שינוי ייעוד שטח ציבורי למגורים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא עתירה נגד שינוי ייעוד שטח ציבורי למגורים: העותר עתר לבית המשפט לעניינים מנהלים כנגד תכנית מפורטת הידועה כהצ/62/1/1 א (להלן: 62א), שאושרה ע"י הועדה המחוזית לתכנון ולבניה-מחוז מרכז (להלן: הועדה המחוזית) ביום 17.1.99 ופורסמה למתן תוקף ביום 8.2.99. על פי התכנית, שונה יעוד חלקה, הידועה כחלקה 201 בגוש 8018, ואשר סמוכה לחלקה בבעלות העותר, הידועה כחלקה 202 באותו הגוש, משטח ציבורי פתוח למגורים. כמו כן, צורפה חלקה 201 הנ"ל לחלקה 200, אשר בבעלותו של משיב 4, המתגורר בשכנות לעותר. לטענת העותר, ביטול יעוד השטח וצירופו לחלקת המשיב 4 יוצרים מצב המונע ממנו גישה לחלקתו. עוד הוא טוען כי ביטול יעוד חלקה 201 מקנה לו זכות לצרף אליו מתוך אותה חלקה שטח של 32 מ"ר, וכי לא היה מקום להעביר את כל החלקה למשיב 4. הנסיבות הצריכות לעניין: העותר הוא הבעלים הרשום של חלקה 202 בגוש 8018 באבן יהודה. בעבר היו חלקות 200, 201 ו- 202 חלקים מחלקה 63 בגוש 8018 (להלן: חלקה 63) אשר היתה בבעלותו המלאה של מר ישראל בן דרור (להלן: בן דרור), אביו של משיב 4. בן דרור העביר לבתו תמר סואץ (להלן: סואץ) חלק מחלקה 63 ביפוי כוח בלתי חוזר. בין סואץ לבין המשיב 4 ולבין העותר נחתם ביום 28.3.80 זכרון דברים לפיו התחייבה סואץ למכור למשיב 4 ולעותר חלקים מסויימים מתוך חלקה 63 וכן לגרום לכך כי טרם העברת הבעלות על שמם תיערך פרצלציה של חלקה 63 באופן שזו תחולק לשלושה מגרשים. זכרון הדברים הותנה בקבלת אישור עקרוני מהועדה לתכנון ובניה שרונים (להלן: "הועדה המקומית") לתכנית חלוקת חלקה 63, כמוסכם בין הצדדים. לאחר אישורה העקרוני של הועדה המקומית לחלוקה, חתמו הצדדים על חוזה ביום 12.7.80 במסגרתו התחייבה סואץ למכור לעותר שטח של 660 מ"ר מחלקה 63 ו- 80 מ"ר למשיב 4. כעבור ימים ספורים, ב- 22.7.80 חתמו הצדדים ביחד עם בן דרור על הסכם חלוקה בו התחייבו לפעול לשם אישורה של החלוקה המוסכמת. גם בהסכם החלוקה נקבע כי חלקו של העותר הינו שטח של 660 מ"ר ומיקומו המדויק סומן במפה, שצורפה להסכם החלוקה. בתוספת להסכם החלוקה מה- 14.6.81 חזרו הצדדים על נכונותם לפעול לאישור החלוקה המוסכמת. ראוי לציין, להמשך הדברים, כי בתוספת הוסכם גם כי אם יוקטן השטח של מגרש העותר בעקבות החלוקה, יבוא החוזה והסכם החלוקה בין הצדדים לקיצו. על אף המלצת הועדה המקומית, החליטה הועדה המחוזית לדחות את הבקשה לאישור הסכם החלוקה והתנתה את החלוקה בביצוע הליך כולל של איחוד וחלוקה בין חלקה 63 לחלקה 62 הסמוכה לה ובהעברת חלקים, ללא תמורה, מאותן חלקות למועצה המקומית אבן יהודה (להלן: המועצה) למטרות בניה ציבורית. נוכח הסכמת הצדדים, קיבלו הליכי האיחוד והעברת החלקים תוקף בתכנית מתאר מקומית מספר הצ/1- 1/62 (להלן: תכנית 62) . על פי התכנית סומן מגרשו של העותר כמגרש מס' 2046 ושטחו הינו בשטח של כ- 630 מ"ר. ב- 18.9.95 נרשם בלשכת המקרקעין המגרש שבבעלות העותר כחלקה 