הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסכם חכירה הקטנת שטח מגרש: 1. בין התובעת אורית זרמי מחד, ובין הנתבעים 1-2, ה"ה זיו מאידך, נערך ביום 13/6/93 הסכם למכירת זכויותיהם של האחרונים בבית מס' 34/2 ברח' עמיקם שמאי בראש פינה, המהווה חלק מחלקות 15, 16, 22 בגוש 13944, (להלן:"ההסכם" - ת/1), על פי הסכם חכירה שנערך בין המוכרים לבין מנהל מקרקעי ישראל בתאריך 30/11/82. בהסכם ת/1 הוגדר הממכר כמגרש ששטחו 810 מ"ר, כפי המוגדר בתשריט שצורף להסכם החכירה מיום 30/11/82, ואשר היווה חלק בלתי נפרד מן ההסכם, עליו בנוי "הבית". 2. בתובענה זו עותרת התובעת (לאחר שצומצמו סעדיה), למתן סעד הצהרתי הקובע כי בהתאם להסכם הוקנו לה זכויות החכירה במגרש בשטח של 810 מ"ר, על פי גבולות המגרש כמתואר בתשריט שצורף להסכם, וכי אין תוקף לתוספת להסכם החכירה שנערכה מאוחר יותר ואשר הקטינה את שטח מגרשה. 3. הרקע העובדתי ביום 30/11/82 נחתם בין ה"ה זיו (להלן:"הנתבעים") ובין מנהל מקרקעי ישראל (להלן:"המנהל"), הסכם חכירה ביחס לזכויות בבית מס' 34/2 המהווה חלק מחלקות 15, 16, 22 בגוש 13944, על פי התשריט שצורף להסכם (ת/2) המתאר שטח מגרש של 810 מ"ר. מגרש זה יקרא להלן: "המגרש החזיתי", כיום סימונו 16/1. ב- 20/10/83 נחתם חוזה חכירה נוסף לגבי אותם מקרקעין (נספח א' לתצהירה של גב' חיימוביץ). לפי עדותו של הנתבע מס' 1 נחתם הסכם זה על ידי מיופה כוחו ולא היה כלל מוכר לו. הסכם זה לא הווה חלק מן ההסכם עם התובעת וככל הנראה לא הובא לידיעתה באותה עת. כעבור תקופה לא ארוכה, הוחכרו לנתבעים הזכויות במגרש הגובל מערבית למגרש החזיתי (להלן:"המגרש העורפי"- המסומן היום כ- 16/2), ששטחו 640 מ"ר, כמתואר בתשריט ת/3. (חוזה החכירה הנוסף לא הוגש כראיה אך תנאיו וקיומו אינם שנויים במחלוקת). בשנת 1991 פורסמה ונכנסה לתוקפה תוכנית מתאר ג/5626, אשר איחדה את שני המגרשים למגרש אחד. בנוסף ביטלה התב"ע כביש שהיה מתוכנן לעבור בסמוך למגרש העורפי ולאפשר גישה ישירה אליו. כתוצאה מכך נותר על כנו הכביש הקיים הגובל במגרש החזיתי בלבד. (ראה עדותו של מר סטרולוביץ, מנהל תחום מיפוי ומדידות במנהל בעמ' 43- 44). כל עוד היו שני המגרשים בבעלות הנתבעים לא התעורר קושי כתוצאה מביטול הכביש המתוכנן לא היה הכרח לדאוג לדרך גישה מסודרת למגרש העורפי. כמו כן, על פי התב"ע הופקע שטח מתוך החלקה הכוללת ויועד להקמת מקלט. דרישה זו בוטלה מאוחר יותר (ב - 1996) ביוזמת הצדדים. כאמור, ב - 13/6/93 בשעה שהנתבעים היו בעלי הזכויות בשני המגרשים, הם מכרו את זכויותיהם במגרש החזיתי לתובעת, והותירו בידיהם את הזכויות במגרש העורפי. בהסכם ת/1 התחייבו הנתבעים להעביר לתובעת את זכויותיהם במגרש ששטחו 810 מ"ר, על פי התשריט המצורף להסכם והמהווה חלק מחוזה החכירה. סעיף 2 (ב) להסכם קובע: "המוכרים מצהירים והקונים