ביטול עסקת מתנה (במקרקעין) בלתי סבירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול עסקת מתנה בלתי סבירה: התובעת נתנה את דירת מגוריה במתנה לנתבעת. אין חולק שאין קרבה ביולוגית או משפחתית בין השתיים, וכי ברקע הדברים עמד סכסוך שבין התובעת לבין בנה. עניינה של התובענה הוא בשאלת תקפותה של עסקת המתנה. רקע עובדתי וטענות הצדדים 1. התובעת, שושנה (עדנה) סגל (להלן: "התובעת"), הינה בעלים מכוח חכירה מאת קרן קיימת לישראל בדירה שברחוב אבן אביתור 6 רמת גן הידועה כחלקה 119/7 בגוש 6183 (להלן:"הדירה"). התובעת, כבת 54 בעת שהוגשה התביעה, מתגוררת בדירה בגפה. יש לה בן יחיד, אסף (אסי) סגל (להלן: "אסף"), נשוי ואב לילדים. התובעת התאלמנה לפני כ- 15 שנים מאבי בנה, נישאה בשנית והתגרשה לאחר תקופה קצרה. מערכת היחסים של התובעת עם בנה ידעה עליות ומורדות במשך השנים. הנתבעת, אירית לקדונסקי (להלן:"הנתבעת"), כבת 34 בעת הגשת התביעה, נשואה ואם לילדה - מתגוררת מזה שנים באותו הבנין שבו מתגוררת התובעת. ההיכרות בין השתיים החלה כבר בנערותה של הנתבעת, כנראה בעקבות מגורי התובעת באותה עת במרחק קצר מבית הורי הנתבעת. בהיות הנתבעת בת 14 נותק הקשר בינה לבין התובעת, והפעם הבאה שבה התראו שוב היתה כעבור כ- 20 שנים, בשנת 2005 - שאז התברר לשתיים באופן מקרי כי הן גרות באותו הבנין ברחוב אבן אביתור 6 ברמת גן. 2. בערב יום כיפור שחל ביום 21/9/07 נפגשו התובעת והנתבעת בבית כנסת. במהלך פגישה זו הוסכם כי התובעת תעביר את הדירה ללא תמורה לידי הנתבעת. הצדדים חלוקים ביניהם על חילופי הדברים שקדמו להסכמה ועל פרטיה, ואף לגבי מי מהשתיים הגתה את הרעיון. עובדה היא שביום 7/10/07 התייצבו התובעת והנתבעת במשרד עו"ד יעקב לוי (להלן: "עו"ד לוי") וחתמו בפניו על תצהירי העברה ללא תמורה של הדירה - התובעת כנותנת המתנה, והנתבעת כמקבלת (מוצג 1 למוצגי הנתבעת); על טופס מש"ח (מוצג 3 למוצגי הנתבעת); שטר העברת זכויות בדירה (מוצג 4 למוצגי הנתבעת); ועל יפוי כוח בלתי חוזר שנחתם על ידי התובעת כאשר מיופה הכוח הוא עו"ד לוי (מוצג 2 למוצגי הנתבעת, להלן: "יפוי הכוח"). אין חולק כי הנתבעת היא שיצרה את הקשר עם עו"ד לוי, ואף קיימה עימו פגישה מקדימה שאז ביקשה ממנו להכין את המסמכים הנדרשים להעברת הדירה ללא תמורה מאת התובעת לנתבעת. ואמנם, המסמכים הוכנו מראש לפני אותה פגישה שאליה הגיעה גם התובעת, שאז הם נחתמו. 3. באשר לרקע להענקת המתנה והיוזמה לה, לכל אחד מהצדדים גרסה משלו. לטענת התובעת, בינה לבין הנתבעת התקיים קשר של שכנות, אשר מדי פעם משוחחות זו עם זו. מצבה הגופני והנפשי של התובעת רעוע, לטענתה, ומערכת היחסים שלה עם בנה ידעה כאמור עליות ומורדות. בתקופה הרלוונטית לתובענה התובעת אף היתה מועמדת לפיטורין (ובסופו של יום אמנם פוטרה), דבר שגרם לה ללחץ רב והוביל להסלמת היחסים עם בנה ולמריבה. זו הגיעה לשיאה סמוך לפני ערב יום הכיפורים, עד כדי שהתובעת חשה שבנה נטש אותה. כך קרה שהגיעה לבית הכנסת בערב יום הכיפורים בסערת רגשות, ומשפגשה שם בנתבעת שיתפה אותה במצוקתה וסיפרה לה כי היא "כל כך כועסת" על בנה עד כדי "שבא לה" להענישו (סעיף 7 לתצהיר התובעת). לטענת התובעת, הנתבעת ניצלה את חולשתה ומצבה, וזיהתה "שעת כושר" כדי להשפיע על התובעת להעביר לה את הדירה. מצד אחד, "הזהירה" הנתבעת את התובעת מפני האפשרות שבנה אסף יבקש לנשלה מן הדירה ואף להשליכה לרחוב; ומצד שני אמרה שתהיה כבת לתובעת והציעה לה שזו תעביר לידיה את הדירה, לא כמתנה אלא למשמרת - וכשהיחסים בין התובעת לבנה ישתפרו, הנתבעת תחזיר לה את הדירה (עמ' 17 לפרוטוקול ש' 7 עד עמ' 18 ש' 25). בהמשך לכך, הנתבעת לקחה את התובעת לעו"ד לוי מתוך ידיעה שהאחרונה שרויה במצוקה נפשית ותוך ניצול מצבה; ובכך גרמה לתובעת לחתום על המסמכים הכרוכים בהעברת הדירה ללא תמורה, בלא שהתובעת היתה מסוגלת להבין את