202 בגוש 8018. מגרשו של המשיב 4 נרשם כחלקה 200 והמגרש אשר נוצר כתוצאה מאיחוד החלקים ואשר הועבר לבעלות משיבה 3 נרשם בלשכת המקרקעין כחלקה 201. לאחר כ- 18 שנים בהן נמנעה המועצה מלנצל את חלקה 201, אושרה ביום 17.1.99 בועדה המחוזית תכנית מפורטת 62א (היא התכנית נשואת העתירה), שעיקריה בין היתר הם שינוי יעוד חלקה 201 משטח לבניני ציבור למגורים א', ואיחודה עם חלקה 200, אשר בבעלות המשיב 4. טענות הצדדים והגדרת המסגרת הנורמטיבית: העותר מבקש מבית המשפט כי יצהיר על בטלותה של תכנית 62 א באשר אישורה נעשה בחוסר סמכות ובניגוד להוראות סעיף 196 (א) לחוק התכנון ובניה התשכ"ה- 1965 (להלן: חוק התכנון והבניה). לטענתו, חלקה 201 נוצרה בדרך של הפקעה ומשכך חל עליה סעיף 196 (א) לחוק התכנון והבניה. אשר על כן, צריכה הייתה, לדידו, הועדה המקומית לידעו על שינוי היעוד של חלקה 201 ולאפשר לו לקבל לבעלותו שטח של 32 מ"ר מתוכה, אותו שטח אשר לטענתו הופקע ממנו בתכנית 62 שלעיל. כן מבקש הוא כי בית המשפט יצהיר על בטלות העסקה שמכוחה הועברה חלקה 201 מהמועצה לבעלות המשיב 4 , וכי יורה על רישום זיקת הנאה לטובת המקרקעין בבעלותו על הזכויות בחלקה 201 לשם הבטחת זכות מעבר וזכות לחניה נאותה. מסתבר, כי עקב ביצוע פעולות מסוימות ע"י המועצה, הונמכה הדרך המובילה לחזית ביתו של העותר, ע"פ תכנית המתאר, והנ"ל השתמש במשך למעלה מ- 18 שנה בדרך העוברת בתוך חלקה 201 לצורך מעבר אל ביתו וחניית רכבו. לחילופין, מבקש העותר מבית המשפט כי יורה לועדה המקומית ולועדה המחוזית לתקן את תכנית 62 א, באופן שתוקנה לעותר זכות מעבר לחלקתו ולחניה בחלק מחלקה 201 ודרכה, כי יצהיר שעסקת העברת הזכויות בחלקה 201 למשיב 4 בטלה ככל שהיא נוגעת לאותו חלק מחלקה 201 בו היו לעותר זכויות עובר להפקעתו לצרכי ציבור. וכן כי יורה למשיבות 1 ו- 3 להשיב לבעלותו ללא כל תשלום שטח של 32 מ"ר, מתוך חלקה 201 מ"ר. בפי המשיבות טענות מקדמיות בדבר השתהותו של העותר בהגשת העתירה וכן בדבר חוסר סמכות עניינית של בית המשפט לעניינים מנהליים בתיק שלפנינו אשר, לטענתם, עוסק למעשה בסכסוך אזרחי פרטי בין העותר לבין משיב 4. לגופו של עניין, טוענים באי כוחם, כי לעותר אין כל זכויות בחלקה 201. רישום זכויותיה של המועצה בחלקה 201 לא נעשה במסגרת הליכי הפקעה כי אם בדרך של פרצלציה רצונית והעברה ללא תמורה, ומשכך אין כל חלות לסעיף 196 לחוק התכנון והבניה. בנוסף לכך, נטען כי העותר מעולם לא היה רשום כבעלים של הזכויות בחלקה 63 המקורית וגם לא בחלקה 201, אלא מר בן דרור אשר העביר את זכויותיו בהן לבנו, המשיב 4. באשר לעניין רשותו של העותר לעשות שימוש בחלקה 201, נטען כי הכניסה לביתו של העותר הייתה מאז ומעולם, ע"פ תכנית המתאר, מכיוון מזרח, ואשר על כן לא הייתה לו כל זכות לעבור לביתו דרך חלקה 201 ששימשה כמגרש ציבורי. לעניין טענתו של העותר בדבר רכישת זיקת הנאה מתוך כורח בחלקה המופקעת, טוענים הם כי הדין הישראלי אינו מכיר בזכות שכזו וגם אם זו קיימת, לא ניתן לומר