רישום משכנתא כתנאי להלוואה מהבנק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום משכנתא כתנאי להלוואה מהבנק:  זוהי תובענה שבה עותר המבקש (להלן - הבנק) להורות לרשם המקרקעין בחולון לרשום לטובתו משכנתה בסכום של 80,000 ש"ח בתוספת ריבית והפרשי הצמדה, על זכויות המשיבה בדירה הנמצאת ברחוב קריתי 8 בבת-ים, הידועה כגוש 7155, חלקה 276/11 (להלן - הדירה), מכוח התחייבות לרישום משכנתה שהמשיבה חתומה עליה. 1. הרקע (א) ביום 18.9.1989 חתמה המשיבה, לבקשת בנה, על הסכם מכר עם מר שאול כהן (להלן - כהן), ובו התחייבה המשיבה למכור לכהן את הזכויות בדירה, תמורת 77,000$ (נספח א' לתובענה; להלן - הסכם המכר). כהן היה אמור לממן חלק ממחיר הדירה מכספי משכנתה שאותם היה אמור לקבל מהמבקש. (ב) ביום 26.10.1989 נחתם הסכם הלוואה בין המבקש לבין כהן, ולפיו העמיד הבנק לכהן הלוואה על סך 80,000 ש"ח, והלוואה זו הייתה אמורה להיות מובטחת במשכנתה. בשלב ראשון הייתה אמורה להירשם לטובת הבנק הערת אזהרה על זכויות המשיבה בדירה, בגין התחייבות לרישום משכנתה לטובת הבנק (נספח ב' לתובענה; להלן - הסכם ההלוואה). ביום 26.10.1989 חתמה גם המשיבה על התחייבות לרישום משכנתה, ולפיה התחייבה להעביר את הבעלות בדירה על שם כהן לא יאוחר מיום 23.5.1990, וכן התחייבה שבמועד רישום הדירה על שם כהן תירשם משכנתה לטובת הבנק בגין ההלוואה שנטל כהן (נספח ג' לתובענה; להלן - ההתחייבות). באותו יום, קרי 26.10.1989, נרשמו על הדירה הערות אזהרה לטובת כהן ולטובת הבנק (נספח ד' לתובענה). (ג) לימים נפטר מר כהן, ועורך-דין קורדובה מונה כנאמן על נכסי עיזבונו (להלן - הנאמן). ביום 10.3.1994 הגיש הנאמן לבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו בקשה למתן הוראות (נספח ד' לתשובת המשיבה) ובה עתר, בין היתר, להסמיכו להעביר את הבעלות בדירה על שם כהן. בתשובה לבקשה למתן הוראות טענה המשיבה שהסכם המכר וההתחייבות בטלים. (ד) ביום 2.7.1996 הגישה המשיבה מצדה תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בבית-המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (כבוד השופט י' זפט), נגד הבנק ונגד כונס הנכסים הרשמי (ה"פ 1206/96; להלן - תביעת המשיבה). בתובענה זו טענה המשיבה שלא חתמה על הסכם המכר, וכי חתימתה זויפה. עוד טענה שבנה ביקש ממנה לחתום, כערבה, על הסכם ההלוואה, וכן על מסמכים שונים שאת תוכנם אינה יודעת, בשל כך שאינה כותבת או קוראת בשפה העברית. עוד טענה המשיבה בתובענתה שאינה מזהה את החתימות על הסכם המכר הנחזות להיות חתימותיה, וכי במעמד חתימתה על ההתחייבות לא נכח כל עורך-דין, לרבות עורך-דין בר-לב. לפיכך עתרה המשיבה לסעד הצהרתי שלפיו הן הסכם המכר הן ההתחייבות בטלים או ניתנים לביטול, וכן בטלות הערות האזהרה שנרשמו