איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים: בפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין הידועים כחלקה 18 בגוש 6874 הממוקמים בעיר חולון (להלן: "המקרקעין"), בשטח של 1,543 מ"ר, וידועים עוד, לאחר תכנית איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים, כ"מגרש 228". רקע התובעים הינם הבעלים הרשומים של כ- 37.3% מהמקרקעין נשוא התובענה שבפניי. הנתבעת 1 היא אחות התובעים והייתה בעבר בעלים של כ-6.9% מהמקרקעין. שרה דוד פור, אמיר אדיבי, ג'ימי פנחסי, וקמל פנחסי (אשר יוצגו כולם בדיון בפניי באמצעות מר ג'מי פנחסי), רכשו את חלקה של הנתבעת 1 במקרקעין נשוא התובענה, ועל כן ניתנה להם האפשרות להגיש כתב הגנה מטעמם (ראו החלטתי בפרוטוקול הדיון מיום 22/12/11). משכך נקראו כולם יחד (וכך גם ייקראו על ידי): "הנתבעים 1". הנתבעים 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, הינם הבעלים הרשומים של יתרת החלקים במקרקעין, לאחר איחוד וחלוקה שנערכה בשטח ללא הסכמת הבעלים, ובהתאם למפורט להלן (על פי טבלת ההקצאות המעודכנת אשר הוגשה לבית המשפט מטעם הנתבעת 7 ביום 14/5/2012 (להלן: "טבלת ההקצאות המעודכנת")): הנתבע 2 - כ- 10.3% מהמקרקעין; הנתבעת 3 - כ- 14.2% מהמקרקעין; הנתבעת 5 - כ-4.1% מהמקרקעין; הנתבעת 6 - כ-4.1% מהמקרקעין; הנתבעת 7 - כ- 2.0% מהמקרקעין; הנתבעת 8 - כ-10.3% מהמקרקעין; הנתבעת 9 - כ-10.3% מהמקרקעין. הנתבעת 4, היא עיריית חולון, הייתה בעבר בעלת חלק קטן מהמקרקעין. עם זאת בסיכומים שהוגשו מטעמה, הבהירה נתבעת זו כי עם קיומה של תכנית איחוד וחלוקה נוספת שנערכה במקרקעין לאחר שהוגשו התנגדויות, ובמסגרת טבלת ההקצאות המעודכנת, הרי שאין לה עוד זכויות בעלות במקרקעין נשוא התובענה. תוצאת האמור הינה כי אין להתחשב בעמדתה. הנתבעים 10 ו-11 הינם בעלי הערת אזהרה על בעלות הנתבעים 5 ו-6, ועל בעלות הנתבעת 3 - בהתאמה. המקרקעין האמורים הם מגרש ריק המהווה חלק מתכנית בניין עיר הידועה בשם ח/370 (להלן: "התכנית") במסגרתה נקבע כי ניתן לבנות על המקרקעין בניין בן 8 קומות ובו 24 יחידות דיור. עם זאת ביום 29/5/11 הגישו הנתבעים 2, 8, 9 ו-10 התנגדות לתכנית, על יסודה נקבע, בהחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מיום 29/8/11 (סומן ת/4) (להלן: "החלטת הועדה המחוזית") כדלקמן: "... ניתן יהיה לבנות בנין אחד על מגרש ובו שני אגפים עם כניסה משותפת לבניין, בתנאי שתאושר בתכנית עיצוב אדריכלי אחת למגרש, על ידי הועדה המקומית, ותתיחס לבניין כולו על אגפיו השונים כולל תת קרקע. ביצוע הבניה יכול להתבצע בשני שלבים. כמו כן יוסף כי תנאי להוצאת היתר בניה יהיה אישור תכנית עיצוב אדריכלי אחת לבניין בן שני אגפים, וזו תכלול, בין היתר, כניסה משותפת לחניון של שני אגפי הבניין, ע"י הועדה המקומית". ביני לביני, וביום 17/8/11, אושרה תכנית בניין עיר מפורטת בשם ח/370/4 "קריית רבין מתחם מזרחי" (להלן: "התכנית המפורטת"), אשר המקרקעין מהווים חלק ממנה, על ידי הועדה המחוזית לתכנון ובניה. במסגרת תכנית זו נקבע כי על המקרקעין ניתן לבנות בניין אחד בן 8 קומות ובו 24 יחידות דיור. בנוסף נקבע כדלקמן: "1. ניתן יהיה לבנות בניין אחד על המגרש ובו שני אגפים עם כניסה משותפת לבניין, בתנאי שתאושר בתכנית עיצוב אדריכלי אחת למגרש, על ידי הועדה המקומית, ותתייחס לבניין כולו על אגפיו השונים כולל תת קרקע. ביצוע הבניין יכול שיעשה בשני שלבים. 