כי לעותר לא הייתה כל ברירה חוץ מאשר להשתמש בחלקה 201, נוכח אפשרותו להשתמש בכניסה המזרחית לביתו, כפי שהדבר מצוין בתכנית המתאר. דיון: א. זכויותיו ההיסטוריות של העותר בחלקה 201 אין כל ספק כי קיים פער בין שטח החלקה המתואר בהסכם החלוקה בין העותר לבין סואץ, אילן ובן דרור (להלן: הסכם החלוקה), לבין שטח החלקה אשר הועברה לבעלות העותר לאחר אישור תכנית הפרצלציה ע"י ועדת התכנון המחוזית. השאלה אשר יש להקדים ולשאול הינה מהו אופי הזכויות אשר היו לעותר, אם בכלל, בחלקה 201 עובר לתכנית הפרצלציה. דהיינו- האם לעותר הייתה זכות קניינית באותם 32 מ"ר, אשר הופקעו, לטענתו, מתוך חלקתו בתכנית 62. זכותו הנטענת של העותר לכ- 30 מ"ר מאותה חלקה נסמכת על מערכת ההסכמים שכרת עם סואץ, בן דרור ואילן. בחוזים אלו מצוינת במפורש התחייבותם של סואץ ושל בן דרור להעביר לבעלות העותר שטח של 660 מ"ר למטרת בניית ביתו (אף כי עליי לציין שהשטח המוסכם אינו ברור דיו - בעוד שבהסכם החלוקה מצוינים 660 מ"ר, הרי שבהערת האזהרה לטובתו של העותר מצוינים רק 650 מ"ר, ובתוספת להסכם החלוקה לא מופיע שטח מגרשו של העותר כלל ועיקר). אלא שמערכת הסכמים זו נערכה ונחתמה עוד לפני הפרצלציה של חלקה 63 והייתה כפופה לה. על כך ניתן ללמוד מלשון ההסכמים עצמם, אשר האחרון בהם מה- 14.6.91 (נספח ה' לתצהיר התשובה של משיב 4), נערך עקב העיכוב באישור הסכם החלוקה ע"י הרשויות וקובע את זכותו של העותר לסגת מהחוזה אם החלוקה הסופית תקטין את שטחו. בעת חלוקתה של החלקה היה ישראל בן דרור רשום כבעליה, ולא מי מהצדדים האחרים להסכם החלוקה. ראיה לכך הינו שטר המכר של החלקה נשואת העתירה, אשר עליו חתומים בן דרור והמועצה המקומית (נספח ו' לתגובת המשיב 4 לבקשה למתן צווים זמניים). משמע- הבעלים של חלקה 201 היה בעת הפרצלציה בן דרור, ולפיכך עסקת העברת החלקה נעשתה בין המועצה לבינו ולא בין מי מהקונים האחרים. ניתן לומר, אם כן, כי באותה תקופה היו לעותר לכל היותר זכויות אובליגטוריות כלפי בן דרור, אולם אלו לא היו אמורים להיות מעניינה של הועדה המקומית שעה שבאה לאשר את תכנית 62א. שלא לצורך, יוער כאן כי אף שאיני רוצה לקבוע מסמרות בענין, ספק רב אם אכן היה העותר בעל זכויות אובליגטוריות לשטח הנטען. ע"פ לשון ההסכמים בין העותר לבין בן דרור והנוגעים בדבר, הייתה רכישת החלקה במלואה כפופה לאישורה של הועדה המחוזית ולעותר הייתה שמורה הזכות לחזור בו מקניית החלקה במידה שזו תקטן או תשונה עקב החלטת הועדה המחוזית (ר' נספח ה' לתצהיר התשובה מטעם משיב 4). בחירתו של העותר לרכוש את החלקה למרות השינויים שנעשו בתכנית שהוגשה לועדה המחוזית, עשויה להתפרש כויתור מצידו על זכותו לשטח של 660 מ"ר עליו הוסכם בהסכם החלוקה ויצירת חוזה חדש שתנאיו מסתמכים על תכנית המתאר החדשה. אשר על כן, גם באשר למערכת יחסיו של העותר עם בעל החלקה דאז, איני בטוחה כי העותר רכש זכות כלפי השטח הנטען על ידו. המסקנה המתבקשת היא כי לעותר לא היו למעשה כל זכויות קניניות בחלקה 201 