העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי למתן היתר בניה: 1. זוהי תביעה שבה עותרות התובעות לאכיפת הסכמה והתחייבות, אשר ניתנו על-ידי הנתבעת, למסור לרשות התובעת 2 (להלן - העירייה), ולרשום על שמה בלשכת רישום המקרקעין, ללא תמורה, את הבעלות בגן ילדים אשר נבנה על-ידי הנתבעת בבניין אותו הקימה בתחום השיפוט של העיר גבעתיים.  העובדות הצריכות לעניין   2. הבניין, שנבנה על חלקות 594-591 וחלק מחלקה 626, בגוש 6154, מצוי בפינת רחוב אבני זכרון ורחוב הל"ה, וכולל שלושה מגדלים בני חמש קומות, ובהם שבעים יחידות דיור (כולל ארבעה-עשר חדרי גג), וכן שתי קומות חניון, מחסנים תת-קרקעיים, מועדון כושר, חנות ומשרדים בקומה המפולשת (להלן - הבניין). הקמת הבניין במתכונתו זו התאפשרה לאחר שביום 21.10.1993 פורסמה בי"פ 4152 למתן תוקף תכנית בניין ערים גב/388/א (להלן - התכנית החדשה), שלפיה שונה ייעודה של חטיבת הקרקע שעליה הוקם הבניין, מאזור מגורים ב-2 (שזכויות הבנייה בו הוגדרו בתכנית גב/258/א מיום 16.12.1982), לאזור מגורים מיוחד, שזכויות הבנייה בו הוגדרו בתכנית החדשה. התכנית החדשה כללה הוראה בדבר הקמת גן ילדים בקומת העמודים העליונה בבניין, בשטח של כ-100 מ"ר (ראה סעיף 9ג וסעיף 10ה לתקנות התכנית החדשה, אשר צורפו כנספח ח' לתצהיר מנהל הנתבעת, מר מטלון (להלן - תצהיר מטלון)). 3. התובעת 1 התנתה בתנאים את בקשת הנתבעת להקמת הבניין הנדון. בתנאי מס' 4, שצוין בפרוטוקול אותה ישיבה, נאמר: "גן הילדים בשטח 102.50 מ"ר יירשם ע"ש העירייה כנכס שלה ויוקם עפ"י מפרט שיתואם עם העירייה ויהיה מקובל עליה ותינתן התחייבות בהתאם". ובסעיף 17 לרשימת המסמכים, אשר פורטו באותו פרוטוקול כמסמכים שעל הנתבעת להמציא לוועדה, צוין: "המצאת התחייבות מעו"ד שגן הילדים יירשם ע"ש ע. גבעתים". הפרוטוקול הנ"ל של ועדת המשנה צורף כנספח י' לתצהיר מטלון. 4. בעקבות החלטת ועדת המשנה מיום 23.1.1994, נספח י' לתצהיר מטלון, שלח בא-כוח הנתבעת לעירייה את מכתבו מיום 15.3.1994 (נספח י"א לתצהיר מטלון), בו נאמר, בין היתר: "גן הילדים אשר אמור להבנות בצמוד לבנין, יירשם על שם עיריית גבעתים. אין בהתחייבות האמורה בסעיף זה כדי לפגוע בטענות מרשתי בנושא העברת הבעלות ע"ש העירייה". נוסח זה של התחייבות לא התקבל על-ידי העירייה, כפי העולה ממכתבה של עורכת-דין אורון, היועצת המשפטית של העירייה, הנושא תאריך 4.4.1994, אשר צורף כנספח י"ב לתצהיר מטלון. באותו מכתב מדגישה עורכת-דין אורון כי כבר בפגישה שנערכה ביום 7.3.1994 בהשתתפות בא-כוחה של הנתבעת ומר ברזל, ממלא מקום וסגן ראש-העירייה, הודע לנתבעת מפורשות כי מסירת גן הילדים לעירייה הינה ללא תמורה, וכי התכנית החדשה אושרה על בסיס נתון זה. עוד ציינה עורכת-דין אורון באותו מכתב, כי: "ללא מסירת גן הילדים לעירייה כנ"ל יש צורך במחיקתו מהתוכנית וכתוצאה מכך בשינוי תוכנית בנין עיר, ובעקבות