קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פירוק שיתוף במקרקעין לפני איחוד וחלוקה: התובע הגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ביחס למגרש שייווצר לאחר רישום זכויות תכנוניות, שהוקצו לבעלי מגרשים קיימים, וזאת מכוח תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש שאושרה. בפניי בקשה לסילוק על סף בטענה להעדר סמכות עניינית, וזאת משני טעמים; בטענה כי התובענה נעדרת עילה, וזאת הואיל והמגרש נשוא התובענה טרם נוצר, שכן הזכויות התכנוניות טרם נרשמו, ולכן נטען כי התובענה נעדרת עילה. כמו כן, בטענה כי ככל וביהמ"ש יקבע שעסקינן בזכויות שניתנות לפירוק יש להגדירן לכל היותר כזכויות במיטלטלין, ומשכך ולנוכח היקף שוויין יש להעביר את התובענה לביהמ"ש מוסמך, ביהמ"ש המחוזי. הצדדים הגישו טענותיהם לרבות כתב תשובה והחלטתי זו ניתנת לאחר קבלת הבקשה והתגובות לה. העובדות; כעולה מכתב התביעה, הצדדים הינם בעלים של חלק מחלקות 27 ו-31 בגוש 6370. ביום 9.6.02 פורסמה למתן תוקף תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש, קא/מק/201 אשר אושרה בשנת 2008, (להלן: "התוכנית"). בהתאם לתוכנית זו, אחד המגרשים, יחולק לשלושה מגרשים שונים, שסומנו 31א, 31ב, 31ג. תוכנית זו לא נרשמה בלשכת רישום מקרקעין. בתובענה מבקש התובע פירוק שיתוף בין הבעלים כפי שיהיו לאחר רישום התוכנית, כלומר, התובענה אינה מוגשת כלפי כל הבעלים הרשומים היום, אלא הבעלים של מגרש 31א לכשירשם. העדר עילה; המבקשים טוענים, כי הואיל וחלקות 31א-31ג טרם באו לעולם, הרי דרישת פירוק שיתוף לא יכולה לקום כלפיהם, מכוח חוק המקרקעין, בהיות הזכויות טרם רשומות. לטענת המבקשים לכל היותר ניתן לטעון לזכויות תכנוניות, שלא הבשילו לכדי זכות במקרקעין, ומשכך לא ניתן להגיש תובענה לפירוק שיתוף במקרקעין, שכן תובענה כזו נעדרת עילה היא. המבקשים מפנים לפסק דינו של כב' השופט גורן, בעניין 971/91. המשיב טוען, כי זכויות שמקורן בחוק התכנון והבנייה הינן זכויות במקרקעין, ולביהמ"ש הסמכות להורות על פירוק מגרש הגם שטרם נרשם, כיחידה נפרדת. הואיל וכך לתובענה צורפו כל בעלי הזכויות הרלוונטיים לזכויות שפירוקן מבוקש. המשיב מפנה למאמריהם של מלומדים, פרופ' פוזנר, ועו"ד אילוז, וטוען, כי לא ייתכן לקבל את עמדת המבקשים, שמשמעותה קיפאון והותרת שותפות במקרקעין המנוגדת למטרתו של החוק, ומנוגדת לעקרונות המשפט. העדר סמכות עניינית; המבקשים טוענים, כי אם ביהמ"ש יקבע, שהמדובר בזכויות במיטלטלין, הרי לאור שווי הזכויות, מעל 2.5 מיליון ₪ הסמכות העניינית הינה לביהמ"ש המחוזי. המשיב טוען, כי למרות שהמדובר בזכויות תכנוניות שטרם נרשמו, הרי מדובר בזכות במקרקעין, ומשכך ניתן לעתור לפירוק שיתוף, ביחס לחלקה שתיווצר לאור אישורה של התוכנית, וזאת ביחס לבעלים שיירשמו כתוצאה מכך. לכן אין גם צורך לצרך בעלי זכויות אחרים, שיהיו אולי בעלים של חלקות אחרות שייווצרו כתוצאה מאותה התוכנית. דיון: סעיף 37 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 קובע את הזכות לתבוע פירוק השיתוף, : "(א)   כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף. " המדיניות