מכירת מגרש בהרחבה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מכירת מגרש בהרחבה: א. אקדמה: הרשאי אדם שזכה במגרש במסגרת הרחבת מושב, לצורך הקמת בית למגוריו במושב, למסור את זכויותיו לאחר, ולחייב את ועד האגודה של המושב להמליץ על המכירה? ב. העובדות: 1. מושב רמות המנוהל על ידי האגודה השיתופית - המשיבה, הינו מושב הממוקם ברמת הגולן - צופה לכינרת - באזור אשר הוכרז כאזור "עדיפות לאומית" - על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. כפועל יוצא מהכרזה זו, משווקים המגרשים, אשר נקבעו כמגרשי מגורים, במסגרת הליכי הרחבת המושב, בלא שיהא על המשתכנים לשלם כל תמורה לבעל הקרקע, מדינת ישראל, באמצעות מנהל מקרקעי ישראל. המושב עבר שני תהליכי הרחבה, האחד בשנות ה- 90 של המאה הקודמת, והשני בתחילת המלניום הנוכחי. בתהליך הראשון, הוקצו 44 יחידות מגורים, ואילו בהליך השני תוכננו 45 מגרשים ליחידות מגורים. מגרש מספר 339 ששטחו 1000 מ"ר הינו אחד המגרשים שתוכננו במסגרת הרחבה זו - ואשר הועמדו להגרלה בין המועמדים לשיכון. 2. המבקש מספר 1 (להלן: "המבקש") הוא בן הישוב רמות, אשר נולד בו. אולם משבגר הוא העתיק את מקום מגוריו למקום אחר. הוא נשוי למבקשת מ - 2002 ובני הזוג מתגוררים במושב חרות במרכז הארץ. התובע קיבל בזמנו בית מגורים במסגרת ההרחבה הראשונה במושב, אולם החזיקו משך כ- 14 שנים מבלי להתגורר בו ולבסוף מכרו. לדבריו, הדבר נעשה, לצורך השתתפות בהגרלת מגרש בהליך ההרחבה השני. ואכן, המבקשים נרשמו להגרלת מגרשים בהליך ההרחבה השני, וזכו בהגרלה במגרש 339 הנ"ל [אשר מעתה ואילך יקרא: "המגרש"]. 3. לצורך מימוש זכייתם במגרש, אשר שיווקו נעשה לפי החלטת מועצת מקרקעי ישראל, ללא תמורה, היה על המבקשים להתקשר עם המשיבה - אגודת המושב ב"חוזה לרכישת בית מגורים" - אשר נחתם ביום 19.10.09. כמו כן הם התקשרו בחוזה לפיתוח המקרקעין עם החברה הכלכלית לישובי הגולן בע"מ, שכונה "הסכם משתכן", במסגרתו היה עליהם לשלם את דמי הפיתוח והתשתיות הנוגעים לשכונת ההרחבה בסך של 118,155 ₪ וכן סך 45,949 ₪ עבור פיתוח המגרש. בנוסף נחתם בינם לבין ההסתדרות הציונית ביום 22/6/11 "חוזה למתיישבים בישוב קהילתי" (נ/4). לאחר שהשלימו את כל ההליכים המוקדמים, הם הופנו על ידי ההסתדרות הציונית למינהל מקרקעי ישראל, וביום 22/1/12 הם חתמו על הסכם פיתוח משולש בינם לבין הסוכנות והמינהל, לפיו העניק להם המינהל זכות שימוש במגרש לצורך הקמת בית מגורים עליו. לטענת המבקשים - הם שילמו בסך הכל 184,786 ₪ בגין קבלת הזכויות במגרש, כולל מיסים ואגרה למינהל מקרקעי ישראל. כאמור, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל, הם לא שילמו כל תמורה בגין רכישת הזכויות בקרקע, נוכח היות המגרש מצוי באזור "עדיפות לאומית". 4. על פי החוזים שחתמו המבקשים, היה עליהם להקים בית מגורים על המגרש ולהתגורר בו לתקופה שלא תפחת מחמש שנים. על כך עוד ידובר בהמשך פסק דין זה. ברם, המבקשים החליטו כי לא יבנו בית מגורים כפי שהתחייבו. לדברי המבקשים, כאמור בבקשה שהגישו על דרך של המרצת פתיחה: "לאחר שהזכויות במגרש הועברו על שמם, החליטו התובעים, בצער רב, מסיבות אישיות וכלכליות, שלא לממש את הבנייה על המגרש ולמכור את המגרש כפי שהוא, וזאת בשל אילוצים שנוצרו בחייהם האישיים במקום עבודתה של התובעת 2". על כן, הם התקשרו בעסקה עם קונים פוטנציאלים ופנו לועד המושב והודיעו כי בכוונתם למכור את המגרש. לגרסת המבקשים, כפי העולה מן הבקשה לפני: "34. התובעים פנו לועדת הקבלה של הנתבעת ולמזכיר הנתבעת בדבר כוונתם למכור את המגרש; לתובעים נמסר על ידי גורמים אלה כי לא יוכלו למכור את המגרש, וזאת מבלי לקבל את הסכמת הנתבעת למכור את המגרש לקונה המיועד; זאת, למרות שהתובעים הינם בעלי הזכות הקניינית במגרש וזכאים לעשות בו כרצונם. 35. לפיכך, התובעים פנו ליו"ר הועד המקומי של הנתבעת, מר שמואל [שמוליק] רייקין; בשיחה שקיים התובע 1 עם מר רייקין בעניין מכירת המגרש, מסר לו מר רייקין כי התובעים לא יוכלו למכור את המגרש ובפניהם עומדת הברירה או להחזיר את המגרש לנתבעת או שהנתבעת תדאג לטרפד כל עסקת מכר שהתובעים יבקשו להוציא לפועל. 