סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סכסוך קרקע בבעלות רשות הפיתוח: פתח דבר 1. לכאורה מדובר בסכסוך שכנים בבניין מגורים במקרקעין שבבעלות רשות הפיתוח ומנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל"). ואולם במרכזה של התובענה ניצבת טענתו של התובע, כי המינהל באמצעות שלוחיו, ובראשם מר יוסי טל העדיף את זכויותיהם של מר טל ובני משפחתו על פני אלה של התובע - תוך הפרת הבטחות ומצגים שהוצגו לאחרון. וגם אם זה המצב, השאלה הדורשת מענה היא: האם עקב התנהלות המינהל כנטען, נפגעו זכויותיו החוזיות והקנייניות של התובע בדירה שרכש מהמינהל; ואם יש בכך כדי להצמיח לתובע סעדים כפי שביקש, וביניהם צווים הצהרתיים בדבר בטלות הסכמי מכר עם בני משפחתו של מר טל ואף צווי הריסה מחד גיסא, והצמדת שטחים לדירת התובע מאידך גיסא. למעשה, התובע טוען לפגם במעשה המינהלי, שהוא כשלעצמו מקים לו לגישתו זכות לסעדים המבוקשים. העובדות הרלוונטיות לדיון 2. בחודש יולי 1995 פירסם המינהל באמצעות חברת י.ג. מיתאר בע"מ (להלן: "י.ג. מיתאר"), הגרלה לשיווק נכסים לזכאי משרד השיכון. בחוברת שפורסמה נכללו התנאים להשתתפות בהגרלה, וכן התנאים המסחריים והמשפטיים הכרוכים ברכישת הזכויות בנכסים השונים (להלן: "חוברת ההגרלה", נספח ב' לתצהיר התובע). לחוברת ההגרלה צורפו נספחים, וביניהם רשימת הנכסים פרטיהם ומחיריהם; תרשימי הנכסים; הצהרת המשתתף הנרשם להגרלה; נוסח הסכם החכירה כולל נספח להסכם ותקנון; והתחייבות לרכישת הנכס. בין יתר הנכסים שנכללו בהגרלה, היתה גם יחידה מס' 5 בבניין הנמצא ביפו, ברחוב שמעון הצדיק 11 (וגם: שמעיה 7) על המקרקעין הידועים כגוש 7071 חלקה 35 (להלן: "המקרקעין" ו"הבניין"). ייאמר כבר כעת כי יחידה מס' 5 נרכשה בהמשך על ידי התובע, אילן ביתלתום (לעיל ולהלן: "התובע", ו"דירת התובע" או "יחידה 5"). המקרקעין הם כאמור בבעלות רשות הפיתוח ומנוהלים על ידי המינהל. במהלך השנים הרלוונטיות לתובענה, המינהל שכר שירותים של חברות שונות לניהול נכסיו - בתחילת שנות ה-90' היתה זו עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), לאחריה י.ג. מיתאר משנת 1995 עד סוף שנת 1997, וחברת נכסי ח. נ. אריאל בע"מ החל משנת 1998 (להלן "אריאל"). 3. ביום 1/11/1995 אישר המינהל את מכירת דירת התובע לתובע. אין מחלוקת כי באותה עת הבניין היה במצב מוזנח וטעון שיפוץ משמעותי. חלקים נרחבים ממנו, לרבות בדירת התובע, היו הרוסים (ראו: צילומים שצורפו, נספחים יד/1 ו-יד/2 לתצהיר התובע). את הבניין ניתן לחלק באופן סכימטי לשני אגפים - אגף דרומי ואגף צפוני. ולהלן תיאורו של הבניין, לצורך התמצאות והבנת הדברים (ראו גם: תשריט שצורף כנספח א לתצהיר התובע): האגף הדרומי - בקומת הקרקע היה בית מלאכה שזכויות החכירה בו היו נתונות לאיזידור וסידוניה קרביס (ותחתם כיום: נתבע 7). יחידה זו סומנה בתשריטים מטעם המינהל כיחידה מס' 1. כיום הזכויות כולן ביחידה זו הם של המינהל (רשות הפיתוח). מעליה היה גג שטוח בשטח של כ-88 מ"ר שעליו לא היה בנוי דבר; בחלק מן המסמכים הוא סומן כ"גג ב'" (להלן: "הגג"). לאחר שהוגשה התובענה דנן, נבנתה על הגג דירה בת שני מפלסים, שבה עוד ידובר (להלן: "הדירה הנוספת"). האגף הצפוני - בקומת הקרקע היתה חנות שסומנה כיחידה מס' 2. זכויות החכירה ביחידה זו היו שייכות לנתבעים 6, גרשון ודבורה קרביס (להלן "נתבעים 6" או "קרביס"). ביום 28/11/89 נחתם בין המינהל לבין קרביס, שהיו דיירים מוגנים על פי חוזה שכירות משנת 1960, הסכם שלפיו זכויות הבעלות ביחידה 2 נמכרו לקרביס (להלן: "הסכם קרביס", נספח ג' לתצהיר התובע). מעל יחידה זו, בקומה הראשונה, קיימות שתי יחידות מגורים. יחידה מס' 3 היתה שייכת למישל ומרי מג'ירה בדיירות מוגנת (להלן: "מג'ירה", ו"יחידת מג'ירה" או "יחידה 3") יחידה מס' 4 היתה שייכת ליוסף פרץ בדיירות מוגנת (להלן: "פרץ", ו"יחידת פרץ" או "יחידה 4"). בקומה שניה של הבניין, מעל יחידת מג'ירה ויחידת פרץ, נמצאת דירת התובע. 4. ביום 29/4/1993 וביום 19/9/1993 נערכו על ידי האדריכלית חגית אנטמן מטעם עמידר והמינהל (להלן: "אנטמן"), דוחות תכנוניים בהתייחס לבניין (נספחים ד/1 ו-ד/2 לתצהיר התובע, להלן: "הדוחות התכנוניים"). כאשר נשאלה לאיזה צורך הוכנו הדוחות האלה, השיבה: "העבודה שלי היתה, כל מכר של דירה, מכרז, יחידות מוגנות של דיירים - כל מכר שהתבצע - לווה בחוו"ד תכנונית, וכך נראו חוות הדעת האלה" (עמ' 49 לפרוטוקול ש' 23-16). במסגרת הדוחות התכנונים המליצה אנטמן להצמיד את הגג ליחידות 3 ו-4 באופן יחסי, בצירוף זכויות הבנייה על הגג שעל פי הערכתה עמדו על 50 מ"ר; להציע לדיירים המוגנים ביחידות 3 ו-4 לרכוש את היחידות שברשותם עם הגג וזכויות הבנייה עליו; ולשווק את יחידה 5 בבניין עם גג הרעפים שמעליה וללא אחוזי בנייה נוספים. ביום 17/4/1994 נחתם בין המינהל לבין פרץ - דייר מוגן ביחידה 4 בבניין על פי חוזה שכירות משנת 1978 - הסכם שלפיו נמכרה לו יחידה זו (להלן: "הסכם פרץ", נספח ו/1 לתצהיר התובע). וביום 25/5/1994 נחתם בין המינהל לבין מג'ירה - דיירים מוגנים ביחידה 3 בבניין על פי חוזה שכירות משנת 1977 - הסכם שלפיו נמכרה להם יחידה זו (להלן: "הסכם מג'ירה", נספח ו/2 לתצהיר התובע). במסגרת הסכמים אלה נמכרו היחידות 3 ו-4 תוך שהגג הוצמד להן וכן 50 מ"ר זכויות בנייה. (להלן: "זכויות הבנייה המקוריות"). 