כך כל אישורי התוכנית במצבה הנוכחי יתבטלו". עורכת-דין אורון הוסיפה והדגישה, כי אישור בקשת הנתבעת להיתר בנייה היה מותנה מפורשות ברישום גן הילדים על שם העירייה כנכס שלה, ובהקשר זה הפנתה לפרוטוקול ועדת המשנה מיום 23.1.1994. בד בבד עם הוצאת מכתבה של עורכת-דין אורון מטעם העירייה, נקטה העירייה ביום 3.4.1994 בהליך של הוצאת צו הפסקה מינהלי על-פי חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, בקשר עם עבודות ללא היתר שהתבצעו על-ידי הנתבעת באתר הבנייה הנדון (ראה הצו נספח י"ג לתצהיר מטלון). 5. כחודש לאחר שנשלח מכתבה של עורכת-דין אורון מטעם העירייה אל הנתבעת, מסר בא-כוחה של הנתבעת לעירייה אישור בנוסח בלתי מותנה כדלקמן: "כיועץ משפטי של חברת נאות אביב, ובהמשך למכתבי אליכם מיום 15.3.1994, הנני לאשר לכם בשמה של מרשתי כי גן הילדים אשר יבנה על ידי מרשתי, יימסר לרשותכם ללא תמורה ויירשם בלשכת רישום המקרקעין על שם עיריית גבעתים, ולא תהיינה לנאות אביב השגות ו/או תביעות עתידיות כלשהן בקשר לביצוע ההעברה ללא תמורה לעיריית גבעתים".  אישור זה צורף כנספח י"ד לתצהיר מטלון. 6. ביום 23.5.1994 הוצא לנתבעת היתר הבנייה להקמת הבניין, אם כי מן הראוי לציין למען שלמות התמונה, כי היתר חלקי להקמת שלושה מקלטים תת-קרקעיים דו-מפלסיים בבניין ניתן לנתבעת כבר בשנת 1993, לאחר הפקדת התכנית החדשה, וזאת בהתאם להחלטת ועדת המשנה מיום 1.3.1993 (נספח ט' לתצהיר מטלון). 7. ביום 1.6.1997, במסגרת מגעים שקיימה הנתבעת עם העירייה לצורך הוצאת טופס 4, חזר ואישר מנהל הנתבעת, מר מטלון, בכתב, כדלקמן: "אנו מתחייבים לרשום את גן הילדים ע"ש עיריית גבעתים כנדרש בהיתר הבניה. כמו כן הננו מתחייבים לרשום עד ליום 1.10.97 הערת אזהרה לטובת עיריית גבעתים לרשום גן הילדים ע"ש העירייה ללא תמורה" (ראה סעיף 8 למכתב הנתבעת, נספח ט"ו לתצהיר מטלון). 8. למרות אישור בא-כוחה של הנתבעת, נספח י"ד לתצהיר מטלון, ולמרות התחייבות הנתבעת, נספח ט"ו לתצהיר מטלון, לא מסרה הנתבעת את הגן לעירייה, לא רשמה את הבעלות בו על שמה ואף לא רשמה בנכס הערת אזהרה לטובת העירייה. מכאן התביעה שבפניי, שבה עותרות העירייה וכן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, גבעתיים, לאכוף על הנתבעת את התחייבויותיה הנ"ל. התביעה הוגשה ביום 16.3.1998. טענות הנתבעת 9. הנתבעת טוענת כי דרישת התובעות להעביר את הבעלות ואת השימוש בגן הילדים לידי העירייה, ללא תמורה, הוצגה לה לראשונה בהחלטת ועדת המשנה מיום 23.1.1994 כתנאי למתן היתר הבנייה, וכי בניגוד לטענת התובעות, הדבר מעולם לא הוסכם עמה לפני אישור התכנית החדשה. לתמיכה בעמדתה זו, מפנה הנתבעת אל תקנות התכנית החדשה, אשר אינן כוללות הוראה מפורשת בנדון. כמו כן, מפנה הנתבעת להתכתבויות, אשר קדמו להחלטת ועדת המשנה מיום 23.1.1994, ואשר באו בעקבות התנגדות שהעלו השכנים להפעלת גן ילדים