36. הנימוק אותו ספק מן רייקין לתובע 1, מדוע לא יתאפשר לתובעים למכור את המגרש, היה כי אם התובעים אינם מתווכנים לבנות את ביתם על המגרש, דורשת הנתבעת להחזיר את המגרש אותו רכשו התובעים לטובת אחד מחבריה או בני חבריה; זאת, למרות שחברי הנתבעת יכלו לרכוש יחידת דיור בעצמם במסגרת ההרחבה לו רצו בכך; מה גם, שבסופו של יום, מספר המגרשים שנמכרו במסגרת ההרחבה היה קטן ממספר המגרשים שווקו". 5. המבקשים, אשר לא השלימו עם תשובת הועדה הגישו נגדה את התובענה שבפנינו, בה הם עותרים לסעד של הצהרה, לפיו על המשיבה לאפשר להם את מכירת מגרש מספר 339 בהרחבת מושב רמות שברמת הגולן, ולאפשר קיום הליכי מכירה רגילים ובתום לב לרוכשים בכוח [פוטנציאלים] של המגרש. ג. טענות המבקשים: 6. לטענת המבקשים, חייבת המשיבה לאפשר להם את מכירת הזכויות במגרש. כאשר, לא נתקבלה כל החלטה של מוסדותיו המוסמכים של המושב, למנוע מהם את המכירה. אף המערכת החוזית - קניינית, הקיימת אינה מקנה למושב סמכות למנוע מהם את מכירת המגרש. סמכותה של אגודת המושב הינה כממליצה בלבד, ובשל כך היה עליה להפעיל סמכות זו בתום לב - כפי שנהגו כלפי שני משתכנים אחרים - ולבחון את המועד החדש לרכישה ולהמליץ עליו. לשיטת המבקשים, בעל הסמכות היחידה, מבחינת מערכת היחסים החוזית הנוגעת למגרש, הינה ההסתדרות הציונית. כך גם מורה החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1253 - שעניינה בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים - המאפשרת העברת זכויות. עמדתה המפורשת של ההסתדרות הציונית הינה כי אינה מתנגדת להעברת הזכויות. אמנם על פי החוזה שבין האגודה- המשיבה למבקשים, נקבע כי הם לא יהיו רשאים להעביר את זכויותיהם במגרש - אלא אם יקבלו את הסכמתה המוקדמת של האגודה - אולם אין בסעיף זה כדי למנוע מהם את המכירה. זאת נוכח הוראות סעיף 8 לחוזה שבינם לבין ההסתדרות הציונית - המאפשר להם לבצע מכירה, אם קבלו קודם לכן את רשותה של ההסתדרות הציונית, על פי הכללים הנהוגים אצלה. לשיטת המבקשים, על פי המערכת החוזית הקיימת, הכוללת כאמור שלושה חוזים, שנערכו בינם לבין ההסתדרות לבין המינהל ולבין המושב. מערכת זו מעניקה למינהל ולהסתדרות הציונית את הכוח לסרב להעברת זכויות. אולם אגודת המושב נטלה החלטה זו לידה, ללא קבלת הסכמת גופים אלה. 7. שיקוליה של האגודה, לפיהם מי שיהנה מן המגרש יהא אחד מחבריה, אינם עולים בקנה אחד עם ההוראות הקיימות. המגרשים לא שווקו דווקא לבני המושב - כעולה מעדותו של העד מטעם המשיבה מר איתן ליס. האגודה מחוייבת לפעול בשוויון ובהגינות כלפי המבקשים, ללא הפליה וללא שיקולםי זרים "תוך מתן הזדמנות לתחרות בתנאים של שוויון". חובה זו מוטלת על המשיבה כגוף דו מהותי, החבה חובה בתחום המשפט הציבורי. אלא שהמשיבה הפרה חובתה זו בכך שאפשרה לשני משתכנים אחרים למכור את זכויותיהם במגרשים, למרות שעניינם והנימוקים שהביאו למכירה, אינם שונים בהרבה מעניינם של המבקשים. אין זאת, כי בכך פעלה המשיבה בדרך של הפליה פסולה ולא ראויה ביחס למבקשים. 8. האגודה מחויבת לפעול על פי סעיף 6 ב' לפקודת האגודות השיתופיות (נוסח משולב) לפיה הקצאה של מגרשים לשם רכישת זכות במקרקעין בישוב שבו פועלת ועדת קבלה, תיעשה לאחר אישורה של ועדת הקבלה - וזו תפעל על פי הוראות סעיף 6 ג' לפקודה. כאן סיכלה המשיבה את קיומו של ההליך בכך שסירבה לבחון את מועמדותם של הרוכשים המיועדים ולא זימנה אותם כלל להתייצב בפני ועדת הקבלה. 9. לטענת המבקשים, אין כל שחר לטענות האגודה כאילו לא התכוונו כלל לבנות על המגרש, או כיוונו להפיק ממנו רווח. בכל מקרה, הרווח אותו הם עשויים להפיק מן העסקה אינו עולה על 100,000 ₪ - שאין לראות בו משום רווח מסחרי מעסקת נדל"ן. הם הסבירו היטב כי נוכח שינויים במצבם התעסוקתי והמשפחתי, נבצר מהם לעבור להתגורר במושב וגרסתם זו לא נסתרה. ד. טענות המשיבה: 10. לטענת המשיבה, העתירה שבפנינו מכוונת למתן סעד של הצהרה, אשר תחייבה לפעול בניגוד למוסכם בינה לבין המבקשים. המושב המליץ על הקצאת המגרש למבקשים, בפני ההסתדרות הציונית ומנהל מקרקעי ישראל, רק בהסתמך על התחייבותם של המבקשים לבנות בית ולהתגורר ברמות. אלמלא התחייבות זו, לא היו המבקשים זוכים בהמלצה, והיא היתה מועברת למתיישבים פוטנציאליים אחרים. עמדתה של אגודת המושב מתמצית, בצורה ברורה בסעיף 6 לסיכומיה בכתב: "האגודה התקשרה בהסכם עם המבקשים, פועלת בעניינם הן בכובעה כבעלת זכויות במשבצת הקרקע שהמלצתה התבקשה לעסקה והן בכובעה כממליצה להסתדרות הציונית ולמנהל מקרקעי ישראל באשר לזהותם של המתיישבים אשר להם נמסרים המגרשים בפטור ממכרז, ובפטור מלא מתשלום דמי חכירה מהוונים. וטוענת האגודה כי מעשיהם של המתיישבים הינם עשייה שלא כדין במקרקעין המסורים להמלצתה ולכן עליה החובה לפעול ולמנוע מעשים אלה העומדים בניגוד למדיניות הידועה והמוצהרת של ממ"י. ומשכך גורסת האגודה, לא רק שהיא רשאית להימנע ממתן הסכמתה למכירת המגרש על ידי המבקשים למרבה במחיר אלא שהיא חייבת לפעול כך". 