מהות המעשה. הנתבעת מצידה טוענת, כי היתה זו יוזמה של התובעת שביקשה להעביר לה את הדירה ללא תמורה. אחרי נתק של כ-20 שנה, פגשה הנתבעת בתובעת בשנת 2005 משהתברר שהן שכנות המתגוררות באותו בנין; ולדברי הנתבעת, נוצר בין השתיים קשר חם וקרוב. או אז, בערב יום כיפור שחל בשנת 2007 ובהיותן בבית כנסת, ניגשה התובעת לנתבעת ואמרה לה שהיא רוצה לתת לה במתנה את הדירה. לגרסת הנתבעת, היא סרבה בתחילה והגיבה בכך שאמרה "אני לא יכולה להרשות על עצמי לקבל מתנה, זה כבד עלי", אלא שבמשך שבועיים התובעת לחצה על הנתבעת, לדבריה, עד שהאחרונה התרצתה (עמ' 51 לפרוטוקול שורות 14-6); ובהמשך לכך קבעה הנתבעת פגישה במשרדו של עו"ד לוי ליום 7/10/07, שאז חתמו השתיים על המסמכים המשפטיים לביצוע עסקת המתנה. 4. התובעת טוענת כי כשבוע לאחר העסקה, התקשר אליה בנה ובעקבות השיחה עימו "חזרה לעצמה" והתעשתה (עמ' 19 לפרוטוקול שורות 25-21). מיד לאחר מכן הודיעה התובעת לנתבעת כי היא מתחרטת על כל פעולה שביצעה בקשר עם הדירה; ואולם הנתבעת התעלמה לחלוטין מן התובעת וסרבה למסור לה מידע כלשהו, לרבות מיהו עורך הדין שאליו הגיעו לחתום על העסקה - כאשר התובעת, לטענתה, לא קיבלה לידיה עותק מן המסמכים ואף את שמו של עורך הדין לא זכרה. מששיתפה התובעת את בנה בעניין ופנו לעורך דין, עלה בידם לברר באמצעות הדיווח שנעשה למשרדי מיסוי המקרקעין - כי עו"ד לוי הוא שטיפל בעסקה. משכך, נשלחה לו ביום 17/12/2007 הודעת ביטול (מוצג 5 למוצגי התובעת), והודעה כאמור נשלחה גם לנתבעת עצמה ביום 16/1/2008 (מוצג 6 למוצגי התובעת), אלא שהנתבעת עמדה על קיום המתנה (להלן: "הודעת הביטול"). בסמוך לכך אף נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה על הדירה לטובת הבן אסף, על מנת להגן על זכויות התובעת מפני הנתבעת. לטענת התובעת, משלא פעלה הנתבעת להשלמת העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין ואף הערת אזהרה נרשמה על ידה רק ביום 24/1/08, לאחר שזה מכבר קיבלה את הודעת הביטול - לא הושלמה המתנה; ומכאן, שזכותה של התובעת לחזור בה ממנה. לחלופין, נטען כי העדר הסכמה והעדר גמירת דעת מצידה של התובעת מאפשרים לה לחזור בה ולבטל את המתנה. התובעת תומכת את טענתה זו בחוות דעת מיום 8/3/09 מאת פרופ' מרק וייזר שניתנה לאחר בדיקה פסיכיאטרית שנערכה לה כחודשיים קודם לכן (להלן: "פרופ' וייזר"). מחוות הדעת עולה, לטענת התובעת, כי היא סובלת ממחלת נפש כרונית מזה כשלושים שנה, המתבטאת בין היתר במעשים חסרי שיפוט. על כן, לא היתה אחראית למעשיה בתקופה שבה ביקשה למסור את דירתה לנתבעת. בנוסף נטען על ידי התובעת, שנסיבות המקרה מצביעות כי חל פגם העולה כדי עושק המזכה אותה בביטולה של המתנה מכוח הוראת סעיף 18 לחוק החוזים; זאת מקום שעסקת המתנה נעשתה תוך השפעה בלתי הוגנת ובחוסר תום לב, כאשר הנתבעת ניצלה את מצבה הרעוע של התובעת שהיתה נתונה בסערת רגשות. 5. אשר לנתבעת - זו טוענת כי התובעת, שיחסיה עם בנה היו סבוכים ומתוחים, מצאה בנתבעת בת אהובה. כן טוענת הנתבעת כי בזמנים קשים ובעת מחלה, היא זו שעמדה לצד התובעת, תמכה בה וסעדה אותה. על רקע זה ומכל הלב, פנתה אליה התובעת בערב יום הכיפורים 2007 וביקשה ליתן לה את הדירה במתנה - הן משום עזרתה של הנתבעת לתובעת בזמנים שבהם היתה זקוקה לה, ובעיקר משום שאינה מסוגלת עוד לסבול את התנהגותם של בנה ורעייתו, שכל חפצם הוא להשתלט על הדירה. כך, לטענת הנתבעת, אמרה לה התובעת. ואולם מאז שנודע לבנה של התובעת על אודות עסקת המתנה, הוא החל להסית את התובעת נגד הנתבעת. זאת ללא כל עוול מצד הנתבעת, ומכאן היתה הדרך קצרה להגשת התביעה. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי יש לדחות את טענת התובעת בדבר אי כשירותה והעדר גמירת דעתה ביחס לעסקה. בהקשר זה הציגה הנתבעת חוות דעת מומחה מטעמה בתחום הפסיכיאטריה, מאת פרופ' משה קוטלר (להלן: "פרופ' קוטלר"). זו ניתנה ביום 21/5/10 לאחר בדיקה שערך לתובעת בינואר 2010, השוללת אפשרות של מחלת נפש אצל התובעת שפגמה או פוגמת ביכולת שיפוטה ובכשירותה הנפשית לבצע עסקאות משפטיות. נטען, לכן, כי עסקת המתנה נעשתה מתוך מודעות ומרצונה החופשי של התובעת, ואין יסוד לטענתה בדבר ניצול לא הוגן של מצבה. העסקה אף הושלמה באופן מהותי; ולחלופין, התובעת בחתימתה על יפוי הכוח ויתרה בכתב על זכותה לחזור בה מהמתנה. עוד נטען כי הנתבעת שילמה את שכר טרחת עו"ד לוי, מס רכישה ותשלומי ארנונה לעיריית רמת גן. בכך שינתה לטענתה את מצבה לרעה על סמך התחייבותה של התובעת להעניק לה את הדירה במתנה, וגם מטעם זה אין התובעת זכאית לחזור בה מן ההענקה. דיון 6. מטעם התובעת הוגשו תצהירי עדות ראשית שלה ושל בנה אסף. כן הוגשה חוות דעת מומחה מאת פרופ' וייזר. מטעם הנתבעת הוגשו תצהיר עדות ראשית שלה ותצהיר מאת עו"ד לוי. כן הוגשה חוות דעת מומחה מאת פרופ' קוטלר, הנסמכת גם על הערכה פסיכודיאגנוסטית שנערכה לבקשתו לתובעת באפריל 2009 על ידי הפסיכולוגית ד"ר שולמית בן יצחק (להלן: "ד"ר בן יצחק"). המצהירים נחקרו על תצהיריהם והמומחים על חוות הדעת לרבות ד"ר בן יצחק. האם זכותה של התובעת לחזור בה מן המתנה מכוח חוק המתנה? 7. העסקה שביסוד הדיון היא עסקת מתנה - שבמסגרתה התחייבה התובעת בכתב להעניק לנתבעת זכות במקרקעין ללא תמורה. כפי שיפורט להלן, על בקשתה של התובעת להצהיר כי עסקה זאת בטלה חולשים מספר דינים רלוונטיים. חוק המתנה התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המתנה") קובע מהי מתנה, מהן דרכי ההקניה שלה, ומבחין בין עסקת מתנה לבין התחייבות לתת מתנה. על פי הוראות אלה "מתנה היא הקניית נכס שלא בתמורה" וניתן לתת זכויות במקרקעין כמתנה (סעיף 1 לחוק). לענין העברת הבעלות במתנה נקבע כדלקמן: "בעלות בדבר המתנה עוברת למקבל במסירת הדבר לידו, או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבלו, ואם היה הדבר ברשות המקבל - בהודעת הנותן למקבל על המתנה; והכל כשאין בדין אחר הוראות מיוחדות לענין הנדון" (ההדגשה שלי - ע.ב.) (סעיף 6 לחוק המתנה). "הוראה מיוחדת לעניין הנדון" כלשון חוק המתנה, מצויה בסעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"): "(א) עסקה במקרקעין טעונה רישום; העסקה נגמרת ברישום, ורואים את השעה שבה אישר הרשם את העסקה לרישום כשעת הרישום. (ב) עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". כלומר, במקרה הרגיל עוברת המתנה אל מקבלה עם מסירת המתנה, או עם מסירתו של כתב המתנה לידיו. ואולם כאשר המתנה היא מקרקעין, ההלכה מקדמת דנא היא - ששילוב הוראת סעיף 6 לחוק המתנה עם הוראת סעיף 7 לחוק המקרקעין נותן כי פעולה של הקניית מקרקעין במתנה אשר לא נסתיימה ברישום, איננה מתנה מושלמת כי אם התחייבות לעשות עסקת מתנה במקרקעין [ראו: ע"א 4593/09 סעיד נ' סעיד, פסקה 17 לפסק דינה של כבוד השופטת א' חיות (15/11/2011); ע"א 493/91 מזרחי נ' מזרחי, פ"ד נ(1) 199, 205-204 (1996), להלן: "עניין מזרחי"]. בענייננו, העברת זכות הבעלות בדירה מן התובעת אל הנתבעת לא הושלמה ברישום, ועל כן יש לסווג את ההתקשרות בין השתיים כהתחייבות מצידה של התובעת ליתן מתנה לנתבעת. 8. לדברי התובעת, זמן קצר לאחר שהתחייבה בפני הנתבעת להעביר לה את הבעלות בדירה, היא התעשתה והבינה כי מלכתחילה לא היה לעסקת המתנה מקום. ההתחייבות לתת את הדירה כמתנה לנתבעת ניתנה בעידנא דריתחא מצידה של התובעת על בנה ועל רעייתו - ועם חלוף הזעם על השניים, התחוורה לתובעת חומרת המעשה ועל כן היא הודיעה לנתבעת על ביטול העסקה. סעיף 5 לחוק המתנה עניינו בחזרה מהתחייבות לתת מתנה: "(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב. (ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו. (ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן". (ההדגשה שלי - ע.