על בסיסם. (ה) ביום 23.6.1997 דחה כבוד השופט זפט את התובענה בה"פ 1206/96 (נספח ג' לתשובת המשיבה; להלן - פסק-הדין הראשון). המשיבה ערערה לבית-המשפט העליון (ע"א 1259/01 - נספח ד' לתשובת המשיבה), שהחזיר את הדיון לבית-המשפט המחוזי לצורך מתן פסק-דין חדש, לאחר שתינתן לצדדים אפשרות לחקור את בן המשיבה, מר שלמה איס (להלן - איס), וכן את עורך-הדין שבפניו, כביכול, נחתמה ההתחייבות, עורך-דין שמואל בר-לב (להלן - בר-לב). (ו) הצדדים שבו לבית-המשפט המחוזי, מר איס הגיש תצהיר (להלן - תצהיר איס) ונחקר עליו, ומאחר שבינתיים הלך עורך-דין בר-לב לבית עולמו, סיכמו הצדדים את טיעוניהם בעל-פה. ביום 27.12.2000 דחה כבוד השופט זפט את תובענת המשיבה פעם נוספת (נספח ו' לתובענה; להלן - פסק-הדין השני). בפסק-דינו השני (עמ' 5) קבע השופט זפט כדלקמן: "אכן, כלפי עזבון המנוח כהן, עיסקת המכר בטלה, שכן אין ראיה לכך שהמנוח שילם למבקשת את התמורה הקבועה בחוזה, ובהחלט יתכן שעסקת המכר הייתה למראית עין, אולם כלפי הבנק, אשר הסתמך על חוזה המכר העיסקה שרירה וקיימת. לאור האמור לעיל, אני חוזר ודוחה את התובענה". המשיבה ערערה שוב לבית-המשפט העליון (ע"א 1259/01), וביום 20.11.2001 קבע בית-המשפט בפסק-דין: "בהמלצתנו, ולאחר שהצדדים הצהירו בפנינו שבכוונתם להגיע להבנה בעתיד הקרוב, חזרה בה המערערת מערעורה ואנו מוחקים אותו" (נספח ז' לתובענה). (ז) בא-כוח הבנק פנה לבא-כוח המשיבה בתאריכים 11.3.2002 ו-16.6.2002 (נספחים ח', ט' לתובענה, בהתאמה), על-מנת לנסות להגיע להסדר פשרה. במכתב תשובת בא-כוח המשיבה, מיום 19.8.2002, הציע בא-כוח המשיבה לשלם לבנק 100,000 ש"ח לשם סילוק החוב. ביום 20.10.2002 דחה בא-כוח הבנק את הצעת המשיבה (נספח י' לתובענה), והודיע למשיבה על כוונת הבנק לנקוט בהליכים משפטיים נגדה. (ח) ביום 3.12.2002 הגיש הבנק תובענה זו (ה"פ 1364/02; להלן - התביעה), ובה הוא עותר, כאמור, למתן צו המורה לרשם המקרקעין בחולון לרשום משכנתה ראשונה לטובתו על דירת המשיבה. לתובענה צירף הבנק את תצהירו של מר סמי טיבי, פקיד הבנק (להלן - טיבי). ביום 27.1.2003 הגישה המשיבה את תשובתה לתובענה, תשובה הנתמכת בתצהירה (להלן - תשובת המשיבה). ביום 2.3.2003 התקיים דיון בפניי, ובו נחקר מר טיבי על תצהירו, ולאחר שבא-כוח הבנק ויתר על חקירת המשיבה, סיכמו באי-כוח הצדדים את טיעוניהם בעל-פה. 2. דיון והכרעה (א) הבנק טוען שמאחר שבפסק-הדין השני נקבע שכלפי הבנק העיסקה בין כהן והמשיבה קיימת, ומאחר שהמשיבה לא פרעה את החוב הרובץ על הדירה, יש לאכוף את עיסקת השעבוד, ולהורות לרשם המקרקעין לרשום משכנתה לטובת הבנק. בטיעוניו בעל-פה (עמ' 4 לפרוטוקול הדיון מיום 2.3.2002) הוסיף בא-כוח הבנק שלנוכח מצבה וגילה של המשיבה, הבנק מוכן שלא לממש את המשכנתה מיד