קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עיגול אחוז יחידות דיור: (א) נושא העתירה זו עתירה להורות על ביטולן של החלטת ועדת המשנה של המשיבה 1 מיום 17.9.2000 והחלטת המשיבה 2 מיום 23.1.2001 שלפיהן נדחתה בקשת העותרת למתן הקלה של 20% תוספת יחידות דיור בבניית בית משותף המצוי ברחוב רופין 33, כפר סבא, במקרקעין הידועים כחלקה 65 מגרש 651א' גוש 6435 בכפר סבא (להלן - המקרקעין). כן מתבקש בית-המשפט להורות למשיבה 1 כי עליה להיעתר לבקשתה השנייה של העותרת להקלה המבוקשת על-ידיה ולחלופין להיעתר לבקשה למתן הקלה של 20% תוספת יחידות דיור בבניית הבית המשותף נושא העתירה והקלה במספר קומות הבניין על-ידי הוספת קומה לבניין. (ב) רקע עובדתי בכוונת העותרת להקים על החלקה בית משותף. על המגרשים 65א' ו65-ב' חלה תכנית שינוי תכנית מיתאר כס/במ4/ המהווה שינוי לתכנית מיתאר כס1/1/ שפורסמה ביום 16.11.1995 (נספחים א-1א3). על-פי תכנית המיתאר במגרש 65א', ניתן להקים מבנה בן 5 קומות (קומת קרקע פלוס 3 קומות פלוס גג). מגרש 65א' הינו בשטח של 1383 מ"ר ומותר לבנות בו 13 יחידות דיור. מגרש 65ב' הוא בשטח של 1277 מ"ר ומותר לבנות בו 12 יחידות דיור. ביום 21.1.2000 הגישה העותרת למשיבה 1 בקשה ראשונה להיתר בניית בית מגורים בן 13 יחידות דיור בתוספת הקלה של 20%, קרי 16 יחידות דיור בשש קומות. במגרש 65א', לעמדת העותרת, רשאית המשיבה 1 לאשר הקלה זו במסגרת סמכותה הקבועה בהוראות חוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965- (להלן - חוק התכנון והבניה) ותקנותיו. לאחר שהמשיבה סירבה לכך באופן עקרוני ללא בחינת נסיבותיה הקונקרטיות של הבקשה, הגישה העותרת בקשה נוספת, ולפיה במקום הקומה השישית, תוקם דירה נוספת בקומת קרקע, כך שבקומה הראשונה יהיו ארבע דירות במקום שלוש. ביום 17.9.2000 דחתה המשיבה 1 את הבקשה השנייה מהסיבות האלה: שהתוספת המבוקשת עולה כדי 23%, ולפיכך לא ניתן לאשרה. שקיימת חריגה מקווי בניין, דהיינו קומת הקרקע הנוספת אינה תואמת את תשריט הבינוי וגורמת בחלקים ממנה לכך שהבניין אינו עומד בקווי בניין לפי התכנון שבתב"ע. (נספח ה). העותרת הגישה ערר בפני המשיבה 2. זו דחתה את הערר תוך שהיא מבססת את החלטתה על פרשנותה לסוגיה המשפטית כיצד יש לפרש את תוספת ההקלה של 20%. (נספח יז). (ג) הפלוגתאות בין הצדדים מכתבי-הטענות ומהטיעונים של הצדדים עלו הפלוגתאות האלה: - היקף סמכותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר הקלה מכוח תקנה 1(11)(א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשכ"ז1967- (להלן - תקנות התכנון והבניה או התקנות); - היקף שיקול-הדעת הנתון בידי ועדה מקומית ליתן הקלה או לסרב לה, אף בהנחה שאין אישורה נגוע בחוסר סמכות. (ד) כיצד יש לפרש את תקנה 1(11)(א) לתקנות התכנון והבניה? לפי סעיפים 147 ו151- לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה1965- יש למשיבה 1 שיקול-דעת לאשר הוספת דירות מגורים לתכנית כל עוד אין הוספה זו בגדר סטייה ניכרת, כהגדרתה בסעיף 1 לתקנות התכנון והבניה, ומהווה הקלה בלבד. קובע סעיף 151 לחוק התכנון והבניה: "(א) לא יינתנו הקלה או היתר לשימוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין. (ב) ...