ערב ביצוע הפרצלציה על ידי הועדה המחוזית, ולפיכך אין הוא יכול לטעון להשבת השטח אשר "נגזל" ממנו עם שינוי יעודו. ב. תחולת סעיף 196 לחוק התכנון ובניה: מסקנתי באשר לזכויותיו של העותר בחלקה 201, מייתרת למעשה את הדיון בשאלת חלותו של סעיף 196 לחוק התכנון ובניה על המקרה שלפנינו. בכל זאת, מן הראוי להבהיר מהו טיב הפעולה שנעשתה על ידי הועדה המחוזית, אם בהפקעה עסקינן אם לאו, ומה משמעות הדבר לענייננו. הסכמתה של הועדה המחוזית להסכם החלוקה אשר הוגש לה ע"י הצדדים לו מותנית הייתה, כאמור, במכירתה ללא תמורה של חלקה 102 למועצה. בעל הקרקע באותה עת, מר בן דרור, הסכים להצעתה של הועדה המחוזית מתוך ידיעה כי רק בכך תתאפשר חלוקתה של חלקה 63 . היוצא מכך הוא כי החלוקה שהתקבלה לבסוף הינה פרי פרצלציה מרצון, ולפיכך כונתה היא "מכר ללא תמורה". אמנם, סביר להניח כי העברתה של חלקה 201 לא הייתה נעשית לולא הייתה הועדה המחוזית מתנה את אישור החלוקה כולו בביצועה, אולם אין בכך כדי להחשיב את העברת הזכויות להפקעה. ראה בעניין זה את ה"פ 186/96 בניני מידות בע"מ נ' עיריית י-ם פ"מ תשנ"ז (2), 418: "… לא מצאתי סימוכין לתפיסה לפיה ניתן לראות העברת קרקע לרשות מכוח הסכם, בתנאים כאלה או אחרים, כשוות ערך וכשקולה למצב של הפקעה במובנה הפורמלי, והוא גם אם הסכם ההעברה התגבש על רקע מציאות בשטח שהגבילה באופן ממשי את אופציות השימוש בקרקע הפתוחות בפני הבעלים, ותיעלה אותו למצב של הסכמה מכורח הנסיבות להעברת נכסו לרשות הציבור". (ר' גם א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין מהדורה חמישית, 104). באשר לשאלה אם סעיף 196 הנ"ל חל גם על עסקאות מרצון, הדגישה הפסיקה לא אחת כי הדין החל על מכר ללא תמורה הינו דין החוזים הכלליים ומשכך, אין כל חלות לדיני ההפקעה השונים לרבות סעיפים 195-196, השווה ע"א 31/79 חברה לשיכון עממי נ' עירית רמת גן, פ"ד לה(3) 295 וכן ה"פ 186/96 הנ"ל). אציין ואומר כי גם על פי הגישה המעניקה משקל רב יותר לזכותו הקנינית של הפרט (ראה למשל ע"א 6663/93 יוסף צאיג נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, תק-על 99(4), 252), בה מסתמנת הנטיה לבחון כל מקרה ומקרה לגופו על פי תכלית המחוקק, אין בסיס להחלת הסעיפים האמורים על המקרה שלפנינו. זאת מאחר שבניגוד למקרים אחרים בהם העברת החלקה היוותה אלטרנטיבה להפקעתה הצפויה במילא, לא רבץ מעל מקרקעיו של בן דרור איום ההפקעה, ואילמלא היו הצדדים נעתרים להצעת הועדה המחוזית, סביר כי השטח לא היה מופקע ביוזמתה של המועצה לבדה. אשר על כן, גם לו היה מצליח העותר להוכיח כי עומדות לזכותו זכויות קניניות כלשהן בחלקה 201 או בחלק ממנה, עדיין היה נבצר ממנו לדרוש את החזרתו של אותו חלק לבעלותו מכוח סעיף 196 לחוק התכנון ובניה. ג. קיומה של זיקת הנאה בחלקה 201: אין ספק כי המניע העיקרי להגשת העתירה נעוץ באובדן נגישותו של העותר לחלקה 201, בה נהג לעשות שימוש על מנת להגיע לביתו. העותר, כאמור, הסתמך על אותה חלקה ומשכך נמנע