תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים

בהליך זה דורשת התביעה דמי שכירות ראויים בגין התקופה מחודש אוקטובר 1987ועד נובמבר 1988 הנכללת בתקופת השכירות החוזית קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לתשלום דמי שכירות ראויים: .1בין התובעת לבין הנתבעת 1(להלן: הנתבעת) נחתם ב- 1979חוזה שכירות לפיו השכירה התובעת לנתבעת מגרש ומבנה לתקופה של 10שנים החל מ- 1.11.79ועד ליום ה- .30.10.89בין הצדדים התעוררה מחלוקת לגבי אופן חשוב דמי השכירות ומחלוקת זו הוכרעה בפסק דין חלקי מה- 9.11.89שאושר בפסק דין שניתן בתיק ע.א. 719/87פס"ד מו(3) ע' .305 בעקבות פסק הדין החלקי בענין אופן חשוב דמי השכירות מונה על דעת הצדדים, רואה חשבון שערך את החישוב עצמו, בהתאם להנחיות פסק הדין החלקי הנ"ל ובפסק דין נוסף מיום 21.5.90אמץ בית משפט את חוות דעתו הסופית. גם פס"ד זה אושר בפסק דין שניתן בע.א. 2833/90פס"ד מו(3) ע' .418 חשוב דמי השכירות נערך עד לתאריך 30.10.89כשהסכום עודכן עד וכולל ליום .1.3.90 בהליך זה דורשת התביעה דמי שכירות ראויים בגין התקופה מחודש אוקטובר 1987ועד נובמבר 1988הנכללת בתקופת השכירות החוזית. גובה סכום התביעה הוא ההפרש שבין השכר הראוי לבין דמי השכירות החוזיים בתקופה הנ"ל, ששולמו ונתקבלו על ידה. כן עותרת היא למתן הצהרה על חיובה של הנתבעת בתשלום דמי שכירות ראויים גם לגבי התקופה החל מדצמבר 1988עד לפנוי הנכס והחזרתו לתובעת. יצויין כי אין מדובר בעניננו בתביעת דמי שכירות ראויים בגין התקופה בה החזיקה הנתבעת במושכר מעבר לתקופת השכירות החוזית. התביעה הוגשה גם נגד הנתבעת מס' 2, יונאי וקגן שמחות בע"מ (להלן: חברת יונאי) בטענה שהחזיקה והשתמשה בפועל במושכר שלא כדין ומתבקש חיובה באופן הדדי עם הנתבעת בתשלום דמי השכירות הראויים כמפורט בסעיף 10לכתב התביעה המתוקנת. הנתבעים הכחישו חבותן בתשלום כלשהו לתובעת. חב' יונאי שלחה הודעה לצד שלישי לנתבעת ולעו"ד יוסף לוי בה תובעת היא לשפותה בשל כל סעד שיפסק נגדה בתובענה זו. הנתבעת שלחה הודעה לצד שלישי נגד חברת יונאי לחיובה בתשלום דמי שכירות ראויים בשל אי פינוי המושכר בתום התקופה החוזית. הצדדים השלישיים הכחישו חבותם בתשלומים הנדרשים מהם בהודעות לצד שלישי. .3המושכר נשוא חוזה השכירות הוא מגרש נטוע בחלקו, ועליו בנין בין שתי קומות וקומת מרתף וכן שלושה מבני עזר בחצר. מר לוי הינו הבעלים הרשום של מושכר זה הנמצא ברחוב התשבי 130שבמרכז הכרמל, והידוע כחלקה 253בגוש 10812(להלן: המושכר). עו"ד לוי השכיר את המושכר הנ"ל לחברה התובעת שהיא חברה משפחתית, שהשכירה את המושכר לנתבעת בהסכם השכירות שנחתם ב- 30.10.79כמפורט לעיל. הנתבעת עוסקת ביזום ופתוח פרוייקטים באמצעות קבלני משנה ומפעילים למיניהם. מושכר זה הושכר למטרת "נופש, תיירות, גלריות" ובמסגרת מטרות אלה נוהל המושכר על ידי מפעילים שונים. ב- 1985השתלבה חב' יונאי בהפעלת המושכר בהתקשרות עם חברה שהפעילה אותה עת