עם רישומה, אלא להמתין ולהיפרע רק מעיזבון המשיבה. (ב) בא-כוח המשיבה טוען מצדו שהסכם המכר היה פיקטיבי, וכי המשיבה כלל לא ידעה מהו תוכנו לנוכח העובדה שהמשיבה "הינה אישה קשישה אינה יודעת קרוא וכתוב ושפתה העברית מוגבלת". המשיבה טוענת שכל שהסכימה לו עת חתמה על ההתחייבות הוא מתן ערבות להלוואה שנטל בנה ממר כהן, ולא למכירת הדירה לכהן או לשעבוד הדירה לטובת הבנק. כחיזוק לטענתה זו מעלה המשיבה טענות אחדות: ראשית, המשיבה לא קיבלה כל תמורה עבור הדירה ממאן דהוא. שנית, המשיבה מתגוררת בדירה עד עצם היום הזה, בלי שנדרשה למסור אותה, למעט פניית הנאמן. שלישית, מתצהירו של מר איס עולה שעיסקת המכר הפיקטיבית נהגתה על-ידי מר כהן, ונועדה לשכנע את הבנק להעמיד לרשות מר כהן הלוואה, שתועבר לאיס. עוד עולה מתצהיר זה, שבשל חששם של כהן ואיס מסירובה של המשיבה לסכן את דירתה, הוסתר ממנה תוכנו של הסכם המכר. עוד טוענת המשיבה (סעיף 33 לתשובת המשיבה) שמאחר שנקבע שהסכם המכר בטל, בטלה גם ההתחייבות שנגזרה ממנו. לבסוף טוען בא-כוח המשיבה כי מאחר שמרשתו לא הבינה ו/או הסכימה לתוכן ההתחייבות, לא ניתן לרשום כל שעבוד קנייני על זכויותיה בדירה. בפסק-הדין השני קבע כבוד השופט זפט שמעדותו של איס עולה שהמשיבה "ידעה שהיא חותמת על חוזה מכר לשם הצגתו בפני בנק שיתן בהסתמך על החוזה הלוואה למנוח כהן, וכי האם הסתמכה על הבטחת הבן שההלוואה תפרע ולאחר פירעונה המסמכים יוחזרו לרשותה" (עמוד 4 לפסק-הדין השני). עוד קבע בית-המשפט בפסק-הדין השני שהבנק הסתמך על המצג שיצרו הצדדים בפניו. במצב דברים זה אני סבורה שהמשיבה מנועה מלטעון נגד קביעות אלו. כאמור, המשיבה חזרה בה מערעורה על פסק-הדין השני, וכתוצאה מכך קם נגדה מעשה-בית-דין. זאת ועוד, סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 קובע: "חוזה שנכרת למראית עין בלבד - בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה" (ההדגשה שלי - ה' ג'). מכאן, שאין בסיס לטענת המשיבה בדבר בטלותה האוטומטית של ההתחייבות עקב ביטולו של הסכם המכר. (ג) בא-כוח המשיבה טוען שמאחר שהסעד המבוקש בתובענה הינו רישום משכנתה על בסיס התחייבות המשיבה לרישומה, להבדיל מתביעה כספית בשל הפרת ההתחייבות, לא ניתן לחייב המשיבה, מן הטעם שלא קיבלה דבר בתמורה. כאמור, ההתחייבות היא הבסיס להתקשרות הצדדים ולבחינת אומד-דעתם, ולכן אעבור לבחון את תנאי ההתחייבות שלקחה המשיבה על עצמה (נספח ג' לתובענה), אף בהנחה שעיסקת המכר נעשתה למראית עין. (ד) ואלה סעיפי ההתחייבות הנצרכים לענייננו: "לכבוד בנק לפתוח ולמשכנתאות לישראל... הואיל והסכמתם לתת הלוואה/הלוואות בסך כולל של 80,000 שקלים חדשים (שמונים אלף שקלים חדשים) (להלן 'ההלוואה'), לה"ה שאול כהן... שתובטח, בין היתר, במשכנתה ראשונה, כמפורט להלן (להלן 'המשכנתא'); והואיל והוסכם ביניכם [הבנק - ה' ג'] לבין הלווים כי המשכנתא אשר תרשם לזכותכם ולפקודתכם, תהיה בסכום ההלוואה... והואיל והוסכם ביניכם ובין הלווים כי המשכנתא אשר תרשם לזכותכם ולפקודתכם, תהיה בסכום ההלוואה, תכלול את התנאים שייקבעו על-ידכם ותירשם על שם הדירה... ... לפיכך, הננו [המשיבה - ה' ג'] מאשרים ומתחייבים כלפיכם כדלקמן: ... 