מלהסדיר את הכניסה המזרחית של ביתו, אשר לפי תכנית המתאר היא זו אשר אמורה הייתה לשמש אותו ככניסה העיקרית. אלא שעל אף כל זאת, אין ביכולתו של בית משפט זה לסייע לעותר. ראשית, מאחר שלאחר החזרתה של החלקה לבעלות המשיב 4 צריכה להיות טענתו מופנית למשיב 4 הנ"ל, ואין דינה של טענה מסוג זה להתברר בבתי המשפט המנהליים, ושנית מאחר שגם לאחר שנכנסתי לגופו של עניין ובחנתי את העובדות, הגעתי למסקנה כי העותר לא רכש כל זכות של זיקת הנאה במקרקעין נשואי העתירה. אסביר- אצא מתוך הנחה, כי במשך 18 השנה בהן עשה העותר שימוש בחלקה 201, עצמה הרשות המקומית את עיניה מהשימוש שעושה העותר במקרקעיה וכי במשך אותה תקופה לא פנה אליו איש מהרשות המקומית בדין ודברים. על פי נסיבות אלו, יתכן כי יכול העותר לטעון כי הוקנתה לו הרשאה שבשתיקה לשימוש בקרקע. עם זאת, מאחר שהרשאה זו ניתנה ללא כל תמורה מצידו של העותר, ראויה היא להקרא "רשיון חינם". כידוע, רשאי בעל המקרקעין לבטל רשיון חינם בכל עת שיחפוץ, השווה בעניין זה את ע"א 602/84 ריבוא נ' גל, פס"ד לט(3), 693:" ההלכה מבחינה בין רשיון שניתן בתמורה לבין רשיון שניתן שלא בעבור תמורה, וקובעת, שרשיון שניתן ללא תמורה אפשר לבטלו כהרף עין עם גילוי דעתו של בעל הקרקע, שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרשיון". גם אם במהלך השנים התרככה ההלכה (ר' ע"א 515/76 לוי נ' ויימן פ"ד לא(2), 127 וכן ע"א 496/89 אל קאלאב נ' אוניברסיטת בן גוריון פ"ד מה(4), 343), עדיין יש צורך בקיומן של נסיבות מיוחדות המצדיקות את אי ביטולו של הרשיון עם גילוי רצונו של בעל המקרקעין. במקרה שלפנינו העותר לא עשה כל פעולות המשביחות את המקרקעין בהן עשה שימוש ובנוסף לכך הוא פעל בניגוד מוחלט לתכנית המתאר לפיה כניסתו לביתו הינה מהכיוון המזרחי דווקא. העותר היה מודע לקיומה של כניסה שונה מזו בה הוא משתמש ומשלא פעל להסדרתה, אין לו להלין אלא על עצמו. מהרגע בו אושרה תכנית 62 א גילתה הרשות את דעתה כי היא מבטלת את רשיון השימוש של העותר בחלקה, ובכך מילאה את החובה המוטלת עליה. באשר לקיומה של זיקת הנאה, יש להקדים ולציין כי קיומה של זיקה מכוח כורח או מכללא לאחר היכנסו לתוקף של חוק המקרקעין הינה שנויה במחלוקת והנטיה המסתמנת היא כי לאחר חוק המקרקעין אין להם עוד מקום.. השווה מ. דויטש, קניין (כרך ב'), 488: "בפסיקה שלאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 לא הוכרעה שאלת תוקפה כיום של זיקת הכורח במשפטנו, אף כי ניתן לדלות רמזים בנדון בפסיקה זו. בספרות נשללה תקפותו של מוסד הזיקה מכללא. בהיעדר הכרה בזיקת כורח בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 ספק אם ניתן לפתחה מכוח הפסיקה". כך או כך, איני סבורה כי התנאים המתוארים אף על ידי העותר עצמו נופלים לגדרו של "זיקת הכורח"- לעותר, כאמור, הוסדרה בתכנית המתאר כניסה מכיוון אחר לזה הפונה לחלקה 201 והיה ביכולתו לנצל את זאת. יתרה מכך- עדות העותר מגלה כי ביום מתן היתר הבניה היה המרחק בין בין