בקשה לחלוקה ואיחוד דירות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשה לחלוקה ואיחוד דירות: (א) מהות העתירה זו עתירה מינהלית להכריז על בטלות היתר בנייה שניתן על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מחוז תל-אביב-יפו. (ב) עובדות רלוונטיות העותרים הינם בעלי דירות בבניין הנמצא ברחוב בן יהודה 137 תל אביב, גוש 6902, חלקה 61 (להלן - הבניין). העותר 1 הינו בעלים של שתי חנויות בקומת הקרקע (חלקות 61/5, 61/6). העותר 2 הינו בעלים של דירה בקומת הביניים (חלקה 61/7). והעותר 3 הוא בעליה של דירה בקומת המרתף (חלקה 61/1). המשיב 3, שהינו בעלים רשום של חלק מהדירות בבניין, הגיש למשיבה 1 ערר על החלטתה של המשיבה 2 מיום 10.1.2001 שבה נדחתה בקשתו של המשיב 3 לחלוקת דירה בקומה שלישית לשתי דירות ואיחוד שתי דירות לדירה אחת בקומה הרביעית, כולל חיבור שני חדרי יציאה לגג לחדר אחד. הדירות נושא בקשת הפיצול והאיחוד הן דירות "חדשות" שנבנו בשנים שלקראת תום העשור הקודם. היתר הבנייה לבניית הדירות החדשות, שמספרו 950166 - 3 (להלן - ההיתר הראשון או היתר הבנייה הראשון), ניתן ביום 12.2.1995 על-ידי המשיבה 2. לפי ההיתר, ניתן לבנות שתי קומות נוספות בבניין, נוסף על שלוש שכבר היו בו (ראה נספח א לתגובת המשיבה 2). המשיבה 2 דחתה את בקשתו של המשיב 3 להיתר לחיבורן ולפיצולן של הדירות הנ"ל (להלן - ההיתר השני) בנימוק שההיתר הראשון שעל-פיו נבנו הדירות נושא הערר לא היה כדין. המשיבה 1 קיבלה בערר מס' תא/5073/01 מיום 19.3.2001 את עמדתו של המשיב 3 והפכה את החלטתה של המשיבה 2 בדבר הבקשה להיתר לפיצול הדירות ולאיחודן, ובכך נעתרה לבקשתו להיתר. על החלטה זו של ועדת הערר נסבה העתירה שלפניי. כמו כן מבקשים העותרים לבטל את היתר הבנייה הראשון. (ג) הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי-הטענות עולות הפלוגתאות האלה: - האם היה המשיב 3 רשאי להגיש ערר בפני המשיבה 1; - האם יש להכריז על בטלות היתר הבנייה הראשון; - האם נפל פגם בהחלטת המשיבה 1. (ד) האם היה המשיב 3 רשאי להגיש ערר בפני המשיבה 1? העותרים טוענים שבקשה להיתר בנושא של פיצול ואיחוד היה יכול להגיש רק מי שהוא הבעלים הבלעדי של הדירות, ואילו, לטענתם, המשיב 3 איננו בעלים בלעדי. המחלוקת באשר לבעלות בדירות קשורה בסכסוך, שדיון בו תלוי ועומד בבית-משפט אחר בין המשיב 3 לעותרים בעתירה זו. עיקרו של הסכסוך נעוץ בטענתם של העותרים שהמשיב 3 נטל לעצמו שלא כדין אחוזי בנייה בבניין שמהווים חלק מהרכוש המשותף בבניין. לפיכך, לטענתם, הבעלות בדירות החדשות שבנה המשיב 3 אינה נתונה בלעדית לו, ועל-כן לא היה מוסמך לבקש לבדו היתרים לעשות פעולות באותם מקרקעין. בלי לקבוע מסמרות באשר לסוגיה הקניינית הנ"ל, אזי עצם העובדה שהעניין תלוי ועומד בערכאה שיפוטית אחרת יש בה להצביע על כך שכל עוד לא הוכיחו העותרים את בעלותם החלקית באותם מקרקעין, לפחות על פני הדברים וטרם ניתנה הכרעה שיפוטית בעניין, מסקנת המשיבה 1 לראות במשיב 3 כבעלים של הדירות הנ"ל היא במסגרת מיתחם הסבירות. בוודאי בנוגע להחלטה בהיתר, שהיענות לו לא תייתר פסק-דין של