי ההחלטות אלה יקראו להלן: "ההחלטה המתוקנת"). במסגרת ההחלטה המתוקנת, ביטל השמאי שדמי את החלטתו בהשגה וקבע תחתיה שווי זכויות בעלות מתוקן למגרשים. שווי זכויות הבעלות במגרש כהן ליום הקובע הוערך בסך 384,000 ₪; שווי זכויות הבעלות במגרש רביד הוערך ליום הקובע בסך 340,000 ₪. לאור ההחלטה המתוקנת, דרש המינהל מהתובעים את הפרש התמורה ומשהתובעים סירבו לשלמה אף חילט, למרות מחאתם, את הערבויות הבנקאיות. 10. התובעים טוענים, כי לא הייתה כל עילה לתקן או לבטל את ההחלטה בהשגה וכי תיקונה נעשה שלא כדין ובחוסר סמכות. לפי הנטען, יש להשיב על כנה את ההחלטה בהשגה ולהורות על בטלותה של ההחלטה המתקנת. במסגרת טענותיהם כנגד התנהלות המינהל בפרשה דנן, טוענים התובעים להפרת חוזי הפיתוח; התנהגות בחוסר הגינות וחוסר תום לב; פעולה בחוסר סמכות; הפרה של כללי הצדק הטבעי. לפי התובעים, הרי שזכאים הם להשבת הכספים שנגבו מהם ביתר (ההפרש בין הסכומים שנגבו מהם בפועל לעומת הסכומים שנקבעו בהחלטה בהשגה; לגבי כהן סך של 90,090 ₪ ולגבי רביד סך של 50,050 ₪). טענות המינהל בתמצית 11. המינהל מכחיש כי נעשתה גביית כספים שלא כדין, וזאת בשים לב לשינוי הנסיבות וההחלטה המתוקנת, שכן שינוי המצב ומתן היתרי בנייה היה בהם כדי להביא לשינוי ההחלטה בהשגה. עסקינן במקרה מובהק בו הייתה הצדקה לשינוי החלטה בדבר שווי הקרקע, בשל שינוי נסיבות קיצוני. 12. המינהל טוען, כי בהתאם לחוזי הפיתוח (שנחתמו ביום 31.12.08 לאחר אישור העסקאות על בסיס שומות ברסלב והרצברג) המגרשים נמסרו לידי התובעים על בסיס הצהרתם כי בדקו את מצבו של המגרש ועל בסיס בדיקתם התחייבו להתחיל בבניית בתיהם בתוך 18 חודשים לכל היותר. כפי שהתברר, הן לתובעים והן למינהל בדיעבד, החל משנת 2009 נמנעה הועדה המקומית ממתן היתרי בניה לבתים חדשים בישוב. מטבע הדברים, מידע זה לא היה מצוי בידיעתם של אף אחד מהגורמים המעורבים במועד שבו ניתנו השמאויות הנ"ל בגין שווי המגרשים. כך גם בכל הנוגע למועד בו נחתמו חוזי הפיתוח. ביום 12/12/08 וביום 25/12/08 נערכו השומות הנגדיות של השמאי תענך מטעם התובעים. אמנם, במסגרת השומה מזכיר השמאי את העובדה כי קיים עיכוב במתן "טפסי 4" לבתים בשכונה כתוצאה מבעיית הביוב, אולם טפסי 4 הינם אישורים הניתנים בסוף תהליך הבניה ואין בחוות הדעת כל אזכור לגבי בעיה המונעת אפשרות לקבל היתר המאפשר להתחיל בבנייה. 13. ביום 24/3/09 נערך דיון בהשגות התובעים בפני השמאי שדמי, במסגרתו העלו התובעים לראשונה את הטענה לפיה יש להפחית את שווי המגרשים כתוצאה מכך שהם אינם זמינים לבניה בשל עיכוב במתן היתרי בניה ע"י רשויות התכנון. בהמשך לדיון הנ"ל, פנה השמאי תענך ביום 29/3/09 פעם נוספת לשמאי שדמי תוך שצירף לפנייתו מסמכים חדשים, מבלי להמציא פנייתו זו ו/או המסמכים הרלוונטיים למינהל. על בסיס הממצאים החדשים הללו ניתנה ביום 7/5/09 החלטתו של השמאי שדמי בהשגה, החלטה, שלדידו של המינהל, הייתה תמוהה למדי. כפי שנקבע בהחלטה, היא מתייחסת למועדים הקובעים 7/9/08 ו - 29/10/08, (בהתאמה לכל אחד מהמגרשים), אולם בפועל נשענת על נסיבות שנולדו לאחר מועדים אלה וככזו אינה יכולה לשקף את שווי המגרשים במועדים הקובעים, בהם טרם נודע דבר קיומו של העיכוב במתן היתרי בניה. השמאי שדמי קבע, כי הוא מעריך שמציאת פתרון הקצה לביוב צפויה לקחת כ - 5 שנים ועל כן הערכת שווי המגרש ניתנת על בסיס הנחה, כי במשך תקופה של 5 שנים לא יהיה המגרש זמין לבניה. 