ב.). הנה כי כן, על פי סעיף קטן (ב) רשאי נותן המתנה לחזור בו מן ההתחייבות ליתן מתנה - אלא אם כן שינה מקבל המתנה את מצבו לרעה בהסתמך על המתנה, או שנותן המתנה ויתר בכתב על זכותו לעשות כן. הנתבעת סבורה כי מתקיים כל אחד משני החריגים המנויים בסעיף 5 (ב) לחוק המתנה. משכך, התובעת לא היתה רשאית לחזור בה מן המתנה, ואין לכן משמעות להודעת הביטול שניתנה על ידה. 9. אקדים את המאוחר ואציין כבר בנקודה זאת כי על פי הוראות חוק המקרקעין וחוק המתנה, התחייבות התובעת לתת את הדירה במתנה לנתבעת היא לכאורה בת תוקף; ואולם בעת כריתתה של עסקת המתנה נפל פגם ברצון מצידה של התובעת, המביא לבטלותה של ההתקשרות. ואולם קודם שאפרט את הפגם ברצון, יש לחזור ולהתייחס בקצרה להוראת סעיף 5 (ב) לחוק המתנה. ראשית דבר, הנתבעת טוענת כי שינתה את מצבה לרעה תוך הסתמכות על התחייבותה של התובעת לתת לה את הדירה במתנה. בתוך כך לקחה הנתבעת על עצמה ושילמה את שכר טרחתו של עו"ד לוי שערך את מסמכי העסקה (ראו: נ/5), ואף שילמה מס רכישה בגין העסקה (ראו: נ/6). עוד נטען כי הנתבעת שינתה את רישום הזכויות בדירה בעיריית רמת גן, ומשכך גם נשאה בתשלום הארנונה על הדירה (ראו: נ/8). ואולם אין בכוונתי להרחיב את הדיון בנקודה זאת, משום שהדבר אינו דרוש לנוכח התוצאה שאליה הגעתי כאמור. אציין רק כי מדובר בהוצאות שעיקרן הוצאו על ידי הנתבעת רק לאחר שקיבלה זה מכבר את הודעת הביטול, ועל מנת "ליצור עובדות בשטח" ולבסס בצורה מלאכותית אחיזה שלה בדירה. הוצאות אלה לא הוצאו אפוא תוך הסתמכות על המתנה, אלא בניסיון ליצור מצג של הסתמכות - שהתברר כמצג שווא. יחד עם זאת, נראה כי יש ממש בטענתה של הנתבעת שלפיה התובעת ויתרה לכאורה בכתב על זכותה לחזור בה מההתחייבות לתת את הדירה במתנה לנתבעת. בד בבד עם תצהיר המתנה חתמה התובעת גם על יפוי כוח כללי ובלתי חוזר לעו"ד לוי, הוא "יפוי הכוח" כהגדרתו לעיל - לרשום את זכות הבעלות בדירה על שמה של הנתבעת. מסמך מסוג זה, כך נקבע בפסיקת בית המשפט העליון, מהווה ויתור בכתב על זכות החזרה מן ההתחייבות לתת מתנה; יפוי הכוח הבלתי חוזר נועד להבטיח את ביצוע עסקת המתנה - ועל כן בהעדר ראיות לסתור, יש במסמך משום ביטוי בכתב לכוונה מצד נותן המתנה לוותר על זכותו לחזור בו מן ההתחייבות (ראו: עניין מזרחי, שם, בעמ' 206-205). במצב דברים זה, על פי סעיף 5 לחוק המתנה, אין לכאורה תוקף להודעת הביטול ששלחה התובעת; ואולם כפי שכבר צוין - עצם ההתחייבות של התובעת שביסוד העסקה נגועה בפגם ברצון, ומטעם זה יש להורות על בטלות העסקה. ואפרט. הפגם שנפל בעסקת המתנה המצדיק את ביטולה 10. פרט לדיני המתנה והמקרקעין, על העסקה שבה עסקינן חלות הוראות שונות גם מתחום דיני החוזים: "המתנה היא הסכם. נתינתה נגמרת בהקנייתה על ידי נותן למקבל תוך הסכמה ביניהם שהדבר ניתן במתנה (סעיף 2 לחוק המתנה). ... על חוזה המתנה חלות שתי מערכות של הוראות חוק: ראשית, זו המיוחדת שנכללה בחוק המתנה, ושנית, בהעדר הסדר ספציפי בחוק הנ"ל, ההוראות הכלליות של דיני החוזים, החלות על כל החוזים לסוגיהם, אלא אם כן נקבע הסדר מיוחד לסוג מסויים של חוזים". [ע"א 343/87 פרי נ' פרי, פ"ד מד(2) 154, 158 (1990); ראו גם: ע"א 6296/05 כהן נ' עזבון המנוחה בקשי כתון ז"ל, סעיף ח(4) לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין (5/8/2007); וכן: ע"א 3601/96 בראשי נ' בראשי, פ"ד נב(2) 582, 596-595 (1998)]. כפי שנזכר לעיל, התובעת טוענת להעדר גמירת דעת מצידה בשל מצבה הנפשי, וכי לא היתה מודעת לכן למהות המסמכים שעליהם חתמה. אלא שמחוות הדעת הסותרות שהוגשו - של פרופ' וייזר מטעם התובעת; ושל פרופ' קוטלר מטעם הנתבעת, לרבות ההערכה הדיאגנוסטית של ד"ר בן יצחק - לא ניתן להסיק על העדר גמירת דעת או חוסר כשירותה של התובעת לחתום על המסמכים שעה שחתמה עליהם. נמצא אמנם תימוכין