בבניין ובהן יש התייחסות להשכרת גן הילדים על-ידי הנתבעת לעירייה ולא להעברת הבעלות בגן הילדים לעירייה ללא תמורה (ראה נספחים א'-ה' לתצהיר מטלון). הנתבעת טוענת עוד כי תנאי זה, שמצא את מקומו בהחלטת ועדת המשנה הנ"ל, הינו בלתי חוקי והתובעות לא היו רשאיות כלל להציגו. הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי האישור נספח י"ד לתצהיר מטלון, כמו גם האישור נספח ט"ו לתצהיר מטלון, הינם פועל יוצא של התנאי הבלתי חוקי שהציבה ועדת המשנה בעניין זה, ועל-כן אין להם כל תוקף ויש לראותם כבטלים. לחלופין טוענת הנתבעת, כי גם אם, בניגוד לעמדתה, ניתן להתייחס לאישורים, נספחים י"ד וט"ו לתצהיר מטלון, כהתחייבויות עצמאיות, יש להורות על ביטולם, וזאת משום שהוצאו מן הנתבעת בנסיבות של אילוץ וכפייה בצמתים קריטיים של הפרויקט, דהיינו לקראת הוצאת ההיתר ולקראת מתן טופס 4, ולאחר שהנתבעת כבר השקיעה כספים רבים ונטלה התחייבויות כלפי ספקים וכלפי רוכשי יחידות בבניין. דיון 10. בעדותו מאשר מר מטלון, מנהל הנתבעת, כי הדרישה והיוזמה להקמת גן ילדים בבניין הייתה, מלכתחילה, יוזמת התובעות, ובמילים אחרות אלמלא דרישתן של התובעות, מעולם לא היה קם בבניין גן ילדים. בהקשר זה מספר מר מטלון בסעיפים 5.2 ו-5.3 לתצהירו, כי כבר בשנת 1990, בעת שהנתבעת החלה במגעים ראשונים עם התובעות בקשר לפרויקט הנדון, ועוד בטרם הוכנה התכנית החדשה, ביקש מר קראוס, מי שכיהן באותה עת כיושב-ראש התובעת 1 וכסגן ראש-העירייה, לכלול גן ילדים במסגרת הפרויקט. מר מטלון מוסיף ומאשר בתצהירו, כי "החברה הסכימה לכך". מן האמור לעיל עולה, כי ההסכמה לכלול גן ילדים במסגרת הפרויקט, כדרישת התובעות, הושגה עם הנתבעת עוד בטרם יצא הפרויקט לדרכו, ובטרם הוכנה התכנית החדשה, שהופקדה למתן תוקף ביום 21.10.1993. 11. השאלה הראשונה שיש לברר אפוא היא השאלה מה טיבה של אותה הסכמה ומה היקפה? טענת הנתבעת, שלפיה הוסכם כי יחידת גן הילדים תישאר בבעלותה, וכי תושכר לעירייה לצורך הפעלתה על-ידיה, יש לה, לכאורה, תימוכין בנספחים א'-ה' לתצהיר מטלון, המתייחסים למגעים שקיימו הנתבעת ונציגי התובעות עם דיירים הגרים באזור, בקשר עם התנגדות שהעלו האחרונים להקמת גן ילדים במסגרת הפרויקט. בעקבות אותם מגעים, הוסכם בין כל הצדדים הנוגעים בדבר, כי מיקומו של הגן ישתנה והכניסה אליו תהא מרחוב אבני זכרון. כמו כן, הוסכם כי תינתן התחייבות העירייה לכך שגן הילדים יופעל וינוהל על-ידי העירייה בלבד, אך ורק בשעות הבוקר, בהתאם למקובל במערכת החינוך (ראה סיכום הפגישה מיום 12.11.1990, נספח א' לתצהיר מטלון). בסיכום הפגישה הנ"ל אין זכר ליחסי שכירות בין העירייה לבין הנתבעת, ואין זכר לחוזה שכירות האמור להיחתם ביניהן. דא עקא, אחד השכנים, שמעון לימור, אשר נכח בפגישה מיום 12.11.1990, הגיש תצהיר עדות מטעם הנתבעת ובו סיפר (ראה סעיפים 5 ו-6.1 לתצהיר), כי אכן דובר באותה פגישה על