14. המינהל סבור, כי החלטה בהשגה נגועה בכשל לוגי בסיסי. שכן, לא יתכן מצב של שיווק מגרש שאינו זמין לבניה למשך 5 שנים. כאמור, בהתאם לחוזה הפיתוח, התחייבו התובעים להתחיל בבנייה בתוך פרק זמן של 18 חודשים שאם לא כן יהווה הדבר הפרה יסודית של חוזה הפיתוח המביא לביטולו. יתרה מכך, תוקפו של חוזה הפיתוח הינו למשך 3 שנים בלבד אשר במהלכם התחייבו התובעים להשלים את בניית הבית. מטרת השומה אשר נערכה ע"י השמאי שדמי, הינה לצורך קביעת התמורה בגין אותו חוזה הפיתוח, על כן, ברי כי אינה יכולה להסתמך על הנחות יסוד המביאות להפרת חוזה הפיתוח. לא זו בלבד שהנחת היסוד עליה הסתמך השמאי שדמי הייתה בלתי אפשרית מבחינת הוראות חוזה הפיתוח, היא גם הייתה שגויה מן הפן העובדתי, שכן כעבור חצי שנה בלבד ניתנו לתובעים היתרי בניה. 15. המינהל טוען, כי בעקבות ההחלטה בהשגה, עמדו בפניו שתי אפשרויות: האחת, לבטל את חוזה הפיתוח לאור הפרה צפויה מצד התובעים את החוזה (שכן, אם צודק השמאי שדמי, ברי כי לא יעלה בידי התובעים להתחיל בבנייה תוך 18 חודשים); השנייה, לפעול לתיקון ההחלטה בהשגה. המינהל "בהגינותו" בחר באפשרות השנייה ולאפשר לתובעים לפחות את פרק הזמן של 18 חודשים הנ"ל. במקביל, פנה המינהל לשמאי שדמי על מנת שהלה יעיין מחדש בהחלטתו וישנה אותה לאור היותה פגומה מן היסוד, כאמור. והנה, ביום 18/8/09, שלושה חודשים בלבד לאחר ההחלטה בהשגה, החליטה ועדת המשנה לענייני ביוב להסיר את המניעה למתן היתרי בניה לתובעים ובסמוך לכך קיבלו אלה היתרי בניה והחלו בבניית ביתם. 16. באשר לפניית המינהל לשמאי שדמי, הרי שזו הניבה פרי וביום 17/12/09 נתן הלה את ההחלטה המתוקנת, במסגרתה קבע כי יש לראות את המגרש כקרקע שאינה זמינה לבניה למשך שנה אחת בלבד (ולא למשך 5 שנים) מן המועד הקובע. החלטה זו מתיישבת עם הוראות חוזה הפיתוח (התחלת בנייה בתוך 18 חודשים). המינהל מציין, כי בניית בתיהם של התובעים הסתיימה בתוך פחות משנה לאחר מתן היתר הבניה וזאת כבר בחודש 8/10 ופחות משנתיים לאחר חתימת חוזה הפיתוח. 17. המינהל טוען, כי התובעים בתביעתם מבקשים לנצל חוסר וודאות זמנית אשר נוצרה בתקופה שבין החלטת רשויות התכנון ובניה להפסיק מתן היתרי בניה לבין ההחלטה לחדש מתן ההיתרים ובכך לשלם סכום נמוך בהרבה משווים האמיתי של המגרשים. האינטרס הציבורי עליו אמון המינהל מחייב אותו לשמור על ערכם הראוי של המקרקעין הציבוריים בעסקאות המבוצעות על ידו. כך, שאם רוכשי עשרות מגרשים אחרים בשכונת ההרחבה רכשו את זכויותיהם על בסיס ההנחה כי מדובר במגרשים זמינים לבניה, לא יעלה על