חלקת העותר לבין הדרך המזרחית 1.20 לכל היותר (סעיף 15.8. לסיכומי העותר) וכי רק בחלוף השנים התדרדר המצב, כלשונו. גם עובדה זו שוללת אפשרות קיומה של זיקת כורח כנטען, מאחר שלשם כך נדרש כי הכורח יהיה קיים בעת כריתת החוזה בין המוכר לרוכש או ינבע מפיתוח מקרקעין שהיה צפוי כבר בעת עריכת העסקה (שם, ע"מ 488). ד. סבירות פעולתה של הרשות: לאחר ששללתי את אפשרות קיומן של זכויות כלשהן העומדות לעותר בחלקה 201, נותר רק לבחון את מעשי הרשויות הנתבעות, ואת חוקיותה של תכנית 61 א, עליה יצא קצפו של העותר. השגותיו של העותר בנושא מתפרשות על כל תהליך קבלת ההחלטות הנוגעות לתכנית, החל מהחלטת המשיבה 1 לבוא בהסכם עם המשיב 4 וכלה באישור התכנית, המסתמכת על החלטת הועדה המחוזית. לדבריו, מערכת הנתונים הבלתי מדויקת שהנחתה את המשיבות היא שהובילה להחלטה להעביר למשיב 4 את השטחים כאמור. יאמר מיד עתה, כי איני מוצאת כל פגם בהליכי קבלת ההחלטות ע"י מי מהמשיבות או אף בהחלטותיהן הסופיות. העותר סומך את טיעונו לחוסר הסמכות בה אושרה תכנית 62 א על סעיף 196 (א) לחוק התכנון והבניה. מאחר שכבר מצאתי שהטיעון משולל כל תוקף בנסיבות שלפנינו, נשמט הבסיס גם לטענה זו. באשר לדרך קבלת ההחלטות ע"י המשיבות- החלטתה של המשיבה 3 להחזיר את חלקה 201 לבעליה המקוריים אינה לוקה בכל פגם או חוסר סבירות. נהפוך הוא, אני סבורה כי ההחלטה להחזיר את החלקה לבעליה המקוריים היא ההחלטה הסבירה ביותר שיכולה הייתה המועצה לקבל נוכח הנסיבות. כאמור, חלקה 201 הועברה לבעלותה במטרה כי תשמש למטרות ציבוריות. אלא שזו מצאה כעבור מספר שנים, כי אין לה צורך באותה חלקה וכי המטרות הציבוריות שלשמן הופקעה אינן נחוצות יותר (כפי שציינה במבוא להסכם עם המשיב - ר' נספח ו' לתצהירה של המשיבה 3). אי לכך, החליטה להחזיר את החלקה לבעליה המקוריים, אשר המשיב 4, בנו, נכנס בנעליו. ההחלטה להחזיר את החלקה לבעליה המקוריים לא רק שאינה בלתי סבירה אלא שלדעתי, היא מתישבת היטב עם המדיניות המתבטאת בהכרעותיהם של בתי המשפט. לפי מדיניות זו, הרשות המקומית אינה זכאית לעשות בקניינו של הפרט ככל העולה על רוחה, והיא מוגבלת לשימוש אותו התוותה מראש. השווה בעניין זה גם את דברי הש' חשין בבג"ץ 2390/96 קרסיק ואח' נ' מדינת ישראל ואח', פ"ד נח(2), 625:" הרשות המפקיעה אינה רשאית ואינה מוסמכת לעשות בקרקע המופקעת ככל העולה על רוחה - משל היתה בעלים פרטי - וכפופה היא למישטר של שימושים ציבוריים מסויימים בקרקע. אכן, צמידותה של קרקע מופקעת לייעוד ציבורי עשויה שתתחייב מזכות הקניין של הפרט, וזכותו של הפרט ראוי לה כי תעמוד לו - על דרך העיקרון - והקרקע תחזור לחזקתו מִשֶּתָּם השימוש הציבורי בה. עם חלוף המטרה הציבורית חולפת עימה גם הלגיטימיות של המשך החזקת הקרקע בידי הרשות, ובבעלותה". מדיניות זו ניכרת גם בסעיפי החוק העוסקים בהפקעה כגון סעיפים 196 ו- 195 לחוק התכנון והבניה, אשר לפיהם מחויבת הרשות להחזיר את המקרקעין המופקעים לבעליהם המקוריים או לפצותם. אמת היא כי