2. תנאי להוצאת היתר בניה אחד על מגרש ובו שני אגפים עם כניסה משותפת לבניין, בתנאי שתאושר בתכנית עיצוב אדריכלי אחת לבניין בן שני אגפים, וזו תכלול בין היתר כניסה משותפת לחניון של שני אגפי הבניין, על ידי הועדה המקומית" (עמ' 13 לתקנון התכנית המפורטת שהוגש לבית המשפט ביום 14/5/12). טענות הצדדים טוענים התובעים כי בהתאם להוראות התכנית ניתן לבנות על המקרקעין שני בניינים ובהם 24 יחידות דיור בסך הכל. עם זאת, טוענים הם כי הוראות התכנית המפורטת לא שינו את מספר יחידות הדיור שהיה ניתן לבנות על החלקה בהתאם להוראות התכנית, אלא את שטחן בלבד. בנסיבות אלה טוענים התובעים כי לא ניתן לפרק את השותפות בין הצדדים במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, ועל כן כי יש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירת המקרקעין כולו וחלוקת התמורה בין הבעלים. משכך מבקשים התובעים להורות על מינויו של בא כוחם, עו"ד אמיר ברגר, ככונס נכסים על החלקה, לצורך ביצוע המכירה האמורה. מנגד טוענים הנתבעים 1 כי בהתאם להחלטת הועדה המחוזית אשר דנה בהתנגדויות שהוגשו על ידי חלק מהנתבעים כפי שפורט לעיל, נקבע כי הבניין שהיה אמור להיבנות על המקרקעין, ייבנה בשני אגפים נפרדים ויחידות הדיור שייבנו בהם, תחולקנה בין בעלי הזכויות במקרקעין, והכל במטרה לבצע חלוקה בעין. לפיכך טוענים הם, בהתאם לסעיף 39 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין, בעת שאפשר לעשות כן, ובעיקר בשים לב לכך שאין הסכמה בין הבעלים באשר לאופן מימוש זכויותיהם. כן מציינים הנתבעים 1 כי המקרקעין מהווים מגרש ריק ללא פיתוח תשתיות עירוניות ועל כן כי שוויו נמוך מאד ביחס למגרש ריק בו קיים פיתוח תשתיות עירוניות כאמור. הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 טוענים בכתב ההגנה המתוקן אשר הוגש על ידם ביחד כי השטח שבבעלותם עומד על 603.88 מ"ר, המהווים כ- 39% מהמקרקעין. במקביל מצטרפים הם לעמדת הנתבעים 1, לפיה יש להורות על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, וזאת הן בשים לב להוראות החוק והן בשים לב להחלטת הועדה המחוזית. על האמור מוסיפים נתבעים אלה וטוענים כי בהחלטת הועדה המחוזית הובהר כי ניתן לפרק את השיתוף באמצעות חלוקה בעין, כך שהתובעים והחברות הקבלניות השותפות במקרקעין, יקבלו אגף אחד בבניין ואילו בעלי הזכויות הפרטיים יקבלו את האגף השני. לשיטתם ריכוז כל זכויות הבעלים הפרטיים באגף אחד, יגביר את סיכוייהם להוציא לפועל את ההסכם לבנייה ולמקסם את זכויותיהם במקרקעין. מכל מקום נתבעים אלה מתנגדים בכל תוקף לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית, הואיל ובכוונתם לבנות את דירותיהם למגורים במקום. לשיטתם פירוק השיתוף בדרך זו יגרום להם נזק של ממש. לחילופין טוענים הנתבעים האמורים כי יש לבצע הליך התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות במקרקעין, מבלי לאלץ את יתר השותפים למכור את חלקם במקרקעין. הנתבעות 3 ו-11 טוענות בכתב הגנתן כי הן מתנגדות לפירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, היות והדבר יגרום לפגיעה קשה בזכויותיה של הנתבעת 3 (עליהן נרשמה הערת אזהרה לטובת הנתבעת 11, הן בחלק מהשטח בחלקה זו והן בחלק מהשטח בחלקות סמוכות אשר בבעלות הנתבעת 3 ושגם עליהן נרשמה הערת אזהרה לטובת נתבעת 11), עד כדי "נישולן" מזכויותיהן. בנסיבות אלה הגישה גם הנתבעת 3 התנגדות לתכנית המפורטת (ח/307/4), על יסודה החליטה הועדה המחוזית לתקן את טבלת ההקצאה תוך ניסיון לרכז את הגופים הפרטיים לחוד ואת הגופים הציבוריים לחוד, ועל מנת להקל על הבעלים הפרטיים למצות זכויותיהם ולממשן. טוענות הנתבעות 3 ו-11 כי איחוד וחלוקה מחדש כפי בקשתן (תוך הפרדה בין גופים פרטיים וציבוריים), יוליך לצירוף כל השטחים הפזורים אשר בבעלותן, לחלקה אחת שלמה. בנסיבות אלה, טוענות הן כי פירוק השיתוף כיום בדרך של מכירה, ייפגע משמעותית בסיכוייהן לקבל חלקה אחת שלמה כנגד כל החלקות הפזורות אשר בבעלותן, ויגרום להן נזק של ממש. בעניין זה טוענות הנתבעות 3 ו-11 כי דרך המלך לפירוק שיתוף הינו על פי הסכם, וכי טרם הגשת התביעה דנן לבית המשפט, היה על התובעים לפנות