מאשרים שידוע להם כי בחלק הצפוני של החלקה, קיימת דרך מעבר ברוחב של 2.5 מ"ר, למעבר רכב לחלקה הסמוכה, כמצוייין בקווים מקווקווים בתשריט המנהל המצורף להסכם החכירה, וכי דרך זו אינה כלולה בממכר. בכל מקרה, שטח הנמכר שימסר לקונים יהיה בשטח של 810 מ"ר." עוד התחייבו הנתבעים (בסעיף 2 (ג)) לערוך מדידה על ידי מודד מוסמך שתקבע באופן מדויק את גבולות החלקה הנמכרת קודם למכירת החלקה הסמוכה הנמצאת בבעלותם. מנהל מקרקעי ישראל אישר העברת הזכויות, בהתאם להסכם, ביום 1/7/93 (ת/4), וביום 27/6/94 נמסר לתובעת אישור המנהל בדבר מצב הזכויות בנכס (ת/5) לפיו הינה בעלת זכויות בנכס ששטחו 810 מ"ר על פי הסכם חכירה לא מהוון שתוקפו עד 31/3/03. במהלך השנים הנ"ל לא התגוררו התובעת או הנתבעים בראש פינה. התובעת החלה בהליכים לבניית בית מגוריה ב- 1994 אך עד שנת 1996 לפחות, לא עברה לגור בו (עמ' 12 בעדותו של מר אלדר), והנתבעים התגוררו תקופות ארוכות בחו"ל. (עמ' 30-31 לעדותו של הנתבע). כאשר החלה התובעת בהליכי התכנון והאישור לעבודות הבנייה שביקשה לעשות על המקרקעין, היא פנתה למנהל בכדי לקבל אישורו לבקשה להיתר בנייה שהתייחסה למגרש בגודל 810 מ"ר. (ת/13). המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים נוגעת להשתלשלות העניינים שהביאה לכך שבתאריך 15/8/94 חתמה התובעת על תוספת לחוזה החכירה, שהקטינה את שטח הנכס שהוחכר לה ל - 714 מ"ר (במקום 810 מ"ר), והגישה לאישור המנהל, בקשה חדשה להיתר בניה על פי השטח המוקטן (ת/14). 4. טיעוני הצדדים התובעת טוענת בכתב התביעה כי חתימתה על התוספת להסכם החכירה הושגה לאחר שנאמר לה כי המנהל לא יאשר את תוכניות הבניה. הסכמתה להקטנת המגרש נעשתה בתום לב ומתוך אמון בתקינות פעולתו של המנהל ומניעיו, ותוך הסתמכות על מצג המנהל לפיו קיים הכרח משפטי לשינוי השטח, וזאת מבלי שהעלתה בדעתה כי השינוי בשטח המגרש נעשה שלא כדין וללא כל טעם חוקי. התובעת טוענת עוד, כי משנודע לה על הקטנת השטח פנתה לנתבע מס' 1 בטרוניה וזה השיב לה כי השינוי בוצע על ידי המנהל באופן עצמאי, והתחייב לסייע בתיקון הרישום, לאחר שיוסר המקלט הציבורי (שלטובתו הופקעו חלקים מן החלקה). התובעת נתנה אמון בנתבע מס' 1 ובאפשרות כי שטח המגרש יוגדל שוב לאחר הסרת המקלט, ורק כאשר נוכחה לדעת כי גם לאחר הסרת המקלט לא נעשה דבר, ומתשובת המנהל מיום 12/12/00 הבינה כי השינוי נעשה ביוזמתם של הנתבעים, רק אז הגישה תובענה זו במטרה לאכוף על הנתבעים ועל מנהל מקרקעי ישראל קיומם של ההסכמים שנחתמו עימם. הנתבעים 1 - 2 טוענים כי הם מצידם פעלו להעברת זכויותיהם במגרש החזיתי, בשטח 810 מ"ר לתובעת, וכל מה שנעשה מאוחר יותר נעשה לאחר שלא הייתה להם כל זיקה למגרשה. הנתבעים מטילים את האחריות על התובעת שהסכימה לחתום על תוספת להסכם החכירה, אשר הפחיתה את שטח מגרשה, וזאת מטעמים שלה