5. זמן קצר לאחר מכן, במהלך חודש יוני 1994, מכרו פרץ ומג'ירה את זכויותיהם ביחידות 3 ו-4 שבבניין. את יחידה 4 מכר פרץ לבלה יחיאלי ז"ל (להלן: "בלה" או "המנוחה") בחוזה מיום 9/6/1994 (נספח ז/1 לתצהיר התובע); ואילו את יחידה 3 מכרו מג'ירה לנתבעת מס' 4, ישראלה יחיאלי (להלן: "ישראלה") בחוזה מיום 28/6/1994 (נספח ז/2 לתצהיר התובע). בלה וישראלה הם אם ובתה, ומלכתחילה הוגשה התביעה גם נגד בלה. אלא שביום 14/4/08 נפטרה בלה יחיאלי ובמקומה כבעלי דין צורפו דנה טל ורועי מרדכי טל שהם נכדיה (להלן: "דנה" ו"רועי"). כך משעה שבצוואתה ציוותה בלה את יחידה 4 לרועי, ואת זכויותיה בדירה הנוספת ציוותה לדנה. דנה ורועי הם ילדיו של נתבע מס' 5, יוסי טל (להלן: "טל"), הנשוי לבת אחרת של בלה. בלה היא אפוא חמותו של טל וישראלה היא גיסתו. יוער כי על פי המצוין בחוזי המכר, שלפיהן רכשו בלה וישראלה את יחידות 3 ו-4 בבניין, החוזים נחתמו בשמן על ידי טל כבא כוחן מכוח יפוי כח נוטריוני. יצוין, בנקודה זו, כי במשך כ-15 שנים - מיום 11/10/88 ועד 28/4/93 - עבד טל בעמידר. לדבריו, עבד בתחום ניהול נכסי רשות הפיתוח, ומתוקף תפקידו עבד גם ביפו (עמ' 28 לפרוטוקול ש' 16-7). להלן ולמען הנוחות אתייחס לרועי ודנה כמי שבאים בנעליה של המנוחה, והמנוחה ביחד עם ישראלה יכונו יחדיו "יחיאלי". 6. כפי שכבר נזכר, בחודש יולי 95' פורסמה חוברת ההגרלה. מתוך הדירות שעמדו לבחירת התובע, משהתקיימה ההגרלה, החליט לרכוש את דירת התובע כהגדרתה לעיל. זו סומנה בחוברת ההגרלה כנכס מס' 30. ביום 1/11/1995 אישר המינהל, כאמור, את מכירת דירת התובע לתובע. ואולם רק ביום 8/7/1997 נחתם חוזה חכירה על נספחיו בין המינהל לבין התובע (להלן: "חוזה החכירה", נספח טו לתצהיר התובע). לאחר שהמינהל השלים את שיפוץ דירת התובע, ביום 7/7/1998 קיבל התובע לידיו את החזקה בדירה. 7. כעבור זמן התברר ליחיאלי, כנטען על ידי הנתבעים, כי יתרת זכויות הבנייה המותרים בבניין אינה 50 מ"ר כפי שהעריכה אנטמן בדוחות התכנוניים שערכה, אלא 110 מ"ר. לפיכך ביקשו יחיאלי לרכוש מהמינהל את יתרת זכויות הבנייה - 60 מ"ר (להלן: "זכויות הבנייה הנוספות"). ואמנם, במחצית השניה של שנת 1997, מכר המינהל את זכויות הבנייה הנוספות ליחיאלי. כך, כנטען על ידי הנתבעים ובהתאם להודעה מאת י.ג. מיתאר מיום 12/8/1997 המופנית ליחיאלי, שבה נאמר שהמינהל אישר את בקשתן לרכישת זכויות הבנייה הנוספות בתמורה ובתנאים שפורטו במסמך (להלן: "אישור המינהל", סומן ת/4). יוער כבר עתה, כי על פי עדותה של אנטמן, שלא נסתרה, המקום היחידי בבניין שבו ניתן היה לנצל את זכויות הבנייה שנותרו בו היה על גבי הגג (עמ' 56 לפרוטוקול, ש' 16-14). בחודש יוני 1999 או בסמוך לכך נודע לתובע כי יחיאלי מבקשים לבנות על הגג דירה דו מפלסית, כאשר המפלס העליון של דירה זו צפוי להיות במפלס של דירת התובע ובמרחק של כ-2 מטר בלבד ממנה. במסגרת התכנון, הכניסה לדירה שתיבנה היתה אמורה להיות ממפלס דירת התובע. משכך, הגיש התובע התנגדות למתן היתר בנייה ליחיאלי. זו נדונה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב, ונדחתה על ידה בהחלטה מיום 6/7/2000. על כן הגיש התובע ערר שנדון בפני ועדת הערר לתכנון ובנייה במחוז תל אביב - וגם זה נדחה, בהחלטה מיום 21/9/2000 (ההחלטה בערר צורפה כנספח כד לתצהיר התובע). עם זאת ציינה ועדת הערר כי תכנון הכניסה לדירה המבוקשת דרך המפלס העליון, הוא בלתי הגיוני ובלתי סביר מבחינה תכנונית; והמליצה בפני הוועדה המקומית לשוב ולשקול את עמדתה בנדון. ואמנם בהחלטה מיום 4/10/2000 החליטה הוועדה המקומית לאמץ את המלצת ועדת הערר כאמור, באופן שהכניסה לדירה תהא מהמפלס התחתון. ביום 17/4/2001 ניתן ליחיאלי היתר לבניית הדירה הנוספת. משנדחו התנגדויותיו של התובע למתן היתר בנייה ליחיאלי לבנות על הגג כפי שביקשו, וניתן להן היתר בנייה כאמור, הוגשה התביעה דנן ביום 29/9/2001. השתלשלות האירועים מעת הגשת התביעה 8. מלכתחילה עתר התובע גם לסעדים כספיים, בגין איחור במסירת החזקה בדירה וליקויים שנתגלעו בה. אלא שבעקבות המלצת בית המשפט (השופט ד"ר עדי אזר ז"ל) פיצל התובע את תביעתו - את התביעה הכספית הגיש לבית המשפט השלום בתל אביב וזו נסתיימה זה מכבר בפשרה בין