ליתר השותפים במקרקעין ולבקש הסכמתם לפירוק השותפות או להגיע עימם להסכמה בעניין פירוק השותפות. בנוסף טוענות הנתבעות 3 ו-11 כי על מערכת היחסים בין הצדדים חלה חובת תום הלב מכוח סעיף 61 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - 1973, וכי קיימות דרכים עדיפות לביצוע פירוק השיתוף במקרקעין מאשר מכירת המקרקעין בשלמותו. להשלמת התמונה אוסיף כי אשר לפירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין מוסיפות הנתבעות 3 ו-11 וטוענות כי חלוקה שכזו דווקא אפשרית במקרקעין וכי התובעים לא הרימו הנטל להוכיח כי אין היא אפשרית, כמוטל עליהם. עוד טוענות הן כי התובעים רשאים להוציא את חלקם היחסי במקרקעין למכירה, תוך שמירה על אינטרסים אחרים של יתר בעלי המקרקעין שאינם מעוניינים במכירה שכזו. לבסוף טוענות הן כי המקרקעין האמורים הינם בעלי פוטנציאל רב ומכירתם כיום ללא ניצול פוטנציאל זה, תגרום להן נזקים רבים. משכך טוענות הנתבעות 3 ו-11 כי יש להורות על עריכת מכרז פנימי, באופן שחלקם של התובעים יימכר לכל המרבה במחיר, ומבלי שיתר השותפים יאלצו למכור את זכויותיהם במקרקעין. הנתבעת 7 טוענת כי מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר תסב לה נזק רב ותביא לניתוקה הקנייני מן המקרקעין והמרתו בסכום כסף זעום. הנתבעת 7 מצטרפת לטיעוני הנתבעות 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 וטוענת כי יש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין, לשני בניינים נפרדים בעלי חניון משותף, ברוח החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה. לחילופין טוענת הנתבעת 7 כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית בין בעלי המקרקעין. בעניין זה טוענת הנתבעת 7 כי לחילופי חילופין ובדלית ברירה, יש למנות כונס נכסים אשר לא יהיה ב"כ התובעים. כפי שהובהר לעיל לאחר עדכון טבלת ההקצאות, הנתבעת 4 אינה בעלת זכויות במקרקעין. על כן אינני מתייחסת אליה ככזו הגם כי הגישה כתבי בי דין ואף סיכומים מטעמה. דיון האם ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין ; פן הדין פרק ה' לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") העוסק בשיתוף במקרקעין, קובע בסעיפים 38 - 40 כדלקמן: "38. (א) פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים: נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, וכל חיקוק אחר בנדון. (ב) באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א), יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43. 39. (א) במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין. (ב) היתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות הענין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים. (ג) ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות. 40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין." פירוק השיתוף מהווה זכות יסוד של כל בעל בית משותף (ראו: סעיף 37(א) לחוק) שרצוי לעודדה, משיקולים כלכליים של פיתוח הקרקע, משום שהשיתוף עשוי לעכב את הפיתוח של הנכסים המשותפים, לסרבל ביצוע עסקאות במקרקעין המשותפים, וכן להכביד על אופן השימוש במקרקעין (ראו בעניין זה: דברי כבוד השופט מ' לנדוי בע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין, פ"ד ל (1) 454, 457 (1975); דברי כבוד השופט מ' לנדוי בע"א 623/71 גן בועז נ' אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334, 336 וכן ראו: י' ויסמן, דיני קנין, בעלות ושיתוף, כרך שני תשנ"ז - 1997, 278 (להלן: "ויסמן")). לזכות זו של כל שותף במקרקעין לדרוש פירוק שיתוף, קיימים מספר חריגים שהוכרו בפסיקה, וביניהם: חוסר תום לב של מבקש פירוק השיתוף ושימוש לרעה בזכות, מתוך כוונה להציק לשותפים