הדעת, כי רוכשים אחרים ינצלו לטובתם חוסר וודאות זמנית שנוצרה ויזכו להנחה משמעותית ברכישה, לעומת חבריהם לאותה שכונה. ראיות הצדדים 18. בשים לב למחלוקות דלעיל, שמעתי את עדותם של התובעות אסנת כהן ומירב רביד (מטעם התובעים) וכן את עדויותיהם של רחל גבעון (ראש ענף במחלקה החקלאית במינהל-מחוז צפון), השמאי גיל הרצברג והשמאי שדמי. בנוסף, לבקשת התובעים, הוגשה תעודת עובד ציבור מיום 20.3.11 של הגב' פאינה יאגנוב, מרכזת בכירה למים ושפכים, מהמשרד להגנת הסביבה, מחוז צפון, בה צוין, כי "ביום 09.09.2008 התנגד משרדנו לאכלוס הבתים בשכונת ההרחבה ברמות מנשה וזאת עקב היעדרו של פתרון קצה הולם לביוב, הואיל ומתקן הטיפול בשפכים שהיה קיים אותה עת, אינו מסוגל לקבל תוספת שפכים משכונת ההרחבה ברמות מנשה". כמו כן, הוגש מכתבו של מר באסל בלאן מהמחלקה לייעוץ משפטי במינהל, מיום 29/4/10. דיון והכרעה 19. לאחר ששמעתי את העדים והתרשמתי מהופעתם בפניי ולאחר שעיינתי בחומר הראיות שהוגש ע"י הצדדים ושקלתי את טענותיהם, החלטתי לדחות את התביעה. עם זאת, יוטעם כבר עתה, שחרף תוצאה זו, לא מצאתי לחייב את התובעים בהוצאות כלשהן בגין ניהול ההליך דנן, זאת נוכח התנהלות המינהל, כפי שהדברים יפורטו בהמשך. 20. במוקד תביעה זו שתי החלטות של השמאי שדמי, האחת - ההחלטה בהשגה - ואשר עליה מבקשים התובעים להתבסס בבחינת החלטה סופית שלא ניתן היה לשנותה או לבטלה, השנייה - ההחלטה המתוקנת - זו שניתנה לאחר ההחלטה בהשגה ואשר עליה נשען המינהל בבחינת החלטה אשר בדין יסודה וככזו שהייתה נכונה, מוצדקת ואף מחויבת בנסיבות העניין. בכגון דא, ידו של המינהל על העליונה. בפרשה דנן, נחה דעתי, כי אכן נתקיימו נסיבות מיוחדות שהצדיקו את מתן ההחלטה המתוקנת ועיקר הדברים מכוונים לעובדה כי ניתנו היתרי בנייה למגרשים זמן קצר לאחר ההחלטה בהשגה. עובדה זו, היה בה כדי לשנות באופן מהותי את פני הדברים ביחס לשווי הקרקע, כך שהאינטרס הציבורי, עליו אמון המינהל, הצדיק את מתן ההחלטה המתוקנת במטרה לשמור על ערכם הראוי של המקרקעין. 21. אכן, לצד האינטרס הציבורי עומד אינטרס ההסתמכות של התובעים בכך שהסתמכו על ההחלטה בהשגה כהחלטה סופית (כפי שהחלטה זו הוגדרה במפרט הכספי), ובהחלט אין להקל ראש באינטרס מובן זה, אלא שבנסיבות העניין, סבורני, כי אינטרס זה נסוג מפני האינטרס הציבורי שעמד על הפרק, כאמור לעיל. 22. ביום 7/5/09 נתן השמאי שדמי את החלטתו בהשגה. בהחלטתו זו, קיבל למעשה את שומת תענך לגבי שווי המגרשים, תוך שיצא מנקודת הנחה לאי זמינות הקרקע לתקופה של עד 5 שנים (תקופה במהלכה, כך העריך, ימצא פתרון לבעיית הביוב). היינו, נקודת המוצא הייתה מצב עובדתי של אי מתן היתרי בנייה וכפועל יוצא מכך הערכת שווי עם מרכיב דחייה של פרק הזמן בו צפוי להימשך מצב זה. 23. בנוגע להחלטה זו, יש לקחת בחשבון את עניין חוסר הוודאות והמצב יוצא הדופן בו היה נתון השמאי שדמי בבואו ליתן הכרעתו בהשגה. שכן, מחד גיסא מדובר במגרשים שהיו מיועדים לשיווק כזמינים לבנייה