שר הפנים, בהתייעצות עם המועצה הארצית, רשאי לקבוע, בתקנות, מה עוד ייחשב כסטיה ניכרת לענין סעיף זה". מכאן, שהעמדה הבסיסית של המחוקק היא איסור סטייה ניכרת מתכנית ואפשרות מתן הקלות. קובעות תקנות התכנון והבניה, כי ייחשב הדבר בגדר סטייה ניכרת אם מדובר ב: "(11) הוספת דירות מגורים - (א) בשיעור העולה על 20% מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המקרקעין". התקנות גם מגדירות בסעיף 1(11): "דירת מגורים": "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד; ולענין מספר הדירות - לרבות חלק מדירה שהוא 50% ויותר". מכאן, שקיימת אפשרות להוסיף על התכנית דירות מגורים, בתנאי שהן לא תעלינה על 20% מסך כל דירות המגורים המותרות לבנייה לפי התכנית. מאחר שכדי להיכנס לקטגוריה של "דירת מגורים" יש לעגל שברים של אחוזים מעבר ל50%- למעלה, אזי חילוקי הדעות בין שני הצדדים הם באיזה שלב ייעשה "עיגול" יחידות הדיור כלפי מעלה. לעמדת העותרת, אם על-פי התכנית יצאו יחידות דיור שאינן שלמות ואשר התוספת הלא שלמה עולה על 50%, יש להוסיף להן את היחידות לפי תקנות הסטייה, ורק בשלב זה, לאחר ההוספה, לעגל את האחוזים למעלה ליחידה שלמה. לעמדת המשיבות, פעולת העיגול נעשית אך ורק לגבי מספר יחידות הדיור הלא שלמות הקיימות בשלב התכנית בלבד. כבר בשלב זה יש לעגל ליחידת דיור שלמה, ורק לאחר העיגול יש להוסיף עד 20% את האחוזים שמוכרים כאחוזי סטייה אפשרית. טוענת העותרת כי שיטתה זו עולה בקנה אחד עם פרשנות התקנות ועם הגדרת המושג דירה, באשר האפשרות של 20% סטייה היא מדירה שאמורה להיות יחידה שלמה ולא מיחידות דיור לא שלמות. בדרך זו המוצעת על-ידיה גורסת העותרת, אזי בניגוד לפרשנות המשיבות, לא ייווצר לעולם מצב של חלקי דירות. בנוסף היא גורסת, שהילוך בשיטת המשיבות בסופו של דבר יכול לגרום לכך ששיעור הסטייה המותר יגדל מעל 20% ולכך בוודאי לא התכוון המחוקק. לגופו של עניין, היה ניתן להגיע למסקנה משפטית נכונה על-פי דרך הגשת העתירה. למה הדברים מכוונים: מכיוון שתפקידו של בית-המשפט המינהלי לבחון את שיקול-דעתה וסבירות החלטתה של הרשות, די בכך אם ימצא שהרשות בחרה באחד מפסקי-הדין המפרשים את התקנה והלכה בעקבותיו. לכן אולי חלוקים הצדדים גם בכך שקיימים בכלל פסקי-דין שיכולים להיות רלוונטיים לבחירה ולהליכה בתלם זה. נראה לי, לאור טיעונים אלה, שיש לבדוק את האפשרויות השונות, אם בכלל, לפרשנות "עיגול" שברי הדירות כלפי מעלה לכדי יחידת דיור אחת. השאלה התעוררה בכמה פסקי-דין שתשתיתם העובדתית הייתה שונה. ברמה העקרונית יכול להיות מצב כפול: התכנית קובעת בתוכה הוראת עיגול. התכנית אינה קובעת בתוכה הוראת עיגול. אם התכנית קובעת הוראת עיגול, נשאלת השאלה אם ניתן לעגל פעמיים. למה כוונת הדברים: פעם אחת אם לפי התכנית יוצאים שברי אחוזים של דירות, ואז לעגלם לכדי יחידת דיור אחת, ופעם נוספת אם לאחר הוספת ההקלה, שאינה עולה לכדי סטייה ניכרת, קיימים שוב שברי אחוזי דירות - ואז לעגלם ליחידה שלמה פעם נוספת, לפי התקנות. סיטואציה זו התעוררה בפסק-הדין של סגן הנשיא ד"ר ביין, בעת"מ 33/98 הרט נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה [2], צורף כנספח ט'2 לעתירה). מפירוט העובדות שם עולה (עמ' 