חוזה שכירות שייחתם בין העירייה ובין הנתבעת, ועוד הוסיף וסיפר, כי בעקבות הפגישה הנ"ל אף קיבל את סיכום הפגישה הכתוב, נספח א' לתצהיר מטלון, ועם קבלתו הסיר התנגדותו לאישור התכנית. בחקירה הנגדית סיפר מר לימור כי הסתפק בכך שהעירייה תפעיל את הגן ולא הנתבעת, ועל-פי הבנתו היה בכך כדי להבטיח שאין מדובר בגן פרטי, אלא בגן שיופעל על-ידי העירייה רק בשעות הבוקר. אולם, בניגוד מוחלט לאמור בתצהירו, אישר מר לימור בחקירתו הנגדית כי נושא השכירות ביחסים שבין העירייה לבין הנתבעת לא עלה כלל בפגישה מיום 12.11.1990 (ראה עמ' 4 לפרוטוקול, מיום 18.6.2001 בשורות 12-11), וכי עניין השכירות סופר לו בדיעבד על-ידי מר מטלון (ראה שם בשורות 32-27). עדותו של מר לימור אין בה אפוא כדי לתמוך בגירסת ההשכרה שהעלה מר מטלון. 12. המסמך המרכזי שעליו מסתמכת הנתבעת בעניין גירסת ההשכרה הוא מכתב מיום 18.11.1990, אשר נערך על-ידי הנתבעת על נייר המכתבים שלה, ובו נאמר כי העירייה מעוניינת בהקמת גן ילדים בבניין, כי הנתבעת מסכימה להקימו וכי הגן יושכר לעירייה "בדמי שכירות בהתאם לתנאים שיוסכמו בינינו", קרי בין הנתבעת לבין העירייה. מסמך זה נוסח, כאמור, על-ידי הנתבעת, אך לא נחתם כדין על-ידי העירייה, או על-ידי הנתבעת (ראה עדות מטלון בעמ' 11 לפרוטוקול, מיום 18.6.2001 בשורות 18-6). הנתבעת מפנה בהקשר זה אל מכתבו של מהנדס העיר דאז, מר נקר, מיום 2.1.1991, נספח ה' לתצהיר מטלון. מכתב זה הופנה אל הדיירים המתנגדים, וביניהם שמעון לימור, בעקבות הפגישה מיום 12.11.1990, ועל-פי האמור בו צורפו אליו סיכום הדברים הנוגע לפגישה וכן העתק מ"התחייבות חב' נאות אביב בקשר לתפעול גן הילדים". לטענת מר מטלון, ההתחייבות הנ"ל, שצורפה למכתבו של מר נקר, מהנדס העיר דאז, איננה אלא אותו מכתב מיום 18.11.1990 שערכה הנתבעת, ואשר כולל התייחסות מפורשת ליחסי שכירות בין הנתבעת ובין העירייה בכל הנוגע לגן הילדים, ומכאן מבקשת הנתבעת ללמוד על הסכמת העירייה ליחסי השכירות. הנתבעת מדגישה בהקשר זה את העובדה שהעדה היחידה אשר העידה מטעם התובעות הייתה עורכת-דין אורון, וכי עדה זו לא הייתה מעורבת כלל במגעים שהתנהלו בין העירייה ובין הנתבעת במהלך התקופה שמאז 1990 ועד סוף 1993, תחילת 1994 (ראה עדות עורכת-דין אורון בעמ' 3 לפרוטוקול, מיום 20.2.2001, בשורות 30-16). יתרה מכך, עדה זו אף אישרה מפורשות בחקירתה הנגדית, כי אינה יכולה לאשר את דבר קיומה של הסכמה בין העירייה ובין הנתבעת בקשר לגן הילדים קודם ליום 23.1.1994, משום שלא הייתה מעורבת בכך, ועוד הוסיפה ואמרה כי מהנדס העיר, מר נקר, נפטר, ומר קראוס, שהיה באותה עת יושב-ראש התובעת 1, שימש בתפקידו כנבחר ציבור והוחלף לאחר הבחירות במר ברזל, אשר כיהן בתפקיד יושב-ראש התובעת 1 במועד הישיבה מיום 23.1.1994 (ראה עמ' 5 לפרוטוקול, מיום 20.2.2001, בייחוד בשורות 21-13). במאמר מוסגר יצוין, כי על-פי הודעת