הגדרת קומת מרתף

מהי הגדרת קומת מרתף ? קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת קומת מרתף: (א) מהות העתירה זו עתירה שהוגשה על-ידי העותר כנגד החלטות המשיבות 1 ו2- ליתן למשיבים 3 היתר לתוספת בנייה, קומה שלישית, לאחר שקבעו כי המפלס התחתון בבית המשיבים 3, לאחר כיסוי קירותיו באדמה, מהווה מרתף. (ב) הפלוגתה בין הצדדים על מתן ההיתר או על-מנת שההיתר לא יינתן יכולה להשפיע השאלה היחידה שבמחלוקת בין הצדדים, והיא - אם לאחר כיסוי קירותיו של המפלס התחתון בבית המשיבים 3 באדמה, ייחשב מפלס זה ל"קומת מרתף" כמשמעותה בתכנית מיתאר מס' הר1914/ (להלן - התכנית). בד בבד העלו המשיבים בכתבי-טענותיהם ובסיכומיהם פלוגתאות נוספות, והן: היעדר עילה וסבירות ההחלטות; השתק. (ג) עובדות רלוונטיות העותר והמשיבים 3 הינם בעלי זכויות בנכס הידוע כגוש 6671 חלקה 27 (להלן - החלקה) אשר בכפר שמריהו. החלקה הינה מלבנית ומשופעת כך שצדה הקדמי-מזרחי נמוך מצדה המערבי-אחורי, והקטע המערבי של החלקה גבוה בכ2- מ' מפני הרחוב שבמזרח (עמ' 22; נספח ו' לתשובת המשיבה 1). בית העותר נמצא בצדה המזרחי הנמוך של החלקה - בחזיתה, וקרוב לכביש. בית המשיבים 3 ממוקם במרחב שבין 40 ל70- מ' (קיימות שתי גירסאות באשר למרחק) בצדה המערבי הגבוה יותר של החלקה. בבית המשיבים 3 קומת קרקע. מתחת לחלק מקומת הקרקע מצוי מפלס תחתון - הוא נושא המחלוקת. בהמשכו קיימת חניה. כיום שני קירותיו של המפלס התחתון (המערבי והצפוני) מכוסים לחלוטין, ואילו שני קירותיו האחרים של המפלס התחתון (המזרחי והדרומי) חשופים חלקית. בקיר המזרחי יש חלון עגול, ואילו הקיר הדרומי של המפלס התחתון חשוף כולו אך פונה לחניה שבאותו מפלס ויש בו דלת המאפשרת גישה מהחניה לתוך הבית (ראה תמונות שצורפו לעתירה). לגבי שני קירות אלה ביקשו המשיבים 3 היתר בנייה כדין, שתמציתו הרלוונטית לענייננו היא כדלקמן: לכסות על-ידי בניית מסלעה את הקומה התחתונה, כך שהיא תוקף משני צדדיה החשופים בקיר, חשוף גם הוא, כאשר החלל שנוצר בין שני הקירות ברוחב של כ5- מ"ר ימולא באדמה. על-פי חתכי התכנית שהוגשה נאמר שם שתבוצע גם: "סגירת דלת קיימת - לחלון". לעמדתם סיטואציה זו עולה בקנה אחד עם אמות-המידה שהתווה סגן הנשיא השופט א' גורן (כתוארו דאז) בעתירה שהייתה בנושא (עת"מ 2049/96). בביקור שהשופט גורן ערך במקום הוא קבע: "מאז שהוגשו בקשות אלה השתנו פני הקרקע מסביב לקומה, בעיקר נוכח חפירה שבוצעה בסמוך... במצב הנוכחי של פני הקרקע לא ניתן לאמר, כי המדובר בקומת מרתף. כך מרתף שנחשף משני צידיו ועבר מטאמורפוזה לקומה רגילה אינו שומר על הגדרתו ההסטורית כמרתף אלא זוכה להגדרה מחודשת של דיני התכנון והבניה על פי מצבו הנוכחי". הכוונה בדברים אלה להליכי בנייה שבמהלכם משפחת העותר, לה הייתה שייכת כל החלקה, חפרה שביל גישה מהכביש ועד לבית המשיבים 3; שביל המשמש כיום כביש גישה לחניה הנמצאת בהמשך המפלס התחתון של בית