בית-המשפט בסכסוך הקנייני או תשים מכשול בפניו, אם יתקבלו טענות העותרים. (ה) האם יש להכריז על בטלותו של היתר הבנייה הראשון? העותרים מבקשים מבית-המשפט שיכריז על בטלותו של היתר הבנייה הראשון שניתן כבר בשנת 1995 וחודש או הוארך בשנת 1998. ראשית נצביע על העובדה שעתירה זו הוגשה בחודש החמישי לשנת 2001, ולכן לא ברור כלל אם כיום עוד מצויה באותו היתר רוח חיים. תקנה 20 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 קובעת: "תוקפם של החלטה לתת היתר ושל היתר 20. (ב) תוקפו של היתר הוא לשלוש שנים מיום הוצאתו, ואולם מוסד התכנון המוציא את ההיתר רשאי, מטעמים מיוחדים שיירשמו, לתת היתר לתקופה של עד חמש שנים, אם שוכנע כי היקפו ומורכבותו של נושא ההיתר מצדיקים זאת". מכאן, שככל הנראה ההיתר הראשון כבר איננו בתוקף. מעבר לכך למדנו שהיתר הבנייה שהעותרים מבקשים מבית-המשפט לבטלו כבר מומש. שתי הקומות החדשות, על הדירות שבהן, נבנו והן כעובדה היצוקה בטיט ולבנים, אפילו תעודת גמר כבר הוצאה. בד בבד ניתן להתייחס לטענת העותרים שיש לבטל את היתר הבנייה הראשון בטענה שניתן בהתבסס על מידע מוטעה. אולם בטרם נדרש בית-המשפט לטענה המהותית שבעתירה עליו לבחון אם עמדו העותרים בתנאי הסף של זכות העמידה בבית-משפט זה. תפקידו של בית-משפט זה הוא לקיים ביקורת שיפוטית, לא אסתטיקה שיפוטית. משמעותו של צו לביטול היתר הבנייה הראשון שיינתן כיום לאור מצב הדברים הנ"ל בבניין יהיה חסר כל נפקות מעשית. מקום שבו מתן צו בעתירה מינהלית לא יצמיח כל תועלת בעולם המעש, פרט להצהרה בדיעבד שנפל פגם כלשהו בפעילות המינהל, תידחה העתירה על הסף (ראה בג"ץ 521/76 אוגרינובסקי נ' שר הקליטה [1]). הטעם למבחן סף זה הוא שבית-המשפט לא נועד לדון בעניינים שהם תאורטיים גרדא. רק במקומות שבהם יכולה לצמוח תועלת ציבורית ממשית מעצם הביקורת עצמה על הרשות המינהלית, שפעלה שלא כשורה, ללא קשר לתועלת מטריאלית לעותר או לאנשים ספציפיים אחרים, נדמה שיהיה מקום לקבל עתירה בעניין. הלכה זו נדמה שעולה בקנה אחד עם גישתו של בית-המשפט להגמיש את תנאי הסף בפני המבקשים לעתור בפניו מקום שבו קבלת העתירה מקדמת את אינטרס השמירה על שלטון החוק (לעניין זה ראה בג"ץ 910/86 רסלר נ' שר הביטחון [2]). לכן במקרים שבהם שמיעת עתירה תקדם את עקרון שלטון החוק סלל בית-המשפט את דרכו של העותר חסר האינטרס העצמי לבוא בפניו. נדמה שכך ראוי שינהג בית-המשפט גם בעתירות העוסקות בעניינים תאורטיים. במקרה שלפנינו העותרים אינם טוענים לזדון, לשרירות או אפילו לרשלנות מצדה של הרשות המינהלית בהענקת ההיתר הראשון. טענתם מופנית כלפי המשיב 3, שלדבריהם הטעה את הרשות והציג בפניה מצג שקרי באשר לבניין. במקרה שכזה אינני רואה כיצד יקודם עיקרון שלטון החוק על-ידי מתן צו שכל כולו תאורטי, ושלא תהיה לו נפקות כלשהי בעולם המטריאלי, ואפילו לא תיכלל בו ביקורת של ממש על פעילות הרשות המינהלית. נדמה שעתירות כגון אלו, שעיקרן אסתטיקה של צדק, ראוי שתידחנה על הסף, וכך יתאפשר לבית-המשפט להשקיע את מרצו וזמנו בעשיית צדק ממשי. התקשיתי שלא להעלות בדעתי את האפשרות שהטעם להגשת עתירה זו אינו