במכתבים מאת ד"ר מורפוגו, פסיכיאטר מהמרפאה לבריאות הנפש במחוז דן, כי התובעת היתה בטיפול אצלו בין השנים 1976-1974 - בהיותה כבת 20 - ואובחנה "כמקרה גבול סכיזואידי" וכבעלת "הפרעות נפשיות חמורות מאד". אלא שמאז התובעת לא היתה עוד בטיפול או במעקב פסיכיאטרי ואינה נוטלת תרופות בתחום זה. גם לא נערכה לה בדיקה סמוך למועד שבו התקשרה בעסקת המתנה. שתי חוות הדעת שהוצגו הן ממועד מאוחר לכך, ואינן מבטאות אלא השערה בנוגע למצבה הנפשי בעת הרלוונטית. עם זאת, שני המומחים גם יחד ואף הפסיכולוגית ד"ר בן יצחק תמימי דעים כי התובעת סובלת מהפרעת אישיות; וכי "ברמה האישיותית עולים ביטויי מצוקה כרונית", כלשון ד"ר בן יצחק, ויכול שזו תתבטא בתפקוד לקוי - הגם שהם חלוקים בדבר היקפה של ההפרעה ועל השלכתה לענייננו. אין בידי אפוא לקבוע כי התובעת, כטענתה, סובלת ממחלת נפש וכי בעת שהתקשרה בעסקת המתנה עם הנתבעת לא היתה אחראית למעשיה וחסרת כושר שיפוט. ואולם למצבה כאמור נודעת משמעות מבחינת ההשפעה שיכול שהיתה לנתבעת על התובעת, בהינתן סערת הרגשות ורמת הכעסים והתסכול שבהם היתה התובעת נתונה בעת הרלוונטית עקב משבר היחסים שבינה לבין בנה. 11. בנסיבות המקרה וכפי שעוד יוברר, יש תחולה בעניננו לעילת העושק הקבועה בפרק ב' לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (לעיל ולהלן: "חוק החוזים") - העוסק בביטול חוזה מחמת פגם בכריתה: מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה" (סעיף 18 לחוק החוזים). עילת העושק מחייבת אפוא התקיימותם של שלושה יסודות מצטברים: א. חולשתו של צד להסכם, הבאה לידי ביטוי במצוקה, בחולשה שכלית או גופנית, או בחוסר ניסיון. ב. ניצול חולשה זו על ידי הצד האחר להסכם או מי מטעמו. ג. תנאי העסקה שנוצרה כתוצאה מהניצול גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. יסודות אלה של עילת העושק אינם רק מצטברים, אלא שהם גם "שלובים זה בזה ככלים שלובים" [ראו: דברי כבוד השופט י' טירקל בע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, פ"ד לו(1) 762, 767 (1981) (להלן: "עניין סאסי"); וראו גם: ע"א 5806/02 ארביב נ' קרני, פ"ד נח(5) 193, 198 (2004)]. קיימת ביניהם תלות הדדית, באופן שככל שמתקיים אחד היסודות באופן מובהק, ניתן במידה רבה להסיק מכך גם על התקיימותם של היסודות האחרים [עניין סאסי, בעמ' 769; וראו גם: ע"א 3156/98 בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה(1) 939, 949-948, (1999); וכן דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 980 (1992) (להלן: "פרידמן וכהן")]. 12. בבסיס דוקרטינת העושק ניצבת תפיסה מוסרית חברתית. על כך נאמר: "עילת העושק, הינה אחד הביטויים הברורים לתפיסה העכשווית של דיני החוזים המציבה גם את הדרישה לצדק והגינות חוזית לצד מתן ביטוי לרצון הצדדים. הרעיון הוא כי בהעדר רצון חופשי - החוזה פגום, כאשר 'הדרישה לפגם ברצון בעילת העושק ובעילה של השפעה בלתי הוגנת היא מתונה ומרוככת הרבה יותר מזו הקיימת בעילות המסורתיות (טעות, הטעיה, כפיה). הצירוף של תנאים גרועים או בלתי הוגנים, עם פגם ברצון, ולו פגם מתון, הוא המצדיק את קיומה של עילת הביטול' (פרידמן וכהן, עמ' 971). החשיבות היא בעצם ההכרה ביסוד מצפוני מוסרי וערכי שלאורו צריך להיבחן החוזה (ולעניננו כתב הויתור) כאשר הקביעה היא כי בנסיבות מסוימות, על פי המדדים שנקבעו בעילת העושק לבחינתו של יסוד זה - ניתן יהיה לבטל את החוזה". [ע"א 2041/05 מחקשווילי נ' מיכקשווילי, פסקה 11 לפסק דינה של כבוד השופטת ד' ברלינר (19/11/2007) להלן: "עניין מחקשווילי"]. ובהמשך לכך הכיר בית המשפט במפורש בעניין מחקשווילי בהחלתה של עילת העושק על עסקת מתנה, ובאפשרות להביא לבטלות המתנה בהתקיים רכיביה של עילה זו [וראו גם: פרידמן וכהן בעמ' 974; וכן מרדכי ראבילו "על מתנה ועושק" מחקרי משפט 183(1993)]. הדברים