3. אין התנגדות מצדנו שכל זכויות הלווים בדירה ישועבדו לטובתכם ולהבטחת מילוי התחייבויותיהם בגין ההלוואה. 4. מיד לכשתיוצר אפשרות לכך ובכל מקרה לא יאוחר מיום 23.5.90 (להלן - 'מועד הרישום') נעביר את הבעלות או החכירה לדורות בדירה על שמות הלווים בלשכת רישום המקרקעין כשהיא חפשית מכל חוב, התחייבות, שעבוד, עקול או זכות של צד שלישי. 5. לא נעשה כל עיסקה שהיא במקרקעין ולא נסכים שתיעשה כל עיסקה בדירה, לרבות העברת הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים, אלא אם באותו מעמד תירשם המשכנתא לטובתכם, כמפורט לעיל. 6. אם עד למועד הרישום לא תועבר הבעלות או החכירה לדורות על שם הלווים בהתאם לאמור בסעיפים 4 ו-5 דלעיל, אנו נרשום על המקרקעין את המשכנתא לטובתכם כמפורט לעיל וזאת במועד הרישום או מיד עם קרות אחד המקרים הבאים: יינתן נגדנו צו פירוק, צו לקבלת נכסים או צו למינוי כונס נכסים או יוטל עיקול על המקרקעין, הכל לפי המועד המוקדם ביותר. ... 8. עד שתירשם המשכנתא, לא ניתן הסכמתנו לביטול ו/או לשינוי ו/או לשיעבוד ו/או להעברת כל זכות שהיא של הלווים בגין הדירה. ... 10. אם לא נמלא בדייקנות אחר אחת או יותר מהתחייבויותינו על-פי מסמך זה, מכל סיבה שהיא, נחזיר לכם מיד עם דרישתכם הראשונה בכתב את סכום ההלוואה הנ"ל, בצירוף הריבית והפרשי הצמדה על קרן וריבית. ... שם משפחה ופרטי/שם החברה מספר זהות/ מספר תאגיד כתובת חתימה קלרה איס 6328312 קריתי 8, בת-ים (-) ..." (ההדגשות שלי - ה' ג'). על התחייבות זו חתומה המשיבה, והיא אף אינה מתכחשת לתוכנה. כל שהיא טוענת הוא שלא הבינה את תוכנה שעה שחתמה עליה, וכן שאינה זוכרת שההתחייבות אושרה בפני עורך-דין בר-לב כפי שעולה מחתימתו על ההתחייבות. כאמור, במחלוקת זו הכריע כבוד השופט זפט, בפסק-הדין השני, והמחלוקת שנותרה בפניי היא אם זכאי הבנק לקיום ההתחייבות, או במילים אחרות אם זכאי הבנק לרישום משכנתה על הדירה כאמור בסעיף 6 להתחייבות. (ה) אין חולק שהמשיבה היא הבעלים הרשום של הדירה גם כעת, דהיינו "מועד הרישום" חלף בלי שמר כהן נרשם כבעלים של הדירה. כתוצאה מכך מתקיימים תנאיו של סעיף 6 להתחייבות שעל-פיו היה על המשיבה לרשום משכנתה לטובת הבנק כבר ביום 23.5.1990. אלא שכאמור, המשיבה טוענת שעיסקת המכר בינה לבין כהן בטלה, כאמור בפסק-הדין השני, ומאחר שתנאי סעיף 6 להתחייבות לא מולאו, יש לפנות לסעיף 10 להתחייבות