הצדדים, ובאשר לסעדים ההצהרתיים והאחרים הגיש כתב תביעה מתוקן לבית משפט זה. ביולי 2004 החלו יחיאלי לבנות על הגג שבבניין. במצב דברים זה, הגיש התובע בקשה לצו מניעה זמני שיאסור את ביצוע עבודות הבנייה על הגג (בש"א 16240/04). בהחלטה מיום 1/9/2004 קבע בית משפט (כבוד השופט י' זפט) כי סיכויי הצלחת התובע בתביעתו מפוקפקים. עם זאת ורק משום הקושי להחזיר את המצב לקדמותו אם לא יינתן הצו, נתן בית המשפט צו מניעה זמני כמבוקש תוך שהתנה את תחולת הצו בהפקדת ערבון בסכום של 200,000 ש"ח (נספח כז לתצהיר התובע). משלא הפקיד התובע את הערבון, בהחלטה נוספת מיום 18/11/2004 נקבע כי הצו הזמני מבוטל (נספח כח לתצהיר התובע). יחיאלי השלימו אפוא את בניית הדירה על הגג נושא התביעה - היא הדירה הנוספת, כהגדרתה לעיל. בדצמבר 2005 שבו התובעים והגישו כתב תביעה מתוקן בעקבות בניית הדירה הנוספת, תוך התאמת הסעדים המבוקשים למצב שנתהווה. בספטמבר 2009, בעקבות פטירת המנוחה, תוקנה התביעה פעם נוספת - כאשר תחת המנוחה צורפו יורשיה, דנה ורועי, כבעלי דין. בין לבין, יצוין כי ביום 22/12/2003 נרשם הבניין כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים. יחידה 1 נרשמה בבעלות המינהל (רשות הפיתוח), יחידה 2 נרשמה בבעלות קרביס, יחידה 3 נרשמה בבעלות ישראלה, יחידה 4 נרשמה בבעלות בלה, יחידה 5 נרשמה בבעלות המינהל (רשות הפיתוח) עם חכירה לזכות התובע (ראו: נסח רישום, נ/2). זמן מה לאחר מכן הושלמה בניית הדירה הנוספת. 9. העדויות הראשיות הוגשו בתצהירים. מטעם התובע הוגש תצהיר שלו; מטעם המינהל הוגש תצהיר מאת דני בן חיים, ממונה מכר בעמידר (להלן: "בן חיים"); מטעם נתבעים 5-2, יחיאלי וטל, הוגש תצהיר על ידי טל. המצהירים נחקרו על תצהיריהם. עוד מטעם התובע נשמעה עדותה של אנטמן, לאחר שקודם לכן ביקש המינהל לזמנה כעדה מטעמו ואולם בהמשך ויתר על זימונה. יצוין כי קודם שנשמעו ההוכחות בתיק התנהלו בין הצדדים הליכי גישור ואולם אלה לא צלחו. עוד יצוין כי התובע המציא לתיק בית המשפט אישורים מאת נתבעים 6 (קרביס) ונתבע 7 שבהם נאמר כי כתב התביעה הומצא לנתבעים אלה וכי אין להם עניין בתוצאות התובענה. משכך, הם לא נטלו חלק פעיל בהליך. טענות הצדדים 10. לטענת התובע, בעת שהתקשר עם המינהל לרכישת דירתו, הוצג לו מצג שלפיו שטח הגג כולו שמעל דירת התובע הוא חלק מהדירה ויוצמד לה (להלן: "הגג שמעל דירת התובע"); ואילו עתה טוען המינהל שגג הרעפים בלבד שמעל דירת התובע הוא חלק מן הדירה (להלן: "גג הרעפים"), ולא כן יתרת שטח הגג שמעל דירת התובע (להלן: "הגג השטוח"). עוד טוען התובע כי החליט לרכוש את דירת התובע, כהגדרתה לעיל, בעיקר משום היותה דירה יחידה באותו מפלס בלא שכנים נוספים באותה קומה - דבר המקנה פרטיות רבה; וכן משום שבצמוד לדירת התובע מכיוון דרום היתה מרפסת לא מקורה בשטח של כ-11 מ"ר, פתוחה לנוף ולאוויר (להלן: "המשטח המרוצף"), ואילו לטענת המינהל מדובר ברכוש משותף. לגרסת התובע, ההצמדות שהוא טוען להן נובעות מן המצגים שהוצגו לו והתשריטים שראה; אלא שהמינהל לא כיבד את המצגים והפר את התחייבויותיו. יותר מכך, המינהל לטענתו אף כפה עליו לחתום על חוזה החכירה הכולל סעיף שבו מאשר התובע שידוע לו שהעיכוב במסירת דירת התובע נגרם באשמתו של זה; וכן הכולל תשריט שלטענת התובע אינו תואם את שהוצג לו בנוגע לשטחים שיוצמדו לדירת התובע - והכוונה למשטח המרוצף ולגג שמעל דירת התובע (להלן: "התשריט שצורף לחוזה החכירה", סומן נ/1). ככל שמדובר בעיכוב במסירת הדירה, במידה שהיה, זה אינו מעניינה של תביעה זו. ואולם בנוגע לתשריט שצורף לחוזה החכירה, טוען התובע כי בוצעו בו שינויים לעומת התרשים שצורף לחוברת ההגרלה (להלן: "התרשים שצורף לחוברת ההגרלה" נספח ט לתצהיר התובע) ולעומת המצגים שהוצגו לתובע בעת שבחר בדירה זו משזכה בהגרלה ואף שילם את תמורתה. האילוץ של התובע לחתום על חוזה החכירה נבע, לדבריו, מכך שזה מכבר שילם כאמור את מלוא תמורת הדירה וכן משום שהמינהל התנה את ביצוע עבודות השיפוץ בדירת התובע בחתימתו על חוזה החכירה לרבות התשריט שצורף לו. כן קובל התובע על התנהלות המינהל בעת שמכר את הגג וזכויות הבנייה ללא מכרז, בניגוד לחובתו על פי דין כנטען; ובמיוחד קובל התובע על התנהלות המינהל בעת שמכר את זכויות הבנייה הנוספות ליחיאלי, והתיר את בניית הדירה הנוספת שגובלת בדירת התובע. זאת שעה שבניגוד לחובת המינהל לקיים מכרז, נמכרו זכויות הבנייה הנוספות ליחיאלי בלא שקוים מכרז כאמור - ואף בלא שנחתם בין הצדדים חוזה בגין רכישת זכויות אלה. ואלמלא זכויות הבנייה הנוספות, ממילא לא ניתן היה לבנות על הגג אלא קומה אחת, שאז לא היתה הדירה הנוספת מצויה במפלס דירת התובע ובצמידות אליה (במרחק של כ-2 מטר) - כפי שהמצב כיום. בהקשר זה טוען התובע כי טל שהיה עובד בכיר בעמידר הוא הוא בעל