העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים

לשיטת התובעים, פסיקת דמי שכירות מחדש מכח סעיף 57(2) לחוק, אין עניינה רק בשערוך דמי השכירות, אלא היא מהווה קביעה חדשה של בסיס דמי השכירות בהתאם למכלול הנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, כאשר פסיקה מחודשת זו אינה כפופה לתקרת המקסימום של דמי השכירות. התובעים גורסים, כי משמעות המונח "פסיקת דמי שכירות מחדש", עפ"י סעיף 57 לחוק, הינה כפשוטה, ללא קשר להעלאות מכוח השיעורים המירביים, להם ממילא זכאי כל בעל נכס עפ"י דין. פסיקה מחדש, משמעותה, לשיטתם, שקילת הנתונים החדשים וקביעת דמי שכירות בהתחשב בהם, גם מעבר לתקרת המקסימום. מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא העלאת דמי שכירות בבתי עסק מוגנים: מבוא 1. מתן פסק דין היום, בהליך שנפתח בשנת 1998, מחייב הסבר קצר. במועד הגשת הבקשה, בשנת 1998, היו התובעים בעלי הזכויות של הבית ברח' שינקין 57 תל אביב, כאשר בקומת הקרקע שבו מצוי "קפה תמר", אשר הנתבעת מחזיקה בו כדיירת מוגנת (להלן: "המושכר"). בכתב התביעה, ביקשו התובעים לקבוע, כי המושכר משוחרר מתקרת דמי השכירות המוגנים. לחילופין, ביקשו התובעים להגדיל את דמי השכירות באופן ניכר מחמת שינויים משמעותיים המשפיעים על גובה דמי השכירות, מכח תקנה 57(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב- 1972 (להלן: "החוק"). בפסק דין שניתן על ידי כב' השופט גולדין ביום 22.7.2002 נדחתה התביעה במלואה על שתי עתירותיה. העתירה הראשונה נדחתה תוך הנמקה, העתירה החלופית נדחתה מחמת שנקבע כי נזנחה. במסגרת ערעור, שהגישו התובעים, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה יוחזר התיק לבית הדין על מנת לדון בעתירה החלופית להגדלת דמי השכירות. ההסכמה קיבלה תוקף של פסק דין ביום 10.9.06. מסיבות שונות, לרבות בשל תקלות טכניות (אובדן התיק והליכי שחזור ממושכים), לא נקבע התיק לדיון במשך כשנתיים נוספות. וכעת, בחלוף 14 שנה, הגיע עת ההכרעה. תמצית טענות התובעים 2. התובעים מבקשים לפסוק מחדש את בסיס דמי השכירות, תוך שהם מבהירים כי אין מדובר בפסיקת דמי שכירות ריאליים העומדים ע"ס 20,000 ₪ לחודש, אלא קביעת סכום בסיס בסך 4,000 ₪ לחודש. הנתבעת משלמת דמי שכירות מכוח דיני הגנת הדייר והעלאות מכוח התקנות בענין "העלאת שיעור מירבי של דמי השכירות לבתי עסק", כאשר בסיס דמי השכירות הינו הסכום שנקבע בפסק הדין משנת 1976, בצירוף העלאות שנקבעו מעת לעת בהוראות הדין. דמי השכירות נקבעו בהסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין ביום 10.3.76 בת.ש. 308/75, כאשר נכון ליום 2.6.77 היו דמי השכירות בסך 1,268.08 לירות. במשך השנים עודכנו דמי השכירות והועלו מעת לעת עד לסך של 1,156 ₪ לחודש בשנת 2011 . לטענת התובעים ממועד מתן פסק הדין בשנת 1976 ועד לשנת 1998 חלפה תקופה ממושכת במהלכה אירעו שינויים מרחיקי לכת ברח' שינקין שהפך מרח' שכונתי משני בו בתי עסק קטנים, ברובם בעלי מלאכה זעירה, לרחוב מסחרי שוקק חיים ומבוקש, שהינו מרכז קניות ומרכז תרבותי בלב העיר תל אביב. התובעים טוענים כי בתקופה זו עלה באופן משמעותי שווי החנויות ברחוב יותר מאשר ברחובות אחרים בעיר, ובכלל זאת עלו דמי השכירות. 