וללא קשר לפעילותם של הנתבעים. מנהל מקרקעי ישראל, טען בכתב הגנתו, כי הוא פעל על סמך תוכנית חלוקה שהוגשה לו על ידי הנתבע מס' 1, והוצגה כתוכנית מוסכמת. תוכנית החלוקה שינתה את החלוקה הפנימית של המגרש, וכאשר התובעת נדרשה לחתום על תוספת לחוזה החכירה בהתאם לכך, היא לא הביעה כל מחאה. לגופו של עניין, אין למנהל התנגדות שייפסק כי תוכנית החלוקה חסרת תוקף ויבוטלו התוספות לחוזי החכירה, באופן שיושבו על כנן זכויות הצדדים כפי שנכללו בחוזי החכירה המקוריים. 5. תשריט החלוקה אין חולק כי לקראת חודש יולי 94, פנה הנתבע מס' 1 לרגב, החברה למיפוי מדידות ושירותי הנדסה בע"מ, והזמין מהם מדידת מגרש 16 ברחוב עמיקם שמאי 34 בראש פינה. (כאמור, סימונו הנוכחי של המגרש בכללותו הוא מגרש מס' 16, והוא מחולק למגרש החזיתי - 16/1 ומגרשם של הנתבעים המגרש העורפי מסומן כ - 16/2). הנתבע מס' 1 הזמין ושילם עבור הכנת תוכנית המדידה, בהתאם לגרסתו שנתמכה בת/12(קבלה וחשבונית מיום 26.7.94). צילום תשריט החלוקה שהוגש על ידי הנתבעים (סומן נ/6) וצורף גם לתצהירה של הגב' חיימוביץ מטעם המנהל, מחלק את המגרש למגרש16/1 מגרשה של התובעת, לו הוקצו בתשריט 714 מ"ר בלבד, ולמגרש 16/2 מגרשם של הנתבעים, לו הוקצו 1,292 מ"ר. נתבע מס' 1, מר זיו, טען בתצהירו (ובכתב הגנתו), כי על רקע חלוקי דעות שהיו בין הנתבעים ובין המנהל ביחס להיקף הזכויות שהוקצו להם (הנתבעים טענו כי רכשו מקודמם שטח כולל של 2,000 מ"ר ודרשו כי המנהל יחכיר להם מלוא השטח), הוא נדרש על ידי מר סטרולוביץ, מנהל מחלקת המיפוי של המנהל, להמציא תרשים של המגרש, לרבות שביל הגישה למגרשו בהתאם לתב"ע. לטענתו, הפנה אותו מר סטרולוביץ למשרד רגב על מנת שיבצע את המדידה, ותוכנית המדידה הומצאה ישירות למנהל, ובוצעה על פי הנחיות המנהל בלבד. בחקירתו, חזר הנתבע ושלל את האפשרות כי הוא נתן למודד הנחיות כלשהן לביצוע התשריט. עם זאת, אישר הנתבע כי הוא נלווה למודד בשעה שזה ביצע את המדידות, המציא לו את כל המסמכים שנדרשו, הצביע לו על מיקום בית המגורים של הנתבעים, וסיפר לו על מכירת חלקה של התובעת (עמ' 34 לפרוטוקול). בניגוד לאמור בכתב ההגנה (סעיף 12) ובתצהירו, הסביר הנתבע בחקירתו כי הסיבה שבעטיה נדרש להמציא למנהל תוכנית חלוקה, נעוצה היתה בבקשתה של התובעת לבנות על החלקה ולא במחלוקת שהייתה לו עם המנהל. על פי עדותו של הנתבע (עמ' 34 לפרוטוקול), זימן אותו מר סטרולוביץ למשרדו במנהל והודיע לו כי בני הזוג זרמי מבקשים לבנות על החלקה, וכי המנהל לא יאשר להם את הבניה כל עוד לא יוקטן מגרשם ל - 714 מ"ר. לגרסתו, באותה עת כבר היה בפני מר סטרולוביץ, מפה המציגה את גודל מגרשה של התובעת כ - 714 מ"ר בלבד, והתובעת נדרשה להקטין את מגרשה עוד בטרם הוכן תשריט החלוקה. עדותו של מר זיו, מעבר להיותה סותרת את עמדתו בכתב ההגנה, ומעוררת תהיות