האחרים. (ראו בעניין זה: דברי כב' הנשיא (כתוארו אז) מ' שמגר בע"א 1915/91 יעקובי נ' יעקובי פ"ד מט (3) 529, 575 (1995) בו נדונה תביעה לפירוק שיתוף של דירת מגורים בין בני זוג. יוער כי הגם שהובהר כי בית המשפט אינו קובע מסמרות באשר לשאלת סמכותו לדחות תביעה לפירוק שיתוף מטעמים של חוסר תום לב, הרי שבנסיבות הספציפיות נמצא כי הייתה הצדקה למניעת פירוק השיתוף נוכח חוסר תום הלב.) קיומו של הסכם המגביל את הזכות לפירוק השיתוף (סעיף 37(ב) לחוק) וכן ראו ויסמן, כרך שני, 281); נכסים שאין לפרק בהם שיתוף, משום שהנכסים שבבעלות משותפת משרתים את צורכיהם של שני בעלים או יותר של נכסים נפרדים, כמו באר מים משותפת או רצועת אדמה המשמשת כגישה לשני נכסים סמוכים (ראו: ויסמן, כרך שני, 283). פירוק שיתוף במקרקעין יהיה על פי הסכם בין השותפים. באין הסכמה בין השותפים, יהיה הפירוק בדרך של מתן צו של בית משפט, בין בדרך של חלוקה בעין ובין בדרך של מכירה. במקרים מסויימים יתכן גם שילוב של שתי הדרכים (חלוקה חלקית ומכירה חלקית). מכל מקום במקרקעין הניתנים לחלוקה בעין, שיקול דעתו של בית המשפט באשר לאופן פירוק השיתוף, מוגבל. עצם הבעלות במקרקעין זוכה להתחשבות מיוחדת, כך שלא בנקל ייכפה הדין על בעל מקרקעין להסתפק בכסף כתחליף למקרקעיו. (ראו: ויסמן, כרך שני, 299; וויסמן, כרך ראשון, 115). הלכה למעשה החוק אינו מעניק לבית המשפט שיקול דעת משמדובר במקרקעין הניתנים לחלוקה בעין (סעיף 39 לחוק), להוציא מקרה שבו חלוקה בעין תגרום נזק ניכר לאחד מהבעלים המשתפים, ולהוציא מקרים חריגים בהם, כאמור, ניכר חוסר תום לב מצד המבקש שכל מטרתו היא להציק לשותפים האחרים, כפי שפורט לעיל. פן המעשה באשר לשאלה האם המקרקעין נשוא כתב התביעה ניתנים לחלוקה בעין, הוגשו 3 חוות דעת מומחים: חוות דעת מומחה מטעם התובעים - לפיה לא ניתן לבצע חלוקה בעין במקרקעין ממספר סיבות ביניהן ההכרח לתיאום מוחלט בין שני האגפים בנושא חזיתות, גמר וחנייה, היה ויוקם בית אחד בין שני אגפים. קושי נוסף מוצא המומחה בעובדה כי כתנאי לבניית בניין אחד עם שני אגפים, הציבה הועדה המחוזית לתכנון ובנייה תנאי לפיו תוגש תכנית בניין בעלת עיצוב אדריכלי אחד לכל המגרש, אשר בנוסף תהיה כפופה לאישור הועדה המקומית. המומחה מטעם התובעים מדגיש עוד כי מכירת כלל הזכויות בקרקע לגורם אחד תגרום לביטול מרכיב המושע וההכרח בתכנון משותף, מה שבתורו עשוי להשפיע על שווי המקרקעין בתוספת של כ-10%. חוות דעת מומחה מטעם הנתבעות 3 ו-11 - לפיה ניתן לבצע חלוקה בעין אך היא אינה כדאית משום שהיא עלולה לגרום לשותפים הפסד ניכר היות וחלוקה לשני אגפים תדרוש הקצאת שטחים ציבוריים בהיקף גדול יותר, והיות ותכנון שכזה מייקר את עלויות הבנייה בשל הצורך בהכפלת היקף הרכוש המשותף. עוד נטען בחוות הדעת כי במקרה של חלוקה בעין, יעלה הצורך בתשלום תשלומי איזון לחלק מהשותפים, תשלומים המחויבים במס. כן נטען כי חלוקה בעין תיצור סכסוכים נוספים בין השותפים, מאחר והם יהיו מחויבים לקבל החלטות רבות ביחד ואף לבנות את החנייה המשותפת, בכל מקרה יחד, גם אם אגף אחד ייבנה בשלב מאוחר יותר. מכאן שבנוסף תישאר בין הצדדים "שותפות כפויה" בכל החלקה. לבסוף נטען כי מכירת המקרקעין אגב פירוק שיתוף עלולה להפחית את התמורה בכ-15% עד 20% חוות דעת מומחה מטעם הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 : בחוות דעת זו נטען כי ניתן ואף כדאי לבצע חלוקה בעין ל-2 בניינים על פי התכנית התקפה, וחלוקה בעין לשני אגפים, לפי התכנית המופקדת ובהתאם להתנגדות שהתקבלה, תוך תשלום תשלומי איזון, ככל שיעלה הצורך. נטען כי ניתן לבנות את שני האגפים תוך הסדרת זכויות מעבר בדרך של רישום זיקת הנאה בלשכה לרישום מקרקעין. בחוות דעת זו נטען גם כי חלוקה בעין תאפשר לבעלי המקרקעין החפצים בכך לבצע בעתיד עסקאות