3. מטעם התובעים הוגש תצהיר התובע 1 וכן חוו"ד השמאי מר אסף שאול (להלן: "שמאי התובעים"). כן הוגש תצהיר מטעם הגב' שירי ויסוקר העוסקת במידענות. התובעים מסתמכים על חוות דעתו של השמאי מטעמם אשר נקב בהעלאה של 400%. כמו כן מפנים התובעים למידע ופרסומים אודות הרחוב כפי שצוינו בתצהירה של הגב' ויסוקר, ובנוסף מציינים כי למעשה שינוי הנסיבות הוא בבחינת "ידיעה שיפוטית". תמצית טענות הנתבעת 4. הנתבעת טוענת כי התובעים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות ומכל מקום לא חל שינוי המצדיק את העלאת דמי השכירות. הנתבעת טוענת כי אין מקום להפנות את בית הדין להסתמך על "ידיעה שיפוטית". עוד טוענת הנתבעת כי התובע אישר כי אינו שמאי מקרקעין ולמעשה אין לו ידיעה אישית לגבי שווי החנויות ברחוב, אלא הוא מסתמך על חוות דעתו של שמאי התובעים. לגבי תצהירה של הגב' ויסוקר, טוענת הנתבעת כי אין לעדה כל ידע אישי באשר לתוכנם של המאמרים והפרסומים אותם צירפה לתצהירה וכי בעצם הפרסומים כשלעצמם, אין כדי להוכיח על שינוי בנתונים המצדיק העלאת דמי השכירות. בהתייחס לחוות דעתו של שמאי התובעים, טוענת הנתבעת כי אין היא מתייחסת למועד הרלבנטי, הוא מועד הגשת התביעה בשנת 1998. הנתבעת מפנה לחוות הדעת של שמאי המקרקעין מר יצחק ראובן (להלן: "מר ראובן"), אשר קבע בהתייחס לחוות דעתו של שמאי התובעים כי: "...מטרת השומה לא הושגה ולא הוכח כי התקיים שינוי בנסיבות. ע"פי הבנתי, השומה יצאה מנקודת מוצא שקיים שינוי בנסיבות במקום להוכיח שהיה שינוי נסיבות. בנוסף נראה כי חוות הדעת אינה מבוססת על נתונים ואדנים מוצקים". (עמ' 9 לחוות הדעת של מר ראובן). עוד מבקשת הנתבעת להסתמך על תצהירו של נכד הנתבעת, מר יואב נחמיאס (להלן: "מר נחמיאס"). המוסכמות ופלוגתאות 5. סקירת טענות הצדדים מעלה את התמונה הבאה: אין חולק כי דמי השכירות עבור המושכר הינם דמי שכירות מוגנים הכפופים לתקרת המקסימום. ב"כ התובעים אישר כי "מה שמשולם היום זה אכן על פי העלאות והתקנות של המקסימום" (פרוטוקול מיום 18.5.11). משמעות ההצהרה היא כי נכון להיום, אף לשיטת התובעים, משולמים דמי השכירות המקסימאליים. שתי מחלוקות עיקריות נטושות בין הצדדים: מחלוקת עובדתית- האם מתקיימים תנאי סעיף 57(2) לחוק דהיינו האם "חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות". מחלוקת משפטית- האם פסיקת דמי שכירות מחדש על פי סעיף 57(2) לחוק, כפופה לדמי השכירות המירביים הקבועים בסעיף 52א' לחוק. לענין זה טוענים התובעים, כי מכוח סעיף 57(2) לחוק, רשאי בית הדין לקבוע דמי שכירות חדשים, גם מעבר לתקרת המקסימום, ואותם דמי שכירות חדשים שייקבעו יהיו כפופים להעלאות, כאשר ההעלאות הן המקסימאליות האפשריות לפי החוק והתקנות. מנגד טוענת הנתבעת, כי לא ניתן לפסוק דמי שכירות מחדש בלא מגבלת תקרת המקסימום, ומאחר שממילא היא משלמת את דמי השכירות המקסמיליים המגיעים לתובעים, הרי דין