שבו לקחה על עצמה המשיבה להחזיר לבנק, עם דרישתו הראשונה בכתב, את סכום ההלוואה בצירוף ריבית והפרשי הצמדה על קרן וריבית. באשר לסעיף 10 טוענת המשיבה שסעיף זה מבוסס על ההנחה שהמשיבה קיבלה את כספי ההלוואה ישירות מהבנק או ממר כהן, דבר שאין מחלוקת שלא התקיים. לפיכך טוען בא-כוח המשיבה שאין לחייב את מרשתו ברישום משכנתה על הדירה להבטחת כספי הלוואה שלא ניתנו לה מעולם. בא-כוח המשיבה אף טוען שלו היה הבנק מגיש תביעה כספית נגד המשיבה, בעילה של השבת כספי ההלוואה, היו למשיבה טענות הגנה טובות. בנקודה זו איני רואה עין בעין עם בא-כוח המשיבה. בא-כוח המשיבה אינו נותן טעם מדוע אין המשיבה מחויבת, בהתאם לסעיף 6 להתחייבות, לרשום משכנתה לטובת הבנק. העובדה שיש למשיבה טענות במישור היחסים בינה לבין כהן אינה משנה את התחייבותה כלפי הבנק. קריאת ההתחייבות לרישום משכנתה בדקדוק מעלה שהבנק בחר לשריין את זכותו להשבת כספי ההלוואה או רישום משכנתה על הדירה, במנותק מעיסקת היסוד של מכר הדירה (ראו לדוגמה סעיף 8 להתחייבות). מבחינת הבנק המשיבה הינה ערבה לחובו של כהן, ובהתאם להתחייבותה כלפיו אני קובעת שהוא זכאי לרישום משכנתה לטובתו על הדירה. (ו) בא-כוח המשיבה טוען שבפסק-הדין השני לא נקבע שיש ליתן תוקף להתחייבות למתן משכנתה שעליה חתמה המשיבה. בנוסף המשיבה טוענת שמאחר שבפסק-הדין השני נקבע שהסכם המכר בטל, פוקעת גם חובתה של המשיבה להחזיר את ההלוואה. עוד טוען בא-כוח המשיבה שעל הבנק היה למסור את סכום ההלוואה לידיה של המשיבה, היא "המוכרת", ולא לידיו של "הקונה", מר כהן, כפי שעשה. בפועלו כך גרם הבנק לחוסר יכולתה של המשיבה להשיב את ההלוואה, ועל-כן אין מקום ליתן לו את הסעד. אכן, כל שקבע פסק-הדין השני הוא שעיסקת השעבוד בין הבנק לבין המשיבה קיימת, אולם בתביעה זו מבקש הבנק לאכוף את התחייבות המשיבה כלפיו, לאחר שעיסקת המכר נושא ההתחייבות הוכרזה בפסק-הדין השני כ"שרירה וקיימת" במישור היחסים עם הבנק. בטענותיה מבקשת המשיבה למעשה את אי-אכיפת ההתחייבות, בשל מחדלי הבנק. בחקירתו הנגדית טען פקיד הבנק (עמ' 4 לפרוטוקול מיום 2.3.2003) שהעברת כספי ההלוואה לידי כהן (הרוכש), אף-על-פי שמדובר בהלוואה שניתנה לצורך רכישת דירה מהמשיבה, לא הייתה חריגה בתקופה נושא ההלוואה. טענה זו לא נסתרה על-ידי בא-כוח המשיבה, ולא הוכח שבכך פעל הבנק ברשלנות. זאת ועוד, מקריאת כתב-ההתחייבות עולה שהמשיבה צריכה הייתה לדעת, בשעה שחתמה על ההתחייבות, שההלוואה ניתנת במישרין למר כהן, בעוד היא ערבה לחוב כלפי הבנק. אין חולק שהבנק ניסה, ואף הצליח חלקית, לגבות את החוב ממר כהן, טרם פנה למשיבה. משלא צלח פנה לערבה, היא המשיבה, בדרישה לתשלום החוב (כאמור בסעיף 10 להתחייבות). לבסוף, בפסק-הדין השני נקבע שעל-פי גירסת בן המשיבה, מר איס (שהעיד