בא-כוח התובעות הייתה פנייה אל מר קראוס על-מנת שיעיד, אך לאחר שאמר כי אינו זוכר דבר בנדון, לא ראתה באת-כוח התובעות טעם להזמינו (ראה דברי עורך-דין לרנר בעמ' 12 לפרוטוקול, מיום 18.6.2001 בשורות 32-30). בנסיבות אלה מבקשת הנתבעת לאמץ את גירסתו של מר מטלון, הנתמכת במכתב הנתבעת מיום 18.11.1990, ולפיה כל שהוסכם בין העירייה לבין הנתבעת הוא כי הנתבעת תקים את גן הילדים בבניין, כדרישת העירייה, וכי הגן יושכר על-ידי הנתבעת לעירייה, תמורת דמי שכירות שישולמו על-ידיה. לעומת זאת, התנאי שהוצג על-ידי ועדת המשנה של התובעת 1 בהחלטתה מיום 23.1.1994, שלפיו על הנתבעת להעביר את גן הילדים לשימושה ולבעלותה של העירייה ללא תמורה, וכן האישורים וההתחייבויות שנדרשו מן הנתבעת בעקבות אותה החלטה, אינם תואמים את מה שהוסכם, והם הוצאו מן הנתבעת באופן בלתי חוקי ובנסיבות של אילוץ וכפייה, עם חילופי "השלטון" בעירייה וכניסתו של מר ברזל לתפקיד במקומו של מר קראוס. 13. הנסיבות אשר מנעו מן התובעות להציג את עדותו של מר נקר ז"ל ואת עדותו של מר קראוס הינן נסיבות מוצדקות, ועל-כן אין באי-השמעת עדויות אלה כדי לפעול לחובת גירסתן של התובעות. זאת ועוד. בידי התובעות הסכמה כתובה מאת הנתבעת, ולפיה מתחייבת הנתבעת להעביר לבעלותה של העירייה ולרשום על שמה, ללא תמורה, את גן הילדים (ראה נספחים י"ד וט"ו לתצהיר מטלון). משביקשה הנתבעת לסתור את האמור באותה התחייבות, עליה הנטל להוכיח כי תוכן ההסכמה שהושגה בינה ובין העירייה היה שונה, וכי ההתחייבויות הכתובות בנספחים י"ד וט"ו נוגדות את אותה הסכמה. כפי שכבר ציינתי, העד לימור אישר בחקירתו הנגדית כי עניין ההשכרה לא עלה כלל במסגרת המגעים שהתקיימו בין הדיירים המתנגדים ובין הנתבעת והעירייה, וזאת בניגוד מוחלט לגירסתו של מר מטלון ולגירסת העד לימור עצמו בתצהיר עדותו. זאת ועוד, משנשאל מר מטלון בחקירתו הנגדית מדוע לא חתמה הנתבעת על המסמך מיום 18.11.1990 שאותו ערכה, אמר כי לא היה צריך לחתום עליו, משום שזה איננו חוזה (ראה עמ' 11 לפרוטוקול, מיום 18.6.2001 בשורות 18-16), וכן אישר כי באותו שלב טרם סוכמו תנאים כלשהם בינו ובין העירייה בקשר לאותה שכירות שהזכירה הנתבעת במסמך מיום 18.11.1990: "הזמן לא סוכם והתנאים של הכסף לא סוכמו, אבל לפי ההבנה בינינו הובן שזה יהיה לטווח ארוך. הייתי מחוייב כלפי העירייה, כיוון שגן הילדים הזה היה מיועד לגן ילדים בלבד ולא יכולתי לעשות בזה מה שאני רוצה. לשינוי ייעוד העירייה לא היתה מסכימה, ולכן לא היתה לי ברירה אלא להשכיר זאת להם לגן ילדים" (ראה עמ' 12 לפרוטוקול, מיום 18.6.2001 בשורות 24-21). בנסיבות המתוארות לעיל, אני סבורה כי אין די במסמך מיום 18.11.1990 שהציגה הנתבעת כדי לבסס את גירסת השכירות שהציגה, הן משום שהעירייה אינה חתומה כדין על אותו מסמך, ולו כהצהרת כוונות עקרונית, הן משום שנסיבות משלוח מכתבו של מר נקר לדיירים