אמורים לגבי מתנה שהושלמה, וממילא גם לגבי התחייבות ליתן מתנה. ודוק: אין משמעותה של עילת העושק כי נותן המתנה לא היה מודע לעסקת המתנה שבה התקשר. ההיפך הוא הנכון: עילת ביטול זאת חלה דווקא במקום שבו המתנה ניתנה מדעת: "'עילת הביטול בשל עושק, המצויה בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), מניחה, כי הצדדים חתמו על החוזה תוך ידיעת הנסיבות; אולם החוק מוצא לנכון להתערב, בכל זאת, מטעמים של מוסר וצדק חברתי' (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 541): 'במצבים שבהם מטפל ועליהם חל סעיף 18 נערך החוזה על ידי הצדדים מדעת ומרצון, ובכל זאת דבק בהתקשרות פגם המצדיק את התערבות הדין, עד כדי מתן אפשרות לביטולה החד צדדי. ההצדקה להתערבות זו היא מוסרית, והרעיון המנחה את הוראת העושק הוא רעיון של מוסר וצדק חברתי' (שלו, 341)". [ע"א 8622/06 פלוני נ' עזבון פלונית ז"ל, פסקה לב לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין (3/3/2009)]. 13. כזה הוא המצב גם בעניינה של התובעת. התובעת העידה כי בנה אסף הוא בבת עינה וכל עולמה, והתרשמתי שאמנם כך. יחד עם זאת, היחסים ביניהם מאד מורכבים וטעונים וידעו תהפוכות, בין היתר על רקע שליחתו לפנימיות מגיל מאד צעיר והמשקעים שנבעו מכך (ראו: עדות הבן אסף בעמ' 23 ש' 18-11, ועדות התובעת בעמ' 14 ש' 23-19). משפרצה מריבה גדולה בין התובעת לבנה סמוך לפני ערב יום הכיפורים, הנתבעת "תפסה" את התובעת בבית הכנסת כשהיא במצב של יאוש ותסכול ואף חדורת רגשות נקם כלפי בנה שחשה שנטש אותה. ובלשונה של התובעת: "אני הייתי במצוקה רגשית קשה מאד. אני הייתי כמו המת החי. אני הייתי הולכת ונושמת וכל הזמן הולכת ברחוב ורואה אנשים ואומרת תראו מה אסף עשה לי, הוא התנתק ממני. אני הולכת למות ואני לא מרגישה בכלל חיים. הייתי במצוקה נפשית קשה מאד. שיקול הדעת שלי היה לוקה בחסר, פשוט בתהום. באתי במצב כזה לבית הכנסת, והלוואי שלא הייתי הולכת לבית הכנסת". (עמ' 17 ש' 26-22; וראו גם עמ' 17 ש' 27 עד עמ' 18 ש' 25). הנתבעת עצמה מודה כי בעת שהתובעת פגשה בה בבית הכנסת בערב יום הכיפורים, היתה התובעת נסערת וביקשה "לנקום" בבנה. וקיים על פניו קשר הדוק בין הלך הרוח שבו היתה התובעת נתונה לבין החלטתה - בין ביוזמתה ובין ביוזמת הנתבעת - להעניק לאחרונה במתנה את הדירה. 14. כהסבר לכך שהתובעת בחרה לתת לה את דירת מגוריה במתנה, טענה הנתבעת כי הדבר נעשה על רקע היחסים הקרובים שביניהן. לדבריה: "אני הייתי זו שעמדתי לצדה של שושנה (התובעת - ע.ב.) בשעות קשות. אני סעדתי את שושנה באשפוזיה בבתי החולים, ליוויתי אותה לרופאים והייתי לה למשענת" (סעיף 9 לתצהיר הנתבעת). ועוד ציינה בתצהירה: "הקשר ביני ובין שושנה היה הדוק עד כדי שהיא נהגה לכנות אותי בפני אנשים כ'בתי החורגת' ואל עצמה התייחסה כ'אם חורגת'" (סעיף 11 לתצהיר הנתבעת). אלא שחרף דברים אלה הנתבעת לא זימנה לעדות ולו עד אחד מכל אותם "אנשים" על מנת שיעיד על טיב היחסים הנטענים (והמוכחשים ע"י התובעת), והתרשמתי שלא בכדי. וכאשר נשאלה בנוגע לסיוע שהעניקה לתובעת בעת אשפוזיה ובעת שליוותה את התובעת לרופאים כנטען - הרושם שהותירו תשובותיה של הנתבעת הוא כי אין שחר לדברים (ראו עמ' 53 לפרוטוקול שורות 9-1). נכון הוא שגם בתצהירי המתנה שנחתמו בפני עו"ד לוי כונתה הנתבעת "בת חורגת" וכך גם הציגו עצמן בפניו - ואולם על פי התרשמותי מכלל חומר הראיות, אין בכך אלא להעיד על ניצול הנתבעת את המצב הנפשי ואת מצוקתה של התובעת באותה עת. כן התרשמתי מן העדויות, כי בעוד שהנתבעת טוענת כי ניסתה במספר הזדמנויות לשוחח עם הבן אסף ולפשר בינו לבין התובעת - לא היו דברים מעולם. ההיפך מכך עולה מעדותה של התובעת, וכך גם מהתייחסותה של הנתבעת עצמה לארועים, קרי: שהנתבעת אך ליבתה והקצינה את כעסה של התובעת כלפי בנה אסף ואף הסיתה אותה נגדו. ואם נותר