מטעם המשיבה), ידעה המשיבה בעת חתימת המסמכים שאלה יוצגו לבנק על-ידי כהן כדי לקבל הלוואה. במצב דברים זה, המשיבה מוחזקת כמי שידעה שמטרת החתימה על ההתחייבות הינה ערבותה שלה להלוואה שנטל כהן מהבנק עבור בנה. עוד עולה מעדותו של איס שהמשיבה חששה לדירתה (ובצדק), וכמענה לכך התחייב בנה בפניה שעם פירעון החוב יועברו אליה המסמכים עליהם חתמה. כלומר, גם על-פי גירסת המשיבה, כספי ההלוואה שהבנק אמור היה להעמיד למר כהן היו אמורים להגיע לידי בנה ולא לידיה, תוך סיכון כלשהו של דירתה. טענות המשיבה המגיעות, לכאורה, כדי טעות והטעיה, נטענו בפני כבוד השופט זפט ונדחו (ראו סיכומי בא-כוח המשיבה בפני כבוד השופט זפט, נספח ג' לתשובת המשיבה). לסיכום, לא שוכנעתי שבנסיבות המקרה דנן אין מקום לאכיפת ההתחייבות. (ז) בסיכומיו בעל-פה טען בא-כוח המשיבה שלבנק אין עילת תביעה כלפי המשיבה, בהתאם להלכה שנקבעה ברע"א 8792/00 שטיינמץ נ' בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות (להלן - עניין שטיינמץ [1]) בדרך של קל וחומר, אלא שדווקא באמור בעניין שטיינמץ [1] יש כדי לחזק את מסקנתי. בפרשה זו נדונה מסכת עובדתית דומה לזו המונחת בפניי. בהתייחסו להתחייבות המוכר לרישום משכנתה לטובת הבנק, קובע כבוד השופט אנגלרד את הדברים האלה, בעמ' 606: "17. הגיעה העת לדון בכתב ההתחייבות. בעת מתן ההלוואה דאג הבנק להבטיח את עצמו גם באמצעות החתמת המוכר על כתב התחייבות, לפיו בנסיבות מסוימות עליו להשיב לבנק את כספי ההלוואה. כך, בסעיף 10 לכתב ההתחייבות נאמר כי אם יפר המוכר התחייבות כלשהי לפי כתב זה או אם תתבטל עיסקת המכר, יחזיר המוכר לבנק את סכום ההלוואה. השאלה היא האם צודק הבנק בטענתו כי מכוח כתב ההתחייבות יכול הבנק להיפרע מהדירה, אם המוכר אינו משיב לבנק את כספי ההלוואה. 18. ברי, כי כתב ההתחייבות יוצר יריבות ישירה בין הבנק לבין המוכר. משמעות הדבר כי הבנק יכול להגיש תביעה נגד המוכר ולדרוש את תשלום ההלוואה מן המוכר מכוח זכות עצמאית ולא מכוח הזכות שמושכנה לו. אך השאלה היא האם כתב ההתחייבות מזכה את הבנק לרדת לדירה, כאילו רשומה עליה משכנתה. לטעמי, התשובה היא שלילית. כתב ההתחייבות אינו יוצר משכנתה לטובת הבנק על נכסיו של המוכר. מסקנה זו מתחזקת לנוכח הוראת סעיף 6 לכתב ההתחייבות, שבה נאמר כי אם לא יעביר המוכר את הבעלות על שם הקונים, הוא ירשום משכנתה על הדירה בקרות אחד מהאירועים האלה: יינתן צו פירוק נגד המוכר, צו קבלת נכסים, צו למינוי כונס נכסים או יוטל עיקול על המקרקעין. מכאן נובע כי לא הייתה כוונה שבכל מקרה בו יפר המוכר התחייבות כלשהי כלפי הבנק, המשכון על זכויות הקונים יהפוך למשכנתה על הדירה. מה עוד, שהיווצרות משכנתה טעונה רישום בלשכת המקרקעין, רישום שלא נעשה כאן. השווה זלצמן וגרוסקופף, שם, בעמ' 