המתנגדים, נספח ה' לתצהיר מטלון, ותוכן צרופותיו לא הובהרו כל צרכם, ובהקשר זה לא למותר לציין, כי מר לימור, שעדותו בעניין גירסת השכירות נסתרה בחקירתו הנגדית, לא אישר בתצהירו אלא את קבלת סיכום הפגישה מיום 12.11.1990, אך לא אישר בשום שלב את דבר קבלת מכתב הנתבעת מיום 18.11.1990 שבו נזכר נושא השכירות (ראה סעיף 6 לתצהירו). זאת ועוד, מר מטלון עצמו אישר בחקירתו הנגדית כי לא הגיע עם העירייה לכלל סיכום מסוים וברור בקשר לשכירות הנטענת על-ידיו, וגם על-פי גירסתו לא סוכמו בין הצדדים תנאים מהותיים ביותר, כגון משך השכירות וגובה דמי השכירות. משלא סוכמו תנאים אלה, ממילא אין בפנינו הסכמה שעליה יכולה הנתבעת להסתמך. בהתחשב בכל האמור לעיל, אני סבורה כי הנתבעת לא השכילה להרים את הנטל המוטל עליה ולהוכיח את גירסתה בדבר הסכמה לשכירות שהושגה, כביכול, בינה ובין העירייה קודם להחלטת ועדת המשנה מיום 23.1.1994. לנוכח מסקנה זו, נותרת בעינה טענת התובעות בדבר מהות ההסכמה שהושגה בין הצדדים כבר בראשית הדרך, לכלול בפרויקט המתוכנן גן ילדים אשר יופעל על-ידיה ויועבר לבעלותה ללא תמורה. 14. בע"א 2515/94 לוי נ' עיריית חיפה [1], מתייחס בית-המשפט העליון לאפשרות של "רכישה בהסכמה", עם או בלי תמורה, ביחסים שבין הרשות לפרט, גם אם הסכמה זו ניתנה ב"צל" האיום או הכוח שיש בידי הרשות לרכישה כפויה. דברים אלה יפים הם גם לענייננו ועורכת-דין אורון, היועצת המשפטית של העירייה, הסבירה בעניין זה בעדותה כי הפרוצדורה של הפקעה לא התאימה לנסיבות ולנתונים של המקרה הנדון, שכן לא ניתן על-פי החוק להפקיע שטח בתוך מבנה לצורך הקמת גן ילדים, ומה שניתן לעשות הוא הפקעה של שטח מתוך המגרש לצורך הקמת הגן. עורכת-דין אורון הוסיפה והסבירה, כי מן המגרש הנדון הופקעו באותו שלב 6.5% בלבד לצורכי ציבור, ולכן ניתן היה, עקרונית, להפקיע ממנו שטח נוסף עד 40% ללא פיצוי, לצורך הקמת גן הילדים. אולם, התובעות העדיפו להגיע להסכמה עם הנתבעת בדבר רכישה ללא תמורה של כ-100 מ"ר בלבד מתוך המבנה אשר תקים הנתבעת, על-מנת להשתמש בו כגן ילדים, ובכך להשיג, בדרך מקוצרת ולטובת כל הנוגעים בדבר, מבנה לצורכי ציבור בתוך הבניין, כנדרש במקום (ראה עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 20.2.2000 בשורות 29-18). דבריה אלה של עורכת-דין אורון מסברים את האוזן וההיגיון שבהם תומך בגירסת העירייה באשר למהות ההסכמה שהושגה בין העירייה ובין הנתבעת. כך גם הנימוקים המבוררים שהעלתה עורכת-דין אורון במכתבה מיום 22.10.1996 (ת/2) לביסוס גירסת העירייה בדבר מהות ההסכמה שהושגה בין הצדדים ובדבר חוסר ההיגיון שבגירסת השכירות שאותה העלתה הנתבעת. 