התביעה להידחות. המחלוקת העובדתית 6. לאחר בחינת הראיות, לא שוכנעתי כי עלה בידי התובעים להוכיח את תביעתם. נתתי דעתי למכלול ראיות התובעים ולא מצאתי כי עלה בידם להוכיח, כי נכון לשנת 1998 (הוא המועד הרלבנטי לצורך ההכרעה), חל שינוי בנתונים, אשר יש בו כדי להשפיע על גובה דמי השכירות נכון לאותה עת. 7. הראיה המרכזית בה תולים התובעים יתדותיהם, היא חוות דעת השמאי מטעמם. דא עקא, אף בה אין כדי לסייע להם. בחקירתו הנגדית של שמאי התובעים הסתבר כי חוות דעתו כלל אינה מתייחסת לשנת 1998: ש. האם ידוע לך שהיום הקובע לחוות הדעת הוא 29.1.98? ת. ... אני יודע מזה שבשנת 98 היה אירוע משפטי אבל לא נתתי דעתי עליו כי לא בקשו ממני. (עמ' 39 שורות 5-7 לפרוטוקול). ובהמשך: ש. זה נכון שלא הבאת לנו נתונים על 98? ת. נכון. ש. זה גם נכון שאתה לא הבאת לנו נתונים של רחוב שינקין לשנת 98? ת. אין פה נתון כזה (עמ' 42 שורות 7-10 לפרוטוקול). הנתבעת לא הגישה חוות דעת שמאית לענין עצם השאלה אם חל שינוי נתונים אלא הגישה חוות דעת של מר ראובן, הבוחנת את חוות הדעת שהוגשה מטעם התובעים. הריני ערה להשגות שהעלו התובעים כנגד חוות דעתו של מר ראובן, ואכן אין מקום למסקנותיו המשפטיות במסגרת חוות דעתו. אלא, שהסברו כפי שניתן בחקירתו הנגדית, אכן מצביע על הקושי לקבל את חוות הדעת מטעם שמאי התובעים. וכך הסביר מר ראובן: "לאחר שבדקתי את איכות ותשתית הנתונים הקיימים ואת מטרת השומה, הגעתי למסקנה שאין טעם בהגשת שומה, ואי אפשר להגיש שומה שמתייחסת למטרת השומה. מטרת השומה כפי שהוגדרה האם חל שינוי נסיבות מהותי העלול להשפיע על דמי השכירות בנכס הנדון, במעבר משנות השבעים ועד שנות השמונים ומעלה. שמאי מקרקעין הוא לא קוסם ולא וירטואוז, הוא בסך הכל לוקח נתוני שוק שהיו באותה תקופה. אם הנתונים הם נתונים לא אמינים ולא שלמים ואי אפשר להתבסס עליהם, אי אפשר להוציא שומה." (עמ' 43 שורות 5-10 לפרוטוקול). 8. באשר לידיעה השיפוטית" עליה מבקשים התובעים להסתמך- אכן, על פי ההלכה הפסוקה לבית הדין לשכירות, בהיותו טריבונל מיוחד, רשות לעשות שימוש בידע ובניסיון מצטברים שנרכשו על ידו ביחס לרמת דמי שכירות ולטיבם של מושכרים באיזור מסויים. (ע"א 4868/90 אנג'ל נ' בודסקי פ"ד מו(4) 434; ע"א (ת"א) 1796/94 אל טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ ; וכן ע"א (ת"א) 3345/00 כחלון נ' הלחמי[] ). הנה כי כן, ככל שהיה נדרש לקבוע אם חל שינוי נסיבות ברחוב שינקין בתל אביב נכון להיום, לא מן הנמנע שהיה אפשר לעשות שימוש ב"ידיעה שיפוטית", ואולם שונים פני הדברים כאשר מדובר בקביעת ממצאים עובדתיים המתייחסים לשנת 1998 לעומת השנים שקדמו לה. סבורני, כי בנסיבות המיוחדות למקרה הנוכחי, אין הצדקה לכך ש"הידיעה השיפוטית" תהווה תחליף לחובת ההוכחה המוטלת על התובעים ובה לא עמדו. בסיום פרק זה אציין, כי אינני מוצאת לנכון להסתמך על עדותו של עד ההגנה, מר נחמיאס, אשר אינו שמאי מקרקעין ואין לו ידיעה אישית לגבי נתוני האיזור בו נמצא המושכר נכון לשנת 1998. עם זאת, אין בכך כדי להעלות או להוריד, שכן חובת ההוכחה מוטלת על התובעים. 