צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה: בפניי בקשה לצו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה ביחס לגג הבנין המצוי בשד' עמנואל הרומי 28 בתל אביב (להלן: "הבנין"), או לבקש היתר בניה על גג הבנין (להלן: "הגג"). המבקש הוא החוכר לדורות של חלק משטח הגג, מכח ירושה. לדידו, הוא החוכר של כל שטח הגג הבלתי בנוי, ולכל הפחות, של רבע משטח הגג (כ- 55 מ"ר). המשיבה 1 היא הבעלים של הבנין. המשיבים 2- 17 הם חוכרי הדירות בבנין. לדידם של המשיבים, המבקש הוא החוכר של שמינית בלבד משטח הגג (שטח של כ- 37 מ"ר). מחלוקת זו בדבר היקף השטח המוחכר למבקש אינה טעונה הכרעה כעת, אך נציין בקצירת האומר כי יסודה באי בהירות שקיימת בתשריט שצורף לחוזה החכירה עליו חתם סבו של המבקש עם המשיבה 1, ממנה חכר את השטח על הגג. על גבי התשריט סומן שטח החכירה בצבע אדום מקווקו, אך השטח האדום שסומן מורכב משני חלקים, והמחלוקת היא איזה מהם משקף נכונה את השטח שהוחכר לסבו של המבקש. המשיבה 18 היא חברה קבלנית שהתקשרה עם המשיבים 1- 17 בהסכם במסגרתו התירו לה המשיבים 1- 17 לבנות על הגג. בתמורה להסכמת המשיבים 1- 17, התחייבה המשיבה 18 לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה, בהתאם לתמ"א 38 וכן התחייבה לשלם למשיבים 2- 17 סך של 450,000 ₪. לטענתו של המבקש, המשיבים מנסים לפגוע בזכויות הקנין החוקיות שלו בגג הבנין, זכויות המוקנות לו על פי הסכם החכירה משנת 1950, שנכרת בין סבו המנוח לבין המשיבה 1. הדבר נעשה במסגרת הסכם הבניה שנכרת בין המשיבים 1- 17 לבין המשיבה 18, בו הותר למשיבה 18 לבצע בניה על הגג, תוך התעלמות מן העובדה שהמבקש הוא הבעלים של חלק ניכר משטח הגג. כאשר המבקש פנה אל המשיבים 1- 17 בדרישות בענין זה, הם הפנו אותו אל המשיבה 18 על מנת שיסדיר את הענין מולה, אלא שסכום הפיצויים שדרש מהמשיבה 18 חלף זכויותיו בגג, לא היה מקובל עליה (במאמר מוסגר אציין כי שיעורו של הסכום אותו דרש המבקש לא צויין, לא בבקשה וגם לא בתשובת המשיבים). גם פנייתו אל המשיבים כדי לקבל את תוכניות הבניה, הושבה ריקם. לטענתו של המבקש, מעבר לנטילת זכות הקנין שלו בגג, המשיבים מעוולים כלפיו בעשיית עושר ולא במשפט. על יסוד בקשתו של המבקש ניתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד, והבקשה נקבעה לדיון במעמד הצדדים. המשיבים ביקשו לדחות את הבקשה ולבטל את הצו הארעי שניתן. לטענתם, הבקשה נעדרת כל בסיס עובדתי או משפטי. המבקש כלל אינו מתגורר בבנין ואין הוא החוכר של איזה מדירותיו. ההחלטה להתקשר עם המשיבה 18 בהסכם לפי תמ"א 38 נועדה לתקן שורה של ליקויים בבנין שבגינם הוא הוכרז בנין מסוכן. המבקש עצמו היה שותף לדיונים של בעלי הזכויות בבנין בענין בחירת הקבלן המבצע ואף תמך בבחירתה של המשיבה 18 לתפקיד זה, אלא שמפאת חמדנותו בלבד הוא מסרב לחתום על ההסכם עם הקבלן. חמדנות זו באה לביטוי בהעלאת דרישות כספיות בלתי סבירות בעליל, בנסיון לנכס לעצמו זכות וטו על פרוייקט השיפוץ. לדידם של המשיבים, התביעה נעדרת עילה על פניה שכן לפי ס' 6(ב) להסכם החכירה עומדת להם הזכות להשתמש בשטח המוחכר למבקש כל זמן ששטח זה איננו בנוי. מנגד, זכותו היחידה של המבקש היא לבנות על הגג בלא צורך בהסכמת הבעלים, בכפוף לקבלת רשיונות בניה, שלא ניתנו מעולם וגם לא יינתנו אלא במסגרת תמ"א 38. עוד טוענים המשיבים כי חיזוק ועיבוי הבנין לא יגרמו למבקש כל נזק שכן