הזכויות האמיתי ביחידות 3 ו-4, ולא יחיאלי שהיו "אנשי קש". והכל במטרה להסוות את הקשר של טל לפעולות הבלתי חוקיות והבלתי תקינות שנעשו בקשר עם רכישת הזכויות בבניין - תוך העדפת הזכויות והאינטרסים של טל ובני משפחתו על פי הזכויות והאינטרסים של התובע. בכך נפגעו, לטענתו, זכויותיו החוזיות והקנייניות. אשר על כן, התובע עותר לסעדים כדלקמן: א. להצהיר כי הגג, כהגדרתו לעיל, וזכויות הבנייה שניתן לנצל עליו, הם רכוש משותף השייך לכל בעלי הזכויות בבניין. בהמשך לכך נתבקש בית המשפט להצהיר כי חוזי המכר שלפיו רכשו יחיאלי זכויות בגג וזכויות בנייה, הם בטלים מעיקרם ולחלופין להצהיר על ביטולם; ובהתאם, ליתן צו המורה על הריסת הדירה הנוספת שנבנתה על הגג, כולה ולמצער חלקה. ב. להצהיר כי המשטח המרוצף, כהגדרתו לעיל, נרכש על ידי התובע כדין וכי יש להצמידו לדירת התובע; והוא הדין באשר לכל שטח הגג שמעל דירת התובע. 11. המינהל מצידו טוען כי מעולם לא הוצג לתובע מצג שלפיו כל שטח הגג שמעל דירת התובע יוצמד לדירתו, אלא גג הרעפים בלבד. בה במידה, מעולם לא הוצג לתובע מצג שלפיו המשטח המרוצף יוצמד לדירתו. עסקינן בעדות יחידה של התובע לעניין זה, שלטענת המינהל אף עומדת בסתירה למסמכים; ובין היתר חוזה החכירה והתשריט שצורף לו שעליהם חתום התובע - שלפיהם הן המשטח המרוצף והן הגג השטוח הם רכוש משותף. בהתייחס לטענת התובע כי התשריט שצורף לחוזה החכירה שונה מן התרשים שצורף לחוברת ההגרלה, וכי החתימה על חוזה החכירה לרבות התשריט נכפתה עליו - לעמדת המינהל מדובר בטענה מופרכת. בהקשר זה טוען המינהל, ראשית דבר, כי טענת הכפייה מתייחסת בעיקרה לסעיף שהוסף במסגרת נספח לחוזה החכירה שעניינו ויתור התובע על טענותיו בנוגע לעיכוב בקבלת דירתו - וכפי שכבר צוין, נושא זה אינו מעניינה של התובענה דנן. ואשר לשוני הנטען בתשריט שצורף לחוזה החכירה לעומת התרשים של דירת התובע שצורף לחוברת ההגרלה - אין בטענה זו כל ממש, שכן תיאור דירת התובע במסגרת חוזה החכירה והתשריט שעליהם חתם התובע בשנת 1997 תואם במדויק את תיאור דירת התובע במסגרת מסמכי ההגרלה שעל בסיסם בחר התובע לרכוש את דירתו. מעבר לכך, המינהל טוען כי טענה מסוג כפייה היא טענה קשה הדורשת רמת הוכחה גבוהה, והתובע מצידו הסתפק בעניין זה בעדות יחידה שלו עצמו ואף לא התקרב להרמת נטל ההוכחה המוטל עליו בכגון דא. ויותר מכך - מדובר בעדות בעל פה נגד מסמכים בכתב, שאין להתירה. והוא הדין, לעמדת המינהל, גם בנוגע לטענות התובע שבמהותן מייחסות למינהל מעשה קנוניה עם יחיאלי וטל על מנת להיטיב עימם על חשבון זכויותיו של התובע. המינהל מוסיף וטוען כי ככל שמדובר בגג, זה הוצא על ידו כדין מהרכוש המשותף והוצמד ליחידות 3 ו- 4 בבניין, בצירוף זכויות הבנייה. כך שעה שאין חולק כי בכלל מסמכי ההתקשרות עם המינהל, לרבות אלה שעליהם חתום התובע, הותיר המינהל בידיו את הזכות להוציא את גגות הבניין ואת זכויות הבנייה מהרכוש המשותף ולמוכרם לאחרים - ומשמע גם את הגג כהגדרתו לעיל. אשר לטענה כי המינהל לא היה רשאי למכור את הגג וזכויות הבנייה ללא מכרז - המינהל מפנה לתקנה 25(3) לתקנות חובת המכרזים, תשנ"ג-1993 (להלן: "תקנה 25(3) לתקנות המכרזים"). תקנה זו מעניקה פטור מחובת מכרז "להענקת זכויות בנכס, כמשמעותו בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, למי שהוא בעל זכויות בנכס לפי החוק האמור, לרבות הענקת זכויות בנייה בבניין שבו נמצא הנכס". לעמדת המינהל, במועד מכירת הגג וזכויות הבנייה המקוריות למג'ירה ופרץ, הם היו דיירים מוגנים בבניין; לפיכך ולנוכח תקנה 25(3) לתקנות המכרזים, המכירה לא היתה טעונה מכרז. וגם אם מכירת זכויות הבנייה המקוריות בשנת 1994 היתה טעונה מכרז, אין בכך כדי לסייע לתובע. זאת משום שבאותה עת טרם היתה לתובע נגיעה כלשהי לבניין. זיקתו לבניין החלה רק בשנת 1995, ואין הוא בעל מעמד לתקוף עסקת מכירה שבוצעה קודם לכן. לטענת המינהל, הדברים כוחם יפה גם ביחס למכר זכויות הבנייה הנוספות, שכן מכירה זו לא היתה אלא "עסקה משלימה", כלשון המינהל, לעסקה של מכירת זכויות הבנייה המקוריות. יצוין בהקשר זה כי התובע דוחה מכל וכל את תחולת תקנה 25(3) לתקנות המכרזים בנסיבות המקרה - הן משום הפרשנות המצמצמת שיש ליתן לגישתו להוראה זו, והן משום הרציונל שמאחוריה שאינו מתקיים בענייננו. כך משום שכל המהלך של מכירת הגג וזכויות הבנייה לדיירים המוגנים, נועד לטענת התובע רק כדי לנסות ולעקוף את חובת המכרז על מנת שמיד לאחר מכן זכויות אלה יועברו למשפחתו של טל. ובאשר להתייחסות המינהל למכירת זכויות הבנייה הנוספות כ"עסקה משלימה" - מעבר לכך שאין בטענה זו ממש, הרי היא טענה חדשה שזכרה בא לראשונה בסיכום טיעוני המינהל וכבר בשל כך יש לדחותה. לבסוף טוען המינהל, בהתייחס לזכויות הבנייה ולדירה הנוספת, כי זה מכבר העלה התובע את כל טענותיו בעניין זה בפני הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב ובפני ועדת הערר - שדנו בטענותיו ודחו אותן; ואין בית משפט זה יושב כערכאת ערעור על החלטות ועדות התכנון. 