עוד ספק באשר לניצול הנתבעת את מצוקתה של התובעת, די להידרש לגרסת הנתבעת עצמה. ובמה דברים אמורים? לדבריה, היא היתה מודעת לסבלה של התובעת (עדות הנתבעת בעמ' 54 לפרוטוקול שורות 8-1). ועוד נטען על ידי הנתבעת כי לאחר שהתובעת הביעה רצונה לתת לה את הדירה במתנה, התובעת לחצה עליה שבועיים ימים על מנת שתתרצה, ואילו הנתבעת מצידה: "אמרתי לה שאני לא יכולה להרשות לעצמי לקבל מתנה, זה כבד עלי. כל השנים הזעתי ואני לא יכולה לקבל מתנה" (עמ' 51 לפרוטוקול שורות 17-11). אלא שהעובדות מלמדות כי בניגוד לטענת הנתבעת ולרושם שביקשה ליצור בפני בית המשפט, הנתבעת הזדרזה עד מאד ליצור קשר עם עורך דין שיכין את מסמכי המתנה לחתימה. וארחיב על כך. 15. ערב יום הכיפורים חל כאמור ביום שישי 21/9/07 - ומתברר מעדותו של עו"ד לוי כי סמוך לאחר מכן הנתבעת פנתה אליו טלפונית ונקבעה פגישה עימה במשרדו שנתקיימה כבר ביום שלישי 25/9/07. בפגישה זו, שאין מחלוקת שהתובעת לא זומנה אליה ולא נכחה בה, מסרה הנתבעת לעו"ד לוי את הפרטים הדרושים על מנת שיכין מראש את המסמכים. זאת על מנת שניתן יהיה לחתום עליהם בפגישה במשרדו שנועדה להתקיים גם עם התובעת ביום 7/10/07, כפי שאמנם אירע. יצוין כי בפגישה מיום 25/9/07 אף הקדימה הנתבעת ושילמה את שכרו של עו"ד לוי כעולה מן החשבונית שהוציא (מוצג 5 למוצגי הנתבעת), ועו"ד לוי מניח כי הנתבעת פנתה אליו כבר יום או יומיים לפני כן (עמ' 45 שורה 14 עד עמ' 46 שורה 23). הנה כי כן, עובדה היא כי מיד לאחר יום הכיפורים פנתה הנתבעת לעו"ד לוי כדי לקדם את עסקת המתנה. אלא שעובדה זו אינה מתיישבת עם גרסת הנתבעת בעדותה, שלפיה התחבטה במשך לא פחות משבועיים ואף ניסתה להניא את התובעת מכוונתה ליתן לנתבעת את הדירה במתנה. ועוד הדגישה הנתבעת בעדותה: "גם בשבועיים שהיא לחצה עלי גם לא התלהבתי ולא רציתי לקבל את הדירה. אני עוד אמרתי לה שהיא נותנת לי דירה ואבא ואמא שלי לא נתנו לי דירה והיא כאילו נותנת לי לזכות בלוטו וזה עולם ומלואו בשבילי. אמרתי לה שאני לא רגילה לזה וזה כבד עלי". (עמ' 56 לפרוטוקול שורות 4-1). פער הזמנים הקצרצר מעת שהנתבעת היתה כמי ש"זכתה בלוטו" כלשונה, ועד שפעלה לממש את "זכייתה", מדבר בעד עצמו; מה גם שהנתבעת תוך התכחשות לעובדות ביקשה לשוות להתייחסותה לעסקת המתנה מימד של שיקול דעת ואורח רוח - ולא היא. התנהלותה של הנתבעת אינה מותירה ספק בדבר להיטוטה לקבל ומיד את המתנה ש"נפלה" בחיקה, תוך ניצול ציני של סערת הרוחות ורגשות התסכול והכעס שאפפו את התובעת. וכאשר נתבקשה להסביר את דבקותה במתנה, בעוד שהתובעת שנטען שהיא כמו אם לה ביקשה לבטל את העסקה, השיבה הנתבעת כי: "מבחינה מצפונית ואישית אני שמחה לקבל את המתנה כי אני יודעת שזה לא ילך לריק, זה לא ילך למישהו שהיה בניגוד לרצונה האמיתי" (עמ' 55 לפרוטוקול שורות 24-22) ובאותה נשימה מעידה הנתבעת כי עשתה כל שביכולתה כדי להשלים בין התובעת לבנה. והרושם המתקבל מכל האמור אינו אלא שהנתבעת יצרה לעצמה תסריט דמיוני ומבקשת לשכנע את בית המשפט באמיתותו - וזאת לא ניתן. 16. יצוין בנקודה זו כי התרשמותו של עו"ד לוי מכנות העסקה וכוונת הצדדים לה - כפי שציין בתגובתו מיום 24/12/07 להודעת הביטול (מוצג 7 למוצגי התובעת) וחזר על הדברים בעדותו - אינה יכולה לסייע לנתבעת בנסיבות כפי שנתבררו לפניי. ראשית דבר, עו"ד לוי ייחס חשיבות מרכזית להבנתה של התובעת את מהות העסקה שעליה חתמה. אך אין בכך רבותא לצורך בחינת התקיימותה של עילת העושק, כפי שכבר צוין; מה גם ששוכנעתי כי אף שהתובעת היתה מודעת לעצם המשמעות של עסקת המתנה - היא האמינה שאם תתחרט ותבקש מן הנתבעת כי זו תשיב לה את הדירה, הנתבעת תעשה כן בלא כל התנגדות. וכך העידה התובעת, תוך שציטטה מדברים שלטענתה אמרה לה הנתבעת: "היא אמרה לי 'תשמעי, בואי איתי לעורך דין ונעשה את ההסכם הזה ואת פשוט מוסרת לי... כאילו השאלה כזאת... את