ממילא אין הוא יכול לבנות היום על הגג, ומאידך, אם יתאפשר למשיבים לבנות על הגג, תישמר למבקש בגג החדש שיווצר זכות חכירה זהה לחלוטין לזו שהיתה לו. המשיבים מוסיפים וטוענים כי זכות הקנין של המבקש כפופה לעקרון תום הלב והוא אינו רשאי לעשות בה שימוש לרעה, כעולה מהוראת ס' 14 לחוק המקרקעין, התשכ"ט- 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). גם מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבים, שכן טרם ניתן להם היתר בניה והמבקש ממילא איננו יכול לבנות על הגג. אם ייגרם לו נזק, הרי שהוא כספי גרידא. הצדדים ויתרו על חקירת מצהירים וסיכמו טענותיהם בעל פה. לאחר שעיינתי בחומר הראיות ובטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש ליתן צו מניעה זמני כמבוקש בס' 1 לבקשה, והכל מן הטעמים שיפורטו להלן. השאלה הראשונה ששומה על בית המשפט לשאול את עצמו בטרם ייתן צו מניעה זמני, היא האם עלה בידי מבקש הצו להוכיח זכות לכאורה, ולכל הפחות, שהתביעה אינה טורדנית וקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. השאלה השניה היא להיכן נוטה מאזן הנוחות, קרי, אי הנוחות שתיגרם למבקש אם לא יינתן הצו, אל מול אי הנוחות שתיגרם למשיב אם יינתן. בהקשר זה מתעוררת השאלה האם הנזק שייגרם למבקש ניתן לפיצוי כספי. לבסוף, מתעוררת השאלה האם קיימים שיקולי יושר שלא ליתן סעד למבקש, כגון, האם המבקש בא לבית המשפט בחוסר ניקיון כפיים, העלים עובדות חשובות או השהה את פנייתו יתר על המידה (י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית 1995) ע' 616 - 618). בעניננו, ביסס המבקש זכות לכאורה כלפי המשיבים, ולכל הפחות, הראה שהתביעה אינה טורדנית וקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. טעמו של דבר הוא שהמבקש הינו החוכר הבלעדי של חלק מהגג ובעל זכויות הבניה על חלק זה. המשיבים מבקשים לבנות על חלקו של המבקש בגג, תוך נטילת זכות הקנין של המבקש, על אפו וחמתו. כל זאת, למרות שזכויות הבניה על הגג הוקנו למבקש, ולו לבדו. וכך קובע ס' 6(א) להסכם החכירה: "החוכר זכאי לבנות, בפעם אחת או במספר פעמים, בטפולו ועל חשבונו, חדר או/וחדרים או/וחדרי שרות, מבלי להיות זקוק להסכמת המחכירה, בתנאי שהרשות המוסמכת לפי תחוקת בנין עיר באותו זמן תתן את הרשיון הדרוש לבניה והמחכירה תהיה חייבת לאפשר לחוכר כל שמוש מסתבר בחלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף לשם בניה כזו ..." אכן, זכותו של המבקש לבנות על הגג מותנית בקבלת היתרי בניה שלא ניתנו עד היום, אך ככל שיעלה בידי המבקש לרכוש את הדירה שמתחת לגג, לכאורה הוא יוכל לבקש ולקבל היתר בניה מכח תוכנית בנין עיר (המכונה תוכנית ג') שמאפשרת לבעל הדירה מתחת לגג לבנות על הגג. אמנם, הדירה שמתחת לגג אינה עומדת כיום למכירה, אך אין לשלול את האפשרות שביום מן הימים היא תועמד למכירה, ואזיי, ככל שיעלה בידי המבקש לרכוש את הדירה, הוא יוכל סוף סוף למצות את הפוטנציאל הכלכלי הטמון בזכויותיו בגג. לחלופין, יתכן מצב בו בעלי הדירה שמתחת לגג הם שיבקשו לרכוש את זכויותיו של המבקש בגג כדי למצות את פוטנציאל הבניה, ובכך תמומש זכותו הקנינית של המבקש. מאידך, אין למשיבים כל זכות לבנות על חלק הגג המוחכר למבקש. הם אמנם טוענים לקיומה של זכות כזו מכוחו של ס' 6(ב) להסכם החכירה, אך בטענה זו אין כל ממש. וכך קובע ס' 6(ב) להסכם החכירה: "כל זמן שהמושכר או איזה חלק ממנו יהיה