את המושכר בהסכם נ/ 18מה- 8.11.85לאספקת שירותי קיטרינג. כעבור שנתיים, ב-15.10.87, נערך "חוזה הפעלת ושכירות ציוד" בין שתי הנתבעות שתוקפו עד לתום חוזה השכירות שבין התובעת לבין הנתבעת. חוזה זה הקנה לחב' יונאי זכות להפעלת המושכר שאין עמה קשר שכירות לתקופה מוגבלת כמפורט לעיל. .4ב"כ התובעת משתית את עילתו לתביעת דמי שכירות ראויים על בטול חוזה השכירות הנ"ל בשל הפרתו ע"י הנתבעת כמפורט בסעיף 5לכתב תביעתו המתוקנת. השאלה הראשונה שבפני היא, איפוא, אם עלה בידי התובעת להוכיח כי הסכם השכירות בוטל כהלכה, שאם לא הרימה נטל זה הרובץ עליה, אזי יש לראות את חוזה השכירות בתוקף עד תום חלותו. סעיפים 6ו- 7לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970(להלן: חוק התרופות) דנים בבטול חוזה בשל הפרתו. סעיפים אלה מבחינים בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית. הנפגע על ידי הפרה יסודית רשאי לבטל את החוזה במתן הודעת בטול למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה. במקרה של הפרה לא יסודית זכאי הנפגע לבטל את החוזה אחרי שנתן תחילה ארכה לקיום החוזה, והיה ולא קימוהו תוך זמן סביר, רשאי הנפגע לתת למפר הודעת בטול תוך זמן סביר לאחר שחלפה תקופת הארכה (סעיף 8לחוק התרופות). בהעדר הודעת בטול לגבי שני סוגי ההפרה, אין לומר שהסכם שהופר בוטל. נפסק בע.א. 277/89פס"ד מו(3) ע' 288בע' 296(א) כי: "הודעת בטול צריכה לבטא באופן ברור וחד משמעי כונה לשים קץ לקשר החוזי בין הצדדים, אולם החוק אינו דורש צורה פורמלית מסויימת, אותה צריכה ההודעה ללבוש. העיקר הוא בכך שתעלה ממנה בבירור כונת הבטול". הבטול כאמור צריך שייעשה תוך "זמן סביר" מהטעם שפרק זמן ממושך מדי עשוי לפגוע יתר על המידה בצד השני הממשיך להאמין שהחוזה עומד בתקפו. אי מתן הודעת בטול משך פרק זמן ארוך גוררת את אבדן ברירת הבטול, ובבחינת אשור תוקפו של החוזה. .5עו"ד לוי אישר בעדותו כי לא נתן הודעת בטול לנתבעת אלא עשה זאת בתביעה זו שהוגשה ב-22.8.88, ואת תביעת הפנוי הגיש ב- 1.11.89(ע' 35, 27לרשומות). נפסק לא אחת כי הגשת תביעה לבית משפט בשל הפרתו של הסכם כמוה כהודעה על בטולו (ע.א. 703/83פס"ד לח(3) ע' 81בע' 83). השאלה אם הגשת התביעה נעשתה זמן סביר לאחר שנודע לתובעת על ההפרות להן היא טוענת, ועל כך משיב אני בשלילה. ענין הסבירות תלוי בנסיבות. פסק כב' השופט ברק כי "יש ותקופה קצרה של מספר ימים תיראה כבלתי סבירה... ויש ותקופה של שבועות וחדשים תראה כסבירה" - ע.א. 700/77פס"ד לג(3) ע' 567בע' 75ג'. לדברי מר לוי, ידע על הפרת החוזה עוד לפני שנת 1985, וכשבקשה הנתבעת בבוררות שנתקיימה באותה שנה - ת/ 7- לבטל את החוזה, התנגדה לכך התובעת, מאחר והיה מעונין בהמשך קיומו. גם כשנודע לו על העברת החזקה לחברת יונאי במרץ-אפריל 88לדבריו, לא שלח הודעת בטול והשהה את הגשת התביעה משך מספר חדשים כשבמשך כל התקופה קבלה התובעת את דמי השכירות החלים כפוף לבירור הפרטים שהיו