מבינה, את כאילו משאילה לי את הדירה, וכאשר המצב עם הבן יחזור, ואני לא מאמינה שהמצב עם הבן יחזור למצב נורמלי כל כך מהר, תקבלי את הדירה בחזרה'." (עמ' 19 ש' 8-5; וראו גם בעמ' 18 ש' 25-18 ובעמ' 20 ש' 5-2). נראה כי בהבנה זו שהיתה בין התובעת לבין הנתבעת, לא שיתפו השתיים את עו"ד לוי; והדבר ממילא לא קיבל ביטוי במסמכים שנחתמו בפניו במשרדו. יותר מכך, בתגובתו להודעת הביטול וכך גם בעדותו, ציין עו"ד לוי כי התרשם שלא היה בעסקה משום ניצול מצוקה. אך ברי שכך התרשם, משום אופן הצגת התובעת והנתבעת את היחסים שביניהן כיחסי אם ובת חורגות; ואף על רקע המצג שהוצג לו שלפיו הנתבעת עמדה לצד התובעת בשעותיה הקשות. אלא שמן העדויות שלפניי נתברר כי מצגים אלה הם מצגי שווא, ועל כן לא ניתן לייחס משקל להתרשמותו של עו"ד לוי מכנות העסקה. 17. המצב הוא אפוא שלא ניתן כל הסבר, לא כל שכן כזה המניח את הדעת, לאינטרס ממשי שיכול שהיה לתובעת ליתן לנתבעת את הדירה במתנה עוד בחייה של התובעת; וזאת במיוחד כאשר הדירה משמשת מזה שנים למגורי התובעת, ואף את המשך מגוריה בדירה לא הבטיחה במסגרת עסקת המתנה. בה במידה לא ניתן להבין, מדוע זה תסכים התובעת לוותר על זכותה הטבעית וההגיונית לשנות את דעתה. זכות החרטה עומדת כידוע מקום שמדובר בצוואה, שהרי המצווה רשאי לשנות צוואה שערך או לבטלה. ויוער כי העובדה שאין עליה מחלוקת, שהתובעת היא בעלת דירה נוספת בעיר רמת גן, אינה מעלה ואינה מורידה לענין זה. נראה על פניו, כי בכך מתקיים גם הרכיב השלישי של עילת העושק, קרי: היות עסקת המתנה בלתי סבירה בעליל בנסיבות המקרה. ויפים לענין זה הדברים שנאמרו בענין מחקשווילי: "'היסוד שלפיו תנאי העסקה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מתקיים מאליו בעסקות מתנה לפחות כל אימת שמדובר במתנה בהיקף נכבד החורגת מן המקובל בנסיבות' (ד' פרידמן ונ' כהן עמ' 1003). הרציונלה לקביעה זו ברורה ומתבקשת, שהרי אין 'קח ותן' במקרה זה אלא 'תן' בלבד. קבלת עמדה זו משמעותה כי המערערים הרימו את נטל הראיה הראשוני המוטל עליהם מכוח היותם 'המוציא מחברו' (כפי שטוענות המשיבות) לעניין היות התנאים גרועים מן המקובל. נטל הראיה, אם לא נטל השכנוע, עבר אל כתפי המשיבות להראות כי חרף אותו נתון פתיחה, עדיין במקרה הספציפי שמדובר בו, התנאים סבירים". (שם, פסקה 13 לפסק דינה של כבוד השופטת ד' ברלינר). הוא הדין גם בעניננו. עולה מן המקובץ, כי התובעת היא אשה מסובכת מבחינה נפשית, ובעת הרלוונטית היתה שרויה במצוקה רגשית עמוקה. הנתבעת מצידה ניצלה במודע ובחוסר תום לב את חולשותיה של התובעת על מנת שזו תחתום בלא דיחוי על עסקת המתנה. מי שמקבל בנסיבות שתוארו דירה במתנה - קשה שלא לייחס לו אותה משמעות שלילית "של התנהגות בלתי מוסרית או בלתי הוגנת" שנודעת במשפט ובמציאות למונח עושק (גבריאלה שלו, דיני חוזים - החלק הכללי (2005) 345). על כן וכאשר הוברר שעסקינן בעניננו בעסקת מתנה שתנאיה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, מתקיימים שלושת רכיביה של עילת העושק. ומשכך, נפל פגם בהתקשרות המצדיק את ביטולה. סוף דבר 18. התוצאה היא שאני מורה על ביטול עסקת המתנה. ועל כן, אני מורה גם על מחיקת הערת האזהרה שרשמה הנתבעת לזכותה על הדירה בלשכת רישום המקרקעין. אשר להשבה - נשיאתה של הנתבעת בשכרו של עו"ד לוי אינה אלא פועל יוצא של התנהלותה וזו אינה מזכה אותה בהשבה. בנוגע למס רכישה שהנתבעת נשאה בתשלומו - בידיה לפנות לרשות המיסוי עם ביטול העסקה ולבקש החזר. ולענין תשלומי ארנונה שלטענתה נשאה בתשלומם בקשר עם הדירה - שומה על התובעת להשיב לנתבעת אותם סכומים שהנתבעת שילמה במקומה, ככל שיוכח ששילמה. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, הנתבעת תישא בתשלום הוצאות לתובעת בסך 50,000 ש"ח. מתנה במקרקעיןמתנהמקרקעיןביטול עסקה (מקרקעין)ביטול מתנה במקרקעיןקרקעות