קשור בהשגת סעד בעל נפקות בעולם המטריאלי. נדמה שהעותרים נשאו עיניהם בעתירה זו לעולם אחר, לעולם המשפט. ייתכן שבעצם הגשת עתירה זו עשו העותרים עצמם כדייג המשליך חכתו בתקווה שתעלה צו הצהרתי בדבר אי-חוקיות הבנייה שבנה המשיב 3, צו שישרתם בהליכים אחרים המתנהלים בין הצדדים. לא לצרכים אלו נועד בית-משפט זה. המשיבים טענו לשיהוי שבו לטענתם חטאו העותרים בעתירתם לבית-המשפט ובפנייתם למשיבה 1. שאלת השיהוי במקרה זה מעלה קושיה עובדתית באשר למועד שבו נודע לעותרים על אי-החוקיות לכאורה שהייתה בהיתר הבנייה הראשון, וכמו כן עולה קושיה משפטית באשר ליחס בין השיהוי האובייקטיבי, כמציאות עובדתית של משך זמן רב והסתמכות של המשיב 3, לבין השיהוי של העותר עצמו, שיכול שיהיה קצר הרבה יותר בשל ידיעותיו הסובייקטיביות. בחרתי שלא להיכנס לפרדס משפטי ועובדתי סבוך זה, שכן די בטעם הראשון הנ"ל כדי לדחות את העתירה בפלוגתה שבה עסקינן. (ו) האם נפל פגם בהחלטת המשיבה 1? כאמור, המשיבה 2 דחתה בקשה של המשיב 3 למתן היתר לפיצול דירות בבניין ולאיחודן. בהחלטתה כתבה המשיבה 2: "הואיל ובבנין הנדון קיימים יציעים, בשטח החנויות הנמצאות בקומת הקרקע, ששטחם לא נכלל בחישוב השטחים העיקריים המותרים לבניה ולא ניתן היה לאשר את הבניה בקומות העליונות בשטח שאושר אם היציעים הנ"ל היו מסומנים בתכנית שהוגשה בשנת 1994 - לא ניתן לאשר היום את השינויים המבוקשים בקומות העליונות ועל הגג בבנין הנדון" (נספח יג לתשובת המשיבה 2). המשיבה 2 הסבירה את החלטתה הנ"ל בתגובתה לעתירה זו. לטענתה, עקב הגשת תשריט לא מדויק על-ידי המשיב 3 ניתן היתר הבנייה הראשון: "כך ששטח היציעים לא נכלל בחישוב השטחים לתוספת שתי הקומות שאישרה המשיבה 1 בהיתר הבנייה הראשון וכן לדירות שבנה המשיב 3 לפי היתר הבנייה הראשון נוסף שטח של כ-27.5 מ"ר מעבר לשטחים המותרים לבניה לפי תוכניות בנין העיר המאושרות" (סעיף 10 לתגובת המשיבה 2). כך, לטענתה, נוצר מצב שלפיו היתר הבנייה הראשון איפשר בנייה מעבר לאחוזי הבנייה המותרים. בשל זאת סברה המשיבה 2 שאין לתת היתר לעשות פעולות באותם מקרקעין. בשל החלטה זו ערר המשיב 3 למשיבה 1 שקבעה בהחלטה ששאלת אי-חוקיותו של ההיתר הראשון אינה רלוונטית לערר. לדעת המשיבה 1, הכרעה באשר לחוקיות ההיתר הראשון היא עניין שבסמכות בית-משפט, ובהיעדר קביעה שיפוטית בעניין יש לראות בהיתר היתר תקף. המשיבה 1 סברה שטענת העותרים שעל-פיה ההיתר ניתן על סמך מצג עובדתי שגוי, הייתה צריכה להישמע בפני בית-משפט ולא בפניה, שכן הכרעה בסוגיה זו מחייבת קביעה עובדתית שלא היא מוסמכת לתת. המשיבה 1 קבעה בהחלטתה שבסמכותה להכריע אך ורק בעניינים תכנוניים, ובהקשר זה לדעתה: "השינויים המבוקשים ע"י העורר הם שינויים שניתן לאשרם בהתאם לתכנית המתאר החלה במקום, אין בהם כדי לשנות את מספר הדירות בבניין, וכל מטרתם היא לשנות את החלוקה הפנימית בין הדירות השייכות לעורר. איננו סבורים כי אישור הבקשה פוגע במשיבים 2-4 [הם העותרים בענייננו - ד' פ'] או משפיע על זכויותיהם הקנייניות והתכנוניות בדרך כלשהי, ואף המשיבה 1 [היא המשיבה 2 בענייננו - ד' פ'] אינה טוענת כי יש מניעה