10, פסקה 3) כי התכנית הרלוונטית כללה הוראות בדבר "ההעגלה העשרונית". קובע סגן הנשיא ד"ר ביין כך: "ככלל יש להצמד לתוכניות בניה מאושרות. יש לצאת מן ההנחה שההליך בהן הן נדונות וזוכות לאישור מובנה בצורה כזו שיביא לאיזון אופטימלי בין הזכויות הקניניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרס של הציבור בכללותו, ושל בעלי המגרשים הגובלים... אומנם החוק מכיר באפשרות לסטות מתוכנית מאושרת על דרך הקלה לפי סעיף 147 בתנאי שאין בכך משום סטיה ניכרת מתוכנית... אך יש לזכור שמדובר בחריגים ועל האחראים לתכנון ולמתן היתרים להשמר מאד מהפיכת החריג לכלל. עקרון זה חייב להשפיע על פרשנות התוכנית והוראות החוק באופן שיש להצמד ככל האפשר לנוסח התכנית ולהוראות החוק, כמובן תוך לקיחה בחשבון של תכלית כל תכנית". בעקבותיו הלכה גם השופטת א' קובו בעת"מ סילבר טאוארס בע"מ נ' ועדת ערר מחוז תל אביב [3] (אין ציון איזכור בגוף פסה"ד (ההערה שלי - ד' פ')). מפירוט העובדות בפסק-הדין לא ברור אם התכנית אפשרה העגלה עשרונית אם לאו. מה שכן ברור הוא שהעותרים שם צירפו את 20% ההקלה לאחוזי התכנית ואותם עיגלו, לעמדתם, ברוח התקנות, ליחידת דיור שלמה כלפי מעלה. בית-המשפט שלל חישוב בדרך זו. ברע"א 3697/97 הועדה המקומית לתכנון נ' אחים אלקבץ בניה (להלן - הילכת אלקבץ [1]) קבע השופט אנגלרד לעניין מס שבח, כי הדרך הנכונה היא לעגל את יחידות הדיור הלא שלמות גם כן על בסיס התכנית, ולא לצרף אליהן את ההקלה ולבצע עיגול על-פי תקנת הסטייה. כותב סגן הנשיא ד"ר ביין בעת"מ 33/98 הנ"ל [2], אף שהוא מגיע לתוצאה דומה, כי ייתכן שהלכה זו אינה חלה באשר היא ניתנה לצורך מס שבח. לעמדתי, יש ליישם את הילכת אלקבץ [1] לעיל במלואה. מה שמאפיין את הגישה היא מציאת הפתרון המהיר, המיידי וברוח החוק העולה מהלכה זו. העובדה שפסק-הדין דן בשאלה של מס שבח אין בה כדי לשלול יישומו לגבי גודל דירה, אדרבה מס השבח משולם על השבח שנצמח מדירות, ולכן קביעת מספר הדירות היא למעשה גם קביעת היקף הבנייה האפשרי. במילים אחרות: אם נרצה להשיב לשאלה שהוצגה לעיל, נגיע למסקנה כי אם קיימת הוראה בתכנית, היא ההוראה התקפה ולא ניתן לעגל פעמיים. אם לא קיימת הוראה בתכנית, אזי יש לעגל את אחוזי הדירות המופיעות בתכנית מכוח התקנות. גם לשון התקנות ופרשנותן הנאותה המתבקשת תומכת בפרשנות כזו משני כיוונים: לעניין לשון תקנות התכנון והבניה: התקנות מתייחסות לאפשרות מתן הקלה שאינה סטייה ניכרת, אם זו אינה עולה על: "20% מהמספר המרבי של דירות המגורים, המותר לבניה על מגרש, על פי הוראות התכנית". צא ולמד, כדי להפעיל בכלל את הפרוצדורה של תוספת הקלה יש צורך שתהיינה "דירות שלמות" ולא חלקי דירות, וכבר בשלב התכנית. מכאן שהעיגול צריך להיות בשלב התכנית. לעניין פרשנות התקנות: לפי פרשנות העותרת, שלב ה"עיגול" נעשה פעם אחת בלבד, ולאחר תוספת 20% על-פי תקנות הסטיה. ברי וברי לי, שמעבר לעניין האקדמי, מעוניינת העותרת, במסגרת הדין, להגדיל את מספר הדירות שהיא יכולה לבנות. אבל גם אם נלך בדרכה של העותרת, איני סבורה שבדרך זו היא תגדיל את מספר הדירות שיעמוד לרשותה. זאת מדוע? כבר ציינתי שעמדת המחוקק היא שלא לחרוג מתכנית, וכי הקלות לא יינתנו כדבר שבשיגרה. הקלות גם אינן