9. אכן, קשה עד בלתי אפשרי לקבוע היום, כי בשנת 1998 חל שינוי בנתונים העלול להשפיע על גובה דמי השכירות. לאור האמור, אין לתמוה על שלא עלה בידי התובעים להוכיח קיומה של תשתית ראייתית המצדיקה את העלאת דמי השכירות. מכל מקום, אף אם היה עולה בידי התובעים לעבור את המשוכה העובדתית ואף אם הייתי קובעת כי מתקיימים התנאים לפסיקה מחדש של דמי השכירות, עדיין דין תביעתם היה להידחות בשל המשוכה המשפטית העומדת לפניהם. ואפרט. המחלוקת המשפטית 10. לשיטת התובעים, פסיקת דמי שכירות מחדש מכח סעיף 57(2) לחוק, אין עניינה רק בשערוך דמי השכירות, אלא היא מהווה קביעה חדשה של בסיס דמי השכירות בהתאם למכלול הנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, כאשר פסיקה מחודשת זו אינה כפופה לתקרת המקסימום של דמי השכירות. התובעים גורסים, כי משמעות המונח "פסיקת דמי שכירות מחדש", עפ"י סעיף 57 לחוק, הינה כפשוטה, ללא קשר להעלאות מכוח השיעורים המירביים, להם ממילא זכאי כל בעל נכס עפ"י דין. פסיקה מחדש, משמעותה, לשיטתם, שקילת הנתונים החדשים וקביעת דמי שכירות בהתחשב בהם, גם מעבר לתקרת המקסימום. לטענת התובעים, סעיף 57(1) לחוק הוא שעוסק ומפנה להעלאות מכוח השיעורים המירביים בהתאם לסעיף 52א(ד) לחוק, ואילו ההסדר מכח סעיף 57(2) לחוק, הינו הסדר לקביעת בסיס דמי השכירות, ואינו קשור להעלאות מכח השיעורים המירביים. במילים אחרות, עמדת התובעים היא, כי גם כאשר מדובר במושכר הכפוף לתקרת דמי השכירות, אזי מסורה סמכות לבית הדין לפסוק מחדש דמי שכירות החורגים מהתקרה, כאשר ההגבלה תהיה לגבי ההעלאות של אותם דמי השכירות שייפסקו. התובעים מבהירים, כי כל פרשנות אחרת תביא לכך שסעיף 57(2) לחוק, יהא בבחינת "אות מתה" שכן בכל מצב שבו משולמים דמי שכירות מוגנים עפ"י התקנות בענין "העלאת שיעור מירבי של דמי שכירות לבתי עסק", לא תהא לבית הדין סמכות לפסוק מחדש את דמי השכירות, דבר שאין הדעת סובלת. 11. אין בידי לקבל את עמדת התובעים, אשר אינה מתיישבת עם לשון החוק ואף לא עם ההלכה הפסוקה. סעיף 52 לחוק קובע: "(א) דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות. (ב) בקבעו דמי שכירות של בית עסק יתחשב בית הדין בכל הנתונים העשויים להשפיע על גובה דמי השכירות של בית העסק, לרבות סוג העסק, האזור שבו הוא נמצא והשימוש בו, ובלבד שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים, לפי הענין". סעיף 57 לחוק קובע: "פסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים: (1) .... (2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש..." שאלת היחס בין הוראות החוק השונות באה לפתחם של בתי המשפט בהזדמנויות שונות. ברע"א 2099/99 נקבע באופן ברור, כי על פי האמור בסעיף 52(ב) לחוק, קביעת דמי השכירות על פי הסעיף כפופה לדמי השכירות המירביים שלפי סעיף 52א' לחוק. סעיף 57 לחוק הינו סעיף המקנה לבית הדין לשכירות סמכות לפסוק מחדש דמי שכירות בבית עסק, בהתקיים הנסיבות הקבועות בו, אך קביעה זו, אשר הינה הוראה משלימה להוראת סעיף 52 לחוק, כפופה