קומבינציה או בנייה עצמית לקבלת דירות בנויות. על כן נטען כי מכירת כל המגרש במסגרת פירוק השיתוף עלולה לגרום לבעלי הזכויות להפסד ניכר של עשרות אחוזים. ובכן.. עיניינו הרואות כי קיימות בענייננו לא פחות מ- 3 חוות דעת שונות, כאשר כל אחת מהן מעלה טיעון אחר ביחס לאופן חלוקת המקרקעין והיכולת לעשות כן. מכאן, מאליו יובן כי הצדדים אינם מסכימים ביניהם על אופן החלוקה. אם כך, הרי שראשית לכל נדרשת הכרעה בשאלה האם המקרקעין נשוא התובענה שבפניי ניתנים לחלוקה בעין, אם לאו. היה ומסקנתי תהא כי לא ניתן במקרה זה לחלק את המקרקעין בעין, לא יהיה מנוס מדיון בפירוק השיתוף על דרך מכירת המקרקעין. יפים לעניין זה דבריה של כבוד השופטת ש' נתניהו בע"א 725/82 ריינר נ' קומיסר,פ"ד לז (3) 131, 140 (1983) לפיהם: "באין הסכמה על אופן פירוק השיתוף, דרך החלוקה של מקרקעין הניתנים לחלוקה היא פירוק השיתוף על-ידי חלוקה בעין. זו הוראת סעיף 39(א) של חוק המקרקעין. רק אם המקרקעין אינם ניתנים לחלוקה, או אם בית המשפט נוכח, כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, רק אז יהיה הפירוק בדרך של מכירת הנכסים וחלוקת הפדיון, כאמור בסעיף 40(א) של החוק". חלוקה בעין חלוקה בעין משמעה חלוקת המקרקעין באופן המפצל את זכויות הבעלות במקרקעין לכל צד, באופן עצמאי. להבהרה, יפים דברי כב' השופט ח' כהן בע"א 587/78 רוטשילד נ' פרנק, פ"ד לג (3) 33 (1979), 35: ""חלוקה בעין", פשוטה כמשמעה, היא חלוקת המקרקעין בין השותפים באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת - להבדילה מבעלות משותפת - על חלק מסוים מתוכם. מקרקעין ניתנים לחלוקה בעין, אם ניתן לפצלם למספר חלקים שכל אחד מהם מסוגל לשמש נושא נפרד לבעלות. ... עיקרו של פירוק השיתוף הוא בהפרדת זכויות הבעלות, והפרדה זו ניתן להשיגה במלואה על-ידי החלוקה בדרך של רישום הבית כבית משותף." בענייננו, קבעה הועדה המחוזית, בין היתר כי על המקרקעין ניתן לבנות בניין אחד, בעל שני אגפים, ועוד כי בנייתו כפופה הן להגשת תכנית עיצוב אדריכלי אחת, והן לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. דברים אלה אף הובהרו בתכנית המפורטת המאושרת כפי שפורט לעיל, במסגרתה אף צוין כי בכל מקרה מדובר בבניין אחד, ויש להוציא בעניינו היתר בניה אחד. מכאן שהתיאום הנדרש מן השותפים לבניית הבניין בעל שני האגפים, מצריך המשך שיתוף פעולה בין כל בעלי המקרקעין למשך תקופה ארוכה. ברי גם האמור בחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים לפיה הקמת בניין אחד בעל שני אגפים, מחייבת תיאום מוחלט בין שני המבנים בנושאי תכנון חזיתות, גמר וחניה (עמ' 13 לחוות הדעת). יצוין עוד כי חוות הדעת מטעם הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 איננה עוסקת בשלבי הבנייה אלא בעצם האפשרות לחלוקה בעין כאשר מדובר בשני אגפים, תוך תשלום תשלומי איזון והסדרת הזכויות לאחר בנייתם. מכאן שצודק המומחה שמונה מטעם הנתבעים 3 ו-11 הטוען בחוות דעתו כי במצב הדברים הנוכחי, חלוקה בעין לא תיצור אלא סכסוכים נוספים בין השותפים, אשר יהיו מחויבים לקבל החלטות רבות ביחד ואף יהיו מחויבים לבנות את החנייה המשותפת ביחד, וזאת גם אם אגף אחד ייבנה בשלב מאוחר יותר, ולאחר שבכל מקרה תישאר בין הצדדים "שותפות כפויה" בכל החלקה. יפים לעניין זה דברי כב' השופט י' דנציגר ברע"א 5243/09 זייף נ' רגואן (מיום 9/7/09), (אליו הפנה ב"כ הנתבעות 3 ו-11) אשר קבע כי: "... אכן, נראה כי התיאום הנדרש בבניית בניין אחד עם שני אגפים אינו תיאום מינימאלי כפי שטוענים המבקשים, אלא נדרש תיאום ושיתוף פעולה בשלבים השונים של הבנייה, ... כפי שציין בית המשפט לא ניתן לכפות על הצדדים לפעול יחד ולשתף פעולה, שהרי זהו סעד הפוך מן הסעד המבוקש, שהוא כאמור פירוק השיתוף...". כך או אחרת, חלוקה שכזו