ומאידך גיסא נוצר מצב בו לא ניתנו היתרי בנייה עקב בעיית הביוב. עם זאת, וכפי שהעיד בפניי בעניין זה, החליט השמאי שדמי ליתן "תשובה כספית" באשר לשווי המגרשים, בהנחה שתוך חמש שנים ימצא פתרון לבעיית הביוב, בעיה אותה העריך כבעיה מהותית (עדות השמאי שדמי בעמודים 17 - 19 לפרוטוקול הדיון). השמאי שדמי גם העיד, כי לא נתקל בעבר בסיטואציה שכזו ("ש. האם אי פעם הוצאת שומה במצב כזה כשלא היה היתר בניה? ת. לא"). 24. אין ספק, שגם מבחינת חוזה הפיתוח, מדובר היה במצב בעייתי. שכן, לפי חוזה זה, יש להתחיל בבנייה בתוך 18 חודשים, בעוד פרק הזמן שהוערך ע"י השמאי שדמי לפתרון בעיית הביוב (היא הבעיה שגרמה לאי מתן היתרי בנייה), היה חמש שנים. מכל מקום, אין חולק, כי חוזה הפיתוח נותר על כנו ושהתפתחות הדברים עם מתן היתרי הבנייה, אפשרה את המשך התקשרות הצדדים בהתאם לחוזה הפיתוח, ובניית בתיהם של התובעים. 25. אלא מאי? ביום 18/8/09, כשלושה חודשים לאחר ההחלטה בהשגה, נתקבלה החלטת ועדת משנה לביוב ותשתיות שכותרתה "פתרון זמני לסילוק שפכי קיבוץ רמות מנשה - תכנית כללית לביוב" (סומנה נ/1), בעקבותיה התאפשר להוציא היתרי בנייה, שהתקבלו בפועל במהלך חודש 10.09 (סעיף 16 לתצהירי כהן ורביד). מטבע הדברים, החלטה זו בדבר מתן היתרי בנייה, היה בה כדי להשליך על שווי המגרשים, כלפי מעלה. 26. בעקבות התפתחות זו ולאור פניות המינהל אליו לתיקון ההחלטה בהשגה, הוציא השמאי שדמי את ההחלטה המתוקנת מיום 17/12/09, החלטה במסגרתה הורה על ביטול ההחלטה בהשגה וקבע שווי מתוקן ומעודכן למגרשים, תוך שהפעם יצא מנקודת מוצא של אי זמינות הקרקע לבנייה משך שנה אחת בלבד (במקום 5 שנים, כפי שהעריך בהחלטתו הראשונה). בהחלטתו, ציין, כי מהותה של ההחלטה מבוסס על עקרון עשיית עושר ולא במשפט "כתוצאה משינוי מהותי בו ניתנו היתרי בנייה למגרשים ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה "יזרעאלים", גורם המשנה את ההחלטה בהשגה הקודמת לפיה לא יינתנו היתרי בנייה למגרשים הנדונים כל עוד אין פיתרון קצה לבעיית הביוב ביישוב" (עמוד 2 להחלטה המתוקנת). בעדותו בפניי, הבהיר השמאי, כי לא הייתה עוד כל הצדקה שהתובעים ייהנו מ"הנחה כספית" המבוססת על עיכוב של 5 שנים, בעוד מדובר היה בעיכוב של שנה בלבד (עמודים 19 - 20 לפרוט' הדיון). ייאמר מיד, כי הסבריו ונימוקיו של שדמי מקובלים עליי. 27. טוענים התובעים, כי החלטה זו אין לה תוקף מחמת שניתנה בחוסר סמכות. לשיטתם, ההחלטה בהשגה הייתה סופית וממילא המינהל לא הצביע על מקור הסמכות להתנהלות חריגה מעין זו. דין הטענה להידחות (לא ראיתי כאן לקבוע מסמרות בטענת המינהל כי היה על התובעים לפנות למסלול של עתירה מינהלית). לדידי, במקרים מתאימים, רשאי השמאי הממשלתי לשנות מהחלטה שנתן ונחה דעתי שהמקרה שבפניי נמנה על אותם מקרים. 