להוראת סעיף 52א' לחוק. (רע"א 2099/99 אל טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעל מתכת בע"מ , להלן: "ענין אל טל"). בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בענין אל טל, נדונה הסוגיה בהרחבה תוך שהובהר כי: "הוראות סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר אין בהן כדי לבטל את התקרה האמורה ולהכניס מושכרים הכפופים לה תחת כנפי ההוראות לגבי מושכרים שעליהם אין חלות ההוראות לגבי דמי השכירות המירביים. כאשר חלים שינויים בנתונים, כפי שנקבע בסעיף 57(2) הנ"ל, זכאי המשכיר להעלאה ניכרת יותר מההעלאות השוטפות הרגילות עפ"י התקנות, אך עדיין אין בכך כדי להעניק לו זכות לקבלת דמי שכירות בלתי מוגבלים בתקרה, קרי דמי שכירות חופשיים. ההוראות הקבועות בפסיקה לגבי התחשבות בערך הנכס כפנוי באות ללמדנו כי שעה שבא בית-הדין לשכירות לקבוע מחדש את שיעור דמי השכירות, כי אז רשאי הוא להתחשב בכל הנתונים הרלבנטיים, לרבות שווי הנכס כפנוי, אך כל זאת כדי לקבוע את מידת הקירבה או הריחוק של שיעור דמי השכירות מהתקרה החלה לגבי המושכר ולא על מנת לקבוע שיעור העולה על התקרה והזיהה לדמי שכירות חופשיים. ברי שסעיף 52א לחוק הגנת הדייר הקובע שיעורים מירביים לא עבר מן העולם, כאשר מיגבלה זו אינה חלה אך ורק לגבי אותם מושכרים נבחרים המנויים בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת שיעורים מירביים והפחתות) תשמ"ג- 1983עליהם אין התקרה, קרי הוראות סעיף 52א, חלה." (ע"א (ת"א) 1796/94 אל-טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ (1996) ). כאמור, בית המשפט העליון קבע כי בדין פסק בית המשפט המחוזי את שפסק. הסוגיה נדונה גם בע"א (חי') 4616/98, שם קבע כב' השופט ביין כי: "במידה וביהמ"ש קמא יחליט שאכן הוכח כי חל שינוי בנתונים, הוא יפסוק מחדש את דמי השכירות ע"ס הראיות שהובאו ע"י הצדדים, וזאת מבלי לחרוג מתקרת המקסימום שבחוק" גם כב' השופט ג'רג'ורה הביע עמדתו לפיה: "לדעתי, במושכר שחלה עליו "התקרה", בהתאם לתקנות, לא יקבע בית הדין דמי שכירות החורגים מהתקרה, שאם לא תאמר כן, אתה "משחרר" את המושכר מהתקרה בניגוד לחוק. החוק הקנה סמכות להוציא ממסגרת התקרה מושכרים מסויימים וכל עוד המושכר נשוא הדיון לא "שוחרר" מהמסגרת, כל קביעה של דמי שכירות, בעקבות שינוי הנתונים, חייבת להיות במסגרת התקרה. לדעתי, לא די לטעון כי חל שינוי בנתונים של המושכר אלא צריך להוכיח באיזה מידה נתונים אלה משפיעים על גובה דמי השכירות במסגרת התקרה. במילים אחרות אם שוכר משלם את דמי השכירות המקסימליים לפי התקרה והאזור בו נמצא המושכר התפתח בצורה משמעותית, כפי שעולה מחוות הדעת שהוצגה בתיק, ואינני נוקט עמדה ביחס לכך, הרי שינוי זה אינו יכול להביא לתוספת דמי השכירות מעבר לדמי השכירות המקסימליים ששולמו לפני עבודות הפיתוח." (ע"א (חי') 4616/98 רשות הפיתוח נ' הקונסוליה הצרפתית (2000) ). מהפסיקה האמורה עולה איפוא, כי כאשר באה לפתחו של בית הדין לשכירות בקשה על פי סעיף 57 לחוק לקביעה מחדש של דמי השכירות, עליו לבחון אם חל