בלתי בנוי- יהיו כל המחזיקים מפעם לפעם באופן חוקי בחלקים מסויימים מהנכס זכאים להשתמש בחלק הבלתי בנוי כאילו היה כלול בחלקי הנכס המיועדים לשימוש משותף, מבלי לפגוע בזכותו המלאה והיחידה של החוכר למושכר לאור האמור בפסקאות המתאימות של סעיף זה." מכאן שזכותם של המשיבים, כל זמן שהמבקש לא בנה על הגג, היא להשתמש בו כדרך שמשתמשים ברכוש משותף. הכוונה היא לשימוש זמני וחולף שאין בו משום קביעת עובדות בלתי הפיכות בשטח. פשיטא שאין בכך משום היתר ליטול לעולמי עד את זכויותיו של המבקש בגג בדרך של בניה עליו, מה גם שהדבר מובהר מפורשות בסיפא של ס' 6(ב), המכפיף את זכות השימוש של הדיירים לזכותו העדיפה של המבקש. אכן, על פי הוראת ס' 14 לחוק המקרקעין, "בעלות וזכויות אחרות במקרקעין אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר", אלא שרק במקרים נדירים וקיצוניים ניתן יהיה לעשות שימוש בהוראה זו על מנת להצדיק נטילה ממש של קנין הזולת, כפי רצונם של המשיבים בעניננו. ברע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (1999) , פ"ד נה (1) 199, 248 נקבע כי: "שיקול-הדעת של בית-המשפט, שבגדרו רשאי הוא שלא להיעתר לתביעה שמטרתה להגן על זכות בעלות או על זכות אחרת במקרקעין, הוא מוגבל ומצומצם ביותר ויופעל רק במקרים חריגים ונדירים." ראה גם ע"א 8661/10 יוסף נעמה נ' תמר טורקיה (2012): "יחד עם זאת, וככל שהדבר נוגע להגנה על זכות הקניין שומה על בית המשפט לעשות שימוש זהיר בשיקול-דעתו, וזאת בראש ובראשונה בשים לב למעמדה המיוחד של זכות זו כזכות חוקתית בשיטתנו המשפטית. הנה כי כן, אף שמעמדה המיוחד של זכות הקניין אינו מקנה לה חסינות מפני החלת עקרון תום הלב גם באותם מקרים שבהם נדרשת הגנה על הזכות מפני פגיעה בה, מחייב מעמדה הרם גישה מתונה מצד בית המשפט בבואו להגביל את אפשרות מימושה ..." לעת הזו, ומבלי לקבוע מסמרות, לא שוכנעתי כי המקרה שבפניי נמנה על אותם מקרים חריגים המצדיקים נטילה של קנין בשל עקרון תום הלב. מכל מקום, ענין זה מצריך ליבון ובירור בשלב שמיעת הראיות על מנת להכריע מהו הסכום הסביר שבגינו ניתן לצפות מהמבקש לוותר על זכויותיו בגג. אין ספק שהמחלוקת האמיתית שעל הפרק היא מחלוקת כלכלית: כנגד קבלת תשלום לשביעות רצונו, יוותר המבקש על זכויותיו בגג. דא עקא, בין הצדדים נתגלעה מחלוקת בדבר שיעורו של אותו סכום שראוי ומוצדק לשלם למבקש חלף זכויותיו בגג. במחלוקת זו לא ניתן להכריע אגב הליך של צו מניעה זמני שכל תכליתו היא הקפאת המצב הקיים ואין הוא נועד להוות תחליף לברור התיק העיקרי. חשוב לציין כי גם האינטרס של המשיבים 1- 17 הוא כלכלי גרידא: אם רצונם לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה, אין הם חייבים לשם כך למכור את זכויות הבניה על הגג. מכירה זו לא נועדה אלא לממן את ביצוע הפרוייקט באמצעות הקבלן המבצע. על כן, ככל שהמכירה לא תצא אל הפועל לנוכח התנגדותו של המבקש, המשיבים 1- 17 יוכלו תמיד, אם רק ירצו בכך, לממן את הפרוייקט ממקורותיהם שלהם. ודוק: אין עסקינן בבנין מסוכן ליושביו, אלא ברצון של המשיבים 1- 17 לשפץ את הבנין ולחזקו מפני רעידות אדמה. דא עקא, רצון זה איננו יכול לבוא על חשבון זכויותיו של המבקש, תוך הפקעתן ממנו בניגוד לרצונו. לכאורה, האינטרס הכלכלי של המשיבים 1- 17 איננו טהור וראוי יותר להגנה מהאינטרס הכלכלי של המבקש, גם אם מביאים בחשבון שהמבקש איננו מתגורר בבנין. טענתם של המשיבים לפיה