181-179". בפרשת שטיינמץ [1] פנה הבנק ללשכת ההוצאה לפועל לצורך פינויו של מוכר הדירה, מכוח התחייבות לרישום משכנתה ומשכון שנרשם לטובת הבנק, בלי שנרשמה משכנתה. ניסוחו של סעיף 6 להתחייבות דכאן שונה מניסוחו של סעיף 6 המקביל בפרשת שטיינמץ [1]. בסעיף 6 להתחייבות דכאן נקבע שאם עד למועד הרישום לא תועבר הבעלות לידי הלווה (כהן), מתחייבת המשיבה לרשום משכנתה לטובת הבנק במועד הרישום או בקרות אחד מהמקרים המפורטים בסעיף. בהתחייבות נושא פרשת שטיינמץ [1] חויב המוכר לרשום משכנתה רק עם קרות המקרים המפורטים בסעיף. הבדל זה מלמד שכוונת הצדדים הייתה שבכל מקרה שבו יופרו סעיפי ההתחייבות, מתחייבת המשיבה לרשום משכנתה על שם הבנק. בית-המשפט העליון הבהיר שם שהבנק היה רשאי לעמוד על דרישתו לרישום המשכנתה על-פי ההתחייבות, אך ניסה לדלג על שלבים בכך שדרש מיד הפינוי בלשכת ההוצל"פ, וניסיון זה לא יצלח. בענייננו, כאמור, הלך הבנק בדרך שהותוותה בעניין שטיינמץ [1], ודרש, לכתחילה, אכיפת ההתחייבות. לעניין זה יפים דבריו של כבוד השופט לוי בדעת יחיד בע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ נ' שפייזמן [2] (סעיף (ב) לפסק-דינו, בעמ' 156): "מערכת יחסים משולשת זו מעוררת קשיים כאשר עיסקת המכר מתבטלת, ואז נשאלת השאלה כיצד יפעל הבנק כדי להחזיר את הכספים ששילם, ואם הוא יכול לממש את הבטוחות שהועמדו לרשותו. בסוגיה זו דן לאחרונה בית-משפט זה מפיו של כבוד השופט אנגלרד ברע"א ‎8792/00 שטיינמץ נגד בנק "משכן", בנק הפועלים למשכנתאות, שגם בו נדון מקרה שבו מימן בנק בכספים שהלווה לקונים את רכישתה של דירה. אך בניגוד לאותו מקרה בו בוטל חוזה הרכישה עקב אי-עמידה של הקונים בתנאי תשלומה של התמורה, את הערעור שבפנינו מייחד מימצאו של בית-המשפט המחוזי, לפיו החוזה שנערך בין שפייזמן לאברמוב (להלן - חוזה המכר) לא ייצג עיסקת אמת, ולמעשה מדובר בחוזה למראית עין בלבד... חוזה המכר שבין שפייזמן [המוכרת כביכול - ה' ג'] לאברמוב [הקונה כביכול - ה' ג'] אשר הוצג לבנק הוא המסמך שעליו סמך הבנק את החלטתו לסייע לאברמוב בדרך של מתן הלוואה כדי לממן את רכישתה של הדירה. חוזה ההלוואה וכן ההתחייבות עליה חתמה המוכרת השלימו את מערכת המסמכים אשר יצרו את ההתקשרות החוזית המשולשת שבמסגרתה נקבעה זכותו של הבנק לממש את המשכנתה ולמכור את הנכס כפנוי במקרה שההלוואה לא תיפרע, ומבלי שיהיה כבול למגבלות אשר נקבעו לטובת 'חייב' בחוק ההוצאה לפועל ו'בעל בית' בחוק הגנת הדייר. מכאן, ומכוח הוראתו של סעיף 13 לחוק החוזים, זכות זו עומדת לבנק חרף בטלותו של חוזה המכר, והדגש הוא על כך שזכות הבנק שרירה וקיימת לא רק במישור היחסים שבינו לבין אברמוב, אלא גם במישור היחסים שבינו לבין שפייזמן. מכאן התוצאה שתביעתו של הבנק לחייב את שפייזמן לחתום על שטר