שינוי בנתונים באופן המשפיע על שיעור דמי השכירות, אך בכל מקרה עדיין הוא כפוף לתקרת דמי השכירות כפי שנקבעה בסעיף 52א' לחוק. 12. לשון הסיפא של סעיף 52(ב) לחוק מסייגת את האפשרות לפסוק מחדש את דמי השכירות, באופן "שלגבי בתי עסק שעליהם חלים סעיף 52א או תקנות לפי סעיף 61 לא ייקבעו דמי שכירות העולים על השיעורים המרביים או המופחתים, לפי הענין". אין כל הגיון והצדקה להגביל את בית הדין בתקרת מקסימום בעת פסיקת דמי שכירות מקוריים, ולא להחיל את אותה ההגבלה בעת פסיקת דמי שכירות מחדש עקב שינוי נתונים. מדובר בהפעלת סמכות המוקנית לבית הדין כהמשך להחלטה המקורית הקובעת את שיעור דמי השכירות, ויש להחיל את אותה מסגרת משפטית של הוראות סעיף 52א' לחוק, גם בעת דיון לפי סעיף 57 לחוק. (ראו גם: ת.ש. 77/07 החברה לפיתוח עכו העתיקה בע"מ נ' ג'מילה נג'מי) . 13. החוק מבחין בין שני סוגי בתי עסק: הסוג האחד- בתי עסק הכפופים ל"שיעורים מירביים" של דמי השכירות, ואשר גובה דמי השכירות בגינם מעודכן בהתאם לעליית המדד. הסוג האחר- בתי עסק המנויים בתקנה 1 לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק- אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) התשמ"ג- 1983 (להלן: "תקנה 1") אשר לגביהם ניתן לפסוק דמי שכירות ללא כל מגבלה, חרף היותם בתי עסק מוגנים. ניתוח הוראות החוק על רקע תכליתו, מלמד כי המחוקק מצא לנכון להכפיף את דמי השכירות של בתי עסק מסוג אחד עד תקרה מקסימאלית ולעומת זאת, בחר לשחרר מהתקרה סוגים מסוימים של בתי עסק שפורטו בתקנה 1 לעיל. חרף המגמה לשחרר סוגים מסוימים של בתי עסק מתקרת המקסימום, עדיין קבע המחוקק, כי בית עסק שנכנס לגדרו של סעיף 52א' לחוק, ואינו נמנה על בתי העסק המפורטים בתקנה 1, כפוף לתקרת המקסימום. טענת התובעים לפיה הוראות סעיף 57(2) גוברות על הוראות סעיף 52א', משמעותה שחרור מושכרים מתקרת דמי השכירות הגם שמושכרים אלה לא נכללים בבתי העסק המנויים בתקנה 1 לעיל. דווקא ההבחנה בין סוגי בתי העסק השונים, מלמדת כי אילו ניתן היה לשחרר מושכר מתקרת דמי השכירות במסגרת סעיף 57(2) לחוק, היה הדבר מוצא ביטוי מפורש כפי שנעשה באשר לאותם בתי עסק המפורטים בתקנה 1 אליה מפנה החוק. הנה כי כן, כאשר מדובר במושכר הכפוף לתקרת דמי השכירות בהתאם לחוק ולתקנות, לא רשאי בית הדין לקבוע דמי שכירות החורגים מהתקרה, שאם לא תאמר כן, אתה "משחרר" את המושכר מהתקרה בניגוד לחוק. החוק הקנה סמכות להחריג מושכרים מסויימים ממסגרת התקרה וכל עוד המושכר נשוא הדיון לא "שוחרר" מהתקרה בהוראה מפורשת, כל קביעה של דמי שכירות, בין מלכתחילה ובין בעקבות שינוי הנתונים, חייבת להיות במסגרת התקרה. מן המקובץ עולה איפוא, כי סעיפים 52 ו- 57 לחוק דרים זה לצד זה בכפיפה אחת, ואולם לגבי שיעור דמי השכירות, גוברת הוראת סעיף 52א' לחוק. 14. טענה נוספת שמעלים התובעים היא כי הפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין בת.