11. במקרה שלפנינו, חתמו המבקשים רק ביום 22.1.12 על חוזה פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל, אשר נערך בכפוף להחלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל, אשר קבעה, בין היתר, איסור על גביית כספים ממומלץ למגרש, מעבר לסכומי הפיתוח אשר אושרו על ידי המנהל. המנהל יצר מנגנון בקרה לשיווק מקרקעין בפטור ממכרז, בניגוד למקובל ברוב שטחי המדינה, ובצירוף הטבה כלכלית משמעותית בדמות של דמי חכירה מהוונים בשיעור אפס. לשם כך מינה המינהל את האגודה כגורם ממליץ, על מנת למנוע מסחר בהטבות כלכליות אלה לקידום מטרות זרות, ולמניעת החשש כי בין מומלצי האגודות יהיו כאלה, אשר ישלשלו כספים לכיסיהם, על מנת להפיק רווחים כלכליים. כך גם במקרה שלפנינו. על המושב נאסר לגבות כל סכום מעבר לעלויות פיתוח המגרש, עלויות אשר שיעורן אושר על ידי המינהל. המבקשים הם שזכו בהטבה זו, ולא שילמו כל סכום מעבר לדמי הפיתוח, תוך שהם מקבלים הטבה בשיעור 250,000 ₪ - וזאת בגין הצהרתם כי המגרש ניתן להם לשם בניית בית מגורים במושב וכי יתגוררו בו בפועל. בבקשה דידן, הם מבקשים לעקוף את ההסדר האמור, ולשלשל לכיסם את ההפרש הכספי הניכר, שבין המחיר בו מכרו את המגרש, אשר עומד על סך 500,000 ₪ - כעדות המבקש - לבין התמורה ששילמו בגין דמי פיתוח. בכך הם מתעשרים בסך 335,901 ₪. העתרות לבקשה שלפנינו, משמעה מתן היתר לגביית כספים אסורים בניגוד להחלטה 1180 של מועצת מקרקעי ישראל. 12. לטענת המשיבה, הנסמכת על ניסיון העבר והתנהלותו של המבקש כיום, המבקש מעולם לא ביקש להתגורר במושב, אלא פעל מלכתחילה מתוך כוונה להפיק רווחים אסורים. כך גם בעבר הוא קיבל בית במושב, בו לא התגורר מעולם, ומכרו ברווח כספי. עתה הוא קיבל זכויות במגרש, בהסתמך על התחייבות לבנות בית, התחייבות אותה לא ניסה כלל לממש- ועובדה כי לא הכין אף תוכנית בניה. על כן, בהתנהגותם, הפרו המבקשים את החוזים בהם התקשרו - ואשר חייבום לבנות בית למגורים ולגור בו. בקשתם הנוכחית מהווה אף משום מנהג בחוסר נקיון כפיים, שעה שהתחייבו בשלוש מערכות חוזיות נפרדות, להקים לעצמם בית ולהתגורר בו, בחוזה כלפי המשיבה, בחוזה עם ההסתדרות הציונית, ובהסכם פיתוח עם ממ"י. בכל אלה, הצהירו המבקשים, חד משמעית, כי ידוע להם שהמגרש ניתן להם בתנאי שימלאו את התחייבותם הנ"ל. עתירתם דידן, מהווה משום ניסיון לעקוף את התחייבויותיהם החוזיות. גרסתם כי בעת האחרונה נמנע מהם לבנות את ביתם, הינה גרסה שאין לקבלה ואינה עולה בקנה אחד עם הנסיבות שהובאו בפני בית המשפט. 13. לטענת המשיבה, היא נוהגת בתום לב ובהגינות כלפי המבקשים, והיא מוכנה להשיב להם את כל השקעתם. עניינם של המבקשים שונה משני המקרים האחרים שנבחנו על ידי ועד האגודה, ובהם הומלץ לאשר להם למכור את מגרשיהם בשל נסיבותיהם המיוחדות. 14. בפי האגודה עוד טענות באשר למהימנות המבקשים, ובמיוחד מהימנות המבקש מס' 1 - תוך התייחסות להתנהלותם המתוכננת מראש, להביא למכירת המגרש מבלי למלא את חיוביהם ובכך להפיק לעצמם רווח כספי. ה. דיון: 15. מדינת ישראל הכריזה על אזורים מסויימים כאזורי עדיפות לאומית. אכלוסם של אזורים אלה הוכרז כמטרה לאומית. לשם כך מוכנה המדינה ליתן הטבות מפליגות למתיישבים באזורים אלה, לרבות הקצאת משאבי קרקע, שהינם משאבים מצומצמים, בתנאים מיטיבים ביותר. בשנות ה- 90 החלה ברחבי הארץ תנועה נרחבת של שינוי יעוד של מקרקעין, שיעודם היה לשימוש חקלאי, בקיבוצים ובמושבים, והפיכתם למקרקעין שנועדו לבניה צמודת קרקע. בכך ניטלו בישובים אלה מגרשים, אשר יועדו מלכתחילה ליעוד חקלאי - ולשם כך הועמדו לרשות החקלאים על ידי הציבור לצורך פרנסתם ולצרכיהם בלבד- והפכו לנכסי