המשיבים 3. כתוצאה מכך נחשף הקיר הדרומי של המפלס התחתון אשר פונה אל החניה. בסיכומיו של בא-כוח העותר מתוארת השתלשלות העניינים במהלך השנים, לעניין היתרי בנייה על החלקה. נראה לי כי נכון להיום, שני נושאים מרכזיים הם אלה שיקבעו את גורל העתירה הנדונה: הראשון - מה הן הגדרות "קומת מרתף" בתכנית; השני - ההיו התפתחויות חדשות מאז הביקור שנערך על-ידי השופט גורן במקום עובר לכתיבת פסק-הדין. (ד) הדין בתכנית (נספח ו' לעתירה) מוגדרת קומת מרתף בזו הלשון: "חלק מבנין שחללו בין רצפתו ותחתית תקרתו נמצא כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע או פני הרחוב המקיפים אותו, ובכל מקרה תחתית תקרתו אינה בולטת למעלה מ0.80- מ"ר מהמפלסים על פני הקרקע או פני הרחוב הגובלים איתו". כמו כן נקבע שם, כי: "בלט חלק ממבנה המרתף מעל מפלס פני הקרקע, או פני הרחוב מעל למותר, תחשב קומת מרתף זו כקומת בנין רגילה ותיכלל באחוזי הבניה של הבנין, גם אם השימושים אינם להפקת רווחים". ובהמשך: "הכניסה למרתפים תהיה מתוך המבנה שמעליו בלבד ולא תותר כניסה נוספת מחוץ למבנה". בנספח לתכנית לעניין: "טבלת שטחים ושימושים למרתפים" בווילות או בקוטג'ים נאמר: "תורשה קומת מרתף אחת בלבד, הכניסה למרתף מתוך יחידת המגורים, ולא תותר כניסה חיצונית נפרדת". (ה) הפסיקה סגן הנשיא השופט א' גורן, שביקר במקום, התייחס הן למראה עיניו והן לתכנית החלה על המקום ולפרשנותה, באלו המילים: "על פי לשונה של הוראת סעיף 1 יש לבחון את הקומה שבמחלוקת ביחס למפלס פני הקרקע או פני הרחוב המקיפים אותו. היינו קנה המידה להשוואת גובהי קומת המרתף הוא גובה מפלס פני הקרקע המקיפים את המרתף. השאלה מהו אותו מפלס יש לבחון על רקע תכליתה של התכנית והסעיפים בה העומדים במחלוקת... כך מנסות הוראות התכנית לאפשר הקמת מרתף מתחת לבית, תוך שמירה מפני הפיכתו לקומה רגילה...". בהתייחסו לתנאי החוק קבע שם: "במקרה דנן התנאי שהחלל שבין הרצפה לתחתית התקרה צריך להיות מוקף רובו או כולו קרקע אינו מתקיים, ודי בכך לאמר שאין לפנינו קומת מרתף. אילו היה תנאי זה מתמלא היה צורך להשוות את גובה תחתית התיקרה למפלס פני הקרקע. יתכן שבמבחן זה היתה עומדת בהצלחה הקומה דנן, אך כל עוד היא אינה עונה לתנאי הראשון של הגדרת קומת מרתף, אין צורך לבחון את התנאי השני... אחת ממטרותיה של התוכנית היא, כאמור, להבטיח שמירה על גובהו היחסי של הבית, ולשם כך יש להבטיח, כי לא יבלוט יתר על המידה מעל פני הקרקע שמסביבו. במקרה דנן, הגדרת הקומה התחתונה כמות שהיא כיום כמרתף תסכל מטרה זו. אדם המגיע אל הבית מכיוון הדרך המובילה אליו מן הרחוב (ממזרח) רואה למול עיניו בית בן שתי קומות. באחד מקירות הקומה התחתונה ישנו חלון עגול התופס נתח ניכר מן הקיר., בהיותו בקוטר של כ1.5- מטר. הקיר הסמוך, הפונה לכיוון דרום, חשוף כולו ( או כמעט כולו) מבחוץ וקבועה בו דלת כניסה אל הבית. במצב זה אין צורך בנוסחה מתמאטית כזו