חייבות לעמוד על 20% אלא עד 20%. הקלות יכולות להיות באחוזים פחותים. הקו שהנחה את המחוקק הוא שההקלות לא יעלו על 20% מהדירות שנקבעו בתכנית. הפועל היוצא הוא שיש לפרש את התקנות, גם אם נאמץ את שיטת העותרת, שלאחר עיגול שברי האחוזים בשלב ההקלה ייעשה זה בצורה כזו שהעיגול לא יעלה על 20% מסך כל הדירות שצוין בתכנית. או במילים אחרות, אפילו תהיה העותרת זכאית ברמה הנורמטיבית ל20%- הקלה, אזי אם אחוזים אלה יעלו מעבר ל20%- מסך כל הדירות שבתכנית, יינתנו לה אחוזים פחותים. בהתאם לחישוב זה, כשאין עיגול פעמיים, התוצאה היא ששברי אחוזים של דירה גם מעבר ל50%- לא ייכללו בסך כל הדירות מאחר שאינם דירת מגורים. הפועל היוצא מכל האמור לעיל הוא שהמחוקק לא התכוון בהוראה שבתקנות ל"עיגולים עשרוניים כפולים" מכוח התקנות, אלא רק להבהיר את אפשרות העיגול בקשר לתכנית. גם בענייננו אין התכנית קובעת הוראה בדבר עיגול שברים עשרוניים, ויש לפנות לתקנות. אשר-על-כן אני דוחה את טענות העותרת בהקשר זה. (ה) סמכות מוסד התכנון גם אם הייתי מקבלת את פרשנות העותרת אין בכך כדי לקבל את העתירה. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה, קובעת: "שום דבר בתקנות אלה לא יתפרש כאילו חייב מוסד תכנון לאשר מתן היתר לשימוש חורג או מתן הקלה מתכנית, אם אין בהם סטיה ניכרת מהוראות התכנית". עולה כי גם אם הייתי מקבלת את פרשנות העותרת לתקנה 1(11)(א), עדיין לא היה בכך כדי לבטל את החלטת המשיבה 1, שמוסמכת לדחות את הבקשה משיקולים תכנוניים סבירים. לטענת העותרת, לקתה החלטת המשיבה 1 בחוסר סבירות שיש בה כדי לפסול את החלטתה. כפי שעולה מתוך החלטת המשיבה 2, היו בבקשה בעיות תכנוניות שמנעו את מתן ההקלה המבוקשת. בין היתר הסתמכו המשיבות על הוראות סעיף 17 (ב) לתקנון תכנית המיתאר (נספח א1 לעתירה), הקובע: "קווי בנין ובינוי - בתשריט ובנספח הבינוי מסומן בינוי הכולל את גובה הבניינים מיקומם וקוי הבנין. ניתן להכניס שינויים בבינוי וזאת בתנאי שלא ישונו אופי ומגמת התכנון, וישמר השטח הפרטי פתוח על פי המסומן בתשריט". לדעת המשיבות, בקשת ההקלה פוגעת בין היתר בשטח הפרטי הפתוח כפי שפורט בהחלטת המשיבה 2 (נספח ז לעתירה): "הדירה הנוספת נראית על פניה כפוגעת במגמות הבינוי שבתשריט הבינוי הנספח לתכנית וכוללת חריגה מקוי הבניה המותרים. ע"מ להוסיף דירה זו שינה העורר את הבינוי בתצורת 'ר' המעוגן בתכנית הבינוי והציג בניין בתכסית בשטח שנועד להישאר פתוח ולתת מרחב ראיה לבניין הסמוך. שיקול תכנוני זה של הועדה המקומית נראה סביר בענייננו ולא ראינו טעם להתערב בו". אין בית-משפט זה מחליף את שיקול-הדעת שהוקנה למשיבות בחוק. בית-המשפט ייטה להתערב בהחלטת המשיבות רק אם יוכח כי פעלו בחוסר סבירות שיש בה כדי לפסול את החלטתן. לא מצאתי כי המשיבות כללו בהחלטתן שיקולים זרים. החלטת המשיבה 1 התבססה על שיקולים תכנוניים המעוגנים בתקנות התכנית הרלוונטית. לא מצאתי מקום לדון בטענת העותרת להפליה לאור החלטתי לעניין פרשנות תקנה 1(11)(א) לתקנות. אשר-על-כן אני דוחה את העתירה ומחייבת את העותרת לשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות משפט ושכר טרחה בסך 20,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. יחידת דיור