איננה מהווה חלוקה בעין על דרך פיצול זכויות הבעלות במקרקעין לכל צד, באופן עצמאי, אלא, כפי שנקבע בחוות דעת המומחה מטעם הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10, בעתיד, לאחר הגשת תכנית עיצוב אדריכלית אחת ואישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, ולאחר סיום בניית החניון המשותף, או אז יתקבלו על המקרקעין שני אגפים נפרדים, אשר יחולקו בין התובעים והנתבעת 3 ו-11 מצד אחד, לבין יתר הנתבעים, מצד שני, ואשר עדיין יחלקו חלק מהרכוש המשותף. יודגש עוד כי בחקירתו הנגדית הסכים המומחה מטעם הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 (אשר כזכור טען בחוות דעתו שניתן ואף כדאי לבצע חלוקה בעין לשני אגפים) כי במקרקעין נשוא התובענה שבפניי, לא ניתן לבצע חלוקה בעין באופן שכל אחד מהבעלים יקבל בעלות עצמאית ונפרדת בחלק מוגדר במקרקעין (ראו פרוטוקול הדיון מיום 15/2/12 בעמ' 24). על האמור יש להוסיף כי בענייננו מדובר במגרש ריק אשר אף לא החלו בו הליכי פיתוח תשתיות. רק לאחרונה אושרה התכנית המפורטת (ח/370/4) ולא הוגש כל תשריט לבניית הבניין בעל שני האגפים לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה. בעניין זה אפנה לדבריו של ויסמן באשר לשאלה מהם מקרקעין הניתנים לחלוקה: "מסתבר כי המחוקק התכוון בביטוי "מקרקעין הניתנים לחלוקה" למקרקעין שתשריט לחלוקתם בדרך מסויימת אושר על ידי הרשויות הפועלות על פי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. כל עוד לא אושר תשריט שכזה נחשבים מקרקעין משותפים כ"מקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה". מסקנה זו עולה מסעיף 38 לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, ומסעיף 143 לחוק התכנון והבניה, ..". (ויסמן, כרך שני, 301) למען הבהירות אצטט את לשון סעיף 143 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 הקובע כדלקמן: "לא תירשם חלוקת קרקע בפנקסי המקרקעין אלא על פי תשריט שאושר על פי פרק זה או על פי סימן ז' לפרק ג'; לא יינתן פסק-דין לחלוקת קרקע בין בעליה המשותפים אלא על פי תשריט ואישור כאמור, ולא יהא תוקף לכל רישום שנעשה בניגוד לסעיף זה לאחר תחילת חוק זה". אבהיר כי אינני מתעלמת מהטענה לפיה יש ליתן לצדדים שהות נוספת להגשת תשריט מטעמם לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, בטרם פירוק השיתוף. עם זאת משברור כי לא ניתן לבצע במקרקעין חלוקה בעין, משום שממילא החלוקה המבוקשת אינה עונה על דרישות הדין (באשר לא תוליך ליצירת שתי יחידות עצמאיות ונפרדות לחלוטין), הרי שאין נפקות להגשת תשריט לאישור הועדה המקומית לתכנון ובנייה, לצורך בניית הבניין על שני אגפיו. בדומה ברי כי גם אישורו של תשריט כזה לכשיוגש, אין בו כדי להשפיע על קביעתי לפיה לא ניתן לבצע חלוקה בעין בעת שמדובר בבניין אחד עם שני אגפים. בשולי הדברים אציין כי למעשה, מבקשים הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 להורות על פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין על ידי בניית בניין אחד עם שני אגפים, אשר בעתיד יירשם כבית משותף וכל אחד מהשותפים יקבל את חלקו בדמותן של יחידות דיור. אלא שבעניין זה אביא מדבריו של כב' השופט מ' לנדוי בע"א 319/74 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' תמרה פיין ואח', פ"ד ל (1) 454, 457, אשר קבע בעניין פירוק שיתוף של בניין שטרם נבנה כדלקמן: "במדינות רבות מאפשר החוק לרשום כבית משותף נכס שעומדים לבנות עליו בית דירות, אף שהמבנה טרם הוקם. אין הדבר כן על פי המשפט הישראלי. תנאי לרישומו של נכס כבית משותף הוא הימצאותו של מבנה שיש בו לפחות שתי דירות. בלשון החוק "בית שיש בו שתי דירות או יותר ואפשר לזהות כל אחת מהן כיחידה נפרדת, ניתן לרישום בפנקס". וכן, ההגדרה של בית משותף