או אחרת לקבוע שהקומה אינה מרתף, די במראה עיניים... קשה למצוא הגדרה שתענה במדויק על השאלה האם לפנינו מרתף או קומה רגילה, ויש לבחון כל מקרה לגופו. אך ניתן לאמר, כי ככלל מנחה, מרתף צריך להיות כולו או רובו מתחת לפני השטח הטבעיים סביבו, ולהראות מבחינה חיצונית כ'מרתף'. פשוטו כמשמעו. קומה החשופה משני צידיה לעין כל, כשבקיר אחד קבוע בה חלון גדול ביותר ובקיר אחר ישנה דלת כניסה סטנדרטית, ושתחתיתה מצויה בגובה הדרך המובילה אל הבית, ואף למעלה מכך, אינה מרתף... כדי לדעת אם המדובר במרתף, יש לבחון מבחינה חיצונית קירותיו של המרתף היוצרים את חללו (כאשר לצרכי ההשוואה נקודות הייחוס הרלוונטיות הן הרצפה והנקודה התחתונה ביותר בתקרה) ביחס לפני הקרקע. פני הקרקע אינם נתון טכני גאוגרפי הסטורי, אלא דבר הנראה לעין המביט בבית ובסביבתו. בכל מקרה, אין לפנינו מרתף אם תחתית התקרה נמצאת מעל 80 ס"מ ממפלס פני הקרקע. קשה להגדיר במדויק מהו מפלס פני הקרקע הרלוונטי. בכל מקרה, בחלקה שגובהה אינו אחיד גם מפלס זה לא יהיה גובה יחיד. לעיתים, שינוי לא טבעי של פני הקרקע ישפיע על השאלה האם הקומה מצויה מתחת לפני הקרקע, ולעיתים שינוי כזה לא ישפיע. השאלה היא גם איכותית וגם כמותית, דהיינו מהו אותו שינוי שנעשה בקרקע שמסביב לבית, ובכל מקרה, יש לבחון לגוף המקרה מהם פני הקרקע האמיתיים הרלוונטיים לשם השוואה עם חלל הקומה הנבחנת, ולבצע את המבחן דלעיל בהתאם... במקרה דנן, הדלת הקבועה בקיר הדרומי של הקומה מהווה כניסה אל הבית מן החניה ונמצאת מעל גובה הקרקע משני צידי הקומה הנדונה. דלת זו רק מאששת את קביעתי, כי המדובר בקומה רגילה של הבית, קומה המהווה למעשה, כניסה נוספת אל הבית מן החניה הסמוכה לה...". בפסק-דין זה בית-המשפט שינה את קביעותיהם העובדתיות-תכנוניות של חברי הוועדה המקומית ושל חברי ועדת הערר, בקובעו: "דעתם של חברי הוועדה המקומית ושל חברי ועדת הערר, לאחר שביקרו במקום ובחנו את תוואי השטח ואת מכלול תנאי האזור, היתה כי המדובר בקומת מרתף, הנמצאת מתחת לפני הקרקע הטבעית. קביעה זו אינה מעוגנת במציאות העובדתית של פני הקרקע סביב הבית, שכן הקומה דנן חשופה לעיני כל משנה צידיה, נמצאת כולה מעל הדרך המובילה אליה מן הרחוב, וקבועים בקירותיה חלון גדול ודלת תקנית המהווה כניסה נוספת אל הבית". השופט גורן מסיים את פסק-הדין שם, בקובעו: "אין בהחלטתי זו לקבוע מה יהיה דינה של בקשת היתר בנייה לקומה נוספת לבית אם ישונה המצב התכנוני הנוכחי והקומה התחתונה תיכנס לגדר הגדרת קומת מרתף על פי התכנית, דהיינו, על ידי כיסוי הקירות החשופים וביטול הדלת. בקשה כזו תיבחן ותוכרע, כמובן, על ידי מוסדות התכנון על פי סמכותם כחוק". (ו) האם הבקשה המחודשת של המשיבים 3 מהוועדה תגרום להגדרת הקומה כ"מרתף"? נראה שבעקבות פסק-הדין של השופט גורן הגישו המשיבים 3 בקשה (נספח ו' ותוספת שהוגשו על-ידי בא-כוח העותר) ובה התבקשה הוועדה לאשר בניית מסלעה מול