שנויים במחלוקת לענין זה (ע' 38,35). מסקנתי היא כי לא עלה בידה של התובעת להוכיח כי חוזה השכירות בוטל כחוק ויש לכן לראותו כתקף עד תום חלותו, וזאת בהנחה שאכן הוכחו ההפרות להן טוענת התובעת. .6התניה שבסעיף 10לחוזה השכירות כי במקרה של הפרת "איזה תנאי או התחיבות הכלולים בחוזה השכירות" והתרחשות אירוע מהאירועים המפורטים בו, ייחשב החוזה כ"בטל ומבוטל" הוא תניה גורפת כמשמעותה בסעיף 6לחוק החוזים (תרופות) ואינה ברת תוקף. לא הוכח כי תניה זו היתה סבירה בעת כריתת החוזה (ראה ע.א. 158/80פס"ד לו(4) ע' 793בע' 800ואילך וע.א. 146/88פס"ד מד(3) בע' 379א'). .7לאור מסקנתי לענין אי בטולו של החוזה כחוק, אין בדעתי להרחיב טענות שהעלה עו"ד לוי, לענין הפרות החוזה, באשר גם אם היו כאלה אין בהן כדי לפגום בתקפו של החוזה. אעיר כי לגבי תשלום דמי השכירות מקובלת עלי עדותו של מר אריאל, מנהל הנתבעת, כי שולמו במועדיהם, למעט בתקופה שבה הוצא צו סגירה, והענין כולו הועבר להכרעת בורר - ת/ .7ומשחוייבה הנתבעת בתשלום דמי השכירות נעשה הדבר ללא דחוי (ע' 66-64). כמובן שהתשלום נעשה לפי פרושה של הנתבעת את חישוב דמי השכירות, פרוש שאושר בפסקי הדין שניתנו בענין זה. התובעת לא טרחה להציג פרוט חשבון תקבולי דמי שכירות להוכחת טיעונה בענין זה. כן מקובל עלי על סמך חומר הראיות כי התובעת, באמצעות עו"ד לוי, היתה מודעת להפעלת העסק שהתנהל במושכר על ידי מפעילים מטעם הנתבעת, מאז תחילת השכירות. מקובלת עלי לענין זה עדותו של מר יונאי (ע' 76-71). השהית הגשת תביעת הפנוי מטעם התובעת מחזקת מסקנה זו (ראה גם עדות לוי בע' 30לענין ידיעתו על הפעלת המושכר ע"י גורמים שקדמו לחברת יונאי). יתרה מזאת, העובדה שהתובעת קבלה את דמי השכירות בהיותה מודעת להפרות בעת קבלת שכר הדירה, אליבא טענתה, יש בה כדי להצביע על ויתורה על הפרות אלה (ראה ע.א. 99/75פס"ד ל(2) ע' 421בע' 431, ע"א 683/82פס"ד לח(2) ע' 729בע' 731). גם אם אקבל את טענת התובעת לענין אי מתן בטוחה בהתאם לסעיף 5לתוספת לחוזה השכירות כפי שפורש בפסק הדין החלקי נ/6, הרי שאי נקיטתה בצעדים ממשיים בענין זה, למעט התכתבות שהסתימה בראשית 1987שהכילה הבעת אי הסכמה לעמדת הנתבעת, נותנת, לכאורה, כי וויתרה על מלוי דרישה זו לפי פרושה את חוזה השכירות, והשלימה עם הפקדת הערבות בידי ב"כ הנתבעת (ת/8-ת/12). לא הובאה כל ראיה כי מגרש החניה הופעל ע"י הנתבעת כמגרש חניה פרטי בתשלום. מהשלוט של עירית חיפה כנראה ב-ת/ 3עולה כי המדובר במגרש חניה צבורי, ובכך תמיכה בטענת הנתבעת כי החיוב בהתקנת המגרש כמגרש חניה צבורי היה תנאי שהציבה עירית חיפה להתרת הפעלת העסק במושכר. מסקנתי היא כי לא הוכחו ההפרות המצדיקות את בטול החוזה כטענת התובעת. .8התובעת אינה יכולה להשאיר את חוזה השכירות בתקפו ולגבות את דמי השכירות על פיו, וגם לראות את הנתבעות כמשיגות גבול ולתבוע עבור אותה תקופה דמי שמוש ראויים. התנהגות התובעת לא היתה כזו שניתן להבינה כהתנערות מחוזה השכירות. מעצם קבלתה את דמי השכירות החוזיים בהסתמכה על החוזה, עולה כי ראתה את החוזה כתקף. אילו ראתה התובעת את חוזה שהשכירות כבטל, לא היתה תובעת על יסודו את דמי השכירות המגיעים לה. .9משקבעתי כי חוזה השכירות לא בוטל, אליבא שתי נקודות המבט שציינתי, הרי שהשמוש במושכר על ידי הנתבעת נעשה כדין ולא קמה לתובעים עילה לפסיקת שכר ראוי מכח דיני עשית עושר ולא במשפט (ראה ע.