משכנתה הכולל את תנאי הפטור בדין יסודה, ועל-כן אף אני סבור כי דין הערעור להתקבל". לאחר שכהן חדל לשלם את חובו לבנק, פנה הבנק למשיבה למען תסלק את החוב. משלא נענה, פנה בתביעה לאכיפת ההתחייבות שהמשיבה התחייבה בה לרשום משכנתה על הדירה לטובת הבנק. העובדה שהילכת שטיינמץ [1] קובעת שאין בכוחו של כתב ההתחייבות ליצור משכנתה על נכסי המוכר אינה מונעת מהבנק לעתור לאכיפת ההתחייבות בדרך של תובענה נגד "המוכרת", היא המשיבה מבחינת הבנק. ובעניין זה ראו גם את רע"א 2550/01 בירס נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות [3]. (ח) באשר לגובה החוב טוען בא-כוח המשיבה שהרכב החוב לא הוכח על-ידי הבנק, ואף המצהיר מטעם הבנק לא ידע להשיב כיצד הגיע הבנק לחוב בגובה 779,000 ש"ח. אין זה ראוי, לדעת בא-כוח המשיבה, לרשום משכנתה על סכום שאינו מפורט, בלי שניתנת למשיבה האפשרות לטעון נגדו. עוד הוא טוען שרוב החוב העומד כיום על 779,278.25 ש"ח נוצר באשמת הבנק, שכן האחרון המתין תקופה ארוכה לפני שפנה למשיבה, ובכך תפח החוב הרבה מעבר לשווי דירת המשיבה. לפיכך, טוענת המשיבה, אין לחייבה בפירעון החוב. עוד טוען בא-כוח המשיבה שלא צורף לתביעה שטר המשכנתה, ואף מתצהיר טיבי עולה שהלה לא יודע אילו סעיפים מצויים בשטר המשכנתה, ומאחר שהמשיבה לא ראתה מעולם את שטר המשכנתה המבוקש, וברור שתוכנו לא הוסבר לה, לא ניתן ליתן הסעד המבוקש. לטענות אלו ניתן לענות בקצרה: פקיד הבנק הצהיר (סעיף 12 לתצהיר טיבי) שהבנק פנה למשיבה בעניין הסדרת החוב רק ביום 11.3.2002. בעדותו בפניי (עמ' 3 לפרוטוקול, שורה 30) טען פקיד הבנק שבידיו עדות לכך שבחודש יוני 1990 עדיין שילם מר כהן לבנק תשלום עבור פיגורים. נקודת הזמן הבאה הינה תביעת המשיבה שהוגשה ביום 2.7.1996. בא-כוח הבנק בסיכומיו לא נתן כל הסבר לכך שהבנק נמנע מלפנות למשיבה בדרישה להשבת כספי ההלוואה או לרישום משכנתה, אף-על-פי שכהן הפסיק לשלם את חובו. גם סכום החוב לו טען הבנק לא גובה בהסבר כלשהו, הן בתצהיר טיבי והן בחקירתו. ואולם, בתובענה עותר הבנק לרישום משכנתה לפי גובה החוב המקורי, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לתנאי הסכם הלוואה. ומאחר שזהו הסעד המבוקש, אין בהענקתו משום קביעה כלשהי ביחס לסכום החוב העדכני כפי שטען לו הבנק. באשר לנוסח המשכנתה טוען הבנק בסיכומיו שבהתחייבות נקבע שהבנק יהיה רשאי לקבוע את תנאי ההתחייבות. גם התובענה מפנה בפתיח לתנאי הסכם ההלוואה (נספח ב') שעליו חתם כהן. לפיכך, אין ממש בטענת המשיבה בדבר אי-מתן אפשרות לטעון לעניין נוסח שטר המשכנתה. 3. מכל האמור לעיל אני מקבלת את התביעה, ומורה לרשום המשכנתה כמבוקש, בכפוף לכך שעל-פי הסכמת הבנק והצהרת בא-כוחו לא תמומש המשכנתה כל עוד המשיבה בחיים.הלוואהמקרקעיןהלוואה מהבנקמשכנתאבנק