נדל"ן מניבים. כתוצאה מכך החלו להתבצע תהליכי "הרחבות" של מושבים וקיבוצים, בהן הועמדו לרשות חברי אגודות חקלאיות אלה מקרקעין זמינים לבניה שבאו על חשבון אמצעי היצור החקלאים שעמדו לרשותם במקרקעין אלה. תופעה זו, של חלוקת משאבים בתמורה נמוכה לאנשי ההתיישבות החקלאית, גרמה לתהליך של חלוקה בלתי ראויה ובלתי צודקת של משאבי הקרקע של הציבור, והועמדה אף לבחינת בית המשפט העליון בבג"ץ הידוע כבג"ץ "הקשת המזרחית" - בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' ש. התשתיות, פד נו [6] 25 [2002] ובשורת פסקי דין שבאו לאחר מכן. בפסק הדין נקבע כי מן הראוי לקבוע קריטריונים מנחים ברורים לשם קביעת נורמות שתתבססנה על עקרונות של צדק חלוקתי, תוך פסילת הקצאות שונות של מקרקעין אשר חולקו שלא על פי כללי שוויון ראויים, אלא בדרך של העדפה סקטוריאלית. נוכח האמור פרסם בית המשפט העליון שלוש החלטות שיצאו מטעם מועצת מקרקעי ישראל [החלטות 717,727 ו- 737] בין היתר נאמר, ביחס להרחבות במושבים [עמוד 80 לפסק הדין]: "מדובר במתן אפשרות ליצירת יחידות קרקע לדיור על-פי צורכי היישוב החקלאי ורצונו, ולא במסגרת פתרון של בעיות שיווק דיור לצורכי הציבור כולו. מבחינה תכנונית יש לכך חסרונות. ועדת מילגרום גם ציינה שההחלטה בעייתית מבחינת הצדק החלוקתי משום שלמגזר העירוני אין הסדר מקביל המאפשר מציאת דיור לבני היישוב מושא ההרחבה (בעמ' 80 לדוח). יתרון רב ערך של ההחלטה מבחינת היישוב החקלאי הוא שהיא מאפשרת הגדלת האוכלוסיה ביישוב על פי המלצת האגודה וללא צורך במכרז. יתרון זה של רכישת זכויות חכירה בקרקע ללא צורך להתחרות במכרז די בו כדי שיימצאו מי שיהיו מעוניינים לאכלס את המקרקעין שייעודם ישונה. על רקע זה, אין הסבר להנחה הגדולה ביותר בתשלום דמי החכירה. הנחה זו היא הענקת טובת הנאה בלתי מוצדקת מנכסי המדינה. לא מיותר לציין בהקשר זה, שחלק מחוכרי מגרשים בהרחבה ביישובים החקלאיים רוכשים את הזכויות לצרכים ספקולטיביים, וכפי שמצוין בדוח ועדת מילגרום, "חלק לא מבוטל מיחידות הדיור נמכרות בשוק החופשי על-ידי חוכרי הקרקע, תמורת רווח נאה". על רקע זה הותקנו החלטות מועצה חדשות לעיתים, בהן נקבעו הוראות שונות, שיהיה בהן כדי לשקלל את כל השיקולים השונים, העומדים בבסיס חלוקת מקרקעי הציבור בצורה שוויונית יותר, ובין היתר, תוך מתן מעמד בכורה לצרכי ישוב בפריפרייה ובאזורי העדיפות הלאומית מחד, ומאידך מניעת מצבים של עשיית שימושים ספקולטיביים בהם על ידי מכירת מגרשים על ידי חוכרים. כך, הותקנה החלטה 1180 שכותרתה "בניה למגורים באגודות ישובים חקלאיים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית" ובעקבותיה החלטה 1253 - אשר בסעיף 5 לה נקבע כי קרקעות המצויינות באזורי עדיפות לאומית תחולקנה בפטור ממכרז על פי המלצת האגודה [כאשר סעיף 5.1.3 קובע: "המינהל יוודא שהאגודה או מי מטעמה אינם גובים כספים אלא על פי החלטה זו. במקרים בהם השתכנע המינהל כי האגודה מתנה את המלצתה בתשלום כספים שלא עפ"י החלטה זו, רשאי המינהל להקצות מגרשים אף ללא המלצת האגודה". 16. ואכן, במסגרת ההרחבות שעבר מושב רמות, נוצרו מגרשים למגורים, אשר הוקצו על פי החלטת הנהלת האגודה וועדת הקבלה שלה. לשם חלוקת מגרשים אלה נערכו הגרלות בין המועמדים. המבקשים עצמם, שכאמור היו בעלי מגרש שנתקבל בהרחבה ראשונה, מכרו את זכויותיהם במגרש זה נטלו חלק בהגרלת המגרשים שנערכו לגבי הליך ההרחבה השניה, וזכו במגרש מספר 339 דידן. לטענת המבקשים, היה מספר המועמדים פחות ממספר המגרשים שהועמדו להגרלה. מנגד העיד המצהיר מר ליס מטעם המושב, ועדותו זו עדיפה עלי, כי נותרו 6 מועמדים אשר לא זכו במגרשים. מכל מקום, אין ספק כי המבקשים זכו במגרש בהגרלה לאחר שהתקיים מאבק על מגרש זה [ראה עדות מר ליס בעמוד 20 ועדותו של המבקש בעמוד 7]. 