12. יחיאלי וטל מצטרפים לטענות המינהל ומציינים כי כל כולה של התביעה נסמכת על חלומו של התובע כי הדירה שאותה רכש במסגרת הגרלה במכרז של המינהל תהיה היחידה במפלס; וכי אין ולא כלום בין חלום זה לבין זכויותיו המשפטיות. בה במידה אין גם יסוד בעובדות ובדין לדרישתו של התובע להצמיד לדירתו את המשטח המרוצף ואת הגג השטוח. עוד הם מדגישים, כי בניסיון להביא למימוש חלומו, לא בוחל התובע מלייחס להם ולמינהל חבירה למעשי תרמית של ממש; וזאת הוא עושה ללא כל ביסוס ותוך פגיעה בשמם הטוב של יחיאלי וטל וניסיון לפגוע בזכויות קנייניות שרכשו כדין. יחיאלי וטל מוסיפים וטוענים כי בעת שהתובע רכש את דירתו, ידע שלא מתווספות לה זכויות בנייה כלשהן; וידע גם לא רק שהגג אינו מהווה חלק מהרכוש המשותף של הבניין, אלא שהמינהל רשאי להקים קומות נוספות על הגג עד כמה שתכנית הבנייה תאושר על ידי הרשות המוסמכת (ראו סעיפים 2 ו-4 לתקנון שעליו חתום התובע שצורף הן לחוברת המכרז והן לחוזה החכירה, להלן: "התקנון"; צורף כחלק מנספח טו לתצהיר התובע). מכל מקום, אין חולק כי הדירה הנוספת נבנתה על פי היתר בנייה שניתן כדין, ולאחר שהתנגדויות התובע נדחו על ידי גורמי התכנון המוסמכים; ומשכך התובע מושתק מלהעלות כל טענה בקשר עם זכויות הבנייה, בקשר למכירתן ליחיאלי, ובקשר עם הדירה הנוספת שנבנתה. לבסוף טוענים יחיאלי וטל לחזקת תקינות המעשה המינהלי, שלא נסתרה. הגג וזכויות הבנייה 13. עיקר עניינה של התובענה הוא במחלוקת שניטשה בין הצדדים, אם בדין רכשו יחיאלי את הגג וזכויות הבנייה המקוריות והנוספות; ומשכך אם בדין נבנתה הדירה הנוספת, ואם קמה זכותו של התובע לסעדים הנתבעים על ידו בהקשר זה - ביטול עסקות המכר עם יחיאלי וצו המורה על הריסת הדירה הנוספת. אדרש תחילה למסגרת הנורמטיבית, ולאחריה ליישום הדין על ענייננו. המסגרת הנורמטיבית 14. המינהל כרשות נהנה מחזקת תקינות המעשה המינהלי, שלפיה נקודת המוצא לדיון היא שהמינהל פעל באופן חוקי ותקין. חזקה זאת חלה בכל תחומי המשפט הציבורי, והיא אמנם ניתנת לסתירה - אך הנטל רובץ לפתחו של המבקש לעשות כן [ראו: ע"א 6066/97 עיריית תל אביב יפו נ' אבן אור פסגת רוממה בע"מ, פ"ד נד(3) 749, 756-766 (2000)]. לעניין נטל הוכחה לסתירת חזקת התקינות נפסק - "כלל נוסף הוא, כי 'מי שמשיג על עמדתה של הרשות, נושא בנטל השכנוע של התשתית העובדתית השנויה במחלוקת בין המשיג לבין הרשות, על כל המתחייב מכך; ובמקום שבו נוצרת 'שקילות עובדתית' - פועלת השקילות לזכות הרשות, הנהנית, בין היתר, גם מן החזקה ש'מעשיה נעשו כדין'... המשיג, הוא, אפוא, זה החייב בהצגת תשתית עובדתית לכאורית לתמיכת עמדתו כפתיח לבירור השגותיו; וככל שמדובר בהכרעה במחלוקת עובדתית בין הצדדים - המשיג הוא זה הנושא בנטל השכנוע' (השופט קדמי בעניין יורונט, בעמ' 439)." (ההדגשה שלי- ע.ב.) [בג"ץ 10907/04 סולודוך נ' עיריית רחובות, סעיף 33 לפסק דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה (1/8/2010); להלן: "עניין סולודוך"]. יתר על כן, כאשר נטענות נגד הרשות טענות בעלות אופי פלילי - נטל ההוכחה הרובץ לפתחו של הטוען הוא גבוה עוד יותר: "רמת ההוכחה תלויה ברצינות מושא הדיון. אך טבעי הוא, שבית-משפט, היושב לדין בהליך אזרחי, ידרוש הוכחה יותר קרובה לוודאות מן המבחן הרגיל, אם מיוחסת לבעל דין מירמה ולא (למשל) רשלנות גרידא." (ההדגשה שלי - ע.ב.) [ע"א 260/82 סלומון נ' אמונה, פ"ד לח(4) 253, 256-255 (1984); כן ראו: ע"א 4842/05 גרניט הנדסה לתעשיה נ' כלל חברה לביטוח בע"מ, סעיף 12 לפסק הדין (12/8/2007)]. 15. ואולם גם במקרה שבו הורם הנטל והוכח קיומו של פגם במעשה המינהלי, הדבר אינו מביא בהכרח לבטלותו של אותו מעשה. כך נגזר מעקרון הבטלות היחסית הנוהג במשפט הציבורי: "על פי עקרון זה, לא כל הפרה מהותית של הדין גוררת אחריה בהכרח בטלות ההחלטה שנתקבלה אגב ההפרה, וראוי להבדיל בין הפגם לבין תוצאותיו. 'הרעיון שמאחורי תורת הבטלות היחסית הוא '...