א. 889 75פס"ד לא(2) ע' 20), אלא על פי חוזה השכירות שנכרת בין הצדדים והיה בתוקף בתקופה הרלוונטית. משנוצר וקיים חוזה בין הצדדים לענין השמוש במשוכר הנ"ל, חלה חובת תשלום דמי השכירות מכוח החוזה שנכרת בין הצדדים ולא בכוח דיני עשית עושר ולא במשפט. מסקנתי היא כי משנצלה התובעת את זכותה על פי החוזה, תבעה וזכתה בדמי השכירות החוזיים עבור התקופה הנ"ל, נשללת ממנה הזכות לתבוע גם דמי שמוש ראויים בעד אותה תקופה, מה גם שלא הוכח קיומה של עילה לתביעה שכזו. .10אעיר להשלמת הדיון שאילו היתה מסקנתי כי זכאית התובעת לתשלום דמי שכירות ראויים, הרי שהעידו לענין הערכתם שני שמאים מומחים, העד ברמן מטעם התובעת והעד פרמינגר מטעם הנתבעות. אילו נצרכתי להכריע ביניהם הייתי מעדיף את הערכתו של המומחה פרמינגר על זו של המומחה ברמן. העד פרמינגר התבסס בהערכתו, בין היתר, על השמוש בפועל וקבע את השכר הראוי שניתן היה לקבל עבורו, וזהו המבחן הנכון לקביעת גובהו של השכר הראוי, כפי שנקבע בע.א. 290/80פס"ד לז(2) ע' 633בע' 644(ראה עדותו ע' 50). לפי הערכת העד פרמינגר, נופל גובה השכר הראוי מגובה דמי השכירות החוזיים. .11באשר להמרצה 555/93הרי לאחר שגמר בית המשפט את מלאכתו, אין בידו לשוב ולהדרש לפסק הדין שנתן אלא על פי הוראות שבחוק. לענין זה קיימות שתי הוראות, האחת על פי סעיף 81 4(א) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד- 1984הנוגעת לתקון טעות שנפלה בפסק דין שצריכה להעשות תוך 21ימים מיום נתינת פסק הדין, שחלפו לפני הגשת התביעה, או בכל עת בהסכמת בעל הדין האחר, ובעניננו מתנגד לכך ב"כ הנתבעת. ההוראה השניה כלולה בסעיף 12לחוק ההוצל"פ לפיו "היה ראש ההוצאה לפועל סבור שפסק הדין או חלק ממנו טעון הבהרה לשם בצועו רשאי היה לפנות בכתב לבית המשפט שנתנו כדי לקבל הבהרה...". סעיף זה חל בשלב ההוראה לפועל של פסק הדין ואין טענה כי דרך זו חסומה בפני התובעת. למען הסר ספק, וכדי לחסוך בהליכים בעתיד בשאלה אם המדובר בטעות או אי בהירות , נראה לי, מבלי לקבוע עמדה שמן הראוי הוא שב"כ הנתבעת ישקול שוב את עמדתו ויגיע בענין זה להבנה עם ב"כ התובעת. יצויין כי ב"כ הנתבעת לא התיחס בסיכומו לגופה של הטענה בהמרצה הנ"ל. .12התוצאה היא שאני מחליט לדחות את התביעה וכתוצאה את ההודעות לצד שלישי ומחייב את התובעת לשלם לכל אחת מהנתבעות את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 5שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א- 1961החל מהיום ועד לתשלום בפועל. דמי שכירותשכירות