בחוק אומרת: "'בית משותף' - בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים". מדברים אלה עולה כי לא ניתן לרשום כבית משותף כיברת אדמה שמתכוונים לבנות עליה, או מבנה הנמצא בתהליכי בנייה כאשר טרם הגיעו לשלב שבו ניתן לזהות במבנה לפחות שתי דירות נפרדות". (הדגשים אינם במקור). (כן ראו: ויסמן, כרך שני, 355). בנסיבות אלה אני קובעת כי לא ניתן להורות על פירוק השיתוף במקרקעין נשוא התובענה שבפניי בדרך של חלוקה בעין. משכך, אין צורך לדון בשאלה האם חלוקה בעין תגרום למי מהשותפים הפסד ניכר, ויש להורות על פירוק השיתוף במקרקעין באמצעות מכירתם. אופן ביצוע המכירה סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע כדלקמן: 40. (א) במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון. (ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין". על דרך הכלל. לפי הרישא של סעיף 40 (ב) לחוק המקרקעין, מכירת מקרקעין תיערך בדרך שבה נמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל ותתבצע בהתאם להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם - 1979 - במכירה פומבית. לפני מכירה כאמור יש לקבוע את שווי הנכס בשומה. לרשם ההוצאה לפועל הסמכות שלא לאשר מכירה בשיעור הנופל מהשומה שנקבעה (ראו בעניין זה: ע"א 319/74 רובינשטיין נ' פיין, פ"ד ל (1) 454, 457 (1975) וכן ראו: ויסמן, כרך שני, 313 - 314). עם זאת הסיפא של הוראת סעיף 40 (ב) מאפשרת לבית המשפט לסטות מכלל זה ולקבוע כי המקרקעין יימכרו בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים שעה שהוא מוצא כי דרך זו יעילה וצודקת יותר בנסיבות (ראו בעניין זה ע"א 190/73 חזקיהו נ שרף פ"ד כח (2) 44, 48; ויסמן, כרך שני, 314 - 315; וכן מ' בניאן, דיני מקרקעין עקרונות והלכות, מהדורה שנייה, 2004, 585). יפים בעניין זה דברי המשנה לנשיאה (כתוארה אז) כב' השופט א' ריבלין ברע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' שאול ויסמן, פסקה 18 לפסק הדין (מיום 25/7/2010) לפיהם: "יתרונו של מסלול ההתמחרות הפנימית במקרה שלפנינו בכך שהוא מאפשר למבקשים - אם יחפצו בכך - להמשיך ולהחזיק בנכס במטרה לקדם את פיתוחו העתידי. ... מובן כי ככול שיחפצו הצדדים במועד מאוחר יותר להסכים ביניהם על מכירת הנכס כולו במכירה פומבית דווקא, אין מניעה שיעשו כן." גם בענייננו אני סבורה כי מסלול ההתמחרות הפנימית יהיה צודק ויעיל יותר מדרך של מכירת המקרקעין במכרז פומבי וזאת משום שהנתבעים 2, 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10 ו-11 שהם בעלים של 55.3% מהמקרקעין, מסכימים למכירת המקרקעין בדרך של התמחרות פנימית בין כאפשרות ראשונה ובין כאפשרות חלופית, לאפשרות החלוקה בעין (אשר כפי שנקבע לעיל - לא תיתכן בענייננו). מכל מקום נתבעים אלה שהינם בעלי רוב זכויות הבעלות במקרקעין, מתנגדים למכירת המקרקעין בדרך של מכרז פומבי. אם כך, הרי שמכירת הזכויות לצד שלישי בדרך של מכרז פומבי תהיה בניגוד מובהק לרצונם ולשאיפתם של רוב בעלי הזכויות במקרקעין. אפנה בעניין זה לסעיף 43 לחוק המקרקעין אשר קובע כדלקמן: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים". על האמור יש להוסיף כי ניתן לבצע את המכירה, של חלק מהמקרקעין של אותם בעלי זכויות המעוניינים בכך, רק במקרה בו כל יתר השותפים מעוניינים להותיר את זכויותיהם בידיהם ולהישאר שותפים זה עם זה. (ראו: ע"א 623/71 גן בועז נ' אנגלנדר, פ"ד כז (1) 334; כן ראו ויסמן, כרך שני, 305). בענייננו, לא הוכח להנחת דעתי כי כל הצדדים מסכימים לפירוק השיתוף בדרך של מכירת זכויות התובעים בלבד. אמנם הנתבעים 2, 5, 6, 8, 9 ו-10 וכן הנתבעות 3 ו-11 טענו כי יש להורות על פירוק השיתוף בדרך של מכירת חלקם של התובעים בהתמחרות פנימית, עם זאת הנתבעת 7 והנתבעים 1 אינם מביעים