17. אין חולק על כך, כי לאחר שהמבקשים זכו בהגרלה במגרש הנחשק, הם חתמו על שלושה חוזים שונים: עם אגודת המושב, עם ההסתדרות הציונית, וחוזה פיתוח עם ממ"י. ל פי חוזים אלה, התחייבו המבקשים לבנות בית למגורים ולהתגורר בו. סעיף 3.3. להסכם שבין הצדדים (שהוגש כחלק מנספח) לבקשה, קובע: "המתיישבים מצהירים כי ידוע להם והם מסכימים כי הקצאת המגרש וחכירתו על ידם מיועדים אך ורק לשם בניית בית למטרת מגורים שבו יתגוררו המתיישבים ובני משפחתם, ו/או לבניית חדרי אירוח והכל בכפוף: לתב"ע התקפה, לאישור מנהל מקרקעי ישראל, לאישור האגודה ולאישורה של הועדה לתכנון ובניה - רמת הגולן" הינה כי כן, הקצאת המגרש נועדה לבניית בית למגורי המבקשים, ובני ביתם בלבד. ואילו סעיף 15 אוסר העברת הזכויות בבית ובמגרש הבנוי עליו: "מוסכם בזאת כי המתיישבים לא יהיו רשאים להעביר את זכויותיהם במגרש ובבית הבנוי עליו לצד שלישי כשלהו, וכי כל מכירה ו/או העברה ו/או השכרה של הבית לצד שלישי כלשהו מותנה בקבלת הסכמתה המוקדמת של האגודה" חוזה מתיישבים בישוב קהילתי, שנערך בין המבקשים להסתדרות הציונית שנחתם ביום 28.6.11, לא הוצג כלל על ידי המבקשים, אך הוצג כמוצג נ/4 מטעם ההגנה. סעיף 4 לחוזה זה קובע את מטרת קבלת הזכות במגרש על ידי המבקשים: א. המתיישבים מצהירים ומתחייבים כי ידוע להם שהם מקבלים את זכות בר רשות מושא חוזה זה, אך ורק בשל התחייבותם לבנות או לרכוש את בית המגורים הבנוי על המגרש ולהתגורר בבית המגורים דרך קבע". ב. המתיישבים מתחייבים לבנות את בית המגורים על המגרש, על פי כל דין ובכפוף לקבלת היתרים כדין, ולסיים את בנייתו במועד המפורט בחוזה שבינם לבין המינהל. ג. המתיישבים מתחייבים להתגורר דרך קבע בבית המגורים, הם עצמם וילדיהם, כך שמכרז חייהם יהיה בבית המגורים ובישוב. ד. המתיישבים מצהירים כי ידוע להם שכל הפרה של אחת ההתחייבויות המנויות בסעיף זה מהווה הפרה יסודית של החוזה ובקרות אחד המקרים הללו רשאית המיישבת לבטל את החוזה ולפעול כאמור בחוזה זה להלן. (ההדגשות אינן במקור - ב.א.). ואילו סעיף 8 קובע הוראה באשר לאיסור העברת זכויות: "העברת זכויות בסעיף זה - כל צורה ואופן של העברת כל זהות מהמתיישב או המתיישבים לאחר או לאחרים, לרבות העברה, השכרה, השאלה, מכירה, הורשה, שיעבוד, מסירה, מתן חזקה, בכל הקשור למגרש ו/או לבית המגורים, בין בתמורה ובין שלא בתמורה. א. המתיישבים מתחייבים לא להעביר זכויות , אלא אם כן קיבלו, מראש ובכתב, את רשותה המפורשת של המיישבת. ב. המיישבת, בהתאם לנהוג אצלה באותה עת, רשאית להתנות את הסכמתה להעברת הזכויות בקבלת המלצת עדת הקבלה. ג. המיישבת רשאית להתנות את מתן הסכמתה להעברת הזכויות בכך שהמתיישבים מילאו את מלוא התחייבויותיהם מכל מין ווג כלפי המיישבת. כן יחתמו המתיישבים ומקבלי ההעברה על כל המסמכים הנהוגים אצל המיישבת, ימציאו את כל האישורים שיידרשו על ידי המיישבת לצורך העברת הזכויות, לרבות חתימת מקבלי ההעברה על חוזה כפי שיהא נהוג אצל המיישבת וכן ישלמו את האגרה הנהוגה אצל המיישבת לצורך העברת הזכויות". סעיף 10 קובע מה יתרחש במקרה של אי בניה או אי מגורים בבית המגורים: "מבלי לגרוע מיתר האמור בחוזה זה מתחייבים המתיישבים כי אם לא יבנו על המגרש את בית המגורים, כדין במועד הקבוע בסעיף 4[ב] לעיל, ו/או אם לא יתגורר בו מגורים רצופים וקבועים, תתבטל הרשות שניתנה להם להחזיק במגרש ו/או בבית המגורים. הרשות תבוטל ללא כל הודעה מוקדמת והמתיישבים מתחייבים להחזיר למיישבת את החזקה במגרש ו/או בבית המגורים, כשהם פנויים מכל אדם חפץ שאינם שייכים למיישבת". אף הסכם הפיתוח, עליו חתמו המבקשים עם המינהל - ימים ספורים בטרם התקשרו למכירת זכויותיהם במגרש [נספח ח' לתובענה], קובע כי המגרש מועמד לרשות המבקשים לשם פיתוחו ובניית מבנה עליו, והמבקשים מתחייבים לתכנן את הבית באישור המינהל ולגור בו [סעיף 2], העברת זכויות במגרש מכל סוג, נאסרה, על פי סעיף 11 להסכם הפיתוח, אלא אם כן ינתן אישור המינהל בהתאם לנוהליו. 18. ההוראות החוזיות שלעיל באות ליישם את מדיניות הקצאת מקרקעי הלאום, באופן השוויוני ביותר, תוך מתן בכורה לכללי הצדק החלוקתי ומניעת מסחר והתעשרות יחידים על חשבון משאבי הציבור. כללים אלה מטילים על האגודה - מקום בו חלות הוראות החלטה 1180, או החלטות דומות לה של מועצת מקרקעי ישראל - את החובה לדאוג להקצאת משאבים כלכליים יקרים אלה, בצורה שוויונית, תוך שמירה על הכללים שהותוו בפסיקת בתי המשפט ובכללי מועצת מקרקעי ישראל. (ראה: ע"א 1527/01 אביעזר נ. מנהל מקרקעי ישראל [1/7/03] וכן פרשת הקשת המזרחית) כך למשל, נקבעה הוראה כי אין לגבות ממועמדים להתיישבות, אשר יזכו במקרקעין במסגרת הרחבות של ישובים חקלאיים, כל תמורה נוספת מעבר לסכומים אשר אושרו על ידי