15. סיכומו של דבר, גירסת התובעות, שלפיה הוסכם בינן לבין הנתבעת כבר בשלבים הראשונים של תכנון הפרויקט ועוד בטרם אושרה התכנית החדשה על הקמת גן ילדים בבניין שיימסר, ללא תמורה, לבעלות העירייה ויופעל על-ידיה - גירסה זו לא נסתרה על-ידי הנתבעת. מכאן נובעת המסקנה, כי אותה הסכמה היא שעמדה בבסיס החלטת ועדת המשנה מיום 23.1.1994, המתנה את הוצאת היתר הבנייה להקמת הבניין, ובכללו גן הילדים, בין היתר, בהתחייבות ובאישור בכתב מאת בא-כוח הנתבעת להעברת הבעלות ולרישום גן הילדים, ללא תמורה, על שם העירייה. מתוך מסקנה זו נובעת המסקנה הנוספת, ולפיה ההתחייבויות מיום 4.5.1994 ומיום 1.6.1997 (נספחים י"ד וט"ו לתצהיר מטלון) שאותן דרשו התובעות מאת הנתבעת, נדרשו כדין ובהתאם למוסכם, ואילו התנהגות הנתבעת, אשר לא קיימה את התחייבויותיה הכתובות בעניין זה, מהווה התנערות שלא כדין מן המוסכם, למרות שאותה הסכמה היא שסללה את הדרך להשבחת המקרקעין באמצעות התכנית החדשה שאושרה, תוך מתן מענה, בדרך מקוצרת וללא הפקעה פורמאלית, לצורך הציבורי להקים במקום גן ילדים. 16. בשולי הדברים, ולמעלה מן הצורך, אוסיף ואומר כי גם אילו קיבלתי את טענת הנתבעת שלפיה חתמה על ההתחייבויות, נספחים י"ד ו-ט"ו לתצהיר מטלון, בנסיבות שהדין מכיר בהן כנסיבות של כפייה, וכמובהר לעיל רחוקה אני מלאמץ מסקנה כזו, יש לזכור כי מדובר בהתחייבויות אשר חל עליהן חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן - חוק החוזים), וככאלה אין הן עוברות מן העולם מעצמן, אפילו דבק בהן פגם של כפייה. בהקשר זה קובע סעיף 17(א) לחוק החוזים, כי: "מי שהתקשר בחוזה עקב כפיה שכפה עליו הצד השני או אחר מטעמו, בכוח או באיום, רשאי לבטל את החוזה". ואילו סעיף 20 קובע כי: "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה - תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפיה". במילים אחרות, התחייבות, אפילו היא נגועה בכפייה, ניתנת לביטול, אך כל עוד לא בוטלה, היא שרירה וקיימת. זאת ועוד, חוזה הנגוע בכפייה יש לבטל תוך זמן סביר לאחר שנודע לקורבן הכפייה כי זו פסקה. במקרה שלפנינו לא הציגה הנתבעת הודעה כלשהי בדבר ביטול ההתחייבויות שבנספחים י"ד ו-ט"ו לתצהיר מטלון, ובסיכומיה טענה הנתבעת בעניין זה, בשפה רפה, כי ביטולו של חוזה יכול שייעשה בדרך של התנהגות ואין צורך בהודעה פורמאלית דווקא. עוד טענה הנתבעת, כי זמן סביר משתנה ממקרה למקרה ויש שתקופה ארוכה של שבועות וחודשים תיראה כסבירה. לבסוף טענה הנתבעת בסיכומיה, כי היה בכוונתה לפנות לערכאות בעניין ביטול התחייבויותיה הנ"ל, אך התובעות הקדימו אותה בהגשת התביעה שבכאן, ועל-כן הסתפקה בהגשת תביעה שכנגד (ראה סעיפים 67-65 לסיכומי הנתבעת). ראשית, מוטב היה אלמלא הזכירה הנתבעת כלל את התביעה שכנגד, שכן לאורך כל שלבי הדיון, ובכלל זה בשלב הבאת הראיות ובשלב הסיכומים, נזנחה תביעה זו לחלוטין, ודי בכך על-מנת לדחותה. שנית, העובדה לבדה שהנתבעת לא קיימה את ההתחייבויות עליהן חתמה איננה יכולה להיחשב כהתנהגות המהווה תחליף להודעת ביטול, שכן אין באי-קיום ההתחייבות, כשלעצמו, כדי להוות אמירה, מפורשת או אפילו