הקיר המזרחי. מסלעה זו אמורה לכסות חלק מקירות המפלס התחתון אשר נחשפו בעבר, לצורך השבת המצב לקדמותו; בנוסף התבקש גם כיסוי הקיר המזרחי, כיסוי רובו הגדול של החלון העגול שבקיר זה וסגירת הדלת הקבועה בקיר הדרומי הפונה אל החניה. את המסלעה אמור להקיף קיר בטון חשוף. לעמדת בא-כוח המשיבים 3, בקשתם למסלעה כמפורט לעיל עולה בקנה אחד עם ההתוויה שנקבעה בפסק-הדין של השופט גורן, ולכן יש טעם בכך שהוועדה נכונה לאשר להם זאת. החלטת הוועדה הינה סבירה. איני סבורה כך הן לגופו של עניין והן מכיוון שבפסק-הדין של השופט גורן שזורות כמה אמות-מידה נוספות. אין מחלוקת כי בצורה כזו של יצירת מסלעה, ביטול הדלת וחלק מהחלון העגול הגדול הקיים כיום בקומה, אכן רוב הקומה יהיה מוקף באדמה. ברם את הגבעה המלאכותית שתיווצר בצורה כזו יקיף קיר בטון תומך. אם אלה השינויים היחידים, כי אז תמהתני במה שונה "קונסטרוקציה" זו שמאחורי קיר הבטון התומך והחשוף מהמצב הקודם שבו נשקף לעין המתבונן מכיוון בית העותר קיר הקומה ה"ישן" כשבו דלת כניסה וחלון עגול. מה גם שלפי התכנון החדש קיימת כניסה מן החניה שמצורפת למיתחם הקומה. האם ניתן לומר כי במקרה של יצירת מסלעה כמתואר לעיל, הבנייה הקיימת הפכה להיות בנייה מתחת לפני השטח הטבעיים סביבה? והדגש על טבעיים! אם נקצין, לשם הדגמה, ונמשיך את הגיונם הבסיסי של המשיבים 3, נבוא ונאמר כי מרתף עשוי להיות גם בקומה א' ו-ב', אם קירות הקומות מוקפים באדמה, וגובהו החורג מעל פני האדמה אינו עולה על המותר בתכנית. האם קיימת אפשרות ליצור הגדרה מחודשת של פני הקרקע הטבעיים למטרה זו? האם יוכל כל אדם מתושבי כפר שמריהו לבנות גבעות והרים סביב ביתו, ובכך להפוך קומה ראשונה או שקועה למרתף ולאפשר לעצמו בניית קומה נוספת? אני סבורה שהתשובה הינה שלילית. הדבר אינו עולה בקנה אחד עם תכלית התכנית ועם המשמעות שיש ליתן למרתף הן בלשון בני-אדם והן בלשון התכנית. קובעת התכנית כי על המרתף להיות: "כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע או פני הרחוב המקיפים אותו...". הכוונה היא מפלס פני קרקע קיים, אם באופן מקורי ואם שונה ברמה זו או אחרת למטרות בנייה או מגורים אמיתיים. אין הכוונה למפלס פני קרקע מלאכותי שייווצר אך ורק לצורך קבלת היתר הבנייה וכדי "להתחמק" מהוראות מחייבות של תכנית קיימת. אין לשכוח כי מדובר באזור כפרי השומר על סטנדרד של בנייה נמוכה בדרך-כלל בסגנון של בתים צמודי קרקע. סטנדרד בנייה זה מאפיין את צורת החיים בכפר שמריהו. הגבהת הבתים בצורה מלאכותית, כך שקומה תיחשב למרתף והדבר יאפשר בניית קומה נוספת, תסכל את הוראות התכנית לאפשר הקמת מרתף מתחת לבית. זה באשר לתכלית התכנית. ואם ללשון בני-אדם נפנה, אזי ילמדנו המילון כי "מרתף" משמעו: "מחסן תת קרקעי... חדר או דירת מגורים מתחת לפני הקרקע" (מילון אבן-שושן). מכאן, שתכלית התכנית משתלבת עם לשון היום יום ותואמת אותה. אשר-על-כן אין התכנית המוצעת