לאשר את החלוקה המבוקשת" (נספח ב לתגובת המשיבה 1, עמ' 2). לפיכך סברה המשיבה 1 שבהנחה שההיתר הראשון הינו כדין, לא הייתה מניעה תכנונית לסרב לבקשתו של המשיב 3. מעבר לכך קבעה המשיבה 1 שאין בהיענות לבקשה כדי לייתר החלטה שיפוטית, אם כזו אכן תתקבל, לשנות את היקף השטחים הבנויים בבניין, שכן מדובר רק בשינוי החלוקה הפנימית של הדירות. בשל הטעמים הנ"ל נעתרה המשיבה 1 לערר והעניקה למשיב 3 היתר לפיצול הדירות ולאיחודן כאמור לעיל. הכרעת המשיבה 1 מתבססת על הבחנה בין היעדר סמכותה לדון באי-חוקיות היתר הבנייה והבנייה שמכוחו בכל הנוגע לטענות בדבר הטעיה וטעות עובדתיות, לבין סמכותה לדון בקשיים תכנוניים שיכול שמתקיימים בהענקת ההיתר השני. המשיבה 1 לא מצאה קושי תכנוני בהיעתרות לבקשה להיתר השני, ואילו את הטענות באשר לאי-חוקיות ההיתר הראשון היא דחתה בשל חוסר סמכות. באשר לסוגיות הקנייניות העומדות במחלוקת משפטית בין העותרים למשיב 3 בחרה המשיבה 1 שלא להכריע בהן, שכן לדעתה אין הן גדר סמכותה. נזכור שפלוגתאות אלו בין המשיב 3 לעותרים נדונות בימים אלו בתביעה התלויה ועומדת בבית-המשפט. הביקורת על רשויות התכנון תיעשה לאור הדין המינהלי. לעניין זה יפים דבריו של השופט מ' חשין שקבע בבג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה, עמותה רשומה נ' המועצה הארצית לתכנון ולבנייה [3], בעמ' 446: "...נזכור, בראש ובראשונה, כי אין אנו יושבים לדין כטריבונל עליון לתכנון. הסמכות לתכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק, ובמרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שפועלים הם בתום-לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים הם אותם גופים לנוע כרצונם ועל-פי שיקול-דעתם. אנו, כבית-משפט, לא נתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא אם תימצא בה סירכה מאלו סירכות המצדיקות התערבותנו, כעשייה שלא כחוק, שלא בסמכות, שלא בתום-לב או שלא בסבירות ראויה". על העותרים היה מוטל הנטל לסתור את חזקת הכשרות של הפעולה המינהלית ולהוכיח כי בהחלטת המשיבה 1 נפל פגם מן הפגמים המנויים לעיל. הפגמים שלהם הם טוענים בהחלטתה של המשיבה 1 הם אלה: היעתרות לבקשת המשיב 3 גרמה לפגיעה קניינית בעותרים, שכן לטענתם יש להם, כדיירי הבניין, חלק בזכויות הבעלות על הדירות נושא הערר. בעלות לכאורית זו נובעת לטענתם מחלקם באחוזי הבנייה שניטלו לכאורה שלא כדין על-ידי המשיב 3, שפעל על סמך היתר הבנייה הראשון, שהענקתו התבססה לדעת העותרים והמשיבה 2 על טעות. עם זאת, כפי שראינו, שאלת הבעלות תלויה ועומדת בבית-משפט אחר. זו סוגיה משפטית שטרם הוכרעה, סוגיה שהמקום הראוי להכריע בה הוא אכן בית-המשפט, ולא ועדת ערר לתכנון ולבנייה. בהחלטתה של המשיבה 1 להעניק את ההיתר השני למשיב 3 היא מציינת שאין היא קובעת מסמרות ו/או שאין בה להשפיע על הסוגיה הקניינית שתוכרע בבוא היום בבית-המשפט. קביעה עובדתית זו של המשיבה 1 נופלת היטב במסגרת תחום המומחיות המקצועית של ועדת ערר לתכנון ולבנייה, תחום שבו ייזהר בית-המשפט מלהתערב אף יותר מהחלטות מינהליות אחרות. מעבר לכך, טרם הוכח שלעותרים