הגדרת ''בעל'' בחוק מס רכוש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הגדרת ''בעל'' בחוק מס רכוש: השאלה העומדת להכרעה היא, האם המערערת היא בגדר "בעל" במובן סעיף 1(ג) להגדרת בעל בסעיף 1 לחוק מס רכוש וקרן פיצויים. הגדרה זו אומרת: "אם המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל היא הבעל לפי פסקאות משנה (א) או (ב) והקרקע מוחזקת על ידי אחר על פי חוזה או רשיון - יראו את המחזיק כבעל הקרקע". מרכז הכובד של המחלוקת, הוא בשאלה אם המערערת היא בגדר "מחזיק" עפ"י חוזה או רישיון. לדעתי, התשובה היא בשלילה. אנמק את דברי: המערערת ניגשה למכרז שכותרתו היא "הזמנה לתכנון וחכירת השטח המוגדר כמלונאות בתכנית ח.פ. 1096ב". בסעיף 3 לתנאי המכרז נאמר ש"על הזוכה במכרז להכין תכנית מפורטת ולגרום לאישורה", ובהמשך "לפתח ולבנות את השטח בכפוף לתנאי חוזה פיתוח המצורף כנספח ד' למכרז". במכרז מדובר איפוא על שלושה שלבים (ראה סעיף 3ג לתנאי המכרז): התכנון. הפיתוח. הבניה. לאחר שהמערערת זכתה במכרז, היא חתמה ביום 1.11.95 על הסכם הרשאה לתכנון ובכך הופעל השלב הראשון שבו דובר בתנאי המכרז, קרי: שלב התכנון. בסעיף 8 להסכם ההרשאה לתכנון, נאמר: "אין בהסכם זה הרשאה למורשה לתפוס חזקה בנכס או לפעול בו בכל דרך אחרת ללא אישור מפורש בכתב מהמינהל, למעט לעשיית פעולות הדרושות לביצוע התכנון עפ"י הסכם זה. אם המורשה יתפוס חזקה בנכס בדרך כלשהי, או יפעל בו בכל דרך אחרת בניגוד לאמור לעיל, יהיה המינהל רשאי לסלק את ידו של המורשה בכל דרך אחרת בניגוד לאמור לעיל, יהיה המינהל רשאי לסלק את ידו של המורשה מנכס ולתבוע ממנו את כל הנזקים שייגרמו לו, וזאת מבלי לגרוע מכל התרופות שהמינהל יהיה זכאי להן על פי הסכם זה ועל פי כל דין". לשונו המפורשת של הסעיף הנ"ל, קובעת שבשלב התכנון אין מוקנית למערערת חזקה בנכס ואין ניתנת לה הרשות לפעול בנכס בכל דרך, ללא אישור מפורש או בכתב של המינהל. ההרשאה לעשיית פעולות הדרושות לביצוע התכנון, אין לראותה כמסירת חזקה ולו גם מסירת חזקה משותפת עם המינהל. ה"חזקה" המוגבלת הניתנת למערערת לצורך התכנון, אינה אלא הפעלת החזקה של המינהל עצמו (במושגים של המשפט האנגלי בידי המערער ניתנה לכל היותר (משמורת Custody ולא חזקה). משל למה הדבר דומה? לאדם שהתקשר בחוזה למכירת דירתו כאשר מועד מסירת החזקה טרם הגיע, וכאשר המוכר נותן לאדריכל של הקונה רשות להיכנס לדירה על מנת לערוך בה מדידות והכל לצורך תכנון שיפוצים עתידיים בדירה, או להבדיל, הרשאה הניתנת ע"י בעל מגרש המעוניין להקים עליו בית, לקבלן ולאדריכל מטעם הקבלן לבקר בחלקה ע"מ להכין תכניות ולהגיש הצעה לדרך בניית הבית לרבות הצעת מחיר. לא ניתן לאמר שהרשאות מעין אלה עולות כדי מסירת חזקה ולו גם חזקה משותפת עם בעלי הדירה או המגרש. אמנם המגרש "שואף" כולו לקראת הבנייה שתבוצע בסופו של דבר, אך לא ניתן להתעלם מכך שהוא בנוי כאמור משלושה שלבים; העובדה שבסופו של דבר יחתם חוזה פיתוח ותבוצע הבניה, אין בה כדי להוביל למסקנה העומדת בניגוד לאמור במפורש בסעיף 8 להסכם ההרשאה לתכנון, כאילו כבר בשלב זה יש לראות את מי שזכה במכרז כ"בעל החזקה". כפי שנאמר בע"א 756/88 הממונה על מס רכוש וקרן פיצויים ירושלים נ' שיכון עובדים פד"י מ"ז(3) עמ' 867 בעמ' 870, המטרה החקיקתית של סעיף (1)(ג) להגדרת "בעל", היא להטיל את החיוב לתשלום מס רכוש על מי שנהנים ממקרקעין של המדינה. במקרה הנדון, אמנם צפויה הנאתה של המערערת מהמקרקעין בעתיד, אך ציפיות זו טרם נתממשה בשלב זה וטרם הבשילה לכלל חזקה. כפי שנאמר בפס"ד שיכון עובדים, בהמשך אותו עמוד "השאלה אם ניתנו זכויות בנכסים לפלוני, תלויה בנסיבות". במקרה הנדון, טרם נשתכללה הזכות של המערערת לכלל חזקה. בהבדל מפסק הדין בע"ש חיפה 5691/97 שופרסל נ' מנהל אגף מס רכוש וקרן פיצויים תקדין מחוזי 98(2) עמ' 190 פיסקה ה1 - טרם נחתם במקרה זה הסכם הפיתוח וגם אם קיימת הסתברות גבוהה ביותר שהוא יחתם בסופו של דבר, אין לראות את מה ש"ראוי להעשות - כעשוי". לפיכך, מתקבל הערעור. המשיב ישלם למערערת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום. מיסיםהגדרות משפטיותמס רכוש - נזקי מלחמה