28. סעיף 15 לחוק הפרשנות, התשמ"א - 1981, קובע כך; "הסמכה להתקין תקנות או ליתן הוראות מינהל - משמעה גם הסמכה לתקנן, לשנותן, להתלותן, או לבטלן בדרך שהותקנו התקנות או ניתנה ההוראה". "סעיף 15 חל, לפי לשונו, על כל רשות, ואפילו אינו מוגבל לרשות מנהלית. נראה שהוא חל גם לדוגמה על נשיא המדינה, על הכנסת ועל מבקר המדינה. כמו כן הוא חל, כפי שנאמר בו במפורש, הן על תקנות והן על הוראות מינהל. משמע, הוא חל כמעט על כל הסמכויות המנהליות ואינו מבחין במסגרת סמכויות אלה בין סמכות בעלת אופי מינהלי מובהק לבין סמכות בעלת אופי תחיקתי או אופי שיפוטי" (ראו ספרו של יצחק זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ב', מהדורה שנייה מורחבת, עמ' 1385). "טעות של הרשות המינהלית יכולה להיות עילה טובה לשינוי או ביטול החלטה קודמת. כך גם לגבי טעות עובדתית , כך גם לגבי טעות משפטית, וכך גם לגבי טעות בשיקול הדעת" (שם, בעמ' 1396). "ברור כי שינוי מהותי בנסיבות הפנימיות של ההחלטה עשוי להצדיק שינוי או ביטול ההחלטה. גם שינוי מהותי בנסיבות החיצוניות עשוי להצדיק שינוי או ביטול ההחלטה, אם אינטרס ציבורי חשוב מחייב זאת" (שם, בעמ' 1399). 29. כפי שכבר צוין לעיל, נקודת המוצא של השמאי שדמי בהחלטת ההשגה הייתה אי זמינות הקרקע לבנייה למשך פרק זמן של חמש שנים. בהתאם להנחת עבודה זו, העריך את שווי המגרשים. אין ספק שאילו השמאי שדמי היה יודע כי בתוך שלושה חודשים יופשרו המגרשים, כי אז נקודת המוצא שלו לגבי אי זמינות הקרקע לבנייה הייתה שונה ובהתאם גם התוצאה הייתה אחרת. "ש. אם היית יודע ב- 5.09 כאשר כתבת את ההחלטה הראשונה, שב- 8.09 יתנו היתר, האם עדיין היית מפחית 5 שנים? ת. לא" (עדותו של השמאי שדמי בעמוד 16 לפרוט' הדיון). ואכן, משניתנו היתרי בנייה, שונתה נקודת המוצא של השמאי שדמי באופן בו משך הזמן של אי זמינות הקרקע הועמד על שנה אחת בלבד (במקום חמש שנים) ובהתאם להנחת עבודה זו, העריך את שווי המגרשים, תוך שהורה על ביטול החלטתו הראשונה בהשגה. 30. הנה כי כן, מתן היתרי הבנייה הביא לשינוי מהותי בהנחת העבודה של השמאי שדמי, כפי שעמדה לנגד עיניו במועד מתן ההחלטה הראשונה, ושינוי זה הצדיק את תיקון הטעון תיקון (לא נעלמה מעיניי טענת התובעים בסעיף 25 לסיכומיהם בדבר מדיניות המינהל במקרים אחרים, אך אין באמור כדי להביא לשינוי קביעתי). "השומה השנייה בפירוש מבטלת את הראשונה. זה שתי שומות שונות לחלוטין. במקרה הראשון למגרש לא היה היתר, הייתה הנחה, עשיתי הערכה כספית ובמקרה השני ידעתי שקיים היתר וזה כאילו מגרש עם בית ומגרש ללא בית. תעריך את הקרקע במצבה. זה שני עולמות שונים. מתן ההיתר הוא שגרם לשינוי בעמדתי שקיבלה ביטוי במכתב ולא החלטת המינהל" (עדותו של השמאי שדמי בעמוד 12 לפרוטוקול הדיון) (ההדגשה אינה במקור). 31. אשר על כן, מצאתי לקבוע, כי אין מקום לביטול ההחלטה המתוקנת ואין מקום להשבת הפרשי הכספים שנגבו מהתובעים כתוצאה מהחלטה זו, לעומת ההחלטה הראשונה. למעלה מהצורך יצוין, כי לא ראיתי להרחיב במחלוקת שבין הצדדים לעניין שאלת אי זמינות הקרקע במועד הקובע - בשים לב שהמסמכים והנתונים עליהם הסתמך שדמי בהחלטה האחרונה היו מאוחרים למועד זה - שכן, כך או כך, בדיעבד הסתבר שהנחתו הראשונית של שדמי לעניין אי זמינות הקרקע לבניה לתקופה של חמש שנים הייתה מוטעית, ואין זה משנה אם הנחה זו הסתמכה על מסמכים מאוחרים למועד הקובע (התובעים טוענים שמאותם מסמכים עולה אי זמינות גם במועד הקובע ולכן בדין הסתמך עליהם שדמי). 