משתמעת, לכך שהנתבעת רואה את התחייבויותיה אלה כבטלות בשל כפייה. מר מטלון עצמו העיד, כי לא התכוון להסתפק באי-קיום ההתחייבות וכי התכוון לעשות מעשה מייד לאחר שיקבל לידיו את טופס האכלוס, הוא טופס 4, אשר קבלתו היוותה, לטענתו, את האילוץ שבגינו חתם על ההתחייבות הנוספת מיום 1.6.1997: "ש. כשחתמת על המסמך לא היתה לך כוונה לרשום עד 1.10.97 הערת אזהרה. ת. זה היה לפני טופס 4. הכוונה שלי היתה שלא לרשום להם אלא להתדיין עם העירייה לאחר שהלחץ יגמר" (ראה עמ' 8 לפרוטוקול, מיום 18.6.2001 בשורות 28-27). אלא שגם לאחר שקיבלה את טופס 4 לידיה, וגם לאחר שחלפו מאז חודשים ארוכים, לא נקטה הנתבעת מצדה כל צעד שהוא, בין במשלוח הודעה לתובעות ובין בהגשת הליך משפטי, שממנו ניתן היה ללמוד על ביטול התחייבותה מחמת כפייה. טענה זו, בדבר ביטול ההתחייבות עקב כפייה, הועלתה לראשונה על-ידי הנתבעת רק לאחר שהתובעות הגישו ביום 16.3.1998 את התביעה שבכאן, וזאת במסגרת כתב-ההגנה והתביעה שכנגד. בהיעדר כל הסבר או צידוק לאיחור הניכר במתן הודעת הביטול, לאחר שגם לגירסת הנתבעת נפסקה הכפייה הנטענת עם מתן טופס 4, החמיצה הנתבעת בכל מקרה את זכות הביטול שהוקנתה בחוק החוזים למי שהתקשר בחוזה הנגוע בכפייה. 17. עניין אחר שראיתי להוסיף בשולי הדברים ולמעלה מן הצורך, נוגע לכך שהנתבעת, למרות טענות הכפייה שבפיה, בחרה לממש את מלוא היתרונות שיכלה להפיק מן התכנית החדשה, מבלי שפנתה לערכאות מיוזמתה בשלב כלשהו לאורך כל השנים, או לפחות מאז קבלת היתר הבנייה במאי 1994. יתרה מכך, משנדרשה הנתבעת לשלם היטל השבחה בגין זכויות הבנייה הנוספות שמאפשרת תכנית זו לעומת המצב הקודם, בחרה הנתבעת להדגיש בשומה מטעמה כי: "זכויות הבניה לגן הילדים לא יובאו בחשבון בחישוב השווי במצב החדש. אדרבא, עקב הצורך לבנות את גן הילדים ולמסרו לעירייה ללא תמורה - יופחתו עלויות בנייתו (כולל המקלט) מהיטל ההשבחה שיחושב" (ראה השומה של המהנדס יצחק ברמן, נספח ג' לתצהיר עורכת-דין אורון). טענת התובעות כי השמאי המכריע קיבל את עמדת הנתבעת בעניין זה וכי בעקבות כך הופחתה באופן משמעותי שומת היטל ההשבחה לא נסתרה על-ידי הנתבעת, ולפיכך אין מקום, גם מטעם זה, לאפשר לנתבעת להתנער מהתחייבותה להעביר את גן הילדים לעירייה ללא תמורה, לאחר שהיא עצמה הסתמכה על התחייבות זאת, ואף הפיקה ממנה פירות בדרך של הפחתת היטל ההשבחה (ראה רע"א 6753/96 מ.מ.ח.ת. בע"מ נ' פרידמן [2] וכן ע"א 4631/90 ג'ול נ' אל ג'ול [3]). סוף דבר 18. מכל הטעמים שפורטו לעיל דין התביעה להתקבל, ובהתאם אני מורה לנתבעת להעביר לעירייה את החזקה וכן לרשום על שם העירייה את מלוא הזכויות ביחידת גן הילדים שבבניין, ללא תמורה. כמו כן, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעות, ביחד, הוצאות ושכר טרחת עורך-דין בסך 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל. היתר בניהמבנהעירייהבעלותבניה