הרצון לעשות צדק יחסי עם כל הגורמים העלולים להיות מושפעים מההכרעה, בצד מתן משקל הולם למהות אי-החוקיות או הפגיעה שבמעשה הרשות המינהלית, אשר גרר את בטלות ההחלטה'... מהותו של הסעד נגזר ממכלול נתונים, ובהם השפעת הסעד על האינטרס הפרטי והאינטרס הציבורי" (עניין אי התכלת, פסקאות 106-107)." (עניין סולודוך, שם, בסעיף 48 לפסק הדין). וכן - "במסגרת ביקורתו של בית משפט זה על התקשרותה של העירייה בהסכם, יש להפריד בין שני מישורים: בין עצם הקביעה בדבר קיומם של פגמים, ויהיו אלה אפילו פגמים חמורים מסוג של חוסר סמכות, לבין התוצאה והסעד שיש לקבוע על יסוד פגמים אלה... הרעיון שמאחורי תיאורית הבטלות היחסית הוא, אפוא, הרצון לעשות צדק יחסי עם כל הגורמים העלולים להיות מושפעים מההכרעה בצד מתן משקל הולם למהות אי-החוקיות או הפגיעה שבמעשה הרשות המינהלית, אשר גרר את בטלות ההחלטה. על בית המשפט מוטלת החובה והאחריות לפעול מתוך זווית ראיה רחבה ככל הניתן, המתחשבת בטובתם וברווחתם של כלל הגורמים העשויים להיות מושפעים מהכרעתו. עם גורמים אלה נמנים הצדדים הישירים לעתירה עצמם, וכן צדדים שלישיים והציבור בכללותו העלולים להיפגע מבטלות ההחלטה." [בג"ץ 2758/01 התנועה למען איכות השלטון בישראל נ' עיריית ירושלים, פ"ד נח(4) 289, 309-308 (2004)]. מן הכלל אל הפרט 16. אקדים את המאוחר ואומר כי חומר הראיות - הן מה שהוצג והן מה שלא הוצג - מעורר לכאורה תהיות באשר לאופן התנהלות המינהל בכל הנוגע להתקשרות עם יחיאלי ובמיוחד בנוגע למכירת זכויות הבנייה הנוספות. עם זאת, גם אם נפל פגם בהתנהלותו של המינהל - הדבר אינו מהווה הפרה כלשהי של מצגים או התחייבויות שניתנו לתובע על ידי המינהל, וגם לא פגיעה בזכויותיו הקנייניות. כך שעה שהוברר כי לתובע אין זכות קנויה, וגם לא הוצג כלפיו מצג, שלפיו דירתו תהא דירה יחידה בקומה שבה היא שוכנת בבניין; ומאידך גיסא המינהל הותיר בידיו זכות רחבה להוציא מכלל הרכוש המשותף את הגג כהגדרתו לעיל לרבות זכויות הבנייה עליו - והתובע היה מודע לכך. משכך, התובע אף אינו זכאי לאיזה מהסעדים הנתבעים על ידו בגין הדירה הנוספת. ואפרט. 17. האפשרות שהמינהל הותיר בידיו להוציא את הגג וזכויות הבנייה מכלל הרכוש המשותף ואף עשה כן, כמו גם האפשרות להקמת קומה או קומות נוספות על הגג, נלמדות משורה ארוכה של מסמכים שכולם בידיעת התובע - ולמצער הוא מוחזק כיודע אותם - ועל חלקם הוא אף חתום. את הגג וזכויות הבנייה המקוריות רכשו יחיאלי כבר בשנת 1994, כאשר רק ביולי 1995 פירסם המינהל את חוברת ההגרלה; ויותר מכך, רק ביום 1/11/95 אישר המינהל את מכירת דירת התובע לתובע. קרי, בעת שרכש את זכויותיו בדירתו, מכירת הגג וזכויות הבנייה המקוריות ליחיאלי היו בגדר מצב קיים. בהקשר זה חתם התובע, בין היתר, על תצהיר והתחייבות הנספחים לחוברת ההגרלה שבהם הצהיר כי בדק את הנכס לרבות מצבו התכנוני, וקיבל לידיו את כל המידע בקשר לזכויות הבנייה בנכס (נספחים ד ו-ה לתצהיר בן חיים מטעם המינהל). ודברים דומים נמצא גם בסעיף 4 לנספח לנוסח חוזה החכירה, שאף עותק ממנו צורף לחוברת ההגרלה. בתקנון, שצורף אף הוא לחוברת ההגרלה וכן לחוזה החכירה שעליו חתם התובע בהמשך, נקבע באופן מפורש בסעיף 2 שבו: "הרכוש המשותף אינו כולל את הגג או הגגות ואת החלק הבלתי בנוי של החלקה (למעט שטח מתאים לכניסה לפי התרשים) להלן 'הקרקע הפנויה' וכל הבנוי והמחובר לגג או לגגות או לקרקע הפנויה, והמוכר יהיה רשאי כל עוד יהיה רשום כבעל אחת הדירות בבית המשותף, מבלי להזדקק להסכמתם של יתר בעלי הדירות, להצמיד את הגג ו/או הגגות ו/או הקרקע הפנויה לאחת או כמה דירות בבית משותף צמידות מיוחדת, לבטל את הצמידות המיוחדת הזו, לשנותה או להצמידה מחדש לאחרת". ובהמשך, בסעיף 4 לתקנון נקבע: "המוכר יהיה רשאי, כל עוד יהיה רשום כבעל אחת הדירות בבית משותף, עד כמה שתכנית הבנייה תאושר ע"י הרשות המוסמכת ובאחוזי בנייה שיאושרו להקים בעצמו ו/או ע"י אחרים ו/או לגרום להקמת קומה או קומות נוספות על הגג או גגות הבית המשותף, ולהוסיף על הקרקע הפנויה בניין או בניינים, מבנה או מבנים ולהשתמש בגג או בגגות של הבית ובקרקע הפנויה וברכוש המשותף במידה ויהיה צורך בכך לצרכי הבנייה והרוכש ויתר בעלי הדירות מסכימים לבנייה האמורה בסעיף זה מראש ובמפורש והמוכר לא יזדקק להסכמה נוספת כלשהיא". (ההדגשות שלי - ע.ב.). ואכן, התובע אינו כופר בזכותו של המינהל להוציא את גגות הבניין - ובכללם הגג כהגדרתו לעיל - ואת זכויות הבנייה מהרכוש המשותף ואף למוכרם לאחרים (ראו: סעיף 72 לסיכום טיעוניו); אלא שהוא בא בטרוניה על המהלכים הפסולים, לדבריו, שבוצעו על ידי המינהל ללא מכרז כדין - בעת שהגג וזכויות הבנייה נמכרו למשפחתו של טל. ואתעכב עתה על עניין זה, כאשר כפי שצוין בפתח הדברים, נראה אמנם כי התנהלות המינהל בכל הנוגע להתקשרות עם יחיאלי - לא כל שכן בנוגע למכירת זכויות הבנייה הנוספות - אינה נקיה מספקות. וארחיב על כך. 18. בהיות פרץ ומג'ירה דיירים מוגנים, נראה על פניו כי מכוח תקנה 25(3) לתקנות המכרזים לא היתה מניעה למכור להם את יחידות 3 ו-4 בצירוף הגג וזכויות הבנייה המקוריות - בהיקף של 50 מ"ר - בפטור ממכרז. כך נעשה גם על פי ההמלצה של אנטמן כפי שהדברים קיבלו ביטוי בדוחות התכנוניים. כעולה מעדותם של אנטמן ושל טל גם יחד, הדבר תאם את מדיניות המינהל, במטרה לאפשר את הרחבת הדירות המוגנות שהיו דירות קטנות במיוחד - בשטח של פחות מ- 40 מ"ר