מינהל מקרקעי ישראל סכומים אלה לא נועדו לאפשר התעשרות של גוף כלשהו על חשבון משאבי הציבור, אלא רק לאפשר את פיתוח המקרקעין תוך פיקוח על עלויות הפיתוח. הוראות אלה מגלמות את עקרון היסוד שבמדיניות הקצאת הקרקעות, אשר נועדה למנוע מאגודות חקלאיות ומיחידים הפקת כל רווח מאמצעי יצור חקלאיים (דהיינו קרקעות חקלאיות) אגב הפיכתם למגרשי בנייה במסגרת הרחבות של ישובים. ואכן, במקרה שלפנינו, דרש מינהל מקרקעי ישראל כי המושב והמבקשים יחתמו על הצהרה לפיה לא נגבו כל סכומים נוספים מעבר לסכומים המוצהרים - אשר הותרו לגבייה על ידי מינהל מקרקעי ישראל (נספח א' לבקשה) המטרה, העומדת בבסיס החלטות אלה, הינה לדאוג לחלוקת מגרשי הרחבות למומלצי האגודה, על מנת שאלה יקימו בתים למגוריהם ויתגוררו בפועל בבתים אלה. מן ההתחייבויות שהובאו לעיל עולה, כי כל מומלץ יקבל מגרש במסגרת ההרחבה, ללא שיזקק להתחרות במכרז, ואף יקבל את המגרש באזורי עדיפות לאומית, בהנחה כספית ניכרת, או אף ללא תמורה כלל, ובלבד שהמגרש ישמש לו לצורך מגוריו. כאמור, הוראה זו באה למנוע התעשרות יחידים, אשר יזכו במגרשים, ויעשו בהם סחר. 19. המבקשים שלפנינו זכו במגרש כאמור. זכייתם במגרש באה לאחר שהתחרו על זכות זו כנגד מועמדים אחרים. המבקש עצמו הודה כי נערכה הגרלה לצורך הזכייה במגרש (ראה עמוד 7). מעדותו של מר איתן ליס עולה כי קיימים שישה ממתינים נוספים, אשר לא זכו במגרש (ראה עדותו בעמוד 14). לדבריו של מר ליס, מוכנה האגודה לוותר על התחייבויותיהם של המבקשים, ובלבד שיחזירו את הזכויות במגרש ויקבלו חזרה את הסכומים אשר שילמו. במקרה זה, האגודה תמליץ על הבא בתור מבין הממתינים (ראה עדותו בעמוד 14). אף ניתנה החלטה של האגודה, כי בני המושב הם בעדיפות, כל עוד לא נאסר הדבר. כך גם המבקש מס' 1 קיבל את המגרש כבן מושב. מר ליס הצהיר מפורשות כי נתקבלה החלטה כאמור של ועד האגודה (שם). ואכן, מן החומר המצוי בפני עולה כי אכן החליט ועד האגודה - שהינו האורגן המוסמך של האגודה, כי במקרה של בן מושב המבקש שלא לבנות, יוחזר המגרש לאגודה לצורך חלוקתו מחדש (ראה עדותו של מר ליס בעמודים 14,17,22). 20. לכאורה, צודק המבקש בטיעוניו לפיהם נוהגת אגודת המושב במבקשים מנהג איפה ואיפה, באשר היא אפשרה לזוכים בשני מגרשים אחרים, למכור את זכויותיהם במגרשים אלה לצדדים שלישיים. האגודה הסבירה, כי החלטותיה לגבי שני מומלצים אלה, ניתנו באופן קונקרטי בהתחשב בנסיבות. משפחה אחת, משפחת קלנטרוב, לא יכלה היתה לגייס מימון לבניה על כן ביקשה למכור את זכויותיה במגרשה על מנת לרכוש בית אחר במושב. המשפחה השניה, משפחת אוהד, הגיעה למצב בו מסכת היחסים הפנימית שלה עם חברי המושב לא אפשרה לה להמשיך ולהתגורר במושב. לכן ביקשה למכור את המגרש, על מנת לאפשר לה לרכוש בית מגורים אחר במסגרת מושב אחר שבהתיישבות שברמת הגולן. איני בא לבחון החלטות אלה, אולם לטעמי שתי ההחלטות אינן עולות בקנה אחד עם המדיניות עליה הצבעתי לעיל, ועם החלטות ועד האגודה. משנתקבלה החלטתה של האגודה, לפיה מומלצים, אשר לא יוכלו או לא ירצו להקים בית, יוותרו על זכויותיהם למועמדים אחרים, עליהם תמליץ האגודה, תוך השבת השקעותיהם, אמורה החלטה זו לחול באופן שוויוני וצודק לגבי הכלל. על כן, אם החליטה האגודה לחרוג מהכללים הקבועים אצלה החלים על הקצאות מגרשים, אמור הדבר לחול על הכלל. עם זאת, אין הדבר אומר כי התנהלות זו, המאפשרת למומלצים למכור את זכויותיהם, עולה בקנה אחד עם הוראות מועצת מקרקעי ישראל ועם הכללים המנחים המונחים ביסוד מוסד חלוקת המגרשים בהרחבות ישובים חקלאיים. על כן, לכאורה, נהג המושב בהפליה פסולה כלפי המבקשים. עם זאת, איני סבור כי ניתן לתקן עוול בעוול אחר. כפי שציינתי לעיל אין, על פי הכללים הקיימים, לאפשר מסחר במגרשי הרחבה. האגודה מחוייבת לגבות את הסכומים שאושרו, ואין היא רשאית לאפשר, בין בעצמה ובין כל מי מטעמה, לגבות כספים נוספים בתמורה למגרש הרחבה במידה והאגודה תמליץ על מועמד אשר "רכש" את הזכויות במגרש ממועמד קודם, הרי היא עצמה מאפשרת עשיית מסחר אסור במגרשים אלה. אין ספק כי כאשר המועמד הראשון קיבל תמורה העולה על הסכום המותר בגבייה, יש לראות בו כמי שגבה סכום אסור בניגוד להצהרה (נוסח ההצהרה צורף כאמור כנספח א' לתצהיר המבקש). 