באשר להגיונם של הדברים, עומדת בסתירה לכל יתר העדויות שנשמעו בפני. מעדותו של מר סטרולוביץ, עולה כי הוראות התב"ע שנכנסו לתוקף בשנת 1991 חייבו התאמת המגרש למגבלות שנוצרו עקב ביטולו של הכביש שהיה מתוכנן בעבר, וזאת על ידי הקצאת דרך גישה למגרש העורפי, והקצאת שטח למקלט הציבורי. הוראות התב"ע לא חייבו חלוקה פנימית של המגרש, ובוודאי שלא חייבו שינוי אופן החלוקה, אלא ככל שהדבר נדרש לצורך האמור לעיל. מקובלת עליי עדותו של מר סטרולוביץ, כי למנהל לא הייתה כל סיבה להנחות את המודד באשר לאופן החלוקה הפנימית של המגרש, והדבר לא נעשה על פי הנחיותיו. מכאן, כי לא יזם את עריכת התשריט במטרה להקטין את שטחה של התובעת. מר סמי הרשקוביץ עורך התשריט, אישר כי הזמנת העבודה נעשתה על ידי מר זיו, והמדידות, לרבות החלוקה הפנימית של המגרש נעשו על פי הנחיותיו. (עמ' 45 לפרוטוקול שורות 29 ואילך). הגב' חיימוביץ העידה מטעם מנהל, כי התובעת נדרשה לחתום על תוספת לחוזה החכירה המקטינה את השטח המוחכר לה, ולעדכן את בקשתה להיתר בניה בהתאם, לאחר שבידי המנהל הייתה מפת החלוקה ועל סמך מפה זו (עמ' 38 לפרוטוקול שורות 32+33). לפי עדויות אנשי המנהל, לא הייתה כל סיבה או אפשרות לדרוש מן התובעת להקטין את שטח מגרשה ל - 714 מ"ר דווקא, (נתון שהופיע רק במפת המדידה שהוכנה לפי בקשתו של מר זיו), בטרם הומצא למנהל תשריט החלוקה. הגב' חיימוביץ אומנם, לא טיפלה אישית בתובעת באותה עת, אך תשובותיה ניתנו על סמך המסמכים המצויים בתיק המנהל והמועדים המופיעים עליהם. עדויות אלה מחזקות את גרסת התובעת ומאשרות אותה. לגרסתה, פנתה למנהל כשברשותה תוכניות לבניה על גבי מגרש של 810 מ"ר, ורק אז נאמר לה כי שטח מגרשה הוקטן ל - 714 מ"ר והוצג לה תשריט חלוקה המקטין את שטחה. (עמ' 18 שורות 24-25). באשר לאופן טיפולו של המנהל בתהליך זה, הובהר על ידי מר סטרולוביץ, כי תשריט החלוקה אושר על ידי מחלקת המפוי מבחינה תכנונית, משמע, נבדקה התאמתו לדרישות התב"ע ונוהלי המנהל. מחלקת המיפוי איננה עוסקת בבדיקת היקף הזכויות ונושא זה שמור למחלקה המטפלת בעסקאות. על סמך תשריט החלוקה שהוכן על ידי מר הרשקוביץ, הכינה מחלקת המיפוי ביום 11.8.94 תשריט מעודכן, (ת/6א) שהועבר למחלקת החוזים לתיקי שני הנכסים, ועליו נרשם כי הוא הוכן על פי מפת מדידה. גב' חיימוביץ לא טיפלה כאמור, בנושא באופן אישי, ובמהלך עדותה חזרה בה מן ההצהרה כי התוכנית הוצגה על ידי הנתבעים כתוכנית מוסכמת. (עמ' 42 לפרוטוקול שורות 4-7). עם זאת, ברור מן העדויות כי המנהל התייחס אל תשריט החלוקה שהומצא לו כאילו היה מוסכם על כל בעלי הזכויות, ומחייב את התובעת, והציג אותו בפניה כעובדה מוגמרת. (ראה עדותה של הגב' חיימוביץ בעמ' 38 ש' 21 - 24). מהימנה עלי עדותה של התובעת כי בעת שביקשה אישור המנהל להיתר הבניה, הוסבר לה שהתוכניות אינן תואמות