כל אחת. (עדות אנטמן בעמ' 26 לפרוטוקול ש' 26 עד עמ' 56 ש' 4; עדות טל בעמ' 32 ש' 2-1 וש' 11-9, ועמ' 40 ש' 8-3 וש' 18-16). אלא שלא ניתן להתעלם מסמיכות הזמנים שבין מכירת יחידות 3 ו-4 לפרץ ומג'ירה תוך שהגג הוצמד ליחידות אלה בתוספת זכויות הבנייה המקוריות, לבין מכירת הזכויות ביחידות אלה מאת פרץ ומג'ירה ליחיאלי. בעניין זה העיד טל כי מאחר שלתושבי יפו שהיו דיירים מוגנים לא היו אמצעים לממן את רכישת הבעלות בדירות, היה מקובל שבד בבד עם התקשרותם עם המינהל מצד אחד, התקשרו אותם דיירים עם צדדי ג' שלהם מכרו את זכויותיהם - ואת התשלום הראשון על חשבון עסקת הרכישה העבירו אותם צדדי ג' ישירות למינהל. כך נמצאו כל הצדדים נהנים - הדייר המוגן קיבל תמורה הולמת עבור זכויותיו מצד ג' שמצידו רכש זכויות בעלות בדירה עם אפשרות להרחיבה, ואילו "למינהל היה בטחון לכסף שהועבר ישירות למינהל כתשלום מתשלומים ראשונים על חשבון הרכישה. זה היה מן המוסכמות ביפו" (עדות טל בעמ' 34 ש' 15-6). לא רק זאת, אלא שיש להניח, כדברי טל, כי בעת שהמינהל החליט למכור את הגג וזכויות הבנייה לדיירים המוגנים בענייננו, כבר ידע שמקור המימון של העסקה יהיה טל (עמ' 35 ש' 3-1). ולא מן הנמנע שאמנם באופן זה התנהלו הדברים, ולכאורה יש בכך משום הסבר לסמיכות הזמנים שבין העסקאות כאמור לעיל. 19. אלא מאי? נתברר כי יחיאלי מעולם לא עברו להתגורר בבניין. יתרה מכך - על הגג נבנתה הדירה הנוספת כיחידת מגורים עצמאית בת שני מפלסים, ובכך נשמט הרציונל למכירת הגג וזכויות הבנייה בפטור ממכרז מתוך מטרה להגדיל ולרווח את אותן דירות קטנות, יחידות 3 ו-4. ואם לא די באמור, טל עצמו הבהיר כי מלכתחילה היתה כוונה שישראלה ובלה יתגוררו האחת ביחידה 3 והאחרת ביחידה 4; ואילו זכויות הבנייה שעל הגג ינוצלו כדי לבנות יחידת דיור שנועדה לטל ואשתו, הגם שלדבריו מתוך כוונה להתגורר בסמיכות לאמה ולאחותה של גב' טל (בלה וישראלה) על מנת שתוכל לטפל בהן ולדאוג לצרכיהן בהיותן נשים מבוגרות ונכות (עמ' 30 ש' 7-1 וש' 16-14). ואולם גם אם אקבל את עדותו של טל כפשוטה, הרי שתכניתו - תהא ראויה ככל שתהא במערך היחסים המשפחתיים - אינה עולה בקנה אחד עם הרציונל שבבסיס תקנה 25(3) לתקנות המכרזים ומדיניות המינהל כפי שהוא עצמו הצהיר עליה. גם אין יסוד בעובדה או בדין לטענה שמכירת זכויות הבנייה הנוספות אינה אלא "עסקה משלימה" למכר זכויות הבנייה המקוריות לפרץ ומג'ירה; שהרי מכירת הזכויות הנוספות נעשתה כעבור למעלה משלוש שנים מעת שיחידות 3 ו-4 נמכרו זה מכבר ליחיאלי ולא היו עוד דירות מוגנות. הנה כי כן, הוברר כי מלכתחילה בעת שהוצמד הגג ליחידות 3 ו-4 ונמכרו זכויות הבנייה המקוריות - גם אם יחידות 3 ו-4 נועדו ליחיאלי, הרי שהגג וזכויות הבנייה נועדו לטל. כך על פי עדותו שלו. אשר לזכויות הבנייה הנוספות - נראה לכאורה כי שומה היה על המינהל לקיים מכרז ביחס אליהן. זאת שעה שהטענה היחידה שבפי המינהל לאי קיום מכרז, היא שעסקה זו "נתפסת" בגדר תקנה 25(3) לתקנות מכרזים - טענה שאותה דחיתי. מעבר לכך ייאמר, כי אף חוזה מכר בנוגע לעסקה זו לא הוצג; אלא רק אישור מיום 12/8/97, שבו צוין כי בקשת יחיאלי לרכישת זכויות הבנייה הנוספות אושרה וכי העסקה תהא בתוקף למשך 90 יום "שבמסגרתם עליכם להסדיר התשלומים ולחתום על מסמכי המכר". 20. אלא שחרף התנהלות המינהל כאמור, שמעוררת תהיות וראויה לביקורת - אין בידי לקבוע כי מדובר בקנוניה או "בשיתוף פעולה פסול", כלשון התובע, בין המינהל לבין טל כנטען; מה גם שמדובר בטענות בעלות גוון פלילי הדורשות רמת הוכחה גבוהה, והתובע לא הרים נטל זה ולו לכאורה. גם אין חולק כי הדירה הנוספת נבנתה על פי היתר כדין, ואף לאחר שהתנגדויות שהגיש התובע נדונו ונדחו בערכאות התכנוניות. כן הוברר כי לתובע לא היתה זכות קנויה לכך שדירת התובע תיוותר לבדה במפלס העליון שבבניין; והוא גם ידע בעת שרכש את דירתו, ולמצער היה עליו לדעת, כי למינהל הזכות להוציא את הגג מכלל הרכוש המשותף ואף לאפשר לבנות עליו "קומות" אם הדבר יאושר על ידי הרשויות המוסמכות. במצב דברים זה, גם אם נתערערה חזקת התקינות של המעשה המנהלי, לא הוכח כי נפגעו זכויותיו החוזיות או הקנייניות של התובע כפי שטען, ולא קמה זכותו לסעד מן הסעדים הנתבעים על ידו בגין הדירה הנוספת. עקרון הבטלות היחסית, אילו נדרשתי לו בנסיבות המקרה, היה מוביל לאותה תוצאה. המשטח המרוצף והגג שמעל דירת התובע 21. טענה אחרת שבפי התובע היא כי על פי המצגים שהוצגו לו וכעולה מן המסמכים, יש להצמיד את המשטח המרוצף לדירה. והוא הדין ביחס לגג השטוח. לטענת הנתבעים, זה וגם זה הם בגדר רכוש משותף. ייאמר כבר בפתח הדברים, כי ככל שמדובר במצגים בעל פה שהתובע טוען להם, לא הובאו לדבריו כל תימוכין. את טענותיו של התובע יש לברר אפוא על יסוד המסמכים שהוצגו, והגיונם של