בסופה של הבניה על הגג יווצר גג חדש שהזכויות בו יוקנו למבקש, אין בה כדי להבטיח את זכויותיו הקיימות של המבקש, שכן לא ניתן לדעת אם לאחר בניה כאמור יוותרו עוד זכויות בניה פוטנציאליות כלשהן על הגג החדש שיווצר, שהרי חזקה על המשיבים שימצו את כל פוטנציאל הבניה האפשרי כיום לשם מיקסום רווחיהם מהפרוייקט. מכל מקום, גם בענין זה יש להכריע באופן סופי רק במסגרת התיק העיקרי. סיכומו של דבר, המבקש ביסס זכות לכאורה כלפי המשיבים, ולכל הפחות, הראה שהתביעה אינה טורדנית וקיימת שאלה רצינית שיש לדון בה. השאלה השניה שיש לדון בה היא להיכן נוטה מאזן הנוחות, קרי, אי הנוחות שתיגרם למבקש אם לא יינתן הצו, אל מול אי הנוחות שתיגרם למשיבים אם יינתן. בהקשר זה מתעוררת השאלה האם הנזק שייגרם למבקש ניתן לפיצוי כספי. בעניננו, מאזן הנוחות נוטה לזכותו של המבקש, שהרי אם לא יינתן צו מניעה זמני, תסוכל מראש תביעתו העיקרית להכרה בזכויותיו על הגג. מרגע שהבניה תצא אל הפועל, יופקעו הלכה למעשה זכויותיו של המבקש בגג וזאת עוד בטרם תתברר תביעתו העיקרית. אמנם, גם נזק של נטילת קנין ניתן בסופו של דבר לכימוי כספי, אך יש ליתן משקל מיוחד להגנה על הקנין ולהעדפתו של המבקש לבחור במסלול של הגנה על הקנין על פני המסלול הכספי (ראה א' וינוגרד, צווי מניעה, ע' 155). זאת ועוד, איש איננו יכול להבטיח למבקש, באמת ובתמים, שאם צו המניעה הזמני יבוטל אך בסופו של יום ייקבע בתיק העיקרי שהדין עימו, יעלה בידו לגבות מהמשיבים את הנזק הכספי שנגרם לו. נזכיר כי המשיבים 1- 17 מבקשים לממן את הבניה באמצעות מכירת הזכויות על הגג ולא ברורה איפוא יכולתם הכספית. השאלה האחרונה שיש לדון בה היא האם קיימים שיקולי יושר שלא ליתן סעד למבקש, כגון, האם המבקש בא לבית המשפט בחוסר ניקיון כפיים, העלים עובדות חשובות או השהה את פנייתו יתר על המידה. חרף נסיונם של המשיבים לצייר את המבקש בצבעים שליליים במיוחד, לא ניתן לעת הזו לקבוע כי אכן כך הוא הדבר. מדובר באינטרסים כלכליים מנוגדים של בעלי הדין, ורצונם של המשיבים לשלם למבקש סכום נמוך ככל האפשר (הוצע לו סכום של 80,000 ₪), אינו הופך בהכרח את נסיונו של המבקש לזכות בפיצוי גבוה הרבה יותר, להתנהגות חסרת תום לב. שאלת סבירותו של הפיצוי שהמבקש דורש כתנאי לויתור על זכויותיו בגג מצריכה בחינה קפדנית בשלב שמיעת הראיות, לרבות שמיעת עדויות של שמאים ויתכן שאף מינוי שמאי מומחה מטעם בית המשפט. גם העובדה שהמבקש היה מעורב עד לפני כשנתיים בכל הקשור להוצאת הפרוייקט אל הפועל, אינה מעידה על חוסר תום לב מצידו. למבקש הרי לא היתה התנגדות עקרונית לפרוייקט, אלא דרישתו היתה לקבלת פיצוי כספי הולם לשיטתו. משעה שדרישתו זו לא נענתה, הוא החל להתנגד לפרוייקט. בענין אחד מצאתי ממש בטענת המשיבים. אין הצדקה לאסור על המשיבים לבקש היתר בניה על הגג, שכן עצם הגשת הבקשה אין בה כדי לפגוע במבקש. מבחינתו, האינטרס שלו יוגן באופן מלא בכך שתיאסר כל דיספוזיציה משפטית או פיזית על הגג עד להכרעה בתיק העיקרי. אין בכך כדי לחוות דעה בשאלה האם ראוי ואפשרי שיינתן היתר בניה על הגג בלא הסכמתו המוקדמת של המבקש מכח זכויותיו בשטח המיועד לבניה. אשר על כן, ניתן בזאת צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית על הגג, לרבות בניה על הגג. הבטוחות בהן הותנה הצו הארעי, יבטיחו גם את הצו הזמני. המשיבים ישלמו למבקש הוצאות הבקשה בסך 10,000 ₪. צו מניעההיתר בניהצוויםבניה