את מצב זכויותיה בנכס, והיא נדרשה להסכים להקטנת שטחה מבלי שהובהר לה כראוי מה הסיבה להקטנת השטח, ונענתה לדרישה מתוך אמונה כי אכן השינוי נובע מהתאמת המגרש לדרישות התב"ע. מסקנה זו מבוססת ראשית, על שום כך שלא הובאה עדותה של העובדת אשר טיפלה אישית בתובעת, הודיעה לה על הצורך לחתום על תוספת לחוזה החכירה ועל כך שהמנהל לא יאשר את תוכניתויה במתכונתן הראשונה, וזאת על אף שהגב' חיימוביץ יכולה הייתה לנקוב בשם מי שטיפלה בהסכמים וחתמה עליהם. (ראה עדותה בעמ' 39 לפרוטוקול ש' 2 -6). מכאן, שלא נסתרה עדותה של התובעת בנקודה זו. הגשת תשריט החלוקה, העברתו בין המדורים והכנת התשריט המעודכן על ידי מדור המיפוי לא לוו במזכרים המפרטים מה הוביל מהלך זה ומה היה סידרו, ומכל מקום אין מזכרים כאלה מצויים היום בתיק המנהל. עובדה זו יכולה היתה לתרום למצג המוטעה שהוצג בפני התובעת, ואשר שכנע אותה לחתום על התוספת. שנית, ההסבר הראשון שניתן לב"כ התובעת, לכשהתעורר חששה בנוגע לנסביבות השינוי במסגרת ת/9, תולה את ה"אשם" בשינויים תכנוננים, שאיש מטעם המנהל לא יכול היה לאשר שבכלל ארעו, וכן ביוזמה של מש' זיו. אין במכתב זה טענה שהשינוי הוא כתוצאה מהסכמה שהושגה בין הצדדים, וספק אם המנהל היה מקבל הסכמה כזו כמספקת, בהתחשב בכך שגלומה בה העברת זכויות. מן האמור נובע כי מרגע שהומצא תשריט החלוקה לתיק הנכס, לא היה ברור גם לעובדי המנהל מה עמד מאחורי השינוי ומדוע הוא נדרש, ולכן קשה יהיה לקבוע כי לתובעת ניתן הסבר מלא ונכון באשר לסיבות שבהן נדרשה לאשר את הקטנת מגרשה. ולבסוף, בתוספת לחוזה החכירה (ת/6) עליה נדרשה התובעת לחתום נאמר: "הואיל ובחוזה החכירה שנכרת בין הצדדים ביום 1/7/93 (להלן:"החוזה"), נאמר ששטח המגרש הינו 810 מ"ר בערך, כפוף לשינויים בעקבות מדידות מדויקות, או מדידות לצרכי רישום או שינויים בתב"ע וכיוצ"ב. הואיל ונמצא ששטח המגרש 714 מ"ר, ובכך קטן שטחו ב - 96 מ"ר (להלן:"ההפרש"). לפיכך הוסכם בין הצדדים…". כתב העברת הזכויות מיום 1/7/93 (ת/4) מאמץ לתוכו את הוראות חוזה החכירה המצוי בתיק המנהל מס' 20214407 מ'. כאמור, בתיק המנהל מצוי היה חוזה חכירה מיום 20/10/83, שהוא חוזה אחר מזה שהיה בידי הנתבעים והוצג לתובעת בעת רכישת הזכויות, ונחתם ככל הנראה, על ידי מיופה כוחם של הנתבעים (על אף שהדבר לא נרשם על גביו). מנוסח כתב העברת הזכויות לא ברור אם הופנתה תשומת ליבה של התובעת לקיומו של ההסכם הנוסף (שתאריכו אינו מאוזכר במסמך), ואם הייתה מודעת לתנאיו. מכל מקום, על פי נוסחו של כתב העברת הזכויות, הסתמך המנהל על הוראת סעיף 13 לחוזה החכירה מיום 20/10/83 שלפיו: "א. החוכר מצהיר כי ידוע לו ששטח המגרש וגבולותיו אינם סופיים וכי עלולים לחול בהם שינויים. ב. הוסכם במפורש בין הצדדים, כי במקרה וכתוצאה משינויים בתוכנית בנין עיר, הסדר קרקעות וכיוצא באלה יוגדל