דעתם בעניין זה, ומכאן שאף לא נתנו הסכמה להותיר בידם את זכויותיהם, ביחד עם שאר בעלי המקרקעין למעט התובעים. הנתבעים 1 מצטרפים לטענת התובעים ומסכימים לביצוע פירוק השיתוף על דרך של חלוקה בעין, ואילו הנתבעת 7 נותנת הסכמתה לחלוקה בעין או לחילופין למכירה בדרך של התמחרות פנימית. אשר על כן ומשאין הסכמה בין כל יתר בעלי הזכויות במקרקעין, הרי שלא ניתן להורות על מכירת חלק מן המקרקעין בלבד. עם זאת, לאחר שכפי הנטען הנתבעים הפרטיים הגיעו להסכמות שונות ביניהם, עם אחת החברות הקבלניות, הרי שמבחינה מעשית, לצורך ההתמחרות הפנימית, יראו בהם כמקשה אחת, המיוצגת על ידי החברה הקבלנית עימה הגיעו להסכמות, לאחר שהם אינם מעוניינים ליטול חלק בהתמחרות זו. ההתמחרות הפנימית תבוצע איפוא בפועל בין התובעים לבין שתי החברות הקבלניות בבעלותן חלקים מהמקרקעין (הנתבעת 7 מחד והנתבעות 3 ו- 11 מאידך). משכך אני סבורה כי הדרך הראויה והצודקת ביותר בענייננו, היא להורות על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית על כלל הזכויות במקרקעין. אבהיר כי לא נעלמה מעיני טענת התובעים לפיה מכירה סגורה בין השותפים תיתן יתרון לשותף שהוא בעל אמצעים כלכליים. עם זאת אציין כי התובע 1 בעצמו ציין בעדותו כי העובדה שבין השותפים קיימות שתי חברות קבלניות תעודד תחרות ראויה ביניהם וכדבריו: "ש. אז למה אתם מסרבים למה שכל כך מתבקש במצב כזה, שזה במבי בין השותפים (התמחרות פנימית, תקנה אותי, אקנה אותך), למה אתה מכריח אותנו לצאת החוצה אל הציבור? ת. כי בפירוש בין הנתבעים ישנם שני קבלנים שהציעו לי, שניהם, או לפחות אחד מהם, כבר עסקת קומבינציה בתנאים שנראו לי פחותים מהשוק, ז"א ברור לי שבמכירה שיכנסו אליה קבלנים אחרים, אפשר יהיה להשיג את מכסימום התמורה ש. למה לא פנית גם אלינו בבקשה לקבל הצעה לעסקת קומבינציה או כסף? ת. אני גם לא פניתי אל השני, הוא פנה אלי". (פרוטוקול הדיון מיום 9/5/12 עמ' 46). אני מקבלת איפוא את טענת הנתבעות 3 ו-11 לפיה בין השותפים נמצאות שתי חברות קבלניות בעלות אינטרסים מנוגדים לרכישת המקרקעין, וכי האמור יביא להתמחרות הוגנת בין השותפים. בנוסף לאמור ועל מנת לשמור על קבלת תמורה ראויה בגין הזכויות במקרקעין, בהתמחרות הפנימית, אני קובעת כי שווי המקרקעין ייקבע על ידי שמאי מקרקעין. המחיר שייקבע על ידי השמאי, יהווה מחיר ההתחלתי להתמחרות הפנימית. בכל מקרה, המקרקעין לא יימכרו בסכום הנופל מסכום השומה. מובן כי ככל שיחפצו הצדדים במועד מאוחר יותר להסכים ביניהם על מכירת המקרקעין כולו במכירה פומבית דווקא, אין מניעה שיעשו כן. סוף דבר אשר על כן, אני קובעת כדלקמן: אני מורה על פירוק השיתוף של כל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 18 בגוש 6874 הממוקמים בעיר חולון (מגרש 228). פירוק השיתוף ייעשה בדרך של התמחרות פנימית בין בעלי הזכויות במקרקעין. אני ממנה את עוה"ד שלמה שחר מרחוב יבנה 15 בתל אביב, בטלפון 03-5662808, פקס: 03-5662801, ככונס נכסים לביצוע הפירוק. על כונס הנכסים לפנות לקבלת חוות דעת שמאית מוסמכת, שתקבע את שווי התמורה עבור רכישת כלל הזכויות במקרקעין. הליכי הכינוס והמכירה יבוצעו בפיקוח רשם ההוצאה לפועל, ולשם קבלת הוראות, לרבות הוראות בדבר ערובה שיפקיד כונס הנכסים לפי תקנה 391 לתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד - 1984, יפתח ב"כ הנתבעות 3 ו-11, עו"ד יגאל דורון, תיק בלשכת ההוצאה לפועל שבו יירשמו התובעים כחייבים ואילו הנתבעים כולם יירשמו כזוכים. עם הפקדת הערובה שיקבע רשם ההוצאה לפועל, תירשם הערה בדבר מינוי כונס נכסים למקרקעין, בלשכת רישום המקרקעין. שכר כונס הנכסים ייפסק אף הוא ע"י רשם ההוצאה לפועל במסגרת הליכי ההתמחרות. על מנת שלא להכביד על ביצוע מוצלח של פירוק השיתוף, לא אפסוק הוצאות. קרקעותאיחוד וחלוקה מחדש