החקיקתית ובעקבות זאת פסקי ביהמ"ש על כל ערכאות הינן לקדם פירוקי שיתוף בהיות השיתוף מוביל למחלוקות וסכסוכים. (ראה למשל, רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, תק-על 2010(3), 806 (2010), ע"א 10322/03 לביא ישעיהו נ' אליעזר יעקב שטרייכר, פ"ד נט(6), 449 , 462-463 (2005)). השאלה העומדת בפניי הינה האם זכויות שנוצרו כתוצאה מאישורה של תוכנית איחוד וחלוקה בהתאם להוראות חוק התכנון והבנייה, וטרם נרשמה, הינן זכויות במקרקעין. בעוד שהמבקשים מפנים כאמור לפס"ד של כב' השופט גורן, המשיב מפנה, (בין היתר), למאמרו של המלומד עו"ד אילוז, הטיב להבהיר זאת כב' השופט אדטגי בעניין ה"פ (שלום ת"א) 2554-02-10 יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ נ' ישיבת מיר ירושלים, תק-של 2010(4), 56198 , 56202 (2010): "אולם, המשיבות טוענות כי הזכויות הנדונות כאן הן זכויות "תכנוניות", שפירוק השיתוף בהן אינו ניתן להעשות כלל, וזאת בהסתמך על פסק דינו של כב' השופט גורן ב-ה"פ (מחוזי ת"א) 971/91 פגסוס טרייד סנטר בע"מ נ' ישרונטל-ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ (1993). באותו עניין, אישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב תכנית לאיחוד חלקות סמוכות לחלקה אחת, והשאלה שנדונה במשפט הוגדרה כך (סעיף ד (א) לפסק-הדין): "האם בעלי חלקות שונות וסמוכות, אשר בעלותם במקרקעין אוחדה לבעלות משותפת בחלקה אחת, על פי תכנית מאושרת, הינם שותפים, הרשאים לתבוע את פירוק השיתוף החל ממועד כניסת התכנית לתוקף, וזאת אף בטרם הושלמו הליכי רישום איחוד החלקות בספרי המקרקעין?" השופט גורן הסכים כי, עקרונית, זכויות אובליגטוריות המיועדות לרישום בספרי המקרקעין הן "מיטלטלין" על פי סעיף 13 (א) לחוק המיטלטלין, ולפיכך ניתן להורות על פירוק השיתוף בהן, אך לדעתו, הזכויות המוקנות לבעל המקרקעין מכח הסעיפים 124 ו- 125 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965, הקובעים את רישום הזכויות על פי החלוקה החדשה, אינם מקנים לבעל המקרקעין כל זכות אובליגטורית, אלא זכות כי לא יעשה דבר בניגוד לאמור באותם סעיפים. על כך ניתן להשיב כי, ראשית, יש מקום גם לדעה אחרת הרואה בזכויות שנדונו בפסק דין פגסוס זכויות אובליגטוריות , שניתן להורות על פירוק השיתוף בהן, ראו מאמרו של עו"ד ציון אילוז (סגן בכיר לפרקליט המדינה), "מעמדם המשפטי של בעל מגרש והבעלים הרשום במגרש שנוצר בתכנית לחלוקה חדשה", פורסם בכתב העת "מקרקעין", יולי 2002, עמ' 62, עמ' 68-69, ונימוקיו שם. " כמו כן, ראה פס"ד של כב' השופט גדול בעניין ת"א (שלום כ"ס) 7881/00 שרייבר יהודה נ' עיריית הוד-השרון, תק-של 2002(2), 1 , 3 (2002), שבו הוא מאמץ את הקביעה שזכויות שנוצרו בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה הינן זכויות במקרקעין: "במאמרו של המחבר אילוז הנ"ל, הוא מביא את הגישות השונות שלפיהן ניתן לומר כי מדובר בבעלות מלאה מקצה אחד עד להכרה בזכויות שביושר מצד שני לבעלי הזכויות עפ"י לוח ההקצאות מעמד של בעלים קניינים, וזאת ע"מ שנוכל לבצע הליך מסודר של פירוק שיתוף, שהרי המדובר בבעלים הרשומים כבר כיום כבעלים קניינית