או יוקטן שטח המגרש ו/או ישתנו גבולותיו, מתחייב החוכר: להסכים לכל שינוי בגבולות ו/או בשטחו של המגרש כפי שייווצר עקב הפעולות הנזכרות לעיל. לראות את המגרש בגבולותיו החדשים כנשוא החכירה, ולקבל את החזקה בו. …. ג. החוכר מתחייב לא לבוא בתביעות כלשהן כלפי המנהל בכל הנובע מהשינויים שיחולו לגבי שטח המגרש ו/או גבולותיו וקביעת גובה דמי החכירה החד פעמיים והשנתיים הנזכרים בסעיף קטן (ב) (ד)". כיום, מודה המנהל כי הקטנת שטח המגרש לא נבעה ממדידה מדויקת או מדרישות התב"ע. מנוסח התוספת אין ספק כי כך הוצגו הדברים בפני התובעת, והיא שוכנעה להאמין כי תנאי ההסכם, מחייבים אותה להסכים לשינוי זה. תשריט החלוקה הקטין את זכויות החכירה של התובעת ובמקום זאת הוגדלו זכויותיהם של הנתבעים, והמגרש שהוקצה להם עמד על 1,292 מ"ר (במקום 640 מ"ר שהוחכרו להם קודם לכן, כאשר חלק מן ההגדלה נובעת מביטולו של הכביש המתוכנן והיתרה מהקטנת שטח מגרשה של התובעת). אין כל הגיון להניח שהתובעת הסכימה לשינוי כזה, למרות שאין חולק כי לא נעשתה עסקה המעבירה חלק מזכויותיה לנתבעים, לולא הוצג לה שינוי זה כמתחייב, ובוודאי שאין סיבה להאמין כי יזמה שינוי כזה (כפי שמנסה הנתבע לטעון). לולא סבר מי שטיפל בתיק מטעם המנהל כי מדובר אכן בשינוי המתחייב מהתאמת החלוקה לתנאי התב"ע, והנעשה על פי תנאי ההסכם, יש להניח היה רואה בחלוקה זו עסקה חדשה, הטעונה דווח ותשלום מיסים כדין. מכל האמור, שוכנעתי כי התובעת סברה בתום לב, על יסוד המצג השגוי שהונח בפניה על ידי עובדי המנהל, על סמך תשריט מטעה שהוגש להם מטעם הנתבעים, כי היא מחויבת על פי תנאי ההסכם להענות לדרישות המנהל כתנאי לאישור תוכניות הבינוי שלה. תשריט החלוקה הוכן על פי הנחיותיו של הנתבע מס' 1, והוגש למנהל לצרכיו הוא, וגם אם נשלח ישירות למנהל, ולא באמצעות הנתבע, אם נכללו בו נתונים שגויים, מן הראוי היה כי יידע את המנהל, מיד כשהדבר נודע לו. אינני מקבלת את הסבריו של הנתבע (בעמ' 32 לפרוטוקול), כביכול התייחס מר הרשקוביץ במפת המדידה גם לשטחה של התובעת, לפי הזמנתה ובקשתה. דבריו עומדים בסתירה לעדויות המודד מר הרשקוביץ, לעדותו של מר סטרולוביץ ולעדותה של התובעת, וכן אינם עומדים בקנה אחד עם הרישום בת/12 לגבי הזמנת העבודה שהתייחסה לכל מגרש 16. מה גם, שלא יתכן כי הנתבעים נדרשו לסמן את דרך הגישה למגרשם, וביקשו לעשות כן, ללא התייחסות למגרשה של התובעת שעל פניו אמורה היתה לעבור דרך זו. מן הראיות עולה כי הנתבעים ביקשו להציג למנהל מפת מדידה של מגרש 16 שתתייחס לחלוקה הפנימית שלו, ובהכרח תציין את הגבול בין שני חלקיו. על כן, לא היה מקום לפליאתו של הנתבע, כאשר נוכח לדעת לטענתו, כי התשריט התייחס לשני חלקי המגרש. 