דברים. ועוד יוער כי לעד היחיד שהעיד מטעם המינהל, בן חיים, לא היתה כל ידיעה אישית בנדון; כל שהעיד הוא רק מתוך עיון במסמכים, ואין לכן בעדותו כדי לתרום לבירור המחלוקת (עמ' 58 ש' 25-18). עוד אציין כבר כעת, כי בבחינת חומר הראיות שוכנעתי כי יש מקום להורות על הצמדת המשטח המרוצף לדירת התובע (בשטחו בפועל כיום, כפי שמסכים גם התובע); אך לא כן הגג השטוח. ואבאר. המשטח המרוצף 22. בתרשים דירת התובע שצורף לחוברת ההגרלה, מסומן השטח הנדון כ"משטח מרוצף" ובפועל צורתו כצורת מרפסת לא מקורה. אמנם הוא נמצא מחוץ לקווים התוחמים את שטח הדירה, ואולם לא צוין לגביו שהוא רכוש משותף. גם בתשריט שצורף לחוזה החכירה (סומן נ/1), סומן השטח כ"משטח מרוצף". אמנם לצד מילים אלה הוסף על גבי שטח זה סימון "0" שנטען שמבטא רכוש משותף - ואולם גם אם כך, נראה על פניו כי מדובר בתוספת "מאוחרת, כטענת התובע. חיזוק לכך ניתן למצוא מתוך עיון בטבלת השטחים שעל גבי התשריט - כאשר במקום המיועד לרישום השטחים הצמודים לדירה, מתחת לשטח של גג הרעפים (רשום "91.35") יש עקבות לכך שקודם לכן היה רשום גם "11", שזהו שטח המשטח המרוצף. בנוסף, בעוד שלגבי היחידות האחרות בבניין ששורטטו בתשריט מצוין במפורש "רכוש משותף" מקום שזה המצב, אין רישום כזה על גבי "המשטח המרוצף" בדירת התובע - הגם שלא נעלם מעיניי שהוא מחוץ לשטח הדירה שתוחם בצבע אדום. ואולם יתרה מכך - לטענת התובע, בשמאות שנערכה בזמנו על ידי המינהל עבור דירת התובע, נכלל המשטח המרוצף כחלק מהדירה, ומחיר דירת התובע נקבע בהסתמך על כך שהמשטח המרוצף יוצמד לה. אמנם חוות הדעת השמאית לא הוצגה - משהתנגד ב"כ המינהל להצגתה שלא באמצעות עורכה (עמ' 60 ש' 8 עד עמ' 61 ש' 14) - ואולם המינהל אינו מתכחש לכך שהשמאי התייחס למשטח המרוצף כשטח הצמוד לדירה, אלא שהמינהל טוען שכך נעשה מתוך טעות. על טעות זו, כגירסת המינהל, עמד המינהל כבר במאי 1997 שאז הודיע לתובע כי הוא זכאי להחזר תשלום בגין חיובו הנובע משטח זה (המכתב צורף כנספח י/1 לתצהיר התובע; וראו גם נספח י/2). יצוין, אגב כך, כי איש לא טען וממילא לא הוברר אם הכסף אכן הוחזר. כך או אחרת, לא ניתן להתעלם מן העובדה שהשמאי מטעם המינהל מצא לנכון לכלול במחיר הדירה את "המשטח המרוצף". אף מתמונות הבניין, לאחר ששופצה דירת התובע וטרם שנבנתה הדירה הנוספת, נראה על פניו כי המשטח המרוצף משמש כמרפסת לדירת התובע (ראו: נספח יד לתצהיר התובע); כך גם כיום, אם כי ככל הנראה השטח צומצם בעקבות הבנייה של הדירה הנוספת (ראו תמונות עדכניות - ת/1 ו-ת/2). מכל מקום, ניכר כי מדובר בשטח שנועד מלכתחילה לשמש אך ורק את דירת התובע - ויוזכר כי את שיפוץ דירת התובע לרבות המשטח המרוצף, באופן שניכר עליו שמהווה מרפסת של דירת התובע, ביצע המינהל. לנוכח כל האמור, שוכנעתי כי קמה זכותו של התובע לכך שהמשטח המרוצף (בשטחו דהיום) יוצמד לדירת התובע - כפי שהיה מקום שייעשה מלכתחילה. הגג השטוח 23. שונה המצב ביחס לגג השטוח. בחוברת ההגרלה צוין לגבי דירת התובע כי שטח הדירה הוא 92 מ"ר וכי לדירה יוצמד "גג" בשטח של 91 מ"ר. לטענת התובע, מדובר למעשה בשטח זהה של הדירה ושל הגג שמעליה (בהפרש זניח), ולא ניתן להבין את הדברים אלא שמלוא שטח הגג שמעל דירת התובע יוצמד לה. אלא שבתשריט שצורף לחוזה החכירה ושעליו חתום התובע נמצא שרטוט של הגג שמעל דירת התובע, כשזה מחולק באופן ברור ל"גג רעפים" כרשום על גבי השרטוט, ושהוא בלבד מתוחם בצבע אדום; ובהמשכו גג בשטח של 31.26 מ"ר שרשום על גביו "גג הרוס" - שהוא כיום הגג השטוח, כהגדרתו לעיל. לא רק זאת, אלא שגם בטבלת השטחים שעל גבי השרטוט צוין במפורש שמוצמד לדירת התובע "גג רעפים" בשטח של "91.35" מ"ר, ולא כן "הגג ההרוס". כך גם נרשם בצו רישום הבניין כבית משותף, שם תוארה ההצמדה לדירת התובע כ"גג רעפים והחלל שבתוכו" ושטחו "91.4" מ"ר (נספח ב לתצהיר בן חיים); וכך נרשם בנסח הרישום שהוצג (נ/2) - שטח שתואם את זה שצוין עוד בחוזה ההגרלה, והתובע לא הוכיח ואף לא ניסה להוכיח כי הרישום אינו תואם את המצב בשטח. לא נעלם מעיניי כי התובע טוען שחתם מתוך כפייה על חוזה החכירה והתשריט שצורף לו, ואולם הטענה לא הוכחה והתרשמתי שאין בה ממש. כך גם על רקע התנהלותו של התובע, בהקשר זה, מעת שחתם על החוזה והתשריט. לנוכח כל האמור, התובע לא הוכיח את זכותו לכך שהגג השטוח יוצמד לדירתו. יצוין בנקודה זו, כי התובע גם לא הוכיח כי קמה זכותו "להריסת הקיר הדרומי הגובל עם המשטח המרוצף", סעד נוסף שלו עתר. סוף דבר 24. אני מורה על הצמדה לדירת התובע של שטח המרפסת הלא מקורה הגובלת בדירת התובע מצד דרום - היא "המשטח המרוצף", בשטחו כפי שהוא בפועל כיום. פרט לכך, התובענה נדחית. לנוכח התוצאה שאליה הגעתי, ובנסיבות המקרה כפי שפורטו בהרחבה בפסק הדין - אין צו להוצאות. סכסוךבעלותרשות הפיתוח