של חלקות 59 ו 60 בגוש 6453 ואני מצטרף בכל הכבוד לדעתו של אילוז הנ"ל (עמ' 69) האומר: "קשה לקבל מצב בו מהפך כה קיצוני בזכותו המהותית של בעל המגרש יהא פונקציה של יעילות הרשויות ברישום התוכנית". " אציין עוד, כי המלומד פוזנר במאמרו "תכנון ובנייה לאור המשפט הפרטי, ( ), בעמוד 65 למאמרו מעלה תהייה, מדוע יש צורך ברישום כדי להקנות לזכאי זכות בסיסית? יש לזכור, כי התובע רשום כבעלים ביחד עם אחרים של המקרקעין, שאוחדו וחולקו מחדש, כלומר, זכות הבעלות של התובע, לא נשללה, והיא שרירה וקיימת, לכל היותר, נוספו לו זכויות תכנוניות, והללו, אוחדו מחדש בחלקה אחרת, שמספרה יגיע לעולם לכשתירשם התכונית. אם כך, בצדק שואל כב' השופט גדול? מדוע נפחית את זכויותיו של התובע , שהינו הבעלים, רק מחמת שהרשות התכנונית, טרם השלימה את הליכי הרישום של התוכנית? על כך משיבים המבקשים, כי בשלב הנוכחי, וכל עוד התוכנית טרם נרשמה לתובע זכויות בעלות בחלקה שונה מזו שמבוקש לפרקה, וכן, כי לחלקה שהתובע הינו אחד מבעליה, יש שותפים נוספים שלא צורפו להליך. אני סבורה, מגמת המשפט, במיוחד כפי שהיא משתקפת מהפסיקה שצוטטה לעיל, ומפסקי דין אחרים, כגון פס"ד בפרשת בנק אוצר החייל נ. אהרונוב ע "א 189/95 פורסם בפד"י נ"ג (4) עמ' 240, מצביעים על כך שביהמ"ש מבקש לבחון את הזכויות מבחינה מהותית, ולהקטין את המעמד של הרישום, ככל והוא מקשה מבחינה פורמאלית על פירוק השיתוף ועל בירור הזכויות. כלומר, בחינה עניינית ומהותית של הזכויות, מוכרח בענייננו, להוביל למסקנה, כי הצדדים שבפניי הינם הצדדים הרלוונטיים, וכי פירוק השיתוף המבוקש עוסק בשיתוף קיים, שטרם נרשם, שהינו תולדה של אישורה של תוכנית איחוד וחלוקה. אבהיר, התובע הינו אחד הבעלים של החלקה 31 והוא הגיש תביעה כנגד חלק מהבעלים של החלקה 31, הבעלים שכנגדם הוגשה התובענה, הינם מי שיירשמו יחד עם התובע כבעלים של חלקה 31א לכשתירשם. כלומר, הבעלים מגיש תביעת פירוק שיתוף ביחס לזכויות במקרקעין קיימות, והעובדה שהתובענה מוגשת רק כנגד מי שיהיו בעתיד בעלי הזכויות בחלקה 31א הינה התייחסות עניינית ופעולה יעילה לניצול משאבי ביהמ"ש. לאור האמור לעיל, אני דוחה את הבקשה לסילוק התובענה על סף, וקובעת כי ניתן להיגש את התביעה בדרך של פירוק שתיתוך ביחס לחלקה 31א, ( להזכיר עסקינן בחלק מחלקה קיימת שהצדדים כולם הינם הבעלים המשותפים). המבקשים טענו כי ביחס לנתבע 7 הרי נתבע זה מכר את זכויותיו ולכן אין מקום להורות על הותרת התביעה כנגדו. נטען כי הואיל והנ"ל מכר את זכויותיו אך אילו טרם נרשמו על שם הרוכש, נתבעת 9 אין למוחקו. בעניין זה אני סבורה כי התובע טוען דבר והיכופו, מחד כי אין משמעות לאי הרישום ומאידך יש צורך בהשלמת הרישום כדי להוביל למחיקת התובענה כנגד נתבע 7. מאחר והתובע אינו חלוק על העובדות על פיהן מכר הנתבע 7 את זכויותיו, ונתבעת מס' 9 צורפה, היא הרוכשת, אני מורה על מחיקתו של הנתבע מס' 7 מכתב התביעה. בנסיבותה ענין אין צו להוצאות. יואילו הצדדים להודיע לביהמ"ש האם בכוונתם להגיש ערעור/בר"ע רע"א על החלטה זו, על מנת שאוכל לקבוע את המשך הדיון.קרקעותפירוק שיתוף במקרקעיןפירוק שיתוףמקרקעיןאיחוד וחלוקה מחדש