21. במקרה שלפנינו, זכו המבקשים כבר בעבר בבית מגורים במסגרת הרחבת המושב. המבקש העיד כי הם מכרו את הבית, אשר בו הם לא התגוררו מעולם, לצורך רכישת הזכויות במגרש הנוכחי (ראה עמודים 4-5 לעדותו). אף הפעם, כאמור, התחייבו המבקשים לקבל את המגרש לצורך הקמת בית למגוריהם. אין חולק על כך כי הם לא עשו כל פעולה לקידום הקמת הבית, כפי שעשו מקבלי זכויות אחרים. (ראה עדותו של המבקש בעמוד 12 לפיה טרם הוגשו תוכניות בנייה, הגם שאבי המבקשת 2 הינו אדריכל). על פי עדותו של מר ליס, בעמוד 19 לפרוטוקול, אמר המבקש לחברי הועד כי מראש הוא לא התכוון לגור במושב. עת פנה המבקש לועד, הוא לא אמר דבר לגבי עבודתה של אשתו, המונעת מבני הזוג לעבור להתגורר במושב. כאמור, טוענים המבקשים בבקשה שלפנינו, כי עקב עבודתה של המבקשת 2, נבצר מבני הזוג להתגורר בישוב ועל כן ביקשו למכור את זכויותיהם במגרש. לא מצאתי בתצהירו של המבקש כל פירוט באשר לעבודתה של המבקשת 2. בבקשה על דרך המרצת פתיחה, נטענת הטענה באופן לקוני ביותר בעניין זה (ראה פסקה 4 לעיל) לא נאמר כמה שנים עובדת היא באותו מקום עבודה. לא נאמר האם בעת שהשניים ביקשו להרשם להגרלת המגרשים כבר עבדה המבקשת 2 באותו מקום עבודה ומה היו תנאי המרחק בין מקום העבודה למושב. על כן, איני יכול לקבוע כי אכן השתנו תנאים כלשהם ממועד ההרשמה להגרלה ועד למועד בו ביקשו השניים למכור את המגרש. במהלך שמיעת הראיות, העלה המבקש טיעון חדש, לפיו הוא פוטר ממקום עבודתו בטרם פנה לבקש את המלצת המושב להעברת המגרש לקונה אחר. טענה כבושה זו, אשר לא נטענה כלל במסגרת הבקשה בדרך של המרצת פתיחה, אינה נתפסת על ידי כטענה ראויה. אין ספק כי אם הנימוק נעוץ היה אכן בפיטוריו של המבקש, היו השניים מזדרזים וטוענים טענה זו במסגרת פנייתם למושב ולפחות במסגרת תובענתם. כעולה מעדותו של המבקש, כל שנטען, היה "אשתי לא יכלה לעזוב את מקום עבודתה..." ולא מעבר לכך. אם אכן כך הוא המצב, הרי שעה שהמבקש עבד קודם לכן גם הוא באזור המרכז ופיטוריו הביאו לשינוי המצב, ברי הוא כי הצדדים היו מזדרזים וטוענים טענה זו. עלי לציין, כי המבקשים חתמו רק בסוף ינואר 2012 על הסכם פיתוח עם המינהל. מנגד, טוען המבקש כי פוטר מעבודתו בדצמבר 2011. ומכאן, שבעת החתימה על הסכם הפיתוח, כבר ידועות היו למבקשים הנסיבות, לפיהן לא יוכלו לבנות בית על מגרש ההרחבה. חרף זאת, הם חתמו על הסכם הפיתוח, ותוך פרק זמן קצר לאחר מכן - ביום 16.2.12, כבר הפנו קונה לועד המושב, על מנת שימליץ עליו כרוכש המגרש. במצב דברים זה, מסופק אנוכי, אם אכן מצב כלכלי הוא אשר הניע את המבקשים, או שמא הונעו ע"י מטרה כלכלית אחרת - דהיינו רצון להפיק רווח ממכירת המגרש. לעניין זה, הסתבר, אף זאת במהלך שמיעת הראיות, כי בני הזוג מכרו את המגרש תמורת חצי מליון ₪ (ראה עדותו של המבקש בעמוד 9 לפרוטוקול). יש לזכור כי השניים שילמו בעד הזכויות סך של כ- 185,000 ₪, כך שהם הפיקו רווח העולה על 300,000 ₪. לעניין זה מנסה המבקש למעט מן הרווח, בטענו כי לאחר כל ההוצאות נשאר להם "אולי 100,000 ו"משהו" (עמוד 9 שורה 20 לפרוטוקול). אין ספק כי השניים מפיקים רווח העולה כמה מונים על 100,000 ₪ "ומשה". סכום זה ישולם על ידי המועמד, אשר יחליף את המבקשים, ובכך יזכו המבקשים לתשואה כלכלית נאה על זכויות אשר קיבלו ללא מכרז וללא תשלום שווי המגרש, המגיע לפי חוזה הפיתוח לכרבע מליון ₪. רווח זה, הינו רווח אסור על פי המסמכים עליהם חתמו המבקשים ועל פי החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1180, או החלטה מספר 1253 אשר החליפה אותה לאחרונה. 22. סבורני, כי על פי כללי הצדק החלוקתי הראויים, לא יתכן כי מומלצים לקבלת מגרשים בהטבות מפליגות, יוכלו לסחור בהם ולהפיק מהם רווחים נאים, אגב כך שמועמדים אחרים לא יוכלו לקבל כלל מגרש, כיוון שהמבקשים הקדימו אותם בתור. אם אכן יש לחלק את משאבי הקרקע של הלאום בצורה צודקת, הגונה וראויה, אין לאפשר לכאלה שזכו לפני מועמדים אחרים, לסחור במגרשים, כאילו היו נדל"ן שנועד למסחר. (ראה רע"א 10623/03 כפר חיטים נ. קלוגמן, (16/2/03). כאמור, אף ההוראות החוזיות בהן התחייבו המבקשים, מונעות מהם אפשרות של מסחר במגרש. על פי החוזים עליהם חתמו המבקשים, נועד המגרש אך ורק להקמת בית למגוריהם. שני יסודות עיקריים בהתחייבויות אלה: על המבקשים להקים בית על המגרש תוך תקופה שנקבעה. על המבקשים להתגורר בפועל באותו בית. לטעמי, משנעשתה הקצאת המגרש בכפוף להתחייבויות אלה, הרי מרגע שהמבקשים אינם יכולים לעמוד בשתי התחייבויות חוזיות עיקריות אלה, חדל הטעם שבהקצאת המגרש. בהתאם, עליהם להחזיר את אשר קיבלו, על מנת שניתן יהיה להקצות את המגרש למומלץ אחר. 23. המבקשים טוענים כי ועד אגודת המושב פעל שלא כדין, בכך שלא הפנה את הקונה לועדת הקבלה בהתאם להוראת סעיף 6ב' לפקודת האגודות השיתופיות [נוסח חדש] - שהיא הגוף המוסמך להמליץ על מועמדים. סבורני כי בכך טעו המבקשים. על מנת להגיע למשוכה של ועדת הקבלה, ראשית יש לקבוע כי אכן רשאים המבקשים להעביר את זכויותיהם לאחר בתמורה כספית. או אז יתייצב המועמד האחר בפני ועדת הקבלה. ועד המושב, שהינו הגוף הממליץ לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל, חייב ראשית לאשר כי אכן יש מקום לבצע הליך של מכירה. משקבעתי כי הליך מכירה כאמור אינו ראוי ואינו עולה בקנה אחד, לא עם החלטות מועצת מקרקעי ישראל ולא עם מערך ההתחייבויות החוזיות בו התחייבו המבקשים, הרי ממילא אין מקום לבחון את המועמד הקונקרטי, אשר התקשר בחוזה רכישה עם המבקשים. לו אכן היה מקום לאשר את העסקה, או אז היינו מגיעים לשלב בו היה הרוכש אמור לעמוד בפני ועדת הקבלה, על מנת לקבל את אישורה. טענה נוספת שבפי המבקשים, נוגעת לכך שרק המינהל או ההסתדרות הציונית הם בעלי הכוח לסרב להעברת הזכויות במגרש על ידי המבקשים. איני מקבל טענה זו. אם אכן כך הם פני הדברים, מדוע זה פנו כלל המבקשים לועד המושב?!. יכולים היו לפנות ישירות לגופים המוסמכים הנ"ל ולקבל את הסכמתם. לעניין זה אציין, כי מכתב ההסתדרות הציונית מיום 16.7.12, אכן לכאורה מאפשר למבקשים לבצע את המכירה האמורה (נספח כ"א לבקשה). למרבה הצער, לא צירפו המבקשים לבקשתם את ההסתדרות הציונית ואת מינהל מקרקעי ישראל כמשיבים. על כן, לא ניתן לבחון את עמדתם ולא ניתן להבין, האם מוכנים הם למחול על ההוראות החוזיות, שמקורן בהנחיות מועצת מקרקעי ישראל, ולאפשר למומלצים שזכו במגרשים, למכור את המגרשים בתמורה כספית נאה - כאמור, הליך אשר מצאתי אותו, כאמור לעיל, כפסול. מעמדה של ההסתדרות הציונית דומה למעמדה של הסוכנות היהודית כגורם מיישב, אשר פעילותו אמורה להשתלב במדיניות חלוקת הקרקעות הכללית במדינה, הנקבעת בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, כפי שמצאנו בפסק הדין בע"א 1257/01 הנ"ל: "הסוכנות היהודית הינה גורם מיישב אשר מעמדו בכל הקשור להקצאת קרקעות הוסדר בהחלטה מס' 14 של מועצת מקרקעי ישראל. מנוסחה של החלטה זו עולה כי אף שהסוכנות מעורבת בהליך ההחכרה של הקרקע החקלאית, זו נעשית על-פי קווי המדיניות של מועצת מקרקעי ישראל ובכפיפות לה. עקרונות מדיניות אלה באים לידי ביטוי גם בחוזה התלת-צדדי, בין המינהל, הסוכנות והאגודה. הסוכנות כגורם מיישב משתלבת במדיניות הקרקעות אשר נקבעת על-ידי הרשות המוסמכת, ואין היא בעלת מעמד לפעול בניגוד לה." (עמוד 644). צודקים המבקשים בהצביעם על ועד האגודה כגוף דו מהותי, אשר במקרה שלפנינו אמור לפעול הן בתחום המשפט הציבורי והן בתחום המשפט הפרטי. לועדי האגודות הוענק כאמור מעמד נכבד כשומר הסף של תהליכי הקצאת מגרשים בהרחבות. אחד התפקידים המוטל על שכמם במסגרת זו, הינו מניעת מסחר ספקולטיבי במקרקעי הלאום. סבורני כי במקרה שלפנינו, פעל המושב כראוי. פעולתו של המושב נועדה לקבלת הקצאה ראויה ושוויונית של המגרשים. עניינם של מוכרי שני המגרשים האחרים בהם נעשה מסחר, לא הובא לפני כראוי. שכן, המומלצים אשר ביצעו עסקאות במגרשים אלה, לא היו צד להליך שבפני. יתכן, כי ההמלצות לגביהם ניתנו כדין, תוך שועד האגודה הפעיל שיקול דעת ראוי, ויתכן כי ההחלטה ניתנה שלא כדין. אולם, כאמור, איני רואה מקום לפרוץ את כל הסכרים ולהתיר באופן גורף עשיית עסקאות במגרשי הרחבה, רק מחמת העובדה ששני מגרשים נמכרו כאמור. 25. נוכח מסקנותי שלעיל, איני רואה מקום לחייב את המשיבה לאפשר למבקשים למכור את המגרש כפי המבוקש בבקשה זו שלפני. התובענה נדחית. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבה בסך של 15,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. קניית קרקעות / מגרשיםקרקעותמושבים נחלות ומשקים