6. טעות והטעיה סעיף 14 (א) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן:"חוק החוזים"), מקנה זכות ביטול לצד הטועה, בהתקיים הנסיבות המפורטות בו, משמע: "(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה". סעיף 15 לחוק החוזים הדן בהטעיה קובע כדלקמן: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן". ביסוד שני סעיפים אלה עומדת "הטעות" שהיא אמונה או מחשבה של אחד הצדדים להסכם, ביחס למצב הקיים העובדתי או המשפטי, שאיננה תואמת את המציאות (ראה ספרה של ג. שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, בעמ' 188-189 והפסיקה שאימצה הגדרה זו), שבעקבותיה נקשר אותו צד בהסכם. סעיף 14 (א) דן בטעות יסודית, שלולא קיומה לא היה מתקשר אותו צד בהסכם, וכיצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך. על הטוען לפגם שנפל ברצונו מחמת טעות לשכנע בקיומה של הטעות מן הפן הסוביקטיבי, וכן להוכיח את היותה יסודית - מן הפן האובייקטיבי, משמע, שלולא אותה טעות ניתן להניח כח לא היה מתקשר באותו חוזה. (ע"א 1581/98 - חברת נתיבי אילון בע"מ נ' בשורה ייזום, פ"ד נד(4), 209 ,עמ' 217-218, ע"א 5349/97 - ד"ר רבקה זוסמן ו-2 אח' נ' רולנד טייב ואח' , תק-על 2000(2), 1200 ,עמ' 1203, וה"פ (תל-אביב-יפו) 589/03 - בוריס שילמן נ' האגודה הישראלית לכירופרקטיקה , תק-מח 2003 (4), 168 ,עמ' 172). סעיף 15, לעומת זאת, דן בטעות שהיא תוצאת הטעיה, לרבות אי גילוין של עובדות שהיה על צד לחוזה לגלות, אף אם לא הוכח המבחן האובייקטיבי ביחס ליסודיותה של הטעות. בשל מעורבותו של הצד השני בטעות, אם על פי סעיף 14 (א) ואם על פי סעיף 15 לחוק החוזים, מקנה החוק לטועה את הזכות האוטונומית להודיע על ביטול החוזה. (להבדיל מטעות על פי סעיף 14 (ב) לחוק החוזים, שלא הייתה בידיעת הצד שכנגד, אשר מאפשרת לטועה לפנות לבית המשפט בכדי לאשר ביטול ההסכם, על פי שיקול דעתו). הידיעה בה דן סעיף 14(א) הינה גם ידיעה בכח ולאו דווקא ידיעה ממשית. על פי הפסיקה נוסח הסעיף תומך בפרשנות לפיה הידיעה של הצד השני אמורה להתייחס הן לטעות והן ליסודיותה. (דנ"א 2568/97 - זהבה כנען נ' ממשלת ארצות הברית, פ"ד נז(2), 632 , בפסק דינו של כב' השופט אור (בעמ' 670-671). עוד נקבע שם כי נקבע בדעת הרוב כי הדעה המקובלת היא, שסעיף 14(א) אינו אכסניה נאותה לדיני הטעות המשותפת, ובמקרה של טעות משותפת, בה טועים שני הצדדים כאחד מבלי שאחד מהם יודע על טעות רעהו, יש להחיל את סעיף 14(ב) לחוק המאפשר לבית המשפט להורות על ביטול ההסכם. לסיכום, ידיעתו של הצד השני בדבר קיומה של הטעות או העובדה שהיה עליו לדעת על קיומה של הטעות ועל יסודותיה, מהווים עילה לזכות את הצד הטועה בביטול ההסכם על פי סעיף 14 (א) לחוק החוזים. המטעה, על פי סעיף 15 לחוק החוזים, שבמעשהו או במחדלו, ניטעה הטעות בליבו של הצד שכנגד, אינו חייב להיות בעל מצב נפשי מסוים, ודי בהטעיה רשלנית אשר גרמה לטעותו של האחר. (ראה ספרה של ג. שלו