הרשות אינה מחויבת לדיני ההפקעה מאחר שבענייננו מדובר במכר ללא תמורה, אלא שיהיה זה בלתי הגיוני להלין על הרשות כי פעלה בדרך המיטיבה עם הבעלים המקוריים של הקרקע אותה קיבלה לבעלותה. המאטריה החוקית העוסקת בהפקעות ובחובות המוטלות על הרשות מכוחן מהווה מקור ממנו יכולה הרשות לשאוב הנחיות לדרכי פעולה אפשריות. ראוי להדגיש, כי יתכן שבפני הרשות היו אופציות נוספות לשימוש במקרקעין. אולם, כידוע, לרשות המנהלית יש את שיקול הדעת לבחור בין פתרונות אפשריים שונים ובמסגרתן של החלופות כדין אין בית המשפט ממיר את שיקול דעת הרשות בשיקול דעתו (ר' ר' הר זהב, המשפט המינהלי הישראלי, 435). לפיכך, הגעתי למסקנה כי אין כל פגם בהחלטתה של המועצה להשיב את חלקה 201 לבעליה המקוריים. גם באשר לאישורה של התכנית על ידי הועדה המחוזית (היא המשיבה 2), אין כל דופי. כפי שכבר ציינתי, הועדה המחוזית לא הייתה מחויבת להסכם בין הצדדים או לזכויות האובליגטוריות (אם אלו קיימות) של העותר בחלקה 201. זאת מאחר, שכאמור, העברתה לידי המועצה מלכתחילה (במסגרת תכנית 62 המקורית) נעשתה ע"י בן דרור, הבעלים המקוריים. אין לצפות כי המשיבה 2 תיתן דעתה לבעלי הקרקעות הנוכחיים, מאחר שכפי שהכרענו, אלו רכשו את זכותם על חלקותיהם רק לאחר הפרצלציה הרצונית שנעשתה בחלקה 62. באשר לחובתה של הועדה לתת דעתה לקושי שתיצור התכנית לדרכי הגישה של העותר לביתו, הרי שכאמור, ע"פ תכנית המתאר הרלוונטית, יכולה הייתה הועדה להניח כי הכניסה לבית העותר הינה מכיוון מזרח. את השגותיו השונות היה צריך העותר להעלות בתקופת הפקדתה של תכנית 62 א'. לעניין הסדרתה של הכניסה המזרחית לביתו של העותר, ראוי היה כי העותר היה פונה למועצה המקומית בנושא כבר בזמן הפקדתה של תכנית 62 או בסמוך לקבלת היתר הבניה בחלקתו. בכל מקרה, סוגיה זו צריכה להתברר בין העותר לבין המועצה לפני שיבוא מקומה בשערי בית המשפט. ה. סיכום: נוכח האמור לעיל, נמצא כי העתירה שהוגשה אינה מגלה כל בסיס חוקי שיכול להצדיק את התערבותנו בהחלטות הרשויות המשיבות. מצאתי לנכון להדגיש, כי גם אם יהיה מקום לטעון שהעותר רכש אילו שהן זכויות מכוחה של מערכת ההסכמים שנכרתו בינו לבין הבעלים המקוריים, בסוגיה זו, שעילתו חוזית, מצריך התעמקות בפרשנות החוזה וקביעת ממצאים עובדתיים שונים כגון היקף השטח לו זכאי העותר והסעדים לו הוא זכאי. הפתרון לשאלות אלו יכול להנתן רק לאחר הצגתן של עדויות וראיות, שאין מקומן בתחומי הדיון של בית המשפט המנהלי (ראה ת"ה (חיפה) 33010/96 עיני ואח' נ' חברת משכנות בע"מ ואח', תק-מח 96(4), 179 - מעבר לעובדה שעילת התביעה אינה מינהלית אלא כרוכה ביחסים חוזים בין צדדים, שאינם הרשות המנהלית. בנושאים אלו בעל הדין המתאים אינו רשויות התכנון אלא בעליו המקוריים של החלקה וחליפיו. התוצאה היא כי העתירה נדחית. העותר ישא בהוצאות המשיבים ושכ"ט עו"ד בסכום של 7,500 ש"ח לכל משיב בצירוף מע"מ, ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל. שינוי ייעוד במקרקעיןשטח ציבורי