אכן זכות קניינית באותן דירות, על-כן אין לזהות בהחלטת המשיבה 1 פגיעה באותן זכויות לכאורה או ביכולתם של העותרים לזכות בסעד אם אלו יוכחו. פגם שני שלו טוענים העותרים נוגע לכך שלאור דעתה של המשיבה 2 ההיתר שבהתאם לו נבנו שתי הקומות שבהן הדירות נושא עתירה זו, היה שגוי ויצר מציאות שאינה חוקית, ועל-כן היה אסור למשיבה 1 להיענות בחיוב לערר. צדקה המשיבה 1 כשמשכה ידיה מהכרעה באשר לשאלה אם הענקת ההיתר הראשון התבססה על טעות ו/או הטעיה. אכן זוהי קביעה עובדתית מהסוג השמור לבית-המשפט. עם זאת עצם העובדה שייתכן שישנה חריגה בבנייה, גם אם מכוח היתר, איננה מהווה סוגיה משפטית טהורה בלבד. טענה שעל-פיה אחוזי בנייה של הרכוש המשותף או של בעלים אחרים ניטלו על-ידי דייר אחר אינה סוגיה חסרת נפקות תכנונית. המשיבה 1 טעתה כאשר סיווגה את שאלת החריגה לכאורה בבנייה כעניין הנוגע רק לשאלת חוקיותו של ההיתר ולהטעיה לכאורה שעל יסודה הוא ניתן. מקום שבו מתגלה לוועדת ערר כי בנייה בבניין משותף איננה כדין, עליה לקחת עובדה זו במסגרת שיקוליה כאשר היא באה לדון בבקשה להתיר לעשות פעולות ושינויים באותו בניין. לפיכך בעוד שסיבות לחריגה, כגון היתר בנייה בלתי חוקי, נופלות בגדר ממלכתו של בית-המשפט, הרי שעצם הקביעה שישנה חריגה צריכה להיות מובאת בחשבון על-ידי ועדת הערר כחלק מהמציאות התכנונית בבואה לדון בבקשות להיתרי בנייה באותם מקרקעין. עם זאת בנסיבות המקרה שלפנינו, כיוון שעצם שאלת החריגה תלויה ועומדת בפני בית-משפט אחר כשאלה הכרוכה בסכסוך הקנייני בין הצדדים, טוב עשתה המשיבה 1 כשמשכה ידיה מלהכריע באותה סוגיה בדבר קיומה של חריגה או היעדרה, וזאת עקב הנפקויות הקנייניות הכרוכות בהכרעה כזו. בשולי הדברים אומר שייתכן שוועדה לתכנון ולבנייה תידרש לגבש עמדה לעתים גם באשר למחלוקות קנייניות, גם אם נפקות החלטתה תהיה רק להיבטים תכנוניים ותהיה כרוכה בסמכותה לדון בעניינים אלו. ראינו שצדקה המשיבה 1 כשנמנעה מלדון במחלוקות הקנייניות בין הצדדים, כך גם ראוי שינהג בית-משפט זה. בעניין דומה כבר פסק הנשיא בפועל א' גורן (כתוארו אז) בעת"מ (ת"א) 2054/96 גינזברג נ' הועדה המקומית, חוף השרון [4], בעמ' 125: "בית משפט לענינים מינהליים ימשוך ידיו מסוגיות הקשורות במטרדים ו/או בשאלות קניניות ולא יטפל בהן. שאלות כגון דא אינן בסמכותו ואינן מענינו... יתכן שבמקרים מיוחדים ובנסיבות מיוחדות, ולשם הגעה לתוצאה צודקת ומהירה בהליך שמתנהל בפני בית משפט זה, יתערב בית המשפט לענינים מינהליים ויפתור גם סכסוכים הקשורים למטרדים וכיו"ב... בהתאם להוראת סעיף 76 (סמכות נגררת) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד-1984". הדברים זוכים עוד למשנה תוקף מקום שבו אותן סוגיות ממש תלויות ועומדות בבית-משפט אחר. בסיכומו של יום לא הצליחו העותרים להוכיח כי נפל פגם בהחלטת המשיבה 1, קל וחומר לא כזה החורג ממיתחם הסבירות. (ז) סוף דבר העתירה, על מגוון טענותיה, נדחית. העותרים יישאו בשכר טרחת עורך-דין ובהוצאות המשפט של כל אחד מהמשיבים בסכום של 8,000 ש"ח בתוספת מע"מ. הסכומים יישאו ריבית והצמדה כדין.מקרקעיןפיצול דירה / מקרקעין