לעיל, בעמ' 225). דעה זו אומצה בדעת המיעוט בפס"ד ע"א 1304/91 - טפחות נ' אלן ליפרט , פ"ד מז(3), 309, (כשיתר השופטים שם לא נזקקו להביע דעתם בסוגיה זו נוכח עמדתם החולקת באשר לעצם חלותו של חוק הבנקאות (שירות ללקוח), על ערב), ואומצה במשתמע בע"א 1570/92 - בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' פרופ' צבי ציגלר, (פ"ד מט(1), 369), שם ביסס בית המשפט את אחריותו של הבנק על סעיף 15 לחוק החוזים, בגין אי גילוי מלא של העובדות לערב. התנהגותו של המנהל, בכך שנטע בליבה של התובעת את המחשבה שהשינוי נדרש בשל התאמת המגרש לדרישות התב"ע או מפאת מדידה מדויקת שלו, וכי היא מחוייבת על תנאי ההסכם להסכים לשינוי כזה, אם איננה בגדר הטעיה, יש בה לכל הפחות להקנות לתובעת זכות לביטול ההסכם שנכרת עקב טעותה, על בסיס סעיף 14(א) לחוק החוזים, נוכח הידיעה בכח שיש ליחס למנהל אודות הטעות ויסודיותה. טעותה של התובעת שגרמה לה להסכים לפגיעה בקניינה, לטובת שכניה, הינה ללא ספק טעות יסודית, שבעקבותיה הסכימה לחתום על התוספת להסכם החכירה, ושלולא אותה טעות, לא הייתה מתקשרת בהסכם זה. המנהל מצידו, נקשר בהסכם עם הנתבעים על סמך תשריט החלוקה שהגישו לו, מתוך הנחה מוטעית כי תשריט זה משקף מצב מתחייב משינוי התב"ע, וגם אם לא היה מצד הנתבעים מצג שווא לגבי היותו של התשריט מוסכם, או מחויב המציאות, הרי הנתבעים ידעו על טעותו של המנהל ועל היותה טעות יסודית, המשליכה באופן מהותי על זכויות הצדדים. יש להצטער על כך, שלא הפנו תשומת לב המנהל והתובעת לגורם הטעות, כבר בעת שראו את התשריט, או בעת שהתובעת פנתה אליהם, ואף נאחזו בה במהלך ניהול המשפט. המסקנה היא כי התובעת זכאית הייתה לבטל את ההסכמה שנתנה להקטנת שטחה, כפי שהמנהל זכאי לבטל את ההסכם שנחתם בעקבות זאת עם הנתבעים. אין באמור, כדי לשלול מן המנהל את זכותו על פי ההסכם לדרוש התאמת שטח או צורת המגרש לדרישות התב"ע (לצורך הסדרת דרך הגישה למגרשם של הנתבעים, לדוגמא). 7. התוצאה היא שהתוספת להסכם החכירה שנחתמה על ידי התובעת ביום 28.8.94 בוטלה כדין, וכן בטלים כל התוספות להסכם החכירה שנכרתו בין המנהל ובין הנתבעים, ה"ה זיו שהגדילו את שטח מגרשם, בין היתר, על חשבון שטח מגרשה של התובעת. הודעת צד ג' שהומצאה על ידי הנתבעים למנהל מקרקעי ישראל נדחית. הנתבעים 1-3 ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 35,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין אשר יחולו מחציתם על הנתבעים 1,2 ומחציתם על נתבע מס' 3. הנתבעים 1,2 ישלמו בנוסף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד לצד ג' מנהל מקרקעי ישראל, בסך כולל של 8,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין. סכומים אלו ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד התשלום המלא בפועל. קרקעותחוזהחכירה