ש. 308/75 הינה פסק דין מכוח הסכמה, באופן השולל את תחולת סעיף 52א' לחוק כעולה מסעיף 53 לחוק. אינני מקבלת טענה זו. סעיף 53 לחוק קובע: "הוסכם בין בעל בית ודייר אחרי י"ג בניסן תשי"ד (16 באפריל 1954) על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי השכירות המוסכמים את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיפים 52, 52א ו-61". בהתאם להלכה הפסוקה, הסכם בין בעל בית לדייר, אשר אינו מוגבל בזמן, כמוהו כפסק דין ולבית הדין סמכות לשנותו מכוח סעיף 57 לחוק (ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה, פ"ד מו(3) 78). מעת שפנו התובעים לבית הדין בבקשה לקבוע מחדש את דמי השכירות מכוח סעיף 57 לחוק, הם הביעו עמדתם לפיה תמה תקופת ההסכם והוא כבר אינו מחייבם, כך שסעיף 53 לחוק אינו חל עוד. מכל מקום, כאמור לעיל, עם בחירת התובעים להגיש תביעתם על יסוד סעיף 57 לחוק, הרי פסיקת דמי השכירות כפופה לתקרת המקסימום של דמי השכירות כפי שנקבעה בסעיף 52א' לחוק. 15. לשיטת התובעים, יש להעדיף את פרשנותם להוראות החוק, לאור מגמת הפסיקה להכרה בזכויות הקניין של בעל הבית. אכן, מגמת הפסיקה כפי שבאה לידי ביטוי בשורה ארוכה של פסקי דין (רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן אריה ואח', פ"ד נ"ב(2) 625), היא הכרה בזכויות הקניין של בעל הבית במיוחד בבתי עסק, וזאת, בין היתר, בשים לב לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. עם זאת, הכפפת בתי עסק לתקרת דמי השכירות, עדיין שרירה וקיימת, ככל שלא הוחרגו בתקנה 1 לעיל. הגם שניתן להבין ללבם של בעלי הבית בכלל, ושל התובעים בפרט, אשר אינם נהנים מפירותיו של המושכר, והגם שייתכן שהגיעה העת לשנות את המצב הקיים, הרי שינוי מעין זה אך ורק בידי המחוקק לעשותו ואין להאיצו בדרך של חקיקה שיפוטית . (ע"א (ת"א) 1796/94 אל-טל פיתוח בע"מ נ' מיקרון מפעלי מתכת בע"מ (1996) , ). סוף דבר 16. לא עלה בידי התובעים להניח תשתית ראייתית המלמדת על שינוי בנתונים המצדיק פסיקה מחדש של דמי השכירות. הריני ערה לקושי הנעוץ בצורך להוכיח היום, שינוי נתונים שהיה בשנת 1998 לעומת השנים שקדמו לה, ואולם, התובעים הם שעמדו על המשך ניהול התביעה המקורית, תחת האפשרות להגיש תביעה עדכנית. משבחרו התובעים לעמוד על ניהול התביעה אשר הוגשה על ידם בשנת 1998, אין להם לבוא בטרוניות על קשיי ההוכחה אשר רבצו לפיתחם. מכל מקום, אף אם היה מוכח שינוי נתונים המצדיק פסיקה מחדש של דמי השכירות, לא היה בכך כדי להביא לקבלת הבקשה, וזאת מאחר שכל קביעה של דמי השכירות, בעקבות שינוי הנתונים, חייבת להיות במסגרת תקרת המקסימום של דמי השכירות כפי שנקבעה בסעיף 52א' לחוק. לאור האמור, שינוי בנתונים ככל שהיה, לא היה בו כדי להביא לתוספת דמי השכירות מעבר לדמי השכירות המקסימליים שמשולמים ממילא. על כן, הבקשה נדחית. משנדחתה התביעה, זכאית הנתבעת להוצאות. בפסיקת ההוצאות, הריני מביאה בחשבון, מחד את התעקשות התובעים לעמוד על ניהול תביעה "היסטורית", אך מאידך את נכונותם לקבל הצעות פשרה שהועלו על ידי בית המשפט במספר הזדמנויות. התובעים ישאו בהוצאות, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך כולל של 20,000 ₪. דמי שכירותשכירות