32. כאן המקום לציין, כי לא מצאתי ממש בטענת התובעים לפיה זכות הטיעון שלהם בטרם מתן ההחלטה המתוקנת, קופחה. ממכתב ב"כ התובעים מיום 4/10/09 עולה, כי התובעים העלו בפני השמאי שדמי את מגוון טענותיהם עובר למתן ההחלטה, לרבות הטענה בדבר חוסר סמכות השמאי, כביכול, לדון מחדש בהחלטת ההשגה. עיון בהחלטה המתוקנת, מלמד, כי מכתב זה עמד לנגד עיניו של השמאי שדמי בטרם נתן הלה את החלטתו. 33. אשר להתנהלות המינהל למול השמאי שדמי, כשמאי ממשלתי, אכן מצאתי בעייתיות בחלק מפעולות המינהל, אם כי בנסיבות העניין, סבורני שבעייתיות זו אינה עולה כדי פגיעה בהחלטה המתוקנת, כפי הנטען ע"י התובעים, או כדי להביא לבטלותה, מה גם שבעדותו בפניי הבהיר השמאי שדמי כי הגורם לשינוי החלטתו הינו מתן היתרי הבנייה, ולא פניות המינהל אליו טרם מתן היתרי הבנייה. ביטוי לדברים מצאתי ליתן בדרך של אי פסיקת הוצאות ההליך דנן לטובת המינהל. 34. כך, התברר שמיד לאחר שהוציא השמאי שדמי את החלטתו בהשגה ועוד בטרם ניתנו היתרי הבנייה, נעשו אליו, באופן חד צדדי, פניות מצד המינהל בבקשה לשינוי החלטתו. העיד על כך השמאי שדמי, כדלקמן: "את הבקשות של המנהל לערוך שומה חדשה היו לאורך כל התקופה, זאת אומרת מרגע שיצאה ההחלטה שלי, הרי איריס כפי משה, השמאית המחוזית של המנהל, יצרה איתי קשר וביקשה שאשנה את ההחלטה שלי ואני אמרתי לה שלא יקום ולא יהיה הדבר, אלא אם יהיה משהו מהותי שהוא לחלוטין שונה", ובהמשך עדותו, הבהיר השמאי שדמי "הם פנו מיד לאחר מתן ההשגה וזה נראה לי לא תקין" (עמוד 20 לפרוטוקול הדיון). 35. כך גם, התנהלות המינהל בכל הנוגע לאי החזרת הערבות הבנקאית לאחר ההחלטה בהשגה, תמוהה. לאור ההחלטה בהשגה, הרי שע"פ הוראות חוזה הפיתוח, על המינהל היה להחזיר לתובעים, בתוך 30 יום מהחלטה האמורה, את ההפרש בתמורה וכן את הערבות הבנקאית (סעיף 2 סיפא בעמוד השלישי לחוזה הפיתוח). אין חולק, שאותם 30 ימים חלפו והמינהל, חרף פניות אליו (נספח ח' לתצהיר כהן), לא פעל להחזרת ההפרש בתמורה ו/או להחזרת הערבות הבנקאית. ההסבר שסיפקה הגב' רחל גבעון בעניין זה, בחקירתה הנגדית ("מבחינתו הטיפול לא הסתיים", עמוד 31 לפרוט' הדיון), רחוק מלספק, ואינו מקובל עליי. עם זאת, בנסיבות השארת חוזה הפיתוח על כנו (משני הצדדים), קבלת היתר הבנייה, ביטול ההחלטה בהשגה והוצאת ההחלטה המתוקנת תחתיה ומשמעות החלטה זו, ומשלא מצאתי שניתנה בחוסר סמכות, הרי שאין בהתנהלות הנ"ל כדי לשנות מעצם המסקנה לפיה אין התובעים זכאים להפרש הכספים, כפי הנתבע על ידם בתביעה זו. סוף דבר 36. השורה התחתונה היא, שדין התביעה להידחות וכך אני קובע. אין צו להוצאות. זכות ערעור כחוק. מקרקעי ישראלמינהל מקרקעי ישראלמקרקעיןהחזר כספיקרקעות