לוועדה עונה על הגדרת "מרתף". (ז) סבירות החלטות הוועדה גרסה הוועדה כי מילוי הקרקע המבוקש יוצר המשכיות למפלס הקיים ברוב שטח החלקה, ולכן אין בו משום חריגה מלאכותית כפי שנטען בהתנגדות. הטעם לכך הוא שבבדיקת המפה הטופוגרפית שהוגשה לפני הקמת שני המבנים בחלקה הובהר כי מפלס קומת המגורים הראשונה של בית המשיבים הינו המפלס הטבעי של הקרקע, ואילו החניות הוקמו לאחר ביצוע חפירה שהנמיכה את פני הקרקע הטבעיים בגבול הדרומי של החלקה. כן גרסה הוועדה כי בבדיקה של מפלסי קרקע קיימים בחלקות סמוכות מתברר שהמפלסים משתווים למפלס תקרת ה"מרתף" שהכרתו מבוקשת. כלומר, ניתן להכיר בקומה התחתונה כקומת מרתף ובתקרתה 0.00 + הקובע, ובכך הדבר לא יפגע בגובה מבנים בסביבה. "השתכנענו כי במקרה הנדון אין מודבר בהפיכה מלאכותית של קומת קרקע לקומת מרתף אלא בהחזרת מצב הקרקע לקדמותו באופן שקומה שנבנתה מלכתחילה כמרתף ונחשפה על-ידי חפירה וסילוק אדמה, תותאם להוראות תוכנית המתאר על-ידי החזרת האדמה שנחפרה למקומה. אנו מקבלים את עמדת המשיבים כי מבנה החניה והמרתף מהווים מקשה אחת כאשר מקום החניה הוא חלק מהמרתף". אין מחלוקת כי בית-משפט לעניינים מינהליים מתערב בהחלטות הוועדה אם זו שגתה בחוסר סבירות קיצוני. השופט גורן עשה כן בפסק-הדין שצוטט לעיל בקובעו מבחינה עובדתית-משפטית שיש להתערב בסיווג הקומה כמרתף הבחינה העובדתית המשליכה על הבחינה המשפטית. מבחינה מעשית, מאומה לא קרה בשטח. הדבר היחיד הוא שעתה סבורים המשיבים 3 וגם הוועדות כי הקפת הקומה ברוב עבריה באדמה תענה על הגדרת מרתף. פעולה זו אינה עונה על אמות-המידה שנקבעו בפסק-הדין של השופט גורן, שאותן הצדדים הללו גורסים שהם ממלאים; פעולה זו אינה עונה על מהות התכנית והגדרותיה; פעולה זו גם אינה עולה בקנה אחד עם השכל הישר. כל אלה סיבות טובות להתערבות בית-משפט לעניינים מינהליים בסבירות החלטותיה של הוועדה ופרשנותה את החוק לעניין מתן היתרים. (ח) השתק אין מחלוקת כי באחת ההגשות הראשונות של תכניות לצורך מתן היתר בנייה התייחסה משפחת העותר לקומה שבמחלוקת כאל "מרתף" (נספחים א' ו-ב' לתגובת המשיבים 3). השופט גורן התייחס לסוגיה זו בפסק-הדין, ומעבר לאמור שם, המקובל עליי, אוסיף ואומר כי טענת ההשתק הינה טענה חוזית ולא תכנונית. אין טענה בראש פרק זה כי הדבר משפיע על תום-לבו של העותר. בנסיבות כאלה אין מקום לטענה זו בבית-משפט לעניינים מינהליים. לאור כל האמור לעיל אני מקבלת את העתירה ומבטלת את החלטת המשיבה 1 מיום 24.2.1999 להעניק היתר בנייה להקמת קומה שלישית מעל ביתם של המשיבים 3 בדרך השדות 53, כפר שמריהו, בגוש 6671 חלקה 27 וכן מבטלת את החלטת המשיבה 2 מתאריך 8.7.1999 אשר דחתה את ערר העותר על ההחלטה האמורה - כל זאת ביוצאן מנקודת ההנחה כי הקומה הקיימת בבית המשיבים 3 הינה קומת מרתף. כל אחד מן המשיבים ישלם למבקש הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 7,000 ש"ח.